中国现行土地管理体制.ppt

1、第十一章 中国现行土地管理体制,第一节 中国土地管理体制的演进 第二节 中国城乡土地统一管理体制 的确立与运行 第三节 中国国土资源统一管理体制 的建立与发展,第一节 中国现行土地管理体制的演进,一 土地管理体制的定义 二 机构设置的演进 三 管理事权的演进,土地管理体制的定义,土地管理体制,土地管理组织各层次、各部门的 组织关系制度化的形式表现,法定程序,社会经济发展,实现土地管理组织 整体功能,实质,土地所有制,服务,决定,机构设置的演进,统一管理阶段（1949年 地政局） 多头分散管理阶段 城乡土地统一管理阶段 国土资源相对集中统一管理阶段,多头分散管理阶段,地政局,土地利用 总局,农垦

2、部,城市 服务部,内务部,建筑 工程部,1952,1954,1956,城乡土地统一管理阶段,1986年国务院第100次常务会议对 如何加强土地管理工作进行专门研究决 定： （1）确定全国土地资源统一管理体制 （2）成立直属国务院的国家土地管理局,国土资源相对集中统一管理阶段,国 土 资 源 部,规划管理,保护合理利用,土地资源,矿产资源,海洋资源,二 管理事权的演进,1986年前，城乡土地管理工作内容少，事权单一 1986年后，城乡土地管理工作事权不断拓展,1986年前，城乡土地管理工作内容少，事权单一,在农村土地管理方面 在城市土地管理方面,在农村土地管理方面,解放初期，土地改革 58年实行

3、人民公社化，62年改为“三级所有，队为基础” 78年后，实行联产承包责任制,在城市土地管理方面,土 地 国 有 化,否定其 商品性,禁 止,限 制,买 卖 出 租,行政 划拨 三无,（1）城市土地管理机构不健全，职责不清、政出多门 （2）以行政管理手段代替经济、法律、科技管理手段 （3）在城市没有建立起完整的地籍档案，土地权属不清，事实上土地国有制在相当程度上被部门、单位所有制所代替,86年以来城乡土地管理事权的不断拓展,（1）86年，发布通知，决定成立国家土地管理局加强统一管理（2）88年，修宪、改法确立两原则，一制度（3）98年，修订了土地管理法，对若干重大问题修改和完善，确定基本国策，实

4、行土地用途管制制度,第二节 中国现行土地管理体制 的建立与运行,一 土地统一管理体制的建立 二 现行土地统一管理体制的运行及其成果,一 现行土地管理体制的确立,1998年国务院机构改革中组建国土资源部 1 机构设置上形成集中统一的管理体制 2 事权和职能划分上确立了双重领导体制 3 耕地保护问题作为依法行政的重点 4 赋予了国土资源规划的责权 5 进一步加强了执法监督 6 实行政企分开、政事分开、依法行政,（一）国土资源部管理体制设置,国土资源部,耕 地 保 护 司,土地 利用 管理 司,财 务 司,办 公 室,地 籍 管 理 司,执 法 监 察 司,政 策 法 规 司,人 事 教 育 司,规

5、 划 司,国际 合作 与科 技司,全国土地管理机构网络示意图,国家土地管理局(A),省级土地管理部门(B1),地(市)级土地管理部门(C1),县级土地管理部门(D1),乡(镇)土地管理所(E1),乡(镇)土地管理所(E2),乡(镇)土地管理所(En),县级土地管理部门(D2),县级土地管理部门(Dn),地(市)级土地管理部门(C2),地(市)级土地管理部门(Cn),省级土地管理部门(Bn),省级土地管理部门(B2),二 土地管理体制的运行及其成果,指令,发出,指挥中心,输入,输出,接受单位,原始信息,反馈机构,加工后信息,主要运行成果,加强了土地管理特别是耕地保护工作，基本实现了耕地总量动态平

6、衡 加强国土资源的调查评价和科学规划，为国民经济的持续发展提供基础 加强国土资源信息系统建设，实现信息服务社会化 深化土地使用制度改革，加强土地市场建设 健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的基本好转 加强了土地基础业务建设,第三节 中国国有资源统一管理 体制的建立与发展,一 现行土地管理体制的某些缺陷 二 现行土地管理体制深化改革的方向和原则,一 现行土地管理体制的某些缺陷,当前我国的土地管理体制还难以保证实施符合中国国情的土地供应政策 从横向关系看，在各级政府的各相关部门之间尚未形成严格土地管理的合力，从而大大降低了土地管理的权威性和有效性 从纵向关系看，难以形成统一的、有权威的土地管理的

7、制度和政策的顺畅实施，也不会有严格公正的土地违法事件的监督和检查 对于在我国经济发展中长期形成的粗放式增长方式，人们已经习以为常，司空见惯,二 现行土地管理体制深化改革 的方向和原则,坚持从中国国情出发的原则 适应社会主义市场经济体制要求的原则 坚持依法治国、依法行政的原则 坚持政企严格分开的原则 协调“条块关系”、保证政令畅通的原则,思考题,结合实际，谈谈你对我国土地管理体制改革中存在的问题和发展趋势的看法。,第十二章 土地市场,第一节 土地市场概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理,第一节 土地市场概论,一、土地市场的内涵与特点 二、土地市场的功能与运行条件 三、土地市场

8、运行模式与运行机制,土地市场的内涵,市场是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和. 土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利,1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言 2、产品位置固定 3、产品的非标准化和异质性 4、受特别法律条例影响 5、依赖当地供求状况 6、高额交易 7、采用贷款 8、普通买者非经常市场参与 9、广泛的经纪人服务,土地市场的特点巴洛维的观点,土地市场的特点美国不动产学术界的分析,1、不同质，位置固定，无高效率 2、买卖者少，价值高 3、因价值高，融资情

9、况影响投资决策 4、政府的法律法规限制多 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识 7、参与者较难适应不动产市场变化 8、供给相对无弹性,土地市场的一般特点,地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严,土地市场的功能,优化配置土地资源 调整产业结构，优化生产力布局 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,建立土地市场的必要条件,市场经济环境 土地产权明晰 发达的土地金融市场 完善的土地法规 良好的土地市场中介机构,1,2,5,4,3,土地市场的运行模式,1、西方经济发达国家的土地市场两种运行模式 以土地私有制为基础的完全市场模式

10、 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式 2、两种运行模式的共同特点 3、两种模式的不同之处,两种运行模式的共同特点,土地市场的基础是资本主义市场经济 有形市场和无形市场相结合 土地市场的供给与需求决定土地价格 土地市场的进出是自由的 政府都对土地市场进行干预,两种模式的不同之处,土地所有制不同 市场客体不同 市场竞争程度不同,土地市场的运行机制,土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 土地的供给机制 土地的需求机制 供求决

11、定价格,价格也会影响供求.,土地的供给机制,土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 土地经济供给有弹性 影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。 “在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间”,土地的需求机制,土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量 土地的需求是一种引致需求 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,第二节

12、中国土地市场体系,一 中国土地市场的建立与发展 二 中国土地市场的特点与构成 三 中国城市土地市场 四 中国农村土地市场,中国建立土地市场的必要性,1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径 2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分 3.与国际市场接轨的客观需要,中国土地市场体系建立与发展的历程,中国土地市场的特点,土地市场是政府驱动型市场 目前城市土地市场占主导地位 城市土地市场具有垄断竞争型市场 在企业改制中实行土地政策性入市,中国土地市场的构成,中国土地市场是由多种市场构成的市场体系 按地域分：城市土地市场、农村土地市场 按市场主体分： 涉外市场、境内市场 城市土地市场按交易层次：

13、一级市场、二级市场（转让、出租、抵押） 农村土地市场按交易层次：一级市场（所有权市场、使用权出让出租）、二级市场（转让、转包、租赁、抵押、股份合作、继承、互换）；按用地性质划分为农地使用权市场、集体建设用地使用权流转市场等。,中国城市土地市场,土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场,土地使用权出让市场,城市土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将从土地所有权中分离出来的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 出让市场的主体：一方是受国务院委

14、托的各地市县人民政府；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。出让市场的客体：国有土地使用权。 出让交易的方式：协议（现改为挂牌）、招标和拍卖。 出让市场的特点：垄断性市场。尽管土地需求者众多，但供给者唯一，土地供给量、供给时间和地点均由国家控制。,土地使用权转让市场,土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 市场的主体：一方是拥有土地使用权的土地使用权人；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。转让市场的客体：国有土地使用权。 转让市场的特点：竞争性市场 ，供需者多，转让方式和转让价

15、格均由市场决定。,土地使用权租赁市场,土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 承租人获得的是债权，而非物权。 市场主体是土地所有者和国有土地的使用者，市场客体是土地租赁权。,土地使用权抵押市场,土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。 土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵押人，客体是以出让方式取得的土地使用权和以租赁方式取得的承租土地使用权。,城市土地市场运行中运行存在的问

16、题,市场结构不合理 政府调控土地市场乏力 土地价格不能真实反映土地供求关系 土地资产流失严重，市场配置比例不高 土地市场法律体系不完善,中国农村土地市场,一 农村集体农用地使用权流转市场 中国农村土地市场由于受到法律的限制不能从事出让等活动，因此中国农村土地市场除农户土地的转包流转之外，目前主要的形式有四荒地拍卖、山地流转、土地股份化等几种形式： 四荒地拍卖（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等） 山地流转：1990年湖南怀化地区将山地承包经营改为租赁经营，承租土地使用权可以入股、转租、抵押等。 农村土地股份化：广东南海市对全市的农村集体土地及其集体资产作价入股，以股份的形式配置给全市的农民。,中国农村土

17、地市场,目前中国农村除了公开合法的土地市场之外，还存在非法（隐性）土地市场。主要表现为集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农建设用地市场。 二 农村集体建设用地使用权市场 农村集体建设用地流转己普遍存在, 流转方式有出让、转让、出租和入股等多种形式。特别在经济发达的沿海地区以及大中城市的郊区, 集体建设用地使用量占总建设用地使用量的比例尤高。据统计,珠江三角洲地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过全部建设用地的50%, 而在粤东、粤西及粤北等地, 这一比例也超过20%。可见集体建设用地流转已大量存在, 而且在规模和数量上都有不断扩大的趋势。,中国农村土地市场,1995年以

18、前，土地行政主管部门一度规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1999-2000年，国土部就集体建设用地流转开始进行调研。2000年开始在芜湖进行试点。其后又批准了江苏苏州、浙江湖州、河南安阳、广东南海等城市的试点工作，涉及9个城市。 调研之后，国土部形成了一系列的报告，报告就下一步集体建设用地流转的范围和途径提出了意见。2001-2002年，国土部在苏州、安阳和湖州先后三次组织“土地制度创新座谈会”，内容就是研究集体建设用地流转问题。此时国土部已经对集体建设用地流转的认识、范围、办法形成了完整的体系。,中国农村土地市场,2002年，国土部起草了集体建设用地流转的征求意见稿，转发

19、给地方。一方面是征求意见，另一方面是为了规避地方试点中的不规范做法。2002年8月，国土部根据反馈意见对征求意见稿进行修改，并再次征求地方以及国务院法制办、农业部、全国人大、建设部以及全国政协的意见。 但从2003年后，集体建设用地流转一直没有进展。现行的土地管理法规定只有三种方式可以使用集体建设用地，其一是集体兴办企业，其二是乡村镇的公用利益用地，其三是宅基地。国土部形成的建议稿也因与现行法律抵触而被全国人大驳回。,中国农村土地市场,当前，农村集体建设用地的资产价值日益显现，自发流转集体建设用地数量和规模有不断扩大趋势。但目前国家没有专门的法律法规对集体建设用地使用权流转进行规范，农村集体建设用地在自发流转过程中存在许多问题，如随意占用耕地用于非农建设，低价出让、转让和出租集体建设用地，出让、转让和出租集体建设用地随意改变用途以及权属不清诱发诸多纠纷等等。 广东省在先行试点的基础上，首次对集体建设用地流转作出了规范，从2005年月日起，全省集体建设用地使用权可与国有土地一样，可以出让、出租、转让、转租和抵押，以逐步实现集体土地与国有土地“同地、同权、同价”，建立统一、开放、竞争、有序的城乡一体化土地市场，维护农民合法权益。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第四条有下列情形