物业接管验收及收搂培训.ppt

1、,物业接管及交搂培训,目 录,1、基本概念 2、物业的竣工验收与接管 3、交楼前的准备工作 4、交楼期间的工作 5、交楼后的工作,基本概念,第一部分,竣工：,是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。,竣工验收： 工程项目竣工之后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称之为竣工验收。 建筑工程项目的验收，可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。,接管验收：,是指物业管理公司接交房地

2、产发展商或业主委员会委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业就移交给物业管理公司。,接管验收的内容：,主体结构。 屋面与楼地面。 装修。 电气。 水、卫、消防、采暖。 附属工程及其他。,入伙：,是指发展商将已建好的物业按照法律程序交付给业主。业主或使用人进房入住，是物业管理公司与业户的首次接触，标志着物业管理工作逐步展开。 入伙手续：指物业管理公司所接管的楼宇具备了入住条件以后，向业主寄发入伙手续文件。,第二部分,物业的竣工验收与接管,竣工验收：,竣工验收应提交的资料：,竣工工程项目一览表 设备清单 设备、材料证明 土建施工记

3、录 设备安装调试记录 建筑物监测记录 隐蔽工程验收记录 图纸会审记录 工程质量事故发生及处理记录 设计变更通知和技术核定单 工程项目竣工图,接管验收应移交的资料：,产权资料：（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料） 技术资料：（竣工图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告，工程预决算，图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收记录、沉降观测记录、竣工验收证明书、钢材水泥等主要材料的书面质量保证材料、新材料/构配件的鉴定合格证书、水/电/空调/卫生洁具/电梯等设备的检验合格书以及说明书、供水试压报告。,第三部分,交楼前的准备工作,物业公司应准备的收楼文件,1、物业管

4、理委托合同 2、前期物业管理协议书 3、建立初步业主档案 4、业主公约 5、住户手册 装修守则 6、收楼通知书 7、物业管理收费标准一览表、商场/住宅（公 寓）物业移交及二次装修流程图 8、物业管理处业户办理收楼、二次装修手续凭证。,物业公司应准备的相关工作,业户联络资料登记表 区域防火责任协议书 收楼承诺书 验收楼交接书 验收遗漏工程记录表 锁匙托管理承诺书 通讯业务申请表 管理员工服务意识、礼仪礼貌、行为举止及穿着等方面的岗前培训。,服务中心在交楼前应做的准备工作,对楼宇质量的查验、跟进物业及设施之验收移交 登记遗漏工程 对遗漏工程进行统计、归类、总结 将遗漏工程总结递交发展商、承建商、若

5、有时间将督促承建商进行整改、执漏 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结,政府有关物业管理法规条例、住宅室内装饰装修管理办法、房屋建筑工程质量保修办法 物业管理公司资质证书及营业执照 物业管理公司收费许可证 物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复 物业竣工验收证明文件或物业竣工综合验收合格证 商品房住宅质量保证书及住宅使用说明书,核对水表、电表、煤气、煤气表 有关核表工作一定要做到表对户、户对表、记录清晰 对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；保证单元

6、交付后水、电、煤气的正常供应 建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改 管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结,核对施工方移交的锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等设备房及管理用房的锁匙）数量及是否匹配。 贴标签，将锁匙移交服务中心客户服务部,熟悉单元二次装修规限及部门之相关工作 工程人员对物业内不充许改动的墚、柱承重墙、给排水的主管道及单元内的某些设备如智能化系统及不充许封闭的设施检查口等应事先参照各类型单元之平面图作出详细规定及须对规定之内容进行熟悉，并将规定知会服务中心等作出适当安排 准备物业单元

7、内设施线路分布走向之图纸及各户型之平面图，便于业户开展二次装修工程,服务中心客户部的工作,对锁匙的管理 专人专责管理，摆放在锁匙柜 制定锁匙管理制度（例如锁匙当天归还、不允许带离物业范围以外等规定）并制定锁匙使用登记表，实行一出一入登记制度，明确有关锁匙的去向 交楼时，将有关锁匙放入收楼文件袋,收楼文件资料的管理 将所有收楼文件写上单元号，放入收楼袋 将收楼文件袋统一放在交楼处，摆放整齐，方便使用,建立初步的业主/住户档案 业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片（若有）、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、

8、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录 建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到,掌握物业设施、设备的基本情况 单元装修标准及设施清单、单元的朝身、电话线、有线电视、冷气机主机、电表、水表、煤气表的位置、单元总的配电量等 对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉 小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等 物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等,掌握物业设施、设备的基本情况 单元装修标准及设施清单、单元的朝向、电话线、有线电视、冷气机主机、电表

9、、水表、煤气表的位置、单元总的配电量等 对水泵房、发电机、消防设施、安防系统等的配置情况及分布位置等物业设施设备的熟悉 小区附属设施的熟悉，例如会所、学校、运动设施、各类车辆停放的位置等 物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市场、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等,认真学习有关政府文件及熟习交楼流程及二次装修流程 确定交楼路线图、二次装修货物运输路线图 政府相关文件及收楼文件资料的熟悉工作 相关收费标准及收费依据的熟悉,交楼指示牌的准备,楼宇指示牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌 停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等 交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置 收楼

10、程序指示牌 交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、验楼处、装修申请处等,交楼物品的准备,交楼保安安排,对着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求进行培训 增加人手、加强巡逻次数、制订防范突发事情的方案及车辆停放管理方案 增加岗位 做好迎接业主的训练 交楼当天准备雨伞,交楼现场气氛的布置,气氛布置的要求，突出喜庆、舒适、围蔽未完工部分，清理现场环境，避免发生意外 布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀 该项工作可交由专业布置、 策划公司完成,清洁工作的安排,公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主；（环境整洁

11、、园艺绿化做好了业主收楼时的心情会较好，收楼办理手续也容易。） 交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁,按照有关突发事件处理的工作指引作出人力、物力安排准备,应付突发事件的准备工作,模拟交楼工作的培训,按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序 交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复,第四部分,交楼期间的工作,功能区域的设定及人员安排,收楼流程、二次装修流程及收费标准展示区,接待处,咨询处,装修申请处,验楼处,缴款处,交楼流程,业主,接待,验证,签约,付款,验房(结束),交楼现场的控制,5、人流控制,3、车辆停放安排,1、清洁安排,4、保安控制,2、现场绿化安排,6、路标指示牌布置,第五部分,交楼后的工作,清理现场、可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。 将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。 管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈物业部，以应付业主的查询。 当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收，交换锁匙并让业主签收。 对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。,收楼验收文件等（见附件）：,略,收楼流程：,验证处 缴费处 资料发放处 移交处,办理入伙手续时应带齐以下物件：