房地产知识培训-名词篇.ppt

1、房地产基础知识培训 （名词篇）,搜房,2010年11月,房地产市场,房地产一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）； 房地产二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； 房地产三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；,五证,国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 拿地就会有国有土地使用权证、建设用地规划许可证 拿地开工就会有建设工程规划许可证建筑工程施工许可证 商品房取得四证基础上，同时具备形象建筑已完成三分之一；总投资已 完成总造价

2、25%；在银行开通预售款专用账户，并且与银行签订资金监管 协议；有全面的规划方案和施工计划；有前期物业计划；有了这五个条 件，才能取得商品房预售许可证。 开盘销售,土地使用年限,a、居住用地70年；（住宅） b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；（工业、综合） c、商业、旅游、娱乐用地40年 （商业） 到期： 提出申请-审批通过-缴纳土地出让金-继续使用 提出申请-审批未通过-收回（地上房产按照残值补偿）,开发商 投资商 承建商 物业公司,开发商:负责项目开发 投资商：开发商的股东或者开发商的战略投资人或者合作开发人，是给项目开发公司投钱的人，并非开发主体。 承建商：

3、是建筑商，靠建造房屋获得利润 物业公司：是物业管理公司，靠管理服务物业项目收取物业费获得利润,三通一平,通水、通电、通路、土地平整 “三通一平”，是施工现场具备施工条件的一个标准。就说具备了这个条件，才能进行正式的施工。 具体是： 水通 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态） 一次供水 二次供水,房产证,房产证（Premises Permit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。,小

4、产权房,指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。 1、在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；合法的。 2、另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或

5、销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。,塔楼和板楼,塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。 板楼：长走廊式、单元拼接式,建筑结构,砖混结构：由砖和混凝土组成，承重：墙。低层 框架结构：指以钢筋混凝土浇铸成承重梁柱，墙面可以自由打通。高层 框剪结构：框架剪力墙。 剪力墙增加结构的刚度、强度及抗倒塌能力。 相关名词： 承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,户型改造时，承重墙不可打掉。 非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.,砖混结构,框

6、剪结构,重要的字段解释-1,占地面积：小区所占的所有土地面积 建筑面积： 住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 公摊面积：公共建筑空间的面积 绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比 容积率：总建筑面积/总用地面积,重要的字段解释-2,面宽：宽度 进深：长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,重要的字段解释-3,楼间距：冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准 （日照间距）1：1.2 层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度 ，标准2.8m 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值,户型分类,平层户型： 跃层户型： 一套住宅占两个楼层。 复式户型： 在概念上

7、是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下 。 错层户型： 一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 LOFT(不属于主流户型分类) 指空旷的大间层高一般在4.5米-5米以上,由你自己设计夹层。最直观的特点就是五米左右甚至更高的挑高以及在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。,跃层,复式,错层,LOFT,别墅分类-独栋、双拼、叠拼、联排、空中别墅,独栋：HOUSE，Villa 独门独院,别墅分类-独栋、双拼、叠拼、联排、空中别墅,双拼：两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅,别

8、墅分类-独栋、双拼、叠拼、联排、空中别墅,叠拼： 下层有花园，上层有屋顶花园。 一般是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。 一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成。从院里直接上楼梯至二层门户,别墅分类-独栋、双拼、叠拼、联排、空中别墅,联排：经济类别墅，有天有地 由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。,别墅分类-独栋、双拼、叠拼、联排、空中别墅,空中别墅： 一般出现在市区的高层住宅项目，是具有别墅特点的复式类户型，其在居住密度、绿化率等居住环境方面，都是无法与别墅相提并论的。一般建在顶层。,中高档住宅之

9、退台洋房,退台洋房：住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。,户型讲解-玄关,居室入口的一个区域 ，专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣或从室内去室外的缓冲空间 。,户型讲解-干湿分离,房屋买卖相关-1,契税： 正常契税税率是3% 第一次购房： 90平米以下：1% 90-144平米：1.5% 144平米含144平米以上：3% 二套房以上无契税优惠 维修基金： 提取困难！高层90元/平米 多层70元/平米 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。由开发商代

10、为收取,由房管部门监管,所有权归购房人 。,房屋买卖相关-2,配套费：80元左右/ 主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充。 潍坊市在2007年就规定配套费全部计入房价，不能另行收取。潍坊市物价局与财政局2007年8月9日联合下发了潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知，通知中指出，新建项目的城市基础设施配套费全部计入房价，任何部门和单位不得再另行收取。 目前只有部分楼盘免去配套费，即配套费计入房价。其他楼盘解释原因： 关于配套费的收取，得看该

11、楼盘拿到建设规划局颁发的建设用地规划许可证的日期，如果拿到建设用地规划许可证的日期在潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知文件发布之前的楼盘有权收取配套费，否则配套费应计入房价不应另行收取。,房屋买卖相关-3,首付比例（商业贷款） 一套房最低首付3成，贷款利率大部分银行维持8.5折 二套房最低首付5成，贷款利率1.1倍 三套房以上暂停贷款发放。 首付比例（公积金贷款11月3日新） 一套房最低90以下2成，90以上3成 二套最低首付5成，贷款利率1.1倍 三套房以上暂停公积金贷款发放。,房屋买卖相关-4,房贷利率：2010年10月19日加息,2种还款方式 1）等额本息-每月还款额一样 等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 2）等额本金-还款额递减 是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。,房地产知名企业,万科：1988年深圳，董事长王石，总经理郁亮 保利：央企。1992年进军房地产市场 绿城：1995年杭州 碧桂园：1992年广东佛山 杨惠妍 2007中国首富 阳光100：1999年 易晓迪 SOHO中国：1995年北京 潘石屹 关注房