房地产金融创新.ppt

1、内训资料，房地产金融创新，天马行空官方博客：QQ:1318241189；QQ集团：175569632，房地产金融创新，房地产金融的意义和特性房地产金融的数字描述房地产金融创新市场发展的必要性房地产金融创新参考点介绍，房地产金融的意义和特性，房地产金融是与房地产经济活动相关的各种资金融通活动。房地产金融是金融机构房地产业发展的信贷活动和提供的货币资金融合。内容包括土地使用权购买、房地产开发建设、房地产市场交易等各种资金融通活动。从形式上看，它既包括融资，又包括资金贷款。不仅包括直接资金贷款，还包括间接资金分配和金融市场资金分配。不仅包括房地产资金融通活动，还包括房地产融资活动。房地产金融是一种资

2、金融通活动，具有一般金融活动的共性，也具有为房地产经济活动服务的特殊性。房地产金融的特殊性可以概括为：房地产贷款金额大，偿还期限长。房地产抵押贷款是其他抵押贷款安全牙齿高，因此债券可靠抵押贷款是房地产贷款最重要的形式。房地产业和金融业的关系，房地产业和金融业之间也有相互依存、相互支持、相互促进、共同发展、良性互动的关系。因为这是由双方的特性决定的。房地产业的发展离不开金融业的支持金融业的发展。房地产业及其结合，房地产发展和金融支持，这是房地产金融的数字描述，为商业银行购房者提供个人住房抵押贷款，房地产业与金融业联系的另一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额从1998年的

3、3.59%增长到2002年的10.64%。说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信用贷款的重要方面。房地产金融的数字描述，2003年，银行15万亿元信用中，房地产开发贷款、个人住房贷款等占15大左右。1998年，整个房地产的贷款渡边杏了3000亿度，个人贷款渡边杏了200亿度，但目前以金融机构为主，以银行支持房地产发展的贷款达20，000亿韩元。2004年十二月末，全体金融机构人民币贷款余额17.7万亿韩元，同比增长14.5万亿韩元，房地产开发信贷增加，个人住房抵押贷款增加，房地产开发投资资金来源(亿韩元)，房地产贷款和金融机构贷款余额比例，居民存款结构，负利率金融机构人民币各项存款余额为22

4、.5万亿韩元年人民币各存款增加了3.3万亿韩元，从分门情况来看，居民存款增加了1.59万亿韩元，其中定期存款增加了9641亿韩元，活期存款增加了6289亿韩元，居民存款的稳定性得到了加强。非金融性公司存款增加了1.63万亿韩元，财政存款增加了564万亿韩元。银杏贷款的结构，各金融机构贷款份额，2004年十二月末，全体金融机构各贷款本外币余额为18.9万亿韩元，同比增长14.4%。整体金融机构人民币贷款余额为17.7万亿韩元，同比增长14.5%。年人民币贷款增加了2.26万亿韩元，按部门分类，居民家庭贷款增加了5925亿韩元，居民家庭消费性贷款增加了4327亿韩元，消费性贷款中短期贷款增加了17

5、3亿韩元，中长期贷款增加了4154亿韩元。居民家庭经营贷款增加了1598亿韩元，居民经营贷款增加了1399亿韩元，中长期贷款增加了199亿韩元。非金融性公司及其他部门贷款增加了1.67万亿韩元，短期贷款增加了4919亿韩元，中长期贷款增加了9350亿韩元，票据融资增加了2026亿韩元。房地产金融发展前景是中国整个经济发展牙齿近20年来持续较快的增长，今后至少可以连续20年进行经济增长进程。前20年投资主要集中在基础工业方面，今后20年与基础工业和生活质量提高、居民消费改善有关的投资将共同发展。当前的重要政策是鼓励和扩大消费者的消费行为。银行将在20年内发生巨大变化。目前我国消费贷款占整个金融银

6、行业贷款比重约为15左右。房地产金融发展前景预测随着中国金融经济的发展，15-20年间，中国房地产贷款整体将占据银杏贷款40-50-50以上。银杏贷款余额预计为2003年的158万亿韩元，2005年住房贷款增长率为15。保守地计算，从2003年开始以10-12的速度预测，10年以后到2013年，中国的银杏贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款可能占银杏贷款的35-40，个人消费贷款可能在未来10年增长10倍，房地产贷款显然需要大发展。房地产金融创新是市场的需求，一方面是房地产贷款牙齿银杏累积的风险牙齿银杏金融，政府需要各种金融创新。沈桥所的研究表明，我国房地产业已成为银行业和非常依赖的行业，约7

7、0%的房地产开发商资金来自银杏贷款的支持。近年来，金融机构新资产中房地产贷款比重呈上升趋势，预计将从2001年的39%上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，给银行带来巨大压力。房地产企业除了银杏外，还迫切地寻找更好的融资渠道。政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，不可能有比较快的房地产业发展。但是过度的金融是在过度失控的房地产市场、适当的发展和风险控制中取得平衡的关键。下一阶段，预计银行将相应推出新的金融产品，解决金融风险。国内金融市场也将提供利率衍生产品，帮助消费者应对利率风险。房地产贷款资产证券化实现后，新的房地产贷款风险管理产品将市场在中国登场。

8、房地产金融创新参考点介绍，宏观经济：资产证券化融资：房地产产业投资基金公司业务：房地产信托政策：存款室和房地产金融个人业务：民生住房贷款独门人寿保险抵押贷款反向抵押贷款保险，房地产抵押贷款资产证券化，房地产抵押贷款资产证券化，资产证券化在此基础上，可以将该集团资产预计现金流的收益权转换为可在金融市场上流动的信用等级较高的债券型证券技术和程序。房地产抵押贷款资产证券化、资产证券化的本质是(金融)资产所有权和收益权的某种程度上的分离，是(金融)资产组合的一种方法。具体来说，资产证券化是将发起人持有的各种流动性低的资产分类为成批资产组，向特设传达实体(SPV)出售后，将由特设传达实体购买的金融资产分

9、类为担保发行人产地来源证券(ABS)，并收回买方金。房地产抵押贷款资产证券化、在西方国家资产证券化最基本的功能是提高这些资产的流动性，为银行解决流动性不足问题提供了新的途径。发行贷款的银行向抵押贷款二级市场中介机构销售，可以将器官贷款资产变成已经流动性高的现金资产。到目前为止，发达国家证券化的资产包括抵押贷款、抵押贷款等。信用卡、借记卡、设备租赁、贸易应收帐款；有航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种固定收入的贷款商业房地产、汽车、工商业等各种商业贷款。这些资产具有质量和信用可以准确评估、有保证、生产可预测现金流的必要特征。房地产抵押贷款资产证券化，我国资产证券化的运营领域1，银行不良

10、资产证券化。2、中小国有企业资产证券化3、基础设施建设资产证券化4、房地产抵押贷款资产证券化、房地产抵押贷款资产证券化、抵押证券化是指银行按价值单位将房地产抵押贷款分成小产权单位，卖给投资者。住房贷款期限一般很长，因此金融机构吸收存款是短期的，而银杏“短期器官贷款”流动性不足的问题可以解决，简单地说，抵押证券化将汇集银行中已经存在的信用资产，组织资产集(也称为资产池)，然后再除以证券，将其转售给市场投资者。房地产抵押贷款资产证券化，目前国际信用资产证券化的代表性模式主要有三种。一是建立美国模式，又称表外业务模式，即在银杏外部建立特殊机构(SPV)，实现银杏资产收购，资产实际销售。第二，德国模式

11、，又名表内业务模式，即在银杏内部建立机构，牙齿机构经营证券化业务，资产所有权仍属于银行，并保留在银行的资产负债表中。第三，牙齿两种模式的结合类型，也称为澳大利亚模式、准表外模式。房地产抵押贷款资产证券化，我们有完整的住房抵押贷款市场系统作为第一市场和二级市场：第一市场即抵押贷款市场；二级市场，即抵押债券转让市场，银行以住宅担保为担保抵押贷款证券发行市场。随着住房贷款规模的日益扩大，作为世纪全球金融结构调整及金融手段创新中最重要的内容之一，我国尽快进行住房贷款证券化的示范，加快住房抵押贷款二级市场建设已成为势的必要。基本方法是按照特定标准(例如贷款期限、偿还方式、信用评级等)组织各银行持有的抵押

12、贷款，即“抵押贷款仓库”(只是用于区分的分类)，通过特定信用提升手段(例如保险、担保、保证金等)实现所需信用评级，计划一般来说，银行有责任在扣除银杏管理费及其他费用(公证费、房地产估价费、税金等)后，将贷款人的偿还转让给特别机关，特别机关及时返还证券投资者的本金和利息，并支付各机关的费用(保险费、等级费等)。如果抵押贷款借款人的偿还逾期或违约，首先负担保险公司方面承诺的部分或全部损失，最终可以依法处置抵押品获得赔偿，如果不足以偿还证券本息，则损失只能由投资者自己承担。如果发生这种情况，牙齿特别组织的名声也会受到致命的影响。如果抵押贷款贷款者提前偿还，或者抵押贷款本金和利息偿还发生在证券本金之前

13、的支付，则通常特别机构会将货币市场及资本市场短期投资购买国债等投资收益归给特别机构。2000年美国商业房地产和多住宅按揭贷款总额16417亿韩元美元中，商业银行抵押贷款40.2，其馀59.8家是人寿保险公司(13.2%)、储蓄机构(7.8%)、联邦和相关机构(5.1%)、抵押池，个人住宅抵押贷款证券化也分摊商业银行信用风险美国2000年各种房地产类型抵押贷款馀额占GDP比重70.3(其中，单独住宅抵押贷款馀额占GDP的52.9%)*，单独住宅抵押贷款2002年六月末美国全国商业银行贷款总额中，比重也达到25。虽然有如此庞大的住房抵押贷款规模，但55.7%的住房抵押贷款通过资产证券化摆脱了商业银

14、行体系，有效地分散了商业银行金融风险。有存款室和房地产金融，资金密集的房地产市场，特别是存款室的金融属性。但是现在人们在谈论房地产金融问题时只注意增容房市场，不考虑巨大的储藏室市场。我国房地产市场初期，已有80栋住宅进行了住宅改造。此后，大量新建的经济适用住房、商品住宅进入市场，到2004年，私有住宅的拥有率已达到26。存款室和房地产金融到2003年底，我国城市约有180亿平方米，其中住房110亿平方米。如果每平方米2000韩元，其价值分别为36万亿韩元和22万亿韩元。在科举市场经济“海水淡化”的时候，由于几乎没有流动，实际上是巨额的“死钱”。(。随着房地产市场经济的发展，进入股票房地产牙齿市

15、场的数量将逐年增加，而且每年增加近1万亿韩元的新建房地产投入。预计在全国商品流通总量中，房地产商品占有的比重将日益增大，货币流通量和贷款量将增加。存款室和房地产金融，健康的房地产市场拥有率和租赁率要合理分配，先进的美国，德国的住房拥有率也只有70和40。对我国来说，为了达到100的私有率，低收入贷款会使银行面临最大的危险。政府将首先从银行最大的风险和需求稳定的低端产品低价租赁住宅、经济适用住房开始，实现房地产证券化。从存款室和房地产金融、政府支持银杏、金融机构、低价租赁住宅、经济适用住房开始，通过房地产投资信托REITs开始，发行收益证，募集投资者资金，进行房地产或房地产抵押贷款投资，并将牙齿

16、部分住宅作为租赁提供给很多低收入人群。解决了许多低收入者买不起房子的问题，确保每个人都有房子，使银行避免了危险。存款室和房地产金融开始房地产证券化，为很多投资者开拓了新的投资领域。此外，激活储藏室市场，改变以当前增量室成本和利润确定市场房价的情况，储藏室的实际价值实际上可以起到增量室市场价钱地图的作用。个人业务：民生住房贷款自学，国内银杏产品教练空间狭窄，产品同质化非常严重的环境下，民生银行依靠技术制造新的住房贷款产品，竟然能独守空房，其他银行几乎赶不上“克隆”。，民生住房贷款自学-组合偿还法，目前各商业银行在经营个人住房贷款业务时向客户提供的只有两种茄子偿还方式等本金偿还法和等额本金偿还法。但是实际上，目前实施的两种茄子方法都太不灵活，客户的选择太小，一旦与银行签订合同，就很难改变偿还方式，因此在运营过程中完全不能满足很多客户的需求。民生住房贷款自学-组合还款法，如一名刚毕业的硕士研究生