银行二手房抵押贷款操作规程模版

1、二手房抵押贷款操作规程文件编号：编制部门： 版 次 号： 生效日期：xx年06月01日 目 录0修改与审批记录31目的和范围42定义、缩写和分类43职责与权限44基本规定55流程描述及操作要点95.1二手房抵押贷款流程96内外部规章制度索引206.1外部法律法规206.2内部规章制度207附录208记录20附录1.借款人（保证人）资信证明函22附录2.贷款受理通知书23记录1. 业务经办行审查审批意见表24记录2. 业务经办行上报项目资料移交清单25记录3. 项目退回意见书26记录4. 项目审查意见27记录5. 项目补充资料通知书290 目的和范围为实现银行（以下简称“本行”）二手房抵押贷款业

2、务标准化，满足监管和内部控制要求，根据银行个人房屋贷款操作规程，对本行二手房抵押贷款业务进行规范管理，编写本文件。本文件适用于本行下属各分支机构对客户办理二手房抵押贷款业务。1 定义、缩写和分类(1) 个人二手房贷款，是指银行各分支机构（以下简称贷款行）向符合贷款条件的借款人发放的，用于借款人购买二手房并以所购二手房作抵押的贷款业务。(2) 二手房抵押贷款，是指本行运用信贷资金向房地产二级市场购买住房或商用房，因自有资金不足向银行申请借款，向购房人发放的贷款。(3) 二手房系，是指可在房地产二级市场流通，售房人具有完全处置权利的房屋。(4) 有权签批人，是指按所授权限可以对授信业务进行最终审查

3、签批的在岗人员。具体包括：a) 支行客户经理，办理授信业务的客户经理b) 支行行长，以及经授权的支行分管副行长；c) 总行授信审查部贷审小组、总行授信审查部总经理，以及经授权的副总经理；d) 总行行长，以及经授权的总行分管副行长。2 职责与权限部门岗位职责权限经办行调查岗1) 负责营销客户；2) 负责贷款的受理；3) 负责通过收集整理信贷资料，运用和客户的面谈、电话访谈、实地调查、第三方求证等方式，对客户的主体资格、贷款用途、担保状况、还款意愿和偿债能力等风险事项进行调查；4) 负责撰写调查报告，并在贷款调查报告中明确贷款调查意见；5) 负责与客户进行贷款相关法律性文件、合同的面签；6) 负责

4、支付方式审核、支付前审查及出账；7) 负责贷款档案的归档；8) 负责相关系统信息的日常录入；9) 负责客户的日常维护管理；10) 负责贷款回收，以及参与不良贷款清收处置。经办行审查岗1) 负责对贷款申报材料的有效性、可行性、风险特征等因素进行综合分析与评价；2) 协助调查人处理贷款的相关工作。经办行审批岗1) 负责权限内贷款的审批决策；2) 负责信贷管理系统业务的提交。审查岗1) 负责对贷款申报材料的有效性、可行性、风险特征等因素进行综合分析与评价；2) 负责撰写授信审查审批意见表，并明确贷款调查意见；3) 审贷委员会b角，列席审贷委会议；4) 负责信贷管理系统业务的提交。审贷委1) 机构设置

5、在，以会议的形式召开。审贷委员会设立a、b角，a角由委员会主任、副主任担任（主任、副主任分别由总经理及副总经理担任）；b角由审查岗人员组成；每次召开小企业审贷会必须有一个a角参加，成员不低于3人方可召开会议；根据审批业务的需要，审贷委员会可以邀请行内有关方面专家列席会议，提供咨询；审贷会议的结果，采用一票否决方式；2) 主要负责全行小企业（个人）贷款授权的管理和审议经办行授权范围以外的小企业（个人）贷款；3) 可以根据工作需要，在风险可控情况下，授予审批人员一定的审批权限，审批人员在其授权范围内独立审批经办行上报的项目并承担相应责任；确定客户经理做出的分析是否正确。总行有权审批人1) 负责权限

6、内小企业生产经营性贷款的审批决策；2) 审贷委员会a角，组织相关人员并主持、召开审贷委会议；3) 负责信贷管理系统业务的提交。放款管理中心1) 负责个人条线下放款材料的有效性、风险性、完整性及合规性等因素进行审查；2) 负责信贷管理系统业务的提交。经办行综合柜员1) 贷款的发放。3 基本规定(1) 基本原则：a) 合法性：合法性主要强调借款人是否具有合法的主体资格，借款行为是否合法，贷款担保是否合法，同时，该业务必须符合人民银行及本行贷款管理有关规定以及国家有关法律法规的规定；b) 真实性：在贷款审查时相关人员必须对借款人身份真实性及购房行为真实性进行严格把关，防止出现冒名贷款风险；c) 有效

7、性：在贷款审查过程中，要确保借款人提供的相关资料均有效，担保人相关资料有效；d) 完整性：要求借款人提供的申请资料必须完整，不能缺失，同时，对贷款档案的传递和保管中也要求保持资料的完整性。(2) 借款对象贷款对象为年龄在18周岁（含）至60周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人。经小企业（个人）审贷委同意，年龄可适当放宽。(3) 借款人基本条件a) 有合法、有效的身份证件；b) 有稳定、合法的经济收入来源，信用良好，有按期偿还借款本息的能力借款人生产经营合法、合规；c) 具备本行认可的bbb级（含）以上信用条件；d) 所购房屋产权明晰，符合法律、法规规定的可进入房地产二级市场流通的条件；e)

8、 有购买住房的合同或协议；f) 有本行认可的担保；g) 不低于购房价款相当比例的自有资金；h) 贷款银行规定的其他条件。(4) 贷款额度：a) 以所购房屋抵押的，贷款比例不得超过所购房屋评估价及交易价孰低者的 70%；b) 二手商用房按揭贷款的比例，不得超过评估价及交易价孰低者的50；c) 采用其它担保方式的，相关比例详见个人房屋贷款操作规程。(5) 贷款期限a) 二手房贷款的贷款期限加上房屋已使用年限不得超过30年。原则上不受理使用年限在20年以上的二手房贷款申请。经小企业（个人）审贷委同意可适当放宽；b) 对借款人即将离退休的，贷款期限不应过长，其还款年限原则上不能超过65岁；在追加具有还

9、款能力的子女作为共同借款人的情况下，贷款期限可适当延长；c) 个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年。(6) 贷款利率 贷款利率按照中国人民银行规定的浮动幅度和本行利率管理办法和信贷政策确定。(7) 贷款程序a) 借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表；b) 借款人（购房人）须提供如下资料： 身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）； 家庭成员收入证明； 有购买住房的合同或协议； 相关贷款担保的资料； 相应比例的自有资金证明或已交付资金的证明； 贷款行需要的其他资料。c) 售房人须提供如下资料： 房人（含共有人）身份证明及复印件； 房屋共有权人同意出售的书面文件； 所购房屋的所有权有

10、效证件及复印件； 贷款行需要的其它资料。d) 经办行对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行评估，确定贷款额度。e) 经办行应在正式受理借款申请之日起5个工作日内完成贷前调查，并做出是否贷款的答复。对经过审查、审批的，落实担保手续后，办理贷款手续，与借款人签订贷款合同，贷款发放后，将全部贷款资金划入交易结算资金监管账户。f) 房屋买卖双方办妥房屋所有权转让和变更登记手续，借款人将过户后的房屋所有权证书送交贷款银行办理抵押登记手续，在借款人未还清本息前，贷款银行负责收押房屋他项权证。采用其他担保方式的参照个人房屋贷款办法执行。(8) 还款方

11、式：a) 贷款期限在1年以内（含1年）的，一般实行按月付息一次还本的还款方式，也可根据实际情况采用其他还款方式。贷款期限在1年以上的，采取分期按月偿还的还款方式，主要有等额本息还款法、等额本金还款法两种。采取其他还款方式的，须经小企业（个人）审贷委同意；等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。计算公式为： 贷款本金月利率（1+月利率）还款期数每月还款额= - （1+月利率）还款期数 -1 等额本金还款法：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，计算公式为： 贷款本金每月还款额= - +（贷款本金-累计已还本金）月利率 还款期数b) 在借款期限内，经贷款银行同意后，借款人可提

12、前归还部分贷款本金或全部贷款本息，此前已计收的贷款利息不再调整；c) 借款人出现贷款合同中约定的违约事项时，贷款银行有权要求借款人提前还款。借款人仍未履行偿还借款义务时，贷款银行有权按按法定程序处置抵押物，提前收回全部贷款。(9) 贷款抵押、保险a) 借款人对设定抵押的房屋在抵押期间必须妥善保管，负责维修、保养、保证房屋完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定抵押的房屋在抵押期届满之前，借款人未经贷款银行同意，不得擅自将抵押房屋进行拆迁、再次抵押、出租、转让、变卖和赠与等处分行为；b) 若申请人所购房屋为第一套住房原则上应办理强制执行效力公证并视情况办理相应的抵押物保险，借款人购买

13、抵押房屋财产保险的投保金额不得低于贷款金额，投保期限不得短于贷款期限；c) 办理二手房抵押贷款涉及的房地产评估费、抵押登记费、保险费、合同公证费等有关费用均由借款人承担支付。(10) 违约处置a) 发生下列情况之一，均为借款人违约： 借款人未按合同约定清偿全部贷款本息； 擅自改变贷款用途，挪用贷款； 借款合同履行期间，借款人未按约定的分期还款计划归还贷款本息； 未经贷款银行同意将设定抵押权的房屋进行拆迁、出租、变卖、转让、赠予或重复抵押； 借款人拒绝或阻碍贷款银行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查； 借款人提供虚假的、非法的文件、材料，已经或可能造成贷款损失； 借款人与他方签订有损贷款

14、行行使权益的合同或协议； 抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新的担保； 借款人在合同履行期间死亡、失踪或丧失行为能力后，无法定继承人或受遗赠人，或其法定继 承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同； 借款人在合同履行期间中断或撤销保险； 借款人违反本办法和借款合同规定的其他行为b) 借款人违约时，贷款银行根据违约性质、程度、金额采取下列一种或数种债权保护处理： 限期纠正违约行为； 提前收回借款人部分或全部贷款； 从借款人账户中扣收，偿还全部贷款本息； 按规定处以罚息； 处置抵押物清偿贷款； 采取法律手段追偿本息。4 流程描述及操作要点1.1 二手房抵押贷款流程本流程包括业务

15、受理、审查审批、实施授信和售后服务等四个阶段，具体的流程描述及要求如下： 节点任务名称部门/操作岗位操作要点外部合规要求内部合规要求操作风险提示1)a1贷款申请客户客户向本行提交借款申请，并提供相关资料。1)b1受理客户申请经办行调查岗1）受理客户申请向客户介绍该贷款产品的基本情况,办理程序及客户应承担的相关费用等；2）对客户是否准入进行初步评判。1）个人贷款管理暂行办法第十三条-第十六条；2）中华人民共和国商业银行法第三十七条；风险点：客户提供虚假信息风险类型：外部欺诈风险级别：中等风险关键控制措施：双人实地调查控制岗位：经办行调查岗风险点：客户伪造、提供虚假材料风险类型：外部欺诈风险级别：

16、高风险关键控制措施：双人实地调查、交叉检验控制岗位：经办行调查岗风险点：未按规定要求审查授信申请资料的完整性风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：高风险关键控制措施：系统按照授信申请资料清单审核。双人实地调查控制岗位：经办行调查岗1)b2是否满足准入条件经办行调查岗客户是否符合授信准入条件，包含审核借款人（保证人）资信证明函（附录1）1) 是，转节点1)b3；2） 否，转节点1)a1。贷款通则第二十二条、第二十五条、第二十七条1)b3转/接银行小企业及个人授信业务贷前调查操作规程经办行调查岗客户经理按照银行小企业及个人授信业务贷前调查操作规程进行贷前调查商业银行授信工作尽职指引第十一十八

17、条1)b4是否调查通过经办行调查岗1) 是，转节点1)b5，向客户下达贷款受理通知书（附录2）；2) 否，转节点1)a1。1)b5撰写调查报告经办行调查岗1) 经办行调查岗认为符合贷款条件的，应按xx规程撰写调查报告，签署业务经办行审查审批意见表（记录1）风险点：未能全面准确地进行调查风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：高风险关键控制措施：双人实地调查、交叉检验控制岗位：经办行调查岗风险点：未能形成关键有效的调查信息，调查结论完整性缺失风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：双人实地调查、交叉检验控制岗位：经办行调查岗2)c1审查经办行审查岗1) 协助调查人处

18、理贷款业务的相关工作；2) 负责对贷款申报材料的有效性、可行性、风险特征等因素进行综合分析与评价。风险点：未能提供准确的材料信息风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：极高风险关键控制措施：交叉检验控制岗位：经办行审查岗风险点：未能有效识别业务存在风险风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：高风险关键控制措施：交叉检验控制岗位：经办行审查岗风险点：客户信息录入错误风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：极高风险关键控制措施：交叉检验控制岗位：经办行审查岗2)c2是否审查通过经办行审查岗1）是，转节点2）d2；2）否，转节点2）b9。2)b9通知客户经办行调查岗被否决的申请，经办行调

19、查岗负责通知客户，并做好解释工作。待有关条件满足后，客户可重新申请。2)d2审批经办行审批岗进行授信审批风险点：未按规定审查、分析调查结论风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：高风险关键控制措施：权限控制控制岗位：经办行审批岗风险点：越权审批风险类型：内部欺诈风险级别：高风险关键控制措施：权限控制控制岗位：经办行审批岗2)d3是否审批通过经办行审批岗1) 否，转节点2）b9；2) 是，转节点2）d4。2)d4是否支行权限内业务经办行审批岗(1) 是，转节点3）b1；(2) 否，应填写业务经办行上报项目资料移交清单（记录2）交总行，转节点2）e4。2)e4转/接银行小企业及个人授信审查审批

20、业务操作规程总行审查岗按照银行小企业及个人授信审查审批业务操作规程进行授信审查，审查通过提交下一阶段有权审批人进行授信审批商业银行授信工作尽职指引第十一二十二条银行小企业及个人授信审查审批业务操作规程风险点：业务资料不真实、不准确风险类型：内部欺诈风险级别：低风险关键控制措施：交叉检验、权限控制控制岗位：审查岗风险点：未按规定审查、分析调查结论风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：低风险关键控制措施：交权限控制控制岗位：审查岗风险点：越权审批风险类型：内部欺诈风险级别：低风险关键控制措施：权限控制控制岗位：审查岗2)e5是否审查通过审查岗1) 是否通过审查；2) 若没有通过审查，需填写项

21、目退回意见书（记录3）退回经办行调查岗，转节点2)b9；3) 若通过审查，需填写项目审查意见（记录4），转节点2）e6；4) 若需要补充资料，填写项目补充资料通知书（记录5）交经办行调查岗补充资料。2)e6是否审查岗权限内审查岗1) 是否为权限内贷款：权限内贷款负责其审批决策，权限外贷款上报有权审批人；2) 否，转节点2)f6；3) 是，转节点3)b1。2)f6审批审贷委对授权内业务进行授信审批，出具审批意见风险点：未按规定审查、分析调查结论风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：低风险关键控制措施：权限控制控制岗位：审贷委风险点：越权审批风险类型：内部欺诈风险级别：低风险关键控制措施：权

22、限控制控制岗位：审贷委2)f7是否审批通过审贷委1) 否，转节点2)e5；2) 是，转节点2)f8。2)f8是否权限内业务审贷委1) 是否为权限内贷款：权限内贷款负责其审批决策，权限外贷款上报有权审批人；2) 否，转节点2)g8；3) 是，转节点3)b1。2)g8签批总行有权审批人1) 负责对贷款申报材料的有效性、可行性、风险特征等因素进行综合分析。风险点：对业务风险评估失准风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：低风险关键控制措施：权限控制控制岗位：总行有权审批人2)g9是否通过审批总行有权审批人1) 是否通过审查；2) 否，转节点2)e5；3) 是，转节点3)b1。3)b1实施授信审查

23、经办行调查岗进行实施授信环节资料的整理及系统信息的录入。风险点：录入系统资料完整性欠缺风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：双人四眼控制岗位：经办行调查岗风险点：未落实授信条件风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：按授信审批条件，逐项落实授信要求控制岗位：经办行调查岗风险点：未审核授信条件落实情况风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：审核支付要素，符合贷款条件及相关规定控制岗位：经办行调查岗3)b2落实放款条件并签订合同经办行调查岗负责与客户进行实施授信环节相关法律性文件、合同的面签，落实授信条件。中华人民共和

24、国合同法第一百九十条-两百一十一条。利率管理办法风险点：未审核发现合同不齐备，有瑕疵甚至无效风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：审查岗严格审核法律文本控制岗位：经办行调查岗风险点：未审核交易合同的真实性，未按支付规定要求操作风险类型：执行、交割和流程管理事件风险级别：中等风险关键控制措施：审核支付要素，符合贷款条件及相关规定控制岗位：经办行调查岗3)i3转/接银行小企业及个人授信业务放款操作规程放款管理中心审查岗负责支付资料的审核，授信实施的条件落实请况。银行小企业及个人授信业务放款操作规程3)i4是否通过审批放款管理中心审查岗1) 是，转节点3)j6；2) 否，

25、转节点3)b1。3)j6贷款发放综合柜员根据银行贷款业务会计操作规程结合出账通知书，借据等进行贷款资金发放3）j7转/接银行贷款业务会计操作规程综合柜员综合柜员按照银行贷款业务会计操作规程相关规定进行放款操作。银行贷款业务会计操作规程3）b7产权过户经办行调查岗贷款发放后，房屋买卖双方办理房屋所有权转让和变更登记手续。3）b8抵押登记经办行调查岗借款人过户后的房屋所有权证书送交经办行办理抵押登记手续。4）b1转/接银行小 微金融售后管理操作规程 经办行调查岗客户经理依据银行小 微金融售后管理操作规程规定，进行贷后管理工作。银行售后管理操作规程；不良资产诉讼管理办法；贷款风险分类管理办法；信贷业

26、务责任追究办法。5 内外部规章制度索引6.1外部法律法规(1) 中华人民共和国商业银行法(中华人民共和国主席令第13号，十届全国人大)(2) 中华人民共和国合同法（中华人民共和国主席令第15号，九届全国人大）(3) 个人贷款管理暂行办法（银监令20102号）(4) 商业银行授信工作尽职指引（银监发200451号）(5) 贷款通则（中国人民银行令1996年2号）6.2内部规章制度(1) 银行小企业业务基本制度(2) 银行小企业贷款管理办法(3) 银行个人贷款管理办法(4) 银行利率管理办法 (5) 银行小微金融售后服务管理办法 (6) 银行不良资产诉讼管理办法 (7) 银行小企业和个人贷款风险分

27、类管理办法 (8) 银行信贷业务督导管理办法 (9) 银行信贷管理责任追究办法 (10) 银行小企业及个人授信业务贷前调查操作规程(11) 银行小企业及个人授信业务审查审批操作规程(12) 银行小企业及个人授信业务放款操作规程(13) 银行小微金融售后服务管理操作规程 6 附录1.借款人（保证人）资信证明函，相当于个人消费贷款文本中的收入证明。2.贷款受理通知书7 记录1.业务经办行审查审批意见表 2.业务经办行上报项目资料移交清单 3.项目退回意见书 4.项目审查意见 5.项目补充资料通知书 附录1.借款人（保证人）资信证明函 编号借款人（保证人）资信证明函银行 分（支）行：兹证明 同志为我

28、单位正式员工， 年 月 日在我单位工作满 年，其个人基本情况如下：（一）申请人现工作单位： ；（二）申请人职务： ；（三）申请人年收入总额为_元；（四）申请人有无被我单位处罚或其他违法行为 。此证明函仅供申请人贷款之用，务必对个人资信情况给予严格保密。单位印章 年 月 日 附录2.贷款受理通知书贷款受理通知书 ： 经审查，贷款申请符合本行住房贷款政策，本行会在购房人办理完借款和房产抵押登记手续，且符合银行二手房抵押贷款办法的放款条件后，向购房人发放贷款，贷款款项根据借款人委托，将全部贷款资金划入合同约定的存款账户。 年 月 日记录1. 业务经办行审查审批意见表 no.项目审查意见表经办行：项目基本情况申请人是否关系人授信金额授信使用方式贷款金额期限借款用途利率（）浮动借款类型敞口承兑金额用途保证金比例还款来源贷款次数授权内或总行审批贷款担保情况经办行调查员意见： 签字： 日期：经办行审查员意见： 签字： 日期：经办行行长意见： 签字： 盖章（信贷专用章） 日期：总行审批人姓名(备案填写)：记录2.