某房地产项目营销策划方案(ppt 83页).ppt

1、天滋大径街项目策划演示,本次提案要解决的几个问题：,项目定位 定位依据经济可行性论证卖什么怎么卖,第一部分市场提炼解决定位依据问题 第二部分项目定位解决项目定位问题 第三部分经济可行性分析经济可行性论证 第四部分营销推广解决怎么卖的问题,预计本次汇报约50min.,一切结论都源于市场、一切决策都以市场为依据,第一部分市场提炼,省会定位市场信息市场环境市场结论项目分析,一、石家庄市政府对省会的定位,石家庄市城市规划功能定位是：,华北地区重要商埠,第一部分市场部分,省会定位市场信息市场环境市场结论项目分析,二、市场信息,新休门滨江国际一期,公寓：4091、113左右、135左右； 住宅：两室105

2、左右，三室142153。,公寓：4900元/平方米（带价值300元/平方米精装修）； 住宅：4100元/平方米。,公寓：主要以投资为目的，少量自住； 住宅：自住为主，同时有少量投资成分。,1、,户型,价格,客户置业目的,销售状况,公寓销售火爆；面积较小的两室认购当天售罄。,2、缔景城、尚乘源,上述两项目楼体形态均为蝶型塔楼， 销售情况良好。,自由港,凯佳大厦,3、自由港、凯佳大厦,两个项目均以酒店式公寓的身份出现在市场上， 地域的优势和准确的定位使得这两个项目取得了良好的销售成绩， 均在短时间内售罄。,第一部分市场部分,省会定位市场信息市场环境市场结论项目分析,三、市场环境,任栗村改造 65万

3、,新休门 96万,四中路改造 30万,本项目,第一部分市场部分,省会定位市场信息市场环境市场结论项目分析,四、市场结论,客户在该区域购房的目的：自住+投资 酒店式公寓与住宅相比存在着更大的市场需求和利润空间 蝶式塔楼可以已经被市场接受 热销户型：面积偏小的二居、三居、小面积的投资型产品 未来两三年局域市场竞争异常激烈 没有合适的定位和销售卖点项目高利润的实现难度极大,第一部分市场部分,省会定位市场信息市场环境市场结论项目分析,五、项目分析,本案,占地：6万平方米 建筑面积：20万多平方米？ 建筑密度25 绿地率46 停车位1000个,项 目 东 侧 平 安 大 街,项目南侧东马路,项目北侧规划

4、中的民生路,项 目 西 侧 大 径 街,北国商城,餐饮,肯德基、麦当劳、必胜客、燕春花园酒店、燕春烧鹅仔、凤凰酒楼、全聚德烤鸭、福满楼、上岛咖啡真锅咖啡,娱乐,北国商城,东购、 北国商城 南三条市场 西美三利名品 彩虹名品 国讯手机广场,金色时代 钱隆 钱柜 滚石娱乐 碧涛阁浴场,麦当劳 肯德基 必胜客 福满楼 全聚德烤鸭 凤凰酒楼 燕春花园酒店 燕春烧鹅仔 中京大酒店,：,工商银行、交通银行、建设银行、中行,图书大厦、新华书店、,一中、三十二中、四十四中、东马路小学、 三十二中,人民医院、省四院、市四院,项目地块点评,本地块地处南三条商圈内，地理位置优越； 周边重点学校、餐饮、购物、酒店等配

5、套成熟； 项目可塑性强！,无论你的操盘手法多么高明，最终还是要用产品来说话，所以中原认为适应市场、引领市场的产品才是好产品，好产品才是市场核心竞争力的根本。,第二部分项目定位,项目规划项目定位定位支撑目标客户定位,一、项目规划,规划建议,第一，建议整个小区的物业形态以住宅和酒店式公寓为主； 第二，考虑到酒店式公寓市场需求旺盛，且与住宅相比存在着更大的利润空间，结合本项目地块的不规则，建议调高酒店式公寓的比例； 第三，幼儿园平时比较嘈杂，建议放在相对偏僻的位置； 第四，在中心好的位置规划相对好且总价高的产品，地块周边规划面积适中的产品，在满足容积率的同时，平衡两居室和三居室的配比平衡。,项目规划

6、建筑布局规划,基于对市场的分析，并考虑到开发商的利润空间， 中原建议调整公寓与住宅单位的分配比例继续调大公寓比例。,公寓,公寓,公 寓,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,住宅,会所,幼儿园,公寓,公寓,公 寓,124,97,103,94,103,103,94,124,132,97,124,132,97,124,132,97,124,132,97,124,132,97,124,132,97,124,132,97,124,132,97,103,103,94,103,103,94,115,115,88,88,115,115,88,88,115,

7、115,88,项目规划分面积布局,88,132,项目规划住宅户型配比,园林得到了突出 建筑点缀在园林中 同时，建议将园林打造成 以文化为主题的社区活动空间,会所与园林 有机融合,幼儿园临学校 对社区影响 最小化,增加了更多园林面积,北入口宽阔、华丽 并可直视园林； 南入口典雅、幽静 方便业主生活。,项目规划优势,项目规划外立面风格建议,现代建筑风格，稳重而不失时尚 外立面材质要有质感，给人一种挺拔向上的感觉。,项目规划大堂建议,项目规划会所建议,下沉式会所，外观与园林融为一体，会所就是景观！,建议本案会所增设书吧、画室、音乐空间等，以体现社区文化内涵。,项目规划新风系统建议,新风系统功能： 清

8、除室内可吸入颗粒物、细菌及其他有毒元素，如氨、甲醛等； 同时为室内输入新鲜空气，解决建筑中的空气污染问题； 加湿、除湿保证室内空气温度、湿度和新鲜。,第二部分项目定位,项目规划项目定位定位支撑目标客户定位,二、项目定位,文化的、健康的、成熟的 高品质花园社区,第二部分项目定位,项目规划项目定位定位支撑目标客户定位,三、项目定位支撑,文化、健康、成熟的高品质花园社区,第二部分项目定位,项目规划项目定位定位支撑目标客户定位,四、目标客户定位,“儒 + 商”,释义： “儒”：强调文化素养，具备现代人文道德， 具备中国传统文化精神和智慧 “商”：居有现代人文道德，具有竞争能力，具有社会责任感， 具有现

9、代管理能力，具有开拓创新意识的现代商人。 儒商定义：悟奉儒家，修升素养，事业有成的文化商人；儒商精神：以义取利，以利济世，以和为贵，以儒兴商；儒商人格：仁爱立人，见利思义，讲信修睦，乐于施善；儒商生活：博学儒雅，亦文亦商，以商养儒，以儒促商；儒商之道：重守诚信，谋利有度，宽厚圆融，内圣外王。,目标客群特征,1以德为立身之本； 2. 坚持实践“利”与“义”相统一的价值观； 3勇于竞争和善于竞争； 4实行以人为本的管理； 5具有开拓创新的意识和能力。,生活状态和置业喜好,他们沉稳、低调、内敛 爱家人和朋友，很强的家庭观 追求事业的巅峰 对物业舒适度要求较高 有成熟的投资理念 对物业的区域价值和升值

10、前景较为关注 注重物业的私密性和安全性 渴望享受生活、修身养性 追求绿色、休闲、健康的生活方式 渴望居住在市中心，又担心市区空气污染,构成人群,商人 公务员 公司高管 其他,定位的提出、规划的调整 是否能满足经济指标的要求？ 是否增加了开发商的投入？ 这是贵司最为关心的问题！,下面我们来看看答案,第三部分经济可行性分析,经济指标对比收益分析新风系统成本分析,原规划与现规划经济指标对比,原规划与现规划收益对比,10.09亿元 （原规划）,PK,10.74亿元 （新规划）,相对于原方案，现方案可为开发商多收益6500万元！,新风系统成本投入,品 牌：绿美 生 产 商：浙江省瑞安市绿美空气净化设备有

11、限公司 服务内容：施工图纸设计（管道预埋）、设备安装、 售后服务 单位成本： 4060元/平方米 项目新风系统总成本投入：约1150万元,营销推广，是把产品转化为市场价值的关键一跳。这一跳，决定着项目的经济及品牌目标能否顺利实现。首先，中原认为要颠覆已有的传统营销模式，不再步传统营销模式的后尘，我们要在石家庄开创一套全新的营销模式。,第四部分营销推广部分,营销思路案名建议、LOGO、Slogan VI延展、报版效果,一、营销思路,我们的目标客户是有素养的 “现代人”、是“以义取利”的儒商。,他们的骨子里有种“以利济世”的精神。,慈善营销！,营销策略,以项目现场包装和少量户外媒体为主要形象宣传媒

12、介，在项目的主要时间节点利用报纸对市场进行信息告知，充分利用传统媒体特点，挖掘“新闻创造价值”这一核心点，不断围绕“慈善营销主题”制造社会新闻，引起媒体的主动跟踪与报道，吸引市场关注，让目标客户与项目之间产生共鸣，从而获得市场认可。,例如： 以项目全体业主名义捐助希望小学、贫困学生、领养市政绿地、在市区主要学校设立优秀学生奖学金,第四部分营销推广部分,营销思路案名建议、LOGO、Slogan 、VI延展、报版效果,案名是项目最直接、使用频率最高的传播工具。一个好的房地产项目必须具备符合项目气质、容易记忆、传播力强的基本要求。 基于对项目深度分析、挖掘，中原对项目推广案名的创意为：,二、案名建议

13、,中 国 风,案名建议一：,案名释义： 近些年，中国经济的持续高速增长、综合国力的逐步加强以及在世界舞台上扮演越来越重要的角色，使世界瞩目中国；2008年奥运会的举办更加速了中华民族的伟大复兴，在世界的每一个角落，不约而同的掀起了一股“中国飓风”，不要说世人耳熟能详的北京印、福娃、中国结，连唐装、中餐、汉语、唐人街、中国年都成为当今世界流行的风尚。于是，“民族的，世界的”、“中国的，世界的”成为没有国界的语言，于是“中国风”成为中华民族的伟大骄傲,石家庄的城市文明起源地为火车站、大径街区域，而今这个区域在石市的地位更是寸土寸金的黄金宝地，这个区域的再度建设、发展更如同中华民族的伟大复兴。地位显赫的天滋大径街项目的开发不单是企业的市场行为，更担负着城市发展、城市文化传承和升华的伟大历史使命，“中国风”是对历史、对公众的一份最好的答卷。,对本项目而言我们的客户是具有儒商特质的城市中坚力量，他们成熟、知性、接受传统教育，关注时事，胸襟博大，具备丰厚的文化涵养的沉淀，他们热爱作为东方文明古国的中华民族5000年的璀璨历史文化，他们的血液里有“深深的中国情结”，他们的骨子里有“深深的中国风烙印”,LOGO表现,放眼世界的生活情怀,Slogan,Slogan创意符合本项目的意境； 基于中国、放眼世界； 运用前瞻性的理念和文化元素彰显项目品质