房地产开发项目进度计划管理研究

房地产开发项目进度计划管理研究目录房地产开发项目进度计划管理研究 .1摘 要 .5Abstract.6第 1 章 绪论 .71.1 研究背景与意义 .71.1.1 研究背景 .71.1.2 研究意义 .81.2 进度计划管理研究概况 .81.2.1 国外研究概况 .81.2.2 国内研究概况 .91.3 研究内容与方法 .111.3.1 研究内容与技术路线 .111.3.2 研究方法 .121.4 研究价值 .12第 2 章 相关理论概述 .132.1 项目管理理论 .132.1.1 项目管理含义 .132.1.2 项目管理方法 .132.2 项目进度计划 .142.2.1 进度计划的定义 .142.2.2 进度计划的作用 .142.2.3 进度计划的编制流程 .142.3 项目进度计划控制 .162.3.1 项目进度计划控制的内涵 .162.3.2 项目进度计划控制原理 .162.4 房地产项目进度计划管理的相关理论 .172.4.1 房地产项目进度计划管理的目的 .172.4.2 房地产项目进度计划管理意义 .172.4.3 房地产项目进度计划的原则 .182.4.4 房地产项目进度计划的方法 .182.4.5 房地产项目进度计划的步骤 .19第 3 章 房地产行业进度计划管理中存在的问题及原因 .193.1 工序工期估计问题 .193.2 计划的执行问题 .203.3 进度与质量的矛盾问题 .213.3.1 进度与质量矛盾问题 .213.3.2 质量与进度矛盾成因分析 .223.4 业主与承包商之间的“不信任性合作”问题 .223.4.1 “不信任性合作”现象概述 .223.4.2 基于博弈理论的“不信任性合作”现象原因分析 .23第 4 章 房地产企业项目计划进度管理体系的构建 .244.1 项目进度计划管理模式 .244.2 房地产企业项目进度计划体系的构建 .274.2.1 房地产企业项目进度计划系统 .274.2.2 房地产项目的工作分解结构 .284.2.3 房地产项目进度目标分析 .304.2.4 房地产项目进度计划的建立 .324.2.5 确定进度计划的优化与基准计划 .364.3 房地产项目进度控制体系 .374.3.1 项目绩效考核机制 .374.3.2 决策委员会机制 .384.3.3 建立互利共赢的合作机制 .38第 5 章 W 公司 A 项目进度管理实证分析 .405.1 W 公司 A 项目基本情况 .405.1.1 W 公司 A 项目地理位置 .405.1.2 W 公司 A 项目主要经济指标 .405.1.3 W 公司 A 项目总体经营思路 .405.2 W 公司 A 项目进度计划管理 .415.2.1 W 公司 A 项目计划管理的 PDCA 模型 .415.2.2 W 公司 A 项目进度计划的编制 .415.2.3 W 公司 A 项目的年度经营计划 .425.2.4 控制与调整计划 .44第 6 章 结论 .45参考文献： .46致谢 .47摘 要我国房地产行业的发展经历了从找钱找到的模式逐渐发展到塑造品牌与管理项目的模式，特别是在国家政策的激励下，诞生了一些比较有特产的房地产品牌，如万科、碧桂园等。然而随着市场竞争激烈程度的假设，越来越多的企业开始寻找科学的项目管理思想为指导构建更加高效的项目管理体系。这对于提升我国房地产行业的综合竞争力有重要的意义。目前大多数房地产公司的项目进度管理体系仍然是处于传统的模式，缺乏相对科学的理念，这严重制约着我国房地产行业的发展。引发了一系列的问题。本文从目前我国房地产行业面临的现状来进一步分析其存在的原因。结合了组织行为学、数学等一些相关的学科来构建适合房地产行业发展的项目进度计划管理体系。首先运用组织行为学分析了现有房地产公司项目管理方法存在对工序估计不足、计划执行效率不高的问题，然后通过博弈论模型分析了业主与开发商之间存在的不信任问题，这些都是造成我国房地产行业项目进度计划管理存在问题的原因。通过对上述问题进行分析，从房地产以及项目管理的特点和模式出发，结合目前我国房地产的布局，建立适合房地产行业发展的项目进度计划管理体系，将房地产开发项目逐层进行细分，分解至各个可以操作的流程。然后进一步提出相应的考核体系以及保障体系，在动态中优化与完善项目进度计划管理体系。本文最后以 W 公司 A 项目为例，通过前面分析到的项目进度管理体系构建了适合 A 项目的进度管理体系，然后依据 A 项目实施的情况，概况了 A 项目在进度体系在实施过程中取得的绩效，分析了 A 项目存在的问题并加以改进，通过建立的新项目进度管理体系以论证其合理性，验证了本文的研究价值。【关键词】房地产企业、进度计划管理、进度控制、项目进度管理AbstractThe development of the real estate industry in China has experienced the change from find mode gradually developed to brand and management mode of the project, especially under the stimulus of national policy, created some more speciality of the real estate brand, such as vanke, country garden, etc. With fierce market competition, hypothesis, however, more and more companies began to seek the scientific project management thoughts as the instruction to build more efficient project management system. To improve the comprehensive competitiveness of Chinas real estate industry has an important significance. At present most of the real estate company project schedule management system is still in the traditional mode, the lack of relative scientific concept, which seriously restricts the development of the real estate industry in our country. Led to a series of problems.This article from the current situation of our country real estate industry faces to further analyze the cause of its existence. Combined with organizational behavior, math and some other related disciplines to build a suitable for real estate development project schedule management system. First use of organizational behavior analysis of the existing real estate company project management method to estimate the process deficiencies, plan execution efficiency is not high question, and then through the game theory model analysis the problem between the owners and developers distrust, these are the real estate industry in our country the cause of the problems existed in project schedule management.Through the analysis of the above issues, starting from the characteristics and patterns of real estate, and project management, combining the the layout of the real estate in our country, set up suitable for real estate development project schedule management system, to subdivide the level of real estate development project, the decomposition to each operational process. And then further proposes the corresponding evaluation system and guarantee system, in the dynamic optimization and improve the project schedule management system.A project as an example, this paper finally with W company through previous analysis to the project schedule management system is constructed for A project schedule management system, and then on the basis of A project implementation situation, general situation of A project in the progress of the system in the implementation process of performance, analyzes the problems of the existence of A project, through the establishment of the new project schedule management system in order to demonstrate its rationality, to verify the research value of this article.【Key Words】Real estate enterprises, schedule management, schedule control, project schedule management第 1 章 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景1979 年的经济体制改革为我国房地产行业的发展带来了较好的机会，我国房地产行业在此基础上慢慢发展起来，在此之后 10 年的时间里，我国房地产市场逐步初具规模。但是没有足够的经验导致我国房地产行业的发展存在较多的问题。为此，1998 年我国开始实施住房改革制度，正式将房地产行业全面推向市场，这为房地产行业的发展提供了竞争能力与空间。由于该项政策的颁布，我国的房地产行业得到了空前的发展，与此同时，住房的数量、面积都在不断增加，房地产行业逐步向金融、土地、建筑等行业扩展，形成较为完整的产业链条。因此，房地产行业面对的竞争越来越激烈，房地产公司逐渐意识到项目管理过程中下面几个原因促使项目进度计划管理的重要性。1、内部因素虽然我国房地产行业的发展促使了房地产项目管理的发展，但是与国外相比，我国房地产行业的发展水平仍然处于相对较低的水平，房地产项目管理仍然存在较多的问题。最重要的问题就是项目管理体制不健全，目前房地产行业缺乏一套行之有效的项目进度管理方法。这些都是制约我国房地产行业发展的重要因素。2、外部因素自从我国加入世界贸易组织后，逐渐与国际经济体系融为一体，这进一步要求我国房地产行业的发展要融入到全球经济当中来，以适应市场经济的发展。特别是在国外资本逐渐输入到国内，当然也包括放低产行业，这要求我们站在与国际接轨的角度来理解与发展房地产项目管理，只有这样，才能增强我国房地产行业的国际竞争能力。1.1.2 研究意义房地产项目进度计划管理房地产公司面临的一项较为复杂的工作，同时对于我国来说是一门较为新颖的学科。对于我国房地产的激烈竞争来说，房地产的项目进度计划管理是一个较为困难又必须解决的课题。它具有重要的理论与现实意义。从微观角度来看，研究房地产项目进度计划管理能够为房地产公司在激烈的竞争中获得生存与发展，是各个公司健康发展的重要法宝。从宏观角度来看，房地产项目进度计划管理的成功实施，并在整个行业发展的话，能够保障房地产行业的健康发展，这对于提升综合国力和经济实力都有重大的意义，能够确保房地产行业在激烈的国际竞争中有立足之地。由于我国房地产行业以及开发商在项目进度管理过程中有极大的不足，如何从房地产开发商的角度出发，研究房地产项目进度计划管理就显得尤为重要。如何建立并通过有效的项目进度计划管理方法对于开发商来说显得极其重要，一旦使项目进度计划管理一开始就显得尤其重要，可以对项目进度计划管理进行有效的监督，能够确保房地产行业的健康发展，因此，本文的研究显得尤其重要。1.2 进度计划管理研究概况1.2.1 国外研究概况项目管理的一个重难点就是建设工程项目进度计划管理，主要原因便是项目进度计划管理的作业时间长、参与方众多的原因造成的。国外大量的学者对项目进度的管理进行了研究，针对进度计划的方法也进行了较为广泛的研究，但是如何将项目进度计划管理运用到房地产行业中来目前较少学者对其研究，因此，房地产行业项目进度计划管理目前还缺乏一个较为完善的体系。Gant 在 19 世纪中期的时候最早对进度计划的检查、安排以及资源需求的计算进行了计算与研究，制定出了项目进度计划安排表。并指出项目进度金华控制的主要思路应该围绕以下几点进行展开：第一，依据项目工程编制相关的进度计划；其次，对进度计划的执行情况进行监督、控制，以确保进度计划的完成情况是与预期相符的，并将其记载在甘特图中，根据这个来判别项目进度实施情况；第三，制度对项目进度整个过程的控制措施。通过这项措施能够确定项目进度计划实施所需要的时间以及顺序，能够有效地将项目进度分解成各个行动。但是该方法有一项缺陷，即不能够有效的反应项目进度实施工序间的逻辑顺序。随着科学研究与生产的发展，在 50 年代后期出现了一些列安排适当、规划统一，同时兼顾更为全面的进度计划管理方法。杜邦公司（1956）年通过制度关键路径法来安排不同不同之间的工作，取得了较好的效果。关键路径法就是依据各个分任务的时间、所需的原材料以及任务与任务之间的逻辑关系计算整个项目进度的工期，并在此基础上分析哪些是关键任务。而项目进度计划监督的任务是负责确保项目进度是按照已经计划好的程序和手段来顺利实施即可。关键路径法存在时间值较为固定的缺点，为了克服这一缺点，美国海军特种计划局（1958 ）年在关键路径法的基础上研发了 PERT 技术，PERT 技术将工作持续时间依次划分为：悲观值、正常值与乐观值三个方面。然后计算三个值的均值来计算项目所需要的时间，通过运行该项技术，他们将导弹的研发研究由 10 年缩短至 8 年。特别是对于一些风险较高的项目，PERT 技术比关键路径法更有效。前苏联（1964）颁布了大量与网络计划相关的技术，并且规定所有建筑工程必须采用这种网络计划技术。并在此基础上加以推广，在前苏联的基础上，各国乃至全球不同的行业、部门逐步都在运用该项技术，特别是国际标准化组织通过以该项文件为模本，制定出了完整的项目进度计划管理。由此，项目管理的运用逐步扩广到工业、IT 等行业中来，这导致该项技术的针对性并不是很强。Kerzner（1995）系统的研究并介绍了进度计划管理的方法与过程，并出著了项目管理：计划、进度与控制 。使得人们对项目进度计划管理有了更深一步的认识，我国项目进度管理计划的研究也是围绕他的著作进行展开的，他的研究为我国项目进度计划管理提供了蓝本。Robert and Norman（2002）通过案例的形式介绍了项目进度的计划与控制，使人们对项目进度的计划管理的思路有了更深一步的认识。 高德拉特（1997） 通过将项目管理与约束理论相结合起来，并出著了关键链一书，从全新的角度介绍了关键链项目管理，同时将人力资源管理与项目进度计划管理相结合起来研究，开辟了一条关于进度计划管理的新思路。 1.2.2 国内研究概况国内学者对项目进度计划的研究较晚，华罗庚在前苏联网络计划技术提出后开始关注项目进度计划管理，这也是最早开始研究项目进度计划