万科地产财务报表分析

万科地产财务表分析小组成员：朱莉莉 20112318左璇 20112331朱艳 20112321杨诗琪 20112336,罗梦 20112343,蒋玉涵 20112354周含蕊 20112365- 1 -目录摘要 .IAbstract.II1.绪论41.1 选题背景及意义.41.1.1 选题背景.41.1.2 选题意义.51.2 研究思路和方法 .51.3 文献综述 .52.房地产行业概况.62.1 房地产行业的发展状况.62.1.1 房地产行业的发展现状.62.1.2 房地产行业的优势分析.82.1.3 房地产行业的劣势分析 .82.1.4 房地产行业的发展前景 .83万科地产会计分析.93.1 万科地产的资产状况.93.2 万科地产的利润状况 .173.2.1 利润表综合分析 .173.2.2 利润表部分分析.183.3 万科地产的现金流量状况193.3.1 现金流量表一般分析.213.3.2 现金流量表水平分析.213.3.3 现金流量表结构分析244万科房产财务分析 .274万科房产财务分析 .274.1.1 短期偿债能力指标分析 .274.1.2 长期偿债能力指标分析 .284.2 营运能力分析 .294.2.1 营运能力指标分析 .294.3.企业盈利能力分析.314.3.1 资产经营盈利能力分析.314.3.2 资本经营能力分析.324.3.3 商品经营盈利能力分析.334.3.4 每股收益分析.354.4 发展能力分析 .364.4.1 发展能力指标分析 .364.4.2 发展能力比较375.万科地产财务状况综合分析 杜邦分析 .38- 2 -6 分析结论及建议.406.1 财务问题.406.2 改善建议.41参考文献 .42摘要财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列 专门的分析技术和方法， 对企业的财务状况、经营成果和现 金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换 成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗 风险能力做出评价， 预测 企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。为总结过去，知道未来，有必要 对已 经过去的 2013 年发生的经济活动进行分析总结。通过全面的 财务分析，可以透 视企业经济活动的内部联系，并与内部条件、外部环境相结合进行深入考察，找出企业本身的 优势和不足，作出 实事求是的评价和积极可行的决策。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、 财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其 2013 年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨 万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。最后，本文仅以公开的财务报表信息为研究依据，而未能到公司实地调研，故在研究过程中有局限和不足。关键词：财务报表；地产行业；万科集团；会计分析；财务分析；杜邦分析；问题；建议- 3 -AbstractFinancial analysis, financial and accounting information is based on using a range of techniques and methods of specialized analysis, the financial position , operating results and cash flow analysis and evaluation of the economic management activities. Financial analysis is the basic content of corporate solvency analysis, operational analysis and profitability analysis capabilities . The most basic function of financial analysis is to convert large amounts of report data into useful information for decision-making on specific users of financial statements to make , corporate solvency , profitability and ability to resist risks make evaluations , future reward prediction business and risk , reduce decision uncertainty. To summarize the past and know the future , it is necessary for economic activity has occurred in the past in 2013 were analyzed and summarized . Through comprehensive financial analysis, internal contact perspective of economic activity , and with internal conditions and external environment combined with an in-depth study to identify the strengths and weaknesses of the enterprise itself , make a realistic assessment and positive feasible decisions.This paper will analyze the financial statements , combined with management accounting , financial management, management science and other knowledge to the typical residential real estate company Vanke Co., Ltd. , for example, according to a long development cycle of real estate development , supply lags and mediation with financial and government industry characteristics are closely related to its 2013 financial statements to compare the system aspect , Vanke discuss financial issues reflected in the financial statements of the company , combined with socio-economic trends and try to make some reasonable suggestions for these deficiencies.Finally, only the financial statements for the study based on information disclosure , and the company failed to field research , it has limitations and deficiencies in the research process .Key word: financial statement; Real estate industry; China Vanke Co. Ltd.; accounting analysis; financial analysis; DuPont analysis; problem; proposa41.绪论1.1 选题背景及意义1.1.1 选题背景1998 年 7 月国务院颁布的 23 号文件关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知， 标志着新中国成立后 50 年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而 2003 年 8 月国务院 18 号文件关于促进房地产市场持续健康发展的通知，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的 10 多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉 动了 60 多个行业的发展，如上游的水泥、 钢铁、运输、工程、测绘 等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已 经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进， “市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐 渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了 30 多年的发 展历程。 30 多年中国住房政策经历了由“ 国家保障” 向 “市场建设”转移、再由 “市场供应”到“ 社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应模式经历了由“ 公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到 “建设补助、租房补助”的发展，形成了以市 场出售、租房 补贴为主的供应方式。2013 年 12 月，住房城乡建设部、 财政部、国家 发展改革委 联合印发的关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知提出，从 2014 年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高， 对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的 发展空间。与公路、铁 路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地 产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发 展将有效拉动中国经济增长。万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司 2013年财务报表进行分析，以便能 对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。51.1.2 选题意义进入 21 世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投 资者、股东、债权 人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要 认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市场的有序发展，让广大投 资者遭到严重损失，企 业 的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“ 数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法 为基础，通过 运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的 2013 年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司 2013 年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。1.2 研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析， 对万科股份有限公司的财务状况、 经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力， 为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、 趋势分析法、比率分析法、比 较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是 简单 地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样， 应该 怎么改进。 这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。1.3 文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企 业经理、银 行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在 20 世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与 发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会 计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。6毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营 成果和现金流量 进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、 发展能力从而发现 企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权 人、 债务 人、 经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息， 。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将 财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。我国企业会计准则第 30 号财务报表列表第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和 现金流量的结构性表述。财务报表至少应当包括下列组成部分：1、资产负债表； 2、利 润表；3、现金流量表； 4、所有者权益（或股东权益）表；5、附注。2.房地产行业概况2.1 房地产行业的发展状况2.1.1 房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从 2007 年四季度开始下调。其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的17350 元/平米相比，下跌了 36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况， 2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/ 平米，与 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽 然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示， 继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的 环比涨幅又分别回落 0.6和 1.5 个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同 时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升7与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%;其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78万平方米，与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44%，而与 2006 年同期相比降幅更达 52%。从 单月来说，今年上半年 单 月成交量最大的是 6 月， 为64.64 万平方米，其它月份全部低于 40 万平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75 万平方米之间，足 见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重 庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界 视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀 ”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90%，这 意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地 产资 金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1 月 22 日，北京市建委对拟注销资质证书 的 862 家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开 发企业。此外，其他城市8也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三 线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着 “中天置业卷款逃逸”事件和 “长河地产关 门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞， 创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店 50 家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2 房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不 论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、 结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大， 经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增 长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富 目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已 经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。 业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。2.1.3 房地产行业的劣势分析(1)政府对闲置土地的 态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。(2)房地产行业 在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。2.1.4 房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均 GDP 超过 2000 美元，长