2008年合肥凤凰城项目写字楼住宅价格定价报告46PPT-14M

凤凰城写字楼 &住宅价格预判 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789u写字楼市场特征、发展趋势u代表个案资料u价格预判u客群研判u策略建议第一部分：写字楼分析本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势u写字楼的价格预判？u写字楼的目标客户是谁？u写字楼面向需求的市场机会点在哪里？第一部分：写字楼分析 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789合肥写字楼发展阶段第三阶段政府相关部门投资兴建 ,以单位自用为主 ,多余部分对外出租。规划起点低，主要集中于市中心位置及主干道沿线 第二阶段第一阶段投资以国家相关单位主，民营企业为辅。出租为主，出售为辅。主要集中于市中心位置，地理位置比较好，商务配套比较完善 以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面， 起步较早，发展缓慢。在售项目建成项目规划项目合肥写字楼市场区域划分图 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789合肥市已经投入使用的写字楼分布主要集中在中心区域及周边，外围目前供应量逐渐加大；区域划分：以老城区为中心的中心区域、濉溪区域、在新站区的胜利区域和中科大附近的南七区域；中心区域内的主要分布集中在市府广场周边和三孝口周边；写字楼市场尚没有明显的形成各个区域分布，基本和目前商业分布区域一致；城市外围写字楼逐渐增多，如政务新区、马鞍山路南端、高新区等。分布特征供求状况目前，合肥市的写字楼总建筑面积已近 250万平方米。而投入使用的高品质的尚无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：因此 2006年后市场出现大批写字楼上市，体量近百万方。目前合肥写字楼市 场 需求分析板块 板块特征 主要客户三孝口板块（金城大厦，CBD广场） 交通便利、配套完善销售代理、广告策划及代理公司、外地公司分支机构四牌楼板块（天徽大厦） 商业氛围浓厚、交通便利 外地企业的驻合肥分公司、分支机构、本地企业百花井板块（五环大厦） 一般写字楼和商住楼 中小型私营企业大钟楼板块（同济大厦） 浓厚商业氛围，交通拥挤 金融、科技类企业科大板块（美的阳光大厦） 专业化市场从事计算机软、硬件开发、销售北一环板块（财富广场 1、2期）交通便利，商务氛围、配套欠缺外地企业的分支机构、中介服务类企业、代理公司南一环板块（新都会广场） 交通便利、配套完善、中介服务类、贸易类、实业类等本地企业高新区板块（金座） 交通通畅、商务氛围、配套欠缺高新技术企业、外地办事处、分公司、科研单位新站板块（中环国际） 交通便利、商务氛围不浓厚日化用品代理公司、建材、房地产企业2007年是写字楼价格分水岭，之前价格上涨缓慢； 2007年之后价格上升幅度加大租售价格 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789产品研究项目 CBD中央广场 香港广场 财富广场中环国际大厦恒丰国际大厦 新城国际所属区域 庐阳区 庐阳区 庐阳区 瑶海区 新站区 蜀山区建筑面积 136551.71m2 44000m2 50000m2 78000m2 60000m2 188203m2层数 30层（地上 28、地下 2）28层（地上 26、地下 2）28层 1号 6层， 2号 26层31（地上29、地下 2）28层车位 地下 208个 180个左右 地下 67个、地面 23个和户数 1：1 166个 400个交付标准 公共区精装饰 公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰公共区精装饰内部配套 酒店公寓商务公所、高级景观住宅会所、专属多功能会议厅。16个空中花园、楼体泛光照明。高规格会议室配套及VIP行政酒廊。36 部电梯。基本配备了中央空调。停车位比以前也显著增加。开始采用环保、节能的高科技型材料，如财富广场二期 LOW-E玻璃。电梯：以合资品牌为主，奥的斯、三菱较多；普遍存在数量不足，上下班拥挤现象。车位不足： 1）车位主要以出租为主，用于出售的比较少。 2）地下车位数量多于地上车位，并且租金相对较高。内部配套方面注重对内部配套。在写字楼中配备会议厅、会所、商务中心、邮局、咖啡吧、品牌快餐店等，以满足将来业主的商务需要。 环境设计方面在设计时开始引进专业环境规划公司，在楼盘中导入小区景观和建筑景观，如空中花园、裙楼顶层花园等， 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:690317892007年后合肥市写字楼市场进入飞速发展阶段，各区均出现大批写字楼面市，档次参差不齐；随着合肥经济大发展，市场需要大批写字楼，尤其是高品质的写字楼，财富广场的出现，满足市场所需，去化火爆；合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素。高品质写字楼必将得到市场追捧，并可以有效提升价格，带来最大利润。结论u新城国际开发商：安徽基石置业有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间： 1期 2008.10， 2期未定；建筑面积：总建筑面积约 200,000平方米，1期 2栋，每栋地上建筑面积约 41,000平方米；2期 1栋，地上建筑面积约 54,000平方米；标准层面积： 1期约 1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况： 8-三菱 /栋车位数量： 1期共 1,339个；层数： 1期 2栋 23层， 2期 1栋 33层写字楼和 1幢商业；层高：净高 2.8米得房率： 67%供水系统：没有热水重点个案研究销售时间：预计 2007.5售价： 2006年均价 5,500元 /平方米，每层差价基本在 50-100元 /平方米左右，最高 5,800元 /平米；面积范围： 120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费： 3-5元 /月 平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高， 15米挑高大堂，定位于合肥最高级别写字楼；u绿地蓝海开发商：安徽绿地集团有限公司物业管理：可能为戴德梁行或第一太平戴维斯地理位置：东流路潜山路预计使用时间：未定；建筑面积：总建筑面积约 200,000平方米，1期 2栋，每栋地上建筑面积约 41,000平方米；2期 1栋，地上建筑面积约 54,000平方米；标准层面积： 1期约 1,800平方米空调情况：中央空调；电梯情况： 8-三菱 /栋车位数量：每 100 配一个；层数： 1期 2栋 23层， 2期 1栋 33层写字楼和 1幢商业；层高：净高 2.8米得房率： 70%供水系统：有热水 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789销售时间： 2007售价： 2007年均价 6,300元 /平方米，每层差价基本在 50-100元 /平方米左右，最高 5,800元 /平米；面积范围： 120-180平方米；车位价格：租售未定；物业管理费： 3元 /月 平方米；装修情况：好；生态空间：无主要优势：在政务新区，紧邻市政府和天鹅湖，地理位置较好；装修标准高， 10米挑高大堂，豪华气派 均价约在 40007500元 / 左右。地段、品质、硬件配套、物业管理差别导致其售价差推广均以自身形象或者地段吸引目标客户，未出现市场成熟发展阶段集聚型办公物业 。两种去化：一是开发上利用关系营销、争取大客户，二是分隔中小户型，售价去化情况 入住企业小结 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？u本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析价格测算测 算方法1、同期静 态类 似 项 目比 较 法2、租金收益法结 合以上两种方法，根据合肥本年度的 经济发 展 趋势 及 经验对 本 项 目未来开售做出价格校 对 。具体内容根据本 项 目的特征，特 选择 目前在售的、与本 项 目有 较 大可比性四个 项 目：置地投 资 大厦、 财 富广 场 二期、金座、新城国 际 与本 项 目 进 行 类 比分析，假 设 本 项 目的各 项 目指 标为 100，低于 100表示 该 子 项 比本 项 目差，高于 100表示 该 子 项 比本 项 目好。其中 评 估子 项 及 评 估数 值 根据行 业 和地方 惯 例及公司从 业经验 得出。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目综合比较表权重 本案 置地投资广场财富广场二期 金座新城国际写字楼价格构成因素区域 0.2 100 120 110 105 101交通 0.1 100 105 105 90 80品质形象 /效率（电梯 /车位 /空调） /空间（户型 /柱距 /公共空间） /景观（外部大景观 /内部景观） /用材（装饰材料 /公共空间用材） /网络（速度 /覆盖面） /物业服务（品牌 /内容 /质量） /规模0.3 100 110 110 105 105自身商业配套 0.05 100 100 120 120 90周遍商业配套 0.1 100 130 130 110 50投资价值 0.13 100 100 100 100 100发展商品牌 0.1 100 180 180 140 120营销手段 0.02 100 120 130 100 110综合系数 1 100 120.625 123.125 108.75 94.5项目售价 (均价 :元 /平方米 ) 7000 5800 6000 5800价格系数 (售价 /综合系数 ) 58.03 47.11 55.17 61.38 项目可类比度 0.25 0.15 0.5 0.1经加权后可得出本项目综合价格系数 55.3综 上所述 ,本 项 目 现 售市 场 价格可初定 为 :5530元 /平方米，取整 为 5500元 /平方米。价格修正租金回报修正合肥目前写字楼的租金回报年限一般为 12年目前本项目区域内无写字楼作为参考，参考高新区香格里拉租金，预期未来租金 35-40，取平均值， 37.5元 /平方米 /月售价 =月租金 *12个月 *回报年限=37.5*12*12=5400元 /平方米与以上通 过 市 场 方法 计 算相差 100元 /平方米。考 虑 到合肥写字楼未来市 场 看好，租金未来看 扬 ，故不做修正。 仍定 为 5500元 /平方米。 2008房地产营销策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789本 项 目建 议 入市价 为 5500元 /平方米 ，力争整体均价5700元 /平方米 。本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？u本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析主流客户的样本类似项目的客户群体同期项目的客户群体新都会广场香港广场财富广场新城国际客群研判行业分类标准根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：行业类别 行业特征高科技类 电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑 /地产类 建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融 /投资类 银行、证券、基金、保险、投资公司等能源 /化工类 石油、天然气、水利、电力、化工等文化 /传媒类 文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流 /商贸类 仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等咨询服务类 投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审 计事务所等培训类 计算机、语言、专有技能培训等综合 /其他类 食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等客群研判图 1：合肥市写字楼入住客户所属行业比重从合肥市写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，综合类企业成为合肥市写字楼客户的主流，客群研判0102 02此类客户是市场需求的主力。可保证项目的顺利去化；项目所在区域商贸业发达，存在大量需求的客户本项目所处位置对外资等高端客户的吸引力相对较小。根据可比项目客户群体的研究，结合本项目所处位置的特点。我们认为，电子、物流、商贸、咨询类行业是项目客户方向的重点。支持我们这样判断的依据主要有：客群研判本部分将主要研究以下几个问题u合肥写字楼市场特征、发展趋势u本案的价格预判？u本案目标客户是谁？u本案面向市场的机会点在哪里？第一部分：写字楼分析常规模式下的客户分布客户类型 消化面 积 价格承受能 力 数量比 例 营销特征 客户特点大客户 800-1000 4000-5000 小被动刁钻、集团决策注重形象、综合素质、追求个盘风格主流客户 150-300 4000-6000 中 不理性比较、 有追随喜好 追求性价比基础客户 50-100 5000-6000 大主动注重实际利益、追求大价值、对价格敏感、有投资目的、认可区域价值策略建议优 势 不 足分割销售1.销售总价降低，能适应更多投资者购买，加快销售进度，迅速回笼开发资金。面积小租值低，便于出租。1.业主太多，业主的经营主导性、随意性过大，管理机构难以统一