湘潭xx公馆项目营销战略思考(ppt 79页)

代言湘潭，影响长沙 7号公馆项目营销战略思考 前期报告回顾 项目发展战略界定 S（优势） 1）精致的产品品质 2）品质感强的楼体立面 3）低容积率的产品组合 W（劣势） 1）规模小，展示面较窄 2）开发商品牌知名度较低； 3）内部缺乏自然景观资源。 O（机会） 1）融城加快，周边配套日趋完善 ； 2）轨道交通催生长潭生活圈。 3）区域价值洼地，未来前景看好 4）粗放式营销水平可突破空间较 大 T（威胁） 1）调控政策频出，未来具诸多不确定 性。 2）周边有大量项目集中入市，竞争激 烈。 3）区域产品同质化严重。 4）低价促销成为区域主流，价格天花 板相当严重 项目发展战略： 目前区域价格与目标之间存在较大的 差距，如仅靠常规操作手段，项目难 以达到目标，因此在项目操作时必须 ： n规避劣势，抓住机会 规避入市规模小，开发商知名度低的 劣势；抓住区域市场粗放式的营销水 平的机会，建立区域形象标杆 n放大优势，降低威胁 放大产品独特优势，形成区域领先 ; 快速开发，迅速走量降低政策与区域 放量的威胁 项目操作核心战略：产品驱动，营销给力！ 2: 如何超越同质化市场竞 争，规避放量暴增的风险 3：如何实现 4000元 /平方米 高价目标，搏取高利润 营销战略界定 差异化形象定位 “ 去区域 ” 化案名调整 高识别度的公馆形象定位 格调高雅的平面表现 n立体式客户搜索渠道 n强大的客户资源平台 n精准客户定位 n极致的价值展示 n专业化的操盘团队 n精准的价格摸排 独特营销中心 生活化的样板房 丰富意涵的小品园林展示 精工品质的建筑材料展示 七大客户必杀技 1： 如何 突破区域低端认 知，树立高端形象 项目核心问题界定 策略细分 策略执行 营销 “ 双城计 ” 专项定制的圈层活动 n不仅谋一域，更谋全局； 本报告立足于将项目一二期进行 整体思考，而非仅为一期提供营销思路。 n 不仅谋一时之利，更谋后进之利。 我们注重前期的项目 盈利，但真正令人心动的回报一定是在后期。 撰写报告的两个原则： 一、项目竞争分析及突破方向 二、项目价值体系构建 三、开盘前营销执行 四、附件：典型楼盘热销原因分析 目录 CONTENTS 一、项目竞争分析及突破方向 项目竞争研判 n市场整体推货 n产品分析 n推广分析 n价格分析 区域内产品推货情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新府华城元月推出第二批产品，约 400余套，约 4.3万 ， 7月最后一期，约 600套， 7万平方米 华金国际一期推出 700套，约 7万 御龙湾一期 10万建面的超高层单位，约 700余套 芙蓉世纪城将于 4月份开盘 ， 765套，认购大半；预计二期约 600余套约 6万 ，年底蓄客 云盘香郡元月 1日推出 90套，约 1万平方米； 5月份推出 5栋小高层单位，约 200套，约 2.5万平方米 书香语林最后尾货 200余套，约 2.2万平方米 金桥钻石湾与 3月份即将推出， 400余套，约 5万平方米 幸福郡将于今年推出 300-400余套产品，约 4.5万平方米 毕加索项目将于元月推出小户型公寓约 300余套，总面积约 3万平方米 吉安公馆项目于 7月份推出 300余套产品，面积约 4万 板塘区其余项目将于年后陆续推出，融城苑、芙蓉铭都以及阳光尚城等约合 450套，总面积约 5万 板塘区域两块尚未开发土地，约 300亩，按 2 的容积率计算，约 40万，暂不计入 2011年推货总量 60万，区域市场推量剧增，竞争将变得尤为激烈 备注：以上数据不包括将开发未面市的地块 价格、客户 规模、品质0 书香语林 项目竞争界定：从价格、客户以及规模品质方面来看本项目的竞争关系 东方名苑 纳帕溪谷 新城华府 芙蓉世纪城 吉安公馆 芙蓉铭都 融城苑 阳光尚城 毕加索 云盘香郡 竞争阵营分析 竞争阵营划分 从竞争状态来看，我们项目处于第二阵营 少量客户重叠，纯属参考 第一阵营 纳帕溪谷、东方名苑 第二阵营 新府华城、芙蓉世纪城、 7号公馆 客户、产品、价格匹配度高 第三阵营 毕加索、云盘香郡 客户、产品、价格匹配度高 不具有可比性，仅供参考 区域竞争界定 我们将锁定 “ 新府华城 ” 和 “ 芙蓉世纪城 ” ，进行深入分析，以寻找到本案 的竞争突破口。 产品竞争分析之建筑风格 本项目外立面沉稳大气，格调高雅较其他项目市场辨别性更高 nArtDeco风格，立面采用大量石材和硬朗的外表，典 雅大气，彰显项目品质，是项目价值的重要支撑。 增强 客户的识别性。 n现代简约的外立面，能将外立面流线型的线条充分 阐释，但该风格较为大众化，不易识别、不显品质 。 容易识别和增强记忆 大众化、标示性较弱 吉安公馆外立面 新府华城外立面 竞争产品分析之户型 本项目两房：可由两房变三房，在湘潭属领先型产品。 项目 户型 面积 附加值 特点 新府华城 二房二厅一卫 80-90平方米 客厅阳台 6.4平方米，户型方正 无 芙蓉世纪城 二房二厅一卫 90-100平方米 无赠送，户型方正性较差 无 本项目 二房二厅一卫 80-90平方米 赠送阳台和空中花园 二房变三房 本项目二房， 84.65平方米新府华城二房， 88.9平方米芙蓉世纪城 二房， 88.9平方米 产品竞争分析之户型 本项目三房：双阳台南北通透。景观阳台 8平米左右，生活阳台近 5平米左右， 实用较高 项目 面积 附加值 特点 新府华城 130-140平方米 双阳台、 10 入户花园 入户花园本地接受程度较弱 芙蓉世纪城 120-130平方米 无赠送 室内阳台算全面积 本项目 120-130平方米 8平方米阳台， 5平方米生活阳台 契合本地客户购房需求 本项目 三房， 122.3平方米新府华城三房， 134.56平方米芙蓉世纪城 三房， 127.99平方米 推广竞争分析 新府华城推广核心：区位 +规模 +环境 推广主题：市府旁 30万平米领袖级生态美宅 推广手段：户外大牌 +营销中心展示 +房交会 芙蓉世纪城推广核心：规模 +品质 +融城 推广主题： 22万平米商圈中央品质生活 推广手段：营销中心展示 +房交会展示 目前两个项目的推广主体都局限于产品属性说明和展示，且手段十分常规，无 创新。本案营销推广施展空间较大。 价格竞争分析 项目 主力面积 (平米 ) 比例 均价 总价 建筑形态 新府华城 110-130 60.78% 3800 42万 -50万 现房 芙蓉世纪城 110-128 68.50% 3500 38万 -45万 现房 7号公馆 110-130 45.53% 3800 42万 -50万 期房 备注： n 总价均按照相似产品面积段进行比较；本项目 110-130面积段所占比例远小于竞争项目，其总 价将在此表基础上略有上浮。 n市场自然增幅半年 300元 / ，新府华城至项目开盘达到 3800元 / ，芙蓉世纪城将达到 3500元 / ，本项目按照预期 3800入市价格计算 n本项目最终开盘总价将和新府华城持平，将高于芙蓉世纪城约 5万元 /套 期房的价格远高于竞争楼盘现房价格，突破具有较大的难度 项目突破方向分析 项目 本体特征： n规模： 市府 23万平米社区 n品质： 精细和先进的产品设计 n户型： 超高附加值舒适的户型设计 n宜居： 低密度，全人车分流 n园林： 大板之上，欧式经典园林 n品牌： 美国背景，国际化视野 从竞争项目的对比来看，项目在 “ 产品品质 +附加 值 ” 独具优势 竞争比较 ： 项目优势比较 Art Deco建筑风格及品质 差异化的营销理念 建筑风格： 延续国外一流建筑设计概念，湖南独有 差异化的营销理念： 区别竞争对手雷同，倡导新的生活方式 区域发展： 市府板块，未来升值巨大 对新府华城： 差异化营销 +领先品质 对芙蓉世纪城： 差异化营销 +市府地段 +领先品质 差异化的竞争优势： 项目整体突破方向 二、项目价值体系构建 n形象定位及推广演绎 n推广具体表现 n园林风格建议 n营销中心及样板房体现 n文化活动创意 形象定位及推广演绎 本着最客观的态度在高端产品的标准上检索自身，我们无须讳言： 地段和品牌，我们比不过新府华城； 配套和品牌，我们比不过芙蓉世纪城； 既然 不能在现有标准击败对手，所以我们需要制定另外一套标准 现在，我们从 Art Deco 建筑风格说起 Art deco概念及发展说明 Art deco， 又称装饰艺术，它是介于古典与现代之间，既摩登 时尚又不至于太过激进，具有现代主义的简约而不是简单，又有 古典主义的精致而不繁复琐碎。 装饰艺术 现代生活的贵族体验，它是设计史上最后一个真 正的奢华风格，更多的表达了一种贵族情节，游走于古典与现 代之间的装饰艺术自然地成为这个时代西方社会的主流风潮； 怀着对异域生活的一种探究和向往，装饰艺术引入中国之后， 它符合现代人的生活方式习惯的同时又极具古典韵味的气质和 特性，成为最具情调的代言风尚。 上世纪二三十年代，上海共建成了具有 Art Deco风格的建筑 1000余幢，如上海的百乐门舞厅、大陆商场、上海大戏院、国 际饭店 一大批 Art Deco风情的建筑。 溯源 Art Deco nArt Deco产生的时代背景 ART DECO起源法国，是一种借用异国情调和艺术手法从无个性的工业化批量产品中 “ 改良 ” 出 趣味品质的一场运动。其之源起在于人们的厌倦、骄奢和猎奇 厌倦于无个性的批量化，骄奢 于消费的欲望，猎奇于新鲜的时尚。 nArt Deco表达了一种生活方式 Art deco的每一次风行都伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些新人群渴望表达自己的生活态度， 确立自己的生活方式，当他们既不想回归传统，也不愿意陷入冰冷的机器或网络世界里时， Art deco就成了一种极佳的语言。 不论是曾经还是现今的， ART DECO的盛行，契合了精英层的审美需求。 它传达的是 ： “ 低调的奢华 ” ， “ 追求个性而不猎奇 ” ， “ 追求品质而不骄奢 ” 生活方式。 Art deco生活方式中心 nArt Deco： 在这里 Art Deco，不是单一的，概念化的 “ 设计流派 ” ，它成为一种低调而 奢华的，不动声色优雅的生活方式的代名词。这意味着，我们不仅给城市贡 献一种风格化的建筑，更重要的是贡献一种全新的海派的生活理念。 n生活方式中心 生活方式，是人们选择生活的一种态度，它并不是模块化的选择。项目集典 雅、优越的居住设施于一体，成为城市优雅人士居住的集中选择。在这里， 居住成为一种艺术 ， Art deco如带着芬香的空气，弥漫在社区的每个角落。 项目形象定位 凡是打造品牌的，就是卖生活方式；凡是纯粹的制造型企业，都是只卖产品、卖性价比。 比如你买路易 威登，不是因为它的包结实，而是因为它代表了一种生活方式。 科宝博洛尼 CEO “Art deco 生活方式 ” 内涵 n闲适的： 如中产阶级 “ 有钱 ” ，如艺术家 “ 有 闲 ” ，不追求 “ 终极 ” ，懂得享受 “ 过程 ” 。 n优雅的： 追求一切美的事物，提倡浪漫、情趣 、健康生活。 n奢简的： 生活优越，非唯 “ 物 ” 主义，不过分 追求消费和赚取金钱。 n艺术的： 品鉴经典，独立思考，追求心灵满足 ，内心站在主流与大众的边沿。 Art deco生活方式，如同 花样年华 里，梁朝伟与张曼玉的那场爱情 定位下的价值体系构建 园林造景： 富有浪漫情趣的和文化沉淀的。 “Art deco 生活方式中心 ”KPI体系 建筑风格： 典型的 Art deco风格，精致，典雅。 推广表现： 格调优雅的话语和画面表达，云淡风轻，卓 尔不群，反复强化 Art deco生活理念。 销售中心： Art deco的装修风格。公馆化的物件展 示， Art deco生活理念说明。 样板房： Art deco的装修风格。 价值支撑 竞争优势 彰显品质；支撑概念。 海派标签；推广差异化 ；丰富的演绎空间。 风格差异化；文化内涵 展示，引发精神共鸣。 价值认同；激发购买欲 。 增加识别性；丰富概念 ；价格支撑。 将项目 Art Deco 生活 理念承接、落地。海派文化创意： 具有浓烈的海派文化活动营销 Art Deco建筑风格 n典雅的 Art deco的建筑风格，是项目 品质和价格的重要支撑，与周边项目 形成强烈对比。 n“ Art deco生活方式 ” 的来源，支撑 推广概念。 Art Deco建筑风格 Art Deco生活方式推广及表现 阶段推广语演变 第一阶段： 入市造势 第二阶段： 卖点展示 第三阶段： 开盘引爆 第四阶段： 持续热销 形象占位，强化海派生活，首次登 陆湘潭。低调，却隐隐透着力量。“Art deco 生活方式 ” 登陆湘潭 卷封开启， 海派生活元年 繁华更迭，唯品质弥香 “ Art deco生活方式中心 ” 典雅城市人居 传递 “ 不动声色的优雅 ” 的推广调性 ，主要诉求点为产品品质。 7月， 89 145 花园电梯洋房耀目开盘 任岁月流转，优雅不老 开盘信息告知，强化项目历经岁月 洗涤，依然优雅的经典之作。 开盘后，烘托热销氛围，强化项目 “ Art deco生活方式 ” 。XX位优雅之士入主 “ Art deco生活方式中心 ” 掌声过后，全城倾慕 平面表现 经典的建筑让思想得以凝固 当歌曲和传说已经缄默 它依旧还在诉说 7号公馆， Art deco装饰立面 与家族徽章一脉相承 任岁月流逝，仍色泽如初 流金立面，任岁月流逝，容颜不改。 |文案演绎 | |文案演绎 | 仿佛依旧穿行在 1930年的绮丽旧梦中 却清晰地感觉到现代的脉动 整整一个多世纪的历史沉淀 历时一千多个日子的精心规划 7号 公 馆， Art deco生活方式中心 全面奏响城市与人文交相辉映的 新古典主义建筑乐章 传承公馆人文，演绎海派经典 张望风华灿烂的旧日时光 闲适的气息 却依然在时空里穿梭 在香气里弥漫 引明亮的自然天光在通透的室内游走 几何化的装饰构成一幅迷离的现代画作 每一扇窗外都是一幅悠然的风景 每一幅帘后都藏着一个绮丽的故事 不必言说 自有不动声色的优雅 如香水蔓延 我怀旧，因为没有遇到你和未来 |文案演绎 | 园林风格建议 n 园林整体风格界定 n 园林水系、小品、大门、植物表现 项目园林选择原则： n 园林在整体风格上能匹配项目 Art Deco建筑风格，彰显纯粹； n 园林在精神诉求上，能体现项目生活居住理念，优雅、闲适的海派生活氛围 ; n 项目一期园林施展空间小，园林承载有限，同时能控制成本； 项目 建筑风格 园林风格 诉求 拟合度 华润外滩九里 Art Deco风格 古典皇家园林 大气、沉稳、奢华 浙江梧桐公寓 Art Deco风格 地中海式园林 精致、活泼、灵动 昆山世贸东壹号 Art Deco风格 英国宫廷园林 奢华、典雅、大气 上海碧云国际 Art Deco风格 古典庭院园林 旧上海、异国情调 上海香溢花城 Art Deco风格 法式古典园林 优雅、闲适、精致 本项目园林风格建议：法式古典园林 n风格： 源于法国与 Art Deco风格一脉相传； n诉求： 体现优雅、闲适的生活情趣； n成本： 讲究精致、小巧，投入成本较低。 项目园林风格界定 n美学与自然地融合： 力求将人工美学与自然 园林合理运用，创造优美的生态平衡，达到 人类生活新境域； 将内在世界的闲适、自由 、浪漫等宏伟梦想在园林构思中一一展现； n形式美为其精髓 ：强调对称的轴线、均衡的 布局和精美的几何构图 n讲究唯礼与缘情古典主义： 强调整齐划一、 秩序、均衡、对称，平面构图上崇尚圆形、 正方形、直线等几何图案和线形分割。 法式古典园林特点 法式园林图片示意 小品、水系图片示意 在小区中尽量多用小型水景，并零散分布整体小区。小品多用石材，细琢小型雕像，营造优美与典雅 共存的理想居住空间。 入口大门 大门昭示着一种低调而神秘的生活。 入此门后，优雅的 “ ART DECO生活 ” 款款而来。 门是身份象征，更是一种奢华的归来 仪式。 入口大道树阵 n树阵： 如同礼仗队，恭候业主回家。同时，增加项目园林气势； n欧式石材花钵 ：摆放形态优美的植物，其造型优雅，极具欧式雍容风范，洋溢着新古典的精致与典雅。 植物选择建议 丁香 法国冬青 红花酢浆草 月季 香樟树 桂花 花卉与植物能够营造出似曾相识的，浓郁的异国情调。 Art Deco风格的营销中心及样板房 营销中心选址 营销中心的选址 原则： n 有足够的展示面，能吸纳更多的人流 n 最好能够重复利用，不浪费成本 n 营销部能最大化的利用园林景观资源 施工建议： n 施工基础按照原有施工进行，只建 设到第二层，以上部分放到最后修建 n 一层作为营销中心，二楼作为公司 办公司所用 售楼部区域 前期作为园林，气势 上营造 营销部展示建议 通过展板，喷绘等各种方式烘托营销中心 Art Deco生活方式的演绎。 Art Deco， 源于法国，鲜明、活跃、 优雅；强调摩登、革新以及机器生产的 集合，同时保留法国旧时浪漫的色彩。 Art deco起源 Art Deco兴盛于美国，在原有的基础 上将摩登简洁化，讲究形象的抽象化， 几何化、样式化得到体现 。 Art Deco1930年登陆上海，现今尚存 1000多栋该风格建筑，成为该建筑风格 圣地：锦江饭店、国际饭店、上海大厦 等经典建筑 Art Deco 建筑风格图片展 讲述 Art Deco建筑风格演变史。 Art deco兴盛 Art deco繁荣 营销部 Art Deco风格演绎 巴黎 博览馆 美国 帝国大厦 上海 百乐门舞厅 样板房装修建议 将艺术融入生活，在自我的天地里从容不迫，彰显生活的优雅闲适。 “ 海派文化 ” 活动创意 公元 2011，将纽约空运湘潭 n项目开发商海外背景；讲述海外城市发展理念与城市经营之道 n美国化的生活理念；以美国化的生活理念与内地生活形成巨大 矛盾，并将其通过媒体放大，传播项目海派生活的文化内涵 n海外华侨投资祖国的报国热情；以此作为项目的精神内涵，降 低商业化因素，降低客户购买抗性。 n MOOK营销联动推广 建筑改变城市， 2011年城市发展高峰论坛 活动时间： 2011年 5月 活动内容 ： 海派文化系列活动 NO1：入市引爆 海派文化活动创意 n通过 Art Deco 生活方式 一书的发布，倡导美国生活情调， n提出项目所倡导的生活方式，展现项目内在的文化价值内涵 n通过该活动提高业内知名度，获得口碑传播的力量 活动时间： 2010年 5月 MOOK营销，重述优雅生活格调 美国生活意象 一书首发仪式 活动目的： NO2：蓄客升温 美国生活意象 何青 王复强 著 信达荣誉出品 二十五年，一种生活 Mook称为杂志书， 是杂志 (magazine)和图 书 (book)的结合体。它起源于日本，多图片 少文字，多情报少理论，其性质介于杂志和 书之间。出版策略总结为 “ 快节奏、大容量 、浅阅读 ” ， MOOK更符合都 市人的阅读习 惯。 湖南首创 MOOK营销 海派文化系列活动 n海派生活演义 ：红酒品鉴、海派服饰秀，演绎浪漫、闲适的海派 生活情调； n项目 Art Deco产品说明 ，增强客户诚意度，提高项目品质 活动时间 ： 2010年 6月 活动形式： Art Deco 生活方式中心全城开启 项目 Ard Deco 产品品鉴会盛大举行 NO3：蓄客期 海派文化系列活动 活动时间 ： 2010年 7月 n主要以小型高雅的酒会、餐点组成，小部分格调高雅的活动秀 ，展现项目优雅、闲适、奢简的生活主张； n通过有序的现场开流程，提高现场解筹率，实现开盘预期目标 活动形式： 卷封开启，海派生活元年 项目一期产品优雅开盘 NO4：开盘期 三、推盘节奏及费用 推盘节奏安排 产品推货原则： 小步快跑，逐步推货，利润最大化 n 第一批：价值中等，低价快消，降低风险， 检测市场反应 n第二批：价值提升，平稳过渡，利润财务平 衡，提高市场预期 n 第三批：价值最高区，降低速度，实现利润 最大化 项目一期 5万平方米地块价值排序： ( 区域为营销部前期展示区域，体量小，可放于整体项目最后销售 ) 项目一期 5万平方米产品推货顺序建议： 90套36套 108套 97套 本项目营销费用投入预算 按照公司前期操作楼盘营销费用使用的案例： 娄底 涟水名城 营销费用比例 2.5% (30万平方米 ) 湘潭 御龙湾 营销费用比例 2% (60万平方米 ) 江苏 东舜湖壹号营销费用比例 2% (13万平方米 ) 考虑到本项目瑞方公司拥有的大量的客户基础，因此建议本项目推广费用比例为： 1.2%1.5%， 即，本项目营销推广费用为： 2.5亿元 *（ 1.2%1.5%） =300万 375万 营销费用预算 营销费用投入出发点： 23万平米整盘考虑；后期实现利润最大化。 初期 中期 后期 时间轴 营销费用率曲线 现场展示度曲线 品牌美誉度曲线 销售价格曲线营销费用使用大概比例： 前期 费用 50% 承担着项目市场形象的建立、 产品品质的市场塑造、客户的 前期搜集，必须通过活动、户 外以及其他推广手段来完成 中期费用： 40% 承担者项目中期的开盘活动、 开盘前的造势等一些推广手段 后期费用： 10% 减少后期费用的使用，前中期 的成功，后期可以顺势而为 营销费用预算 本项目营销费用使用计划 (第一批产品开盘 ) 使用途径 费用 (万元 ) 比例 户外 37 19% 活动费用 80 39% 营销部软装修 20 10% 短信 10 4% 报刊媒体 20 10% 外展 7 14% 资料印刷 10 8% 网络、电台 15 8% 合计 200 100% 营销费用预算 开盘营销计划及工作安排 1月份 5月份 7月份 9月份3月份 造势期 蓄客期 认筹开盘期 持续热销 核心目标 完成前期准备工作，项 目形象初步出击市场 市场预热及造势，形成 市场占位，开始蓄积客 户 项目价值传播，形成绝 对竞争力，增加客户忠 诚度，提高开盘率 持续热销期，实景逐步 体现，价格预期逐渐提 升，第二次开盘蓄客 推广主题 开盘前营销节点 卷封开启，海派生活元年 繁华更迭，唯品质弥香 任岁月流转，优雅不老 掌声过后，全城倾慕 展示策略 客户渠道 活动营销 项目围挡展示全面出街 营销中心集中开放 营销部外局部园林集中呈现 项目清水样板房集中开放 项目大板景观局部开放 精装样板房呈现 大板景观开放 1、湘钢内部员工资料的前期使用； 2、主要客户集中派单； 3、小型客户圈层活动，集中推介 4、客户诚意卡升级制； 4、营销 “ 双城记 ” 将纽约空运湘潭 /MOOK营 销，重现优雅格调 “ Art Deco 生活盛大开幕 ” “ 海派元年盛大开启，项目盛大开盘” 瑞方客户资源 资源利用方式 n 直接推介 n 短信互访 n 客户互转 2000 与馨钢花园项目积累的客户资源 5000 湘潭市府板块客户资源 43000 湘潭湘钢内部职工资源 资料链接： 1月份 5月份 7月份 9月份3月份 案场展示 团队组建 团队凝聚力培训 户型册、楼书等宣传物料 沙盘、户型单体制作 产品培训 销售说辞 沙盘讲解 分展场的建立 认筹、开盘相关培训 团队开盘激励政策 诚意客户摸底工作 价格及开盘策略 按揭、贷款办理 下批产品物料准备 一期客户答谢活动 工程要求 营销部的选址与施工 入口景观园林 户型、模型制作 营销部装修 入口景观园林完成 户型、模型制作基本完成 大板部分开始施工 大板景观部分基本按成 住宅部分基础施工完毕 样板房、看房通道 营销部投入使用 住宅其余部分集中 施工 案场展示与工程要求 开盘前营销节点 造势期 蓄客期 认筹开盘期 持续热销 项目客户价格心理预期拉升示意 价格拉升示意 4000元 /平米 1月 3月 5月 7月 10 月 12 月 推 广 展 示 活 动 案 场 营销曲线 时间轴 前期推广 入市活动 产品说明 开盘活动 业主答谢 二批产品蓄客 围挡、户外 营销中心 局部园林 样板房 楼体呈现 3100元 /平米 本区域目前均价为 3100元 /平米；按照半年的市场自然增长 300元 / ；预计项目开盘价格为 3400元 /平米。若要实现开盘预期价格 37003800 元 /平米，项目将如下动作如期完成，以 支撑开盘的预期价格。 备注：预计 2011年