2005年上半年全市房地产统计分析报告

2005 年上半年全市房地产统计分析报告 2005 年上半年，淄博市房地产市场在良好的市场形势的带动下， 继续保持了较高的增长势头，对提高城镇居民的居住水平、改 善居住环境，拉动国民经济增长发挥了重要作用。 一、基本情况 1、完成投资情况。2005 年上半年，房地产开发投资保持了稳 步增长，全市共计完成房地产开发投资 32.66 亿元，同比增长 14.3%；与第一季度相比，第二季度的完成投资较第一季度 （17.67 亿元）下降了 17.17%。其中商品住宅投资 18.62 亿元， 同比增长 38.6%；办公楼投资 1.5 亿元，同比增长 15.4%；商业 营业用房投资 6.46 亿元，同比下降 9%。区（县）完成投资居 首位的是中心城区（张店区和开发区） ，完成投资 21.09 亿元。 投资结构。商品住宅完成投资 18.62 亿元，占房地产开发投资 的 57.01%，其中经济适用房 1.43 亿元，仅占 4.38%；办公楼完 成投资 1.5 亿元，占房地产开发投资的 4.59%；商业营业房完成 投资 6.46 亿元，占房地产开发投资的 19.78%。商品住宅投资在 房地产开发投资中占到约一半以上，商业营业房、办公楼占到 约四分之一，商品住宅投资保持主导地位，房地产开发投资仍 然是理性的。 2、商品房施工面积。2005 年上半年，我市商品房施工面积增 长迅猛。上半年全市商品房施工面积 663.22 万，同比增长 49.2%。其中商品房住宅施工面积 494.16 万，同比增长 47%（经济适用住房施工面积 30.67 万，同比下降 12.5%） ； 商业营业用房施工面积 118.81 万，同比增长 60.6；办公楼 施工面积 41.63 万，同比增长 56.6。 上半年全市商品房新开工面积 220.56 万，占全部施工面积的 33.26%，比去年同比增长 30.9%，与一季度相比，第二季度新 开工面积较第一季度（157.39 万）下降 59.56%。其中商品房 住宅新开工面积 176.77 万，同比增长 33.2%（经济适用住房 新开工面积 7.9 万，同比下降了-63.2%） ； 商业营业用房新开 工面积 32.35 万，同比增长了 62.8%；办公楼新开工面积 8.89 万，同比下降了 28.9%。 区（县）商品房施工面积中心城区以 432.55 万居首位。 表二 各区县施工面积及所占比例 施工面积的结构比例。在施工面积中，住宅施工面积 494.16 万 ，占 74.51%，其中经济适用住房施工面积 30.67 万，占 4.62%；办公楼施工面积 41.63 万，占 6.28%；商业营业用房 施工面积 118.81 万，占 17.91%；其他施工面积占到 1.3%。 施工面积以住宅为主，商业营业用房仅占不到四分之一。 3、商品房竣工、销售面积及空置面积。上半年全市商品房竣工 面积 114.96 万，同比增长 114.3%，与一季度相比，第二季度 竣工面积较第一季度（90.86 万）下降 73.48%。其中商品房 住宅竣工面积 81.35 万，同比增长 76.7%（经济适用住房竣工 面积 9.14 万，同比增长 48.4%） ；商业营业用房竣工面积 8.51 万，由于去年同期竣工量较小，同比增长率较大；办公楼竣 工面积 25.11 万，同比增长 269.8%。 表三 各区县竣工面积及所占比例 上半年全市实际销售面积 82.57 万，同比增长 44.56%，与一 季度相比，第二季度销售面积较第一季度（69.35 万）下降 80.93%，其中销售给个人 57.39 万，占 69.5%。其中住宅 66.00 万，同比增长 26.36%，销售给个人 53.31 万，占 80.77%；办公楼 2.44 万，同比增长 31.89%；商业营业用房 12.57 万，同比增长 313.48%。 表 各区县销售面积及所占比例 上半年商品房空置面积 15.59 万，同比增长了 8.79%，与一季 度相比，截至第二季度末空置面积较第一季度（18.33 万）下 降 14.95%；商品房空置面积在一年以下的 11.21 万，空置面 积在一年以上的 4.38 万。其中住宅 8.53 万，商业用房 4.08 万，办公楼 2.15 万。 从上半年商品房竣工、销售面积比例看，住宅占据重要位置； 从供求比例看，供大于求。空置面积略有小幅增长，但 72.91% 的为一年内的待销房。 4、商品房销售价格。全市新建商品房平均单价 2224 元/，比 去年同期增长 339 元/ ，住宅平均单价 1956 元/ ，比去年同 期增长 201 元/，较一季度 1935 元/ 略有增长。各区县价格 也有一定差距，中心城区商品房平均单价 2655 元/，住宅平 均单价 2236 元/，其他区县虽略有增长，但与中心城区相比， 还有一定差距。由于中心城区销售面积占全市的 67.89%，其他 区县较少，且中心城区房价较高，拉高了全市的平均房价，部 分区县由于开发量较少，个别较大楼盘价格也影响了区县平均 房价。 表四 各区县商品房销售价格 二、房地产市场形势的总体分析及存在的主要问题 当前房地产市场形势的总体分析。通过对上半年房地产统计各 指标的分析，结合当前宏观调控的国家政策，着眼于我市房地 产市场的实际情况，我市房地产开发市场今年上半年仍处于高 位运行。今年上半年房地产开发有较大幅的增长，房地产开发 投资、商品房施工面积、竣工面积都普遍偏高，连续几年的供 求两旺，房价的持续稳定增长，对市场的增长起到了巨大的拉 动作用。具体有以下几点： 1、房地产开发投资、商品房施工面积、商品房竣工面积的结构 较合理，市场理性发展。商品住宅投资占房地产开发投资的 57.01%，商业营业房、办公楼占 24.37%；住宅施工面积占全部 施工面积 74.51%，办公楼施工面积、商业营业用房施工面积占 24.19%；商品房住宅竣工面积占商品房竣工面积的 70.76%，商 业营业用房、办公楼竣工面积占 29.24%。房地产开发市场的主 要消费是住宅消费，消费群体大，且从我市城市性质看，投资、 投机行为相对较少，多为有效需求，住宅在房地产开发中占主 导地位，对防止市场形成虚假繁荣与泡沫和形成商品房积压、 保持房地产业健康发展有积极的作用，从以上数据看，我市住 宅开发在房地产开发中占据主导地位，且所占比例较一季度有 一定的提高，说明我市房地产市场结构较合理，市场保持理性 发展。 2、房价持续稳定上涨。我市的商品房价格与去年同期相比有一 定的增长，截至二季度末与一季度相比，价格也保持了稳定的 小幅增长。我市商品房价格在国家一系列宏观调控政策影响下， 仍然保持稳步的上涨，主要原因是我市商品房价格是成本促进 型，价格的上涨，主要受土地成本、拆迁成本、建材价格、贷 款利率等因素的影响，同时，消费需求的改变，使商品房的配 套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，影响了房 价。另外，我市商品房消费主要是有效需求，投资和投机行为 很少，这种良好的消费环境，增强了开发商的信心，也对房价 起到了拉动作用。总体上说，成本促进型和消费的拉动造成的 房价上涨，是理性的。 3、商品房空置面积略有降低，且结构合理。上半年商品房空置 面积 15.59 万，同比略有增长，但第二季度与一季度相比， 空置面积减少了 2.74 万，空置商品房已被市场消化一部分。 商品房空置面积中，空置期在一年以下的待销房占到 54.71%， 市场进一步消化的前景比较乐观，比例比较合理。 房地产市场存在的主要问题。我市当前房地产开发总的形势是 好的，但也有不容忽视的问题存在，房地产开发企业和各管理 部门应理性分析，保证房地产业的健康发展。主要问题如下： 1、房地产开发市场存在增长过快的现象，市场压力增大，房地 产开发投资要理性。上半年全市商品房施工面积 663.22 万， 同比增长 49.2%，已超过去年全年 26.9 万，中心城区的施工 面积 435.85 万也已超过去年全年的施工面积（423.17 万） 。 根据今年开工建设的几个大楼盘的情况，预计下半年施工面积 还会有较大的增长，大量的在建商品房，将会对今、明两年市 场消费形成很大的压力。由此可见，在今后的房地产开发投资 中，房地产开发企业应做好市场定位，做到理性投资。 2、经济适用住房开发量偏低，住宅供应体系结构不合理。住宅 开发中从住宅投资、住宅施工面积、新开工面积、竣工面积看， 其中的经济适用住房分别为 1.43 亿元、30.60 万、7.9 万和 9.14 万，所占住宅开发的比例分别为 7.68% 、6.20%、4.47% 和 11.23%，所占比例较低，且与一季度相比，所占比例有所下 降，特别是今年上半年新开工中经济适用住房仅占 4.47%，与 去年同期相比下降 63.2%。按照建设部等四部门下发的经济 适用住房管理办法 （建住房200477 号）对经济适用住房建设 面积控制标准的要求，上半年实际销售经济适用住房 5.28 万， 已向市场投放 660-880 套经济适用住房，上半年在建经济适用 住房 30.60 万，可在年内向市场提供 3800-5100 套经济适用住 房，根据经济适用住房的现状情况看，全年经济适用住房投放 量预计在 8000 套以内。从以上数据可以看出，我市经济适用住 房开发量、投放量偏低，特别是部分区县，像临淄区、沂源县、 桓台县，没有经济适用住房开发，经济适用住房开发的现状无 法满足市场的需求，不能满足中低收入家庭购买的需要，更无 法达到对市场价格平衡的效果。 3、市场供求结构失衡。上半年全市商品房竣工面积比实际销售 面积高出 32.35 万，其中住宅高出 15.35 万。通过以上数据 可以看出，市场的供大于求，且较一季度的供需差距（21.51 万 ）有所增长，而 2004 年同期，销售市场是供小于求。出现这 一现象，是由于近期国家一系列宏观调控政策的出台，特别是 七部委出台的关于稳定住房价格工作的意见 ，虽然对我市商 品房价格没有很大影响，但对消费者消费心理造成一定影响， 消费者有持币观望的消费心态，影响了商品房的销售。 4、区县发展不平衡有所缓解，但问题依然存在。上半年的房地 产开发建设主要集中在中心城区，投资占到 65.58%，施工面积 占到 65.72%，竣工面积占到 73.65%，较一季度投资占 73.85%、施工面积占 70.14%、竣工面积占 94.27%的比例有所 降低，不平衡的问题有所缓解，但中心城区仍然占到 65%以上， 其他区县所占比例还是较小，区县不平衡的问题依然存在。 平谷京东大溶洞/金海湖休闲 2 日活 业务取决于性能 国家级教 学成果奖推荐书 2005 年上半年全市房地产统计分析报告 2005 年上半年，淄博市房地产市场在良好的市场形势的带动下，继 续保持了较高的增长势头，