2003年北京房地产大预测

2003 年北京房地产大预测 1、2003 年北京房地产市场将平稳发展，不会出现房地产过热和泡沫现象 2002 年北京房地产市场开发势头强劲：1-9 月份，房地产开发投资完成 612.9 亿元，比去 年同期增长 29.5%；全市新开工各类商品房 1652 万平方米，比去年同期增长 7.4%。有观点认 为，目前北京房地产开发过热，担心 2003 年会出现房地产泡沫，其根据主要来自对空置率和 房价的分析，而我们分析后认为并非如此。 不能简单由空置率高得出过热结论 目前国际上普遍认为空置率在 5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据， 2001 年北京市商品房空置率为 18.1%，商品住宅空置率为 19.2%。同时，北京近几年的商品房空置 率均高于 5-10%这个区间，1999 年空置率曾高达 26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分 析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单 得出过热结论。 首先，在北京市目前空置的商品房当中，有相当一部分属于政策性空置，在住房拆迁实物 补偿时期，政府要求先建安置房，再进行拆迁工作，后政策发生变化，实物补偿变为货币补偿， 使一些建好的安置房变成空置房。 其次，结构性空置也须引起注意，根据伟业顾问对市场的监测，在空置的商品房中，中高价位 商品房占的比重较大，而 4000 元/平方米以下的低价位房销售状况良好，空置比重很小。 另外，我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面 积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至 2002 年 6 月份，北京的商品 房整体空置面积为 710.1 万平方米，其中，空置时间在一年以内的有 376 万平方米，占全市空 置面积的 53%，主要是新竣工的商品房，而空置在 3 年以上的商品房面积则只有 10。 从北京商品房竣工、销售和空置面积走势图来看，竣工与销售面积基本上还是同步增长的。 因此，尽管 2000 年以来北京的房地产开发、开复工面积、竣工面积都有了较大幅度的增长， 但由于宏观经济、基础设施等各方面的利好因素，房地产开发主流呈现出销售旺盛趋势，空置 面积有望得到控制。 房价一直在缓慢趋降，泡沫之说缺乏根据 一般认为，房价的增长速度持续超过 GDP 的增长速度是出现房地产泡沫的征兆，事实 上，北京的房价已呈下降趋势，按照统计局公布的最新数字，2002 年商品房平均售价 4676 元/平方米，比 2001 年末低 386 元/平方米；商品住宅平均售价 4517 元/平方米，比 2001 年 末低 199 元/平方米。从伟业指数来看，今年 3 季度全市综合价格指数为 79 点，比 2000 年 1 季度的 83 点降了 4 点。 从 2003 年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。 首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用 住房的建设力度，从 2002 年开始，每年将新建经济适用住房 300 万平方米，在连续四年的 时间里，完成 1200 万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于 南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特 别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，2003 年会出现更多的郊区住宅，而 这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。 因此，北京的房价变化是正常的、良性的，不会出现房地产泡沫现象。 2、从供应方面看，2003 年土地供应略有增加；商品房供应量增幅较大；二手房市场仍无较大 突破 从市场供应来看，由于北京的土地市场、增量房和存量房市场还未形成有效的联动效应， 2003 年北京一、二、三级市场走势不尽相同。但总体情况是趋于增加的。 2003 年土地供应略有增加 2002 年有关土地使用的一项重要政策就是“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的有关规定“ ，这一新的土地政策颁布后，土地交易公开化，房地产开发商获得土地的门槛抬 高，这在一定程度上限制了土地的供应量，因此 2003 年开发企业以拍卖方式获得的土地数量 将有限，但以其它渠道，例如绿化隔离地区、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地将呈现 增长趋势。 预计 2003 年商品房供应增幅较大，开复工面积将突破 7000 万平方米 首先，我们认为，“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让“ 的政策效果将会滞后， 其对商品房供应量的影响预计要到 2004 年以后才会显现出来，所以 2003 年的新增商品房数量 并不会受到影响。 不仅如此，由于颁布了“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让“ 的政策，2003 年 3 月 31 日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在“关门“ 之前，将有一大批项目集中报 批，这些项目推向市场的时间都不会太长，因此 2003 年，北京的房地产项目在数量上会有较 大的增加，预计商品房开复工面积将突破 7000 万平方米。 二手房市场将逐渐放开，但 2003 年不会有大的突破 2003 年北京的二手房市场会有一些较为明显的积极变化，一些利好政策将逐步出台。但阻 碍北京二手房市场发展的根本问题，例如市场准入制度问题、土地出让金问题、收益分配问题、 税费问题等，在 2003 年将会得到不同程度的解决，这将促进北京二手房市场的发展，但我们 预计情况不会有大的突破。 3、从需求方面看，有效需求将平稳上升，需求结构将发生变化 北京居民现状居住状况决定今后的住宅产业还有很大的发展潜力；居民收入稳步增长，消 费结构不断升级，是有效需求量平稳上升的有力保证；同时随着市场的更加成熟，需求结构也 在发生着变化。 现状居住条件还有很大提升空间，需求潜力大 北京市目前住房成套率为 55，处于住房的增量阶段，意味着有大量居住人口需要改善居 住条件；在北京城镇非农户口家庭中，有 37.9的家庭为租房户，也就是说有 104 万户家庭还 没有自己的住房，他们需要进行一次置业。北京每年有大量外来人口迁入，他们也需要在北京 买房置业。因此，北京居住物业的需求潜力很大。 收入上升导致消费结构变化，促使潜在需求转化成有效需求 北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趋势，1996 年以来平均每年增长 20%左右，由于 近年来通货膨胀率很低，甚至为负，所以居民的实际收入增长是较快的。 随着人均收入和消费水平的逐年上升，居民的消费结构也发生了重大的变化，目前恩格尔系数 已将至 35 以下。同时，居住消费在居民消费中所占的比例将逐渐上升，到 2001 年这一比例已 上升到 11.5%。 更多迎合消费者需要的产品出现将拉动更多的有效需求 由于房地产产品与其他消费品相比有价格高，决策时间长的特点，这在一定程度上使许多 潜在需求难以转为有效需求。但是随着市场的逐渐成熟及竞争性的加强，使更多迎合消费者需 求的高品质、低价位的产品不断推出市场，将有利于潜在需求转为有效需求。 需求结构将发生变化，自住型需求上升而投资型需求下降 2003 年北京房地产需求结构也将发生变化，比较突出的是在购房目的方面，自住型比例将 有所上升，投资型比例有所下降。从自住需求来看，一方面，低价位项目将在 2003 年形成强 劲的发展势头，使得部分持币观望的中低收入购房者转为实际的消费群体；另一方面，随着产 品设计合理性和舒适性的提高，使部分已拥有住房的购房者考虑改善现有的居住环境进行二次 置业。而从投资需求来看，由于近年来出租项目的供应增长非常迅速，使出租项目的投资回报 率普遍下降，这将使投资者的投资行为更加谨慎。 4、 2003 年北京房地产市场供需结构将有所变化，高价位项目供需矛盾变得突出。 北京房地产市场一直存在供需结构的不匹配，导致结构性的“过剩“ 和“不足“，即中价位楼 盘供应量最大，低价位楼盘供应量较少，而客户对低价位楼盘的需求量最大，对中价位楼盘的 需求量较少。预计 2003 年供需结构会有所变化，中低价位供需矛盾相对缓解，而高价位项目 的供需矛盾变得更为突出。 不同价位区间供应量的变化 根据伟业顾问对北京市在售楼盘的监测统计，目前的供应情况是，单价在 5000-8000 元/平 方米的中价位楼盘的供应量最大，其次是单价在 5000 元/平方米以下的低价位楼盘，单价在 8000 元/平方米以上的高价位楼盘供应量最小。我们预测未来中价位项目供应量将有所下降， 而高低两端价位楼盘的供应量都将有所上升。 不同价位区间需求量的变化 伟业顾问的需求调查问卷显示，北京市目前低价位的楼盘需求量较大，而中价位和高 价位的楼盘需求量较少，根据对客户需求调查问卷的分析，我们预测未来低价位项目需求 量还会有较大幅度的上升，而中、高价位楼盘的需求量将继续下降。 供需结构对比 未来供应量和需求量的变化趋势将导致供需结构的变化，中低价位供需矛盾相对缓解， 但低价位项目仍然存在较大的供需缺口；由于高价位项目的供应增加而需求下降，将导致 高价位项目的供需矛盾更为突出。 5、2003 年通过伟业指数表现的房价稳中有降，但局部地区房价会有所上涨 伟业指数显示，2002 年北京商品房综合价格总体走势趋降，我们预计 2003 年伟业综合价 格指数依旧是稳中有降，不仅如此，由于一些指数不能反映出来的原因，北京商品房的整体价 格实际上将下降的更多，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优化，房价会有所上涨。 伟业指数的走势将稳中有降 2002 年第 3 季度伟业指数显示，全市的综合价格为 7884 元/平方米，比上季度下跌 1.0%，比去年同期下降 0.5%，从伟业指数的长期走势图来看，除 2001 年有小幅回升外， 近几年来的综合价格指数一直是微幅走低的，因此，我们预计 2003 年北京商品房价格走势 相对比较平稳，有一定的降幅。 主要原因是：第一，由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势，将有更多的郊区低价位 项目入市；第二，由于竞争的加剧，相同区域的新项目多数将低价入市，这都将拉低整体 的价格指数。 一些价格指数无法反映的原因将使实际价格下降的更多 另外，还有一些价格的变化是伟业指数所不能反映的，首先，经济适用住房和危改房 由于不属于商品房的范围，所以没有参与伟业指数的计算，但我们预计 2003 年这些价格较 低的楼盘将大量入市，从而造成整个市场价格的下降。其次，我们预计明年在同等的价位 水平上，不仅项目的品质将大幅提高，而且将出现更多的精装修项目，从而使项目的性能 价格比大幅上升；另外，一些楼盘在销售中，为了加快销售速度，采取打折、送礼、抽奖 等优惠措施，这种变相降价的形式也没有在伟业指数中反映，这说明市场的整体价格水平 实际上比伟业指数反映的降幅还大。 局部地区价格将有所上涨 虽然伟业综合价格指数将稳中有降，但局部地区由于基础配套设施的健全，产品的优 化，房价会有所上涨，如通州、大兴等区域，这些区域的价格在总体市场价格走低的情况 下一路攀升，今后随着道路、商业配套等设施的不断完善，这些区域与城市中心区域的心 理距离和时间距离将大大缩短，所以我们预计 2003 年这些区域房价仍会有所上升。 6、2003 年北京房地产市场除原有热点区域仍将保持热度外，“两点一线“ 区域将有可能成为新的 热点区域 在入世及 2008 年举办奥运会的双重因素刺激下，北京城市发展不断攀上新的台阶，特别是以 道路为主的各项基础设施建设突飞猛进，使人们追求更好居住环境的愿望逐步得以满足。我们预 计 2003 年北京房地产市场的热点区域除继续延续 2002 年的趋势外，还将有部分开发重点向城外 地区转移，特别是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区，这“两点一线“ 将有望成为新的热点区 域。 怀柔区有望成为度假型居住产品的热点区域 首先，怀柔境内山青水秀，气候宜人，旅游资源非常丰富，从客观上能够满足人们休闲 度假的需求和对回归大自然的渴望。其次，交通条件的改善，特别是 2002 年底一期工程已竣 工通车的京承高速路的建设，极大的缩短了怀柔与北京城区的交通时间，使怀柔的房地产项 目竞争力陡然加强。 另外，随着北京经济文化的迅速发展，人们的居住需求趋于多样化、个性化，从早期单 纯以居住为主的需求逐步向寻求新的生活方式转变，更多的人开始注重对第二居所的选择。 预计 2003 年怀柔地区依托于自身旅游资源的度假型产品会有更为集中的推广，这也是人们追 求高品质生活的体现。 海淀山后地区会有一个住宅开发的小高潮 海淀山后地区背靠西山景观，座拥数座皇家园林，周边道路、水系改造建设已基本完工， 为这里的发展奠定了一个强有力的基础。加上随着中关村科技园海淀园的建设，以及 2002 年 初中关村最大的配套生活设施-西北旺新村的动工，海淀区山后地区的住宅建设将会在 2003 年掀起一个小高潮。 首先，西山景观是独一无二的，而能够近距离观赏到西山景观的地区，唯有海淀山后地 区。依托西山风景，毗邻多处皇家园林，这里的住宅景观价值是不可低估的。其次，海淀区 中关村大街、北四环路海淀段、学院路、北清路、万泉河路的相继通车，特别是北清路的通 车运行，使得海淀山后地区的发展不再被道路交通等基础设施所限制。同时大力开展的水系 河道改造工程对该区域价值的提升也有着重要的作用。 另外，中关村科技园从建设初期便开始控制园内住宅项目的审批，而西区人浓重的“海淀 情节“将使海淀山后地区逐渐成为中关村地区生活配套的主要区域。预计未来该区域潜在供应 总规模超过 700 万平方米 ，而 2003 年新推出的居住类物业总供应量预计将超过 400 万平方 米。 地铁 13 号线的贯通将大幅度带动周边居住物业的发展 从国外一些大城市发展情况来看，一般城市主干道路及轨道交通的改善都将极大地影响 其周边物业的发展，2002 年 13 号线轻轨西段率先通车，对其周边物业的发展起到了极大的促 进作用，2003 年 13 号线将全线通车，届时其对周边物业的提升作用将更为明显，预计 2003 年轻轨沿线项目将有较大的发展。 据伟业顾问监测，从 2001 年 4 季度到 2002 年 4 季度，13 号线开通段沿线项目的价格均 有较大程度的上扬，平均涨幅近 4，几乎全部在售项目均有 100 元到 300 元的涨幅。 轻轨沿线现阶段主要的产品类型多数是针对都市有车族而设计的，以大户型为主，我们 预计随着轻轨的开通，势必会带来产品结构特征的改变。出现更多以经济实用的紧凑型户型 为主的项目，使无车族有条件在此区域内置业。 2003 年 13 号线轻轨将全线通车，届时 13 号线将通过现阶段几个主要的居住组团：回龙 观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团，辐射区域更是广泛，吸引的客户群体也将不仅 仅是局限于北部地区。同时我们看到，在八达岭高速路与立汤路之间轻轨沿线的地区，尚有 较大规模的可开发土地，因此轻轨的开通对该区域将有较大程度的促进，该区域的开发可能 会成为一个热点。 7、 受政策及市场导向的影响，2003 年北京房地产市场不同区域内的产品开发特征将得到进一步 加强，区域间的差异性将逐渐明显 由于交通等基础设施建设的加快，2003 年北京房地产市场将凸显这样一个趋势：由距离导致 的区域差异将弱化，而由产品特征导致的区域差异将加强。即表现为同一区域内产品特征趋同， 而不同区域之间的产品差异分化加剧。特别是中关村地区的写字楼开发特征、亦庄开发区的低密 度住宅特征以及 CBD 地区高价位项目特征。 中关村写字楼开发特征趋显 从国务院批准设立中关村科技园区开始，中关村土地开始冻结并纳入统一规划，同时住宅审 批难度加大。2000 年以来，中关村地区办公类用房增长明显，预计 2003 年中关村地区将推出大量 的办公、商业用房，商铺的价格继续看涨。 亦庄将成为低密度住宅集中开发地区 随着城市化发展的逐步深入，北京地区住宅郊区化趋势明显，从历年新盘推出情况中可 以看出近几年北京郊区住宅比例的不断上升，其中亦庄地区 2002 年推出 5 个新盘，总供应面 积高达 90 余万平方米，高于历年新盘推出面积几倍有余。 目前亦庄的区域产品主要包括三大类：第一类为别墅、TownHouse 和叠拼；第二类为低 层板楼；第三类为小高层板楼。预计今后该区域的低密度特征将继续加强，别墅、TownHouse 和叠拼类物业将成为主流。 CBD 高档住宅持续升温 2002 年前 10 个月 CBD 以及周边区域共推出新项目 22 个，基本上与去年全年推出量持平， 明显高于 2000 年全年的新盘推出量。在新推出项目的产品类型特征上，高档公寓的比例仍占 据主要地位，达到 41，而普通住宅供应量下降趋势明显，且在产品类型上出现了商住公寓 和商铺等物业类型。 CBD 地区 2002 年新推出项目的销售均价保持在 9800 元/平方米以上，明显高于目前北京 市的房屋销售均价 7500 元/平方米左右的水平，且单价在 10000 元/平方米以上的项目占据主 体，达到近 60%的比例。 预计 2003 年 CBD 地区项目价位仍将居高不下，且将出现更多的商住类、服务类公寓， 同时商业物业将有较大的增加。 8、物业类型多元化趋势明显，非居住类物业比例上升迅速，写字楼和商业物业将出现新的产 品形式 2002 年北京非居住类物业在新盘中所占比例上大幅上升，写字楼和商业等非居住类物业 呈现明显的增多趋势。中关村地区和国贸商圈两大地区是 2002 年非居住类物业推出的重点地 区，在所有的非居住类物业新盘中，这两大地区的项目占到了总量的 60强。预计 2003 年非 居住类物业所占份额会近一步提高，写字楼和商业的供应会在一定区域大量增加。 特定区域写字楼发展迅速，新式办公物业将得到发展 在北京宏观经济利好的鼓舞下， 2002 年写字楼市场出现了平稳向好的发展势头。预计 2003 年写字楼市场仍然发展平稳，中关村和 CBD 地区仍然将是写字楼的集中供应地，供应量 将继续增大。 从产品上看，写字楼的发展也将逐步向生态化、人性化发展。甲级写字楼将改变高层高 容积率写字楼一统天下的局面，一些多层、小高层的小型写字楼和低密度、独立式写字楼将 出现，为中小型公司提供更多的选择。Business Park （商务花园）作为国外科技园区比较普遍 采用的一种模式，是写字楼向人性化发展的物业类型。受国外办公边缘化趋势的影响，北京 在交通状况良好的北四环、五环及一些科技园区也会出现这类新型的办公物业。 商业市场迅速升温，新型商业业态供应量大增 在商业类物业中，预计 2003 年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场，而一些 新兴的商业类型将入市，成为市场的热点。自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售巨 头已经或期待进入北京市场。种种利好因素无形中推动了北京商业类物业的发展，2003 年的 商业市场会迅速升温。 随着外国连锁商家纷纷在北京开拓市场，2003 年将有一些新型商业市场形态出现，例如 SHOPPINGMALL、OUTLET STORE（工厂直销店）等，这将对北京市原有的商业供应结构 产生一定的影响。可以预见未来北京的四环、五环地区将成为大卖场、大型专业店、大型购 物中心等新型商业物业类型集中增长地带。 9、 商品房销售速度减慢，预售性强的项目风险加大，专业营销队伍所起作用增强 随着北京房地产市场的逐渐成熟，购房者的消费心态也逐渐成熟，消费越来越趋于理性，商 品房销售的难度增加。预计 2003 年销售速度的减慢会造成预售性强的项目风险增大，同时，代理 公司在销售中所占份额增大。 销售速度减慢 三方面的原因将使 2003 年北京商品房的销售速度减缓：第一，消费者心态成熟，冲动性购买 减少；第二，由于投资类物业的激增使投资物业的回报率普遍下降，导致投资性购买减少；第三， 由于总体供应量的增长稍快于需求量的增长，使楼盘的吸纳速度下降。 预售性强的项目风险加大 由于销售速度的下降，使项目销售压力增大，特别是那些预售性强的项目风险更大。预售性 强的项目指那些流行性、概念性强的产品，由于产品不是以品质取胜，其弊端会随着工程的推进 逐渐显现，越接近现房阶段销售难度越大。所以此类产品需要在预售期间实现较快的销售速度。 市场上商品房销售速度的减慢无疑会对此类预售性强的项目造成很大威胁。 专业营销队伍所起作用增强 销售难度增加也使发展商对营销手段的创新和多样化越来越重视。传统的房地产销售多数是 依靠报纸广告的宣传，但现在铺天盖地的广告很难再有开发商预期的效果和作用了。这种情况下 采取更为有效的营销手段以吸引消费者促进消费就显得尤为重要。由于发展商自身销售队伍的能 力有限，很多发展商会选择委托专业的代理公司来销售楼盘。预计随着房地产专业化程度的提高， 市场分工越来越细，地产市场上专业营销队伍在项目销售中所占的比例越来越大。 10、产品会出现一些在功能、规划和户型设计方面的新变化 在使用性质方面，会出现更多居住功能向商务办公功能转化的项目 2003 年北京房地产市场中将会出现更多实际功能转化为商务办公功能的居住类物业，同时商 住混用类的产品将逐渐退出市场。归结其原因有以下几点：首先，目前居住类建筑与商业金融类 物业在开发、销售、使用等各方面存在不少的政策差异，如土地出让金、贷款年限等的不同，这 使得发展商将居住物业转化为商务物业的作法有利可图；其次，北京市特定城市区域的发展，如 金融街与 CBD，会在形成区域内聚集的商务物业形态的同时对周边区域产生辐射影响，带动不同 梯次、不同档次的商务物业的发展，中档的商务、商业类的物业从物业的建筑特征、使用特征、 档次以及客户需求等各方面都与居住类的物业有转换的可能，这给居住物业的功能转化提供了一 个便利的条件。 在社区规划方面，将出现两种发展趋势 一是外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配 套设施规模较大、设施集中，对外使用不够方便，同时其配套的设施内容又与住户的实际需求不 匹配，因此不同程度的出现了使用效率低，配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高 等各类问题，因此在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是 一个趋势。这样的配套设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施 和园林景观相混合，其功能更为适合居住者的实际需求，同时分散设置的配套设施也更节约用地。 二是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。在这里，客户的成熟是最主要的因素。 购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性 等，而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品 应该是以单体和户型的品质为优先，避免因总体的布局效果牺牲单体与户型，也就是避免发展商 最后的利润沉淀。 在楼型方面，具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多。 这是户型优先的原则在整体规划层面上的体现，因为，从建筑设计的角度来看，一梯少户、 标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风