20124132：公允价值计量对投资性房地产影响的实证分析

摘要 房地产作为我国经济发展的支柱产业，从 1998 年到 2007 年其开发投资对 GDP 的直接贡献率平均为 9.15%，并带动着较多相关产业的发展。近几年来， 我国房地产市场发展很快，房地产市场是否存在泡沫的问题一直在备受关注着。 随着千亿的保险资金也被允许进入房地产市场，房地产泡沫一旦破灭，后果将 不堪设想。房价的不断上涨，影响着采用公允价值计量投资性房地产的企业， 因为投资性房地产的公允价值依赖于房地产市场价格。因此，公允值计量对投 资性房地产影响的实证分析具有重要的现实意义。 本文共分为五个部分：第一部分，即绪论部分。本部分主要说明选题的背 景、研究的意义、学术界的争议话题、焦点。国内外研究现状以及本文的结构 内容和研究方法，提供全文的整体思路。第二部分，公允值在投资性房地产中 的应用。本部分分别介绍了投资性房地产的界定和判断和投资性房地产的计量 方法。第三部分，案例背景。本部分主要就公允价值的在投资性房地产的案例 背景做深入分析，明确公允价值计量在投资性房地产的应用前提。第四部分， 案例分析。本部分通过深圳方大集团股份有限公司为例，分析公允值计量投资 性房地产对企业利润的影响，计量模式的改变对企业的影响。第五部分，研究 总结。主要包括研究的结论、存在的优点、不足以及展望。 关键词：公允价值计量，投资性房地产，成本模式，实证分析 Abstract As a pillar industry in china，real estate drives forward the development of more related industry. In recent years, Chinas real estate market is growing rapidly, and meanwhile it causes so many people to pay close attention to the real estate markets bubble problem. As more than hundred billion insurance funds are also allowed to entered the real estate market, it will make the bubble would be more serious，once the bubble bursts, the consequences would be disastrous. The real estate price rises, affecting many companies who used Fair Value Measurement Model in the Investment Real Estate, because the fair value of the Investment Real Estate depends on the real estates price market. Therefore, the effect of fair value measurement on investment real estate has important practical significance. This paper includes six chapters：The first chapter is introduction, explains the research backgrounds, the research significance, the academic topic and focus of dispute. The domestic and foreign research present situation, the structure of the paper contents 如果经济组织的计量能力很强， 生产率就较高。 1.2.2 国内有关公允值面的研究 90 年代中期，我国开始研究、探索公允价值的计量问题，并在 1998 年颁 布的债务重组和非货币性资产交换准则中首次引入了公允价值计量属 性。2001 年财政部修改的债务重组和非货币性资产交换准则取消了公 允价值的概念。2006 年财政部发布了新的企业会计准则，包括企业会计准则 第 3 号投资性房地产 ，重新引入并广泛运用了公允价值计量属性。近十年中， 公允价值计量方面的研究一直是学术研究的热点问题。 吴神达(2006) 认为投资性房地产应当具有以下四项特征，即投资性房地产 是投资、投资性房地产是长期投资、投资性房地产是可出租、可转让的地产、 投资性房地产仅指商品房产和建设用地，并且吴神达还进一步的认为准则中的 投资性房地产应当是狭义的房地产即以商品经营服务性质为主的地产和房产， 尤其特指城市中具有商品房产意义的房地产，包括工业房地产、商业房地产和 住宅房地产。 王建成、胡振国(2007) 对我国 1997-2005 年的公允价值研究进行了较为系统 的统计和总结，在分析我国公允价值计量研究现状的基础上，对公允价值的概 念、公允价值与其他计量属性之间的关系、公允价值计量的可靠性以及公允价 值层级等几个方面进行了深入探析。 胡旭微、杨隽萍和薛卫孝 (2008)以我国 A 股市场 2007 年披露公允价值变 动损益的公司为样本，研究了上市公司公允价值信息的价值相关性。研究发现， 在我国 A 股市场中，公允价值计量具有增量的价值相关性，公允价值信息比历 史成本信息更具有信息含量。 崔金勋、卢宪森、许强(2008)认为初始计量是指会计要素形成时，对其入 账价值进行的首次认定，后续计量是指对已经入账了的会计要素价值计量的再 次认定。葛家澎教授认为后续计量是抛开前一次计量后重新开始的计量。潘立 新认为后续计量要衡量和确定是该交易与事项的货币数量在初始计量后的变动 情况，以反映企业财务状况及变动的财务成果。周宇、胡国强、李淑花认为会 计计量模式是对会计计量的对象按照一定的计量性和计量单位进行计量所采用 的计量整体。不同计量单位和不同计量属性的组合形成了不同的会计计量模式。 贾莉莉、张鸣(2009) 认为投资性房地产是指企业有别于自用(经营性而非投 资性) 和存货性质的房产和地产，其基本外在表现特征应该是企业已将这些地产 或房产出租，以收取租金收入，或将其持有待日后增值后出售，以期获得增值 收入。 李孟林(2009) 认为投资性房地产不应包含持有以备增值的建筑物，其原因 是:其一，企业持有的增值的建筑物，虽然从结果来看是增值了，但是企业最初 持有这项建筑物的目的不一定就是获取增值收益，有可能只是为了满足日常生 产经营需要，而投资性房地产的定义是企业一定要有“资本增值的目的” ；其二， 企业持有的增值的建筑物只要还没有出租，就没有租金的流入，与该资产相关 的经济利益没有流入企业，这也不符合投资性房地产的特征。 吴娴(2010)认为出售、报废、毁损的投资性房地产计入其他业务收入，相 关费用计入其他业务成本做法不妥。其认为工业企业通过投资性房地产清理科 第一章 绪论 7 目核算处置，净收入计入营业外收入，净损失计入营业外支出;房地产企业出售 计入主营业务收入，其它处置同工业企业。王磊、干胜道认为在处置投资性房 地产时，从“公允价值变动损益”转入“其他业务收入”科目的金额应当是当 年形成的公允价值变动。习申屠新飞认为将“公允价值变动损益”科目改为 “待确认公允价值变动损益”科目，使科目性质由损益类改为所有者权益类， 在资产负债表所有者权益项目下单独反映，持有期间发生的价值变化都计入该 项目，期末余额不转入“本年利润”科目，出售时直接转入相关损益类科目。 杜海鹏（1998）就房地产风险防范方面从投资财务分析、中国房地产市场 分析与市场研究、房地产投资的法律风险及预防、应用投资组合理论规避房地 产投资风险、房地产价值评估、房地产营销与 CIS 战略、物业管理、房地产企 业并购降低风险、经验与教训、房地产投资模拟分析等十个方面进行了分析， 以对房地产投资的风险防范采取措施来规避风险。这是一篇涉及到房地产评估、 房地产投资和房地产风险的文章，与投资性房地产的公允价值计量相关，所以 在此处提及。 赵立军（2007）认为，近几年房地产大幅增值的背景下，大多数投资物业 的账面净值明显低于市场价值，采用公允价值是会计准则的重大改革。其中， 他谈到了公允价值计量投资性房地产对企业的影响和存在的问题，并认为采用 公允价值对企业的资本结构影响较大，尤其是在房价暴涨的情况下，利于企业 融资。 王蕾等（2008）通过对 2007 年上市公司披露的年报数据，分析了公允价 值计量模式下投资性房地产对上市公司所有者权益和利润的影响，认为企业是 否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的 增长，而是充分考虑诸如公司发展的平稳性、政策运用效果等多方面因素的结 果，并指出成本模式和公允价值模式两者不可兼用的规定限制了许多公司对投 资性房地产公允价值模式的选择，认为会计理论需要继续完善，以实现企业在 会计变更中的平稳过渡。 刘文欢(2007) 在投资性房地产公允价值计量模式分析一文中对投资性 房地产在我国应用的现状进行了分析，指出了理论上和公司在实务中应用的困 难，并给出了一些解决的建议。 在投资和经济领域对房地产投资的研究主要是在国内实践的基础上，借鉴 国外先进的现代投资决策理论，如现金流量折现模型、组合投资理论等。如:杨 方文，惠英(2008) 在公允价值计量操作难题的解决途径一文中将 Black- Scholes 期权定价模型应用于公允价值估值，不仅减少了对于公允价值计量的人 为操作，而且可以提高公允价值的可靠性 王瑞等（2008）分析了新准则中投资性房地产公允价值计量模式对企业在 利润、税负、所有者权益中的影响，并分析了公允价值存在的问题，指出拥有 或涉足于房地产投资、经营的商业地产类上市公司，更应谨慎地评估本公司因 执行新准则所带来的财务影响，客观地披露对企业收益的影响程度，以正确引 导投资者进行投资评估，并做出合理的投资决策。 黄艳华（2008）分析了我国新颁布的投资性房地产准则与国际会计准则及 会计制度原有规定中与投资性房地产相关内容的差异，并就新准则的实施对企 业的影响作了简要的阐述，认为企业特别是持有大量投资性房地产的企业，不 能盲目采用公允价值模式，而应在采用公允价值模式前，要充分考虑可能的风 险和损失。 武玉清等（2009）针对上市公司采用公允价值计量投资性房地产的现状进 行了分析，得出了影响上市公司采用公允价值计量投资性房地产的因素，并提 出了相关的对策。 欧阳爱平等（2009）对 2007 年上市公司中投资性房地产按公允价值计量 模式执行的情况进行了研究，得出结论：公允价值模式既能提高会计信息相关 性与可比性，又能满足企业对利润的需求；既能改善资产与负债结构，也能提 高企业的融资能力；同时也分析了多数上市公司不采取公允价值模式的原因， 并针对我国企业给出了提高公允价值计量模式应用效果的几点建议 借鉴国际会计准则中的划分层次，我国公允价值计量也分为了三个层次:一 是存在活跃市场的，最佳的市场价格即为公允价值；二是不存在活跃市场但存 在类似活跃市场的，公允价值参照相关类似资产的市价决定，虽然同类交易的 活跃市场存在，但是如何调整计量对象的价值还是具有一定的主观性；三是活 跃市场和类似活跃市场都不存在，这时候，通常就需要运用估价技术来确定公 允价值，估价过程需要会计人员对未来现金流量和折现率等参数做出合理判断。 从计量属性上来说，公允价值在一定程度上代表着财务会计的未来发展趋 势，投资性房地产应用公允价值进行后续计量可以提高会计信息的相关性，符 合决策有用观。从长远来看，投资性房地产应用公允价值进行后续计量的企业 会越来越多。但是，在最初这几年的过渡时间里，由于各种原因，必然会存在 着很多问题，要解决这些问题需要理论界和实务界的共同努力。我国要在尊重 中国国情的前提下，在投资性房地产应用公允价值进行后续计量方面进一步实 现国际趋同，包括优先选择计量模式、扩大公允价值模式的使用范围、统一自 用房地产和存货转换为投资性房地产时公允价值变动损益的归属口径，明确公 允价值取得方式等。 第一章 绪论 9 1.3 研究方法 资料收集法：通过图书馆，网站等渠道，多方搜集、阅读关于公允价值计 量对投资性房地产的影响等方面的文献资料，收集整理前人在这方面研究中的 理论、方法及成果等进行总结作为做好记录和摘抄，进行必要的参考和总结， 得出合理的见解。 例证分析研究法：对现有的资料阅读整理，分析出公允价值计量对投资性 房地产的影响。 归纳总结法：在分析研究后，总结归纳研究所得出的公允价值计量对投资 性房地产的影响，得出其指导作用，为今后人们在公允价值计量对投资性房地 产方面提供理论基础。 数据收集主要通过图书馆，网站等渠道，多方搜集查阅文献，尤其是经济 年报统计等。 1.4 文章主要研究内容 本文共分为五个部分：第一部分，即绪论部分。本部分主要说明选题的背 景、研究的意义、学术界的争议话题、焦点。国内外研究现状以及本文的结构 内容和研究方法，提供全文的整体思路。第二部分，公允值在投资性房地产中 的应用。本部分分别介绍了投资性房地产的界定和判断和投资性房地产的计量 方法。第三部分，案例背景。本部分主要就公允价值的在投资性房地产的案例 背景做深入分析，明确公允价值计量在投资性房地产的应用前提。第四部分， 案例分析。本部分通过深圳方大集团股份有限公司为例，分析公允值计量投资 性房地产对企业利润的影响，计量模式的改变对企业的影响。第五部分，研究 总结。主要包括研究的结论、存在的优点、不足以及展望。 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 2.1 基本理论 2.1.1 投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产， 具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租 的建筑物。但自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房 地产，作为存货的房地产均不构成投资性房地产（朱国泓，2009） 。 1 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方 式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交纳土 地出让金的方式取得土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土 地使用权。例如，A 公司与 B 公司签署了土地使用权租赁协议， A 公司以年租 金 20 万元租赁使用 B 公司拥有的 10 万平方米土地使用权。那么，自租赁协议 约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于 B 公司的投资性房地产。 对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为 投资性房地产。如上例，若 A 公司再将土地使用权转租给 C 公司，则不能确认 为 A 公司的投资性房地产。 2 持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的 土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。例如，企业发 生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土 地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地 使用权，则不属于投资性房地产。在这里， “闲置土地”是指土地使用者依法取 得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开 发建设的建设用地，或者已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足 1/3 或者已投资额占总投资额不足 25且未经批准中止开发建设连 续满 1 年等情形。 3 已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权并且以经营租赁方式出租的建筑物，包 括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。例如，A 公司将其拥有的办 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 11 公楼整体出租给 C 公司，租赁期 2 年。对于 A 公司而言，自租赁期开始日期， 这栋办公楼应属于其投资性房地产(杨玉红,2008)。 2.1.2 投资性房地产的主要特征 随着专业化分工的进一步深化，市场上一些企业在购买土地所有权之后， 并不是用来建造自己使用的厂房，而是用于出租或持有并准备增值后转让，或 者在建造好相应的建筑物之后也并非是为了自用，而是通过出租获取相应的租 金。因此，与自用的房地产相比，投资性房地产具有如下基本特征： (I)企业持有的目的并非自用； (2)由于区位和地理位置等原因，投资性房地产通常具有一定的稀缺性，随 着时间的推移，投资性房地产很可能获得相应的升值，所以，企业持有之后很 可能既赚取租金回报，又能获得有利的买卖价差； (3)前面两点决定，投资性房地产具有典型的投资性，企业或者通过出租获 得租金回报，或者通过更高价格出售后赚取相应的价差。由此看来，投资性房 地产显然不同于自用目的的土地使用权和建筑物。 正因为如此，市场上出现了一些专门从事该类业务的专业化公司。其他一 些企业则会根据市场和企业自身的情况，将部分土地使用权和建筑物调整成投 资性房地产，并在此基础上追求相应的投资回报。鉴于上述特征，无论是专业 性公司，还是拥有投资性房地产的普通企业，对投资性房地产进行单独的确认、 计量、列报与披露，无疑有助于投资者更好地理解其与自用房地产的区别，并 更好地分析其对公司财务状况、经营业绩和现金流量的影响，进而做出相应的 投资决策。 2.1.3 投资性房地产的确认 投资性房地产的确认，只有在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足 下列两个确认条件，才能予以确认： (1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流人企业。 (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时 点为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日 期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点 为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。投资性房地产应 当按照成本进行初始计量。 2.1.4 采用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产通常具有良好的地理位置。一般而言，其具有公允价值的可 能性比较高。因此，对投资性房地产而言，其后续可以选择的计量模式包括历 史成本模式和公允价值模式。在初始计量之后，企业应当在资产负债表日对投 资性房地产进行后续计量。投资性房地产的后续计量具体如何处理首先应看投 资性房地产后续计量基于何种计量模式。 在采用公允价值计量模式下，企业应设置“投资性房地产成本” 、 “投 资性房地产公允价值变动” 、 “公允价值变动损益”等账户，并遵循以下原 则进行账务处理： (1)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产达到预定可使用状态时，按 应计人投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产成本”账户，贷记 “银行存款” 、 “在建工程”等账户。 (2)对投资性房地产不计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表日投资|生房 地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计 人当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额， 借记“投资性房地产公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益 账 户；公允价值低于原账面价值的差额，作相反的会计处理。 (3)取得租金收入，借记“银行存款”账户，贷记“其他业务收入”等账户。 基于公允价值模式的后续计量并非所有的投资性房地产都有可靠的公允价 值。所以，在投资性房地产的后续计量上，通常采用历史成本计量。除非有确 凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才能对投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量。为了确保投资性房地产的后续计量能采用公 允价值模式，该投资性房地产还应同时满足下列两个条件： (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； (2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这主要是因为， 在同时满足上述两个条件时，投资性房地产的公允价值通常能持续可靠地取得。 因此，对于那些有时能取得公允价值，有时又难以取得公允价值的投资性房地 产还是应谨慎运用公允价值模式。对于投资性房地产采用公允价值模式计量的， 不得对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地 产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人 当期损益。 因此，投资性房地产公允价值计量模式呈现以下特征： 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 13 公允性。投资性房地产公允价值是在活跃的房地产交易市场上取得的， 即是在熟悉情况的自愿双方之间进行的交易中形成的，交易双方的信息不对称 程度应尽可能地小，不存在恶意的欺诈。 市场性。公允价值的核心在于其来源于市场交易，交易的发生和存在是 确认公允价值的基础。这项要求源于公允价值其本身所希望达到的目的，即反 映投资性房地产的市场价格。用经济学的语言表达，公允价值就可以被称为在 信息对称的完美市场中形成的均衡价格，这种价格也被称为有效市场价格。在 一个有效市场中，竞争性的参与者会最终使资产达到均衡价格，在这种价格下 买家可以获得相对于该资产未来现金流量与风险相应的回报。 复杂性。由于市场完美和完全这一假设往往并不满足，有时投资性房地 产的活跃市场并不存在，没有现成的公允价值，则需要参照活跃市场上同类或 类似房地产的最近交易价格来确定公允价值，并考虑交易情况、所在区域等因 素。这样，投资性房地产公允价值就不再是明确而唯一的了，如何获得和确定 公允价值必然增加计量的复杂性。 2.2 公允值计量在投资性房地产中的应用案例 2.2.1 采用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产的案例 案例一 B 公司为从事房地产经营开发的企业。2007 年 8 月，B 公司与 C 公司签订 租赁协议，约定将 B 公司开发的一栋精装修写字楼于开发完成的同时开始出租 给 C 公司使用，租赁期为 l0 年。当年 10 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起 租，写字楼的造价为 1000 万元。2007 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 1100 万元。B 公司采用公允价值计量模式对该房地产进行后续计量。B 公司的 会计处理如下： (1)2007 年 10 月 1 日，B 公司开发完成写字楼并出租时： 借：投资性房地产成本 l0000000 贷：开发产品 10 000000 (2)2007 年 12 月 31 日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原 账面价值之间的差额计人当期损益。 借：投资性房地产公允价值变动 1000000 贷：公允价值变动损益 1000000 关于租金的核算略。 案例二 凯地房地产股份有限公司是一家在上海陆家嘴从事房地产经营的公司，其 多处物业均为自己建造，建造完成对外招租。由于陆家嘴周围的商务楼宇众多， 且存在活跃的租赁市场，凯地公司名下的各商务楼宇的公允价值能够持续可靠 地取得。2008 年 11 月，凯地公司新竣工的办公楼对外招租完成，12 月相关公 司陆续进驻。根据相关资料，该楼宇的历史成本为 15 亿元。根据周边楼宇的公 允价值，凯地公司名下的这幢楼年末的公允价值达到了 20 亿元。请根据这些内 容编制相应的会计分录。 2008 年 11 月底，凯地公司的办公楼完工，其会计分录为： 借：投资性房地产 1500000000 贷：银行存款 1500000000 由于其公允价值可以持续可靠获得，且年末的公允价值为 20 亿元，其会计 分录为： 借：投资性房地产 500000000 贷：公允价值变动损益 500000000 为确保投资性房地产数据的前后可比，企业会计准则第 3 号投资性 房地产规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成 本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，进行相应的追溯调整。 而对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成 本模式。 案例三： 昆百大 A 的“红舞鞋”安徒生童话红舞鞋里的嘉伦渴望穿上自己的红 舞鞋参加舞会，然而穿上红舞鞋后舞蹈却无法停下来。 2008 年 6 月 6 日，昆明百货大楼(集团)股份有限公司(昆百大 A)发布了关 于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告。 由于其投资性房地产由成本计量模式转为公允价值计量模式，昆百大 A 追溯调 整了 2007 年的年报和 2008 年的一季度季报，为此，公司 2007 年归属于母公司 股东的所有者权益增加了 425.66%，归属于母公司所有者的净利润增加了 456.49%。同样，一季度的对应数据也分别增加了 406.30%，15.33%。该公告还 预计，本次会计政策变更对 2008 年中期报告归属于母公司所有者权益的影响比 例预计约为 350%以上；预计公司 2008 年 l6 月归属于母公司所有者的净利润与 会计政策变更前相比，增加约 170 万元。然而，公司三季度的报告则出现了亏 损。在 2008 年 6 月 6 日的公告中，董事会认为：采用公允价值对投资性房地产 进行后续计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实 收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果，采用公允价 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 15 值对投资性房地产进行后续计量具备必要性；公司目前投资性房地产项目主要 位于城市核心区，主要为成熟商业区的商业物业，有活跃的房地产交易市场， 可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采用公允价值对公司 投资性房地产进行后续计量具有可操作性。 然而企业会计准则第 3 号投资性房地产规定，对于已采用公允价 值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。由此可见， 在昆百大 A 穿上“投资性房地产公允价值计量模式 ”这双“红舞鞋”之后，就 只能不停地“跳”下去了。穿上“红舞鞋”之后昆百大 A 的业绩无疑会越来越 紧密地与投资性房地产的公允价值本身联系在一起，这一点很像安徒生童话中 的嘉伦与红舞鞋的关系。 2.2.2 采用公允价值模式计量的投资性房地产会计转换案例 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转 换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额 计入当期损益。 案例 星光企业原本是一家物业租赁公司，通常是将自有的物业出租给租客，以 获取租金回报。后来经调查发现，若利用在南京路上的出租店铺开一家特色餐 厅，能获得更高的回报。鉴于以前公司采用公允价值计量模式，而上一年度该 出租店铺的公允价值为 800 万元。现调整为自用，估计具体的转换日 2009 年 1 月 1 日该店铺的公允价值为 820 万元。请编制相应的会计分录。 根据目的，转换后的资产为固定资产，固定资产的入账价值是转换后的公 允价值，即 820 万元。其中，20 万元的差异应作为公允价值变动损益。其会计 分录为： 借：固定资产 8200000 贷：投资性房地产 8000000 公允价值变动损益 200000 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资 性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值 的，其差额计人当期损益，原因在于该资产在转换日发生了贬值。但转换当日 的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，理由是这一差额是因 会计处理方法的初次调整引起的。 若星光企业原本是用自己的店面开设餐厅，但由于经营思路调整，企业决 定改为出租。假定该店铺的账面原值为 300 万元，已计提折旧 200 万元。2009 年 1 月 1 日正式由别人租用。估计转换日该店铺的公允价值为 820 万元。编制 相应的会计分录： 投资性房地产的账面价值为 820 万元，其与账面净额的差额为 720 万元。 由于该差额是因会计处理方法的调整所产生，所以，只能通过“资本公积”科 目计入所有者权益。其会计分录为： 借：投资性房地产 8200000 累计折旧 2000000 贷：固定资产 3000000 资本公积 7200000 2.2.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置案例 出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际取得的款 项，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房 地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，按其成本，贷记“投资性房地 产成本”账户，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产 公允价值变动”账户。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转人其他业务 收入，借记或贷记“公允价值变动损益”账户，贷记或借记“其他业务收入” 账户。若存在原转换日计人资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收人， 借记“资本公积其他资本公积”账户，贷记“其他业务收人”账户。 案例 A 公司原出租的一栋办公楼为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租 赁期届满后，A 公司将其出售给 B 公司，合同价款为 1000 万元。B 公司已用银 行存款付清。出售时，该栋办公楼的成本为 800 万元，公允价值变动为贷方余 额 100 万元。A 公司会计处理如下： (1)取得收入时： 借：银行存款贷： 10000000 其他业务收入 10000000 (2)结转成本时： 借：其他业务成本 7000000 投资性房地产公允价值变动 1000000 贷：投资性房地产成本 8000000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转人其他业务收入时： 借：公允价值变动损益 1000000 贷：其他业务收入 1000000 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 17 2.2.3 采用公允价值模式计量的投资性房地产的披露案例 采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对 损益的影响。 案例 昆明百货大楼 (集团)股份有限公司 关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告 昆明百货大楼(集团) 股份有限公司(以下简称“本公司”)主营业务为商业及 房地产。在公司经营过程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的 经营模式定位选择，公司部分持有物业用于经营性租赁，属于投资性房地产。 基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实 价值，本公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了昆百大关于对投资性 房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案 ，决定将投资 性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。 根据深圳证券交易所上市公司信息披露工作指引第 7 号会计政策及 会计估计变更( 简称“7 号指引”)的相关规定，本次会计政策变更在董事会审 议批准后，需报经股东大会审议批准。现就该事项具体内容公告如下： 一、本次会计政策变更情况概述 截至 2008 年 3 月 31 日，公司用于出租的投资性房地产项目如表 2-1 所示： 表 2-1 公司用于出租的投资性房地产项目 项目名称 账面净值（万元） 资产持有单位 百大新天地项目 12755.40 母公司 昆明走廊项目 3099.51 控股子公司昆明创卓商贸有限公司 新纪元广场 B 座自有产权 604.19 母公司 百大国际花园幼儿园 354.39 控股子公司云南百大住宅开发有限公司 合计 16833.49 上述投资性房地产账面价值合计 1683349 万元，占公司 2007 年度经审计 资产总额的 887，为公司 2007 年度经审计归属于母公司所有者权益的 19393% 。 由于公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值 较快，升值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折 旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值， 不利于投资者了解公司的真实情况。同时，新颁布的企业会计准则第 3 号 投资性房地产准许企业对投资性房地产的后续计量采用成本模式或公允价 值模式。由成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理。 采用公允价值模式计量投资性房地产，有利于增强公司财务信息的真实性 和可靠性，能够及时反映公司的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司 真实财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。 本次会计政策变更前采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用成本模 式进行后续计量，按年限平均法计提折旧。预计使用年限为 35 年，预计净残值 率为 5%。 本次会计政策变更后采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用公允价 值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性 房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额 计入当期损益。 投资性房地产公允价值的取得：根据昆明百货大楼(集团)股份有限公司 投资性房地产公允价值计价内部控制制度 ，公司聘请昆明田野房地产咨询有限 公司对相关市场交易情况进行调查，并提供高新区住宅与一环以内商业物业 销售状况调查报告后，由中和正信会计师事务所有限公司对 2008 年 3 月 31 日、2007 年 12 月 31 日、2006 年 12 月 31 日的投资性房地产公允价值涉及的相 关资产提 4re,价值咨询意见，并出具 价值咨询意见书 ，以其价值咨询意见确 定的相关投资生房地产的市场价值作为投资生房地产的公允价值。 公司自 2008 年 6 月 1 日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量， 并根据中和正信会计师事务所有限公司价值咨询意见书所提供的相关投资 性房地产的市场价值，在 2007 年度及 2008 年 1-3 月可比报表中进行追溯调整。 根据中和正信会计师事务所有限公司出具的价值咨询意见书相关价值咨询 结论，本公司相关投资性房地产项目公允价值咨询单价及各项目总体公允价值 如表 2-2 所示： 表 2-2 投资性房地产各项目公允价值单价表 项目 2008 年 3 月 31 日 新世纪广场 32290 元/m 2 百大金地商业中心（百大新天地） 23100 元/m 2 昆明走廊 11250 元/m 2 百大国际花园幼儿园 2400 元/m 2 二、本次会计政策变更合理性的说明 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 19 根据新颁布的企业会计准则第 3 号投资性房地产相关规定，企业 对投资性房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允 价值模式。 董事会认为，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计 信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地 了解公司真实财务状况及经营成果。采用公允价值对投资性房地产进行后续计 量具备必要性。 公司目前投资性房地产项目主要位于城市核心区，主要为成熟商业区的商 业物业，有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及 其他相关信息，采用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。 基于以上原因，公司董事会同意对公司的投资性房地产采用公允价值进行 后续计量。 三、本次会计政策变更对本公司的影响 1对 2007 年 12 月 31 日、2008 年 3 月 31 日合并所有者权益的影响，见 表 2-3： 表 2-3 合并所有者权益（单位：元） 2007 年 12 月 31 日 2008 年 3 月 31 日 项目 变更前 变更后 影响金额 影响比 例 变更前 变更后 影响金额 影响比 例 股本 134400000 134400000 134400000 134400000 资本公 积 1748116.46 28493594.53 26754478.07 1529.96 1748116.46 34053173.03 32305056.57 1847.99 盈余公 积 10481236.58 37231388.02 26840151.44 256.08 10481236.58 37231388.02 26840151.44 256.08 未分配 利润 59828064.90 256063598.77 315891668.67 528.00 -54108409.42 262660263.73 316768673.15 585.43 归属于 母公司 所有者 权益合 86801288.14 456278581.32 369477293.18 425.66 92520943.62 468434824.78 375913881.16 406.30 少数股 东权益 119977654.92 120293262.82 315607.90 026 100215723.76 100984176.52 768452.76 0.77 所有权 权益 206778943.06 576571844.14 369792901.08 178.83 192736667.38 569419001.30 376682333.92 195.44 2. 对于 2007 年 1-12 月和 2008 年 1-3 月合并利润的影响，见 2-4 表 2-4 合并利润的影响 2007 年 12 月 31 日 2008 年 3 月 31 日 项目 变更前 变更后 影响金额 影响比例 变更前 变更后 影响金额 影响比例 净利润 9695379.24 342049130.98 439002930.22 352.80 9854205.10 10733282.81 879077.71 8.92 归宿于 母公司 所有者 利润 74929838.11 416975215.77 342045377.66 456.49 5719655.48 6596664.96 877009.48 15.33 少数股 东损益 22023961.13 22027714.45 3753.32 0.02 4134549.62 4136617.85 2068.23 0.05 2007 年期初公司涉及以公允值计价的投资性房地产账面价值 1358.55 万元， 公允价值为 4623.30 万元，公允价值大于其账面价值的差额 3264.75 万元，相应 调整增加递延所得税负债 1077.37 万元、资本公积 2113.24 万元、未分配利润 68.64 万元、少数股东权益 5.50 万元。 2007 年 12 月 31 日公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值 15669.08 万元，公允价值为 64974.80 万元，公允价值大于其账面价值的差额 49305.72 万元，相应调整增加递延所得税负债 12326.43 万元、资本公积 2674.55 万元、盈余公积 2684.01 万元、未分配利润 31589.17 万元、少数股东权 益 31.56 万元。该项会计政策变更对 2007 年度报告的损益影响为增加归属于母 公司的净利润 34204.54 万元、增加少数股东权益 0.38 万元。 2008 年 3 月 31 日公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值 16833.49 万元，公允价值为 67057.80 万元，公允价值大于其账面价值的差额 50224.31 万元，相应调整增加递延所得税负债 12556.07 万元、资本公积 3230.51 万元、盈余公积 2684.01 万元、未分配利润 31676.87 万元、少数股东权 益 76.85 万元。该项会计政策变更对 2008 年 1 季度报告的损益影响为增加归属 于母公司的净利润 87.70 万元、增加少数股东损益 0.21 万元。 3对公司 2008 年中期报告的影响 该项会计政策变更对于 2008 年中期报告归属于母公司所有者权益及 2008 年 1-6 月归属于母公司所有者的净利润的影响： 经测算，本次会计政策变更对 2008 年中期报告归属于母公司所有者权益的 影响比例预计约为 350%以上；公司 2008 年 1-6 月归属于母公司所有者的净利 润与会计政策变更前相比，预计增加约 170 万元。根据深圳证券交易所上市 公司信息披露工作指引第 7 号会计政策及会计估计变更的规定，本次会 计政策变更在董事会审议批准后，需报经股东大会审议批准。 经测算，公司自 2008 年 6 月 1 日起采用公允价值计量投资性房地产后，对 投资性房地产不再计提折旧或摊销，并需对 1-5 月已提折旧及摊销进行相应调 第二章 公允值计量在投资性房地产中的理论依据 21 整。上述变更预计约增加 2008 年 1-6 月归属于母公司所有者的净利润 170 万元。 四、会计师事务所专项审计意见 五、独立董事对此次会计政策变更的独立意见 六、监事会对本次会计政策变更的意见 特此公告! 昆明百货大楼(集团) 股份有限公司 董事会 2008 年 6 月 6 日 第三章. 公允值计量在投资性房地产应用的案例背景 2008 年 1,624 家上市公司有 690 家存在投资性房地产，主要包括房屋、建 筑物，也有部分土地使用权。其中，自用房地产转为投资性房地产的公司有 111 家；存货转为投资性房地产的公司有 28 家；投资性房地产转为固定资产的 公司有 26 家；投资性房地产转为存货的公司有 2 家。 存在投资性房地产的 690 家上市公司中，采用成本计量模式为 670 家，采 用公允价值模式的为 20 家，公允价值变动净收益为-515.90 万元。投资性房地 产公允价值确定的方法主要有评估价格（14 家公司）、第三方调查报告（1 家 公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（5 家公司）。4 家公司披露了由成 本计量模式变更为公允价值计量模式。 自 2011 年 1 月 18 日陕国投 A（000563）和 S*ST 圣方正（000620）公 布 2010 年年度财务报告（以下简称年报）起，截至 2011 年 4 月 30 日，沪深 两市共计 2 129 家上市公司如期公布了 2010 年年报。其中，沪市上市公司 902 家，深市主板上市公司 486 家，深市中小板上市公司 553 家，创业板上市公司 188 家；金融类上市公司 36 家，非金融类上市公司 2 093 家；同时发行 A 股 和 H 股的上市公司（A+H 股上市公司）66 家。 在 2