写字楼客群分析

一、 合肥写字楼市场发展情况概述 合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写 字楼，而且发展的起点低。进入 90 年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较 低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市 经济的发展也大致经历了以下几个阶段： 第一阶段： 分析： 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部 分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、 功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等 一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。 随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此 阶段写字楼呈现以下特点： 投 资 方：主要是国家相关单位。 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。 时间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况 80 年代-90 年代中期 合肥大厦、九洲大厦、长江大厦、 宏图大厦、绿都大厦、建工大厦、 国信大厦等 发展较为缓慢 第二阶段： 分析： 该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企 业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字 楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼 市场呈以下特点： 投 资 方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 市场行为：出租为主，出售为辅。 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的 前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操 作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼 由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到 成长型企业的青睐。 第三阶段： 时间（年） 写字楼项目 合肥经济发展 情况 90 年代中期- 2001 年 润安大厦、金城大厦、邮电大厦、新华大厦、信 达大厦、富康大厦、盛安大厦等 发展较快 分析： 以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合 肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的 市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设 计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。此阶段写字楼存在以下特点： 投 资 方：开发商为主，政府相关单位为辅。 市场行为：出售为主，出租为辅。 地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较 好的写字楼如财富广场，但是在日后的使用中出现了物业管理水平低下、交通 拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此 阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的 问题，从而使整体品质下降。 纵观合肥写字楼市场的发展历史，我们发现合肥写字楼在发展中呈现以下特点： 、合肥城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字 楼物业需求； 、合肥城市经济发展的不平衡，影响着合肥写字楼市场的发展； 、合肥不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥写 字楼发展的重要因素之一； 、合肥写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足 时间（年） 写字楼项目 合肥经济发展 情况 年至今 天徽大厦、仁和大厦、美第阳光大厦、科技大 厦、招商大厦、天怡商务中心等 发展较快 等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素； 、合肥写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未达到真正意义上的 5A 标 准写字楼，市场上缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。 二、合肥写字楼总体市场特征 目前，合肥写字楼的总建筑面积已达 170 万平方米。而合肥高品质的写字 楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方 面一大批在售写字楼空置较高，另一方面企业单位买不到高品质、专业化的写 字楼。因此高档写字楼市场有着很大的市场缺口，需求也非常旺盛。 三、合肥市写字楼整体情况分析 在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需 要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写 字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市 场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD 中央 广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算， 这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。这一部分写字楼的供应拉 动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表 现，优化了合肥的办公环境和投资环境。特别是中环国际大厦和 CBD 广场的建 设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。中环国际 大厦双甲级写字楼的提出引导了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视。因 此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展 阶段。 四、合肥写字楼的分布及发展情况 合肥的写字楼现主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域 是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中有一部分分布 在长江路沿街，如“CBD 中央广场”、“ 仁和大厦”、“ 招商大厦” 等。另外有一部 位于市府广场附近，如“香港大厦”“天徽大厦” 、 “科技大厦”等。还有一部分 较为分散，如位于北二环的“财富广场” ；沿蒙城路的 “润安大厦”、“ 徽商国际大 厦”；在桐城路上的 “富通时代 ”项目等等。从地理位置上发现合肥写字楼形成了 “一个中心，多极存在 ”的格局。从中仔细研究可发现这样一个特点：“中心”内 主要集中老的写字楼，而“多极” 主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼， 零星分布于合肥市蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如 安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市 IT 行业集中的区域。由于写字楼本 身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼， 而政务区的写字楼也是于今年上半年新城国际的开发建设才拉开序幕，其它区 域几乎没有有专业化写字楼的分布。 根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，考虑到 市场分析工作的有效进行，我们把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区 CBD 板块与多区域中心板块。 1、老城区 CBD 板块 老城区是指合肥护城河以内区域及其相关延伸的一环以内区域。这一区域为 合肥市传统的商贸中心，商业氛围浓厚，商务环境良好。在经过老城区更新改 造的规划论证后，合肥市政府计划到 2010 年，解决老城区的交通问题和商务布 局，把老城区打造成一个以商贸、金融、信息、行政为主要功能的 CBD 商务中 心。现区域内办公场所相对密集,既有早期的商住楼形态、亦有纯写字楼形态， 如市内早期的专业写字楼邮电大厦、金城大厦等，亦有后期兴建的 CBD商务 壹号、香港广场等，其主要分布在长江路、淮河路沿线。如香港广场、CBD商 务壹号、新都会环球广场、财富广场、金城大厦、招商大厦等。 2、多区域中心板块 伴随着合肥市经济的快速发展，以老城区及一环内区域为市区域中心的带 动发展，高新区域、新站区域、政务新区等新兴区域经济快速发展，呈“一中 心多点”发展的格局。如新站区商圈，其经济、商业、娱乐、休闲高速发展， 现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模。而跟据合肥市政 规划，城市结构因城市形态而确定为：一个市级中心和四个市级副中心的多元 结构。市级中心位于老城区，为全市的行政文化商业中心。市级副中心多为分 区内的行政、文化、商业服务中心，分别设于东、北、西南分区和合肥经济开 发区内。伴随各区域经济的发展，各商圈的逐步完善，其区域中心写字楼市场 均具雏形，初步形成各自板块。按目前发展现状而言，可划分为：东北角的新 站区写字楼板块如中环国际际广场、光大国际广场；西面高新区板块如天怡国 际商务中心等。 五、合肥写字楼现状分析 从年上半年开始，合肥市写字楼市场就硝烟四起，CBD商务壹号、 新都会环球广场、香港广场、中环国际广场等甲级写字楼等相继开工、开盘， 投入市场，且相继取得了良好销售业绩。在 2005 年 5 月 27 日，由安徽商报 新楼市编辑部主办的“2005 年合肥写字楼发展高层论坛”上，到会的房地 产局官员、专家、学者及省城写字楼界的各开发商代表一致认为：“合肥已经 进入写字楼时代” ，大家认为年是合肥写字楼的春天到了。 长期以来，合肥专业写字楼市场的滞后发展及极小的供应量使得写字楼的 市场供应量与需求量非常不对称。随着商贸、金融等现代服务业的发展，越来 越多的企业会选择与自身形象相匹配的专业化写字楼，合肥写字楼市场面临前 所未有的发展空间。同样，随着香港广场、中环广场等高档写字楼投入市场， 合肥写字楼市场需求得以一定程度的释放时，也迎来其写字楼市场发展的第一 个高峰期。 总体上而言，合肥的专业写字楼市场刚兴起，即处于成长期。按其发展历程来 看，处于以第二代写字楼市场为主，第三代写字楼市场开启的阶段。其主要特 征呈现为：数量少、分布散、总量小。 合肥写字楼的租金价格 根据调查，目前合肥写字楼市场上的月租金水平多在 30-80 元之间。 总体来看，月租金均价为 47.5 元。如果将写字楼按照月租金每平方米 元以下、元、元以上分为三个档次，可以发现，写字楼的出租率 与其档次的高低（租金水平）明显成正比，其中月租金元以上的高档写字楼 虽然租金水平最高，其出租率也是最高的。例如淮河路上的“邮电大厦”和三孝 口附近的“盛安广场” 、 “金城大厦” ，其平均出租率都在以上。市场对高 档写字楼的租赁需求表现更强体现了租赁客户对于品质和档次的追求，这也是经 济发展、租赁客户支付能力增强的反应。 合肥写字楼市场总体性分析 从市场供给方面来看，合肥市自 1999 年至 2003 年几乎没有商业写字楼上市，真正意义上 的甲级写字楼于 2004 年才出现。从天徽大厦到财富广场，宣告了合肥的写字楼市场已经开 始启动。2004 年数据统计显示，写字楼数量上升迅猛。其销售总量达 19.03 万平方米，占 非住宅总量的 4.3%，非住宅占总销售量的 22.7%，结构合理，成交逐渐放量。 高新区写字楼客群分析 1、 投资客分析。根据目前高新区在售写字楼的调研，其投资客占有比例相对较少，约 10%左 右，其客户群体特征主要是手上有闲散资金，对未来区域写字楼市场发展乐观，看好 整个高新区的前景； 2、 购买群体中主要是中小企业、创业型企业为主。这类企业特征是刚刚起步，