万科a投资价值分析

证券投资分析 我国目前宏观经济分析：（1）我国宏观经济政策在保持连续性和稳定性 的同时，更加强调针对性、灵活性和有效性，财税、金融、外贸和产业政策等 形成合力，共同推动实现“有效益、有质量、可持续的增长” 。 积极财政政策把钱用到刀刃上 “结构性减税一方面有助于推动经济发 展，同时又能通过民间可支配收入的增长推进结构调整，对扩大内需也将有很 好作用。 ”高培勇表示，明年中国经济政策的制定，不管出于宏观调控的目的， 还是转变经济发展方式的考虑，都必须瞄准“内需”这个新的经济发展引擎。 中国经济发展要有新的突破，必须立足内需。同时，在当前，这也是一个能够 达成共识的政策操作。 对此中央经济工作会议已定调：实施积极的财政政策，要结合税制改革完善 结构性减税政策。严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。围绕结构性减税， 目前中国已经推出了营业税改增值税试点。从目前试点经验看， “营改增”已经 具备继续推而广之的基础，相信这一试点在明年还会在区域和行业间扩大。从 这一角度，中国已经踏上了大规模推行结构性减税的道路。 稳健货币政策增强操作灵活性 “稳健货币政策是在经济运行相对平稳 的情况下实施的货币政策。 ”交通银行首席经济学家连平表示，明年中国 GDP 增 速有望保持平稳增长，物价总水平基本稳定，国际收支不会出现较大顺差，就 业形势也将好于今年，因此货币政策保持连续性和稳定性非常必要，货币信贷 将处于较为适中的状态。 从国际环境看，明年国际经济形势依然错综复杂、充满变数，世界经济低速 增长态势仍将延续，各种形式的保护主义明显抬头，潜在通胀和资产泡沫的压 力加大。同时，发达国家的量化宽松政策仍在持续，可能导致短期热钱流入， 从而加剧我国的通胀压力。此外，我国出口还面临人民币升值以及贸易保护主 义加强的风险，为了稳定明年外贸增长，也有必要继续实施稳健的货币政策。 （2）12 月 16 日的大盘走势分析：沪综指本周一以 2160.86 点报收，下跌 1.60%，盘中最低下探至 2159.99 点，最高上探至 2201.70 点。此外，深成指收 报 8272.67 点，下跌 1.86%，盘中最低下探至 8271.86 点，最高上探至 8446.34 点。与此同时，中小板综指收报 6094.68 点，下跌 1.28%；创业板指数收报 1279.96 点，上涨 0.14%；上证 B 股指数(249.942, -3.71, -1.46%)下跌 1.46%，收报 249.94 点；深证 B 股指数下跌 1.09%，收报 873.22 点。 板块股票分析：在个股方面，截至周一收盘，中信一级行业指数悉数下跌。 其中，传媒、银行和轻工制造较为抗跌，具体跌幅分别为 0.25%、0.63%和 0.79%； 与之对比，国防军工、汽车和商贸零售板块今日跌幅居前，具体跌幅分别为 2.57%、2.54%和 2.47%。 （3）预测 12 月 17 日大盘走势：早盘两市高开低走，上证指数继续下探 2180 点支撑。周末消息面好坏参半，新三板扩容对市场的负面影响较大，城镇 化消息面没有超出预期，金融地产股的冲高回落，对大盘形成巨大的杀伤力， 股指连续击穿 30 日、60 日、250 日均线三道防线，汽车券商军工股轮番杀跌， 午盘时两市再度重挫。短期来看，大盘调整仍将持续。 万科 A 投资价值分析：（1）行业分析：中国房地产业现状 2008 年，住 宅市场经历了深刻调整，国家统计局公布的数据显示，08 年各季度住房成交面 积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变 动幅度依次为 5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。 2008 年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了 20.3%和 20.1%，这在 中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显， 万科，重点关注的 14 个城市，成交面积萎缩普遍在 50上下。报告期内的深 幅调整，一方面源自 2007 年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自 全球金融危机的波及。房地产行业历来与宏观经济密切相关，始于发达国家的 金融风暴，目前已深入到实体经济领域，对经济前景的信心以及未来收入的预 期短期内发生了急剧转变。这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间； 而各国为对抗经济下行风险、信心所采取的一系列措施，又能在多大程度上发 挥成效，目前都还难以断言。 我国房地产业的市场需求：市场需求保持上升态势；个人消费者成为市场需 求的主体；居民住宅需求在需求结构中占主导地位。 利好：1、国家实施积极的财政政策，支持实施保障性安居工程。加大保障性 住房特别是廉租住房的投资建设力度。严格按照规定，将住房公积金增值收益 和土地出让净收益用于廉租住房保障。继续落实对廉租住房建设等方面的税费 优惠政策，落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自 住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供 应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。2、从 10 年的货币政策, 我们可以看出,增加资金供给,确保市场流动性,是今年央行工作的首要任务。对 此,有关专家认为,去年降息等措施的累计效果将在今年体现,并为股市楼市的回 暖奠定基础。目前我国 5 年期以上中长期贷款利率为 5.94%,专家预计今年中期,这 一利率有望降至 5.3%左右,对于贷款购房者来说,如果享受 7 折优惠,实际利率 将降至 3.7%左右,利息负担减轻 21.66%,相当于房价下降 20%以上,对提振房市 将起到明显效果。3、据有关方面研究报告指出，前一阶段的中央经济工作会议 传递出两大利好，将对下一阶段地产股投资起到“拨云见日”之效。一是“支 持改善性购房需求”的表述扫除了前期市场对政策的担忧；二是提出“放宽中 小城市和城镇户籍限制” ，二三线城市的城市化进程将有望加快，将利好二三线 及中西部的区域龙头。前期干扰地产股的因素均已消除，地产股的跨年度行情 即将展开。 从市场认知度，品牌价值来看，万科无疑是领先的。 历年来公司主营业务 的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略，在行 业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。万科管理地产 的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。尽管在 2008 年低迷时 期，公司仍实现销售面积 557.0 万平方米，销售金额 478.7 亿元。08 年底，公 司占全国住宅市场的份额为 2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率， 在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等 9 个城市排名 首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等 5 个城市排名第 2 位；在中山、成 都两个城市排名第 3 位。 （2）公司基本面分析：公司基本状况 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业，是目前 中国最大的专业住宅开发企业。88 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批 上市公司之一。93 年 4 月向境外发行 4,500 万股 B 股。 公司以中国大陆市场 为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐 及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济 中心。 2008 年公司完成新开工面积 523.3 万平方米，竣工面积 529.4 万平方 米，实现销售金额 478.7 亿元，结算收入 404.9 亿元，净利润 40.3 亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回 报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、 专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受 合作伙伴欢迎， 最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得 “中国最受尊敬企业”称号，2008 年入选华尔街日报 （亚洲版） “中国十大 最受尊敬企业” 。 现金流量比率=经营活动现金净流量/流动负债 -1,206,080.00 万元 / 33,016,300.00 万元 =-0.03652984 万元 流动比率=流动资产/流动负债 44,164,000.00 万元 / 33,016,300.00 万元=1.3376423 万元 技术分析： 上升趋势线 粉色线为上升趋势线。上升趋势线中，连接股价波动的低点 （即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。每一条上升趋势线， 需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准 确。当上升趋向线跌破时，就是一个出货讯号。在没有跌破之前，上升趋向线 就是每一次回落的支持。在长期上升趋势中，每一个变动都比改正变动的成交 量高，当有非常高的成交量出现时，这可能为中期变动终了的信号，紧随着而 来的将是反转趋势。 下降趋势线 黄色为下降趋势线。 下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应 的低于前一个波峰。每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波 峰越多，对下降趋势的预测越准确。当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。 在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。 分析 K 线时，也要结合均线系统。我们一般从趋势、交叉突破、发散型态、 支撑位和阻力位四个方面来观察。 一是趋势。短期均线上翘，说明股票或指 数短期处于上升趋势。同样，中期均线、长期均线上翘，则反映中长期的上升 趋势。如果不是上翘，而是下探，则显示为跌势状态。二是交叉突破。我们可 以从均线系统的交叉，判断个股或大盘可能出现的突破型走势。三是发散形态。 发散是指短期、中期、长期均线相互之间距离越来越大，特别是短期均线此时 往往走势十分陡峭，即斜率很大。四是支撑位和阻力位。K 线在上涨或下跌的 时候，触及中期或长期均线，均线都会产生支撑或阻力的作用。若 K 线跌破支 撑，或突破阻力，都预示运行趋势的确立。 心得体会：万科公司在国内应当说是房地产行业的龙头，也是股市里的代 表性地产蓝筹股。它有着明显的竞争优势，像是能够较快的通过银行贷款、发 行债券和股票等办法来解决资金短缺问题，有良好的信用和信誉，有良好的持 续发展能力。其次，与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名比较靠前， 总体盈利能力处于行业领先水平，有较好的经营和财务状况。但是，其销