房地产业各岗位财务工作流程大全

房地产开发有限公司 财务工作流程 目 录 出纳工作流程 .2 一、日常工作 .2 （一）日常收款业务 2 1、收取房款 .2 2、收取工程保证金、押金、员工还款等 .3 （二）日常付款业务 4 1、支付土地款 .4 2、支付规费 .6 3、支付工程款 .6 4、偿还项目贷款 .6 5、支付员工借款 .7 6、支付费用报销款 .7 7、支付客户退房款 .7 8、支付员工工资 .8 9、退还投标保证金 .8 10、退面积差价 .8 11、支付财务费用 .9 （三）登记手工现金日记账、银行存款日记账 9 （四）盘点现金 9 （五）开具销售不动产统一发票 10 二、报告类资料编制 .10 （一）资金日报 10 （二）现金流快报 10 （三）内部利息报告 11 1、年度内部利息 .11 2、项目总体内部利息 .11 三、银行业务 .12 1、购买支票 .12 2、开具支票（包括开具现金支票、转账支票） .12 3、办理银行电汇业务 .12 4、账户开户、销户办理 .13 5、 贷款卡年检 .13 四、 税务申报及办理 .14 1、网上办税三方协议的签订 .14 2、地税申报 .14 II 3、国税申报 .15 销售会计工作流程 .16 一、销售会计日常工作流程 .16 1、日常购房业务流程 .16 2、销售类台帐编制使用与查询核对 .19 二、各类报告资料编制 .20 1、资金会议资料编制 .20 2、经营计划月度执行情况编制 .21 3、会计报表附注-收入成本汇总表编制 .21 4、土地储备表编制 .21 5、收入、利润预测报表编制 .22 费用会计工作流程 .23 一、日常借款审批流程 .23 二、费用报销流程 .24 1、费用报销单的填制 .24 2、费用报销单的审核与审批 .24 3、费用报销单的账务处理与管理 .25 三、项目贷款管理 .26 1、贷款资料管理 .26 2、贷款利息管理 .26 3、还贷流程管理 .26 四、日常银行单据处理 .26 1、支票审核 .26 2、银行票据处理 .27 3、银行对账单处理 .27 五、工资管理 .27 1、工资审核 .27 2、工资发放 .28 3、账务处理 .28 4、离职人员工资处理 .28 六、资产管理 .28 1、资产采购申请 .28 2、资产购置 .29 3、资产管理 .29 4、资产调拨 .30 5、资产报废 .30 6、资产盘点 .30 七、其他应付款和合同管理 .31 1、合同签订 .31 2、合同管理 .31 3、其他应付款管理 .31 八、会计资料档案整理 .32 1、会计凭证归档管理 .32 III 2、会计账薄 .32 3、财务类报告 .33 4、涉税报表整理 .33 5、经济合同 .33 6、票据类资料 .34 7、其他会计资料 .34 成本会计工作流程 .36 一、成本日常工作流程 .36 （一）预算管控工作 36 1、预算编制及上报 .36 2、合同审批 .36 3、编制项目预算执行情况报告 .38 （二）日常付款流程 38 1、工程合同付款 .38 2、综合规费付款 .40 3、合同台账登记 .41 4、合同管理月报编制 .41 （三）项目结算 42 1、项目结算报告 .42 2、项目结算账务处理 .44 二、税务日常工作流程 .44 1、每月结账日计提税金 .44 2、编制当月税务报告 .46 3、编制纳税审批表 .46 三、财务报表编制流程 .47 1、报表报送时间 .47 2、结转前账务处理 .47 3、报表编制流程 .48 4、各报表勾稽关系复核 .50 2 出纳工作流程 出纳所属部门财务部，直接上级领导财务经理。主要职责，负责公司所 有的收付款业务。为了提高工作效率及工作的准确性，以及保证公司资金安 全，现依据公司财务管理制度、会计基础工作规范、资金计划及付款管理制 度、公司出纳岗位说明等相关制度，将工作流程细化如下。 一、日常工作 （一）日常收款业务 1、收取房款 收取 认购保证金： a、根据销售代表填写的认购协议书，审核 销售信息，包括房源、房号、 收取认购金金额，保证无误后收取认购金； b、按照认购协议书上收款金额收取款项，可以收取现金或 POS 机刷 卡，认真点 验现金，保证刷卡金额与应交认购金额一致。 c、开具收据，在收款人处签字，并将收据和 认购协议书交销售会计复 核。 收取 购房首付款 a、根据销售代表填写的签约审核单，审核 销售信息，包括房源、房号、 公司批复单价、面积、优惠标准，以及 实际成交单价，收取首付款金额，保证 无误后收取房款。 b、按照签约审核单上应收取首付款金额收取款项，可以收取现金或 3 POS 机刷卡，认真点验现 金，保证刷卡金额 与应交首付款金额一致。 c、开具收据或 发票，收据在收款人处签字，并将收据或 发票和签约审 核单交销售会计复核。 收取合同尾款 a、根据销售合同及销售台账，查询客户欠款金 额； b、收取现金或 POS 机刷卡， 认真点验现金，保证刷卡金额与应补差额金 额一致； c、开具收据或 发票，收据在收款人处签字，并将收据或 发票和销售合同 一并交销售会计复核。 2、收取工程保证金、押金、员工还款等 收取工程保证金： a、根据采购部提供的收取单位名称、工程标 的和金额，及投标单位提供 的营业执照复印件，收取款项； b、收取现金或 POS 机刷卡， 认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一 致； c、开具收据，将采购部提供的工作联系函及 营业执照复印件交会计复核。 收取 图纸押金： a、根据资料员提供的收取单位名称、收款金 额及投标单位提供的营业执 照复印件，收取款项； b、收取现金或 POS 机刷卡， 认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一 4 致； c、开具收据，将采购部提供的工作联系函及 营业执照复印件交会计复核。 收取 员工还款 a、通 过 SAP 查询员工欠款金额； b、收取现金或 POS 机刷卡， 认真点验现金，保证刷卡金额与应收金额一 致； c、开具收据，在收款人处签字后交会计复核。 （二）日常付款业务 款项性质有土地款、规费付款、工程款、 偿还借款、员工借款、费用报销、 购房客户退款、发放员工工资、退还投标保证金、退还图纸押金、退面积差 价、他项权证 保证金及财务费用。 1、支付土地款 支付土地款分为土地投标保证金、土地出让金、土地契税、土地交易代 理费及支付其他与取得土地有关的费用。 支付土地投标保证金 a、填写土地投 标保证金审批单，内容包括地 块名称、地块编号、地块面 积等具体内容，经分公司总经理、资金部总监、财务总监、副总经理、总经理 审批同意后，董事长签发资金划拨令； b、出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额 5 的无误，开具支票或电汇； c、督促开发部及时拿到专用收据。 支付土地出让金 a、填写土地付款 审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积以及 土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容，经分公司总经 理、资金部 总监、 财务总监、副 总经理、总经 理审批同意后，董事长签发资金 划拨令； b、出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额 的无误，开具支票或电汇； c、督促开发部及时拿到专用收据。 支付土地契税 a、填写土地付款 审批单，内容包括地块名称、地块编号、地块面积以及 土地总价款、已经支付金额、本次申请支付金额等具体内容，经分公司总经 理、资金部 总监、 财务总监、副 总经理、总经 理审批同意后，董事长签发资金 划拨令； b、出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额 的无误，开具支票或电汇； c、督促开发部及时拿到专用收据。 支付土地交易代理费及支付其他与取得土地有关的费用 a、根据填写付款 审批单或请示，经分公司总经 理、资金部总监、财务总 监、副总经 理、 总经理 审批同意后，董事 长签发资金划拨令； 6 b、出纳根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额 的无误，开具支票或电汇； c、督促开发部及时拿到收据或发票。 2、支付规费 收到会 计处理完毕的记账凭证，审核付款审批单：包括付款审批单流 程及权限是否符合公司制度，记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是否 一致； 审核无 误后，开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核， 审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员， 要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行 柜台办理； 督促开 发部及时拿到专用收据或发票。 3、支付工程款 收到会 计处理完毕的记账凭证，审核付款审批单：包括付款审批单流 程及权限是否符合公司制度，记账凭证中收款单位、金额与付款审批单是否 一致； 审核无 误后开具支票或电汇凭证，依次交给会计、财务负责人审核， 审核完毕后加盖预留印鉴章，若是开具支票，则将支票交给开发部经办人员， 要求经办人员在支票管理登记表及支票票根签字，若是电汇，需出纳至银行 柜台办理。 7 4、偿还项目贷款 填写 偿还贷款审批单，内容包括贷款银行、贷款总额、已偿还金额、本 次申请偿还金额等具体内容，经分公司财务经理、分公司总经理、资金部总 监、 财务总监 、副 总经 理、 总经理审批同意后，董事长签发资金划拨令； 出纳 根据资金划拨令，在审批日期内付款，保证收款单位、付款金额 准确无误，开具支票后及时拿回偿还贷款回单； 5、支付员工借款 员工填写借款单，会计根据审批好的借款单记账，出纳根据记账凭 证支付员工借款； 出纳 根据记账凭证支付员工借款； 在借款 单据上加盖银钱付讫。 6、支付费用报销款 收到会 计处理完毕的记账凭证，审核原始凭证票据的合法性、有效 性及真实性，然后审核记账凭证科目的准确性； 准确无 误后根据记账凭证支付报销款项； 在报销单据上加盖银钱付讫。 7、支付客户退房款 销售代表提供审批完毕的客户退房申请单，销售会计做账务处理， 收到会计的记账凭证后，复核审批流程是否准确、签字是否齐全； 复印客 户身份证，如退客户现金，直接由客户签字确认收款，如退客 8 户现金支票，现金支票收款单位为我公司全称，用途为退*房款，并复印收 据交给客户。 8、支付员工工资 审核 签字完毕的工资表与人力资源部提供的工资表电子版金额是否 一致； 保证 二者一致后，建立 EXCEL 表，表内容为三列：姓名、卡号、工资 金额（实发金额应该去除员工借款），打开程序- 中国建设银行代收代付客户 端- 建 设银行代收代付客户端，输入登陆名、密 码、导入建立的 EXCEL 表， 生成发放工资文件； 开具支票，收款 单位为本单位，用途 为工资，将支票和电子表格拿至 银行发放工资。 9、退还投标保证金 采购 部经办人员填写其他应付款审批单，采购部经理、财务经理、总 经理签字； 会计 收回原我单位开具的收据，进行账务处理； 出纳 根据会计的记账凭证给对方单位开具支票或电汇凭证，保证收 款单位与付款审批单、收据三者一致。 10、退面积差价 销售会 计填写退面积差价及他项权证保证金申请，提请销售经理、 财务经理、 总经理签字。客户办理完毕产权证后，至营销策划部填写退面积 9 差价单，交给销售会计； 销售会 计审核后进行账务处理； 出纳 根据会计的记账凭证给客户开具支票。 11、支付财务费用 办理 电汇业务后， 银行打印电汇手续费回单； 财务经 理签字报销； 交给 会计进行账务处理。 （三）登记手工现金日记账、银行存款日记账 第一次登记账簿时，应填写账簿启用表，并至税务局购买账簿贴花 贴具； 如上年期末有余额，在摘要里填写上年结转，并在结余金额栏处填 写上年结转金额； 根据 审核后的会计记账凭证按凭证顺序逐日逐笔登记，并按日结出 余额； 登记满 一页后，需留下最后一行，写上 “过 此页”，并结出当年发生额 及余额，第二 页最上面一行需写上“承前页”，并将上页累计发生额及余额一 并结转。 本月 记账结束，需在本月发生最后一行划通栏红线，在下一栏填写 “本月合计”字样，同 时 登记本月借方及贷方累计发生额，在下下一栏填写 “本年累计”字样， 同时 登记本年借方及贷款累计发生额，在“本年累计” 下 10 面划通栏红线。 本年 记账结束，需在最后一行划双红线，并写上“ 结转下年”字样。 如账 簿登记金额或凭证号或摘要错误，需用划线更正法，并在更正 处加盖个人名章。 （四）盘点现金 登记 完毕现金日记账，盘点库存现金，并登记每日盘点现金记录表， 盘点人及监盘人签字； 保证 手工日记账与会计账、库存现金三者一致，不一致应查明原因。 （五）开具销售不动产统一发票 进入江 苏地税网上办税网站发票业务； 点击 开具发票， 软密码用户登录， 输入税务管理码、密码、验证码； 选要开具发票的项目，开具发票时填写付款方名称，身份证号，销售 不动产楼牌号、建筑面积、单价、金 额、款项 性质； 可以根据需要选择其他功能如发票作废、发票红冲等。 二、报告类资料编制 （一）资金日报 核对 会计账面与手工现金日记账、银行存款日记账是否一致； 汇总 徐州地产公司（包括分子公司、控股公司）账面资金数； 11 统计 不可动资金及转后可动资金； 按照 总公司资金日报格式填列后每日上报总公司。 （二）现金流快报 从 SAP 的 BW 报表中查询财务报表-现金流量表，包括房地产分子 公司、控股公司； 取现 金流量表中本年累计数； 减去上期本年累计数，为当期现金流量； 按照 现金流快报上报的版本要求，分别填写附表及文字版本； 3、6、9、12 月的各期快 报报送时间分别为：3 日上午下班前、10 日上 午下班前、17 日上午下班前、26 日下午下班前、下月第一天上午下班前； 4、7、10 月的各期快报报 送时间分别为：10 日上午下班前、17 日上午下班前、 26 日下午下班前；其他月份的各期快报报送时间分别为：3 日上午下班前、 10 日上午下班前、17 日上午下班前、26 日下午下班前。 （三）内部利息报告 1、年度内部利息 月末从 SAP 上查询与总公司往来科目明 细账； 汇总 当月总公司拨付我公司金额以及我公司回款总公司金额，填写 年度内部利息计算表； 查询 当月项目贷款发放或偿还金额，填写年度内部利息计算表； 查询 新项目占用金额，填写年度内部利息计算表； 12 调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）； 按照内部利息文字版格式上报报告。 2、项目总体内部利息 每日从 SAP 上查询各项目现金流入与流出，登 记项目总体内部利息 计算表； 剔除期 间费用等非项目现金流入与流出； 调整特殊项（比如支付工程款视同给总公司回款等）； 按月上 报当月项目发生内部利息实际情况，并按内部利息文字版格 式上报。 三、银行业务 1、购买支票 填写空白凭证领用单，内容有：公司全称、账号、购买凭证种类、数量、 金额； 加盖 银行预留印鉴章； 交银 行窗口办理； 购买 后，填写支票 购买及领用登记表； 2、开具支票（包括开具现金支票、转账支票） 出票日期要大写； 收款人 为公司全称； 金额 要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥； 13 用途 为备用金； 现金支票存根联也需填写，出票日期小写，收款人写公司全称，金额 小写，用途写备用金； 现金支票背面：在空白框里加盖预留印鉴章，填写取款人身份证号码、 日期并签字。 3、办理银行电汇业务 填写出票日期， 汇款方式选择：普通或加急； 填写 汇款人全称、 账号、 汇出行名称； 填写收款人全称、 账号、 汇入行名称； 金额 要大小写一致，小写金额前要加人民币符号￥； 填写用途。 4、账户开户、销户办理 开户 a 填写开立单位银行结 算账户申请书； b 根据银行要求复印营业执照（正副本）、组织机构代码证（正副本）、税 务登记证（正副本）、法定代表人身份证、经办人身份证； c 填写法定代表人授权书 ； d 带公章、银行预留印鉴章去银行办理开户（一般预留的是财务专用章 和法人名章）。 销户 14 a 填写撤销账户 申请，写明原因； b 填写撤销银行结算账户申请书； c 填写法定代表人授权书 ； d 带公章、银行预留印鉴章去银行办理销户（一般预留的是财务专用章 和法人名章）。 5、 贷款卡年检 填写行政许可申请书； 填写 单位贷款卡基础信息及财务报表并刻录光盘； 携带 光盘及打印好的行政许可申请书至人民银行柜台办理； 提供年 审需要带企业法人营业执照、 中华人民共和国组织机构代 码证书原件等资料； 提供 企业法人营业执照中华人民共和国组织机构代码证书、法 定代表人、负责人或代理人的身份证复印件。 四、 税务申报及办理 1、网上办税三方协议的签订 至税 务局领取三方协议； 填写税 务识别号、微机号码、及 缴税账户名称和账号，加盖公章； 至开 户银行建立协议； 至税 务局维护协议。 15 2、地税申报 登录 江苏地税网上办税； 通过软 密码登录:填写税务管理码及密码进入申报系统； 进入地税申报界面，根据会计提供的税款审批表，逐项申报地税各 税种； 申报 成功后，打印申报表存档； 银行扣税成功后，及时领取扣税凭证，交会计记账； 再登 录江苏地税网上办税，打印完税凭证。 3、国税申报 登录 江苏国税网站； 通过软 密码登录：填写税务识别号及密码计入申报系统； 进入国税申报界面，根据会计提供的税款审批表申报企业所得税； 申报 成功后，打印申报表存档； 银行扣税成功后，及时领取扣税凭证，交会计记账； 再登 录江苏国税网站，打印完税凭证。 16 销售会计工作流程 一、销售会计日常工作流程 销售会计日常工作流程依次如下：建立/审核产品建筑物-收款审核-台 账登记- 发票使用登记-日常账务处理- 复核台账与会计账- 编制销售日报 -发 送销售信息。 1、日常购房业务流程 按照公司的编码要求，制定产品建筑物表格（或者由销售部编制，财 务审核，双方确认确定的产品组），导入产品建筑物（按照模板发送至总部 IT 部王月处 ）。 销售票据的审核：拿到票据后，依次审核金额（金额是审核的重中之 重，勾稽关系为原开票据金额+新收金额= 新开金额）、姓名、房号（尤其是首 次缴款时，一定要核对是否一房两卖）、身份证号、面积是否正确； 17 登记销 售台账：票据审核完毕后，按照签约单将客户姓名、合同款、 已收款、按揭贷款、 优 惠额登记到台账中，在登记的同时审核签约单价是否 符合公司批复，若不符合，要有相关的优惠手续。 开具 发票的，审核完毕后登记发票使用明细表，由领取人签字（谁领 取签谁的名字）。 账务处 理：账务处理做到日清月结，针对 sap 的具体销售业务，分别 如下： a、无房号预选金收取业务：财务 f-02/f6-65 手工入账计入到预收账款 (特殊 总账标 志为) b、有房号收款/按揭贷款业务：销售会计在 hbps 销售订单中，应按照如 下顺序进行： 首先审核订单中客户姓名、付款方式； 其次审核订单中物料选择是否正确（看描述）； 再次检查销售 B 中,物料组与产品组是否一致； 再次检查条件中执行价、批复价、优惠、合同额是否正确； 最后根据资金性质，使用事务码中 A（现金）或 B（银行转账）或者公 积金贷款或者其他收款方式录入收款额； 备注：收款日期为账务处理日期，即凭证过账日期，以银行回单、POS 单作为收款处理的原始单据； 使用 zfi026，填制正确的 现金流，审核预制凭证； 使用 zfi027，审核过账； 18 c、客 户退房退款业务： 无房号退款时，审批完毕后，财务使用手工制单 f-65/f-02，借：预收账 款（） 贷：现金/银行存款 有房号退款时，若为多交房款，hbps 订单中输入金额（负数）； 退款若已审批但客户未来领取，hbps 订单中收款方式选择有房号退 房未退款，转入到其他应付款中，待实际退款时，手工入账进行退款； d、客户更名业务:由客户 A 换名为客户 B,按照以下顺序进行： 销售会计使用换名/有房号预选金转房款的收款方式，输入金额（负 数），科目为 原客户编码； 销售客户退销售订单，创建客户 B 的销售订单，使用换名/ 有房号预 选金转房款的收款方式，输入金额（正数），科目为原客户编码； e、客 户换房业务：由 A 房号换到 B 房号中； 若客户申请由房号 A 更换为同一楼号的房号 B，销售会计首先使用 换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；客户退单，创 建 B 的 销售 订单后， 销 售会计使用换名的收款方式，将房号 B 的已收款金 额录入（正数），科目为客户编码； 若客户申请由房号 A 更换为另一楼号的的房号 B，销售会计首先使 用换名的收款方式，已收款金额输入（负数），科目为客户编码；zfi026 预制 凭证后，修改房号 A 的附加数据中的“单体” 为房号 B 所在楼号，执行过账； 其余步骤同上。 19 f、主 营业务收入业务：创建更改显示 查询冲销 创建发票：首先用事物代码 VF01 进入创建发票；输入后粘贴满足开 票条件的销售订单号；确认开票数量以及金额（净价值-销售合同额，成本） 是否正确，如果无误，点击保存。在出具 发票凭 证菜单下，点击更改，点击 “摇旗”生成凭证。 更改发票：用事物代码 VF02 进入，修改后保存（发票金额数量等内 容不能修改，只能修改一些附加信息）。 显示发票：用事物代码 VF03 进入，在凭证处输入需查询的发票号。 查询发票：用事物代码 VF05 进入，根据选项项目设定选择范围，不 设定代表所有范围。 发票冲销（退已结转收入的房号）：用事物代码 VF11 进入，在凭证处 输入需冲销的发票号。点击保存，产生冲销发票号，冲销后视为未开发票。 如需再开立发票与创建步骤相同。 登记收入结转明细表，保证与主营业务收入发生额一致。 2、销售类台帐编制使用与查询核对 复核台 账与会计账是否一致，账务处理完毕后分产品类型核对（台账 上未结转部分= 预收款余 额，台账上当年已结转部分=账面主营业务收入） 复核 现金流：销售商品收到的现金=预收账款期末余额- 期初余额+主 营业务收入。 销售日 报编制： a、每日根据 现金流明细账按照批次，填写销 售日报中回款明细。日报 20 中直接缴纳指客户刷卡或者缴纳现金方式缴纳房款，贷款指收到按揭贷款 金额；当日、本月、本年的回款数均要与现金流明细账中的当日、本月、本年 销售商品收到现金一致； b、尚未开盘或者虽已开盘但客户首付款未交清时，在新增预定对应填 写套数、面积；已开盘项目，客户首付款一次交清或者全额付款，在直接销 售对应填写套数、面积；已开盘项目，客户先预定后补齐首付，在预定转销 售中对应填写套数、面积； c、筛选销售台账核对日报中项目情况表内容（已销售套数、面 积与台账 中状态为 1 的套数、面积一致；预定套数、面积与台账中状态为 0 但实收款 大于 0 一致；未售套数、面积与台账中实收款为 0 的一致）； 统计优 惠情况，按照批复价与正常优惠、实际成交价进行对比，对有 特殊优惠的客户要有优惠审批，超过 2%的客 户，需经过董事长审批同意。 此项工作需要在日常工作中掌握好销售优惠及定金优惠； 未放按揭贷款进度统计：根据台账设置筛选条件：先筛选已签订销售 合同，再筛选 已收贷款为 0 的，最后筛选欠款不等于 0 的客户，定期打出明 细，交由销 售部统计客户办款进度，然后进行汇总统计。台账上要时时更新 客户贷款金额、银行等信息。 二、各类报告资料编制 1、资金会议资料编制 编制前首先要做好基础工作 21 销售回款预计：根据已预定及未销售情况及已签合同未放贷款，制定 下月销售回款计划，此项工作一般提前两天进行统计（由销售部制定计划， 具体再调整）；工程投入、规费投入由成本会计提供明细。 更新会 议资料中的基础数据，如各项目进度指标（总附表附件）， ；检 查现金流是否有入错现象，对各大项现金流收入、支出要有初步的了解，弄 清资金流向； 本期 现金流量、本年现金流量统计。分公司进行，按照 SAP 现金明 细帐进行汇总统计。 下两月 资金流量，首先对重点事项进行统计，比如土地款、税金、利 息、每月取得贷款、 还贷 情况等，做到有据可依。 2、经营计划月度执行情况编制 更新好数据，如上月、去年同期的回款、收入、利润； 经营计 划口径是内审口径，交齐全款为前提。筛选已销售且欠款 0 的台账，确定 销售面积、收入、利 润的实现情况； 结合公司实际销售形势，对未来月份回款、收入、利润进行合理预测。 在编 制前，提前几天与开发部、 销售部进行沟通，对开工计划、竣工 计划完成情况进行分析，方便文字分析。 3、会计报表附注-收入成本汇总表编制 根据每月结账时填制的收入成本明细表，填制收入成本汇总表，并认真 22 核对累计面积、收入、成本是否与账上一致。 4、土地储备表编制 每季度根据内外审口径的不同（外审口径：以报表结转收入为条件； 内审口径：以经营计划口径，实际达到交房条件为准），分别编制内审土地储 备表、外审 土地储备表。 储备 面积的依据按照以下顺序：确权测绘面积-预售面积- 单规-总规- 土地出让合同- 签订土地成交确认书。 备注：内审成本确认口径：经营计划有规定的，按经营计划成本确认； 经营计划没有规定的，按批复的分期预算成本确认；分期预算未批复的，按 批复的总体预算成本确认；预算未批复的，按项项目评审委员会的项目评审 材料中的成本确认。 5、收入、利润预测报表编制 每季度预测当月及下一季度的回款、收入、利润等。填制收入预测底稿， 已销售面积、套数（包含未结转面积、套数、合同款），成本由成本会计提供 数据；根据未销售的面积，预测未来销售套数、面积、合同款、回款、利润等； 根据收入预测底稿连接公式到预测报表中。 23 费用会计工作流程 一、日常借款审批流程 公司 员工因工作需要，可以向公司财务部申请业务借款。由借款人 填写借款审批单，借款审批单需注明借款金额及借款事由。分公司员工不得 以个人事由向分公司财务部申请借款。 部门经 理对本部门员工业务借款的必要性进行审核签字。 部门经 理审核后，交财务部费用会计审核是否可借，之后财务部经 理审核。财务 部经理审核借款人的借款是否符合公司制度以及是否在预算 范围内。 分公司 员工借款 2000 元以上的，部门经理和财务部经理审核后，分 公司经理审批。部门经理所批借款累计不得超过 8000 元，超过 8000 元的由 分公司经理审批。部门经理借款，财务部经理审核后由分公司经理审批。分 24 公司经理借款由董事长审批。 借款人将审批齐全的借款审批单交由财务部会计，会计审核借款审 批手续是否齐全，如果手续齐全，会计填制凭证。 出纳审 核借款审批手续齐全、会计填制凭证准确无误后付款。 借支 现金一般不得超过 5 万元。超过 5 万元的借款需提出书面申请 并逐级审批，最终由董事长审批。 出纳 每天应当根据工作需要，准备足够的备用现金。借款超过 2000 元的，借款申请人应提前一天向出纳预约。未向出纳预约导致不能借支的， 由借款申请人承担责任。 由于 库存过夜现金不得超过 3000，借款超过 3000 元的，借款申请人 应在下午 17：00 前办理。 二、费用报销流程 1、费用报销单的填制 费用 报销人将合格的发票和单据依照费用项目分类粘贴于专用的粘 贴单上，并在 费用报销单上列明报销人、费用所属部门、费用分类明细。 报销 人按照索取发票的实际性质填写明细科目，如遇发票性质跟实 际业务不符，需及时跟财务部沟通，由财务部在统计费用发生情况时做出费 用明细科目调整。 差旅 费报销同时需填写专用的差旅费报销单及差旅费用清单，并在 差旅费报销单上列明出差时间、地点、差旅费明细、所属部门、出差人以及 出差事由。 25 招待 费报销需填写招待费申请单，申请人明确填写招待对象，招待 地点，招待内容，以及预计发生费用， 报总经 理审批后方可发生，报销时凭 报销单和招待费申请单一并送交财务部办理报销事宜，手续不全者不予办 理。 费用 报销人应当对费用发生的真实性负责。部门经理对本部门员工 的费用报销的真实性和必要性进行审核。 2、费用报销单的审核与审批 会计 人员对费用报销的金额、票据的合规性以及是否在预算范围内 进行审核。 费用 报销人无法或拒绝说明费用发生详细情况的，会计人员应当拒 绝审核通过。 会计 人员审核后， 财务部负责人对会计人员的审核进行复核。 分管副 总审核后报总经理审核。无分管副总的，直接报总经理审核。 招待 费单次金额在 10000 元以上，需经董事长批准后方可报销。 3、费用报销单的账务处理与管理 凭借 审核完毕的报销单，费用报销人到财务部办理报销或者核销借 款手续。会 计人员审核报销手续是否完整，报销手续完整填制凭证，交于出 纳审核后付款。业务借款未还清的，需先冲销借款后方可领取现金。SAP 账 务处理中使用 f-02 代 码直接处理，做账前先使用 FD10N 查询内部员工借款， 有借款的需要先冲销借款，对于属于部门费用的，费用科目入账时一定要注 意成本中心的选择，确保账务处理的准确性。 26 费用 经办人员应在费用发生后五日内办理报销手续，财务部每月发 工资时扣除员工已借款项。发生不能及时报账的特殊情况，需及时与财务部 沟通，否则财务部扣发工资直至扣完借款。费用发生后超过一个月不报销者， 财务部有权按费用金额 90%报销。 财务 部于每月月度终了向各部门反馈当月费用预算执行情况，对于 预算执行中发生的新情况、新问题及出现偏差较大的费用项目, 有关预算 执行部门应当配合财务部查找原因, 提出改 进经营管理的措施和建议，确 保公司各部门在费用预算执行范围内，完成年度经营目标。 三、项目贷款管理 1、贷款资料管理 及时归档整理贷款资料，包括贷款合同，抵押合同，抵押物清单，他项 权证，以及后期追加的在建工程抵押资料，确保贷款资料的完整性。 2、贷款利息管理 根据合同约定的贷款利率计算每月应付贷款利息以及中间业务费，利 息的计算方法为：利息=贷款金额*利率*上浮百分比*实际计息天数/360，利 息的支付日期为每月 20 日，特别需要注意贷款利息是按月支付还是按季度 支付，按季度支付需在不支付的月份根据实际情况预提，在实际支付月份冲 销预提。 3、还贷流程管理 每月根据资金计划以及合同约定计划偿还贷款，还贷前审核出纳开具 27 的还贷单据，具体内容有：还贷金额，还贷审批单，还款银行，确保无误。另 外随时关注贷款期限，距离贷款到期一年时，及时将长期借款转入一年内到 期的长期负债。 四、日常银行单据处理 1、支票审核 每日根据实际业务需要，预计当天的取现金额，以满足当天需要。将取 现金额告知出纳，审核出纳开具的现金支票。审核支票的具体内容有收款单 位、开票日期、开票金额、支票号 码、用途，并在支票管理登记表上签字确认。 2、银行票据处理 每天根据出纳交送的银行单据进行账务处理，财务费用类和贷款利息 类必须有财务经理签字确认后方可入账，账务处理时必须注意票据性质，比 如转账，还贷 ，支付利息，支付手 续费，由于公司账户较多，账务处理时一定 要仔细看清票据，防止入错银行。 3、银行对账单处理 每月初根据出纳取回的银行对账单，核对银企账单，编制银行存款余额 调节表。在 SAP 中使用 zfi012 代码查询各银行科目本月明细账，银行对账 单的处理原则为根据银行账单和企业账单，逐笔核对，针对可能出现的未达 账项，及时 与出纳沟通，查明原因，出具 处理意 见。银行余额调节表编制完 毕后，打印后贴在银行账单上交由出纳审核。并在银行对账单上加盖公司财 28 务章和法人章交由邮递人员回收。 五、工资管理 1、工资审核 每月 6 日人力资源部将工资表发送至财务部，出纳根据工资表填制银 行代发工资模板，费用会计审核出纳填制的代发工资模板是否正确，具体审 核内容包括：员工名称、工资卡号、应付工资金额、代扣房款、代扣个人借款、 离职员工工资。 2、工资发放 根据审核完毕的工资发放模板，出纳开具支票，会计负责审核开具支票 的金额是否正确，并在支票管理登记表上签字确认，出纳开具代扣款项的收 据，会计负责审核扣款人和扣款金额是否正确，并签字确认。 3、账务处理 工资的账务处理包含计提和发放两部分，计提的凭证包含工资和奖金 两个部分，工资费用为分部门核算费用，计提工资时应计入相应的部门，根 据部门性质计入期间费用或开发成本。SAP 账务处理时候一定注意成本中 心的选择， 发放工资时，离职员工工资计入其他应付款，待离职期满一个月 后支付。 4、离职人员工资处理 离职人员离职期满一个月后，由人力资源部门填制离职人员工资证明 单，交由费 用会计和出纳审核数据是否正确，并签字确认，审核无误后由财 29 务经理签字，手续齐全后方可支付。审核方法为查询该员工明细账，查看其 他应付款金额是否与人力出具的工资证明单相符无误。 六、资产管理 1、资产采购申请 各部门如需要购置资产，需由申请人出具资产购置申请，交由财务部审 核是否在预算范围内，符合预算范围内购置的由费用会计签字确认，并备注 预算价格，交由财务经理复核确认。财务部审核完毕后交由总经理审批后方 可联系办公室办理采购事宜。 不可预见的计划外购置固定资产，可以追加购置计划，经总公司财务总 监、 总经理、董事长批准后办公室统一采购。严禁未经批准的预算外资产购 置行为。 2、资产购置 申请人办理完毕资产采购申请，联系办公室办理资产询价事宜，出具资 产询价单， 询价单至少列明三家同类产品价格信息（超过 10 万元以上固定 资产购置（车辆除外）需按公司招投标管理规定执行），理论上选择报价最低 者，财务部 对所出具的资产询价单进行咨询审核，发现不符者有权要求相关 人员重新询价。询价事宜完成后申请人填写资产购置审批单，部门经理签字 后交由办公室审核采购的必要性，财务部审核是否符合预算，总经理签字确 认后方可办理采购事宜，手续不全者不得购置。审批完成后办公室联系相关 厂家进行购置，取得正规发票后交由财务部办理付款事宜，一律采用支票结 算，不得以现金支付。 30 3、资产管理 购置的固定资产由资产使用部门负责实物验收，验收合格的固定资产 购置发票由经办人、验收人、主管领导签字确认后，连同固定资产购置申请 转到办公室进行登记，办公室登记确认后交财务部门办理报帐事宜并登记 资产台账， 办公室与财务部应对公司资产严格管理，严禁出现资产丢失现象， 每月财务部必须与办公室针对各自登记的资产台账进行核对，确保相符无 误。 4、资产调拨 资产在同一公司内调拨，由调入部门填写申请，办公室批准后填制 “资 产调拨单”，调拨双方及办公室签字盖章。填制完成的 资产调拨单交付财务 部一份，财务 部办理资产台账变更登记。资产在不同公司间调拨的，由调入 单位上报经调拨双方确认的申请，报公司办公室批准，由办公室填制 “资产 调拨单”，调拨双方及办公室签字盖章后，交 财务部门进行帐务处理。 5、资产报废 资产达到报废条件，正常报废的，由使用部门填制“ 资产报废单”，财务 部门、 办公室会同技术人员进行实物报废鉴定，满足报废条件的，经相关领 导批准，进 行报废处理；属于保管、使用、 维 修不当，或责任事故等人为原因 造成的固定资产提前报废，经相关领导批准，进行报废处理，并由责任人员 负责赔偿。公司所有资产报废行为均需由公司总经理审批后方可办理。 6、资产盘点 各公司的资产每年 5 月和 12 月至少进行一次清查盘点，并与会计帐上 31 记录核对，确保帐实相符，不相符的应及时查明原因，分清责任。明确各资 产的实际使用部门和使用人，以及资产实际使用状态，盘点无误后有相关责 任人签字确认。财务部针对盘点情况出具资产盘点报告，针对盘点情况提出 相关整改性意见和建议，并要求相关人员严格执行，盘点报告由盘点人、总 经理签字确认后存档。 七、其他应付款和合同管理 1、合同签订 对于需要签订合同的费用，比如广告费等，费用会计根据年初报备的费 用预算，审 核该合同是否在预算内，付款方式是否合理，有没有其他对公司 不利的条款，审核无误后方可在审批单上签字，并列明费用支出科目，财务 经理审核签字。合同经办人签完合同审批单后，将合同以及审批单交送财务 部，由财务 人员签字盖章，标明盖章日期和盖章份数，留一份财务存档。 2、合同管理 合同的付款需经合同付款单进行处理，经办人填制付款申请单，部门负 责人签字后交送财务部审核，财务审核的内容包括，合同金额，已付款额， 本次付款金额，开具发票金额，付款条件， 审 核无误后查看有无资金计划， 无误后签字确认，交由财务经理复核，财务签字完成后经办人将付款单提请 总经理签字， 总经理审核同意后将付款单交送财务部，财务部联系付款，合 同的支付方式一律为银行支付，不得以现金结算。 32 3、其他应付款管理 收取的投标保证金以及图纸押金，收取前由相关部门开具收取资料，包 括单位名称，收取金额，收取内容，并在 SAP 上建立供应商，财务部门审核 无误后方可收取，收取时可以收现金或者银行存款，出纳开具收据，费用会 计审核收据是否正确。退还保证金由相关部门填制其它应付款退还审批单， 部门负责人签字后交由财务部审核有无保证金可退，审核完毕签字确认后 交由财务经理复核，总经理签字审批后方可退还，退还时收回当时开具的收 据作为附件，保证金退还一律采用银行结算，退还至原缴款单位，不得随意 变更退换单位。 八、会计资料档案整理 1、会计凭证归档管理 装订 前整理检查凭证顺序号，如有颠倒要重新排列，并检查附件是 否齐全； 装订时 要按照凭证号顺序整理，不得缺号，装订要求整齐，棱角分明； 装订 成册的凭证封面要加盖财务专用章、注明凭证日期、册数（本月 共几册、本册是第几册） 、本册凭证起止号码，同时要求会计主管和装订人签名； 年度会 计凭证需按月建立会计凭证清册，写明日期、每月册数、凭证 起止号、立卷人等项目。 归档 时限：每月形成的会计凭证，按周整理，按月归档，于次月 5 日 前装订成册。每年的会计凭证，次年 1 月 15 日前按月建立会计凭证清册。 33 2、会计账薄 按年立卷， 电算化账需要打印纸质账薄，贴具印花税票； 按总账 、现金日记账、 银行日记账分类装订成册，明细账分科目装订 成册，明细账 中一册包括多个科目时，需在封面上注明本册包含的所有科目； 明细账 由各公司指定的档案归集人根据实际情况自制封面（注明所 属年度、账簿名称、编号、装订人等） ，由会计主管、装订人签字并加盖财务专 用章； 手工 现金、银行存款日记账存档时要在账薄封面、启用页上把所有 项目填写清楚并加盖印章； 需要 归档的辅助账（台账） 、登记薄也要分类、分项目整理装订、编制 清册。 3、财务类报告 财务报 告根据保管价值和年限分类归档，年报为一类，季报、月报为 一类， 专项财务报告为一类； 归档要 详细填写卷内目录，不得漏项； 报表要按其形成的规律或表与表之间的关系排列，并用总公司规定 的统一封面装订。各月财务报告根据公司财务会计报告实施细则及管理办 法的要求经报告编制人、财务负责人、公司负责人签字并盖章后，按时间 先后顺序统一放置资料盒存档。 归档 时限：月度会计报告、税务报告、 预算执行情况报告、资金会议 资料、资金日 报、 销售日 报、 资金快报等例行 报表，需在每月十日归档，其他 专项报告需在定稿后三日内归档。 4、涉税报表整理 财务报 表、纳税申报表：每月各类税项申报结束后，于次日将财务报 表、纳税申 报表打印纸质资料，加盖财务专用章整理存档； 34 缴款凭据：每月月底结账后，税务专员将当月缴纳的各项税费凭据复 印，与当月的财务报表、纳税申报表一同保管。 归档 时限：每月十五日归档，临时事项次日及时归档 5、经济合同 工程 类经济合同： a、主要包括工程承包合同、材料采购合同及 设计合同等，各单位与承 包商、供应 商签订生效的合同； b、留存原件； c、每一份合同 须附合同审批表、合同付款记录 表；结算完毕后需附结算 单； d、按项目分期、合同 编号分类归档管理。 销售 类经济合同： a、主要包括商品房 买卖合同、个人住房借款合同； b、按项目分期、合同 编号、分楼号 归档管理； 其他 类经济合同： a、包括土地合同、广告合同及与政府部门协议 等其他类合同； b、需附合同审批表、合同付款记录一同归档 。 6、票据类资料 支票：支票由出纳向开户银行领取，按照开户银行、支票类型、领用 日期、领用数量、使用情况、建立登 记簿，作 废支票粘贴在登记簿上，每使用 完一本，将使用登记簿交费用会计保管；若年度内未使用完一本，也于年度 结束后统一交由费用会计保管。费用会计按开户银行、支票类型、领用日期、 领用数量、 缴销日期、缴销数量等建立登记簿，按年整理归档。 发票： 发票由出纳向主管税务机关领购，交费用会计保管；费用会计 根据日常使用量分次领给使用人，按使用人、领用、缴销、结存情况建立发 票登记簿；发票使用人建立领用、使用登记簿，每次用完后将使用登记簿和 35 发票存根交费用会计，并按月、按发票编号整理归档。 收据：各单位使用的空白收据由费用会计统一保管，费用会计根据日 常使用量领给使用人，费用会计建立领用、使用、缴销、结存登记簿，使用人 建立使用登记簿，按领用次数将使用登记簿及收据存根交费用会计，并按月 整理归档。 7、其他会计资料 工程 类： a、归档人员：成本会计 b、归档时限：收到后次日归档 c、归档要求：主要包括工程预算书、工程结算 书、项目结算单等按项目 分期归档管理。 软件 类： a、归档人员：费用会计 b、归档时限：按月归档 c、归档要求：会计核算系统软件及软件的备份磁盘，作 为会计档案保管。 财务软件中的记账凭证、日记账、总分类账、明细及辅助分类账、报表，应视 同会计资料，成本会计按月以磁盘的形式做两套备份，按年以光盘的形式做 两套备份，妥善保管。 银行存款余额调节表、银行对账单等有保存价值财务资料 a、归档时限：按月归档 b、归档人员：出纳 c、归档要求：按月分类归档 会计 档案移交清册、会计档案保管、 销毁清册，永久性保管的会计档 案由档案管理员分类单独归档。 36 成本会计工作流程 一、成本日常工作流程 （一）预算管控工作 1、预算编制及上报 组织 公司项目部、 总工办、采 购部按成本核算科目编制项目预算，并 根据预算出具土地增值税测算方案，报项目委员会审批。应包括项目开发计 划，收入预 算、成本 费 用预算及利润预算。 项目委 员会批复预算后，将项目预算在十五日内横向分解到各部门， 纵向按单位成本及各期批可售面积分解至期批，按期批及各责任部门管控 预算。项目分期预算单位成本原则上不能超过项目预算单位成本。 将分解至各期批的项目预算按成本核算科目及时登记到项目各期批 合同台账，以便于管控。 以分 摊到可售面积上的单位成本做为预算控制的依据。 2、合同审批 采购 部发起合同审批单，成本会计审核合同是否有预算（