旅游景区开发过程简介

旅游景区开发过程简介 在旅游景区和旅游项目开发中，旅游景区的管理者、 投资者和部分旅游局的领导，对景区和旅游项目开发的程 序，并不十分明确，结果走了弯路，耗费了不必要的精力 和时间。因此，有必要对旅游景区和旅游项目开发建设程 序作详细的讲解，使我们明确每一个阶段的任务及要达到 的目标。 一、策划、规划阶段 1、开发项目策划论证（不属于国家规定范围，属于市场行 为） 策划阶段的主要任务是对景区或开发项目的方向及主 要内容进行思路性创意，以达到项目用地的最佳利用方式。 对项目用地所处的态势及优劣势进行评估，确定项目建设 方向。 对开发项目进行调查和市场定位，由于旅游市场的特殊性， 决定了它与其他行业的市场不同，因此必须对旅游市场进 行专业化的调查与研究。在市场定位研究的基础上，对景 区的文化定位进行研究。文化是景区发展的灵魂，文化产 品的挖掘和展示方法是策划的核心。 旅游产品定位，根据市场的需求和旅游市场发展的趋势， 以及对自然资源、文化旅游资源的研究，来确定旅游产品 定位。在这些基础研究之后，确定景区的旅游形象，确定 旅游形象的展示系统。之后，根据前面旅游市场、文化和 旅游产品的研究，对目的地营销提出思路框架。 开发项目策划论证的目的是为项目确定明确的定位，使项 目开发有科学的依据，减少盲目性和投资风险；同时指导 总体规划、详细规划的编制。 2、总体规划编制 在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划，以达到项 目开发与地区发展规划相协调。总体规划的期限一般为 10 至 20 年，同时可根据需要对项目用地的远景发 展做出轮 廓性的规划安排。对于项目用地近期的发展布局和主要建 设项目，亦应做出近期规划，期限一般为 3 至 5 年。通过 对项目用地的总体规划，确定景区和项目 用地的定性定位、 功能布局和分期建设等，达到对景区和项目总体布局的把 握，成为指导详细规划的法规性文本。 3、详细规划的编制 在总体规划的指导下，为了近期建设的需要，编制详细规 划。详细规划分为控制性详细规划阶段和修建性详细规划 阶段。 控制性详细规划：详细划定所规划范围内各类不同性质用 地的界线。规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允 许建设的建筑类型。规划分地块规定建筑高度、建筑密度、 容积率、绿地率等控制指标，并根据各类用地的性质增加 其他必要的控制指标。规定交通出入口方位、停车泊位、 建筑后退红线、建筑间距 等要求。提出对各地块的建筑体 量、尺度、色彩、风格等要求。确定各级道路的红线位置、 控制点坐标和标高。控制性详细规划的任务是，详细规定 区内建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，为区 内一切开发建设活动提供指导。 修建性详细规划：对于项目用地当前要建设的地段，应编 制修建性详细规划。修建性详细规划的任务是，在总体规 划或控制性详细规划的基础上，进一步深化和细化，用以 指导各项建筑和工程设施的设计和施工。主要内容有综合 现状与建设条件分析、用地布局、景观系统规划设计、道 路交通系统规划设计、绿地 系统规划设计、旅游服务设施 及附属设施系统规划设计、工程管线系统规划设计、竖向 规划设计、环境保护和环境卫生系统规划设计等。 值得说明的是：如果是风景名胜区，按国家法律规定，其 总体规划和详细规划的编制单位应具有相应等级的城市规 划编制资质；即使是旅游景区和旅游项目，其建设性详细 规划的报批仍要报政府的建设职能部门批准。 二、决策阶段 1、项目建议书 项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本 建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的 轮廓设想。项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行 建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可 行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是 否进行下一步工作。 项目建议书报经有审批权限的部门批准后，可以进行可行 性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是 项目的最终决策。 项目建议书的审批程序：项目建议书首先由项目建设单位 通过其主管部门报行业归口主管部门提出项目审查意见 （着重从资金来源、建设布局、资源 合理利用、经济合理 性、技术可行性等方面进行初审），发改委参考行业归口 主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、 报批。凡行业归口主管部门 初审未通过的项目，发改委不 予审、报批。 2、编制可行性研究报告 可行性研究。项目建议书一经批准，即可着手进行可行 性研究。可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关 的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行调 查、研究、 分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证， 并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分 析方法，由此考查项目技术上的先进性 和适用性，经济上 的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。可行性研究 是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产经 营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是 否必要建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结 论为投资者的最终决策提供直接的依据。因此，凡大中型 项目以及国家有要求的项目，都要进行可行性研究，其他 项目有条件的也要进行可行性研究。 可行性研究报告的编制。可行性研究报告是确定建设项 目、编制设计文件和项目最终决策的重要依据。要求必须 有相当的深度和准确性。可行性研究报告将成为国家项目 立项和投资商融资的重要依据。承担可行性研究工作的单 位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要 有承担相应项目的资质，国家发改委颁发的工程咨询资质 对编制项目建议书和可行性研究报告是非常重要的。 可行性研究报告完成后，进入项目的立项批文阶段，立项 报批后，必须具有相当单位批文后方可进行后续操作。然 后编制设计计划任务书，报相关职能部门审批。 经过决策阶段之后，开发项目进入准备阶段和实施阶段。 由于篇幅所限，不对准备阶段和实施阶段的工作进行详细 论述，只作简单说明。 根据规定，在准备阶段应按照用地基本需要和特殊用途对 用地进行工程地质勘察，对建设项目进行初步设计、施工 图设计、编制工程预算。进入实施阶段，要办理建 设用地 许可证，办理建设工程规划许可性并进行建设项目的招投 标管理、领取建筑工程施工许可证，进行施工、竣工验收 和项目后评价等。 通过以上的开发建设程序，一个旅游景区和旅游项目的开 发建设才得以完成。应该说，每一个程序都应依照相关