土地估价管理办法(草案)

国土资源部办公厅关于征求国土资源部办公厅关于征求土地估价管理办法土地估价管理办法 （草案）（草案） （征求意见稿）意见的函（征求意见稿）意见的函 为规范土地估价管理，完善土地估价制度，促进土地估价行业健康发展，国土资源部起草 了土地估价管理办法（草案）（征求意见稿）。为提高规章质量，现将全文公布，征求社 会各界意见，请于 2011 年 11 月 15 日之前将意见以传真或者电子邮件方式回复。 感谢对我们工作的大力支持！ 传 真：（010）66558543 邮 件： 二一一年十月十四日 土土 地地 估估 价价 管管 理理 办办 法法 （草案征求意见稿） 第一章第一章 总总 则则 第一条 为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估 价行业健康发展，根据中华人民共和国土地管理法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 ， 制定本办法。 第二条 在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用 本办法。 第三条 本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系， 对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估 价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条 土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。 第五条 国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责： （一）制定土地估价管理的规章制度； （二）规定土地估价师资格条件； （三）规定土地估价机构从业条件； （四）确定土地估价的程序和方法； （五）监督、指导土地估价行业自律管理； （六）法律、行政法规规定的其他职责。 2 第六条 县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估 价活动的监督管理。 第二章第二章 土地估价师土地估价师 第七条 国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得中华人民共和国土地估价 师资格证书 。 第八条 土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价 师。 申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件： （一）获得土地估价师资格证书； （二）满足土地估价师继续教育学时规定； （三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务； （四）经实践考核合格。 土地估价师资格考试管理办法实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二） 、 （三）项规定条件的，可以申请执业登记。 第九条 土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核。土地估价师应当在土地估价机构 接受不少于 2 年的专业实践。专业实践期满后，可以参加专业考核。 第十条 执业土地估价师应当接受继续教育，取得国土资源部规定的继续教育学时。 第十一条 土地估价师执业实行全国统一的执业登记制度。 经执业登记的土地估价师名单，经国土资源部备案后，由中国土地估价师协会向社会公布。 第十二条 土地估价师有下列情形之一的，不予办理执业登记： （一）年龄超过 65 周岁的； （二）具有公务员或者其他公职人员身份的； （三）受到刑事处罚，在服刑期间或自刑罚执行完毕之日起至申请执业登记之日止未满 5 年的； （四）在评估或相关业务中受到行政处罚或撤职以上行政处分的，自行政处罚或行政处分 做出之日起未满 2 年的； （五）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。 第十三条 执业土地估价师依法享有下列权利： （一）依法从事土地估价及相关业务，签署土地估价报告； （二）依照有关规定向相关政府部门或者其他组织查阅执业所需的资料信息； （三）根据估价对象和估价目的要求委托人及其他相关当事人提供相关的法律权属证明、 财务会计信息和其他有关资料； 3 （四）要求委托人及其他相关当事人为执行公允的土地估价程序提供必要的协助； （五）拒绝委托人及其他相关当事人对估价结果的授意； （六）法律、行政法规规定的其他权利。 第十四条 执业土地估价师应当履行下列义务： （一）接受土地估价行业协会自律管理； （二）遵守土地估价规范和标准； （三）保证土地估价结果的客观公正； （四）保守执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私； （五）法律、行政法规规定的其他义务。 第十五条 执业土地估价师有下列情形之一的，中国土地估价师协会应当注销执业登记： （一）年龄超过 70 周岁的； （二）获得公务员或者其他公职人员身份的； （三）受到刑事处罚的； （四）以欺诈、贿赂等不正当手段取得执业登记的； （五）不符合本办法规定的执业登记条件而被准予登记的； （六）脱离土地估价机构不再专职执业的； （七）未完成规定的继续教育学时的； （八）法律、行政法规规定的其他情形。 经注销执业登记的土地估价师名单应当由中国土地估价师协会向社会公布。 第十六条 执业土地估价师不得有下列行为： （一）在两个以上土地估价机构执业； （二）允许他人以本人名义执业； （三）以个人名义接受委托执业； （四）谋取土地估价委托合同约定费用之外的不正当利益； （五）签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告； （六）违反法律、行政法规的其他行为。 第三章第三章 土地估价机构土地估价机构 第十七条 土地估价机构是土地估价师的执业机构。土地估价机构可以依法以有限责任公 司或者合伙企业的形式设立。 设立土地估价机构应当具备下列条件： （一）有自己的名称、住所； （二）有符合本办法规定的执业土地估价师； （三）有限责任公司法定代表人或者合伙企业执行事务合伙人应当为执业土地估价师，且 具有 3 年以上执业经历，无重大违反法律法规、行业管理规定的行为。 4 （四）有符合本办法规定数额的资产。 第十八条 设立有限责任公司形式的土地估价机构，出资人不少于 5 名执业土地估价师， 公司内具有连续 3 年以上执业经历的土地估价师不少于 2 名，且注册资本不少于 50 万元人民 币，其中土地估价师出资比例不少于出资总额的三分之二。 设立合伙企业形式的土地估价机构，合伙人中具有 3 年以上执业经历的土地估价师不少于 2 名，合伙企业出资数额不少于 30 万元人民币，且土地估价师出资人不少于出资总人数的三分 之二。 第十九条 设立土地估价机构，经工商行政主管部门登记后，向中国土地估价师协会申请 执业注册，领取土地估价机构执业注册证书。 中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级制度。资信评级结果 记入土地估价机构诚信档案，向社会公布。 第二十条 土地估价机构设立的分支机构，应当符合法律、行政法规和行业管理相关规定， 并具备下列条件： （一）名称采用“土地估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司（分所）”的 形式； （二）分支机构负责人应当是从事土地估价工作 3 年以上并无不良执业记录的执业土地估 价师； （三）在分支机构所在地有 3 名以上执业土地估价师； （四）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。 在分支机构的执业土地估价师，不计入土地估价机构的执业土地估价师人数。 第二十一条 土地估价机构设立不足 3 年解散的，出资人或者合伙人在 3 年内不得重新发 起设立土地估价机构。 第二十二条 土地估价机构合并或者分立，在依法办理相关登记后，重新进行执业注册。 第二十三条 土地估价机构的名称、法定代表人或者执行事务合伙人、注册资本或者出资 数额、办公场所等事项发生变更的，应当在企业登记机关办理变更手续后 30 日内，到原执业 注册机构办理变更手续。 第二十四条 土地估价机构应当享有以下权利： （一）遵循市场原则，收取土地估价费用； （二）委托人或者其他相关当事人拒绝提供执行估价业务所需的文件、证明和相关资料的， 有权中止履行合同； （三）委托人要求出具虚假土地估价报告或者由其他干预估价结果情形的，有权终止履行 合同； （四）法律、行政法规规定的其他权利。 第二十五条 土地估价机构不得有下列行为： （一）利用执业之便谋取不正当利益； （二）允许其他机构以本机构名义执业； 5 （三）冒用其他机构名义执业； （四）以恶性压价、给予回扣等不正当手段承揽业务； （五）对自身执业能力进行虚假宣传； （六）受理与估价对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的土地估价业务； （七）分别接受利益冲突双方的委托，针对统一估价对象执业； （八）出具虚假、重大差错或者遗漏的估价报告的； （九）包庇、隐瞒本机构土地估价师执业过错的； （十）法律、行政法规规定的其他行为。 第二十六条 土地估价机构发生下列情形之一的，应当终止： （一）不能保持本办法规定的设立条件，经限期整改仍不符合条件的； （二）自行决定解散的； （三）法律、行政法规规定应当终止的其他情形。 土地估价机构终止的，中国土地估价师协会应当注销该土地估价机构的执业注册证书。 第四章第四章 土地估价活动土地估价活动 第二十七条 土地估价机构应当与委托人签订书面委托合同，明确双方的权利义务。 执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统一受理并与委托人签订书面委 托合同。 土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义承揽土地估价业务。 第二十八条 土地估价委托合同应当包括下列内容： （一）委托估价人的名称或姓名和住所； （二）受托土地估价机构的名称和住所； （三）估价项目名称； （四）估价目的； （五）估价期日； （六）委托人的协助义务； （七）估价服务费及其支付方式； （八）估价报告交付的日期和方式； （九）违约责任； （十）争议解决方式。 第二十九条 未经委托人书面同意，土地估价机构不得转让受托的土地估价业务。 第三十条 执业土地估价师与委托人或估价业务相对人有利害关系的，应当回避。 委托人有权要求有利害关系的执业土地估价师回避。 第三十一条 委托人及相关当事人应当协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查，如 实向土地估价机构提供估价所需的资料，并对所提供资料的真实性负责。 6 第三十二条 执业土地估价师和土地估价机构因估价需要，可以依法查询土地登记资料、 以及已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息，但涉及国家秘密、商业秘密和个人 隐私的除外。 第三十三条 土地估价机构出具的土地估价报告应当加盖其公章，并有该机构 2 名以上的 执业土地估价师的签名。 土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义出具土地估价报告，并加盖该土地估 价机构公章。 第三十四条 委托人应当按照报告中设定的评估目的，在土地估价报告有效期内正确完整 使用土地估价报告。 第三十五条 土地估价机构应当按规定将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国 土资源主管部门备案。 第三十六条 国土资源部以及省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当定期对土地估价 机构出具的土地估价报告进行抽查和评议。 第三十七条 国土资源部建立全国统一的土地估价师、土地估价机构和土地估价报告备案 系统，及时向社会公示有关土地估价师执业登记和注销、土地估价机构执业注册和注销以及资 信评级等基础信息。 第三十八条 土地估价机构应当妥善保管土地估价报告及相关资料。已提交给委托方的土 地估价报告和相关材料应当与土地估价机构内部档案内容一致。 土地估价报告和相关资料保存期应当不少于 10 年。政府和政府部门委托评估以及涉及司 法仲裁、企业改制、证券业的土地估价报告及相关资料保存期应当不少于 15 年。 第五章第五章 土地估价师协会土地估价师协会 第三十九条 土地估价师协会是社会团体法人，是土地估价机构和土地估价师的自律性组 织。 全国设立中国土地估价师协会，省、自治区、直辖市设立地方土地估价师协会，设区的市 根据需要可以设立地方土地估价师协会。 第四十条 中国土地估价师协会应当履行下列职责： （一）制定土地估价行业执业准则和职业道德准则； （二）组织实施中国土地估价师资格考试； （三）组织实施土地估价师执业登记、继续教育、实践考核、业务培训及对外交流等； （四）开展土地估价机构的执业注册和资信评级； （五）受理对土地估价师和土地估价机构的投诉、举报，受理土地估价师和土地估价机构 的申诉，调解会员执业纠纷； （六）接受国土资源部委托承担行业管理的其他相关事务。 第四十一条 中国土地估价师协会章程由全国会员代表大会制定，报国土资源部备案。 7 土地估价师或者土地估价机构加入中国土地估价师协会的，享有中国估价师协会章程规定 的权利，履行中国土地估价师协会章程规定的义务。 第六章第六章 法律责任法律责任 第四十二条 执业土地估价师有下列情形之一的，由县级以上国土资源主管部门给予警告， 责令限期改正；没有违法所得的，处 1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下 不超过 3 万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价师资格证书； （二）允许他人以本人名义执业； （三）签署有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告； （四）谋取合同约定费用之外的不正当利益； （五）违反法律、行政法规的其他行为。 第四十三条 土地估价机构有下列情形之一的，由县级以上人民政府国土资源主管部门给 予警告，责令限期改正；没有违法所得的，处 1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得 3 倍以下不超过 3 万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，对主要责任人 和直接责任人依法追究刑事责任： （一）伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价机构注册证书； （二）以给予回扣、压低收费等不正当方式承揽业务； （三）故意抬高或压低估价，显失公平的； （四）出具有虚假记载、误导性陈述、重大差错或者遗漏的土地估价报告； （五）未按规定对土地估价报告进行备案； （六）一年内抽查土地估价报告有两次以上不合格； （七）违反法律、行政法规的其他行为。 第四十四条 因违法违规行为给当事人造成损失的，土地估价机构依法承担赔偿责任，并 可对负有责任的土地估价师进行追偿。 第四十五条 国土资源主管部门和土地估价师协会及其工作人员在行政监管或者行业自律 管理工作中，玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑 事责任。 第七章第七章 附附 则则 第四十六条 受政府或者政府部门委托进行的基准地价、标定地价等政府公示地价评估以 及国有土地资产处置评估应当参照本办法执行。 第四十七条 本办法自 年 月 日起施行。 8 关于关于土地估价管理办法（草案）土地估价管理办法（草案） （征求意见稿）的起草说明（征求意见稿）的起草说明 一、立法必要性一、立法必要性 土地估价制度伴随土地使用制度改革而产生，1990 年国有土地使用权出让和转让暂行条 例的实施为土地估价制度奠定了法律基础。1993 年，原国家土地管理局印发土地估价师资 格考试暂行办法等规定，正式建立了土地估价师资格考试认证注册和土地估价机构管理制度。 1994 年城市房地产管理法进一步明确了涉及土地估价的一系列管理制度。同年，经民政部 注册登记，成立中国土地估价师协会。2006 年，为适应土地估价行业改革和发展的需要，我部 以部门规章的形式颁布了土地估价师资格考试管理办法，对土地估价师考试作了进一步规 范。经过多年的发展，土地估价的行业技术标准、准入体系、领导机构、专业队伍、行业自律 组织等逐步健全。目前，全国共有 3 万余人取得土地估价师资格证书，其中 1.6 万名土地估价 师分布在近 2600 家土地估价机构中执业。土地估价行业通过为国企改革、清产核资、税费征 管、金融服务、住房制度改革特别是土地使用和管理制度改革服务，已成为经济社会发展不可 或缺的重要力量。在 2003 年国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的 通知（国办发2003101 号）中，土地估价师已被确定为国家根据社会主义市场经济发展 需要的六类资产评估专业资格之一。 但是，随着形势的变化与发展，特别是行政审批制度改革的不断深入，有必要总结改革和 实践成果，制定土地估价管理办法（以下简称办法）。主要理由如下： 一是行业管理需要统一规范。中央领导多次就加强评估行业管理作出批示，相关评估行业 主管部门，如房地产评估、资产评估等行业主管部门相继出台部门规章，强化对评估人员和机 构的管理。而土地估价管理活动缺乏专门立法，有关土地估价的原则、标准、管理方式，土地 估价机构和土地估价师的权利义务等方面的规定散见于多个部门规范性文件和协会文件中，土 地估价机构和土地估价师的法律地位、法定职责得不到法律保障，这在一定程度上影响了土地 估价制度作用的进一步发挥。因此，为规范土地估价管理，同时与相关评估行业发展和评估立 法进程保持一致，制定出台系统规范土地估价行业的部门规章十分迫切。 二是土地估价行业健康发展需要加强评估立法。由于土地估价法律制度不健全，行业管理 缺位，致使有些土地估价机构内部管理机制不健全、人员素质不高，不严格遵守职业准则，违 法违规执业现象严重。因此，需要制定办法，完善监管体系，强化法律责任，促进土地估价行 业整体健康发展。 三是国土资源部关于土地估价制度改革成果需要上升到法律层面。1998 年建部后，我部坚 持行政审批制度改革大方向，切实转变职能，按照行业自律为主，政府加强监管的思路，陆续 开展了土地估价机构与政府主管部门脱钩、完善土地估价师资格考试制度、取消土地估价报告 9 确认、改革机构和人员监督管理方式等一系列工作，稳步推动全行业走上自主自律发展的道路。 2008 年，国务院办公厅关于印发国土资源部主要职能内设机构和人员编制规定的通知（国 办发200871 号），进一步转变职能，取消土地评估等国土资源相关行业机构和从业人员资 质审批，明确要履行“规范和监管国土资源相关中介机构和行为”的职责。因此，为巩固改革 成果，切实加强对土地估价机构和人员的监管，有必要加强相关立法。 二、起草过程二、起草过程 办法是部 2011 年立法工作计划确定的出台类立法项目。按照立法工作计划安排，利用司 成立起草小组启动起草工作，形成初稿。期间多次征求行业协会和相关部门意见，并征求省级 国土资源主管部门意见和相关部门意见，研究修改后形成办法送审稿。我司收到送审稿后，会 同利用司、中国土地估价师协会于去年 12 月在宁夏召开了部分省市国土资源主管部门法规处 长和利用处长参加的座谈会，听取地方意见，并于今年 1 月召开了专家论证会，听取了全国人 大法工委、国务院法制办、高等院校、土地估价机构及律师事务所等相关专家、学者和实务工 作者的修改意见。其后我们多次会同利用司和中国土地估价师协会对办法逐条修改完善， 形成了现在的征求意见稿。 三、需要说明的几个问题三、需要说明的几个问题 目前形成的征求意见稿共七章四十七条，主要对土地估价师执业登记与注销，土地估价师 的权利与义务，土地估价机构的设立与执业注册，土地估价报告的备案与抽查，土地估价活动 规范管理，土地估价师协会和法律责任等内容做了规定。 （一）明确土地估价师资格与执业资格的取得方式。 办法与土地估价师资格考试管理办法相衔接，规定土地估价师资格的取得应当通过全 国土地估价师资格考试，获得中华人民共和国土地估价师资格证书（第七条）。同时，要 求土地估价师执业，应当申请执业登记。经执业登记的土地估价师成为执业土地估价师，可以 从事土地估价业务（第八条第一款）。申请执业登记的具体条件是：获得土地估价师资格证书； 满足土地估价师继续教育学时规定；专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；经实践考核 合格（第八条第二款）。 （二）落实对土地估价机构的监督管理。 加强对土地估价机构的管理，是规范土地估价活动的重要保障。国务院关于整顿和规范 市场经济秩序的决定（国发200111 号）要求“规范中介机构的行为，实行中介机构市场 准入制度”，考虑到土地估价行业的特殊性，应当正确处理土地估价机构“入市”与“入行” 的关系，办法规定：土地估价机构可以以有限责任公司或者合伙企业的形式设立（第十七条）， 并对土地估价机构的成立条件作出相应规定（第十八条）。土地估价机构执业还要进行执业注 册，领取土地估价机构执业注册证书（第十九条第一款）。为加强对土地估价机构的管理，提 高土地估价质量，办法充分发挥行业自律的作用，规定中国土地估价师协会可以对经执业注册 10 的土地估价机构实行资信评级并向社会公布（第十九条第二款）。 （三）关于土地估价活动 办法专章规定了土地估价活动，主要包括承揽业务、委托合同、报告签名、报告使用与存 档等内容。为规范土地估价机构和人员从业行为，提高行业信誉，减少恶性竞争，办法第二十 七条要求执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统一受理并签订书面委托合 同。另外，未经委托人书面同意，土地估价机