北京雅宝路××项目招商可行性报告（简）.doc

北京雅宝路项目招商可行性报告（简）一、 项目概况：1、 项目简述：商业项目地处北京雅宝路核心地段，该项目楼层建筑地下三层，地面十二层，总建筑面积67000平方米，共有1000余铺位，主流单铺面积为50平方米左右。2、 项目定位：楼层业态14层裘皮、珠宝58层服装912层鞋业二、 项目招商概述：1、项目客户群体分类：l 自营商户：以雅宝路商圈经营户为主，兼有部分其他外贸经营商户；l 投资者：主力客群为雅宝路商圈现有商户，兼有部分其他外来投资者；l 投机商：原则上放弃。2、项目招商方式：租赁与销售组合方式，招商分租赁和产权销售，租赁年限分1年、10年两种方式。3、项目价格定位：50年产权销售价格以现有市场价格为参考；10年使用权销售均价约2万元/平方米；租赁均价约为500元/平方米/月。（备注：最终定价体系以市场为参考由双方商议为准。）三、 项目竞争对手分析：1、 日坛国际广场概况：该项目总建筑面积38万平方米，商业建筑面积25万平方米，定位为综合商业项目，销售方式为40年产权销售，价格略低于和国雅，付款方式为银行十年按揭。目前约销售70%。项目业态定位一期以裘皮、箱包为主；二期以服装为主。该项目目前为雅宝路商圈规模最大的综合性商业项目。该项目以较低的价格进行产权销售，占有了雅宝路商圈相当一部分投资者客户资源，对本案的销售有一定的冲击。但是其未采用租赁模式，因此雅宝路商圈自营商户资源为本案的招商提供了机会。2、 国雅：该项目总建筑面积49600平方米，共约700余铺位，单铺标准面积以30平方米为主，项目建筑地下三层，地面九层，该项目前身为北斗星大厦，所处位置是雅宝路商圈中的核心地段，项目采用30年使用权销售和租赁两种方式组合，比例各占30%和70%，该项目招商基本结束。由于该项目招商比较火暴，目前商铺转让费一直处于上升趋势，说明相当一部分商户没有拿到铺位且对铺位的需求心理急切。对本案来说，这些潜在的客户群体为本案的招商提供了良好的机会。四、 雅宝路商圈目前商业状况：1、 区域内各类业态数量、总面积对比：业态服装鞋箱包裘皮合计数量个数16175691702652621比例（%）61.321.76.5101使用面积平米3457519401190101357086556比例（%）4022.42215.72、 核心商圈内重点商业大厦及重点竞争项目业态分析：楼层天雅吉利雅宝业态业态业态业态B1百货小商品F1裘皮/服装服装服装/鞋珠宝、裘皮F2精品时装服装鞋F3精品时装服装服装/箱包F4运动休闲服装服装F5毛衣服装服装内衣F6鞋/箱包鞋鞋童装F7鞋鞋棉衣F8鞋毛衣F9品牌鞋鞋F10品牌鞋鞋F11品牌鞋五、 本案优劣势分析：1、 项目优势：l 在日坛路把角位置，两边临街，位置优越，展示性强；l 是区域内销售产权的商业大厦，对于商户来说，具有吸引力；l 整体业态布局迎合雅宝路商圈内业态分布状况，容易吸引目标客群；l 有充足的停车位；l 有大型的中心广场，环境优越；l 已封顶，抢占先机；l 项目新建售楼处，同时树立大型工地围挡，在品牌形象推广方面具备一定优势；l 项目紧邻日坛上街，对人气带动有一定作用；l 雅宝路区域内的不少商户已经购买；l 日坛国际广场未采用租赁模式，因此雅宝路商圈自营商户资源和国雅潜在的客户为本案的招商提供了机会。2、 项目劣势：l 一层定位于珠宝，与商圈主流业态不符；l 目前只针对购买商户进行销售，未考虑租赁商户，如销售不畅，则意味着丧失了另一主要客群；l 对业务员的培训不够；l 营销道具欠缺，如迄今为止，项目的标准层布局图没有，对项目的具体宣传资料不足。六、 项目资金回收比较分析表：项目可销售总面积为5万，由于已销售40%，所以现可销售的建筑面积约为3万。招商进度在不同比例下资金收入状况（以销售建筑面积3万，可租赁使用面积约2万计）50%70%100%租赁均价500元/月500122万50%=06亿元500122万70%=08亿元500122万100%=12亿元10年使用权均价2万元/2万2万50%=2亿元2万2万70%=28亿元2万2万100%=4亿元产权均价3万元/3万3万50%=45亿元3万3万70%=63亿元3万3万100%=9亿元l 假设一：本案采取招商方案为租赁和销售结合，在全部租赁的情况下年收益为12亿元，在全部销售的情况下总收益为9亿元，如果采取8%的返点模式，年收益为12亿（9亿8%）=05亿元；l 假设二：本案采取全部租赁方式，按500个铺位计算，押金为5万元/铺，第一次收入为：12亿元+（5005万）=145亿元；l 假设三：本案采取租赁和销售相结合的方式，以实际操作为准。七、 招商时间节点把控：l 项目于年前完成50%以上；l 招商工作在项目开业之前全部完成。八、 项目提成比例：l 项目招商工作完成50%的情况下，提取报酬为完成部分的5%；l 项目招商工作完成70