大连亿达项目属性界定.pptx

项目属性界定6. 项目属性界定 地理位置 道路交通 公共交通 地貌地形 周边配套 项目指标 建筑特征 项目现状 大连亿达云集项目商业改造 项目属性界定 城市成熟中高端居住区 建筑形式特殊、中等规模的 不完全开放式、人流导入为主 的纯销售型高端商街项目 大连亿达云集项目商业改造 地理位置 n项目地块位于大连市南部， 中山区中心地段，解放路沿线 ，城市核心区与老虎滩景区之 间； n所在区域青云街为中高端居 住区功能，多为大连各大单位 独立开发的福利房； n回迁改造项目，将使青云街 成为大连老城核心居住区； n项目距青泥洼桥2.6km，车 程15min；距桃源街1.4km， 车程10min；距老虎滩景区 4km，车程30min SITE 青泥洼 桃源街 老虎滩 葵英街 大连亿达云集项目商业改造 道路交通 n项目紧邻城市主干道解放路，地处核心商圈青泥洼桥与老虎滩景区的必经之处，交通 便利，车流量大，进入性良好； n进展巷有设置开口通往居住区，仍在建且路况较差，目前主要由解放路进入项目地 SITE 解 放 路 石葵路 长春路 规 划 路 八一路 进展巷 解放路 进展巷 大连亿达云集项目商业改造 公共交通 n项目位于石葵路站点 n现有公交：2路、5路、403路、501路、 521路等4条公交线路，可实现与城市北 部、东部的快速便利联通 北海街 景山小区 403路 捷凤街 香榭丽广场 521路 新柳街 森林动物园南门 青泥洼桥 5、501路 石葵路 SITE n项目周边尚无轨道交通 n根据大连交通规划，将有轨道交通5号线经过，并可能在项目所在地块设置站点，届时“车 流”向“人流”的转化，将实现项目人气大幅提升 大连轨道交通规划图 5号线 大连亿达云集项目商业改造 地貌地形 50m n项目依靠山体，总高差达50m ，前高后低，导致商业与居住 区需垂直交通连接，且店铺无 法完全临街 大连亿达云集项目商业改造 周边配套 n项目2km范围内环绕近20个小区，其中4个位 高端项目，加上项目本身的2w户，共有近40万 常住人口、10万个家庭； n除一路之隔的青云58特色餐饮街外，区域内购 物、餐饮等配套多以住宅底商形式零散分布， 体量小、档次低； n距项目1.6km的桃源友谊美邻是区域内仅有的 中档购物广场，周边商业氛围较弱，与庞大的 常住人口不成比例 卡纳意乡 青云林海 青云映山 石葵秀英 桃花源 捷山观海 中华名城 半岛故乡 卧龙山庄 石松小区 东麓小区 豪森茗家 锦府桃源 秀月小区 星光家园 SITE 2km 友谊美邻 青云58街 大连亿达云集项目商业改造 项目指标 A区云集 n占地面积：80600 n建筑面积：553420 n建筑风格：法兰西风格 n产品：12栋高层回迁楼、4栋330套 LOFT精装公寓、沿街商铺 n主力产品：沿街商铺 B区青云天下（商业住宅） n规划面积：96000 n建筑面积：370000 n产品类型：小高层、高层、超高层 大连亿达云集项目商业改造 建筑特征 n规划设计天幕，汇集人流； n6m多挑高，使内线商街显得狭长 n不完全开 放式商铺， 入驻业态吸 引力要求高 n“回”字形公寓，可设置为节点广场， 增加商街识别度 n法式独栋风格、纯石材立面 ，由下至上6.5m、5.6m、 4.8m层高，装潢大气； n单层面积1000，整栋4000 ，不便于分割， n商街3段式界线 分明，内部商铺 展示性差，为典 型的人流导入式 大连亿达云集项目商业改造 项目销售 产品类别 项目总资源 套数 （套、个） 销售面积 （） 均价 （元/） 总计4,647230,58515,472 地上合计53157,78637,814 1公寓38020,80922,000 2公寓下公建808,74033,943 3 临街大栋（ A/B) 1916,48251,611 4异形商业（C）136,11748,464 5贴皮商业395,63850,296 地下合计4,116172,7998,000 6车位2,685139,5518,000 7车库67326,7688,000 8仓房7586,4808,000 高成本 高售价 高租金 高附加值业态 大连亿达云集项目商业改造 去化现状 C系列销售C4，销售面积831，销售 金额3500万 T1销售14套，销售面积1009，销售金额4699万 G1销售13套，销售面积 783，销售金额2773万 G2销售10套，销售面 积641，销售金额 2422万 G3销售4套，销售面积 264，销售金额927 万 G4销售1套，销售面积 69，销售金额270万 T2系列销售2套，销售面积412 ，销售金额1789万 n仅有lifestyle主题定位，没有业态支撑，客户认可度低，导致去化困难： G、T系列共销售3套单三层产品，其余41套均为1-2三层产品； 46套房源，销售给30名客户，20名客户购买2套或2套以上产品 n亟需进行合理定位、项目改造，以加速去化，实现现金流 大连亿达云集项目商业改造 项目属性界定 状态 已建成商业项 目改造，限定 功能及业态 形态 法式独栋建筑 ，割裂式人流 导入型商街 现状 需加速去化、 实现现金流的