（管理科学与工程专业论文）北京市房地产泡沫实证研究.pdf

北京建筑工程学院硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的 成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作 品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意 识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签字：张超日期：2 0 1 0 年1 2 月1 5 日 北京建筑工程学院硕士学位论文使用授权书 本人同意将所著硕士学位论文北京市房地产泡沫实证研究著作权中的数字化制品复制 权、信息网络传播权和汇编权授权北京建筑工程学院研究生处行使。上述授权的范围包括：北 京建筑工程学院自己使用或委托他人使用。 本人保证为该论文作者，依法享有著作权，并愿承担因著作权问题引起的责任。 北京建筑工程学院须依照我国著作权法的有关规定，充分尊重本人享有的著作权权利( 包 括获酬权) 。 本授权有效期5 年。 论文作者( 签章) ：张超2 0 1 0 年1 2 月1 5 日 作者联系方式： 地址：北京市西城区展览馆路1 号拌3 5 1 6 邮编：1 0 0 0 4 4 电话：5 9 9 5 8 2 7 2传真：5 9 9 5 8 2 7 4 手机：1 3 8 11 6 1 6 7 6 9 电子信箱：s o p h i a z h a n g c h a o 1 6 3 c o r n 摘要 随着城市化的不断发展，北京市房地产市场逐渐呈现出增长性需求和改善性需 求的双旺盛。近来房价也有大幅度的上升，上升的幅度已经超出了居民购房者的心 理承受能力，房地产泡沫的声音不绝于耳。 房地产泡沫危害巨大，是一个行业的经济现象，必然会引起广泛的关注。目前， 对于如何界定是否存在房地产泡沫，哪些指标可以科学的衡量房地产业的泡沫程度， 学术界研究者众多，舆论界关注者普遍。此外，房地产泡沫不仅指因投机引起的房 价高涨，也包括生产、借贷以及流通等相关联的领域中出现的价格剧烈波动的现象， 这会导致房地产整体运行轨迹偏离其健康发展。因此，对房地产泡沫的衡量不仅包 括对房价的衡量，还包括资本要素的泡沫程度、房地产开发投资的泡沫程度、市场 供需结构、房价可支付程度、房价与国民经济发展的协调性等。对房地产泡沫的测 度应该是对房地产市场及宏观经济、相关产业的发展协调性的综合性测度。 政府的经济管理、社会保障职能要求政府要调控好房地产市场的发展。对于房 地产泡沫，通过打击投机性炒房、收紧银根和地根、调整房地产市场结构等办法， 并出台了一系列法律法规，这些措施收到了一定的效果。 关键词：房地产泡沫；实证研究；成因；治理 必 摘要 a b s t r a c t a l o n g 谢mt h e u r b a n i z e du n c e a s i n gd e v e l o p m e n t ，b e i j i n gr e a le s t a t em a r k e t p r e s e n t st h eg r o w t hd e m a n da n dt h ei m p r o v e m e n td e m a n dg r a d u a l l yd o u b l ee x u b e r a n t r e c e n t l yt h eh o u s ep r i c ea l s oh a dt h el a r g es c a l er i s e ，t h er i s es c o p ea l r e a d ys u r p a s s e dt h e r e s i d e n th o m e b u y e r sp s y c h o l o g i c a lb e a r i n gc a p a c i t y , t h er e a le s t a t ef r o t hs o u n dh a s b e e nl i n g e r i n go nf a i n t l y t h er e a le s t a t ef r o t hh a r mi sh u g e ，i sap r o f e s s i o ne c o n o m i cp h e n o m e n a , d e f m i t e l y w i l la r o u s et h ew i d e s p r e a di n t e r e s t a tp r e s e n t ，h o wr e g a r d i n gt ol i m i tw h e t h e rt oh a v e t h er e a le s t a t ef r o t h , w h i c ht a r g e t sc a nt h es c i e n c ew e i g h tr e a le s t a t ei n d u s t r yf r o t hd e g r e e ， t h ea c a d e m i cc i r c l er e s e a r c h e r sb en u m e r o u s ，t h em e d i aa t t e n t i o na r ec o m m o n i n a d d i t i o n ，b e c a u s et h er e a le s t a t ef r o t hn o to n l yr e f e r st ot h eh o u s ep r i c ew h i c hc a u s e s c o n g e n i a l l yt os u r g eu p w a r d ，t h ep r i c ef i e r c e f l u c t u a t i o np h e n o m e n o nw h i c ha l s o i n c l u d e st h ep r o d u c t i o n ，t ol e n dm o n e ya sw e l la st h ec i r c u l a t i o na n ds oo ni sc o n n e c t e d i nt h ed o m a i nw h i c ha p p e a r s ，t h i sw i l lc a u s et h er e a le s t a t ew h o l em o v e m e n tp a t ht o d e v i a t ei t sh e a r h yd e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，n o to n l yi n c l u d e st ot h er e a le s t a t ef r o t h s w e i g h tt ot h eh o u s ep r i c ew e i g h t ，b u ta l s oi n c l u d e st h ec a p i t a le s s e n t i a lf a c t o rt h ef r o t h d e g r e e ，t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n ti n v e s t m e n tf r o t hd e g r e e ，t h em a r k e ts u p p l ya n d d e m a n ds t r u c t u r e ，t h eh o u s ep r i c et ob ep o s s i b l et op a yt h ed e g r e e ，t h eh o u s ep r i c ea n d t h en a t i o n a le c o n o m yd e v e l o p m e n tc o o r d i n a t i v ea n ds oo n t ot h er e a le s t a t ef r o t h s m e a s u r es h o u l d b et ot h er e a le s t a t em a r k e ta n dt h em a c r oe c o n o m i c ，t h er e l a t e d i n d u s t r i a ld e v e l o p m e n tc o o r d i n a t i v ec o m p r e h e n s i v en a t u r em e a s u r e g o v e r n m e n t sm a n a g e m e n to fe c o n o m y , t h es o c i a ls e c u r i t yf u n c t i o nr e q u e s t g o v e r n m e n tm u s tr e g u l a t et h eg o o dr e a le s t a t em a r k e tt h ed e v e l o p m e n t r e g a r d i n gt h e r e a le s t a t ef r o t h ，f r i e st h er o o mt h r o u g ht h ea t t a c ks p e c u l a t i o n ，t ot i g h t e nt h em o n e y m a r k e ta n dt h ep l a c er o o t ，m e a n sa n ds oo na d j u s t m e n tr e a le s t a t em a r k e ts t r u c t u r e ，a n d h a sr e l e a s e das e r i e so f l a w sa n dr e g u l a t i o n s ，t h e s em e a s u r e sh a v er e c e i v e dc e r t a i ne f f e c t k e yw o r d s ：r e a l e s t a t ef o a m ，e m p i r i c a ls t u d y ，o r i g i n ，g o v e r n m e n t c o n t e n t s 目录 北京建筑工程学院硕士学位论文原创性声明 北京建筑工程学院硕士学位论文使用授权书 摘要i a b s t r a ：t 1 i 第1 章绪论6 1 1 研究背景6 1 2 研究目的与意义6 1 3 研究内容7 1 4 研究方法8 第2 章房地产泡沫基础理论8 2 1 有关泡沫的现象与理论8 2 2 房地产泡沫的内涵9 2 3 房地产泡沫表现形式9 2 4 房地产泡沫说的研究与发展一1l 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析1 2 3 1 甄别房地产泡沫的常用方法1 2 3 1 1 单指标法。1 3 3 1 2 市场供给结构分析法1 3 3 1 3 综合类方法1 4 3 2 北京市房地产泡沫测度的实证分析15 3 2 1 北京市房地产市场基本情况1 5 3 2 2 单指标法测度北京市房地产泡沫一15 3 2 3 结构分析法测度北京市房地产泡沫。1 8 3 2 4 北京市房地产泡沫的实证分析结果2 5 第4 章北京市房地产泡沫的成因2 7 4 1 房地产投机催生泡沫2 7 4 1 1 交易者的非理性预期。2 8 4 1 2 投机行为危害市场健康2 9 4 2 房地产市场资本过热3 0 4 2 1 地方政府的“土地财政”3 1 4 2 2 过度放贷与房地产泡沫一3 3 第4 页 c o n t e n t s 4 3 房地产市场结构失调3 5 第5 章治理北京市房地产泡沫的对策建议3 7 5 1 加强房地产泡沫分析与预警3 7 5 2 强化房地产资本要素的监管3 8 5 3 不断优化房地产市场结构4 0 第6 章 结论4 3 参考文献4 4 致 谢4 7 第5 页 第1 章绪论 1 1 研究背景 第1 章绪论 房地产业是关乎国计民生的支柱型产业。现阶段，北京房地产行业发展中的 矛盾突出表现在房地产价格上涨过快上。按照一般规律，当房地产价格持续上涨 过快，超过总体经济水平和居民可支配收入的发展速度到一定程度的时候，很容 易出现房地产泡沫。 由于房地产业具有很强的地域性，我国又正处于社会主义初级阶段，各地经 济发展水平差别比较大，房地产业的产业形态和发展阶段也各不相同。总体上， 形成了东中西三个梯度，大城市、中小城市和县乡三个层次。北京房地产业发展 至今，尤其是像北京这样的国际化大都市，在2 0 0 9 年经历了一轮“疯狂 的价 格上涨之后，围绕着房地产泡沫众说纷纭，而能否有效抑制泡沫、如何有效抑制， 则成为一个令人头疼、难以定论的问题。 随着我国经济的不断高速发展，人民生活水平在不断的提高，房地产行业也 在飞速发展，特别是北京住房呈现增长需求和改善需求都很强烈的市场信号，这 也使得房屋的价格在近几年有较大幅度的升高。政府通过控制收缩银根和调控房 贷等办法，并出台一系列房地产行业的规定，来控制房地产投资增长过快和房价 大幅上涨现象。这些措施收到了一定的效果，房地产投资增长率有明显的下降， 但房价只是暂时的下降或稳定，一段时间过后，房价又会上涨。 1 2 研究目的与意义 房地产泡沫危害巨大，是一个行业的经济现象，必然会引起广泛的关注。目 前，对于如何界定是否存在房地产泡沫，哪些指标可以科学的衡量房地产业的泡 沫程度，还没有一个准确、权威的说法。 2 0 世纪9 0 年代以来，北京房地产业得到快速发展，已经成为北京地区经济 的支柱产业。但是，在每一轮的快速发展过程中，都存在房地产投资是否过热、 是否存在泡沫等问题的争论。从整体范围来看，北京房地产市场总体上呈现良性 态势，但局部地区的房地产市场确已出现“泡沫”现象，政府必须要采取积极措 施促进房地产业的“软着陆。但是，也有经济学家认为保持适度的泡沫有利于 房地产业的发展，但要政府做好宏观调控，将泡沫控制在一定范围之内。 本文针对房地产泡沫问题，以北京市房地产市场的发展为例，借助经济学理 第6 页 第1 章绪论 论工具，力求做到科学、客观地认识经济现象，为房地产行业研究做出自己的贡 献。 1 3 研究内容 本文探讨房地产行业发展过程中的泡沫现象，借助经济学的基本原理，结合 北京房地产市场的实际情况，又密切关注国外的先进研究成果和治理经验，以解 决房地产行业发展中面临的泡沫风险问题为导向，提出了从房地产市场结构的角 度甄别房地产泡沫的观点，并进行了详细的分析和论证。 由于房地产经济运行的基础是供给弹性极小的土地资源和满足生活基本需 求的住房资源。房地产市场的供求均衡，不仅由市场价格决定，同时也受政府政 策和市场主体行为的影响。 以经济学的方式来解读房地产泡沫现象，不仅可以为个体消费者提供投资依 据，为机构投资者提供融资的参考，对中央政府和地方政府调控房地产市场、改 革住房制度也有有效的借鉴意义。正是由于影响房地产业资源配置的复杂性，为 了全面解决房地产资源的优化配置问题，大部分的房地产经济学研究都进行了房 地产经济学的微观分析和宏观分析。前者的研究重点是房地产市场的运行机制； 而后者的研究重点则放在了房地产市场与城市经济的关系、政府调控对方调查市 场的影响上。( 高波，葛杨，张志鹏，厉伟现代房地产经济学导论( 第二版) 南 京大学出版社，2 0 0 9 ：p 6 8 ) 目前，国内研究房地产市场经济运行的理论仍然在逐步的深化之中，随着经 济学的学科发展和分析手段的日益成熟，经济学对房地产行业和房地产市场的解 读也日益深入、更加细致。但同时，房地产市场的飞速发展，也给房地产经济学 带来了新的研究课题。 本文在研究思路上，首先，从房地产投资属性入手，进行了投资和投机需求 两个层面上的分析，从供求、价格和行业发展的角度，对于如何以经济指标来衡 量房地产泡沫这个经济现象，进行了有益的探索，并且根据北京实际情况进行了 具体的实证分析。其次，对房地产泡沫产生的原因，进行了深入的探究，从土地、 信贷和市场自身结构三个方面，深入分析了催动房地产泡沫产生的动因。最后， 秉持学以致用的活学活用的态度，从控制泡沫的角度，提出了个人的见解和建议。 特别提出的是，供求分析属于微观经济分析层面，而北京房地产市场各个时期差 异很大，因此本文在做微观经济学分析的时候，仅取最近十年以来北京市房地产 市场的数据为样本进行说明。 第7 页 第1 章绪论 1 4 研究方法 本文在研究方法上借助多种研究方法，遵循经济学通常所使用的数据分析方 法，并在此基础上进行规范分析。在研究方法上，先继承、后发展，在前辈科学 研究工作者的工作基础上，对北京目前现有的相关理论和经济评价指标，进行了 细致的梳理，基本掌握了已有的学术信息。在研究过程中，以经济学研究方法为 基本方法。具体来说，从明晰定义出发，大量运用了图表、曲线、分析性指标等 工具，并且大量阅读报刊、政策信息，全面把握房地产行业发展动向。同时积极 学习国外先进的知识理论，特别是金融知识，不怕困难，阅读了大量的外文资料， 摘抄了大量的笔记。 从北京房地产市场的历史数据中，可以看出2 0 0 0 年到2 0 0 4 年北京房屋平均 价格处于一个相对稳定的状态，一般维持在5 0 0 0 元平方米左右，但2 0 0 5 年突 然上涨了1 7 3 5 元，涨幅高达3 4 3 4 。而且这种价格的突然上涨有很多的投机行 为在里面，所以，北京房地产行业有一定的泡沫。2 0 0 7 年房地产价格会上涨， 房地产泡沫会进一步膨胀。这样的情况在2 0 0 9 年底再次重演。 本文按照“泡沫_ 房地产泡沫一房地产泡沫检测方法_ 房地产泡沫的成因_ 房地产泡沫治理对策”的写作顺序进行安排。具体来说，本文首先对房地产的内 涵和属性进行深入分析；其次，对房地产泡沫的形成和发展进行分析；再次，以 房地产市场的价格机制和供求平衡为核心展开分析，定性测度了房地产泡沫的现 象，利用经济分析软件e v i e w s 7 0 定量分析了房地产市场上各种影响因素之间的 关联关系；继而，从房地产制度背后的土地政策、信贷政策以及影响人们决策的 房地产市场结构共三个方面分析泡沫出现的深层次原因；最后，在宏观经济周期 的大背景下，结合房地产行业的局部波动，对如何预防房地产泡沫提出了自己的 观点和建议。 第2 章房地产泡沫基础理论 2 1 有关泡沫的现象与理论 泡沫原本是指一种物理现象，后来被用于经济学领域，用来形容一种资产、 一个行业或者一个国家、地区的经济总量在一段时间之内出现的强烈的波动现象。 房地产泡沫具体表现在房地产的价格上，是指在一段比较短的时期内，房地产价 格出现了大幅度的上升和下降，并且出现了与实际经济想脱离的振幅。房地产泡 沫的价格震荡没有周期性，目前并无规律可言。 关于泡沫经济，学界一直没有一个权威的定义，但是随着学术的发展和研究 第8 页 第2 章房地产泡沫基础理论 的深入，也形成了主流的观点，其中以金德尔伯格的定义最为被广泛应用。金德 尔伯格在新帕尔格雷夫经济学大辞典中对“泡沫经济 作了如下定义：“泡 沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然 涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了一些新的买 主，这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利 的能力是不感兴趣的。”当经济体出现泡沫后，持续的价格上涨，常常会导致人 们对未来经济的预期发生反转，这种预期将会导致价格暴跌，导致经济体发展方 向逆转，破坏正常稳定的经济秩序，导致经济危机的发生。但是，也有可能通过 政府一系列及时的调控管理，导致价格等因素上升的较为缓和，下跌的也并不猛 烈，或许泡沫状态也将以一种温和的逐渐消退的形式而结束，避免经济危机对社 会经济的负面影响。 2 2 房地产泡沫的内涵 房地产是物质财产的一种，是人类居住、生活和创造的基础性物质条件。房 地产体现了土地和建筑物的所有权关系，又是一种权益性财产。与房地产概念相 近的还有不动产、物业、r e a le s t a t e 等等。不动产的概念，相对于房地产概念， 其法律意义上的内涵更为丰富，它既包括土地及其附着物，也包括这些物质实体 所承载的法律权利和义务。物业则是一个舶来的名词，最初由香港传入，具体指 的是单元性的建筑物以及其土地。r e a le s t a t e 是西方英语国家对房地产的指称。 房地产是实体经济的一种，同时又具备了资本品的属性。房地产泡沫是房地 产市场的一种特殊的状态，是房地产市场上出现的一种价格非稳态波动的现象， 其特点是短时间内，价格震荡频繁且上下波动大，没有稳定的震荡周期和波动频 率。 房地产开发投资需要巨额资金的投入，而且周期比较长，这样房地产具有了 在一个较长时期内占有较多资产的属性，这个属性导致房地产具有投资的功能。 但是由于房地产的流动性比较差，使得房地产投资的风险因素不可小觑。一旦房 地产市场产生泡沫危机，就会出现大量房屋空置和大量居民居无所安的情况。一 方面，房地产业的产业关联程度很高，对经济体的影响非常广泛，一旦出现行业 危机，必然会给总体经济带来灾难性的后果，如美国的次贷危机发生几年之后， 美国的经济至今未恢复元气。另一方面人们居无所安，将会影响社会稳定和团结， 影响面非常大，调控房地产市场一直是政府经济管理职能的重中之重。 2 3 房地产泡沫表现形式 有记载的最早的房地产泡沫危机是1 9 2 3 年美国f l o r i d a 的泡沫危机，这 第9 页 第2 章房地产泡沫基础理论 次危机直接导致了美国的大萧条，并席卷了整个资本主义世界。直到二战之后， 美国才彻底走出危机的阴影。 日本在上个世纪7 0 年代开始的2 0 多年的时间里，出现了历史上时问最长的 房地产泡沫。泡沫危机最严重的时候，国土面积仅相当于美国j n , ) , h 的日本，其地 价市值却远远超过了美国。日本房地产泡沫的一个特点是国际游资的冲击，给日 本房地产市场造成的致命打击。日本房地产危机还带来了财政危机和经济衰退， 日本经济陷入了萧条的泥沼。 在2 0 0 7 年，美国次贷危机从单一的次级房屋抵押贷款证券市场蔓延到全球 货币市场和资本市场，逐步演变为自1 9 9 7 年亚洲金融危机以来全球最严重的一 次金融危机。此次美国次贷危机的直接原因是银行信贷的过度宽松和资本市场监 管的不到位。房价上升时期，华尔街的金融家把评级较低的金融产品，经过一系 列的包装，做出新的衍生品，并获得了较高的资信评级，这样的做法给房地产金 融市场积聚了大量的信用风险、操作风险。而房价一旦出现动荡，由于金融工具 的杠杆功能，金融市场上的波动就会被放大很多倍，并最终导致了房地产金融体 系的崩溃。 北京房地产市场在经过1 0 年的高速增长之后，被大多数人认为存在严重的 泡沫。自2 0 0 7 年至2 0 1 0 年，短短三年之内，北京房地产的价格就翻了一番，而 人均收入并没有显著增长，当前的房地产价格已经给北京市居民带来了沉重的负 担。北京一些地区的房价在2 0 0 9 年这一年内，就涨了一倍以上，可以想象出这 个泡沫有多大。房地产市场的泡沫是在2 0 0 7 年没有挤出的情况下又涨起来了。 北京人口多，土地十分有限，现阶段正处于城市化过程之中，住房消费正成为居 民的主要消费支出项目，住房质量也在不断提升之中，由这些因素推动房地产开 发投资增长以及价格适度上涨是合理的。 目前，北京商业银行的住房信贷业务发展非常快，无论是年度贷款投放量还 是年底贷款余额都保持着较快的增长幅度，住房信贷业务已成为推动国内住房市 场快速发展的重要因素之一。北京房地产业的发展趋势正在朝着发达国家的模式 转变，即其投入与产出都逐渐脱离能源、原材料等物质生产部门的限制，其基础 服务性产业的地位越来越明显，对经济影响最主要的是来自于对其他服务业和房 地产业自身的拉动以及推动效应。 地产对拉动北京经济具有重要的意义，但是房价暴涨凸显某些城市楼市泡沫。 虽然在2 0 0 9 年房地产担当了拉动经济复苏的重要作用，拉动建材、建筑等各产 业的运行发展，并且提供了许多就业的岗位。但是，最近一个时期房产价格暴涨， 这可能造成在城市局部的房地产泡沫，并且也带来了杠杆率过高的风险。 第2 章房地产泡沫基础理论 2 4 房地产泡沫说的研究与发展 房地产泡沫是相对于真实经济而言的，一般指缺乏真实经济支持的房地产投 资过热和房地产价格过高，主要表现为房地产价格由投资或投机需求不断推升。 房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，一般是指由于房屋所依附土地资源的稀 缺性、房地产占用资金多等因素导致的人们对其未来价格产生大致相同的一种看 法或者预期时，产生了投机行为。房地产泡沫，使得房地产价格相对于其基本价 值的严重偏离。房地产泡沫主要表现为房地产商品价格脱离其基础价值持续上涨， 并同时伴随着房地产所依附的土地价格持续上涨、房地产投资持续升温以及房屋 空置率居高不下等各种泡沫现象。( 丁烈云，陈峰房地产泡沫的监测预警与市 场调控中国建筑工业出版社，2 0 1 0 ：p 5 1 ) 正如史蒂格里茨所指出的那样：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相 信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在泡 沫。”史蒂格里茨在关于泡沫的讨论一文中指出，如果投资者的预期按照这 样一种方式变化，相信未来某种资产能以高于他们预期的价格出售时，这种资产 的实际价格就会上升。g a r b e r 则认为泡沫是资产价格变动中有一部分无法用基本 面来解释。r o s s e r 认为投机泡沫是在一段时间内并非由于随机冲击造成的价格偏 离基本价值的现象。 西方发达国家多次经历泡沫经济，而泡沫经济的破灭也为国外经济学家对泡 沫研究提供了具体研究环境，取得了比较丰富的研究成果。其中最为广泛接受的 当属理性泡沫模型法。理性泡沫是指假定所有的市场参与者都是理性人，其市场 行为也是理性的情况下，市场参与者所投资的房地产价格仍然偏离了真实的市场 价值而出现了泡沫现象，即为理性泡沫。理性泡沫的主要研究思路有两种，一种 是以套利均衡为切入点，一种是用局部均衡的理论来研究。以理性泡沫为基础可 以对泡沫进行简单的分类，如马尔科夫泡沫，内在泡沫，外在泡沫等。对于理性 泡沫在现实中的存在性问题，许多学者从局部分析框架和一般均衡框架下进行了 富有成效的研究，如g r a n g e ra n ds w a n s o n ，d i b a 等。s h i l l e r 利用方差边界检验 方法检验了资本市场上存在理性泡沫。此外，还有欧洲中央银行研讨会( e c b s ) 对房地产泡沫进行了详尽的研究，主要是利用房地产长期价格波动的偏差来定义 房地产泡沫。 国内对泡沫和房地产泡沫的研究起步比较晚。刚开始主要停留在理论介绍和 引入上，后来有学者专家开始研究历史上著名泡沫产生和破灭的原因。徐滇庆等 ( 2 0 0 0 ) 对房地产泡沫进行了对比研究和描述性的分析。谢经荣等( 2 0 0 2 ) 对资 产价格与信贷数量、预期之间的联系做出了分析。其它还有一些科研机构通过系 列指标对住宅消费是否存在泡沫进行了分析等。北京房地产市场供需函数的模型 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析 也有一些研究，比如周艳( 2 0 0 9 ) 用线性回归建立了需求和价格之间的函数。对 房地产泡沫的研究也从描述慢慢深入到定量测算，廖高乐( 2 0 0 9 ) 阐述了房地产 泡沫的形成原因。北京人民银行佛山市中心支行课题组( 2 0 0 9 ) 基于居民预期的 房地产市场泡沫测度和家庭承受能力的房地产价格合理度测度建立了房地产泡 沫的计算方法。 在住房价格高涨的影响因素中，丰雷等( 2 0 0 2 ) ，袁志刚等( 2 0 0 3 ) 认为土 地投机和理性预期是房价高涨的重要因素，王维安等( 2 0 0 5 ) ，胡健颖等( 2 0 0 6 ) 基于数据分别测度了开发商投资区域变动和投机需求对市场房价的影响力度。刘 福恒( 2 0 0 3 ) ，周江( 2 0 0 5 ) 分析了我国房地产市场供给结构存在的问题，探讨 房地产供给结构失衡的原因；杜嘉利和刘晓莉( 2 0 0 5 ) 从税费与房地产市场结构 之间的关系进行了研究；吴老二等( 2 0 0 6 ) 研究了投资资金来源结构对房价的定 量影响等。丁烈云等( 2 0 1 0 ) 从理论视角分析了住房供给结构与房价互动的内在 传导机制，并基于市场数据进行实证研究。 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析 在对房地产泡沫进行测度的时候，既要考虑房地产行业所处的发展阶段，又 要考虑该城市、该经济体，它们所处的历史发展时期是萌芽期、成熟期还是衰落 期。要选用尽量多的历史数据，来反映较长一段时间内，该房地产市场的运行及 变化趋势，对房地产行业的总量和规模，用动态的观点进行判断和度量。 按照宏观经济学的观点，经济体的发展具有周期性，是一个不断的从繁荣到 萧条再到繁荣的循环发展的过程。按照马克思主义哲学的观点，经济体的发展也 是一个螺旋式上升的过程。在经济的发展繁荣阶段，房地产投资增长会起到拉动 经济的积极作用。但是如果房地产投资过度膨胀，与经济总量不相适应的话，也 会造成商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机，甚至形成房地产泡 沫的破灭。 3 1 甄别房地产泡沫的常用方法 房地产泡沫的检测方法，比较多见的为许多学者综述中泡沫的间接检验和直 接检验，而各类检验均以房价时序为研究对象，如理论建模法，计算房地产理论 价格，并与实际价格相比来测度泡沫程度。将房价收入比，房地产开发投资占比 等单指标作为对房价泡沫的测度则值得商榷。尽管这些指标是从消费人群对房价 可支付能力和房地产市场发展的协调程度性等衡量房地产发展的健康状态，具有 一定的代表性，但是应该是对房地产泡沫的部分衡量。而房地产泡沫不仅指需求 因投机引起房价高涨，也包括生产、借贷以及流通领域中的多方参与到房地产投 第3 章 北京市房地产泡沫甄别的实证分析 机中来，导致房地产整体运行轨迹偏离其健康发展的一种状态，对其衡量不仅包 括对房价泡沫的程度的衡量，还包括金融泡沫程度，房地产开发投资泡沫程度， 市场供需余缺状态，供需结构状态，房价可支付程度，房价与国民经济发展的协 调性等，是对房地产市场以及相关宏观经济发展协调性的综合性测度。 测度房地产泡沫的检测方法日前主要有单指标法、结构分析法、综合类方法 等。 3 1 1 单指标法 单指标法从某几个指标入手，往往指标比较单一，不够全面，但是可以通过 建立指标体系的方法，来多角度、综合的测度房地产泡沫现象；模型法不适合还 未稳定的北京房地产市场；统计法需要大量的统计资料，而北京各城市的房地产 统计数据不够完善，统计检测的基础比较欠缺，而且所有以上方法也仅仅是单纯 的泡沫检测，趋势预测功能不强。 现阶段，北京市房地产行业仍然处于发展阶段，按照经济学部门平均利润率 趋同的观点，在充分竞争的条件下，房地产行业会随着经济的发展而逐渐壮大， 但其行业利润率水平却会逐步下降，直至各部门的平均利润率水平。目前房地产 已成为北京市居民家庭的主导性消费，房地产行业已经成为拉动内需、促进经济 的最重要一极。当前，房地产开发投资收益率略高于一般产业部门，是有利于促 进房地产发展的。但是，如果房地产开发商的超额利润率过高，投资过度向房地 产业集中，必然损害整个经济的均衡发展，房地产业本身的发展也将是不可持续 的。 测量房地产泡沫的经验性指标有多种，如房价与收入的比值( 房价收入比) 、 房屋购置价格与租金收入的比值( 购租比) 、房屋空置率、房地产开发商的超额 利润等。房价收入比是国际上应用的比较广泛的衡量房地产泡沫的指标，它比较 直观的反应了房地产市场上的供求关系，可以衡量房价相对于居民的支付能力是 否合理，可以反映出房地产市场上供给和需求的匹配程度。但是，具体到房价和 收入的统计学定义，则要受到当前房地产市场统计现状的限制，北京市现在对城 镇居民收入有全面的统计，但缺少对农村居民收入情况的全面掌握。 3 1 2 市场供给结构分析法 从住房市场整体视角来看，子市场供给结构变动实质为住房供给结构失衡， 具体表现为普通住房市场供给严重少于住房需求，而高档住房市场供给严重超过 自住性消费需求，并形成与整体市场房价高涨的互动循环。整体住房市场供给结 构失衡具体体现为两种形式。从结构与房价关系具体显化为两种互动机制： 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析 一方面，市场住房产品供给的分布结构变动直接带来了各子市场房价的上涨， 从而导致整体住房市场价格的上涨。子市场房价作为整体住房市场房价的一个组 成结构，是产品分布结构的价格体现，即为一种价格结构。绝对地租内在形成了 子市场价格结构与整体住房市场价格之间相互影响的动力机制。从子市场与整体 市场关系来看，根源于投机所引发的子市场价格上升，必然导致另一子市场价格 上升，从而导致整体住房市场价格的高涨。根源于投机的整体住房市场价格的高 涨，意味着住房市场包含于房价中的绝对地租的上升，从而导致普通住房市场绝 对地租的上升，进而房价上升；在市场传导机制的作用下，也必然导致高档住房 市场房价的上升。即，市场房价与子市场房价之间存在互为因果的循环机理。因 此，在我国住房市场中，即使住房市场整体供需基本平衡，当住房分层供应体系 中，各层内部供需失衡也将成为整体住房市场房价泡沫生产的一个重要致因。 另一方面，住房用地在普通和高档住房市场的分布结构，其变化必将导致普 通和高档住房产品在整体市场供给中分布结构的变化。因此，产品结构失衡与房 价泡沫膨胀的恶性循环更具体表现为，产品分布结构的变动与整体市场房价泡沫 膨胀的互动循环。 3 1 3 综合类方法 房地产泡沫内涵了房价泡沫，但房地产泡沫的测度更多侧重于泡沫在市场各 个领域中的扩散程度，以及对扩散程度的综合合成分析，确定预警准则，对房地 产泡沫进行检测判断。常见的方法为综合指数法，是指选取房地产泡沫扩散到各 个领域的相关指标，通过某种方式综合为一个值，并基于相关预警准则判断市场 发展现状并进行预警预报。主要有： 1 、景气指数法。房地产行业在不同的发展阶段，都会有不同的市场表现， 表现为市场规模的衰退与繁荣、收缩与扩张，经济学家研究房地产的发展状况， 通常有三类指标：一般性指标、预测性指标、分析性指标。通过这三类指标之间 不同的关联程度的研究，以及此三类指标对房地产市场的不同影响路径，通常采 用指数化的数学方法对其进行研究。指数化可以反映出各个指标的变动和影响程 度，而不是绝对数量，有利于分析。 2 、空置率修正法。该方法由洪开荣( 2 0 0 1 ) 提出，以反映实体经济真实供 求状况的房屋空置率为基础性指标，综合考虑城市化程度、经济总体状况、房地 产行业发展周期和市场活跃程度，并赋予相应的权重，进而估算出房地产泡沫的 数值。具体的计算公式可以参考：年度泡沫系数= 总空置率上年度( i + g d p 增 长率) 本年度( i + g d p 增长率) 上年度( 1 + 房地产业增长率) 本年度( 1 + 房 地产业增长率) 上年度( 1 + 个人购房比) 本年度( 1 + 个人购房比) 。 第3 覃北京市房地产泡沫甄别的实证分析 3 、综合模拟法。综合模拟法是以数学严格逻辑运算的方式来模拟市场的千 变万化，利用数学方法和数学规律，寻找到其中的共性规律，从而指导市场健康 发展的一种方法。综合模拟预警法，依赖统计学方法，依经验选择预警指标，确 定单项的预警指标，并对其进行综合的演算。对于演算的结果，常常采取信号灯 的方式，按照设定值对各指标值、分数值等对房地产市场的发展状态进行预警。 3 2 北京市房地产泡沫测度的实证分析 3 2 1 北京市房地产市场基本情况 白上个世纪9 0 年代，房地产市场进行市场化改革之后，北京市房地产市场 经历了几番起起落落。总体上来看，北京市房地产市场有这样的特点： 首先，2 0 0 8 年北京城镇居民人均可支配收入达到2 4 7 2 5 元，农民人均纯收 入为1 0 7 4 7 元，扣除价格因素影响，分别比1 9 7 8 年增长9 5 倍和1 2 2 倍，年均 分别增长8 1 和9 。3 0 年间北京城镇居民人均可支配收入增长9 5 倍，使得城 镇居民消费结构正面临逐步升级，尤其是住房消费，加之银行推出个人购房按揭 贷款业务进一步放大了居民的住房可支付能力，居民住房改善性需求迅速增加。 其次，北京城市化进程的加快，使得进城务工人员、蚁族等群体的住房需求 成为房地产市场需求的重要组成部分。当前，北京市正处于城市化发展时期，城 乡建设统筹发展，与国际一流大都市相比，北京的城市化程度仍然较低，因此未 来随着城市化程度的提高，住房市场必然会出现一个大的缺口。这必然要求提供 与之相应的居住产品，解决城市务工人员的住房问题。 最后，北京的住房市场上，产品供给和需求结构并不吻合，各子市场供需严 重失衡。在经济适用住房供需系统中，以中低收入人群为目标对象的住房供给， 其制度设计存在重大隐患；现实的市场结构也真实的印证了这一现状。2 0 0 4 年， 经济适用住房在住房供应中的比重为4 1 ，2 0 0 6 年，北京市经济适用住房预计 供应规模约为2 4 0 万平方米，比2 0 0 5 年增加约4 0 万至5 5 万平方米，增幅约为 3 5 。另一方面，即使是上市销售的普通商品住房供需系统中，也存在供给结构 不合理，中小户型普通商品房和经济适用住房供应比重严重偏低，很少有住房供 给面向中低收入的夹心阶层。供给与需求结构的严重偏离，使得市场表现出住房 供给饱和的虚假现象。 3 2 2 单指标法测度北京市房地产泡沫 单指标泡沫检测比较多，最常见的有：房价收入比，即房价与居民一年可支 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析 配收入的比值：房地产投资占g d p 的比重等等。 1 、房价收入比 房价收入比，主要依据居民对住房消费的可支付能力，来判断房地产泡沫的 严重程度，国际上一般认为比值在3 6 倍为合理区问。( 丁烈云，陈峰房地产 泡沫的监测预警与市场调控中国建筑工业出版社，2 0 1 0 ：p 5 8 ) 本文选取北京 市房地产市场为例，令房价收入比= 商品住宅预售均价城镇居民人均可支配收入， 得到了自2 0 0 8 年7 月至2 0 1 0 年6 月共2 4 个时间点上的房价收入比。 图3 - 12 0 0 8 7 2 0 1 0 6 北京市房价收入比 f i g 3 1 2 0 0 8 7 - 2 0 1 0 6b e i j i n gh o u s ep r i c ei n c o m er a t i o ( 数据来源：北京统计网) 在两年共2 4 个月的时间内，有8 个月约三分之一的时间北京市房地产市场 的房价收入比都在3 - - 一6 之间，处于合理区间内。2 0 0 8 年下半年6 个月的时间里， 有3 个月的房价收入比超过了6 的最大值警戒线。而自2 0 0 9 年5 月至今，共1 3 个月的时间里，北京市房地产市场上的房价收入比都超过了6 ，并呈现出逐步递 增的发展态势，在2 0 1 0 年的3 月和4 月，竟然超过了1 0 。从房价的角度来讲， 北京房地产市场出现了房地产价格泡沫。这样的背景下，政府下决心，重拳打击 投机，在国十一条等一系列宏观调控政策的影响下，到2 0 1 0 年6 月，房价收入 比已经回落到了较为合理的水平。 2 、房地产投资占g d p 的比重 从供给角度与国民经济发展的协调性来判断泡沫的严重程度。国际上一般认 为比重低于5 为合理区间。但是考虑到我国经济的整体发展阶段和房地产市场 第3 章北京市房地产泡沫甄别的实证分析 的发展历史，此合理区间并不完全适用。 图3 - 21 9 9 0 2 0 0 8 年北京市g d p 和房地产开发投资额的曲线拟合 f i g 3 2 y e a r1 9 9 0 2 0 0 8b e i j i n gg d pa n dp r o p e r t yd e v e l o p m e n ti n v e s t m e n tc o s tc h i v ef i t t i n g ( 数据来源：北京统计网) 本文采集了1 9 9 0 年到2 0 0 8 年间，北京地区g d p 和房地产开发投资的数据， 并对其发展趋势进行了曲线拟合。其中，北京地区g d p 的拟合方程为：y = 4 7 9 7 e o 1 6 8 x ( v 为北京地区g d p ，x 为年份) ，r 2 = o 9 9 2 ，拟合精度良好；北京 市房地产开发投资额的拟