（工商管理专业论文）旅游综合体项目开发研究——以东部华侨城模式为例.pdf

山东大学硕士学位论文 摘要 改革开放三十多年，我国旅游业实现了由旅游资源大国向世界旅游大国的转 变。由于旅游业具有综合性强、关联度大的特点，党中央、国务院高度重视发展 旅游业，已把它列为国民经济的重要产业之一。在这种政策环境下，旅游行业投 资逐年升温，涌现出一批优秀的旅游投资运营企业，华侨城集团作为其中的佼佼 者，其快速发展的企业战略以及骄人的经营业绩已经成为业内旅游企业竞相学习 和模仿的对象，其对旅游综合体项目的探索和实践也给予中国旅游开发以启迪。 旅游综合体项目随着旅游投资的热潮，逐步受到各方关注，目前国内旅游综 合体的发展状况是实践多而理论总结少，在这种情况下，参考相关文献资料得出 旅游综合体是“基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综 合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为 核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区”，鉴于旅游综合体投资巨大， 其开发成功与否，对于投资商、景区、目的地、城市发展均有较大影响。因此， 从项目的市场定位、选址、规划设计、建设到后期的运营管理甚至未来的升级都 需要慎重对待。 本文以东部华侨城项目作为重点研究对象，从东部华侨城区位选择、建设时 序、功能分区、交通规划、产品打造、票价体系、市场营销多个方面探索旅游综 合体项目运作成功的要素，分析东部华侨城项目的建设背景，归纳东部华侨城模 式为生态引领型的旅游综合体，拥有开发理念原生化、项目规划情景化、产品体 系多元化、旅游方式复合化、文化创新集成化、旅游地产支撑化、政府支持保障 化的特点，总结出其成功运作的七点经验分别是：开发理念的先进性、规划设计 的科学性、主题文化的独特性、大资本运作的高效性、环保理念的前瞻性、运营 管理的优势性、景区建设的高科技性。同时在东部华侨城模式启发的基础上，归 纳分析旅游投资企业进行旅游综合体项目开发所应当关注的一些问题，如综合体 项目的打造应从四个方面着手即综合打造为指引、定位突破为先导、功能构架为 核心、操纵运营为支撑，旅游综合体项目开发中还应当关注相关利益团体的诉求 山东大学硕士学位论文 以及作为建设之根本的土地流转问题。 总之，通过对东部华侨城项目的详细分析，总结归纳出成功的旅游投资企业 在旅游综合体项目运作上的关键要素点。在分析案例的基础上总结吸取其有益经 验，探讨旅游综合体项目开发策略及某些需关注的问题，以期能对后续旅游投资 企业进行综合体项目开发提供有益的参考。 2 关键词：旅游综合体；东部华侨城；生态引领型；利益均衡； 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t s i n c er e f o r ma n do p e n i n gu pp o l i c yi m p l e m e n t e df o rm o r et h a n3 0y e a r s ，c h i n a s t o u r i s mi n d u s t r yh a sc h a n g e df r o mat o u r i s tr g s o u r c e s p o w e rt oac o s m o p o l i t a nt o u r i s t p o w e r a st o u r i s ti n d u s t r yi sh i g hc o m p r e h e n s i v ea n dh a sh i g ha s s o c i a t i o nd e g r e e ，c p c c e n t r a lc o m m i t t e ea n ds t a t ec o u n c i la t t a c h e sg r e a ti m p o r t a n c et ot h ed e v e l o p m e n to f t o u r i s ti n d u s t r ya n dh a sp l a c e di ta si m p o r t a n ti n d u s t r yi nn a t i o n a le c o n o m y i nt h i s p o l i c ye n v i r o n m e n t , i n v e s t m e n ti nt h et o u r i s mi n d u s t r yi sg r a d u a l l yw a r m i n g ，a n dm a n y o u t s t a n d i n gi n v e s t m e n ta n do p e r a t i n gc o m p a n i e si nt o u r i s mc o m ef o r w a r d a st h el e a d e r o ft h e m ，o c tg r o u pb e c o m e st h eo b j e c tt h a tt o u r i s mi n v e s t m e n tc o m p a n i e ss c r a m b l et o l e a r na n di m i t a t ef o rt h e r a p i dd e v e l o p m e n to fc o r p o r a t es t r a t e g ya n di m p r e s s i v e o p e r a t i n gp e r f o r m a n c e a l o n gw i t ht h eb o o mo ft o u r i s mi n v e s t m e n t , t o u r i s mc o m p l e x e sg r a d u a l l yp r o v o k e i n t e r e s to fa l lp a r t i e s t h ea c t u a l i t yo ft h ed e v e l o p m e n to fd o m e s t i ct o u r i s mc o m p l e x e s i sp r a c t i c em o r et h a nt h et h e o r e t i c a ls u m m a r y g e n e r a l l y , t h et o u r i s mc o m p l e xi s b a s e d o ht h et o u r i s mr e s o u r c e sa n dl a n d ，t of o r mw i mt h ec o m p r e h e n s i v el a n dd e v e l o p m e n t w h i c hi so r i e n t e db yt o u r i s ma n dl e i s u r e ，a n dw i t ht h e i n t e r a c t i v ed e v e l o p m e n to ft h e t h e m eh o t e lg r o u p ，i n t e g r a t e dl e i s u r e ，l e i s u r er e a l e s t a t e ，c o m m u n i t y a st h ec o r e f u n c t i o no fs t r u c t u r e ，a n dw i t ht h eh i g h e ro v e r a l ls e r v i c eq u a l i t yf o rt h et o u r i s ma n d l e i s u r ea r e a g i v e nt h e h u g ei n v e s t m e n to ft h et o u r i s mc o m p l e x ，i t ss u c c e s s f u l d e v e l o p m e n to rn o th a sag r e a ti m p a c tf o ri n v e s t o r s ，s c e n i ca r e a s ，d e s t i n a t i o n ，a n du r b a n d e v e l o p m e n t t h e r e f o r e ，t h em a r k e tp o s i t i o n i n go ft h ep r o j e c t , s i t es e l e c t i o n ，p l a n n i n g a n dd e s i g n , o p e r a t i o na n dm a n a g e m e n t , a n d u p g r a d i n gm u s tb ec a u t i o u s l yt r e a t e d i nt h i sp a p e r , o c te a s tp r o j e c ti st h ek e y o b j e c to fs t u d y w ee x p l o r et h ee l e m e n t s o ft h es u c c e s so ft h eo p e r a t i o no ft h et o u r i s mc o m p l e xp r o j e c tf r o mm a n ya s p e c t s ，s u c h a sl o c a t i o nc h o i c e ，t h ec o n s t r u c t i o ns e q u e n c e ，f u n c t i o nz o n i n g ，t r a n s p o r t a t i o np l a n n i n g ， p r o d u c tb u i l d i n g ，t h ep r i c es y s t e ma n dm a r k e t i n g b ya n a l y s i so fc o n s t r u c t i o n b a c k g r o u n do fo c t e a s tp r o j e c ta n di n d u c t i v et h em o d eo fo c t e a s ti st h ee c o l o g i c a l o r i e n t e dt o u r i s tc o m p l e x ，i t s c h a r a c t e r i s t i c s i s ，o r i g i n a ld e v e l o p m e n tc o n c e p t i o n , s c e n a r i o s p r o j e c tp l a n n i n g ，d i v e r s i f i c a t i o no fp r o d u c t s ，c o m p o s i t et o u r i s m ，c u l t u r ew i t h i n n o v a t i o ni n t e g r a t i o n ，t o u r i s m r e a le s t a t e ss u p p o r t , a n ds u p p o r tf r o mt h eg o v e r n m e n t w es u n lu pas e v e n - p o i n te x p e r i e n c eo fi t ss u c c e s s f u lo p e r a t i o n ：a d v a n c e dd e v e l o p m e n t 山东大学硕士学位论文 c o n c e p t ，s c i e n t i f i cp l a n n i n gd e s i g n ，e y e c a t c h i n g c u l t u r a le l e m e n t s ，t h ee f f i c i e n tc a p i t a l o p e r a t i o n ，p r e c o c i o u s i d e ao fe n v i r o n m e n t a lp r o t e c t i o n ，f i r s t - c l a s so p e r a t i o na n d m a n a g e m e n ta n dd i g i t a ls c e n i ca r e a sb u i l d i n g a tt h es a m et i m e ，o nt h eb a s i so ft h e e l i c i t a t i o nb yt h eo c te a s tm o d e l ，w ei n d u c t i v ea n da n a l y s i ss o m ep r o b l e m ss h o u l db e f o c u s e do ni ni n v e s t m e n ti nt h et o u r i s mc o m p l e xp r o j e e l sf o rt o u r i s me n t e r p r i s e s ，f o r e x a m p l e ，c o m p l e xp r o j o c ts h o u l db eb u i l tf r o mt h ef o u ra s p e c t s ：i n t e g r a t e db u i l d i n ga sa t a r g e t ，b r e a k t h r o u g hi n l o c a t i o nf o rt h ep i l o t , f u n c t i o n a la r c h i t e c t u r ef o r t h ec o r e ， m a n i p u l a t i o na n do p e r a t i o n s 嬲t h es u p p o r t i na d d i t i o n ，t h ed e m a n d so ft h er e l e v a n t i n t e r e s tg r o u p sa n dl a n dt r a n s f e ri s s u e s ，a st h ef o u n d a t i o no ft h ec o n s t r u c t i o n ，s h o u l d a l s ob ec o n c e r n e da b o u t i naw o r d ，b yad e t a i l e da n a l y s i so fo c te a s tp r o j e c t ，w es u m m a r i z et h ek e y e l e m e n t so ft h es u c c e s s f u lo p e r a t i o ni nt h et o u r i s mc o m p l e xp r o j e c tf o r 恤t o u r i s m i n v e s t m e n tc o m p a n i e s i nt h i sp a p e r , t h ee x p e r i e n c ei ss u m m e da n dd r e wf r o mo nt h e b a s i so ft h ea n a l y s i so ft h ec a s e ，a n dd e v e l o p m e n ts t r a t e g ya n ds o m er e l e v a n tp r o b l e m s i nt o u r i s mc o m p l e xp r o j e c t sa r ee x p l o r e d ，w h i c hm a yp r o v i d ea u s e f u lr e f e r e n c ef o rt h e f o l l o w - u pi n v e s t m e n ti nt o u r i s mc o m p l e xp r o j e c t sf o r t l l et o u r i s me n t e r p r i s e s 4 k e yw o r d s ：t o u r i s mc o m p l e x ，o c te a s t ，e c o l o g i c a lo r i e n t e d ，i n t e r e s t sb a l a n c e 山东大学硕士学位论文 i v c o n t e n t s a b s t r a c t 1 a b s t r a c t 3 1p r e f a c e 5 1 1s t u d yb a c k g r o u n d 5 1 2s t u d yp u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c e 6 1 3s t u d yi d e a sa n dm e t h o d s 6 1 4p a p e rs 缸u d u r e 6 2r e l a t e ds t u d yo f t h et o u r i s mc o m p l e x 8 2 1s t a t u so fc o n s t r u c t i o na n ds t u d yo nt h et o u r i s mc o m p l e x 8 2 1 1o r i g i no f t h et o u r i s mc o m p l e x 8 2 1 2s t a t u so f c o n s t r u c t i o no nt h et o u r i s mc o m p l e x 9 2 1 3s t a t u so f r e s e a r c ho nt h et o u r i s mc o m p l e x 1 0 2 2c o n c e p to f t h et o u r i s mc o m p l e x 1 3 2 2 1d e f i n i t i o no f t h et o u r i s mc o m p l e x 1 3 2 2 2c h a r a c t e r i s t i co f t h et o u r i s mc o m p l e x 1 3 2 2 3f u n c t i o no f t h et o u r i s mc o m p l e x 1 4 2 2 4c l a s s i f i c a t i o no f t h et o u r i s mc o m p l e x 1 5 2 3b a s i so f t h er e l e v a n tt h e o r y 一1 6 2 3 1i n d u s t r ya g g l o m e r a t i o nt h e o r y 1 6 2 3 2c l u s t e re c o n o m i ct h e o r y 1 7 2 3 3e c o n o m i e so f s c o p et h e o r y 1 7 2 4t o u r i s mc o m p l e xc o n c e p ti d e n t i f i c a t i o n 1g 2 4 1r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt o u r i s mc o m p l e xa n dt o 耐s mi n d u s t r yc l u s t e r 18 2 4 2r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt o u r i s mc o m p l e xa n dt o u r i s mr e a le s t a t e 18 2 4 3r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt o u r i s mc o m p l e xa n dt o u r i s ma r e a 1 9 3o c te a s tb r i e f i n g 2 0 3 1o c te a s to v e r v i e w 2 0 3 1 1l o c a t i o na n a l y s i so f o c te a s t 2 0 3 1 2 d e v e l o p m e n tt i m i n go fo c t e a s t 一2 0 3 1 3r e g i o n a lt r a n s p o r t a t i o np l a n n i n g 2 2 山东大学硕士学位论文 3 1 4s u m m a r y 2 3 3 2o c te a s tp a r t i t i o n si n t r o d u c t i o n 2 4 3 2 1t e as t r e a mv a l l e y 2 5 3 2 2k n i g h tv a l l e y 2 6 3 2 3s e ao f c l o u d sv a l l e y 2 7 3 2 4t h e m eh o t e lg r o u p 2 7 3 2 5t i a n l um a n s i o n 2 9 3 2 6t h e m ep e r f o r m i n ga r t sp r o g r a m s 3 0 3 2 7s u m m a r y 3 0 3 3o p e r a t i n gc o n d i t i o n so fo c te a s t 31 3 3 1 p r i c es y s t e mo f o c te a s t 3 1 3 3 2 m a r k e t i n gs t r a t e g yo f o c t e a s t 3 2 3 3 3v i s i t o rr e c e p t i o na n dm c o m eo f o c te a s t 3 3 3 3 4s u m m a r y 3 5 4 m o d ea n a l y s i so fo c te a s t 3 7 4 1c a u s e so f t h eg e n e r a t i o no f o c te a s t 3 7 4 1 1n e wd e m a n d so f p r o d u c ta 尚t e c t i 玳o f o c tg r o u p 3 7 4 1 2u p g r a d i n go f t h et o u r i s ma n dl e i s u r e d e m a n d 3 8 4 1 3r e t u r no f t h ee c o t o u r i s m 3 9 4 1 4t h eg o v e r n m e n t ss u p p o r to nt o u r i s mi n d u s t r y 4 0 4 2s p e c i f i cm o d e a n a l y s i so fo c t e a s t 4 0 4 2 1t h e e x i s t i n gt o u r i s tc o m p l e x sm o d e i n t r o d u c t i o n 4 0 4 2 2o c te a s t sm o d e 4 1 4 2 3t h ec h a r a c t e r i s t i ca n a l y s i so f o c te a s t sm o d e 4 1 4 3 r e f e r e n t i a lp o s s i b i l i t yo f o c te a s tm o d e 4 4 4 3 1a d v a n c e dd e v e l o p m e n tc o n c e p t s 4 4 4 3 2s c i e n t i f i cp l a n n i n ga n dd e s i g n 4 4 4 3 3e y e c a t c h i n gc u l t u r a le l e m e n t s 4 5 4 3 4e f f i c i e n to p e r a t i o no f c a p i t a l 4 5 4 3 5a d v a n c ec o n c e p to fe n v i r o n m e n t a lp r o t e c t i o n 4 6 4 3 6f i r s t - c l a s so p e r a t i o n sa n dm a n a g e m e m 4 7 4 3 7b u i l d i n gd i g i t a ls c e n i ca r e a s 4 8 v 山东大学硕士学位论文 v i 5 e n l i g h t e n m e n to fo c t e a s tm o d eo f t h et o u r i s mc o m p l e x 4 9 5 1h o wt ob u i l dat o u r i s mc o m p l e xf o rt o u r i s me n t e r p r i s e s 一4 9 5 1 1i n t e g r a t e db u i l d i n ga sat a r g e 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一6 0 6 4 s t u d yo u t l o o ko f t h ep a p e r 6 0 r e f c r e n c e s 6 2 a c k n o w l e d g e m e n t s 6 6 山东大学硕士学位论文 1 1 研究背景 1 绪论 改革开放三十多年，我国旅游业实现了由旅游资源大国向世界旅游大国的转 变。据世界旅游组织预测，到2 0 1 5 年，中国将成为全球第一大入境旅游接待国和 第四大出境旅游客源国。同时由于旅游业具有综合性强、关联度高的特点，党中 央、国务院高度重视发展旅游业，己把它列为国民经济的重要产业加以发展。在 这种政策环境下，旅游行业投资逐年升温，涌现出一批优秀的旅游投资运营企业。 华侨城集团作为其中的领军者，长期致力于发展有中国特色的旅游文化产业， 打造出“旅游+ 文化+ 地产+ 生态的中国第一“旅游城”。2 0 年来华侨城集团总资 产由不足1 亿元增长到4 0 0 多亿元。2 0 0 8 年进入世界主题公园运营公司前8 强。 步入新世纪华侨城集团在全国迅速进行战略布局，已建或在建项目有北京华侨城、 深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、 深圳欢乐海岸、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨 城等多个大型综合项目，其快速发展的企业战略及骄人的经营业绩成为业内旅游 投资企业竟相学习和模仿的对象。 2 0 0 7 年华侨城集团投资3 5 亿元打造的占地9 平方公里的东部华侨城项目开 业，截至2 0 11 年底该项目已接待游客超过1 2 0 0 万人次，创造了突出的社会效益、 经济效益和生态效益，特别是其独创的生态引领型旅游加地产模式，给业内进行 旅游综合体项目开发以深刻启迪。 目前旅游综合体项目开发被各地寄予厚望，在部分城市和旅游景区周边正在 积极开建，应该说旅游综合体的蓬勃发展是顺应时代发展的产物。因为长期以来， 大部分旅游项目开发规模小、档次低、重复建设、缺乏规划，而旅游综合体项目 的诞生，契合了政府改善投资环境、提升城市形象、发展旅游业的需要，更加符 合旅游消费不断生升级后，旅游供给必须随之升级和创新的需要，正是基于以上 种种主观及客观原因，旅游综合体项目发展格外迅速，相关地市已提出要将发展 旅游综合体项目作为未来旅游业的重点，但对旅游企业来说，综合体项目涉及景 区、商业、地产、酒店等多种不同业态，严格考验企业的综合运营能力、资金调 山东大学硕士学位论文 配能力、资源协调能力等各个方面，旅游企业在这一过程中必须要不断摸索、学 习和创新。 1 2 研究目的及意义 旅游综合体是“基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土 地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社 区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区”，鉴于旅游综合体投资 巨大，其开发成功与否，无论对投资者、景区、目的地，还是城市发展来说都具 有较大影响。因此，从项目的市场定位、选址、规划设计、融资、建设到后期的 运营管理甚至升级都需要慎重对待。 本文以东部华侨城项目作为重点研究对象，从东部华侨城区位选择、建设时 序、功能分区、交通规划、产品打造、票价体系、市场营销多个方面探索旅游综 合体项目运作成功的要素，分析东部华侨城项目的建设动因，归纳东部华侨城模 式，总结其可借鉴的经验，进而延伸探讨旅游投资企业建设旅游综合体项目中所 应当关注的一些问题，如综合体项目的打造、开发中支持体系的选择、相关利益 团体的诉求、土地流转等问题。总之在分析案例的基础上总结吸取其有益经验， 探讨旅游综合体项目开发策略及某些需关注的问题，以期对后续旅游投资企业提 供有益参考。 1 3 研究思路及方法 论文从国内旅游市场发展状况入手，探索旅游综合体项目的标杆东部华 侨城，首先从理论层面介绍旅游综合体概念的由来、研究状况、定义、特征、理 论基础等，之后重点分析东部华侨城的区位选择、建设时序、功能分区、交通规 划、产品打造、票价体系、市场营销、经营状况，归纳东部华侨城模式，分析其 可借鉴经验，在理论基础与实证分析的启发中，深入探讨旅游企业进行旅游综合 体项目开发时的操作策略、规划选择、利益平衡、土地流转等。 论文的研究方法为：案例分析法、文献查阅法、社会调查法相结合。 1 4 论文的结构 6 山东大学硕士学位论文 论文分为六章： 第一章为绪论。介绍了论文的研究背景、研究目的和研究意义以及论文的研 究思路、方法和论文的结构； 第二章为相关研究综述。详细介绍了旅游综合体的由来、目前国外旅游综合 体项目建设以及理论研究状况、归纳旅游综合体概念、特征、作用等，并将旅游 综合体与几个类似的概念进行辨识； 第三章是东部华侨城情况介绍。介绍了东部华侨城项目的区位选择、建设时 序、功能分区、交通规划、产品打造、票价体系、市场营销、经营状况等： 第四章是东部华侨城模式分析。介绍了华侨城集团投资建设东部华侨城的背 景，主要包括华侨城产品结构的诉求、游客休闲需求的升级以及生态旅游概念的 回归；另外分析了东部华侨城模式，包含七个特点即：开发理念原生化、项目规 划情景化、产品体系多元化、旅游方式复合化、文化创新集成化、旅游地产支撑 化、政府支持保障化，同时在此基础上总结其可借鉴的方面，主要体现在开发理 念的先进性、规划设计的科学性、主题文化的独特性、大资本运作的高效性、环 保理念的前瞻性、运营管理的优势性、景区建设的高科技性等七个方面。 第五章是介绍旅游综合体项目之东部华侨城模式带来的启示。分析了旅游企 业如何打造旅游综合体、如何进行旅游综合体项目定位、如何进行核心功能的打 造、如何选择有效的支持体系、如何平衡运作中相关方利益以及必须关注项目土 地获取过程中的土地流转问题。 第六章为结论与展望。 山东大学硕士学位论文 2 旅游综合体相关研究综述 2 1 旅游综合体的建设与研究状况 2 1 1 旅游综合体的由来 通过查看国内、国外相关文献可知，旅游综合体的概念起源于城市综合体， 而城市综合体的概念来自于建筑综合体。建筑综合体是指由多个使用功能不同的 空间组合而成的一种综合建筑，与传统功能单一的建筑物相比较，建筑综合体是 在建筑体内将城市活动涉及的办公、住宿、餐饮、商业等多种功能进行有机融合， 形成的一个分工合理又联系紧密的多功能大型综合建筑单体。而城市综合体是指 都市中融合了商业、住宿、办公、娱乐等多种复合功能的街区群体，是城市发展 与城市功能高度聚集的产物。 城市功能的多重复合最早可上溯到古罗马时期，城市中心区域的建筑组群中 往往聚集了商铺、浴场、广场、庙堂等功能众多的建筑。城市综合体的最早雏形 是古希腊城市中心的阿索斯广场，而现代社会可查到的最早的城市综合体是法国 巴黎的拉德芳斯，于上世纪五十年代开始建设开发，目前这一区域高楼林立，成 为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表 性的城市综合体，世界上其他知名的城市综合体项目还有：美国纽约“洛克菲勒 中心”城市综合体、日本东京“六本木 城市综合体、香港太古广场城市综合体。 随着城市综合体项目的发展，发现无论是基于哪种原因形成的综合体，其功能 都具有某种倾向性，例如近年来各地兴建的“大学城”、“体育城”分别是侧重教育 和体育功能的城市综合体，不仅如此还有某些侧重金融功能的金融综合体，侧重餐 饮功能的餐饮综合体，以此类推，将旅游休闲活动作为核心吸引物并复合酒店、商 业、景区等旅游服务功能的多元空间复合产物即形成以旅游功能为主导的综合体。 旅游综合体的出现是观光旅游发展到休闲度假旅游阶段的必然产物。随着游 客的需求从观光转向休闲度假，原来串联各个景点走马灯似的旅游观光正变化成 在某一区域内停留下来呆上一段时问的休闲度假旅游。与观光相适应的“旅游吸 引物+ 酒店”形态的产品，不再能满足游客的需求。所以传统的旅游度假地、旅游 8 山东大学硕士学位论文 景区都在努力将餐饮、住宿、购物、运动、娱乐等多种功能集聚到一起，让原先 功能单一的观光景区变成带给游人丰富体验的旅游综合体。 旅游综合的体出现的另一个原因是国内房地产调控愈加严格，不少地产商纷 纷转向旅游地产开发，扎堆主题公园建设，借开发主题公园的名义圈地进行房地 产开发，随着国家发改委2 0 1 1 年8 月1 6 日下发通知叫停各地对主题公园建设审 批，不少企业( 既包含本专注于主题公园开发的旅游企业也包含假旅游之名行地 产之实的地产企业) 只得选择投资金额更大、建设难度更高、涉及产业板块更加 复杂但不受政策限制、易受到当地政府欢迎的旅游综合体项目。 综合以上两方面原因、近年来我国也出现了融旅游、地产、娱乐、商业、文 化为一体的大型旅游综合体项目。 2 1 2 旅游综合体的建设现状 目前国内、外已经建成的知名旅游综合体项目有日本的豪斯登堡、杭州的西 溪湿地、深圳的东部华侨城等。 豪斯登堡是以中世纪欧洲为背景建造的，再现1 7 世纪荷兰街道风情的大型旅 游综合体，1 9 9 2 年开业，位于日本九州长崎县占地1 5 2 公顷，项目总投资金额2 5 0 0 亿日元，开业当年接待游客4 0 0 万人次，全园分为花卉区、娱乐美食区、博物馆区、 城市区、海港区和森林区六个区。豪斯登堡2 0 0 3 年后由日本银行与地