（技术经济及管理专业论文）基于房地产开发商的演化博弈研究.pdf

摘要 论文题目：基于房地产开发商的演化博弈研究 学科专业：技术经济及管理 研究生：刘利华 指导老师：吴艳霞教授 摘要 目前房地产业保持快速的发展，与房地产业相关的产业多达8 0 余个，房地产经济波 动对宏观经济的影响越来越重要，房地产市场的各参与者之间因利益而进行的博弈是重点 之一。演化博弈论由于其对博弈主体理性要求的降低( 即有限理性) ，并且在重复博弈中， 引入模仿和学习等动态过程，使得博弈过程更接近现实。本文将其引入到房地产市场的研 究，以期为房地产开发商的进一步完善战略决策行为提供理论参考，进而推动我国房地产 市场健康、快速的发展。 首先分析了房地产开发商在房地产市场中核心地位的确立，站在房地产开发商的角 度，将演化博弈理论引入房地产市场的研究，主要研究房地产开发商与其他房地产开发商 以及房地产开发商与它所面临的参与者之间的演化博弈分析。在房地产开发商与其他房地 产开发商之间的演化博弈分析时，在b e r t r a n d 和c o u r n o t 模型下，房地产开发商存在惟一 的b e r t r a n d 均衡点和c o u r n o t 均衡点。根据m a l t h u s i a n 方程采用演化博弈的方法分析可知， 房地产开发商在产品差异化策略的实施过程中的演化稳定策略是产量策略。在房地产开发 商与其他参与者之间的演化博弈分析时，本文重点研究了房地产开发商与消费者、金融机 构和地方政府之间的演化博弈分析。通过分析画出了房地产开发商与各参与主体演化稳定 策略形成的动态系统相图，得出他们的演化稳定策略与初始条件有关，通过改变初始条件 突变群体的收益的变化来改变达到演化策略的稳定性，从而达到演化稳定策略。 其次，运用演化博弈论分析目前备受关注的上海市房地产价格是否下降的问题，这取 决于上海市房地产市场所处的状态、当前房地产的价格、房地产开发商的建筑成本、上海 市房地产的行业毛利润率和全国房地产行业的毛利润率、政府政策的实施效用以及消费者 预期等初始条件，通过2 0 0 6 年的数据分析得出不会降价的演化稳定策略。 最后总结全文，针对上海市房地产市场的现状提出一些房地产市场的建议以及本文的 不足和进一步研究的方向。 关键字：演化稳定策略；房地产开发商；复制动态；演化博弈： 本文得到陕西省教育厅软科学基金资助项目“陕西房地产市场中泡沫测度及泡沫风险防范研究”( 项目 编码：2 0 0 6 k r l 0 3 ) 的支持。 1 西安理工大学硕士学位论文 t i t l e ：r e s e a r c ho ne v o l u t i o n a r yg a m eb a s e do nr e a l e s t a t ed e v e l o p e r s m a j o r ：t e c h n o l o g i c a le c o n o m y m a n a g e m e n t n a m e ：l i h u al i u s i g n a t u r e ： s u p e r v i s o r ：p r o f y a n x i aw u a b s t r a c t s i g n a t u r e ：i 幺基i 垒业l c u r r e n t l yt h er e a le s t a t ei n d u s t r yt om a i n t a i nr a p i dd e v e l o p m e n t ，t h e r ea r em o r et h a n8 0 r e a le s t a t e - r e l a t e di n d u s t r i e s i tb e c o m e s m o r ea n dm o r ei m p o r t a n t ，m a c r o e c o n o m i ci si m p a c t e d e c o n o m i cf l u c t u a t i o n so ft h er e a le s t a t e t h eg a m ei ss t i l lt h ek e yt ot h er e a le s t a t em a r k e t s p a r t i c i p a n t sb e c a u s eo fi n t e r e s t s e v o l u t i o n a r yg a m et h e o r yh a sl e s st h a nc l a s s i c a lg a m e t h e o r yr e q u e s t e di nt h er a t i o n a la s p e c t so fg a m ep a r t i c i p a n t s i ti n t r o d u c e sd y n a m i cp r o c e s so f i m i t a t i o na n dl e a r n i n gi nr e p e a t i n gg a m e ，a n dm a k e sg a m ep r o c e s sc l o s e rt or e a l i t y f o rr e a l e s t a t ed e v e l o p e r st of u r t h e ri m p r o v es t r a t e g i cd e c i s i o n m a k i n gb e h a v i o rp r o v i d i n gat h e o r e t i c a l r e f e r e n c e ，t h i sa r t i c l ew i l li n t r o d u c ee v o l u t i o n a r yg a m et h e o r yt ot h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t e m a r k e t sr e s e a r c h i n g ，a n df u r t h e rp r o m o t e st h eh e a l t h ya n dr a p i dd e v e l o p m e n t t h ep a p e rf i r s t l ya n a l y s e st h a tr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa r ci nt h eh e a r to ft h er e a le s t a t e m a r k e t f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，t h ep a p e ri n t r o d u c e se v o l u t i o n a r yg a m e t h e o r yt ot h ep r o c e s so ft h er e a le s t a t em a r k e t sr e s e a r c h i n g t h ep a p e rm a j o rs t u d i e st h a t e v o l u t i o n a r yg a m ea n a l y s i sb e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dt h eo t h e r s ，a n db e t w e e nr e a l e s t a t ed e v e l o p e r sa n di tf a c e st h ep a r t i c i p a n t s w h e nt h et h e s i sa n a l y s e sr e a le s t a t ed e v e l o p e r s a n do t h e r sb ye v o l u t i o n a r yg a m et h e o r y sm e a n s ，r e a le s t a t ed e v e l o p e r sr e a c ha u n i q u eb a l a n c e p o i n to fb e r t r a n da n dc o u m o ti nt h eb e r t r a n da n dt h ec o u m o tm o d e la c c o r d i n gm a l t h u s i a n e q u a t i o n i ti sk n o w nt h a tr e a le s t a t ed e v e l o p e r sr e a c hab a l a n c ep o i n to fy i e l ds t r a t e g yi nt h e p r o d u c td i f f e r e n t i a t i o ns t r a t e g yi m p l e m e n t a t i o np r o c e s sb ye v o l u t i o n a r yg a m et h e o r y sm e a n s w h e nt h et h e s i sa n a l y s e sr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n di tf a c e st h ep a r t i c i p a n t sb yg a m e t h e o r yo f e v o l u t i o n a r ym e a n s ，t h i sp a p e rf o c u s e so nt h ee v o l u t i o n a r yo ft h eg a m eb e t w e e nr e a le s t a t e d e v e l o p e r sa n dc o n s u m e r s ，b e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n d b e t w e e nr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dl o c a lg o v e r n m e n t s t h i sp a p e rd r a w sp h a s ed i a g r a mo ft h e d y n a m i cs y s t e ma b o u te v o l u t i o n a r ys t a b l es t r a t e g yo fr e a le s t a t ed e v e l o p e r sa n dt h eo t h e r s p a r t i c i p a t i o n , t h e nd r a w sac o n c l u s i o nt h a tt h e i re v o l u t i o n a r ys t a b l es t r a t e g yi sr e l a t e dt ot h e i n i t i a lc o n d i t i o n s ，b yc h a n g i n gt h ei n i t i a lc o n d i t i o n sc h a n g e sm u t a t i o ng r o u p sr e c e i p t s ，t h e n c h a n g e st h es t a b i l i t yo fe v o l u t i o n a r ys t r a t e g y a b s t r a c t s e c o n d l y ，t h i sp a p e ra n a l y s i st h ep r o b l e m o fw h e t h e r d e c l i n i n ga b o u tr e a le s t a t ep r i c e si n s h a n g h a ib y m e a n so f e v o l u t i o n a r yg a m et h e o r y , i t i sd e c i d e di n i t i a l c o n d i t i o n s ，f o r e x a m p l e ：t h es t a t ew h e r et h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ep r i c eo fr e a le s t a t e ，t h ec o n s t r u c t i o nc o s to f r e a le s t a t e d e v e l o p e r s ，g r o s sm a r g i n t r a d e s o f s h a n g h a ia n dt h ew h o l ec o u n t r y , t h e i m p l e m e n t a t i o no fg o v e r n m e n tp o l i c i e sa n dc o n s u m e r s e x p e c t a t i o n si ns h a n g h a i t h i sp a p e r d r a w se v o l u t i o n a r ys t a b l es t r a t e g yt h a tr e a le s t a t ep r i c e sw i l ln o tf a l li ns h a n g h a ib ya n a l y z i n g 2 0 0 6d a t a f i n a l l yc o n c l u d i n gt h i sp a p e r , t h ea u t h o rp u t sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n so fr e a le s t a t e m a r k e tf o rt h es t a t u so ft h er e a le s t a t em a r k e ti ns h a n g h a i ，a n ds u m m a r i e st h ei n a d e q u a c i e s ， p r o p o s e sf u r t h e rr e s e a r c hd i r e c t i o n s k e yw o r d s ：e v o l u t i o n a r ys t a b l es t r a t e g y ；r e a l e s t a t ed e v e l o p e r s ；d y n a m i cr e p l i c a t i o n ； e v o l u t i o n a r yg a m e t h i sp a p e ri ss u s t a i n e db y “t h es t u d yo fr e a le s t a t eb u b b l ec a u s e s ，m e a s u r e m e n ta n d p r e c a u t i o ni ns h a n n x i ”( 2 0 0 k r l 0 3 ) 3 独创性声：明 秉承祖国优良道德传统和学校的严谨学风郑重申明：i 本人所呈交的学位论文是我 。 个人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。j 与我一同工作的同志对本文所研究的工 作和成果的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并已致谢0 、 ，- 本论文及其相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任 尊事譬孝签聋! 拿卓峰o j 甲子等，羔月抛日 学位论文使用授权声明 本人盘：l 赶l 堡一在导师的指导下创作完成毕业论支：本人已通过论文的答辩， 并已经在西安理工大学申请博士硕士学位。i 本人作为学位论文著作权拥有者，同意 授权西安理工大学拥有学位论文的部分使用权，即- 1 ) 已获学位的研究生按学校规定 提交印刷版和电子版学位论文，学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存研究生 上交的学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索；2 ) 为 教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文作为资料在图书馆、一 资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 本入学位论文全部或部分内容的公布! ：包括刊登) 授权西安理工大学研究生部办 理。 f ( s ，h ) 对所有的u p 成立。 由演化稳定策略的定义“们可知演化稳定策略有如下性质：性质1 、如果策略s 是演 化稳定策略，那么对任何s s 都有f ( s ，s ) f ( s ，s ) 。性质2 、如果策略s 是演化稳定 策略且对任何s 满足f ( s ，s ) = f ( s ，s ) ，那么必有f ( s ，s7 ) f ( s ，s ) 。性质3 、如果策 略s s 满足( 1 ) 对任何s s 且s s 有f ( s ，s ) f ( s ，s ) ；( 2 ) f ( s ，s ) = f ( s ，s ) 隐 含了f ( s ，s ) f ( s ，s ) ，那么策略s 是演化稳定策略。 e s s 并没有建构明显的动态关系，但生物学由此引入了现在使用的非常广泛的“复制 动态 ( r e p l i c a t o rd y n a m i c s ) 的概念，即 矗e 二 = 瓯【g ( k ，s ) - g ( s ，s ) 】，k = l ，2 ，3 ，k 口f 其中k 代表不同的策略。 复制动态“实际上就是特定策略在一个种群中被采用的频度的动态微分方程。研究 表明，e s s 总是一个纯策略复制动态的渐进稳定点，但反过来却并不成立。e s s 是在研究 生态现象时提出来的，每一个种群的行为都程式化为一个策略，所以在一个生态环境中所 有种群可以看做是一个大群体，群体中个体之间进行博弈。考虑k 个相互博弈的种群， 每个种群k ( k = l ，, - - - , k ) 有n 个策略。种群k 对应的n 维向量集为s k = x = ( z ，石：，x n ) l 量 1 0 ，毛+ z ：+ + z 。= 1 ) 。具有该形式的任一向量r k 表示种群k 的任一个体的混合策 略，而具有该形式的向量s k 表示种群k 中采用每种策略的个体在该种群中所占的比例。 演化博弈论用每个种群中个体的适应度作为支付来描述博弈策略，个体的适应度是个体策 略和当前状态的函数。适应度函数可以记成f ( r , s ) = ( f l ( r l ，s ) ，f 2 ( 1 2 ，s ) ，f k ( s ) ) 。假设该 函数是第1 个变量r e s i 【的线性函数，并且对于第2 个变量s s 是连续可导的。 演化博弈的基本模型“2 1 是描述状态s 如何随时间演化的一个动态结构。对连续时间 情形，状态对时间的导数定义为s = ( s l ，s2 ，s k ) 。其中，s x = ( 5 7 ，s ：， s ：) = ( 砖d t ，d s ：d t ，d s ：d t ) 。因此，可用某个函数s = f ( s ) 表示。给定初始条件s ( o ) s ，微分方程系统s = f ( s ) 的解对应的曲线描绘了所有种群的演化过程。若根据稳定性分 析知该系统的某个解是稳定的，则该解就对应于e s s 。 西安理工大学硕士学位论文 2 3 演化博弈论与经典博弈论的比较 动态概念在演化博弈理论与经典博弈理论中都占有相当重要的地位，但却存在着根本 的区别 。首先，经典博弈的动态是以参与人行动所传递的信息为依据，重点研究参与 人在预期信息下的决策结果。而演化博弈论认为，系统达到均衡并不是瞬间可以完成的， 需要一个复杂的渐进过程。均衡结果依赖于达到均衡的路径，分析系统达到均衡的过程是 理论的核心之所在。其次，经典博弈理论从理性人出发，认为参与人都是行为最优化者， 有什么样的条件就会得出什么样的结果，结果与条件是一一对应的，并且系统会在均衡之 间跳跃式地发展。这样也就不需要也不必要对均衡过程进行分析，所谓的动态过程即是指 其信息传递参与人对信息的反应过程。对应地，演化博弈理论从有限理性的参与人群体出 发，认为参与人并不是行为最优化者。演化动态把参与人行为演化过程看作一个时间演化 系统，重点研究参与人行为的调整过程。因此经典博弈理论与演化博弈论的动态概念是不 同的。具体地说，有以下区别： a 理论基础不同 经典博弈理论的动态概念建立在古典经济学理性人假定的基础上，通过引入参与人的 互动行为而提出的一个新理论。但是演化博弈论的参与认识群体的概念，博弈论是个体的 概念。另外经典博弈理论认为，理性人能够对环境的任何变化作出迅速、准确的反应，只 要拥有决策所需的信息，经济系统就会迅速达到均衡。经典博弈理论所谓的动态是建立在 参与人行动次序基础之上，认为后行动者可以通过观察先行动者的行动来获得有关后者的 偏好、支付函数等方面的信息来修正自己的信念，并由此来选择自己的最优行动；先行动 者也会预期到自己的行动会暴露自己偏好、支付等方面的信息，因而他会在此预期下来最 优化自己的决策。显然，经典博弈所谓的动态也就是考察理性人对信息传递的处理，这是 该动态理论的研究重点之所在。而演化博弈理论是建立在有限理性参与人假定的基础之 上，认为现实中参与人并不能免费获得决策所需要的信息，也不具有无限的信息处理能力， 所以参与人并不满足理性要求。参与人的决策并不是最优化计算的结果，最优化只是影响 决策的一个因素，参与人所处的社会环境对其决策会产生非常重大的影响。现实中参与人 需要经过非常复杂的模仿、试验、学习及创新等过程来作出决策。因此，经济系统达到均 衡是需要很长时间的，对此过程的研究即研究系统达到均衡的路径也就成为该理论的研究 重点。演化博弈论摒弃了完全理性的假设，以达尔文生物进化论和拉马克的遗传基因理论 为思想基础，从系统论出发，把群体行为的调整过程看作为一个动态系统，在其中每个个 体的行为及其与群体之间的关系得到了单独的刻画，可以把从个人行为到群体行为的形成 机制以及其中涉及到的各种因素都纳入到演化博弈模型中去，构成一个具微观基础的宏观 模型，因此能够更真实地反映行为主体的多样性和复杂性，并且可以为宏观调控群体行为 提供理论依据。因此，演化博弈论提供的经济现象的解释比博弈论更深刻、更贴近实际、 更有说服力。 b 对动态的理解不同 1 4 第二章理论基础 与古典经济学理论一样，经典博弈理论“钉来源于经典牛顿线性力学，认为时间是可 逆的，即无论在什么时候，只要给定相同的条件就会得出相同的结果。因为理性参与人具 有无限的计算能力，在给定信息下，能够迅速地计算出最优决策，这种最优化结果只与外 界的条件有关而与时间是无关的。因此，经济系统常常处于均衡状态，系统能够迅速地从 一个均衡走向另一个均衡，根本不需要对系统达到均衡的过程进行分析。经典博弈理论通 过对不同均衡的比较来达到发现经济运行规律的目的，进而预测并指导参与人行动。该理 论所说的动态也就是参与人信念调整的最优反应动态，根本不需要把时间纳入到其模型之 中，最多在参与人的策略互动过程中加入折现因子来考察参与人的最优反应。相反，演化 博弈理论则是来源于生物进化论，认为有限理性的参与人并不能对环境变化作出迅速、准 确的反应，而是通过试验、模仿及学习等方式而选择决策，其决策受其所处环境的影响。 系统达到均衡并不能通过行为主体一次性决策来完成，而需要一个复杂的渐进过程。演化 博弈理论重点强调系统达到均衡的渐进过程，认为系统一旦达到某一个均衡就可能被“锁 定或稳定”于该均衡状态，除非来自于外部强大的冲击才能使系统离开原来的均衡。这种 认为均衡是受达到均衡路径制约的观点与诺思的路径依赖及混沌经济学的分析方法具有 某种程度的相似之处。 c 动态均衡概念不同 经典博弈理论的基本均衡概念纳什均衡主要针对完全信息静态博弈而提出来的，在动 态博弈中就显示出其局限性了。这个定义只考虑到其他参与人决策对自己的影响而没有考 虑自己的决策对其他人的影响。现实中参与人的行动有先后顺序，后行动者自然会根据先 行动者的选择所传递的信息来调整自己的选择；先行动者自然也会理性地意识到自己的行 动会传递自己支付相关的信息( 不完全信息时) 。泽尔腾把这种信息的传递过程纳入到博弈 模型中，提出了动态博弈的基本均衡概念子博弈精练纳什均衡。与纳什均衡相比，子博弈 精练纳什均衡虽然可以剔除静态博弈中不可置信的威胁，但不能够从根本上解决博弈中多 重均衡问题，其最大的缺陷在于没有削弱对参与人理性的要求。后来，克鲁普斯和威尔森 把信息和不确定性引入到动态博弈中而提出“序贯均衡”使得子博弈精练均衡与贝叶斯均 衡结合起来。在序贯均衡中不仅要求参与人行为是理性的，而且要求参与人行为是序贯理 性的，因而经典博弈的均衡概念与现实人相距越来越远了。不同的是，演化博弈理论则以 参与人群体行为为研究对象，认为参与人的行为选择受到其所处的群体、环境等因素的影 响，并重点研究群体行为的动态调整过程。其基本的均衡概念进化稳定策略的直观思想是， 如果一个群体的行为模式能够消除任何小的突变群体，那么这种行为模式一定能够获得比 突变群体更高的期望支付，那些选择获得较低支付策略的群体随着时间的演化最终会从原 群体中消失。演化稳定策略是一个邻域概念与动态系统的渐近稳定性及吸引子有相似的性 质，主要描述系统局部的动态性质，因而可以把影响均衡过程的各种因素纳入到博弈的动 态模型中，特别是福斯特和扬提出的随机稳定均衡概念把影响经济系统的各种随机因素都 纳入到其模型中，使得由该理论均衡概念所得的预测结果更准确、更真实地描述参与人群 西安理工大学硕士学位论文 体行为。 d 所用数学工具不同 经典博弈理论建立在信息可以免费获取，参与人有无限信息处理能力及参与人是完全 理性的等假定下而得出经济系统常常处于均衡状态的结论，在任何时候、任何条件下都能 够迅速解出最优决策。因此该理论主要利用微积分中最优化理论来分析参与人的决策行 为，通过跨时期最优化计算来把静态理论动态化。进化博弈理论由于要考虑影响系统达到 均衡的各种因素，并且主要考察系统在达到均衡过程中所受到的许多确定或随机的因素影 响，因此，该理论需要利用较高深的数学工具如随机过程理论、微( 差) 分方程理论、混沌 理论等来分析均衡过程。 1 6 第三章房地产开发商的核心地位分析 3 房地产开发商核心地位分析 随着房地产市场的不断完善，国家宏观配套政策的完善和落实，建房主体开始呈现二 元化状态 4 8 1 。个人、单位基本退出房地产市场建房主体这一领域，所出现的是国家投资 建房和私营房地产开发商建房的态势，那么，房地产开发商对我国房地产市场健康发展起 到十分重要的作用。 3 1 房地产市场主体分析 房地产开发商在房地产市场中处于核心的地位，其在房地产市场中与政府、消费者、 金融机构和其他房地产开发商之间存在控制和合作等关系如图3 - 1 所示。首先，房地产开 发商处于宏观经济的大环境下，房地产开发商与政府之间，房地产开发商受政府制定相关 政策措施的影响，其影响涉及方方面面，同是房地产开发商的行为促使了政府制定一系列 的房地产政策和规范。其次，房地产开发商在资源需求方面，主要是两方面的需求：资金 和土地。资金需求的供给方主要来源于金融机构及一般投资者，这里主要考虑金融机构； 土地的供给方当然来源于政府部门。然后，房地产市场中房地产开发商是供应方，相应的 需求方是购房者，它们之间相互作用逐步向供需平衡的方向发展。最后，房地产开发商从 事地开发经营、房屋设施建设及房地产开发后的流通、消费、维修、管理的企业，为了 降低各个环节的制约因素、争取有限的资源等对所有房地产开发商获取收益的影响，那么 房地产开发商之间竞争的尤为激烈，同样它们之间的博弈在房地产市场中占有非常重要的 地位。 图3 1 房地产开发商的关系图 c h a r t3 - 1t h er e l a t i o n s h i pc h a r to fr e a le s t a t ed e v e l o p e r s 虽然房地产市场中仍存在其他参与主体，但是本文主要考虑以房地产开发商为核心， 所以只考虑房地产开发商与政府、消费者、金融机构和其他房地产开发商之间的演化博弈。 通过房地产开发商在这四方面问题的演化博弈分析，揭示房地产开发商与所面临的参与主 体演化博弈的的调整、互动过程以及如何达到演化稳定策略，以期为房地产开发商的进一 步完善战略决策行为提供理论参考，进而推动我国房地产市场健康、快速的发展。下面简 单描述各参与主体。 1 7 西安理工大学硕士学位论文 1 ) 政府。我国的土地是国有的，因而，土地的开发主要由政府部门根据国家发展战 略与规划进行开发，城市土地的开发是当地政府根据发展规划的需要而进行的。由于房地 产商品涉及社会成员生存的基本条件，各国政府为实现居民的生活保障还必须实施必要的 住房公共政策，相当一部分住房属于福利性的商品。房地产这一产业部门，不象生产其他 商品的产业部门那样生产私人物品，而是一种与政府公共物品紧密相联的产业部门，是一 种与政府政策关联度很大的产业部门。政府是房地产行业中一个关键因素，可以将其界定 为房地产行业的非常重要的合作者。 中央政府( 及相关部委) 。中央政府的目标：中央政府作为国民经济宏观调控者，必然 从宏观、综合的角度考虑房地产业发展，要承担起防范金融风险，规范房地产业经营行为， 通过促进房地产业健康发展支持经济增长的责任，同时在以人为本的政策目标下，又要尽 量实现居者有其屋的政治目标。因此，在房地产价格方面，中央政府的目标是房地产价格 稳步上升，实现同国民经济发展相适应的长期的温和价格上升，而不是短期暴涨。同时， 也不希望房地产价格暴跌。中央政府主要通过指导性的政策建议以及宏观调控手段来调控 房地产价格的。中央政府可以出台土地政策、金融政策、税收政策等来调节房地产供应量、 房地产供应结构和房地产需求。 地方政府。地方政府的目标主要是提高g d p 增长速度和增加地方财政收入，而房地 产业是实现这两个目标的重要手段之一，由于在银行体制改革以后，土地成为了地方政府 能够控制的最重要的核心资源。地方政府采用的手段有：地方政府的第一个手段是土地招 标拍卖。地方政府是土地的唯一卖家，在市场上处于垄断地位，是房地产价值链上重要的 一环，以及在土地使用权转让中考虑公共支付的弥补。第二个手段是拆迁规模和补偿标准， 拆迁规模可以影响被动需求，补偿标准则直接影响价格。第三个手段是控制或取消经济实 用房单位集资建房。第四个手段是操纵舆论，导致房地产市场信息失真。实际上，地方政 府在房地产市场既是市场参与者的角色，在房地产市场中他的目标是获得更多的利益；又 是调控者，中央政府除了货币政策和税收政策可以直接作用于房地产市场之外，其他的政 策措施都要通过地方政府来实施。因此，本文将主要探讨地方政府在房地产市场中与房地 产开发商之间的问题。 2 ) 房地产开发商。房地产开发商的目标是获取最大利润。主要通过从地方政府手中 购买土地，通过银行杠杆融资后进行房地产开发来实现。如果地价上涨快，就会愿意通过 囤积土地获取利润，如果房价上涨快，愿意通过囤积房源获取利润。房地产开发商之间采 用各种策略使利润最大化。本文主要考虑产品差异化策略对房地产开发商的影响。 3 ) 消费者。可以将消费者分为：投机性购房者、投资性购房者和自住性购房者。三 种消费者的目标和购房条件均不相同。投机性购房者的目标是：依赖房地产价格上涨以获 取价格差。购房条件主要是预期价格上升。投资性购房者的目标是：依赖房租收入。同时 希望房地产价格上涨。购房的条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当 房地产价格快速上升时期，一部分投资性购房者在预期价格的作用下可能会转入投机性购 1 8 第三章房地产开发商的核心地位分析 房。自住性购房者的目标是：希望房价下降。购房条件是合适的房价收入比，房地产价格 在收入可承受的范围之内。 4 ) 金融机构。金融机构其中最多的还是商业银行。商业银行作为金融主体，在执行 国家政策的前提下，主要目标是为了获取优质的资产。他们遵循原则是：执行国家利率调 整政策，执行针对房地产企业的房地产开发贷款和针对购房者的房地产抵押贷款规定，同 时通过对贷款业务评估防止呆帐坏账，保证金融安全。中国商业银行在对房地产抵押贷款 评估最住要的原则是资产抵押，以抵押率为标准，即控制首付比例，现在为3 0 。而不 是对客户资信状况、偿债能力、行业、产品及市场情况等进行全而分析。房地产业是一种 与金融业伴生的产业部门。由于住宅是一种空间固定、使用寿命长、生产周期长、投资巨 大的产品，因而它的生产与消费都离不开金融业的支持。从投资者方面说，由于投资额大、 风险大，就必须利用银行贷款筹集资金，并且利用产品建设周期长的特点，通过房屋预售 等形式，实行还贷与组织资金周转；从消费者方面说，由于商品住房价格昂贵，购买者不 可能一次付清价款，即使是发达国家如美国也是利用产品使用寿命长的特点通过银行按揭 实行分期付款，这种房地产的销售贷款已成国际惯例。房地产产业的特征就决定了房地产 市场必然是由房地产产权市场和房地产金融市场所组成的房地产市场群体。 3 2 房地产市场的影响因素分析 3 2 1 房地产开发商的投资决策影响房地产经济周期波动 房地产开发商是房地产市场的微观主体脚1 ，其个体的行为综合起来就是房地产市场 的宏观行为。g a r b e r 曾指出，投资者的行为可能引致房地产价格的泡沫。虽然他指的投 资者更多的是指购置不动产的人，但是同理，房地产开发商的投资决策行为也会影响房地 产的周期波动。勿需讳言，房地产开发商投资决策的不科学、不理性也造成或加剧了房地 产经济周期的波动，这是因为： 图3 - 2 房地产价格增长比例数与新开工面积增长关系 c h a r t3 2r e a le s t a t ep r i c eg r o w t hr a t ea n dt h en u m b e ro fn e wc o n s t r u c t i o ng r o w t hr e l a t i o n s 1 9 西安理工大学硕士学位论文 a 从众决策 房地产开发商的投资决策也象其他群体行为一样具有从众性，这体现在当房地产业进 入繁荣期后，面对热销的市场，就会出现大量圈地、一股风地拥向开发高价房、花园别墅、 甚至豪宅，任意抬价出售。这种情况下，由于价格飞涨，会导致投资热情空前高涨，购买 能力强。而在房地产市场衰退期，众多开发商处于观望状态，不肯投资，消费者的购买热 情低。这从上海市的房地产价格指数和投资规模的数据咖可见一斑如图3 2 所示。随着 房地产价格的不断上涨，新开工的房地产面积在逐年增加，越来越多的房地产开发商争取 在房地产业的繁荣期加入其中共享市场利润。 b 投资者决策的“囚徒困境 投资者面对的决策行为实质上是一种博弈行为，用博弈论的理论来解释投资者决策行 为非常恰当。在房地产业的投资者处于“囚徒困境的决策模式中。图3 3 表示了房地产 业上升阶段投资者面临的决策战略矩阵，市场中的任一投资者( 图中标识为投资者a ) 对 于市场中其他投资者的决策有4 种战略组合：( 1 ) 投资者a 和其他投资者都决定投资。 此种组合下，由于市场利润被平分，所有投资者得到平均收益，图中标识为( 5 ，5 ) ：( 2 ) 投资者a 投资、其他投资者不投资。此种组合下，市场利润被投资者a 独占，而其他投 资者由于市场份额的减少，导致有部分潜在损失，图中标识为( 1 0 ，2 ) ：( 3 ) 投资者a 不投资、其他投资者投资。此种组合是组合( 2 ) 的反面标识为( 2 ，1 0 ) ；( 4 ) 所有投资 者不投资其他投资者投资。所有投资者没有赢利和亏损，组合为( o ，o ) 。 投 其他投资者 资投资不投资 者 投资 5 ，5l o ，一2 a 不投资 - 2 ，1 0o ，0 图3 - 3 房地产上升阶段投资决策战略矩阵 c h a r t3 - 3i n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gs t r a t e g i cm a t r i xi nr i s i n gr e a le s t a t es t a g e 在这四种战略组合中，投资者a 的“占优战略”是组合( 1 ) ：投资者a 和其他投资 者都投资，大家共享市场利润。注意，投资者a 代表市场中的任一投资者，该占优战略 表明，在房地产市场景气时期，所有投资者都决定投资，而不论其他投资者是否投资。这 样就会造成市场总供应量的大幅上扬。如果投资者预测到增加投资会产生亏损，即组合( 1 ) 中的数据就会发生变化。但是，是否投资者可以预测到市场总供应量与需求量的均衡点， 从而预测到增加投资就会产生亏损呢? 不可能，而且从投资者个体来讲也没必要。个体在 预测市场“拐点 的力量很微薄，实际上对于任何一个群体都不可能正确预测到拐点。同 时，从投资者个体角度分析，每个个体总会认为“只要我的项目建设快，我已经获得了巨 额利润；而如果市场衰退，所有投资者都亏损，我们仍然在同一起跑线”。所以，决策投 资有两种可能：赢利或大家都亏损；而如果做出不投资的决策，虽然从财务上可能不产生 亏损，但是造成企业市场份额减少，产生潜在的亏损( 矩阵图中用“2 来表示) 。所以， 第三章房地产开发商的核心地位分析 从投资者个体决策来讲，决策肯定是跟着上升的房地产形势决定投资。 同理，在房地产市场不景气，进入下降阶段时，所有投资者的决策是不投资，造成减 少供应量，直到房地产价格回升。 c 房地产开发商委托代理关系决定了投资扩张的冲动 企业管理中普遍存在着委托一代理关系，而委托一代理关系的存在会造成投资者与经 营管理者之间的信息不对称，信息不对称以及经营管理者对管理费用的追求促使房地产投 资有过量增长的趋势。一般现代企业制度的企业委托一代理关系为两重：第一重是股东( 投 资者) 与董事会之间，第二重是董事会与企业经营管理者之间。可以理解，企业的经营管 理者都是行业中的具体直接参与人员和专业人士，对行业信息敏感度很高、对企业的具体 情况也掌握得更详细，比投资者占有信息上的优势。这种信息不对称会促使经营管理者向 董事会、股东会提供决策建议时有倾向性，因为经理人员关心的首要问题是管理的投资量 的规模、以及与此匹配的管理费用( 就是说投资者和经营管理者的决策目标不同，造成决 策行为异化) 。 房地产开发商投资决策行为的不科学和不规范，在一定程度上影响了房地产经济周期 波动。反过来，使房地产开发商投资决策更科学和更规范，可以减少房地产周期波动的幅 度，从而减少房地产经济对宏观经济的影响。 3 2 2 商品房的价格形成 价格机制主要是通过价格涨落来影响住宅市场的供求关系，商品住宅的价格围绕价值 波动，从而调节供求。如果价格高于价值，生产者就会向住宅市场增加投资或有新的投资 者加入，导致住宅供给增加，形成供给大于需求的局面。这样，将导致价格又下跌，低于 价值，这时生产者将选择退出市场或减少供应，直至供求关系重新达到平衡。对消费者来 说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌；相反， 如果价格低于价值，消费者会增加消费，使住宅需求增加，形成供给小于需求，从而导致 价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符合。同时，我们应该注意在这一过程 中，由于房地产市场供给和需求的增加或减少都需要一段时间，中间存在时间差，房地产 的供给方能控制这一时间差，使得房地产价格与其价值不等，保持较长时间的在其有利的 位置。 具体的来说，住宅市场价格是在住宅供给和需求双方相互作用的过程中形成的，但受 住宅产业特殊的行业性质的影响，市场机制在一定条件下会出现失灵的现象。我国现行的 房地产商品大体包括以下几个各部分：地价、房屋建筑安装费、配套费、其他税费及房地 产开发商利润。地价是房地产价格的重要组成部分，是决定房地产商品成本的重要因素之 一。房屋建筑安装费包括所有的因建筑安装而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工 成本、机器使用费等。配套费包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。 其他税费是根据国家有关规定征收的各种契税的总称。全国各地房屋建筑安装费、配套费、 其他税费都相差不了多少，其价格应影响最大的部分是地价和房地产开发商利润。 2 1 西安理工大学硕士学位论文 图3 4 上海市平均地价占平均房价比 c h a r t3 - 4t h er a t i oo fa v e r a g el a n dp r i c e st h a nt h ea v e r a g eh o u s i n gp r i c e s ，i ns h a n g h a i 资料来源：根据上海市房地产交易中心、上海市统计局和中房上海指数办公室发布在上海房地产市 场报告上的数据整理 从图3 - 4 可知从2 0 0 0 - - - , 2 0 0 6 年上海市平均地价占平均房价比b 呈下降趋势。但是房 地产价格却一路攀升如图3 5 所示，那么，房地产商品的价格中房地产发商利润的利润起 到非常重要的影响，上海市房地产开发商的高的毛利润率从2 0 0 0 - - - 2 0 0 6 年也一直在上涨， 同时可知上海市房地产市场中，房地产开发商毛利率的增长线基本高于上海市平均地价占 平均房价比。那么上海市高房价的产生与上海市房地产开发商的高的毛利润率分不开。 图3 - 5 上海市房地产行业税前毛利率与住宅均价对比图 c h a r t3 - 5c o m p a r i s o nc h a r tb e t w e e np r e t a xp r o f i tm a r g i n o ft h er e a le s t a t ea n dr e s i d e n