株洲神农城项目规划方案市场优化建议与经济评价.ppt

1,株洲神农城项目规划方案市场优化建议与经济评价,谨呈：株洲天易示范区开发建设有限公司,2,针对神农城项目的概念方案，结合世联的前期研究，从市场的视角将对方案进行评价，并根据现有条件，对方案提出优化建议，最后对优化方案的实施提出资源需求,3,市场角度的规划评价指标,开发目标实现度区域背景拟合度功能市场实现性开发主体操作性,4,作为株洲市区域重要的景观资源，项目的打造必须突出神农文化主题，以此提升城市的形象、城市品位和影响力,建设目标：,5,方案一世界华人炎帝文化景观中心的定位和九神项目的建设能一定程度上实现项目的目标,全球炎帝历史文化纪念地中南地区主题文化旅游基地工业文化展示中心,世界华人炎帝文化景观中心,世界华人炎帝文化景观中心,神农像,神农塔,神农不夜城,神农剧院,神农广场,神农湖,神农宫,神农森林带,神农坛,6,但在神农文化与现代功能的具体结合没有阐述，使神农文化主题形似而神不似，缺乏文化与功能的系统融合,1、神农像2、神农广场：以神农像为中心，集纪念性与仪式性，市民性与生活性多元功能为一体的综合广场3、神农塔：位于天台景观中轴，依山面湖，是市民赏景的圣地4、神农不夜城：具城市纪念性和城市森林的景观意向，均作为商业用途开发，用现代手法打造5、神农湖：以自然地形而成，体现神农文化卓真古朴的形象，6、神农剧院：成为株洲新的影视媒体和艺术中心7、神农宫：晶莹剔透的神农艺术宫，暗含神农“水晶肚，玲珑玉体”的传说8、神农坛：在山上设置神农台，并在神农台上设置神农坛9、神农部落街：高档商业、商务、休闲娱乐为主的综合性建筑群，可开发高档休闲购物品牌店，星级酒店，商务写字楼，高档公寓等，10、神农艺术村：创作，展示交流的场所11、神农渠：连接湘江南北，在项目内形成的生态水系,从方案中提到的“九神”项目看，均缺乏具体的神农文化打造方法，仅神农宫提到暗合神农的传说，整体感觉形似而神不似从方案中提到的主要神农项目看，并不止“九”个，至少有十个,7,根据成功的文化打造案例研究可知，文化的打造主要通过主题文化的场景再造、元素渗透、标志树立和活动开展四种方式交叉或复合利用，在硬件和软件两方面展现文化形象，建立文化地位,对历史文化建筑物的保留或修复，重现历史文化生活，营造主题文化场景，使人身处其中感受与体验主题文化适合具有明确历史符号的大型主题公园或文化小镇使用,主题,文化场景再造,文化活动开展,文化元素渗透,文化标志树立,每一种文化主题都有其独特的文化元素，通过主题文化元素在区域的渗透，达到文化展示的目的作为要素，许多符号和标记均具有较强的可植性，能嵌入现代的各种使用功能使人在活动中体验主题文化的特点,围绕主题定期举办大型文化研讨会、文化节庆活动等，提高文化的影响力和地位与影视媒体合作，可加速文化的传播速度举办参与性强的群众活动，聚集人气，体验文化,建设能够集中体现历史文化精髓，能够在全国乃至全世界范围内都具有唯一性、权威性的标志性建筑或构筑物在建筑内设置主题性的展示、活动、会议等功能，实现文化的综合利用，成为地区，尤其是主题区的标志和象征,8,本项目可通过文化资源的利用、开发文化主题产品、举办文化活动，将炎帝文化与现代功能有机结合，,资源：打造主题区域可利用的文化要素盘点和分析产品具体打造的主要文化主题项目活动：为实现文化传播和影响力，需要组织举办的各类活动,活动,产品,文化主题中心区,资源,9,资源炎帝文化挖掘,10,炎帝，农耕和医药的发明者，创造五弦瑟和交易市场，带领华夏民族进入农耕社会炎帝陵，华夏始祖炎帝安葬地，历朝以来均为炎黄子孙祭祖寻根之圣地挖掘炎帝文化，是株洲作为炎帝陵的所属地区的重要历史使命,11,炎帝神农文化影响了现代人类生活的方方面面，但其最根本的核心在于两点：炎帝是中华民族共同的人文始祖（1/2）,第一点的意义在于，在株洲神农城强调和体现炎帝这一中华民族共同的人文始祖，就是一个让株洲在全球华人心目中自我中心化的重大举措。在此之前，株洲的知名度和影响力都来源于工业建设；在此之后，株洲将作为全球华人寻根溯源的重要目的地，在历史的长河中、在文化的范畴内获得超越湖湘、屹立全球的地位。,指导原则：对于第一点而言，我们要做的就是在作为现代城市中心区的神农城集中地在建筑景观、资源环境、节庆活动方面注入适当的炎帝文化符号，强化突出其作为中华民族共同的人文始祖这一方面。,1.,工业株洲,人文株洲,产业重镇敢为人先重信守诺,华夏根源筚路蓝缕开拓创新,12,炎帝神农文化影响了现代人类生活的方方面面，但其最根本的核心在于两点：炎帝是中华民族农耕文明的开创者（2/2）,第二点的意义在于，株洲这个城市，将有机会串联中华民族的发展历史：从农耕文明的开创发展，到工业文明的显赫成就，这是见证了历史；同时也有机会开创未来，成为从工业文明迈向生态文明或者两型社会的一个示范区域。由此，在株洲，在神农城这个项目，历史、今天和未来连成一线，回头看几千年的历史绵延而至，向前望无尽的可能纷至沓来。,2.,指导原则：对于第二点而言，我们要提出新中心区的区域建设纲领，建立起一套适应于两型社会的城市发展框架性原则。同时在区域内部表现出不同文明之间的延续性，以及株洲作为文明延续的载体感。,13,炎帝是中华始祖,“炎黄”分别指中国原始社会中两位不同部落的首领。炎帝姓姜、是炎帝族的首领。他们自西方游牧进入中原，与以蚩尤为首领的九黎族发生长期的部落间冲突。最后被迫逃避到涿鹿（今河北省）。得到黄帝族援助，攻杀蚩尤。黄帝姓公孙、号轩辕氏。后来炎黄两族在阪泉（据说，阪泉在河北怀来县）发生了三次大冲突。黄帝族打败了炎帝族，由西北进入了中原地区。黄帝族与炎帝族，又与居住在东方的夷族、南方的黎族、苗族的一部分逐渐融合，形成了春秋时期的华族，汉以后称为汉族。在当时中原地区的民族和部落中，黄帝族的力量较强，文化也较高，因而黄帝族就成为中原文化的代表。炎黄二帝就成为汉族的始祖。也被人们称为中华民族的始祖。因而，人们往往称中华民族是“炎黄子孙”或黄帝子孙。炎黄的子孙就成了中华民族的代名词炎帝是中华民族公认的人文始祖之一，也称神农氏。传说中的古帝，姓姜，由于以火得王，所以称为炎帝。大概其执政时间早于黄帝，所以史记云轩辕之时，神农氏衰。但是所谓氏衰并非指神农本身，而是指他所在的部落。帝王世纪云：神农氏，姜姓也，母曰任姒，有蟜氏女，名女登；为少典妇，游于华阳，有神龙首，感生炎帝。人身牛首，长于姜水。有圣德，以火得王，故号炎帝。初都陈，又徒鲁。又曰魁隗氏、连山氏、列山氏。炎帝一生有五个方面的贡献：第一，用木材制造两种翻土农具，教农民垦荒种地。第二，发明农业，种植粮食作物。第三，从前人们没有饮食用的陶器和炊具，炎帝时纔开始制造出来。第四，炎帝时发明纺织技术，使赤身裸体的人穿上了衣服。第五，尝百草，一日而遇七十毒。尝百草是为了知道百草的药性，进而发展用草药治病的技术，炎帝也因此贡献了伟大的生命。炎帝在我国民间被尊为农业之神、太阳之神、医药之神，与黄帝共同被尊奉为华夏人文初祖。传说因为在炎黄时代并未有完整文字，故多为口耳相传之传说。而有关炎帝的传说也有不少。但亦有古籍用神话般的形式提及到炎帝的一些事情。易经系辞神农氏作，斫木为耜，揉木为耒，耒耜之利，以教天下。白虎通古之人皆食禽兽肉。至于神农，人民众多，禽兽不足，至是神农因天之时，分地之利，制耒耜，教民农耕。太平御览引周书神农耕而作陶。史记补三皇本纪神农始尝百草，始有医药。世本神农和药济人。淮南子尝百草之滋味，水泉之甘苦一日而遇七十毒。炎帝个人的传说，和战争传说,14,炎帝是农耕文明的开创者,文明的开创者，是市场、音乐、医药、农耕、制陶等的发明者当前株洲面临从工业文明向生态文明转型的历史节点，和上古时代的历史轨迹拟合，成为新时代的标志,15,图腾、符号、文字、传说、人物、,16,产品九大重点项目建设,17,项目一：神农广场突出炎帝像的统领作用，将其打造成集瞻仰、旅游、节庆活动、市民休闲娱乐等为一体的场所,保持原有的广场和喷泉设计等主要景观植入炎帝文化要素，增强纪念性与瞻仰性位于中央的标志物适于体积感较强，无特别方向性的标志物，较为高大，对周边具有统领性,广场的尺度以及标志物优化原则,改造措施建议,神农像：必须作为广场的统领和标志，同意原设计尺度缩小的做法，但建议雕塑台座周边保持地面标高，在广场中心外围再设置台地，使神农像保持其统领感；同时，其台座可设计成圆形，顶面设置浮雕，配置文字，对炎帝简要说明广场：神农广场具备多元功能，是未来的旅游、集会、节庆活动、户外晚会活动、日常休闲娱乐活动的主要场所；建筑小品：广场四周布置一定的建筑小品，如水池，使用仿古陶器作为盛水器具、并用文字说明炎帝发明制陶的传说,18,利用炎帝对周易的影响和发明制陶的历史背景，把六十四卦和陶艺植入广场的神农像和小品,雕像底座可使用六十四卦阵图表示,以64卦图为型，围绕神农像周边打造地面浮雕64卦阵，以纪念炎帝神农对伏羲八卦发展为周易，进而影响诸子百家思想，形成中国文化的基础，起到的承前启后的作用炎帝“重八卦为六十四卦”史记补三皇本纪“炎帝自陈营都于鲁曲阜重八卦之数，究八八之体为六十四卦”帝王世纪,仿古陶艺水池,在中心广场南北侧，设置“陶艺喷泉”，寓意炎帝神农氏发明冶陶技术，并用文字解说在喷泉的假山造型、装饰细节等方面，运用陶器作为原型，进行设计，周围设置休闲座椅神农“耕而作陶”周书神农“作陶,冶斤斧”资治通鉴外纪,19,重点项目二：神农不夜城集高档娱乐、休闲和购物为一体的商业步行街,神农不夜城原有设计不变，但原有的院式布局不适合发展商业，建议还是以条状布局为主根据前阶段研究，神农城适合发展休闲型商业，故在此神农不夜城可发展成为综合性的休闲购物步行街，包括高档休闲型购物、影院、高档餐饮和品牌专卖店，可适当建设旗舰型商业，如：shoppingmall炎帝是市场交易的倡导者，故建议在入口处设置“日中为市”的碑体说明炎帝发明市场、开创商业行为的伟大功绩,“炎帝神农氏教人日中为市，交易而退。”史记三皇本纪“神农氏作日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所，盖取诸噬嗑。”易系辞下,20,重点项目三：神农堂延续炎帝首创的明堂内涵，打造神农堂以展示新中国以来中华民族取得的巨大成就，赋予明堂新的历史意义,现今正是中华民族崛起之时代，完全可以为勤劳勇敢的现代主人人民大众修建新时代的明堂神农堂，利用现代化的建筑，拟和有盖而无四面的设计理念，展示新中国成立以来中华民族所取得的巨大成就或株洲建设的丰功伟绩一些活动的展厅可作为艺术和各类其他主题展览,古代修建明堂是天子为褒扬自己在位的丰功伟绩而建，主要为祭祀所用炎帝造“明堂”，“明堂有盖而无四面，明堂始此”考古原始,古代明堂,现代神农堂,北京的天坛,洛阳明堂,西安明堂,洛阳明堂,21,重点项目四：神农书馆设计现代化、科技化、多功能的图书馆，特别开辟神农分馆，成为研究神农文化必到的圣地,设计要点：作为未来株洲市重要的公共文化活动中心，设计现代化图书馆，既对区域具有标志性的意义，又可以丰富市民的文化活动；整体造型：建议图书馆以现代化、生态化、科技化、节能化的理念进行设计，功能设计：除基本的科学、文化、科研和教育等图书系统信息功能外，设计更为丰富的休闲娱乐活动功能，使之成为株洲市的文化休闲娱乐中心开辟神农文化分馆：收藏全国乃至全世界范围内各种关于神农、炎帝文化的书籍、影像等资料的原件或副本，成为神农文化资料最齐全最权威的地方，进而成为关注和研究神农文化必到的圣地,神农文化分馆,丰富的文化活动,22,重点项目五：神农湖利用炎帝的火图腾建设神农湖，反映炎帝水火相融的和谐精神,据纲鉴易知录载：“因火德王，故以火纪官，为火帝”，故火与炎帝文化联系紧密神农湖作为神农城的重要景观项目，可根据地形设计成“火”的形状，给神农湖标上神农文化的标签同时，在神农湖上设置水幕电影，成为神农城项目的一个休闲、活动的节点，并可通过水幕电影的内容进一步传播神农文化炎帝还有治水灌溉的传说，因此，在湖边可设立神农壁，利用浮雕展示神农的治水传说，并提供文字说明,神农湖,水幕电影,神农壁,23,根据神农文化的内涵，编导水幕电影炎帝(暂定名)，延请专家重制再现“扶犁”“丰年”之咏,始作耒耜，教民耕种遍尝百草，发明医药日中为市，首倡交易织麻为布，制作衣裳,弦木为弧，剡木为矢作陶为器，冶制斤斧削桐为琴，练丝为弦建屋造房，台榭而居,神农文化的主要内涵,水幕电影炎帝,“包牺氏没，神农氏作，斫木为耜，揉木为耒，耒耨之利木，以教天下，盖取诸益。”用易系辞下传“于是神农乃始教民播种五谷，尝百草之滋味，水泉之甘谷，令民知所避就”淮南子修务训神农氏“日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所，盖取诸噬嗑”用易系辞下传“神农之时，天雨粟，神农耕而种之。作陶冶斤斧，破木为耜、锄、耨以恳草莽，然后五谷兴，以助果蓏之实弧”逸周书,24,重点项目六：神农塔充分利用现有设施，结合节气和高度打造成为神农标志之一,神农塔是神农城范围内的至高点，可作为整个景观中心的中央观景台，从空中俯视景观平面，感叹株洲变化，也从神农湖的火焰图腾，感知神农文化炎帝是传说中二十四节气的发明者，可利用神农塔的高度，设置节气钟，每到一节气，钟声鸣响，提醒人们气候变化,25,项目七：神农文化中心在炎帝像与神农塔中间打造一个展示、住宿、会议等多功能为一体的博物馆式酒店综合体，作为神农文化对外展示窗口,神农文化博物馆酒店,神农塔,神农像,原设计中广场周边的神农不夜城完全是现代商业意向，与神农主题缺乏关联与连续建议在天台轴线上打造神农文化轴，主要是在神农塔与神农像之间建设神农堂神农文化中心，是一个文化展示、住宿、会议等功能于一体的炎帝文化博物馆式酒店综合体，可作为神农文化的对外展示窗口在功能上，可为炎帝文化活动的载体，在建筑表现上，利用炎帝文化元素与现代建筑相结合，形成历史与现代交融，传统与时尚并存的新时代标志性建筑物综合体中央可保留神农像到神农塔的通道，通道上方有过跨楼连接酒店和博物厅,26,具体而言，神农文化中心在立面、入口、内墙装饰、走廊和房间装饰上注入炎帝文化元素，使住客印象深刻，感叹而震撼,设计要点整体造型：在整体造型上引入神农时期的意象元素，在极具昭示性的酒店门口布置雕塑等，将神农文化的第一印象映入到访者的脑海博物厅/廊：设计集中展示神农时期生活状态的博物展厅或者廊道对酒店客人免费开放，并制作相应的视听材料，介绍神农文化的内涵内部装饰：在酒店地板、天花板、壁画以及大堂、客房、餐厅、配套等各个功能设施的内部装饰上，用足神农元素，如壁画、出土物件、耒耜等工具的仿造等，是整个建筑既是一个酒店，更是一座展示神农文化风采和内涵的博物馆功能设计：通过定期举办神农论坛、神农文化研讨会、接待祭拜炎帝祖的国内外重要华人等，将神农文化嫁接到住宿、会议、接待等传统的酒店功能上；同时，把神农堂作为政府会议的指定场所，成为株洲神农文化的标志性建筑和传播基地相对区隔的博物厅/廊对大众开放，持续展示神农文化,壁画展示神农尝百草图,内部装点物耒耜,入口神农雕塑,文化与酒店会议功能结合,27,项目八：神农景观大道延长天台轴线，设置神农景观大道，由西侧到神农塔底，沿线布置节气柱，以此宣传神农的节气文化,保持原有神农景观大道的设计，增加二十四节气柱每根节气柱都雕有各自节气的标志和来历，使游客可从中了解二十四节气的来历和特点,神农文化博物馆酒店,神农塔,神农像,神农景观大道,28,项目九：神农艺术中心结合神农文化和开展文艺活动的需要，把神农艺术中心建设为神农文化艺术传播和株洲文艺活动的基地和载体,神农艺术中心是神农主题艺术表演的主要场所，为游客和考察的领导提供炎帝文化主题的艺术演出日常可作为株洲其他各类文艺演出的场所，代表株洲艺术的最高级别的场地在外形上可参考原设计神农宫的手法，以神农“水晶肚”为创作原型打造,29,其他文化运用在区域内充分运用神农文化元素，处理现代道路、绿化、路灯、装饰以及建筑小品等，处处展示神农文化,地面图案,绿化造型,道路造型,公园小品,导示牌,商业街小品,亭椅装饰,人物形象,农业器具,图腾,简易房屋,乐器,陶艺,传说故事,造型人物雕塑复古艺术品图文浮雕命名,神农元素,细节,融合演绎,30,活动文化价值传播载体,31,节庆活动一：炎帝纪念活动在固定时间举办固定的纪念活动，使炎帝纪念活动成为一种传统和文化标识，确立株洲炎帝文化传播基地的地位,任何传统和文化的形成都有一个固化的过程，所以要确立株洲在炎帝文化上的地位，就必须举办固定的纪念活动，可以炎帝陵为主要目的地，神农城为活动启动点，举办各种纪念活动建议纪念活动如下：炎帝节：坚持近几年炎帝节举办规律，每年10月份举行公祭活动，由政府组织，并邀请名人参加清明祭祖：由炎陵政府组织清明百家姓祭祖活动，与国内各地的各姓氏宗祠保持联系，邀请各宗祠代表前来祭祖正月祈福：通过媒体宣传，由民间组织自发前往，主要宣传始祖庇佑一年顺顺利利、平平安安，同时宣扬祭祀的礼仪，如：通常拜祭始祖前都会洗梳干净，行跪拜叩首之拜之祭过炎帝后，将自己的心愿和所求写于帛或纸是，用线系于小石子等重物一端，抛挂于炎帝陵内的古树上，祈求炎帝保佑愿望实现,32,节庆活动二：媒体营销活动举办直播全国甚至全球的文艺演出或文化活动，通过媒体传播炎帝文化，扩大炎帝文化的认知度,主题演出组织文艺界名人（张艺谋、杨丽萍等）编导传承（暂定）大型歌舞剧，反映炎帝文明开创者事迹，赞助其在全国巡回演出，并作为株洲文化主题活动的保留剧目在神农艺术中心定期演出名人演讲与中央电视台、凤凰卫视等具有全球影响力的媒体平台合作，对本区域的神农文化的地位和影响力进行营销，如：要求于丹、易中天在神农广场或神农文化中心讲述炎帝历史大型晚会在神农广场举办具全国甚至全球影响力的大型晚会，如中华情中秋晚会、元宵晚会等,具有全国甚至全球影响力的媒体是极好的文化传播工具，通过在这些媒体举办活动，可将炎帝文化随媒体的播放而在更大范围扩散,33,节庆活动三：大众参与活动通过开展对大众参与性活动，使参与者获得体验的同时传播炎帝文化,主题性文化活动的开展有一定的局限性，覆盖的范围也有所限制，故为扩大炎帝文化在不同人群中的影响，有必要开展丰富多彩的大众参与活动炎帝传说征文挖掘炎帝传说故事，展开充分想象，主要在网络征集文章，优胜者给予一定现金和物质奖励，以此在网络上扩散炎帝影响，并将获奖文章收藏在神农书馆世界华夏少年寻根夏令营通过各国领事馆，组织世界范围内的华裔青少年代表前来寻根，并与当地青少年进行文化交流和联欢活动星火传承株洲马拉松拉力赛在全国范围内组织马拉松，赛程由神农城开始，至炎帝陵结束，优胜者有丰厚奖金，以赛事传播炎帝文化,34,节庆活动四：文化衍生活动举办各种传承炎帝精神的活动，同时促进地区经济发展和活力,另外，针对炎帝文化的内涵，结合株洲的产业特点，还可举办多种文化衍生活动：,炎帝文化研究讨论会每年或每两年举办一届，邀请国内外著名的上古时代历史专家参加，会场均设在神农文化中心，对炎帝的历史进行研讨和挖掘，每届设定不同的主题，同时征求会议论文，对优秀论文收录成集，收藏入神农书馆音乐节炎帝是音乐的开创者，在神农广场每年举办一次广场音乐节，既可丰富市民的业余生活，又可增加广场的人气与活力，同时还是对炎帝文化的继承和发扬服装交易会炎帝还是纺织的创立人，结合株洲发达的服装专业市场和芦淞服装购物节，可在神农广场举办服装交易会或展销会，既是对历史市场交易精神的传承，也为株洲的服装产业进一步发展助力工业成就展结合神农堂的设置，举办各种工业成就展或其他各项成果展，使神农堂成为承载株洲建设成果的场所,35,市场角度的规划评价指标,开发目标实现度区域背景拟合度功能市场实现性开发主体操作性,36,作为两型社会示范区的首个大规模开发项目，必须要发掘其内涵，成为示范区建设的先行者和标杆,2007年，国家发改委把武汉城市群和长株潭城市群化为两型社会建设综合改革配套试验区其中，长株潭试验区划定五大综合改革示范区：云龙、昭山、滨湖、大河西和天易神农城项目所在的天元区全部划入天易示范区，而神农城项目是示范区建设的首个大规模城市开发项目，其建设具有先导性和标杆性,两型社会建设综合改革配套试验区布局图,37,其内涵的实质是生态技术在项目开发过程中的运用,环境友好,资源节约,水处理系统,废弃物处理,新能源使用,建筑节能措施,交通方式的组织,雨水收集系统,污水处理系统,中水处理系统,节水装置,垃圾三级分类系统,真空垃圾抽吸系统,太阳能利用,绿色生态建筑,混合交通方式,两型社会示范区域,土地的集约利用,更新与高密度开发,38,水处理系统将雨水回收与污水处理系统分流，安装节水装置以及中水处理系统节约用水，在喷泉和湿地中使用循环水,污水处理：区域内实行雨水、污水分流系统，减轻污水处理系统的负担；处理过的中水可排入神农渠，通过湿地系统处理后排入湘江雨水处理：对排水系统进行生态技术改造，改善排水系统的透水性能，尽量让雨水重新排入地下；提高土地保水能力，将雨水收集与景观美化结合节水：设置节水设施与中水回收系统，节约用水实现水资源再利用,涵养水源，尽可能的扩大绿地面积，同时美化环境,区域内设置雨水收集设备，并将雨水收集过程显性化,安装节水装置,引入中水处理设备，构建中水回收系统,39,废弃物处理引入先进垃圾处理系统，实施垃圾三级分类处理，降低回收成本，减小环境污染，树立两型社会环境友好标杆,实施三级垃圾分类楼源垃圾投掷点、垃圾回收站、回收中心，将可回收、可再利用垃圾分类垃圾废物回收站与区域的建筑同步实施垃圾向外输出的集中地点应分布于社区的边缘，以减少垃圾车对社区内部环境的影响,采用真空垃圾抽吸系统许多垃圾投掷点通过地下管道，连接至中央收集站，垃圾通过真空收集到这里一个高级控制系统将垃圾输送给大集装箱垃圾车可不进入社区取走垃圾,40,新能源又称非常规能源，是指传统能源之外的各种能源形式，指刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源,能源利用结合项目具体资源情况，在一些低电能需求的设备、建筑以及生活设施上充分利用太阳能,太阳能路灯,太阳能热水器,太阳能电池,株洲的气候以及资源条件决定了太阳能将成为本项目新能源使用的主力军,建筑利用太阳能,太阳能设施,太阳能,核聚变能,生物质能,海洋能,风能,地热能,新能源种类,41,节能措施应用节能技术建造绿色生态建筑，减少能源消耗,建筑采用节能技术，减少由于建筑自身原因造成的热能损失以及能源消耗改善建筑围护结构保温、隔热性能提高供暖、通风、空调设备、系统的能效比采取增进照明设备效率的措施,隔热外墙设计,种植屋面,热回收,可调外部遮阳,42,交通组织采用新都市主义TOD交通开发模式，将步行、自行车系统放在首位，形成混合交通系统，降低环境污染和能源消耗,自行车、步行系统设计宜人的、有吸引力的自行车步行系统；区域内部交通以自行车、步行为主区域为市民和游客提供公用自行车与公交式电瓶车服务,1,2,3,4,公交系统公共站点设置于区域边缘，便于外部交通的有效连接同时不干扰社区内部的生活、工作活动，保证市民的出行安全公交线路可以直接通往城市的各个地方,轨道交通城市设计要预留轨道交通的规划线路，未来将逐步成为区域对外交通主要形式同时，合理规划，积极争取长株潭城际及城市轨道交通的建设,混合交通,机动汽车区域内不鼓励机动汽车的行驶停车场尽量设置于区域或者社区的外围，避免区域及社区内部存在大规模的停车场,43,市场角度的规划评价指标,开发目标实现度区域背景拟合度功能市场实现性开发主体操作性,44,商务、商业市场体量测算,45,市场角度的规划评价指标,开发目标实现度区域背景拟合度功能市场实现性开发主体操作性,46,经济分析,47,市场角度下的规划优化建议,48,地块可根据自然区隔，分为三大部分：农耕之源、现代神农和未来之光,整个核心区由南向北由神农渠串起，分成三大部分其中南部代表的是农耕文明，是历史的展示中部核心代表的是工业文明，是现在的展示北部片区代表的是生态文明，是未来的展示整个核心区是从历史到未来的时空转换，暗喻神农开创农耕文明，在工业文明发达的株洲，未来将开创生态文明,生态文明,工业文明,农耕文明,未来,现在,历史,49,农耕之源耒耜园,内部已经建有房屋，难以进行大规模开发，可把绿地渗透在地块各处在范围内建设小尺度的乡村住宅先农大院或耒耜大院，用以展示各种农具，和农宅用具、仿制农产品，体现的是农业耕作的场景以农耕为主题形成耒耜园,50,现代神农神农园，调整九神项目为九个一工程,神农湖,神农广场,神农文化中心,神农塔,神农景观大道,神农艺术中心,神农堂,神农不夜城,神农书馆,51,未来之光参考原设计，加强生态技术的运用，尤其是太阳能的高层级利用,52,核心商业商务区先期发展时尚购物、休闲酒吧等，区域成熟后发展商务办公、大型集中商业，并在发展过程融入神农文化元素，采取生态环保措施,神农大道,珠江北路,珠江南路,商务办公区,商务办公区,时尚购物街,休闲酒吧街,SHOPPINGMALL,设计要点在项目的设计和建造中，特别是商业设施中注重神农文化元素的融合，如设计小型广场，寓意炎帝“日中作市，首创交易”；建筑物注重环保和节能材料及措施的运用，与两型社会的内涵相呼应,53,调整后方案的经济评价,54,需要政府提供的政策支持,55,附件：功能分析与文化打造,56,项目基本情况说明,项目地理位置内外交通状况项目基本范围地块内部现状项目研究目标,57,项目位于湖南株洲河西天元区中心位置，现状建成区西部边缘,项目位于株洲市河西新城（天元区）的中心位置，现状建成区边缘株洲河西城区是长株潭城市圈规划的一级组团距离湘潭市区直线距离17公里距离长沙公路30公里,项目区位,58,项目范围南北分别临近长江北路和长江西路，东靠珠江南路和庐山路，西至规划中的神农大道，总占地3576亩,庐山路,神农大道,长江西路,黄山路,1,2,3,4,5,6,7,8,项目范围包括原规划中神农大道东侧，从长江北路到长江南路的带状区域和炎帝广场、天台公园形成的核心区域神农大道和珠江北路属于规划中道路,数据来源：天易示范区建设开发有限公司，项目周边土地现状调查图,道路,规划中道路,泰山路,长江北路,珠江南路,天台路,珠江北路,项目范围,59,项目范围内拥有山、水、村庄、菜地、树林等，生态资源丰富,1,2,3,4,5,6,7,8,3,2,2,1,4,1,8,5,6,地块现状,60,项目核心区域炎帝广场已进行基本商业开发，广场东南侧均为建成或在建的政府行政部门大楼,1,8,4,2,3,7,6,1,2,8,4,5,7,6,8,9,地块现状,61,项目东侧已建成区分布有行政、文化教育、高档居住功能，西北侧是金德工业园,1,8,4,2,5,7,6,1北师范株洲附属学校,7株洲第二中学,4工业园区,5株洲市政府,6湖南工业大学,2公务员小区,3高档居住区,3,地块现状,62,作为株洲市区域重要的景观资源和河西新区和城市景观大道中重要的景观节点，通过项目建设提升城市品位，改善城市环境，营造城市新景观项目必须突出神农文化主题，以此提升城市的形象和城市品位,在完成政府目标的基础上，实现土地增值，实现资金平衡，并争取获得相应收益,天易目标：,政府目标：,63,基于上述研究目标，项目组成员进行了大量的相关数据收集与分析研究,进行的调查,进行的访谈,进行的研究,参考的数据,项目及其周边实地调研与踏勘株洲住宅市场调查株洲商业市场调查株洲写字楼市场调查株洲酒店市场调查芦淞区专业市场调查石峰产业状况调查,株洲居民访谈株洲国土局相关人士访谈株洲房产局相关人士访谈福尔莱酒店租客中华联合保险经理恒丰水岸销售经理都市公馆销售经理尚格名城销售经理庐山恋销售经理玫瑰名城销售经理城市山水销售经理福鑫大厦销售经理中央商业大厦销售经理金帝广场销售经理锦绣江山销售代表蓝盾景园销售经理莱茵小镇销售经理嘉墅翰林阁销售经理流金岁月销售代表,株洲现代服务业研究株洲人口发展研究株洲商业发展研究株洲写字楼需求研究株洲酒店市场研究株洲住宅市场研究两型社会研究长株谭一体化对株洲城市发展研究株洲土地市场研究芦淞区服装加工产业研究石峰区重工业产业研究株洲中小企业发展研究株洲外商投资发展研究,世联平台CNKI数据库中国房地产信息网数据库株洲房地产信息网搜房网数据库株洲统计年鉴2008株洲年鉴2009株洲2000-2008年统计公报株洲工商局统计信息天元区2000-2008统计公报部分城市统计年鉴及统计公报,64,根据目标导向，我们认为整个研究必须从两线出发，解决三大问题,项目应该发展,项目的功能定位（发展共性）,项目的文化主题（发展个性）,项目应该建设成什么才能实现目标？,具体采用何种策略才能体现定位？,战略和策略的设计是否具备可行性？,发展战略,实施策略,战略评估,65,株洲天易示范区神农城项目,发展战略篇,项目属性界定,发展方向初判,发展战略确定项目功能定位,实施策略篇,规划建议,开发分期,开发节奏,战略评估篇,战略经济评估,战略实施风险评估,66,项目属性,问题：项目在城市中到底是一个什么样的区域？解决路径：通过解析株州的城市功能板块，结合先进城市的发展经验，确定项目的中心区位属性,株州的功能板块分析城市发展案例研究项目的属性界定,67,株洲现状城市板块清晰，芦淞为株洲老城中心区，集中了主要的商业服务功能和部分商务功能,工业区,工业区,商业区,行政区,株洲是一个典型的工业城市，现状工业主要分布在北部和东部的石峰与荷塘区现状的商业和少量商务功能主要集中在芦淞区，在火车站一带分布有大量的服饰专业市场随着市政府和各政府部门的西迁，河西已经成为新的政务板块,城市结构,68,中心城区发达的商业和专业市场使这里充满拥挤、混乱，交通阻塞，中心意象差，已经影响到株洲的进一步提升和发展,2008年株洲土地出让分布比例,2008年株洲各区可建设面积统计,2008年芦淞出让土地、土地面积和可建设土地面积均为最少,拥挤、混乱、意象差,区内拥有服装、鞋帽、摩托车及配件、电脑、农副产品等各类集贸市场72家，大多集中在建设路与火车站之间区域，与城市其他商业业态混杂，流动人口众多,芦淞商业发达，大量专业市场混杂,百货店,专业市场,在建专业市场,城市结构,69,从城市发展规律看，城市发展到一定阶段，城市将在发展主轴逐渐形成新中心区,经济的快速发展使城区人口增多，城市建设加速，城市范围不断外扩；原有的中心区受土地限制，无法满足日益增多的城市新功能需求，往往会将在城市主发展轴线形成新的功能更为完善的中心区随着城市进一步发展特大城市，中心功能的过度集中又造成新的城市问题，如，交通阻塞、人均公共资源不足等新问题，城市中心区又再次分裂，形成多个功能中心,文化行政中心,商业中心,商务中心,案例研究,70,西安在上世纪末，本世纪初，受主城空间限制和历史保护需要，中心功能逐步分离，在主要的经济发展区域形成新的商务中心,西安作为历史古城，在上个世纪一直在内城布置中心功能，居住、商业、行政和文化主要在内城发展，中心区成为西安的商业中心、行政中心和文化中心西安的原定位为工业城市，故围绕内城，除在城南发展文教功能外，其他各方均以工业区建设为主,工业区,工业区,中心区,居住区,文教区,按照“保护古城，降低密度，发展组团，改善中心”的原则，形成“中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展”为特色的城市布局结构，引导城市向多中心的空间模式发展充分利用高新区的产业特点，发展高新商务中心；行政功能逐步外移，主城区依托文化发展成为主题式文化、商贸核心,案例研究,71,苏州因城市发展需要，也在近年逐渐在东部发展轴线上形成商务中心，成为新的城市中心,苏州的老中心区位于运河围合的老城，集行政、商业、文化等中心功能为一体城市的发展、人口的增多，空间的限制，使苏州近年一直往东发展，围绕金鸡湖逐渐形成中央商务区，功能定位为“服务全市、辐射长三角地区的区域性、国际级CBD,行政、商业和文化中心,环金鸡湖CBD,老城区,高新区,苏州工业区,案例研究,72,从都市融合、现状用地限制和重大交通项目的引力三个方面分析，均要求城市未来必须跨过湘江，主要向西发展,武广高速铁路年底通车，必将为区域带来大量人流和物流往河西天元区流动，拉动城市往西发展,都市融合,空间限制,交通引力,工业带,武广客运株洲站,株洲的北部、东部和南部均为工业发展带，不能作为城市的主要发展方向，西向成为城市发展的最佳选择,新株洲站,项目属性,73,政府在相关规划中对河西发展成株洲的城市中心提出要求,长株潭区域发展规划提出建设河西中心组团株洲的总体规划同样提出要在河西建设新城中心,规划三个主中心组团：长株潭主中心长沙中心城区（湘江东侧）城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”,长株潭城市群区域规划,长株潭主中心株洲河西城区以行政、金融商务、文化体育、教育科研、信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心长株潭主中心湘潭河东城区湘潭城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体,株洲城市总体规划,规划形成“一江两岸双中心，二主五次七组团”城市空间结构。“一江两岸”即依托湘江，东西两岸的城市发展地带；“双中心”为城市快速环道以内湘江两岸的城市中心区，包括河西新城中心和河东芦淞旧城中心,项目属性,74,综上所述，决定神农城必将成为未来城市的中心区,神农城项目的区位和特点决定它在未来必将成为株洲拓展城市空间，完善功能的新中心区,神农城位于现有的行政板块，现有空间最接近城市几何中心，适合发展中心功能,政府规划明确提出要在河西建设新城市中心,株洲的城市发展需要拓展空间，建设新的城市中心区,项目属性,神农城正处于株洲城市的主要发展轴，符合中心区发展规律,75,一个拥有城市广场、中央公园的中心区究竟该如何建设，才能完善城市的功能，与城市的未来发展相适应呢？,76,项目发展方向初判,问题：项目在城市中应该承担何种功能？解决路径：研究标杆案例获取中心区发展规律，结合株洲中心功能的现状缺失和面临机会，初步确定项目的功能,成功中心区案例研究株州的城市功能缺失项目发展方向初判,77,全球著名的城市中心区奥地利维也纳澳大利亚布里斯班意大利罗马意大利威尼斯美国佛罗里达美国华盛顿西班牙马德里法国巴黎印尼雅加达新加坡城希腊巴西,邻近城市的行政中心拥有中心生态公园拥有城市广场,奥地利维也纳中心区澳洲布里斯班中心区,重点选择案例,78,案例1奥地利维也纳中心区,79,维也纳围绕市政厅广场和英雄广场形成包括行政、商务、商业、文化和休闲等复合功能的中心区，成为城市最具活力的公共中心,维也纳是享誉世界的“音乐之都”和文化名城维也纳老城区4公里长57米宽的环城林荫大道围合成的区域是它的市中心。在这一区域，既有国家级和市级的政府办公场所，也有城市最著名的商业街，结合整体的历史建筑形成的场景，成为维也纳的行政、商业、文化和休闲中心，被称为“维也纳美丽的戒指”,80,文化是维也纳中心区最重要的功能，城市的博物馆、歌剧院、美术馆随处可见，音乐之都、文化之城名副其实,博物馆应用美术博物馆戒指路美术馆艺术历史博物馆自然历史博物馆茜茜公主博物馆,学校维也纳美术学院维也纳大学西班牙马术学院,剧院维也纳国家歌剧院城堡剧院维也纳爱乐厅美泉宫木偶剧院,81,靠近国家歌剧院前广场分布最有名气的步行街和购物中心，为居民和来至世界各地的游客提供高品质服务,购物街：克恩腾大街拥有53400平方米购物面积的该步行区，是奥地利经济增长最大的商业区、精品店和商场购物中心：NespressoBoutiqueWien中文称维也纳精品，维也纳最著名的购物中心,市政厅广场,克恩腾大街,维也纳精品,克恩腾大街,购物中心,专卖店,百货商场,82,围绕博物馆、剧院、广场和公园，经常性地举办各种节庆活动是这里成为文化传播和城市形象展示基地,节庆活动维也纳冬季音乐节维也纳夏季音乐节莫扎特节,维也纳是音乐之都，艺术在这里的每一角落都可以以各种形式看到这位街头艺人只要你在他面前的盒子里投入一枚硬币，就可以听得到美妙动听的圆舞曲了。街头表演,标志性演出世界历史最悠久、素质最高超维也纳爱乐乐团在金色大厅表演新春音乐会。演出的曲目固定，是被称为“圆舞曲之王”的小约翰施特劳斯及其家族的音乐作品，,83,通过音乐主题广场、标志性建筑和名人雕塑，强化维也纳的文化标签，使城市具有鲜明的城市个性和文化品味,标志性建筑,市政厅广场Rathausplatz广场：在6、7月举行Osterklang、Fruehlings、WienerFestwochen艺术节，开始时在该广场举行大型露天派对作为开幕活动。它是市民休闲的最重要的广场。7.8月举行的MusikfilmFestival音乐电影艺术节该广场又成为古典音乐爱好者和夜猫子们的聚会地,主题广场,名人雕塑,维也纳老城区内音乐家雕像多达50多座：城市公园中约翰斯特劳斯雕塑、贝多芬广场的贝多芬、皇宫公园中莫扎特的雕像、人民公园中大约翰斯特劳斯雕像等。,标志一：维也纳国家歌剧院(WienerStaatsoper)是世界上最著名的歌剧院之一。也是“音乐之都”维也纳的主要象征,素有“世界歌剧中心”之称。另一标志：维也纳金色大厅：世界最著名乐团维也纳爱乐乐团的演出地点了，其中最著名的就是每年一度的新年音乐会了。,84,案例2布里斯班中心区,85,中心区是布里斯班公共活动、公共事务集中的地方，是城市的文化、商业、商务和休闲中心,布里斯班是澳大利亚第三大城市，昆士兰州的首府和工商中心布里斯班中心区位于布里斯班河环绕的北岸三角地带，是城市的商业、商务和休闲中心,布里斯班中心区,86,围绕乔治国王广场，散布有布里斯班的主要政府机关和商务办公,政府机关：市政厅、城市委员会、国家发展贸易与改革委员会、国土办公大楼、邮电局、最高法院商务：拥有中心广场、沿河广场、滨河广场等大量写字楼，布里斯班的主要企业的总部大多分布于此,行政,商务,87,布里斯班繁华的商业中心沿著名的皇后大街集中布置，多种商业业态混杂，为居民和游客提供完美的休闲购物体验,气势宏伟的皇后街是布里斯班的商业中心，位于布里斯本市中心的皇后街，设有500家以上的专卖店、食品店、娱乐场所与多家大型购物场：TheBrisbaneArcadeTheQueenStreetMallQueenPlaza-DavidJonesShoppingTheMyerCentreBrisbane,商业集中区,购物中心,88,百年历史建筑市政厅以古典风貌在中心区成为布里斯班的地标建筑，成为游客和居民对这个城市精神的体验点,布里斯本市政厅是布里斯班的标志，是澳大利亚现存最大的市政厅，也是澳大利亚最富丽堂皇的市政厅。由于是相当宝贵的历史资产，而被称为“百万市府（MillionPoundTownHall）”具有意大利典型新古典主义派风格的整座建筑用当地都有的棕黄色砂石建成屋顶的钟楼作为标志性构筑物让人印象深刻，大钟每隔十五分钟就要敲响一次，据说是为了提醒如今悠闲而慢节拍的澳洲人，要珍惜时间，不要虚度光阴，深刻的透现出这座城市的理念和精神,89,围绕广场公园等开放空间，举行各式各的艺术和群众活动，使该中心成为一个具备活力的区域,广场和公园,节日庆典,艺术展览,日常休闲,澳洲最大的文化艺术节布里斯班秋季艺术节布里斯班春季艺术节,布里斯班每个礼拜有许多主流和非主流的表演，聚集电子、摇滚、和音响等公演,澳大利亚布里斯班现代美术展览会布里斯班建筑艺术展览,90,其他案例中也在中心区形成类似的功能和标志，核心功能根据城市特点各有侧重,中心区案例的功能选择与标志总结,墨西哥城中心区是墨西哥政治、宗教和文化活动中心印尼雅加达中心区是行政办公、商业、集会、旅游、文化等中心马德里中心区是市民政治活动和商业中心,91,案例启示一围绕中央广场形成以主题功能为主的复合功能区，成为城市公共活动、公共事务和经济活动最集中的地方,中心区是城市人流、信息流和资金流汇集的中心，是政治、经济和文化等功能复合的核心区域根据城市的规模、历史等特点的差异，中心区包含的功能组合略有差别但各主题下的主要功能发展类似,核心功能,主要功能,可选功能,不同主题功能区的功能选择规律,92,案例借鉴二利用标志性场所、构筑物或建筑物，反映城市风貌、承载城市文化，保存城市信息，使之成为展现城市特色的名片,建筑,构筑物,场所,西安大唐芙蓉园通过大唐历史场景的再现，充分展现西安作为盛唐首都的大唐文化,埃菲尔铁塔是现代巴黎的标志，代表法国工业革命的最高成就，是法国近代工业文明的体现,圣母教堂FrauenKirche是慕尼黑最大的教堂，也是慕尼黑最醒目的地标和精神象征,伦敦大本钟,阿根廷方尖碑,纽约自由女神像,93,参考案例，我们又应该如何选择区域应该承担的功能呢？,94,1.区域发展,2.市场机会,3.资源条件,应发展的功能,公共,行政,商务,商业,休闲,居住,区域发展：区域的未来发展是否将对项目的未来产生影响，以此作为选择功能的背景市场机会：城市的发展现状是否存在功能的缺失或不足，从中获得项目可能的发展机会资源条件：项目具有何种资源条件，适合发展何种功能,95,现状河西新区已经初具规模，但中心功能缺失，中心区还缺乏活力和人气,经过十几年的开发建设，河西新区的人口已超过20万，建成区面积达20平方公里，已经初具规模但在中心区范围内仅布局行政功能，缺