（产业经济学专业论文）南昌市城市化进程与房地产业互动关系研究.pdf

摘要 摘要 城市化是人口等资源要素向城市聚集的过程。南昌市城市化率从1 9 9 1 年的3 5 9 3 提高到2 0 0 6 年的4 7 0 5 ，市区人口达到2 2 1 万人，城市规模扩 大一倍。快速的城市化与房地产业发展相互促进，但仍然存在着很多问题。 因此，基于南昌市城市化进程，本文在阐述城市化与房地产业相关理论 及述评的基础上，运用归纳和演绎、定性与定量、系统分析与比较分析的方 法。首先对南昌市城市化进程与房地产业发展关系进行了定性分析，认为人 口集聚导致城市化，从而促进房地产业的全面发展，并从微观与宏观层面分 析了房地产业推动了南昌市城市化进程，指出房地产业塑造了南昌市宜居城 市形象。其次，对城市化与房地产业互动关系进行定量分析。先选取南昌市 商品房销售额及销售面积数据，比较房地产增加值、房地产增加d ! u g d p 两 者与城市化水平的关系，进而把房地产价格引入时间序列，分别进行平稳性 检验和协整性检验，得出房地产业促进了南昌城市化进程；并用房地产投资 增长率指标，与城市化关联性进行g r a n g e r 因果检验，得出城市化与房地产 业良性互动发展的结论。最后，运用城市成长管理与城市规划等理论，指出 南昌市政府作为城市经营主体，房地产从业者参与城市经营，两者统一于政 府政策，最终使南昌市城市化进程与房地产业协调并良性互动。 关键词：城市化；房地产业；互动；南昌市 n a b s t r a c t a b s t r a c t u r b a n i z a t i o ni st h ee l e m e n to ft h ep o p u l a t i o n ，a n do t h e rr e s o u r c e st ot h eu r b a n a g g l o m e r a t i o np r o c e s s n a n c h a n gu r b a n i z a t i o nr a t e f r o m1 9 9 1 s3 5 9 3p e r c e n tt o 4 7 0 5p e r c e n ti n2 0 0 6 ，t h eu r b a np o p u l a t i o nr e a c h e d2 2 1m i l l i o n ，d o u b l i n gt h es i z e o ft h e c i t i e s r a p i du r b a n i z a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t em u t u a l p r o m o t i o n ，b u tt h e r ea r es t i l lm a n yp r o b l e m s 。 t h e r e f o r e ，b a s e do nt h ep r o c e s so fn a n c b a n gc i t y , t h ep a p e rd e s c r i b e di n u r b a n i z a t i o na n dt h er e a le s t a t et h e o r ya n do nt h eb a s i so fr e v i e w , s u m m e du pt h e u s ea n di n t e r p r e t a t i o n ，t h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v e ，a n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v e a n a l y s i so ft h ew a y f i r s to fa l l ，t h ec i t i e so fn a n c h a n ga n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o c e s sb e t w e e nt h eq u a k i t a t i v ea n a l y s i s ，t h a tl e dt ot h ec o n c e n t r a t i o no fu r b a n i z a t i o n ， s oa st op r o m o t et h ec o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n d f r o mt h em i c r o - - a n dm a c r o - l e v e la n a l y s i so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yt op r o m o t et h e c i t yo fn a n c h a n gp r o c e s s ，t h a tt h er e a le s t a t ei n d u s t r yc r e a t e dn a n c h a n gl i v a b l e c i t y si m a g e s e c o n d l y , u s i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s b e t w e e nr e a le s t a t ea n d u r b a n i z a t i o n s e l e c tt h en a n c h a n ga r e ao fc o m m e r c i a lh o u s i n gs a l e sa n ds a l e sd a t at o c o m p a r et h ea d d e dv a l u e o fr e a le s t a t e ，r e a le s t a t ea d d e dv a l u e | g d pa n dt h el e v e lo f u r b a n i z a t i o nb o t ht h er e l a t i o n s h i pa n dt h e nr e a le s t a t ep r i c e st ot h ei n t r o d u c t i o no f t i m e s e r i e s ，c o n d u c t e das m o o t ht e s ta n dt h ew h o l eo ft h es o c i e t ye x a m i n a t i o n ，t h a t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yt op r o m o t et h ep r o c e s so fn a n c h a n gc i t y , a n dr e a le s t a t e i n v e s t m e n tg r o w t ht a r g e t s ，a n dt h ec i t yo fr e l e v a n c et og r a n g e rc a u s a l i t yt e s t , t h a t u r b a n i z a t i o na n dt h ed e v e l o p m e n to fb e n i g ni n t e r a c t i o nb e t w e e nt h er e a le s t a t e i n d u s t r yc o n c l u s i o n s f i n a l l y , t h eu s eo fu r b a ng r o w t hm a n a g e m e n ta n du r b a n p l a n n i n gt h e o r yt h a tt h en a n c h a n gc i t yg o v e r n m e n ta st h em a i nb u s i n e s s ，r e a le s t a t e p r a c t i t i o n e r si n v o l v e di nc i t ym a n a g e m e n t ，b o t hu n i f i e di ng o v e r n m e n tp o l i c i e s ，t h e e n d ，t h ec i t i e so fn a n c h a n ga n dt h ep r o c e s so fc o o r d i n a t i o na n dh e a l t h yr e a le s t a t e i n d u s t r yi n t e r a c t i o n k e yw o r d s ：u r b a n i z a t i o n ；r e a le s t a t e ；i n t e r a c t i o n ；n a n c h a n gc i t y i i i 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得直虽态堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确 的说明并表示谢意。 学位论文作者签名( 瑚彬签字隰堪6 矽 学位论文版权使用授权书 目 本学位论文作者完全了解直昌太堂有关保留、使用学位论文 的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁 盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权直昌态堂可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究 所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位敝作者躲群彳乡翮躲蚤悖立刈 签字日期：扣g 年铂多日 签字日期：抄萨6 月3 日 第1 章导论 1 1 选题背景 第1 章导论 城市化是由传统的农业社会向现代城市社会转变的历史过程，是人口城市 化和城市现代化的统一，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展的空 间表现，是衡量一个国家经济社会发展水平的重要标志之一。 。 我国的城市化进程一直比较缓慢，一度出现逆城市化的趋势l 工j 。当前，按 照我国的城市化发展战略，伴随着工业化的推进，各地城市政府都因地制宜地 制定了城市化发展目标，并把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的 主要动力。 城市人口集聚必然促进城市化。根据人均g d p 与城市化水平具有普遍关联 的世界发展模式，以及城市化率在3 0 7 0 间，城市化将高速增长的规律，南 昌市目前已进入城市化加速发展阶段。工业化一城市化现代化，是世界性的 发展趋势，也是南昌市发展的必由之路。 城市化的加速必然促进城市房地产业发展。因为住宅既是城市的功能要素， 同时又是城市居民必不可少的生活资料。经验表明，一个国家或城市在进入城 市化加速发展阶段后，在人均住房建筑面积达到3 0 3 5m z 前，该国或该城市将 保持较为旺盛的住房需求。近年来，南昌市城市化进程加快，房地产投资也呈 现高速增长趋势，2 0 0 6 年人均房屋使用面积为2 2 1 l m 2 ，低于全省平均水平 7 m 删，房地产业发展空间巨大。 。 我国房地产业正处于高速发展阶段，已成为我国经济新的增长点和支柱产 业。房地产开发投资逐年增加，住宅开发、竣工面积及销售价格屡创新高，房 地产市场供销两旺，房地产投融资也非常活跃。2 0 0 6 年南昌市区建成区面积达 1 0 9 k m 2 ，相对于2 0 0 0 年的8 5 k m 2 ，增长了2 8 ，居住用地面积从2 0 0 0 年的2 3 8 l a n z 也达到2 0 0 6 年的4 2 9 2k m 2 ，增幅为8 0 3 4 ，南昌市区房地产开发投资完 成额由2 0 0 0 年的1 2 7 3 万元，增加到2 0 0 6 年的1 0 4 1 7 亿元，增长8 1 8 3 。南 昌市房地产业的繁荣，在城市化进程中发挥着重要而显著的作用。 本文全部数据如果没有注明来源的，均来自于1 9 9 1 2 0 0 7 年江西省统计年鉴 1 第1 章导论 1 2 房地产业的发展是个区域性问题 当前，“城市区域化、区域城市化”的趋势十分明显，城市圈、城市群正成 为区域发展的重要空间组织形式。但是，房地产业是城市经济现象而不是全国 市场现象，有着高度的区域性和差异化l l 。不同省市的房地产市场也存在显著 差异u j 。全国各地区的房地产业之间基本没有可替代性。 邬文康在其博士论文我国区域房地产业规律发展研究中认为，我国房 地产业从区域角度分析，由于各地区房地产业起步时间、基础、经济发展水平、 城市化进程与市场化程度等方面的不同，全国各地区房地产市场表现出明显的 地区不平衡性h j 。 近年来，国内经济的高速发展、地区城市化进程的加快、网络经济加速发 展、区域经济一体化等，社会资源逐渐向城市集中，必然导致城市的级差地租 大幅度上升，推动房地产业的繁荣。房价的涨跌大多是地区性的城市经济现象。 如果以若干城市的房地产业发展概括为全国经济现象，并据此而制定和实施房 地产市场的宏观调控政策，很可能达不到预期效果。 因此，分析南昌市房地产业的现状及前景，以及基于房地产业的发展如何 推进城市化进程，以及城市功能定位等，将有益于增强对周边地区的集聚辐射 能力，使城市经济能对接长三角与珠三角。笔者在此基础上，进而提出一些政 策建议。 1 3 城市化与房地产业关系的研究意义 城市是房地产作为一个独立的市场化的行业生存及发展的基础。房地产业 在城市化进程中扮演着重要的角色。城市化进程将成为推动房地产业迅猛发展 的巨大动力。经验证明，城市化进程与房地产行业发展之间保持着一种极为密 切的联动关系。城市化进程从狭义角度定义，指的是人口城市化，也即农村人 口大量涌入城市，造成对房地产业社会需求能力的迅速增加，这是房地产业得 以持续发展的基础和直接动力；从广义角度看，城市化则包括生活方式和价值 观念的转变以及城市自身的现代化，城市的经济容量和发展水平决定了房地产 行业的发展速度、规模甚至具体模式。 房地产业的发展从显性和隐性两个方面影响城市的发展，前者指房地产业 2 第1 章导论 的水平和构成，直接影响了城市的建筑外观、基础设施和功能发展；后者指房 地产业是城市经济发展中不可忽视的重要力量。因此，房地产业在城市化进程 中的重要性不言而喻。 现阶段，南昌市城市化和房地产业的发展水平都比较低，处于加速发展的 起步阶段。然而，城市化的潜力和拓展空间十分巨大，房地产业也将处于一种 不断被激活和快速发展的状态。因此，借鉴其他城市的经验教训，从区域角度 研究城市化与房地产业的互动关系，对于推动南昌市城市化进程和房地产业发 展，带动整个地区经济的良性循环既具有理论意义，也有实践意义。 1 4 本课题研究的主要内容、框架及方法 1 4 1 研究的主要内容及创新之处 截止目前，国内外学者对城市化进程或房地产业的研究日趋深入，然而对 于两者互动发展关系的论述却较少。本课题拟从理论与实际结合的角度，分别 以定性与定量的分析，剖析南昌市城市化进程与房地产业是如何相互影响的。 同时，基于南昌市城市化进程，以城市成长管理与城市规划理论，考察房地产 业，并对南昌城市化阶段性作出判断。最后以现代宜居城市的评价标准，探析 南昌市城市化进程中推动房地产业发展的战略。 论文共分为五章： 本章为第一章。介绍选题背景，指出房地产业是个区域性很强的问题，不 能用一种尺度去测量各地的房地产业。并介绍房地产业与城市化关系的研究意 义、主要内容、框架及方法等。 第二章着重阐述城市化与房地产业的相关理论。在对城市化理论研究述评 的基础上，介绍房地产业的概念及意义，分析房地产业具有的与城市化相联系 的特点，对国内外城市化与房地产业相关关系论证的理论进行综述。 第三章是对南昌市城市化进程与房地产业发展关系的定性分析。先是通过 论述南昌市城市化进程引起的产业结构、人口结构、需求结构和生态结构的变 化促进房地产业的有效增长，分析城市化导致人口集聚证明城市化促进房地产 业的全面发展。然后，通过房地产功能和房地产业特征的体现，证明房地产业 的发展推动了南昌市城市化进程，从微观与宏观层面深入研究这种促进作用。 3 第1 苹导论 最后总结两者互动影响的关系，导入房地产业相关数据与现代宜居城市评价体 系，认为房地产业塑造了南昌市宜居城市形象。 第四章，将城市化与房地产业互动关系进行量化分析。首先，选取南昌商 品房销售额及销售面积数据，并比较房地产增加值、房地产增加值g d p 两者与 城市化水平的关系，进而把房地产价格引入时间序列，分别进行平稳性检验和 协整性检验，得出房地产业在城市化进程中的促进作用；最后用房地产投资增 长率指标，与城市化关联性进行g r a n g e r 因果检验。 第五章得出结论，提出对策。构建优化城市土地利用的长效机制、相关城 市化与房地产业制度的改革和完善、制定科学的城市化与房地产业发展战略， 最终使南昌市城市化进程与房地产业协调互动，走上良性发展的道路。 1 4 2 采用的研究方法 本文在运用基本理论的基础上，在论述城市化与房地产业互动关系时运用 了定性分析与定量分析法、文献资料研究法、理论分析法和实证分析的方法， 对南昌市房地产业与城市化关系量化分析时，主要运用系统分析法、计量模型 分析法、统计分析法等。 4 第2 章城市化与房地产业 第2 章城市化与房地产业 2 1 城市化相关理论的研究 2 1 1 国内外关于城市化相关理论的研究 2 1 1 1 关于城市及城市化内涵的研究 城市是人和建筑的聚集体。古代的“城”是防御设施，“市”指商品的交易 场所【j 。国内外研究者主要从城市起源、城市的功能作用、城市特征以及系统 论等角度揭示了城市的概念。k j 巴顿认为“城市是一个在有限空间地区内的 各种经济市场( 住房、劳动力、土地、运输等) 相互交织在一起的网状系统”。 许学强认为城市是有一定人口规模，并以非农业人口为主的居民集居地，是聚 落的一种特殊形态l o j ，其兴起和发展受自然、经济、社会和人口等方面因素的 影响，并具有区域性和综合性的特点，属于历史范畴。一方面，城市是人类文 明的象征。另一方面，城市是集中了各种复杂矛盾的特殊的地理环境。所以， 城市也是一个复杂的动态的大系统。 城市化内涵涉及到经济学、人口学、地理学和社会学等诸多学科【j 。经济 学认为城市化是农村经济向城市经济转化的过程和结果。沃纳赫希在其城市 经济学中将城市化定义为“从以人口稀疏并相当均匀遍布空间、劳动强度很 大且个人分散为特征的农村经济，转变为具有基本对立特征的城市经济的变化 过程”。社会学对城市化的定义强调城市化意味着乡村生活方式向城市生活方 式转变的全过程( 啪，1 9 8 9 ) 。人口学强调城市化就是人口从乡村地区流入 大城市以及人口在城市的集中过程( 赫茨勒，1 9 6 3 ) ，库兹涅茨( 1 9 8 9 ) 也认为 城市化即城市和乡村之间的人口分布方式的变化过程。地理学意义上的城市化 指地域中城市性因素逐渐扩大的过程( 山鹿城次，1 9 8 6 ) 。国内学者蔡孝箴( 1 9 9 8 ) 认为城市化是乡村分散的人口、劳动力和非农业经济活动不断进行空间上的聚 集而逐渐转化为城市经济要素，城市相应地成长为经济发展的主要动力的过程， 从量的方面主要表现为农村人口不断向城市转移，城市规模和数量迅速增加： 5 第2 章城市化与房地产业 从质的方面主要表现为人们的生产j 生活方式逐渐向城市转化，社会经济进一 步集约化、高级化。向德平( 2 0 0 2 ) 认为城市化是人口、地域、社会经济关系、 生活方式由农村型向城市型转化的自然历史过程例。潘孝军( 2 0 0 6 ) 认为城市 化是一个历史概念，是人类生产、生活由传统农业社会向现代工业社会、由分 散式向集中式的转变【刿。 综上所述，城市化内涵应包括相互联系、相互作用的四个方面：第一，农 村人口向城市集中，城市人口的自然增长与机械增长，导致城市人口数量增加， 城市人口占总人口的比例不断上升。第二，地域转化速度和规模从形态、景观 上显示了城市化水平。第三，城市化是第二、第三产业生成、集聚和发展的过 程。第四，城市化促使人们的生活方式发生变革。 2 1 1 2 关于城市化发展阶段的研究 英国学者l 范登堡在 - 9 5 等。 表1 7 ：课题组指标体系 体系中间指标 社会文明度 城市文明、社会和谐、社区文明、公众参与 经济富裕度人均g d p 、城镇居民人均可支配收入、人均财政收入、就业率、恩格 尔系数、第三产业占g d p 比例 环境优美度生态环境、人文环境、城市景观 资源承载度人均可用淡水资源总量、水资源重复利用率、人均城市用地面积、居 住用地比例、名特产资源 生活便宜度城市交通、商业服务、市政设施、教育文化体育设施、绿色开敞空间、 城市住房、公共卫生 公共安全度生命工程完好率、城市政府预防应对自然或人为灾难的设施机制和预 案、城市政府近三年来对公共安全事件的成功处理率 3 3 3 房地产业塑造南昌市宜居城市形象的贡献 1 房地产业有助于推进城市住宅合理配置 房地产业的发展有助于推进城市住宅水平，体现在城市人均住房面积、人 均住房建筑面积两方面，考虑到土地资源的有限性，城市决策者要立足于节约 土地和方便人居的舒适性。人均住房面积需要一定的提高，但不是越高越好， 在人均3 0 - 3 5 平方米较适宜。 表18 ：南昌市2 0 0 0 - 2 0 0 6 年人均住房面积变化情况 年份 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 人均住房面积m 2 1 0 4 01 0 4 11 4 6 11 7 4 31 8 5 12 2 0 22 2 1 1 注：人均住房面积为城镇住户平均每人使用面积。 2 房地产业对南昌市环境有明显贡献 一 房地产业对南昌市城市环境质量有明显贡献，对城市绿化覆盖率、人均公 共绿地面积指数的提高也有改善。在生态环境、人文环境与城市景观等角度也 能起到重要作用。城市绿地的配置应注重以使用功能和绿化效应为主、视觉景 3 lu 第3 章南昌市城市化与房地产业关系的定性分析 观为辅的原则 。： 表1 9 ：南昌市园林绿化情况 年份2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 建成区绿化覆盖率 3 6 6 93 7 ，8 13 2 6 33 9 2 建成区绿地率3 4 8 93 6 3 6 4 3 6 9 人均公共绿地面积 9 4 97 1 77 37 8 4 3 城市基础设施与房地产业相互促进 城市基础设施的改善也有赖于房地产业的发展。例如，随着房地产业的蓬 勃发展，南昌市公共交通体系也延伸到各大楼盘。 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 第4 章南昌城市化与房地产业互动关系的数量分析 4 1南昌城市化水平与房地产增加值关系分析 城市经济发展必然使城市人口集聚，推动城市化水平提升。城市化水平和 速度是以人口表达的概念，非农人口的增加标志着城市化水平的提高，增加速 度即城市化速度。从定性角度分析，城市化水平和房地产业有良好的正相关性。 4 1 1 南昌市城市化水平计算 城市化反映一个国家或地区经济发展的水平。为研究南昌市房地产业与城 市化水平及相关经济指标之间的关系，这里的城市化水平计算公式采取城市非 农业人口与总人口比重来计算。表2 0 计算了1 9 9 1 - 2 0 0 6 年南昌市城市化水平状 况( 见表2 0 ) 。图3 表示1 9 9 1 2 0 0 6 年南昌城市化进程曲线。 表2 0 ：南昌市1 9 9 1 2 0 0 6 年城市化水平 时间 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 41 9 9 5 1 9 9 61 9 9 71 9 9 8 城市化水 3 5 9 33 63 6 2 23 73 7 7 43 8 3 53 93 9 4 1 平( ) 时间 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 城市化水 平( ) 3 9 9 74 0 54 1 3 24 2 1 4 3 3 6 4 4 7 94 6 24 7 0 5 碍- * 薯 臀 毒霉砉委毒妻晏喜季毒毒毒毒毒喜藿督 图3 ：南昌市城市化进程曲线 4 1 2 南昌市房地产增加值、房地产增加值g d p 系数与城市化水平 从房地产业和城市化的长期发展趋势来看，城市化进程推进阶段，房地产 3 3 帖们：约曲毒亨 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 业也处于加速发展的成长期。到了城市化后期，房地产业也到了成熟期，增长 减慢甚至衰退瞄。从城市化的度量标准、表现形式上看，城市人口的净增加拉 动了房地产的需求，表现为房地产的有效需求和投资力度加大。从速度上看， 在城市化s 型曲线的中期时，城市化表现为工业化的需要，不断地形成城市， 城市由点到面形成城市带。表2 l 以及图4 反映南昌市房地产销售价格及销售量 的变化可以看出，随着城市化水平的提高，南昌市房地产业也处于增长态势。 表2 1 ：南昌市1 9 9 1 - 2 0 0 6 年商品房销售额及销售面积及城市化水平情况 商品房屋销售 商品房屋销售建 商品房屋销售 商品房屋销售建筑 年份额 年份额 ( 万元) 筑面积( 万m - )面积( 万m z , ) ( 万元) 1 9 9 12 5 8 9 36 2 2 01 9 9 96 6 4 5 15 5 0 9 1 9 9 21 1 8 2 58 2 9 22 0 0 09 1 8 2 26 7 0 1 1 9 9 3 1 2 2 6 9 1 6 4 62 0 0 11 4 3 9 1 19 0 7 8 1 9 9 41 7 8 4 51 7 6 22 0 0 21 8 3 4 1 29 9 4 7 1 9 9 53 3 4 0 53 4 9 92 0 0 33 1 9 7 2 71 3 5 1 0 1 9 9 64 4 4 0 83 6 2 22 0 0 47 7 1 1 3 23 3 4 9 5 1 9 9 73 2 6 7 63 1 2 12 0 0 59 8 6 8 8 23 8 1 4 2 1 9 9 86 4 2 05 4 5 72 0 0 61 1 9 8 8 4 13 8 3 5 1 秽 z 罄秽磐臻# # 黟够簟等”咎争t l 驴x m 五肋。斯翟磷搿篱警? 黟辨黟妒冀弼粥锉弩露辫j 缈穿群挚喾：野。”盼p 。粥；甥 ，一 7+。； ；：， ： 融j ? 。：j0 。j ? j 。、印蕊 锰：+ j j | 。 _ t 。? j 一。j j 。”：| ： ? 粒7 _ 。，一：一。：7j 一：7 i 。、。o 0o ? v 。4 ，7 毫 钆t | 一一j j0 jj =| 7 i | i _ j 。j 一? “。一j j j j 。j 。j 遵 譬。c 。、j r - j 。_ t 一一一f 一j 强? ? jj ? ? 两 该| _ - j 。i 。 j ，i 珏j j 。 7 _ ，? ，? 。? jjj ? 。| j ? 1 | i 一一j ，_ 一j o j ，? 鼍 魏：二f ，一一= 一；一：- _ _ 乏i ：_ 磊矗窟i 。；麓囊。名：；煮乏，二荔 1 4 0 1 2 0 1 0 0 8 0 6 0 4 0 2 0 o 图4 ：南昌市1 9 9 1 2 0 0 6 年商品房销售额及销售面积逐年变化趋势 从宏观上讲，城市化是多种动力共同作用的结果，最重要的第一动力是经 济发展的推动作用。城市化水平和速度是以人口来表达的。非农人口的增加标 志着城市化水平的提高，增加速度即城市化速度。而增加的城市人口主要为第 二、第三产业的从业人员，他们创造的g d p 就是第二、第三产业的那部分。第 3 4v 1 0 0 0 o o 0 o o 0 0 钙驱的筋加坫加5 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 三产业中，房地产业所吸纳的从业人员和房地产投资占g d p 的比例有良性相关 性。以下从定量的角度，选取南昌1 9 9 1 年以来城市化水平与房地产增加值、房 地产增加值占g d p 的比重，研究三者关系( 表2 2 ) 。 表2 2 ；南昌市1 9 9 1 - 2 0 0 6 年房地产业增加值与城市化水平 房地产业增加 房地产业增加值占 年份 g d p ( 万元) 城市化水平( ) 值( 万元)g d p 比重( ) 1 9 9 11 1 8 0 95 5 7 4 1 51 83 5 9 3 1 9 9 2 1 1 9 6 48 7 3 5 3 61 3 73 6 o o 1 9 9 32 8 1 4 71 1 9 3 7 0 72 3 63 6 2 2 1 9 9 4 2 9 1 2 1 1 7 9 1 0 0 4 1 6 33 7 1 9 9 52 4 3 9 62 4 0 0 7 8 11 0 23 7 7 4 1 9 9 68 3 3 9 83 0 1 0 3 1 72 7 7 3 8 3 5 1 9 9 77 1 5 4 83 6 0 0 0 0 01 9 93 8 9 8 1 9 9 88 2 6 9 83 8 0 0 1 0 42 1 83 9 4 1 1 9 9 98 4 3 4 13 9 9 8 0 2 0 2 1 13 9 9 7 2 咖 7 3 6 2 64 3 5 1 0 2 21 6 94 0 5 4 2 0 0 17 7 3 3 34 8 5 6 1 7 31 5 94 1 3 2 2 0 0 21 4 5 5 4 7 5 5 2 3 7 4 62 6 34 2 1 2 2 0 0 32 5 3 4 3 46 4 1 0 2 4 83 9 54 3 3 6 2 0 0 45 7 2 0 1 98 5 1 1 0 6 65 9 5 4 4 。7 9 2 0 0 55 0 6 3 8 81 0 0 7 7 0 2 5 5 0 34 6 。1 5 2 0 0 65 3 2 6 5 111 8 3 8 9 7 34 54 7 0 5 注：1 9 9 1 1 9 9 7 年房地产增加值为南昌市全民所有制单位固定资产商品房建设投资。 为了保证线性模型的合理性，首先要分析变量间的相关性，将数据运用于 e v i e w s 3 1 软件，先进行南昌市城市化水平、房地产增加值以及房地产增加值 关系三个变量相关系数( 表2 3 ) ，可看出，房地产增加值、房地产增加值g d p 与城市化水平呈高度正相关，相对而言，房地产增加值g d p 与城市化水平相关 性稍弱。这表明用线性模型在解释三变量间的关系是比较适合的 2 2 。 表2 3 ；相关系数矩阵 城市化水平房地产增加值房地产增加值占g d p 比重 城市化水平10 。9 0 7 5 2 6 0 3 9 4 2 40 8 2 12 9 7 6 6 5 6 6 房地产增加值 o 9 0 7 5 2 6 0 3 9 4 2 41 0 9 5 112 7 9 3 0 5 6 6 房地产增加值占g d p 比重0 8 2 12 9 7 6 6 5 6 60 9 5 112 7 9 3 0 5 6 61 由上可以认为在南昌市，城市化水平与房地产业的发展状况有正相关性。 但是，由于房地产业在整个城市经济中的特殊地位，决定了它一方面以经济的 形式成为城市化的动力；另一方面以城市组成实体的形式成为城市化进程的表 3 5u u 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 征之一。房地产业不仅作为城市化的推动力量，而且房地产天然就是城市构架 的组成部分。是城市和城市化的组件之一。 4 2南昌城市化水平与房地产价格关系的实证分析 4 2 1 变量的确定与数据的采集 房地产价格问题由于与广大城镇居民的生活息息相关，一直是人们关注的 焦点。房地产价格主要是由房地产需求与供给决定的。1 9 9 1 - 2 0 0 6 年：南昌市 房地产价格总体处于上升趋势。为了从定量的角度考察房地产价格与南昌市城 市化水平的相关性，在此选取1 9 9 3 - 2 0 0 6 年商品房平均销售价格与城市化率的 年度数据，采用协整检验( c o i n t e g r a t i o nt e s t ) 来进行实证分析。对于时间系 列变量协整关系的研究是2 0 世纪8 0 年代计量经济学方法论上的重大突破。以 下使用此方法论证南昌市房地产价格与其城市化水平是否存在长期稳定关系。 表2 4 ：南昌市1 9 9 3 - 2 0 0 6 年商品房均价状况 年份商品房平均价城市化水平年份商品房平均价城市化水平 格( 砒) ( ) 格( 元m 2 ) ( ) 1 9 9 37 4 5 3 83 6 2 22 0 0 01 3 7 0 2 74 0 5 4 1 9 9 41 0 1 2 7 73 7 o o2 0 0 11 5 8 5 2 74 1 3 2 1 9 9 59 5 4 7 03 7 7 42 0 0 21 8 4 3 8 94 2 1 2 1 9 9 6 1 2 2 6 0 6 3 8 3 5 2 0 0 32 5 9 9 6 54 3 3 6 1 9 9 71 0 4 6 9 73 8 9 82 0 0 42 6 3 5 5 24 4 7 9 1 9 9 81 2 5 3 83 9 4 12 0 0 52 8 0 2 1 04 6 1 5 1 9 9 91 2 0 6 2 73 9 9 72 0 0 63 2 1 7 1 64 7 0 5 g r a n g e r ( 1 9 8 7 ) 发现，对非平稳的时间序列不能进行简单的最小二乘回归， 从而提出了非平稳的时间序列变量之间的协整关系研究方法 2 引。其基础是如果 两个或两个以上的值呈现非平稳性，但它们的某种线形组合却呈现平稳性，表 明变量之间存在某种长期稳定关系，即协整关系。在经济意义上，这种协整关 系的存在表明，可以通过一个变量值的变化影响另一个变量值的变化。 4 2 2 对时间序列的平稳性检验 要描述和检验数据的非稳定性，即检验每个变量的平稳性。否则，直接对 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 非平稳的时间序列进行回归将导致谬误回归( s p u r i o u sr e g r e s s i o n ) 现象。常见 的非平稳时间过程就是单位根过程。检验变量是否稳定的过程称为单位根检验 ( u n i tr o o t t e s t ) l 2 4 j 。平稳序列将围绕一个均值波动，并有向其靠拢的趋势， 而非平稳过程则不具有这个性质。比较常用的单位根检验方法是a d f ( a u g m e n t e dd i c k e y f u l l e rt e s t ) 检验。该检验法的基本原理是通过n 次差分的 办法将非平稳序列转化为平稳序列。而单位根过程是指数据生成过程的特征方 程的特征根至少有一个位于单位圆上的数据生成过程。因此，采用a d f 方法进 行单位根检验，如果所有变量是同阶单整的，且这些变量的某种线性组合是平 稳的，则称这些变量间存在协整关系，建立协整方程。协整反映的是变量之间 的长期均衡关系。 e v i e w s 3 1 软件瞄副提供几种单位根检验：d i c k e y f u l l e r ( d f ) 、增广d f ( a u g m e n t e dd f ) 检验和p h i u i p s - p e r r o n ( p p ) 检验。这里选择a d f 检验进行 单位根检验：首先，定义序列在水平值、一阶差分、二阶差分的情况下进行单 位根检验。可以使用这个选项决定序列中单整的阶数。如果检验在水平值未拒 绝检验而在一阶差分拒绝检验，序列中含有一个单位根，是一阶单整i ( 1 ) 。其 次，选择序列相关阶数。对于a d f 检验，定义加入检验回归的滞后一阶差分个 数。对a d f 检验，检验统计量是检验回归滞后因变量的t 统计量，由于是单边 检验，当计算得到的t 统计量的值小于临界值时拒绝原假设( 即否定存在单位 根) 。利用e v i e w s 3 1 软件，采用a d f 检验方法分别对变量城市化水平( y ) 、。 商品房平均价格( x ) 两列时间序列数据进行单位根检验。 表2 5 是对序列y 的水平值进行a d f 单位根检验的结果。假设序列y 有一 个单位根，经过试算，选择有常数项的回归形式，对y 的水平值进行a d f 检 验，得到其t 统计量是3 4 0 9 4 5 9 ，而t 统计量在l 的置信区间的临界值是 - 4 9 8 9 3 ，在5 的置信区位间的临界值是3 8 7 3 0 ，且其可能性为0 0 0 9 2 ，因此 拒绝原假设，即不存在单位根。 表2 5 ：序列y 的平稳性检验结果 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( p r o b + ) o 0 0 9 2 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( t - s t a t i s t i c ) 3 4 0 9 4 5 9 t e s tc r i t i c a lv a l u e s ：1 l e v e i - 4 9 8 9 3 t e s tc r i t i c a iv a l u e s ：5 l e v e l3 ，8 7 3 0 t e s tc r i t i c a iv a l u e s ：1 0 i e v e l - 3 3 8 2 0 + m a c k i n n o nc r i 廿c a lv a l u e sf o rr e j e c t i o no fh y p o t h e s i so fau n i tr o o t 第4 章南昌市城市化与房地产业互动关系的数量分析 表2 6 是对序列y 的一阶差分进行a d f 单位根检验的结果。序列d ( y ) 的 系数的t 统计量为一2 0 8 1 7 0 1 ，大于所有的临界值，因此接受原假设，即y 的一 阶差分序列存在单位根，即d ( y ) 是不平稳的序列。 表2 6 ：序列y 的一级差分a d f 单位根检验结果 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( p r o b * ) 0 0 7 5 9 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( t s t a t i s t i c ) 一2 0 8 17 0 1 t e s tc r i t i c a iv a l u e s ：1 i e v e l- 5 1 1 5 2 t e s tc r i t i c a iv a l u e s ：5 i e v e l一3 9 2 7 1 t e s tc r 舾c a jv a l u e s ： 1 0 i e v e j 一3 4 1 0 4 继续对序列y 的二阶差分进行单位根检验。表2 7 是对序列y 的二阶差分进 行a d f 单位根检验的结果。序列d ( y ，2 ) 的系数的t 统计量0 3 3 7 7 8 5 大于所有 的临界值，因此接受原假设，即y 的二阶差分序列存在单位根，是不平稳的序 列。 表2 7 - 序列y 的二级差分a d f 单位根检验结果 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( p r o b * ) 0 7 4 7 0 a u g m e n t e dd i c k e y - f u l l e rt e s ts t a t i s t i c ( t - s t a t i s t i c ) o 3 3 7 7 8 5 t e s tc r i t i c a lv a l u e s 1 i e v e l- 5 2 7 3 5 t e s tc r i t i c a lv a l u e s ：5 i e v e i 3 4 8 t e s tc r i t i c a lv a l u e s ：1 0 i e v e l3 4 4 5 5 对序列商品房平均价格x 进行a d f 检验，其一阶差分序列是不平稳序列， 其二阶差分序列都不存在单位根，属于不平稳序列。表2 8 给出了检验的a d f 统 计量和1 、5 、1 0 水平的临界值，在1 的显著水平下，两个时间序列均不能 拒绝“存在单位根”的原假设，因此，这两个变量在水平值上都是非平稳的， 继续对这两个时间序列的1 阶差分进行单位根检验，同样不能拒绝“存在单位 根”的原假设，对这两个序列的2 阶差分进行单位根检验，可以发现这两个变 量的2 阶差分序列在5 的置信水平上拒绝原假设，即为平稳序列。 表2 8 ：序列x 的a d f 单位根检验结果 t e s ts t a t i s t i cv a l u e s x d ( x )d ( x 。2 ) a d ft e s ts t a t i s t i c1 4 4 2