关于房地产泡沫的论文.doc

论 文论文题目: 房地产市场泡沫的理论分析 院 系: 专 业: 班 级: 姓 名: 学 号: 完成日期: 摘要近年来, 我国房地产市场的迅猛发展, 房价越来越高，投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产泡沫成为社会关注的焦点问题之一。如何遏制房地产的过热发展, 已成为迫切需要解决的问题。本文拟对日本、东南亚和美国房地产泡沫的教训进行分析, 并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。关键词：房地产；泡沫；教训；应对策略一、序言 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。显然，中国近年来房地产市场的过热发展已经存在了泡沫现象，甚至有的专家通过受益还原法的计算得出中国的房价已经偏离了其内在价值，含有30左右的泡沫。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚 ，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭 ，不仅导致经济和社会结构的失衡而且还极易带来金融危机、生产和消费危机、政治和社会危机 。因为房地产市场具有虚实二重性，其影响面是极其广泛的，所以能够带来以上诸多危害，因此必须对房地产市场进行合理的监管和控制。 本文将通过对日本、东南亚和美国房地产泡沫进行比较，提出中国房地产市场泡沫的应对策略。二、房地产泡沫引发金融危机的历史回顾和理论分析 （一）三次金融危机的共同特点最近二三十年间具有房地产泡沫推动特征、影响力度较大、影响范围较广的三次金融危机分别是日本金融危机、东南亚金融危机和美国次贷危机。尽管历史背景和危机起源地不同，但这三次影响重大的金融危机都具有以下共同特点：一是因为产业结构不合理，造成房地产行业和股市资金流量剧增，加上金融的杠杆作用及投机因素的存在，形成了房地产泡沫及股市泡沫。二是爆发危机的国家均实行金融开放政策，金融自由化程度较高，在这些国家经济开始过热时，国际游资为寻求利润增长点，便会大举进入，巨额国际游资的存在，是维持和吹大泡沫的重要因素。三是房地产经济在国民经济中所占比重相当大，房地产市场的波动，足以引起宏观经济的震荡。 （二）房地产泡沫引发金融危机的机理房地产泡沫向金融危机的转化通常所共有的传导路径为：房地产行业的高利润率和低利率的货币政策及金融的过度支持，导致其他产业资金涌向房地产行业，从而导致产业结构失衡，引发结构型通货膨胀；政府宏观调控滞后，金融机构收缩信贷支持，由此带来市场低迷，刺激了房地产泡沫的破裂；房地产作为资金密集型的行业，对金融行业有着极大的影响， 由此带来的金融业资产质量下降和呆坏账的增加，对一国乃至世界范围内的金融市场体系造成冲击。（三）由房地产泡沫引发的三次金融危机的分析1、日本房地产泡沫地产泡沫是日本经济泡沫的主要部分；随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。1985年5月，日本国土厅发布“首都改造计划”，这被认为是地产泡沫的发端，同年9月，美、日、德、英、法五国的财务部长和央行行长齐聚纽约广场宾馆，达成“广场协议”，日元对美元升值了一倍以上，这对日本出口造成巨大冲击，为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，日本银行连续五次降低利率放松银根，然而由于楼市与股市的活跃，宽松的货币政策并没有刺激到实体经济，而是成为楼市和股市泡沫的催化剂，到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影，人们把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。2、房地产泡沫引发东南亚金融危机东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为1520%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。泰国政府对固定汇率制的放弃, 印度尼西亚的政府腐败和政局动荡，马来西亚的金融自由化政策，以及各国政府对房地产信贷的疏于管理, 都没有有效阻止泡沫的负面影响。这次危机使得东南亚国家蒙受了巨大损失，积累了数十年的财富化为乌有。所以必须有效阻止房地产市场泡沫的形成，切忌盲目追求国内经济增长率的最大化。3、美国次贷危机美国“次贷危机”是在2006年春季开是逐步凸显的，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，它导致全球主要金融市场出现流动性不足。在2006年之前的5年里由于美国住房市场持续繁荣，加上美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级还款利率也大幅提升，购房者的还款负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推进的新自由主义经济政策，其主要表现在以下几点：（1）、为推动经济增长，鼓励超前消费。（2）、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。（3）、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。因此必须不断完善金融体制，包括风险防范体制，监管层、金融机构、房地产业等领域的“有力者”，均应加倍警惕资产泡沫。 三、中国房地产市场的泡沫以及应对策略（一）、中国房地产市场泡沫从1985年开始的城市经济体制改革，促生了中国真正意义上的房地产业，距今我国房地产业已有20多年时间。中国近几年房地产发展与日本泡沫时期的房地产发展轨迹极其相似，1985年日元升值，1986年资金流向房地产，1987年房价飙升三倍，1988年房价下降，地王拉升房价，1991年房价在次下降，房地产崩盘。从2005年人民币升值起，中国所面临的情况与日本大体类似。因此有人预测，中国房地产市场将在2011年崩盘。 虽然中国房地产市场泡沫与日本泡沫时期的房地产发展相似，但这并不能说明中国将在2011年崩盘，因为现在中国国情与当时的日本国情是有很大差异的，因此中日的经济形势并不能等量齐观。不过，显然中国房地产市场也存在着严重的泡沫现象，1993 2003 年我国房地产开发投资从1，937.5 亿元增长至 10，106.1亿元，10 年间增长了 4.2 倍，平均每年增长 17.96%，远远超过了同期 GDP 的增长速度。中国房地产市场泡沫在过去一年里日益凸显，尤其是在部分大城市。2009年全国平均房价同比上涨了22.4%（如下图所示），在今年前四个月更是再度跃升13.1%，而2003至2008年期间全国房价的年均涨幅仅为10.6%，2009年开始的房价飞涨实在是触目惊心。（二）、中国房地产市场泡沫的应对策略 政府应合理确定自己在房地产市场运行中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，这是政府对房地产市场实施有效管理的关键。1.加大金融监管力度目前,我国金融体制尚不健全，如果金融部门过度解除金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。因此, 限制房地产业流动资金的获取是控制房地产泡沫的燃眉之急。限制银行对房地产行业的介入是其中的关键，国家必须收紧稳健的贷款行为。首先,土地抵押贷款/价值比应保持低水平并严格执行。其次银行必须确定借方股权资本的真实性。第三,银行必须确保非房地产贷款不会转移到房地产行业。2.大力培育二手房、租赁房市场，加大普通商品房的供给积极培育二手房、租赁房市场，形成包括新建商品房、二手住房、租赁住房和廉租房的住房供给“梯度市场”；制定和实施住房建设规划，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。 3. 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 建立科学合理的房地产泡沫预警系统 ，适时发出警告 ，引导市场向理性方向发展 ；完善房地产统计和信急披露制度 ，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布各种房产信息，引导民众进行科学合理的投资行为。 4.规范和整顿房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境 规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。 严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。5. 警惕过剩的国际资本流动在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时， 还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。 四、结论 总之，房地产是泡沫的主要载体之一，我国应当制定合理的应对策略以保证房地产市场的稳健发展，同时也应当注重培育健康的资本市场，强化实体经济竞争力，加快培育新产业、新的经济增长点。 参考文献1 谢熠，肖丹.中国房地产泡沫与对策J.知识经济，2010(01):50512 黄云.日本、东南亚房地产泡沫的教训及对我国的启示J.哈尔滨金融高等专科学校学报，201