元丰实业建材市场项目招商运营方案.doc

元丰实业建材市场项目招商运营方案元丰实业建材市场项目招商运营方案陕西联创房地产策划有限公司二零零五年十月十四日方案名称：元丰实业建材市场项目招商运营方案（初稿）呈递单位：陕西联创房地产策划有限公司呈文时间：二零零五年十月十二日文案编号：元丰（文）003项目总监：王永歧执行总监：冯国江 目 录一、 项目市场调查及分析1、市场环境及主要竞争对手分析2、西安商业地产发展现状与趋势3、西安建材市场消费观念与消费文化二、 项目定位体系与概念设计1、 项目整体定位业态、层次、形象、功能、服务、价值定位体系2、项目投资分析3、项目规划设计建议4、项目工程进度要求5、项目形象策划三、 项目招商策略与管理1、项目租售价格确定及依据2、主要目标客户群定位3、招商策略与实施步骤四、项目整合推广计划1、项目广告规划2、营销推广案3、媒介计划与执行4、广告发布预算五、市场管理1、物业管理模式与服务模式2、独特的企业文化与价值观念3、市场信息系统的建立5、市场组织管理体系6、员工管理守则 第一章 项目市场环境研判一、项目市场调查及分析市场环境与竞争对手分析建材市场发展历程与现状：如今，中国已成长为全球最大建材生产和销售市场，截止到2005年16月份，国内建材行业累计实现利润总额26.61亿元，比上年同期增长24.71亿元。未来十年，中国建材工业发展速度将高于国民经济发展速度34，到2010年，建材工业产值预计达到一万多亿元人民币。目前，发达国家95的建材零售通过连锁超市的渠道，而目前国内水平最高的上海这一比例只有20。预计未来3至5年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到50至80。西安是西部重镇，西部大开发的桥头堡。随着西安房地产业的蓬勃发展带动建材业的辉煌。2004年，西安市房地产市场在2003年快速增长的基础上继续保持稳定快速的发展态势。去年前三季度西安市商品房完成投资36.8亿元，比去年同期增长5.21。施工面积247万平方米，比去年同期增长了6.58；竣工面积198.5万平方米，较前年同期下降了16.37；新开工面积57.23万平方米，较去年同期增长4.42。今年西安市的家居、建材总产值将达亿元数据来源：西安房地产信息网。尽管受西安市城市改造、向北、向南发展大策略的影响，西安市建材将有大幅度发展，但家居市场明显供大于求，数量与规模已超饱和状态，建材市场的竞争无疑更加血腥。因此，同质化、缺少个性差异的市场，经营规模小、实力不济的市场，恐怕极难在品牌市场的围追堵截中求得生存机会。按销售产值的10%的比例支付租金卖场租金来计算，西安建材市场租金市场将达到10亿元左右。城北及附近区域建材、家居市场容量测算项目名称总建面积总套数（套）项目名称总建面积总套数(套)城北住宅虹桥雅轩3万M2约300天心梦苑2.7万M2200航天新都5.6万M2约560EE康城42万M21600都市邻里3.1万M2324含光景轩5.6万M2约560中顺金玉华城二期2.5万M2约250时代明丰苑13万M2916宏林名座3万M2300金桥太阳岛18.5万M21600锦园新世纪94万M23412凤凰物语3.58万M2430世纪金园5.7万M2约570鼎新花园20万M2约2000都市桂苑3.56万M2294左岸生活馆2.5万M2250杰信花园9万M2819雅荷春天30万M2约3000宏林名苑3万M2300白桦林居65万M2约6500西安印象40万M2846海荣豪佳花园21万M21600万华园丽景华都6.3万M2630海荣阳光城30万M22000凤城明珠18.6万M21088新兴骏景园18万M21670亚冠建舍3万M2192紫昕花庭12万M21076银池花香丽舍5.58万M2470蔚蓝人家12万M21100雅荷智能家园16万M21145蔚蓝花城12万M21000菁华名门18万M21000八水洋房4.7万M2492赛高国际14.5万M2约1450大唐世家5.4万M2372城东住宅沁水新城1期约10万M2约1000新兴24G5万M2约500灞柳生态家园25万M27000紫薇家天下14. 3万 M21058东尚10万M21155天赐良苑5万M2420紫铭小区17万M2约1700珠江新城240 M225000合计900万M280000结论：北郊总建筑总积为900万M2，每平方米的装修标准按500元/ M2计算，北郊对建材的总需求量达45亿元。北郊总户数约为80000户，需要家居量按2万元/户计算，共需要约16亿元。建材家居商圈南北对峙从西安建材业发展布局上看，历来是北重南轻，而且经过十几年的培育，北郊太华路一带已经形成了以大明宫建材家居城、太华路建材市场、明珠家居城、中联家具城、西部建材城以及孙家湾板材市场为核心的建材版图，业内人士将此称为北郊板块。在2003年以前南郊建材业发展除了太白路和大雁塔两家传统的建材市场外，环境优、规模大的建材家居卖场寥寥无几。但随着南郊房地产业的快速发展及长安撤县改区，加上距离西高新近。对建材和家居的需求量很大，南郊现有的消费力及消费潜力在整个西安市无疑位居前列，这也成为诸多建材投资商家看好的黄金地带。从年至今年以来，很多睿智的投资商开始了大资金投入，从而也改写了西安建材家居业北重南轻的局面。三森国际家居城集家具、建材、家居用品为一体，目前生意比较理想；中联家居由于地段较为偏僻生意颇为清淡，但随着高新区二次创业带来的千亩大盘，为该区域市场带来巨大的潜力。建设中的西万建材市场招商火爆，加上刚刚启动的民正在崛起。生名轩家居，使城南建材市场二、项目市场调查及分析西安商业物业投资市场发展现状与趋势目前，西安商业地产已经出现近乎于热火朝天的现象，也表明西安地产已正式进入商业地产时代的时期已来临。具体现象如下：1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。对于虚拟产权式投资，由于恒星医药大厦和高点国际的失败案例，使广大投资者的积极性受到严重挫伤。投资客户的投资心理趋于理性，使全产权式商铺购买投资成为目前小型投资客的首选，。2、应于市场的发展需求，专业型零售市场如建材、家电、百货等将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资专业市场的理由是看中未来发展趋势及良好利润空间。而目前还未出现以建材、家居卖场作为投资载体的市场出现。将由本案这个这个具有10万建筑面积的项目打破这个格局，再造新太华路商圈的宏图即将在20052006年变成一种现实，一种改变传统商业市场的现实3、由于传统的摊位制建材市场已经不能满足目前市场需求，新兴建材家居市场在近期也将成为抢滩西安市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。4、现有太华路及北郊建材家居市场则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。其中以租赁权的方式进行经营为主这类市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。市场核心问题呈现 鉴于对市场调研的深刻，西安商业市场及家居建材市场主要状况浮出水面，而作为操作本案的目的性，需客观与实际的操作于本案。主要核心状况如下：1、相对于家居和家具，建材零售利润相对摊薄：建材相对于家居和家具市场，建材的展示性不很强，对卖场的环境要求不是特别高，因此，建材市场的租金相比家居来说，要低的多。2、传统建材市场脏、凌、乱等形象依然存在：传统摊位制建材市场环境不佳，管理混乱，业态缺少统一规划，消费者在购买建材时也很难享受相应的服务。因这类市场在固有概念当中均是这类形象，由于市场的逐步完善性，促使这类物业必将得到改变，必将以优化建材购物环境为背景从而提升市场形象力。3、客户网络单一化与市场区域化：现有太华路和太白路建材市场，它们的主要辅射目标就是西安本地及周边市场。对于客户也是锁定于这类区域的客户为主，在层次上也偏低。4、大多数以租赁为主，无经营权购买状况更无产权概念：目前绝大多数市场都是以租赁为主，尚未出现经营权购买的模式。5、由于大明宫建材市场和三森建材市场的初步成功，使广大经营户对招商制建材卖场充满信心，广大消费者的消费观念也得到彻底改变，对中高档卖场内的建材品牌充满好感和信任。招商制建材卖场的出现是对传统建材流通领域的一次颠覆。6、对购买产权价格敏感且接受程度有待提高：在这次调研过程中，建材经营客户对购买产权的方式存在着多方面的担忧，并对购买了产权式物业的直接利益点不是很清楚。主要原因是资金的压力和经营时间的限制，加上建材市场的不确定性和市场的不确定性。大多数人将产权式物业的首付与二手租赁市场的转让费金额作相应比较，将月按揭款金额与每月租金作比较，从此决定是否购买。综述：招商制建材市场（以个体摊位租售为主）在西安建材业的发展过程中有着重要的分量。这种业态的市场曾经一度“一统江湖”，建材、装饰材料2/3的流通量是通过这类市场实现的。但是随着建材超市、各种类型的产品专卖店的兴起，招商制建材市场正面临着改造、提升、创新的新一轮发展阶段。在经历了一时的低靡状态之后，招商制建材市场正通过自我升级，谋求在激烈的竞争中再次博取有利地位。 随着建材行业之间的竞争不断升级，原本单一的建材销售渠道，受到了建材超市、各种类型的产品专卖店的冲击，招商制建材市场，正面临着改造、提升、创新的新一轮发展阶段。 招商制市场仍有发展空间 虽然招商制建材市场受到了一些新兴的业态的冲击，但是它作为建材销售主渠道的功能还是被业界所肯定。建材、装饰材料行业出现了多种模式的市场，缘于地区间的经济发展不平衡，消费观念、消费需求、消费文化存在差异，产生多种层次。 另外，“入世”后，我国经济发展融入全球经济发展节奏的速度将进一步加快。国内生产力发展的需要与国际经济接轨的需要，促使国际上先进的流通模式（建材超市）在国内也加快发展。 招商制建材卖场规模化升级 市场对于建材行业的消费需求不断提升，招商制建材市场的发展也在快速升级。 几年前，建材市场仍然经营分散、规模小，产品良莠不齐，给消费者选购带来了很大难度，买建材常常满城跑。 近年来，西安建材卖场已经初具规模，卖场的规模、档次都有很大提高，西安已经建立起了产品全、质量优、价格实、信誉好的集中规模化建材专业市场。其中，几家较大型的招商制建材卖场，规模达到几万甚至几十万平方米。 市场环境有所改善 由于建材店数量多，分布散，整治难度大。当统一的大卖场形成后，则可制定建材销售人员资格证书制度，持证上岗，抬高建材销售行业准入门槛；设立专门的投诉部门，降低消费者投诉成本等等。 在加强建材市场规范化的浪潮中，建材市场的管理，出现了两个新的特点：一是由物业管理型转向经营管理型。主要特征是市场主办者由主要出租场地，收取租金，管理物业，转向了经营市场，注重广告宣传，树立市场形象，诚信经营，搞好服务，千方百计把市场办火。 二是出现了“市场化经营、商场化管理”的模式。 主要特征是经营场所精心装修，商品按类分区经营，商品布货讲究，明码标价，购物环境改善，业务员培训上岗，统一着装，商场统一收银。 在发展上受到超市业态的围追堵截后，招商制建材市场面临着极大的发展威胁。至此，招商制建材市场开始了改革和创新的探索。 首先，是业态的调整，摊位式的招商制建材市场向着商场化市场、购物中心方向发展。 由于国民经济的快速发展，经济水平的提高，流通资本的相对集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那种初级的摊位制市场正向着商场化市场、购物中心方向快速发展。 其次，在经营方式上，招商制市场学习了建材超市的一些连锁技术再结合本土经营的特色，也摸索出了自己的连锁经营方向。三、项目市场调查及分析西安建材市场消费观念与消费文化西安家居建材市场博弈中的裂变1、自主选择消费者主导下的市场模式：一边是现代化建材超市，一边是传统建材市场；一边是先进零售业态，一边是的批发模式。由于消费群体的多层次性，在建材流通领域，多元化分销模式并存的建材“生态商圈”正在逐步形成。为了共同做大建材市场，在这个建材“生态商圈”中，中外建材流通企业应该错位竞争,共同和谐生存、有序发展，而不应该今天你倒闭一批、明天他再倒闭一批，使整个建材市场处于波动状态。消费决定市场，从这个意义上，或许可以解释，虽然几经冲击，作为老牌建材市场的东建材以及部分批发市场业态，为何依然在市场中占有足够的分量。以至于作为后来者的天荣建材港，也斥巨资采取了批发市场的业态进行经营。建材“生态商圈”2、在另外一部分消费者眼中，则出现了消费观念的更新，更希望在建材超市享受到从设计到装修等一站式的服务3、中高端追求品位的消费者不愿意光顾传统的家居建材市场。4、消费者注重品牌，一是建材市场的自身品牌规模、环境、服务、品种等，一是市场内的产品品牌质量、信誉、价格、服务、知名度、品位等。 第二章 项目整体定位策略市场经营定位原则1、符合片区内消费市场的消费水平、消费特征；2、与项目自身及区域的形象、业态相协调；3、保证商场经营权与产权的一一对应关系，商场的产权归发展商所有，个体经营者独立经营权可分散给多个小业主；4、保证商场长期经营的稳定性，降低发展商经营管理的难度；5、确保发展商销售或出租物业的价值最大化。项目区位环境定位分析与研判1、区位前景：本案隶属西安北郊一级商业圈，为西安新城区的商业繁华地带。太华路已经过了10多年的发展，形成今天为人熟知的以建材批发、零售市场为主的核心商圈。由于政府目光长远化，已投入大量资金或通过引进外商策略而提升现有太华路的知名度或商业价值性。因此，本案所处的区位前景十分良好。 2、繁华程度：历经10年变迁的太华路商圈，已经形成多个专业型的建材细分市场，产品的多样化，使之各地批发商和零售商及家庭散户来此购物，货车的进进出出也形成了另一道风景线。该商圈的繁华程度不容置疑。 3、商业氛围：该商圈会聚了大量的建材品牌总代理和厂家直销商，人流量较大，吸引着全省各地的零售商和当地家庭散户，同时也吸引了本地零售客户的前往。由于西安为西北地区的经济主导城市，各大商家将在此设立品牌店或代理店。因此，造在商业氛围浓厚，客户资源庞大。 4、交通状况：太华路家庭方便，与北二环相交贯通，距离火车站仅5分钟车程，该商圈内的三府湾货运站，贝斯特货运站与客运站均在此，有多条线路通往西地区各省市、县或镇等。因此，本案的交通状况甚佳。 5、配套设施：该商圈内配有银行、邮局、医院、餐饮店、便利店等。使之，来此批货或购物的商户与客户均能享受便利性与便捷性。同时，也为附近的居民提供相应的便利。主题定位：科技环保时尚人文新家居消费主义 “新时尚新家居” 三大主题时尚文化 尖锋科技 格调空间一是博览与展卖结合，形成永不落幕的展销会；二是体验式消费与集成化服务结合，引领家居消费新理念；三是时尚元素与后装修概念结合，突出建材的人文关怀和文化解读。给人突出的感受是：集约化装修，个性化消费，轻装修重装饰的后装修时代的到来。推出建材选购顾问，家居饰品配置顾问，卫浴集成设计顾问，灯光照具配置顾问等多项个性化，定制式置家咨询服务，从单纯的卖商品到卖配置、卖理念、卖集成服务，一种引领装饰消费新概念的市场模式生成。通过整合商户资源、商品资源，优化市场功能，延伸了以最大化满足消费需求为导向的供应链，提升了以细分目标市场、引领消费时尚为导向的服务价值链。形成商品提供加方案提供的全新组合，使集成化、重配置的一站式服务更加丰满，创新了营销模式。由商品营销向概念营销和文化营销拓展，通过营销内涵的深化和外延的拓展，引领科学消费和开放式消费。第三，通过市场供应链和服务链的延伸，使我们看到了一种由重装修轻装饰的初级消费观念，向求个性、重文化、讲求人文关怀的后装修观念转移的趋势。这三个转变预示着新家居消费主义的诞生，无疑是这个消费思潮的引领者和满足者。目标消费群体定位：业态定位：招商目标定位：项目投资分析：一、 主要经济指标序号项 目 名 称指 标序号单位指标米兰风度1 总占地面积（平米）约95002总建筑面积（平米）3.56万3建筑容积率4绿化率5产品类型4层商业房6地面车库数量8综合售价3100元/9建设单价(元/)约2200元/10综合租金46.5元/月二、 经济分析1、项目经济指标：项目用地：9500总建筑面积：356002、项目总造价： 土地出让金：万元建筑成本： 35600900元/ = 3204万元配套成本： 35600300元/ = 1068万元开发及税费： 35600200元/ = 712万元其它杂费： 35600 50元/ = 178万元合计：5162万元3、项目总收入（万元）：采用包租销售、招商并行，以招商促销售策略。租金收入（三、四层为一年期；一、二层为三年期、五年期） 一年期： 30.5元/月（三、四层平均租金）890012月=325.74万元三年期、五年期： 90元/月（一层平均租金）225012月3年+90元/月（一层平均租金）225012月5年=1944万元63元/月（二层平均租金）225012月3年+63元/月（二层平均租金）225012月5年=1360.8万元合计：325.74+1944+1360.8=3630.54万元销售收入（按8%投资回报率对应售价反证）一层商铺均价为：90元/月（一层平均租金）12月/8%=13500元/（使用面积）二层商铺均价为：63元/月（二层平均租金）12月/8%=9450元/（使用面积）按一、二层销售50%计算：13500元/4500（每层使用面积）60%+9450元/4500（每层使用面积）40%= 5346万元按三年包租需返1603.8万元（按收益10%返计算）。合计：3630.54+5346-1603.8 = 7372.74万元4、项目营销费用：7372.744% = 294.91万元5、营业税费： 53465.5% = 294.03万元3630.5417.5% = 635.34万元6、项目利润总额：7372.74-294.91-294.03-635.34 = 6148.46万元简析见表项目总收入（万元）租金收入3630.54销售收入5346包租返利1603.8项目营销费用294.91营业税费销售税费294.03招商税费635.34项目利润总额6148.46米兰风度绿色精品建材城投资受益分析表楼层一楼二楼单价均价13500元/平方米9450元/平方米面积使用面积3030总价平均40.5万元28.35万元首付20.5万元14.35万元回报年限10年10年商圈平均租金120元月/.80元月/.10年回报总额43.2万元28.8万元项目规划设计建议：一、项目商业功能布局规划辅营区室内面积规划一楼南入口：约1000平方米，作为整个市场展示区、辅营区；备注：具体经营品种的布置位置与面积分布参见商场商业业态划分图招商平面图1.jpg、商业业态划分图招商平面图2.jpg、商业业态划分图招商平面图3.jpg、商业业态划分图招商平面图4.jpg、商业业态划分图招商平面图5.jpg（见附件）。市场营运区面积规划 市场经营区一楼南入口至电梯处划出约1000平方米作为展示、辅营区，二楼四楼全层。 市场配套营运区五层大部分。 市场理货区为了便于市场商户装卸货物，北面应规划相应部分面积作为理货区。其他功能区间： 商场管理办公室从成本考虑，建议将市场经营管理公司放置五楼偏僻位置。具体面积需与管理公司或发展商协商确定。 洗手间由于卖场单层面积较大，建议每层增设两个小型男女洗手间，男女各预留五个蹲位。 商场保安室：根据保安数量设置面积大小 空调机房 消防控制二、项目配套设施规划南入口建议商场南入口安置适量休闲长椅。扶梯扶梯口安放每层商业平面分布图。扶梯两侧可以安设休息长椅，也可以根据招商情况，经营小型饮品小食休息椅。观光电梯观光电梯有利于提高物业的整体形象。观光电梯对于三四层独立招商和独立经营都具有必要性，是高楼层商户独立经营的必要交通配套，有利于人流组织安排；但必须考虑的是如何保证货运与人流的分别控制。中央空调：消防系统：采用自动喷淋报警系统、消防栓、烟感报警装置。保安：24小时保安巡逻广播：VOD中央广播系统三、项目外立面及内部装修设计建议项目外立面装修建议由于本项目正立面装修已经基本定型，在此外立面装修建议对象主要是一些建筑规划细部方面。 商场西广场设计要素建议广场标识性建筑：一般元素包括喷泉广场、雕塑、旗杆、广场灯等；广场休闲系统：一般元素包括休闲座椅、遮阳伞、绿化带（可以设置统一式样的花坛）等；广场广告系统：一般元素包括南广场东西两侧加设灯箱广告牌等；广场停车系统：规划停车位及车辆出入口；广场促销区：一般预留在南广场正对商场主入口处；其它导示系统、清洁卫生用具设置等。 外墙广告位的处理总体而言，本项目外墙广告位应该尽量布置在设定的广告牌位内，广告位不宜设置的过多，否则会淹没了市场的本身标志和主题而显的杂乱。（广告位设置范例）商场内部规划及装修设计建议根据项目的定位，项目一定要体现现代化商业的人性化特征。在功能上满足购物、休闲、舒适、娱乐性。 交通及平面布局规划1、在一层南面入口保持通透，宽敞入口至上下扶梯间保留约1000平方米左右的中庭空间。入口区域主要以化妆品类批发为主，靠墙体区域做边店，中间区域做半开放式柜台店，强化空间感。2、布局规划及过道建议室内商铺格局：独立收银、全封闭式独立铺位。在商业死角处可规划西饼店、休闲水吧或洗手间等，避免商业死角，有利于人流循环。商场内部通道：现规划通道宽度基本满足人流交通需求。建议在主要交通通道口安设休闲椅。 室内主题景观规划1、儿童欢乐园 以母爱和童趣为规划主题，选择比较和缓、温和的背景颜色和装饰材料； 安放儿童游乐设施，收费管理，提供临时托管服务。 游戏区外设置少量休息桌椅，供大人与小孩暂时休息。3、品牌专卖店 选择比较明快的色调作为背景装饰 在一层南入口展示区中央每隔5米设置一排玻璃展台呈弧形围合，展示新款的皮鞋、手袋、眼镜、珠宝、手机等，即起到装饰作用，又起到广告作用。 商场内部公共部分装修地面：建议一楼及二楼女性购物区地面用米白色（略带黄色）美观实用型的防滑抛光砖，过道与铺位间用10公分宽彩色长条瓷砖分隔线区分。在儿童休闲娱乐的地方，增加人造小桥，过道等休闲小品，以此吸引儿童前来消费。天花：整个商场天花统一喷白，统一吊顶。考虑商场面积大，节约能源耗费的角度出发，一至四层采用轻钢龙骨白色防火型扣板吊顶，照明用白炽灯管和黄色嵌入式射灯组合使用。五楼非办公区部分采用白色网格状栅栏吊顶，照明用白炽灯管，办公区域自行吊顶。参考图片一：白色网格吊顶，简单大方，中间若嵌入些黄色射灯，则有“星星点灯”的美感，自然而又富有情趣。天花上可悬挂垂柳、果树、灯笼等修饰品和色彩绚丽的广告旗帜。参考图片二：淡紫色网格吊顶，这一设计色彩美妙，但对于自然采光条件差的商城来讲，这种处理光线太暗，要达到一定的亮度比较耗电。墙面：ICI乳胶漆刷白。柱子：公共部分的柱子用高级瓷砖或石材包装。卫生间：地面采用防滑地砖、瓷片到顶，天花吊顶，配美观实用洁具。网络：宽带网接入。 商场内铺位装修一楼外街铺铺位装修：外街铺：对外门安装卷闸门（也可增设玻璃门）；一楼门面店每家预留电话线接口；街铺之间的隔断用实墙，另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感。室内铺位装修独立铺位：内墙轻质防火板材间隔到距地面2.8，面饰用专用乳胶漆。门平开玻璃门，宽1.5米左右。有利于提高商场的档次，增加美感。外墙临通道外墙以全玻璃间隔，方便商品陈列和展示。每个铺位设消防喷淋系统，用白色防火型扣板吊顶，照明用白色灯管和黄色灯管嵌入式射灯组合使用，过道一侧卷闸门盒部分做成广告位半开放店铺：背柜主要作用为非营业时间的商品收藏防盗，背柜宽度50CM，高度140CM，中间设多层夹隔，便于存放商品；背柜样式下面一层（材料夹板，高度70）上面四周固定钢管支架（钢管支架高度70CM，支架上固定网状丝网用于挂针织品）；材料玻璃，夹板，钢管、防火板等；另：每间铺位预留电话线、电插座及电表，每间铺位铺设一条电话线，设一个电表，每月电费按实际读数计算 我们对装修的建议：装修对于发展商是一笔不小的投入，由于经营商户各自装修要求和标准均不相同，所以发展商提供的室内装修标准和范围主要是公共通道装修、统一吊顶、公共照明、卫生间、电梯间、消防通道等，商铺装修主要是隔断、统一门楣（广告灯位或店标灯位）。商铺内地面及装饰由商户自行装修。但是发展商必须有统一装修标准。 为了进一步减少二次装修的浪费，最省力的做法是先行招商，然后根据商户实际租赁（或购买）的商铺面积大小，按照商场承诺的装修标准进行统一规范的装修（不包括商户自行装修部分）。 商场公共部分电费摊入物业管理费用中，商户在商铺内部的电费一般以安装配电箱和电表独立计费，自行缴纳，便于商场管理。由于商场商铺总量达到2586个，最好是招商先行，降低实际安装数量。但是与设计上（下行专业）电力设计有时间上的冲突，折中办法是先设计后调整。四、商场内外部环境系统景观规划建议商场内部环境规划建议 背景音乐悠扬的背景音乐系统，不仅可以舒散客户的神经，增强购买欲望，也可以直接提升商场及产品的形象。乐曲以轻快、活泼的轻音乐为主，也可适当播放舒缓的流行音乐。 商场内部色调以白色防火材料和通透的玻璃隔断，色彩简单明快，让人感觉视觉空间开阔。公共通道建议多悬挂塑料柳条、果树、小型吊旗等。建议小型吊旗采用橙色、浅绿色为主；橙色代表欢快，浅绿色代表舒适，可以缓解人的疲劳，宣扬出时尚、休闲的购物环境。 VI导示系统作为现代商业设施的商场经营管理成熟的一个重要标志，体现了商场对经营者，对顾客人性化的关怀。基础的VI导示系统有功能分区牌、经营品种牌、洗手间指示、电梯及紧急出口指示等。建议在垂直电梯入口处、扶梯上梯处，放置每层的功能分区牌，一层主入口处应放置一层功能分区牌，商场南北入口外应放置商场各层功能分区牌。 休闲设施可在电梯附近、休闲广场或位置较宽松的地方设置休闲椅和室内绿色植物，供购物者休息小憩，并缓解疲劳；建议休闲椅采用钢木结构，实用且美观。项 目 整 合 推 广 提 案第一部分 项目整合推广规划全案推广目标以严格缜密的推广设计、紧密衔接的推广步骤以及最具爆炸力的推广方式，快速提升项目知名度与美誉度，实现发展商锻造顶级建材市场品牌的终极目标。1、选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对经营商户及消费者产生最佳的说服效果。2、通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引经营商户前来咨询，感受现场氛围，产生入驻本项目的欲望。3、树立发展商及项目形象，增强经营商户的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过市场推广，有力配合招商工作，使本项目尽可能短的时间内打开局面，迅速实现回笼资金。4、发展商与经营商户精诚合作，共同锻造项目品牌，实现双赢的目标。并以可持续发展的经营理念，确保为项目以后的经营发展夯实基础。全案推广思路理念铺路、策略先行、主题推广、招商跟进理念铺路所谓理念铺路，首先是指在本项目的推广前期，将创新理念作为本项目有力的武器，引入到市场竞争中去，用全新的经营理念、服务理念、管理理念等，塑造本项目专、新、特的形象。以绿色建材、高规格show场等新概念，从服务、健康等多方面引导和转变消费者的理念。站在消费者家居顾问的角度，拉近本项目与消费者之间的距离，为经营商户与发展商开创最大的盈利空间。策略先行所谓策略先行，一是指项目推广以足够体现项目优势与市场氛围营造，采取逆向思维的推广手法，增强经营商户的信心，激活项目销售氛围；二是指所有的推广活动及促销措施及其之间的互动关系，均以既定统一的推广主题为导向，相互间紧密衔接配合，围绕一个目标，全方位、多手段分解展开，在具体的推广过程中，将策略先行这一思路从市场角度转化为理念先行，服务先行。主题推广所谓主题推广，是指项目推广以某一阶段的主题活动来推进，活动的内容及目标，十分清晰地向社会，目标客户群塑造或传达与项目品质有直接关系的精神内涵，不同层面地传播着项目的核心价值。本项目运作过程中可推广的主题有：1、 绿色环保建材主题2、 高盈利空间主体3、 高质量服务主题4、 一站式购物主题5、 家装风格免费设计主题6、 发展商、经营户、家装公司同舟共济主题7、 消费者健康选购主题8、 高规格show场主题招商跟进所谓招商跟进，是指一切主题推广活动不以单纯做活动，造声势、树品牌为目标。推广是以活动、宣传做为先声，以促进招商为落脚点的整合系统。如果将活动与宣传比喻为雷声及疾风的话，招商工作就可以算是降雨。成功招商是本推广案的最低期望的目标。全案推广周期划分四大推广阶段，四个推广高峰推广四阶段本推广方案计划从2005年10月25日开始，2006年5月1日项目开业前结束。按照推广过程中的几个重要结点，大致可分为四个阶段，第一阶段：理念导入期时间：2005年10月25日至2005年11月30日第二阶段：市场升温期时间：2005年12月1日至2006年2月10日第三阶段：集中招商期时间：2006年2月11日至2006年3月10日第四阶段：强势成交期时间：2006年3月11日至2006年4月30日推广四高峰理念导入期推广高峰（盛大起航，专新特形象亮相，引起西安建材业界普遍关注，引发对本项目新营销思路及新服务模式的激烈讨论）市场升温期推广高峰（全方位展示，立体化勾勒项目发展蓝图，吸引经营商户及公众眼球）集中招商期推广高峰（扩大影响力，吸引国内外大中型建材企业的注意力）强势成交期推广高峰（招商氛围浓厚，经营商户对项目前景看好，入驻信心十足）全案推广主题萃聚建材精品，引领家装风尚说明：全案推广主题是对项目优势的有力整合，对各阶段推广工作有指导意义。也是全案推广工作的核心与媒介推广广告语的创意原点，但不一定要作为广告语使用。本项目的主题广告语将在案名确定之后再行确定。第二部分 营销推广方案全案推广策略说明：推广周期及结点与项目建设进度的平行原则，并适度超前；推广主题坚持在紧密衔接中持续演进的原则，并层层深入。第一阶段：理念导入期时间：2005年10月25日至2005年11月30日目标预热市场，提升项目知名度,并使目标客户及时了解项目情况,进而加深项目的关注程度,同时试探市场对项目的承接能力,逐步积累客户;宣传本项目的新理念，为实现差异化竞争奠定基础。第一阶段推广难点：1、 如何引起业界及公众对本项目的普遍关注？2、 如何在短时间内将项目的知名度迅速提高？3、 如何在短时间内将本项目的优势及新理念在公众中传播开来？突破口：1、 高密度、大篇幅软性广告宣传，可以达到向目标客户传递本项目新理念的效果。2、 通过软性广告也可以逐渐提升项目知名度。3、以报纸等纸质媒介为主，开展面向公众的问卷式调查，以服务需求为主要调查内容，扩大社会影响力，引起社会普遍关注，先声夺人，吸引经营商户的眼球。思路设计聚人气，塑品牌，先入为主，理念制胜。推广以广告宣传为主，广告以新理念推广为诉求点。推广主题新装修时代来临第二阶段：市场升温期时间：2005年12月1日至2006年1月10日目标全面包装，树立并巩固鲜明的项目形象，主动引导目标客户的心理，获得目标客户群的普遍认同；并强化项目高品质形象，挖掘潜在客户，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行有效宣传，从而变潜在需求为有效需求。从区域内竞争对手的重重包围下突围而出。第二阶段推广难点：1、 如何将项目优势科学、全面的展现出来？2、 如何将项目优势顺利转化为推动招商业绩的有利武器？3、 用什么来做为项目本阶段推广工作坚实的着力点？突破口：1、 合理选择媒体，科学地进行媒体组合，形式多样而又紧密统一的进行广告宣传，可以强化宣传效果。2、 将本项目盈利模式与良好前景从广告宣传中凸现出来，将大明宫与太华路这一区域作为重点，配合大众媒体宣传优势，加强区域内的推广深度，可以提升招商业绩。3、 充分利用广告宣传优势，适时开展有利于推进招商工作的活动。广告与活动结合，可将推广工作的效果尽可能的发挥到最大。思路设计策略开路，造势聚气。以全方位、立体式广告宣传手法展示项目优势。广告以宣传高利润增长空间为主要诉求点，吸引经营商户高度关注。推广主题 想赚的多，当然要看的远第三阶段：集中招商期时间：2006年1月11日至2006年3月10日目标顺承第二阶段宣传优势，维护广告效果；加强招商工作的力度，扩大招商成果，将招商工作扩大到全国范围。吸引国际国内知名品牌建材商的关注，将招商工作推向最高潮。同时吸引公众注意力，为日后经营的良性发展作好铺垫。持续推广，回笼资金，巩固品牌。第三阶段推广难点：1、 如何做好与第一、二阶段的推广衔接？2、 如何为前两个阶段工作划一个圆满的句号，并为招商工作开创一个新的局面？突破口：1、 可充分利用前两个阶段的广告积淀，维护宣传效果。2、 他山之石，可以攻玉。整合一切有利于推动本项目招商进展的元素，扩大项目影响力，进一步提升项目知名度与美誉度。思路设计借力打力，推波助澜，进一步提升项目知名度与美誉度。推广活动以会展形式为主，广告宣传为辅。广告宣传诉求点以塑造项目品牌为主，增强经营商户入驻信心。以国内外大品牌为主要目标客户。推广主题 入驻冠品居，当然需要理由第四阶段：强势成交期时间：2006年3月11日至2006年4月30日目标此阶段以促成招商为目标，通过前三个阶段的反馈信息总结经验，做出各方面的快速调整，包括价格、付款办法、促销手法、宣传包装等，务求可以更切合市场需求，此阶段的宣传速度可以适时放缓，承接第二、三阶段所建立的形象逐步达到成功招商的目标。第四阶段推广难点：1、 如何运用广告策略来实现推广成果与招商成果之间的顺利转换？2、 推广活动还可以挖掘出什么可以加以利用得契机？3、 如何才能使本项目固有的多元化诉求特性不对招商工作产生阻力，甚至转化为推动力？突破口：1、 广告宣传产生的势能可以引导市场变化。2、 项目进入后期阶段足以坚定市场信心，是可以充分利用的契机。3、 各种诉求点之间有普遍联系的特性，找出各诉求点之间的结点，有利于强化推广力度。思路设计借助前几个阶段的广告积淀，让高热度市场氛围迅速达到沸点。推广活动以广告宣传为主，强化案场包装，气势制胜，促进成交。广告目标兼顾公众，持续扩大在业界及公众中的影响力。广告诉求以项目形象为主，以招商工作为辅。以多元化诉求进行曲线招商。推广主题 气魄，决定未来推广方案一新闻发布暨招商说明会时间：2005年12月1日下午15：30至18：30，第一阶段结束，第二阶段推广工作即将展开之际。说明：经过第一阶段的广告铺垫，本项目应该具备相当高的社会关注度，但目标消费群大多还会持观望态度，选择在这个时机召开新闻发布暨招商说明会，有利于增强市场信心，为第二阶段的推广工作夯实基础。地点：西安陇海大酒店说明：距离项目地址相对较近，相对费用较低。 活动目的：1、提高项目知名度、市场影响力，彰显企业实力及项目价值；2、通过现场气氛的渲染和媒体效应，吸引目标客户，树立入驻信心；3、文化搭桥，缩短项目与目标客户之间的心理距离。邀请参会群体：1、本项目目标客户群体商业地产投资者、建材代理商、家具及装饰材料代理商、家装公司负责人2、政府及相关部门市委市政府、区委区政府、商贸委、建委、消协等相关部门领导人，本项目工程施工方、本项目工程监理方、本项目设计方等负责人3、新闻媒体华商报、西安晚报、陕西电视台都市家园栏目、西安电视台今日房产栏目、陕西建材杂志、古城热线、陕西交通音乐台4、广大社会公众代表，即本项目的准顾客。包括部分已签约客户代表活动内容：1、开发商及嘉宾致辞；2、项目推介演示会；3、现场文艺表演。4、联谊晚宴活动程序：15：30至16：30 来宾签到、留名片、发礼品，接待人员安排来宾入座。16：30 会议正式开始；欢快舞蹈开场。16：35 主持人上台，介绍各位嘉宾。邀请开发商领导致辞。16：40 歌伴舞表演16：45 来宾致辞（每人2分钟，8人左右）17：00 舞狮表演17：05 项目推介演示会（由开发方派专人详细讲解，幻灯片演示）17：15 歌舞表演17：20 开发商答记者问17：30 歌舞表演拉开晚宴序幕，古筝、二胡等乐器演奏穿插进行开发商给准业主及各位嘉宾敬酒答谢18：30 会议结束现场筹备：1、 酒店门前悬挂大型条幅和气球、花篮及现场喷绘等2、舞狮队与歌舞乐器表演队3、手提电脑与幻灯机4、礼品5、手提袋、宣传册、名片盘、签名册、胸花等6、主持人串词及部分发言稿费用预算：1、文艺演出费用： 3000元2、气球、花篮、现场喷绘布景等 1000元3、礼品200份、请柬200张 3000元4、酒店费用 10000元5、记者红包 2000元6、幻灯机租赁费 500元7、广告费用 8000元8、其他及不可预见费用 2500元 合计：30000元说明：1、此费用预算只是此次活动进行中所产生的费用，并未含此次活动的广告宣传费用。为防止费用重复预