2011年大连君利地产待建森林公项目酒店可行性研究报告116P

大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 2011 年 4 月 3 日 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 2 大连 君利地产待建 “森林公园 ”项目 酒店可行性研究 报告 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 3 旭辉地产策划 2011年 04月 03日 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 4 目录 1. 调研性质 . 6 2. 项目地块描述 . 12 3. 待建酒店定位及设施推荐 . 28 4. 市场区域分析 . 62 5. 酒店供给和需求分析 . 94 6. 待建酒店入住率和平均房价预测 . 132 7. 待建酒店收入和支出预测 . 144 8. 项目可行性分析 . 157 附录 1 术语解释 附录 2 免责申 明 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 5 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 6 1. 调研性质 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 7 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 8 市场和定位初可行性调研对象 该市场、定位及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国大连市滨海路森林动物园（以下简称“项目地块”）的城市休闲度假酒店开发项目（以下简称“待建酒店”）。 初可行性调研目的 此市场、定位及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目地块选址、市场的供需状况，以确定待建酒店的最佳市场定位和设施配置，并分析开发项目的经济和潜在整体投资回报。 业主、特许经营、管理历史和假设 我们假设待建酒店将由 具备专业国际酒店管理经验并在中国有丰富经验的酒店管理公司来管理。根据调研项目本身和我们的市场经验并按照中国国内一般的业内惯例，我们确定了适当的管理费用。 责任申明 我们假设待建酒店已经获得了有效的预防火灾证书，符合相关的环境健康法规并且已经获得待建酒店营业所必须的其他执照。我们假设这些并不会耽误待建酒店的竣工和开业日期。 我们没有查验过任何与待建酒店项目相关的许可证件、批文、证书。我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性 实地考察 我们于 2011年 3月考察过项目选址，并在此基础上做出该报告分析。 为便于报告分析，我们假设待建酒店开业日期为 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 9 2013年 10月 1日。我们的财务分析都用计入通货膨胀的人民币（ RMB）表示。 注意事项 我们的分析预测基于市场普遍存在的条件。如果以后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。 我们的分析预测也基于以下状况和假设： 1. 待建酒店将以国际五星级以上酒店的标准建设；以及 2. 待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验，拥有强大的销售和市场分销网络系统，并在中国有实战经验的酒店管理公司来管理。 可行性分析报告之使用范围 如无 君利地产 的书面许可，该报告不可公开或向第三方 透露。 可行性调研报告的研究范围 我们的建议和意见主要是基于对当地和区域市场的市场知识和从业经验。报告中所有信息的收集和分析均来源于 旭辉地产 。前期规划相关资料、总体规划由客户方提供。我们假设所得到的信息全部属实，并未另做认证。 调研方法 我们的调研方法如下： 1. 评估目标地块的城市和地区周边环境，以确定可能影响酒店未来需求、供给和旅游市场的特定经济因素和人口发展趋势。 2. 对竞争市场的现有和待建酒店进行分析，以了解住宿需求； 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 10 3. 对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的特点； 4. 我 们为待建酒店进行设施推荐和以及相关配置，为待建酒店选址并界定酒店的定位； 5. 通过渗透分析法测算得出待建酒店入住率和平均房价的预测； 6. 根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；以及 7. 根据现金流预测，测算开发成本和融资额等情况进行了投资回报率分析。 调研理论 我们对入住率、平均房价和指示性现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及相同或相似物业在经营业绩方面的经验。截至撰写此报告时，我们对未来事件均做出了最佳的估算。假若此报告中的任何假设并未实现，将可能严重影响 指示性现金流的预测。 我们的预测是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。在预测时，我们强调未来市场会面对许多不确定因素，该预测应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。 在测算过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。委托方接受为此报告所做的参数假设 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 11 及理论基础。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 12 2. 项目 及 地块描述 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 13 待建项目业主 待建项目 投资主要目标 持有基地或退出策略 期望的运营方式 目前项目进 度 项目开发进度表 业主公司：大连君利地产开发有限公司 英文名称： 业主背景：君利是一家专业的地产开发公司及不动产投资公司，主要从事的业务有，一级土地开发整理，大宗房地产项目开发，休闲不动产开发及经营；其企业在土地、不动产兼并领域及融资领域有着突出的业绩。 企业法人 ：闫 志强 注册资本： 1000万元人民币 以高端休闲度假产业经营及发展为目 标，希望打造一个“东北亚及环渤海”区域第一品牌的休闲度假产业 经营型产业，以长期持有为最高愿景 以聘请专业品牌管理集团进行管理 项目总体规划设计及项目定位策划阶段 项目一期开发总要时间节点进度 2-1表 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 14 项目地块概况 基地北部为山峦，南部为黄海，基地以山地、森林为主生态环境优良。“青山、绿水、林木”是其特征概括。 规划区位于大连中心城市的南部海岸，大连城市海岸线中段，国家 5A级旅游带之滨海路中点上，是区域休闲布局经济带重要节点 基地内拥有丰富的森林、山峦、温泉等自然资源。项目一至二期的拓展空间，为区域性产业开 发预留了足够的可持续发展空间。 规划区内土地，以森林动物园为基础，开发温泉度假、高尔夫公园、马术俱乐部及森林欢乐谷等，结合区域海洋公园等多层次人文产业发展。规划区内森林动物园为 4A级景区，付家庄是大连人流量最大的浴场之一 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 15 项目基地指标 大连白云山著名的“森林动物园”内，基地分为一、二期两部，一期位于公园东南入口处，地势以沟谷为主，陡坎形成数块台地及山林区域组成。 基地位于大连市的城市中心区南端，西侧紧邻大连市著名的星海广场，东西长约 3.6KM，南北宽约 2.3KM。 规划总用地 40余万平方米。 一期占地面积约 5万平方米 二期占地面积约 35万平方米 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 16 土地地貌资源 项目土地以山谷、森林资源为主，地貌呈坡地、台地特征 二期 一期期 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 17 位置图 以下地图显示了待建酒店在大连的大致位置图 周边交通条件 航空 周水子机场距本案北约 14公里，约 25分钟车程。 铁路 火车站距本案北约 6公里，由解放路到达火车站。 港口 大连港距本案北约 7公，是中国重要的国际港口之一，滨海路方便到达大连港。 道路 景观滨海路横穿规划区、北侧的东北路与城市快速路连接，可以方便快捷的到达市中心及 其他周边区域。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 18 周边用地概况 基地由于紧邻星海湾金融会展中心，由于良好的区位和生态环境，周边地块以居住和旅游为主。 周边适宜建设用地已基本建设，可开发用地较少； 西侧居住以高层为主，东侧和北侧以低层住宅为主； 西侧项目为广场、游乐场、游泳馆、博物馆等大众休闲旅游产品，东侧为假日酒店、疗养院等中高端旅游度假产品。 周边旅游项目 主要旅游项目：城市之星游乐场、百年城雕、游泳馆、热带植物馆、国际金融会议中心、青少年夏令营、各类星级酒店。 休闲观光项目： 星海广场、世界博览广场、森林动物园、付家庄海滨公园、金沙滩 海滨浴场、银沙滩海滨浴场、棒 棰 岛国宾度假区及老虎滩基地海洋公园等项目。 疗养度假： 金沙滩度假村、休疗养院、白云山庄等。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 19 基地周边旅游休闲项目较为齐全，但多为一日游项目，缺乏多日游项目及核心价值项目。 旅游资源现状 大连市旅游资源可分为以下几种类型： 现代都市： 包括广场、绿地，会展、节事等。浪漫和时尚是大连最为显著的资源要素和城市特色，“洋气”是现代都市旅游资源的突出表现。 近代人文： 大连近代历史人文资源主要集聚在旅顺口区，旅顺口区素有“中国半部近代史”之称誉，向以人文景观闻名于世，无论是丰度还是品 质，都是顶级。 蓝色海洋： 海滨资源价值，绵延数千里的海滨带，沙滩、海湾、海港、岛屿和众多海蚀地貌景观与温暖适宜气候的复合。 绿色生态： 大连山丘型旅游资源丰富，陆上山林丰度高，拥有众多的国家级风景名胜区、自然保护区和森林公园。拥有冰峪沟等优良级的山丘型旅游地；温泉旅游资源分布其间，成为绿色生态旅游资源的亮点。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 20 小结 ：市旅游资源丰富，现代都市景观、海洋景观、人文景观、生态景观成为大连市的旅游品牌 。成熟、完善、系统、品牌的城市旅游资源为本案的发展提供了优越的旅游环境。 沿海旅游资源现状 大连滨海旅游资源 丰富，主要旅游项目有 品牌旅游项目：星海广场、老虎滩海洋公园、圣地亚海洋世界。 生态旅游项目：星海公园、海之韵公园、棒 棰 岛风景区 特色旅游项目：燕窝岭婚庆公园 滨海浴场：金沙滩、银沙滩、付家庄滨海浴场、棒 棰 岛海浴场、星海公园浴场、黑石礁浴场等。 小结： 本案位于两大品牌项目星海广场和老虎滩海洋公园之间， 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 21 本案周边的滨海旅游项目繁多，但以中低档次为主。 周边旅游项目简介 星海公园 概况 ：位于大连市西南部，星海广场西侧，是供市民休闲、度假的多功能综合性公园。 优势 ：位于市区稀缺滨海岸线上，自然环境优越 。 棒 棰 岛风景区 概况 ：位于滨海路东端，是以山、海、岛、滩主景观的风景胜地， 是接待国内外重要来宾的著名风景区。 优势 ：自然景观得天独厚，是一以山、海、岛、滩为主要景观的风景胜地。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 22 老虎滩海洋公园 概况：位于大连南部海滨风景区南部，是集观光、娱乐、购物、文化于一 体的现代化海洋主题公园 ,亚洲最大的极地馆。 优势：是大连地 区唯一一家 5A级景区，中国旅游知名品牌。 圣地亚海洋世界 概况：位于海滨景区，星海湾公园，亚洲第一座海洋主题乐园。 优势：时代感强，科技文化含量高，旅游项目集海洋景观与科普文化与一体。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 23 森林动物园 概况：处大连市区东南部，位于海滨风景名胜区白云山（国家5A级风景名胜区）。 优势：依山傍海、环境优美、景色宜人，是大连市“十佳景区之一” 付家庄滨海浴场 概况：位于付家庄公园内，滨海西路与中路之间，是大连市主要的滨海浴场之一。 优势：是大连市使用频率最高，人流最大的滨海浴场之一，水质清 澈，环境优美。 小结 ： 得天独厚的滨海自然环境、良好的配套设施、独特的地域风情、 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 24 优质的旅游品牌、定期的节庆活动是滨海旅游项目的优势元素，黄金海岸的打造要吸取这些优势元素，并创造出新的优势元素，从而形成沿海旅游项目优势互补、交错竞争，共同发展的局面。 土地利用现状 项目规划酒店区域总指标 一期土地 占地面积（万 ） 容积率（计划） 建筑面积（万 ） A 0.8 3 2.4 B 1.5 0.4 0.6 C 1.2 0.4 0.48 D 0.6 0.5 0.3 E F 0.6 - - G 0.3 1 0.3 合计 5 0.82 4.08 现状分析 现有资源与新开发模式的改变 项目现有粗放式土地开发，依托白云山森林资源环境，充分发挥山峦的深谷土地空间资源，开发高端度假型休闲产 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 25 业。利用国家 4A级旅游景区的“开发政策”定向，开发精品度假市场。 现状基础功能与新项目业态功能的融合 项目地及周边的基础功能现状，主要依托森林动物园及滨海旅游功能配套；本案将以错位经营的开发理念，依托基地生态森林资源，打造高端精品休闲度 假的业态功能，与区域现状形成互补。 项目一期与二期进一步整合 本案一期依托森林环境及温泉资源开发以“水文化”为主的休闲度假功能；与二期利用深谷及土地资源，发展“主题康体”为主的会所式物业型高端休闲度假产业。形成两期呼应互动的可持续发展产业体系。 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 26 项目地块 SWOT 分析 以下总结了目标地块的 SWOT 分析： 优势 良好的区位和交通条件； 面对滨河路及付家庄海岸，于森林动物园之中，旅游资源丰富； 星海广场、森林动物园、付家庄公园等旅游设施的聚集定人气、知名度； 广阔客源市场，强大区域经济支撑， 将带动国内、外旅游客源市场。 项目地周边多以别墅项目为主，人文素质较高，成功人士的聚集地。 劣势 适宜建设用地较少，发展房地产空间有限； 滨海路作为片区主要联系通道，不能满足发展需求； 旅游产品经营分散，各自为政； 机遇 国务院关于加快发展旅游业的意见（国发 200941号）正式发布，为片区旅游开发提供良好政策支撑； 政府关于加快旅游业发展的意见，确立旅游业的支柱产业地位； 大连旅游已经走出了一条独具特色的发展之路，正处于整体提升的重要战略发展阶段； 大连君利地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告 27 威胁 森林资源的保护和开发利用； 滨海以外旅游规模较小，品牌效应不突出。 大连君利地产