2010年度全国经济专业技术资格考试试卷房地产经济专业知识与实务(中级).pdf

一 单项选择题 共 60 题 每题 1 分 每题的备选项中 只有 1 个最符合题意 1 从工业化社会到后工业化社会 城市的发展演变可依次划分为 四个阶 段 A 相对集中 绝对集中 相对分散 绝对分散 B 相对分散 相对集中 绝对集中 绝对分散 C 绝对集中 相对分散 相对集中 绝对分散 D 绝对集中 相对集中 相对分散 绝对分散 2 某块土地的地租为 200 万元 价格为 4000 万元 若该块土地的地租增加到 300 万元 利息率不变 则价格为 万元 A 4000 B 6000 C 9000 D 10000 3 按城市内部结构 城市可分为 A 块状城市 带状城市 星状城市 B 单中心城市 多中心城市 C 棋盘形城市 放射形城市 D 大城市 中等城市 小城市 4 农产品的销售价格为 V 生产成本为 E 运输成本为 T 农业经营利润 P 可 表示为 A P V E T B P V E T C P V E T D P V E T 5 城市中心商务强度指标是指 A 中心商务区建筑面积总和 总建筑基底面积 B 中心商务用地建筑面积总和 总建筑面积 C 中心商务用地建筑面积总和 总建筑基底面积 D 中心商务区建筑面积总和 总建筑面积 6 可以依法征收房地产的主体是 A 个人 B 企业 C 农民集体 D 国家 7 关于征收与征用区别的说法 错误的是 A 征收是为了公共利益的需要 征用是因抢险 救灾等紧急需要 B 征收应当依法给予补偿 征用应当依法返还或者补偿 C 征收不必得到财产所有权人同意 征用必须得到财产所有权人同意 D 征收要强制取得财产所有权 征用旨在获得财产使用权 8 征收基本农田以外的 30 公顷耕地 需经 批准 A 国务院 B 省级人民政府 C 市级人民政府 D 县级人民政府 9 关于集体土地征收补偿安置的说法 错误的是 A 并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费 B 地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费 C 征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿 D 征地补偿 安置方案经批准后 由市 县人民政府土地行政主管部门组织实施 10 关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法 错误的是 A 两者的适用范围不同 B 两者的出让金形成方式不同 C 两者的最低价确定原则不同 D 两者的出让主体不同 11 关于建设用地使用权赠与的说法 错误的是 A 建设用地使用权赠与是无偿行为 B 赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同 C 赠与人愿意赠与 且受赠人愿意接受 赠与合同才能成立 D 赠与的建设用地使用权无须办理相关手续 12 关于国有建设用地使用权租赁的说法 错误的是 A 出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利 B 对于已出租的建设用地使用权 出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务 C 承租人违反租赁合同 导致租赁标的物受损的 应承担损害赔偿的义务 D 按照租赁合同的规定 承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物 其他附着 物的权利 13 处分抵押的建设用地使用权所得金额 首先用于 A 偿还抵押权人的债权本息 B 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害 C 支付处分抵押建设用地使用权的费用 D 缴纳相关税费 14 关于使用集体建设用地的说法 正确的是 A 使用集体建设用地不超过一定面积的 可不办理审批手续 B 使用集体建设用地应按规划用地 节约用地 保护耕地 C 使用集体建设用地应按计划用地 突破计划控制指标时应报当地土地管理部门 备案 D 占用集体所有的农用地的 不用办理农用地转用审批手续 15 房地产市场调研中 调研人员应采用适宜的方法设计方案 定义问题 采集 和分析数据 从中提取有效 可靠和有代表性的信息资料 这表明房地产市场调 研应遵循 A 客观性原则 B 统一性原则 C 科学性原则 D 差异性原则 16 下列房地产市场环境调研内容中 属于经济环境调研内容的是 A 一般利率水平 获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 B 家庭人口规模及构成 C 居民家庭生活习惯 审美观念及价值取向 D 区域繁荣程度 购物条件 17 搜集房地产市场调研资料时 项目基地现状资料内容包括地形状况 地上物 状况 邻地状况 以及 状况 A 区域内人口增长率 B 区域产业结构 C 公共设施 D 房地产价格 18 房地产市场调研中 通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析 运用数 学方 法 估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法 属于 A 预测性调研 B 描述性调研 C 因果性调研 D 探测性调研 19 按预测方法的性质 房地产市场预测可分为 A 短期预测和长期预测 B 定量预测和定性预测 C 微观市场预测和宏观市场预测 D 时间序列预测和回归分析预测 20 某城市由于修建地铁 使地铁沿线的房地产价格得到提升 这说明房地产投 资具有 的特点 A 投资品种多样性 B 投资变现复杂性 C 投资价值附加性 D 投资过程综合性 21 房地产企业税后利润分配的顺序依次是 A 弥补企业以前年度的亏损 提取法定盈余公积金 向投资者分配利 润 B 弥补企业以前年度的亏损 向投资者分配利润 提取法定盈余公积 金 C 提取法定盈余公积金 弥补企业以前年度的亏损 向投资者分配利 润 D 提取法定盈余公积金 向投资者分配利润 弥补企业以前年度的亏 损 22 某家庭向银行申请了总额为30万元 年利率为6 贷款期限为30 年 按月等额还本付息的个人住房抵押贷款 该家庭的月还款额是 元 A 1798 65 B 2333 33 C 4786 25 D 5018 81 23 下列经济评价指标中 属于房地产投资项目动态盈利性指标的是 A 成本利润率 B 销售利润率 C 利息备付率 D 内部收益率 24 下列房地产开发成本中 可视为固定成本的是 A 土地费用 B 建安费用 C 公建费用 D 销售税费 25 关于敏感度系数 Say 的说法 正确的是 A 当SAF 0时 评价指标A与不确定因素F反向变化 B 当SAF 0时 评价指标A与不确定因素F同向变化 C SAF不能说明评价指标A与不确定因素F之间变化方向的关系 D SAF绝对值较大者 敏感度系数较高 26 人们虽然可以知道房地产投资风险发生的概率 但不能预知其在未 来何时一定会发生 房地产投资风险的这种特征 称为 A 客观性 B 可测性 C 潜在性 D 不确定性 27 某房地产投资项目的甲 乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值 期望值和标准差分别为E甲 1000万元 甲 2800万元 E乙 700万元 乙 2200万元 若以V甲 V乙分别表示甲 乙方案的投资风险度 则判断正 确的是 A V甲V乙 D V甲 V乙 28 甲 乙 丙三个计算期相同的互斥方案 若有 IRR 乙 甲 Ic IRR 丙 乙 Ic 则各方案从优到劣的排列顺序是 A 甲 乙 丙 B 乙 丙 甲 C 丙 乙 甲 D 乙 甲 丙 29 两个互斥方案的效益基本相同 但计算期不同 对该两个方案进行 比选时 应选用的比选方法是 A 净年值法 B 费用年值法 C 年值折现法 D 差额内部收益率法 30 用差额内部收益率法对计算期不同的互斥方案进行比选 其判别准 则是 A IRR Ic 则年均净现金流大的方案为优 B IRR Ic 则年均净现金流大的方案为优 C 0 IRR Ic 则年均净现金流大的方案为优 D IRR 0 则年均净现金流大的方案为优 31 下列内容中 不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是 A 项目的主要经济指标结果 B 可行性研究的结论 C 项目的基本情况 D 项目经济指标的测算过程 32 某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅 一幢幼儿园和一幢 物业服务中心组成的住宅小区 该住宅小区包括 A 3个建设项目 B 10个单项工程 C 12个单项工程 D 12个单位工程 33 下列工作中 不属于房地产开发项目工程招标程序的是 A 发出招标公告或邀请函 B 工程投标询价和现场考察 C 开标 评标和授标 D 签订工程承包合同 34 下列措施中 在房地产开发项目投资控制时 发现实际投资值偏离 目标投资值 应采取的纠偏措施不包括 A 司法措施 B 组织措施 C 经济措施 D 技术措施 35 关于房地产开发项目质量管理的说法 错误的是 A 质量出自计划 B 质量出自检查 C 质量包括工程实物质量和管理过程质量 D 每一次的PDCA循环都会将项目的质量提升到一个新的台阶 36 关于房地产开发项目质量验收的说法 错误的是 A 开发项目一般要划分为检验批 分项 分部和单位工程进行质量检 验和评定 B 检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收 C 分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收 D 分部工程由监理工程师组织施工单位项目负责人和技术 质量负责 人进行验收 37 房地产开发企业在市场营销活动中 进行市场细分和评估 市场定 位等工作的直 接目的是 A 确定企业的发展方向 B 选择企业的增长战略 C 制定营销实施计划 D 选择目标客户群 38 相对于自行销售方式 房地产开发企业选择商品房委托代理销售方 式的不利之处是销售渠道的 A 经济性差 B 适应性差 C 可控性差 D 程序性差 39 相对于委托共同代理方式 房地产开发企业采用委托独家代理方式 销售商品房的缺点是 A 双方协调工作量大 B 代理佣金结算复杂 C 销售进度可能较慢 D 委托代理合同较复杂 40 不考虑房地产开发成本和竞争对手的价格策略和竞争反应 主要依 据潜在顾客的价格承受能力来确定房地产价格的方法 称为 A 需求导向定价法 B 主动竞争定价法 C 目标利润定价法 D 随行就市定价法 41 房地产公共关系促销的实质是 A 通过给予顾客优惠促进销售 B 通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售 C 在扩大企业影响的基础上促进销售 D 在完成销售目标的同时履行有关社会责任 42 某套住宅的成交价格为5000元 m 2 交易中的营业税和契税等税费 均由买方负担 已知房地产交易中应由卖方缴纳的营业税等税费为正常 价格的6 应由买方缴纳的契税等税费为正常价格的2 该套住宅的 正常价格为 元 m 2 A 5200 00 B 5300 00 C 5319 15 D 5400 00 43 某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元 m 2取得的 建筑安装工程费为2000元 m 2 管理费用 销售税费和开发利润等为土 地取得成本与建筑安装工程费之和的50 目前重新取得该用地的楼面 地价为3000元 m 2 若建筑安装工程费等费税水平不变 用成本法估价 的该商品住宅目前的价值为 元 m 2 A 3500 00 B 5000 00 C 5250 00 D 7500 00 44 某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失 属于 A 物质折旧 B 功能折旧 C 经济折旧 D 外部性折旧 45 利用假设开发法估价 下列情形中会使评估价值高的是 A 后续开发建设的必要支出大 B 后续开发建设的应得利润大 C 开发完成后的房地产价值大 D 开发期长 46 在物业管理中 业主大会的基本权利是对物业重大事项的 A 管理权和知情权 B 管理权和决策权 C 议事权和知情权 D 监督权和知情权 47 制定物业管理规约的主体是 A 全体业主 B 业主委员会 C 社区居委会 D 物业建设单位 48 在物业管理招投标活动中 招标人不得违反规定拒绝与中标人签订 合同 这体现了物业管理招投标的 原则 A 公开 B 公平 C 公正 D 诚实信用 49 下列原则中 不属于物业服务收费原则的是 A 合理原则 B 费用与服务水平相适应原则 C 公开原则 D 费用与业主承受能力相适应原则 50 关于住宅专项维修资金使用的说法 错误的是 A 住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用 B 住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则 C 住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务 D 住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债 51 在美国 房地产抵押估价是 A 州政府的直属机构完成 B 银行委托经纪公司完成 C 银行房地产信贷员完成 D 法律规定的强制性措施 52 某等额本息还款的房地产抵押贷款月还款额为 7908 元 贷款年利率为 5 贷款期限为 15 年 抵押率为 40 则该房地产抵押物价值为 万元 A 100 B 167 C 250 D 300 53 某房地产抵押物价值为 180 万元 抵押率为 50 采用等额本金还款方式 分 10 年偿还 贷款年利率为 6 则第 11 个月的月还款额为 元 A 4125 B 7500 C 11625 D 15000 54 王某今年 50 岁 法定退休年龄为 60 岁 则王某住房公积金贷款期限最长为 年 A 10 B 15 C 25 D 30 55 如果贷款合同允许本金负摊还条款 则贷款人会 A 要求较高的初始贷款利率 B 降低利率 C 不允许借款人提前还款 D 固定贷款利率 56 我国现行房地产税收中 属于房地产流转环节的税收是 A 耕地占用税 B 房产税 C 城镇土地使用税 D 城市维护建设税 57 城镇土地使用税具有 的基本特征 A 按年征收 B 实行一次性征收 C 按超率累进税率征收 D 全国税额标准相同 58 根据我国现行规定 外商投资企业的房屋 A 应缴纳城市房地产税 B 应缴纳房产税 C 不用缴纳土地增值税 D 不用缴纳城镇土地使用税 59 根据我国目前的规定 个人购买普通住房超过 2 年不足 5 年的 营业税 A 免征 B 按其取得的售房收入全额征收 C 按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额征收 D 按其取得的售房收入减去购买住房原价的差额减半征收 60 某房地产开发企业出售房地产的增值额为 2000 万元 扣除项目金额为 1500 万元 该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为 万元 A 600 B 775 C 800 D 1000 二 多项选择题 共 20 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符合 题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 61 城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果 是土地利用方式 利用程度和利用效果的总和 其代表性理论有 A 多核心理论 B 扇形理论 C 级差地租理论 D 中心商务区土地利用模式 E 同心圆理论 62 决定房地产供给量的一般因素有 A 房地产价格水平 B 房地产开发建设成本 C 房地产开发技术水平 D 消费者对未来的预期 E 房地产开发企业对未来的预期 63 下列费用中 属于征收耕地补偿费用的有 A 安置补助费 B 征地管理费 C 地上附着物补偿费 D 青苗补偿费 E 安排被征地农民的社会保障费用 64 关于国有建设用地使用权的说法 正确的有 A 建设用地使用权出让是一种国家垄断行为 B 取得建设用地使用权后 使用权人享有无限制的权利 C 建设用地使用权出让是有偿的 D 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 E 商业 娱乐 综合用地的最高出让年限为 50 年 65 国有建设用地使用权转让的方式有 A 出售 B 出让 C 交换 D 租赁 E 赠与 66 房地产市场实地调研的方法有 A 因果关系法 B 入户询问法 C 电话询问法 D 观察法 E 试验法 67 下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中 属于辅助报表的有 A 投资各方现金流量表 B 总投资估算表 C 资金来源与运用表 D 借款还本付息计划表 E 资产负债表 68 在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中 主要的假设条件有 A 房地产开发量在预期内全部售出 B 房地产销售均价在预期内保持不变 C 房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变 D 房地产开发企业在预期内没有新的投资项目 E 土地出让价格在预期内不受市场变化的影响 69 某投资者拥有 1000 万元的资金 甲 乙 丙 丁四个独立投资方案所需要 的投资分别为 500 万元 300 万元 600 万元和 680 万元 该投资者完全用自有 资金投资的可选方案有 A 甲 乙 B 甲 丙 C 甲 丁 D 乙 丁 E 乙 丙 70 房地产开发项目全面质量管理 包括 A 全过程的质量管 B 全员的质量管理 C 全社会的质量管 D 全方位的质量管理 E 全寿命的质量管理 71 解决房地产开发项目合同争议的路径有 A 和解 B 和解一调解 C 和解一调解一仲裁 D 和解一调解一仲裁一诉讼 E 和解一调解一诉讼 72 房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时 应考虑的因素有 A 房地产开发企业决策者自身的能力和水平 B 房地产开发企业自身的实力和发展战略 C 房地产市场的供求状况 D 潜在目标客户的学术水平和欣赏能力 E 可供选择的房地产经纪机构的数量和水平 73 房地产开发企业对其开发项目进行定价时 主要依据同业者价格策略或同类 项目价格而进行定价的方法有 A 目标利润定价法 B 随行就市定价法 C 成本加成定价法 D 比较定价法 E 顾客感受定价法 74 某宗收益性房地产的评估价值偏高 其原因有 A 收入估计过高 B 空置率估计过低 C 选取的报酬率过小 D 运营费用估计过大 E 收益期限估计过长 75 一份房地产估价报告的组成部分应包括 A 注册房地产估价师声明 B 估价的假设和限制条件 C 被估价房地产的市场竞争力分析 D 估价结果报告 E 估价技术报告 76 下列物业管理表决事项中 须经专有部分占全部专有部分面积 2 3 以上的 业主且占总人数 2 3 以上的业主同意的有 A 修改业主大会议事规则 B 选聘物业服务企业 C 筹集专项维修资金 D 使用专项维修资金 E 改建建筑物及其附属设施 77 在物业管理活动中 业主享有的权利包括 A 提议召开业主大会会议 B 执行业主大会的决定 C 监督业主委员会的工作 D 监督物业共用部位的使用情况 E 交纳物业服务费 78 固定利率等额本息还款方式的特征有 A 每月还款额中本金逐渐增加 B 每月还款额中本金逐渐减少 C 每月还款额中利息逐渐增加 D 每月还款额中利息逐渐减少 E 每月偿还本金相同 79 住房抵押贷款证券化的优点有 A 增强市场信用 B 增加抵押贷款的流动性 C 分散和转移投资者风险 D 促进房价降低 E 方便商业银行长期贷款变现 80 我国现行房产税的计税依据有 A 房产原值 B 房产原值一次减除 10 30 后的余值 C 房产市场价格 D 房产租金收入 E 房产评估值 三 案例分析题 共 20 题 每题 2 分 由单选和多选组成 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 一 张某用 200 万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营 经营期为 20 年 根据市场预测 经营期内前 10 年的年净租金为 30 万元 后 10 年的年净租 金可达 40 万元 张某在不考虑店铺未来转售的情况下 其投资收益率要求达到 10 租金收入均在年末 81 该投资方案类型为 A 互斥方案 B 独立方案 C 现金流相关方案 D 互补方案 82 该投资方案的财务净现值为 万元 A 79 B 99 C 200 D 500 83 若编制该投资方案的现金流量表 则其现金流出项为 A 经营成本 B 还本付息 C 置业投资 D 经营税金 84 该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为 A 通货膨胀风险 B 变现风险 C 收益现金流风险 D 市场供求风险 二 某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权 该 地块面积为20000m 2 规划容积率为0 5 绿地率不低于35 预期投 资利润率为35 销售税费为销售收入的6 产品定位为高档别墅区 按规划容积率进行产品设计 预计建筑安装工程造价为建筑面积2000 元 m 2 小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元 m 2 可销售比率为95 促销工作的安排是 开盘前在当地晚报大 幅面刊登项目即将开盘的消息 开盘当日在当地电视台播出开盘情况 组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍 并对当日前 十名下订单的客户赠送车库 项目按预定计划进行建设 在项目施工 进入后期即将面市时 政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知 85 该项目的楼面地价为 元 m 2 A 1000 B 2000 C 4000 D 4211 86 采用成本导向定价法确定项目均价为 元 m 2 A 9552 B 10771 C 11297 D 11338 87 该项目涉及的促销方式有 A 公共关系 B 人员促销 C 广告促销 D 营业推广 88 从背景资料判断 在一般情况下 该项目的价格走势将 A 上升 B 下降 C 无法预计 D 维持稳定 三 采用市场法评估某套位于8层的旧住宅于2010年10月1日的市场价值 选 取了同楼某套位于11层的相似的旧住宅作为可比实例 该可比实例的成 交价格为5000元 m 2 成交日期为2010年8月1日 同类住宅2010年8月至 9月的市场价格月环比分别下降2 和5 住宅所处楼层每高一层 价 格高1 89 选取的可比实例应符合的条件有 A 与被估价住宅的面积相同 B 与被估价住宅的年龄相同 C 成交日期应接近估价时点 D 成交价格应尽量为正常价格 90 对该可比实例成交价格进行的修正和调整 应包括 A 交易情况修t B 建立价格可比基础 C 交易日期调整 D 房地产状况调整 91 该可比实例成交价格经过交易日期调整后的价格为 元 m 2 A 4655 00 B 4750 00 C 4900 00 D 5000 00 92 该可比实例成交价格经过楼层调整后的价格为 元 m 2 A 4851 50 B 4852 95 C 5100 50 D 5151 51 151 2008年年底 某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签 订了物业