某商业项目区域商业市场调研报告

赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 1 赤峰 伟映 金钰大都会 【项目区域商业市场调研报告】 赤峰伟映 房地产开发有限公司 暨 张总 陈 总 吴 总 台鉴： 基于时间 的 紧迫性，我司采取非常规的调研方式， 主要针对贵司 赤峰 项目所在区域进行 针对性 调研，再结合 大泽公司前期市调数据及 “智尊资讯平台”进行横向与纵深调研分析 ， 从而 形成此份 【项目区域商业市场调研报告】 。 调查目的 对项目主要依托的区域环境进行调查，为项目商业定位 、 后期商业规划及设计调整提供实证依据； 对项目所在区域及周边商业形态进行调查分析，为后期商业形态确定提供参考基础数据； 对项目所在区域商 业物业进行考察，发现市场空白点，规避产品缺陷，寻求产品未来市场竞争力； 通过对 本地经营 商家 的 拜访，深入了解商家对 赤峰 区域及对本项目的认识及商家未来开店计划，提高商家对本项目的关注度 。 调查区域 本项目位于 内蒙赤峰市 新城区，新城 商业 氛围 尚未形成 。 此次重点 调 查区域主要为赤峰 主城区 红山区 商圈 及新城区 。 调查方式 为定性、定量、人文访谈、踏勘询访、二手资料收集等多种方式并举的组合性研 究。 政府统计资料 二手资料收集、人文访谈 主 城区 商业种类普遍踏勘 经营 商家负责人访谈 同质物业分析 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 2 目 录 1 赤峰区域概况 . 3 峰区域概况： . 3 峰区域国民经济发展情况 . 3 峰区域市场人口状况 . 3 峰区域市场居民消费水平状况 . 4 峰区域总体规划情况 . 4 2 赤峰区域商业发展状况 . 6 峰区域商业市场现状 . 6 峰中心商圈大型商场调查 . 6 峰区域商业市场租金 /售价调查 . 13 峰区域竞争商业个案调查分析 . 18 域商业总结及分析 . 21 3 项目所在区域市场情况 . 23 目所在区域规划 . 23 目区域商业楼盘放量调查 . 24 结分析： . 25 4 商家访谈 . 26 售类： . 26 市类： . 35 业店类： . 37 饮类： . 38 闲娱乐类： . 41 论分析： . 42 5 项目地块分析 . 44 地位臵及状况 . 44 目主要经济技术 指标： . 45 通环境状况 . 45 论分析 . 46 6 区域调研综述 . 47 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 3 赤峰伟映金钰大都会 【项目区域商业市场调研报告】 1 赤峰 区域概况 峰区域 概况： 内 蒙古赤峰市是内蒙古东部最大的城市，同时也是内蒙古东部的经济中心；赤峰市连接东北、华北和内蒙古的咽喉要塞，依附环渤海经济圈； 紧扣辽沈京津冀快速商业大道，稳坐蒙冀辽三省黄金交汇处，辐射中俄蒙三国黄金地带。 赤峰市是内蒙古第四大城市，位于内蒙古自治区东南部、东北地区西端、蒙冀辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳接壤。居于东北、华北两大经济区之间，东南和西南分别靠近辽中南和京津唐两个发达经济区域 ，正南临近渤海，距北京、天津、沈阳、大连几大中心城市和锦州、秦皇岛均在 500 公里左右，是连接关内外的重要通道。 赤峰市统辖四 个区：红山区、松山区、元宝山区 和新城区 。红山区 是市政府原驻地 ，为居住及中心商业区；松山区规划为居住区； 新城区规划为赤峰的政治、商务及经济中心 。 峰 区域国民经济发展情况 年份 生产总值（万元） 第一产业 （万元） 第二产业 （万元） 第三产业 （万元） 人均生产总值（元） 2004 2800619 770325 971034 1059260 6343 2005 3475633 922190 1281355 1272088 7894 2006 4280089 988522 1762999 1528568 9751 （资料来源： 赤峰 统计年鉴） 1) 2006 年全 市 生产总值 达到 428 亿元，按可比价格计算，同比增长 23%。 其中第一产业完成为 元， 增长 农业发展较稳定 ； 第二产业完成 176. 30 亿万元，增长 38%，发展势头较强劲，主要基于工业及建筑业的经济发展 ； 第三产业完成为 元，增长 20%，发展速度较快 ； 2) 人均生产总值逐年提高， 2006 年同比增长 24%。 峰 区域市场人口状况 年份 总户数 （万） 总人口 （万） 非农业人口 （万） 女性（万） 2004 132 7 447 0 98 7 217 5 2005 134 2 445 4 100 2 216 8 2006 136 7 450 2 101 9 219 5 （资料来源： 赤峰 统计年鉴） 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 4 1) 赤峰人口中有近 1/4 的非农业人口，城镇化率相对较低； 2) 其中女性 人口与男性人口各占一半，性别比例较合理。 峰 区域市场居民消费水平状况 1) 赤峰历年职工收入 年份 年末职工人数 工资总额 （万 元 ） 平均工资 （ 元 ） 2004 334227 345875 10348 2005 316024 389963 12087 2006 318115 469538 14365 （资料来源： 赤峰 统计年鉴） 2) 赤峰历年城镇人均可支配收入 年份 全市 城市 县城 （元） 2004 6706 7054 5972 2005 7572 8006 6655 2006 8451 9189 / （资料来源： 赤峰 统计年鉴） 3) 赤峰历年城镇人均生活费收入 年份 全市 城市 （万 元 ） 县城 （ 元 ） 2004 6129 6745 5334 2005 7022 7524 5964 （资料来源： 赤峰 统计年鉴） 结论分析 ： 赤峰市近几年经济快速发展，带动居 民 收入逐年上升，从 2004 年每月收入 800 多元上升到 2006 年每月收入 1000 多元 ，因此用于可支配收入相应增加， 商业得到良性发展 。 峰 区域总体规划情况 据赤峰市城市总体规划（ 2002编： 1) 总体规划确定了赤峰市城市性质： 即中心城区要建设成为内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游商贸、现代轻工赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 5 业和能源产业为一体的综合性城市。 2) 总体规划确定了赤峰市城市空间发展方向： “西移北扩，集中成片，规 模发展”。 规划新城区和老城区基本相连，没有形成孤城，体现了中心城区“西移北扩”的战略思想。今后重点发展城市西部、西南部新区 （ 八家 、小新地组团），积极完善城市西北部地区（松山组团）。 3) 总体规划确定了 赤峰 市空间发展规划 ： 总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，构建良好的城市形态， 建设我国北方地区现代化、生态化的山水园林城市 。 城市布局采用了集中组团式布局结构， 即“沿河四片，外围三点” ， 不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。“沿河四片”是指红山区组团、松山组团、 八家组团 和小新地组团；“外围三点” 是指党校组团、桥北组团和红庙子组团。 4) 总体规划确定了赤峰 市功能分区定位 ： 即旧城组团西部为生活居住综合区、市级商贸金融商贸中心，东部为城市传统工业 区； 松山组团南部为生活居住综合区，西北部是城市工业区、组团级商贸金融中心，西北部为城市工业区； 八家组团是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱乐中心 ； 小新地组团也是以生活居住为主，同时规划有市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。 外围三点：党校组团为相对独立的文教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活区 ；红庙子组团以工业为主，及与之配套的生活和商贸区。 5) 总体规划确定了赤峰 市空间发展策略 ： 控 制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城东部工业区，发展完善松山城区，规模化有序开发建设新城区。其中旧城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放 在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 6 2 赤峰 区域商业发展状况 峰 区域商业市场现状 1) 目前 赤峰 商圈主要集中在 红山 主城区，以 步行街 为中心，辐射半径 1000 米内，构成赤峰核心商圈； 2) 商业业态 较混乱，目前存在的所谓 购物中心 、 百货店业态 并不是真正意义上此类业态 ， 而其它占比例较大的业态则 以专业店及超市居多； 3) 商业 档次属于中低档，建筑形态以街为市的底商居多； 4) 街铺商业经营档次高于商场，街铺商业以品牌专卖店为主，而商场内主要为零散商户经营 中低端商品 。 5) 赤峰 主城区商圈主要有以下几条街道构成： 街名 经营业种 经营面积 步行街 主要经营品牌服饰 /鞋业 /眼镜 /饰品 40 ，以 40 居多 新华路 主要经营餐饮 /品牌服饰 30，以 30 居多 哈达街 主要经营品牌服饰 /通讯电器 30 ，以 70 居多 昭乌达路 主要经营服饰 /餐饮 /纪念品 40 ，以 40 居多 钢铁街 主要经营家居建材 /汽车配饰 /装潢 50 ，以 100 居多 火花路 主要经营玩具批发 /副食批发 /装潢 60 ，以 100 居多 园林路 主要经营餐饮 /副食 /服装批发 30，以 30居多 峰 中心商圈 大型商场 调查 根据赤峰目前商业状况， 中心商圈以 大型商场 为主， 我们选择了 13 个 较有代表性的商业物业 作了 如下调查： 1) 红旗大厦 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 7 红旗大厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 日化、床上用品、电子产品 1800 多数为 厦共 4 个入口 ,每层 2 部手扶梯 ,1 个安全通道 二层 鞋、首饰、钟表、健身器械 1800 三层 男装 1800 四层 女装 1800 小结 ： 该商业物业地处步行街入口，展示面较好，经营业种较多，还设有电影院 ；但商场规划零乱，业种组合杂乱； 交通系统基本能够满足消费者需求； 商铺 部分已分零 出售， 未形成统一管理。 2) 紫荆大厦 紫旌大厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 首饰、内衣、包、工艺品 2400 多数为 6 m 大厦共 1 个入口 ,每层 1 部手扶梯 ,1 步行梯 ,1 个安全通道 二层 服装 2400 三层 服装 2400 四层 服装 2400 小结 ： 该商业物业以经营服装为主， 目标消费人群为当地中端客户，目前除四层楼空铺较多，即将整体重新招商 ， 其他楼层经营状况相对较好，与经营服装质量有一定的关系 ； 交通系统较落后， 易达性较差 ， 商 业物业已 分零 出售， 未进行统一管理 。 3) 同济大厦 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 8 同济大厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 化妆品超市 、服饰专卖 1800 多数为 3 5 m 大厦共 4 个入口 ， 1 部手扶梯 、 2 组 步行梯 , 二层 鞋 业、 服 饰 1800 小结 ： 该商业物业体量较小，基于步行街正街黄金位臵，故对其一楼层改为临街商铺，二楼层以经营中低档鞋业和服饰为住，卖场布局混乱； 交通系统设臵较简陋，但由于楼层少，基本能够满足消费者通行， 商业物业已 分零 出售，尚无统一管理。 4) 同济购物广场 同济购物广场 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 负一层 尚未营业 4000 多数为 5.5 m 6.5 m 大厦共 3 个入口 ,每层 2 部手扶梯 ,2 个安全通道；共两部观光电梯， 11 部电扶梯。 一层 首饰、包、工艺品 4000 二层 服装 4000 三层 服装 4000 四层 服装、美食城 4000 小结 ： 该商业物业今年初才开业，建筑形态较现代、美观；卖场内动线及导示系统较明晰，楼层规划较粗略，经营业种以服饰为主； 交通系统较发达，易达性较好；该商业物业正在分零销售，尚无统一管理。 5) 百货大楼 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 9 百货大楼 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 鞋、工艺品 2000 多数为 3.2 m 大厦共 1 个入口 ,每层 1 步行梯 二层 服装商城、针纺布料 2000 三层 体育服装用品 2000 小结 ： 该商业物业经营年限较长，内部建筑格局较陈旧，经营业种档次 较 低，商场布局混乱 ；商业物业部分已分零销售，尚无统一管理。 6) 文化大厦 文化大厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 各种专卖（ 服 饰、摄影、药房） 1800 一层临街： 6 m 二层专业店：为商场柜台式 大厦共 1 个入口 ,1 步行梯 二层 牌服装专业店 1800 小结 ： 该物业为商住楼， 地处主干道，一层为临街商铺，二层为品牌服饰专业店，整个商业物业建筑形态时尚美观， 经营业种较为时尚；交通系统 虽未设有电扶梯，但楼层较少以及一层为临街商铺，故基本能满足消费者需求，但入口大厅设在店铺中，导示性较差；此外该商业物业二楼为品牌专业店，为统一管理模式。 7) 承天商厦 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 10 承天商厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 鞋 1400 多数为 3 4.5 m 大厦共 1个入口 , 每层 1部手扶梯 ,1 步行梯 二层 小商品、服装 1400 三层 服装、美容 1400 小结 ： 该商业物业地处哈达西街，人流量较大；该商业物业经营业种较丰富， 小商品经营成为该商场的一大卖点； 交通系统基本能满足消费者 需求； 该商业物业已分零销售，尚无统一管理。 8) 中百商厦 中百商厦 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 负 一层 男装、童装、内衣及床上用品 1700 为商场柜式形式，多数单柜为 厦共 1个入口 , 每层 1部手扶梯 ,1 部 步行梯 一 层 品牌服饰 1700 二 层 男士 服 饰、鞋业 1700 三 层 女士 服 饰、羽绒服 1700 小结 ： 该商业物业 有一定的商业楼层规划，但商品档次参差不齐；每楼层为长条形，横展面较长，因此交通导示不足，易达性较差；此外该商 场管理模式为统一管理 ，统一收银，商业物业尚未销售。 9) 广利达商称 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 11 广利达商城 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 休闲广场（休闲服装、饰品、钟表） 2000 此商场为敞开式柜台 ， 以单柜面积8 居多 1 组手扶梯、 1 组步行街、 1 部货梯 二层 鞋城 2000 三层 新华书店 1500 四层 儿童大世界 1500 小结 ： 该商业物业位于商业步行街处，由新华集团开发，故商业业种以文化产业相关；商场规划较明晰，商品信誉较好，二层鞋城进行统一管理 ，目前经营状况较好 ；交通系统较好，能够满足人们的需要； 该 物业尚未进行销售。 10) 红城新世界 红城新世界 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 小百货、工艺品、钟表、小家电、饰品、化妆品、 7500 多数为 3 4 m 6 m 两 部 电扶梯 二层 服饰、纺织品 7500 三层 服 饰、休闲服饰、童装区、窗帘区 7500 小结 ： 该商业物业位于老城区次级商业圈，商业建筑形态较现代，有 500 平方米的中庭，展示面较好 ；由于单层面积较大，横展面较长，只设臵两部电扶梯在中庭处，故易达性较差； 卖场以经营服饰、小商品批发为主；目前招商率达到 80%，但人气严重不足；该商业物业正在分零销售中。 11) 赤峰商厦 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 12 赤峰商厦 楼层 业种 建面 （） 开间进深 交通状况 一层 超市 2000 为商场柜式形式，单柜面积以 主 一部电扶梯 二层 新玛泰通讯数码城、超市 2500 三层 鞋、帽、体育用品 2500 四层 羽绒服 2500 小结 ： 该商业物业地处哈达街，与 海达电器 隔街相对；商业物业有明晰的楼层规划，以通信城和超市作为主力卖点； 楼层交通系统较落后 ,只有一部电扶梯 ,易达性较差 ;该商场尚无销售，尚无统一管理。 12) 赤峰购物城 赤峰购物 城 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 小商品 2200 以 5.5 大厦共 3 个入口 ,每层 1 部手扶梯 ,2 步行梯 ,1 个安全通道 二层 服装 2200 三层 服装 2200 小结 ： 该商业物业地处商业步行街，经营年代较长，建筑形态较陈旧，商场规划较零乱，经营档次为中低档次商品为主； 交通系统基本能满足消费者需求 ;商场已分零销售，尚无统一管理。 13) 昭乌达科贸城 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 13 昭乌达科贸城 楼层 业种 面积（） 开间进深 交通状况 一层 鞋业 1700 为敞开式 柜台 三个入口 ,未设有 电扶梯 二层 鞋业 1700 三层 电脑城 1700 小结 ： 该商业物业地处昭乌达路，属于次级商圈，此条街铺人流量较大；商场主要经营鞋业和电脑城，一二层鞋业进行统一管理，三层电脑城为全市最大卖场，目前经营状况较好； 该商业物业交通系统较落后，只有步行梯，易达性较差； 商铺尚未分零销售。 总结分析 ： 商场业态不明 晰：名称虽以百货或购物广场冠名，但与百货、购物广场定义相差甚远， 商业业态 划分较模糊 ，没有形成细分化，这是商业较落后的体现 ； 商场楼层分布不明确： 只有极 少商场对楼层 分布 进行 统一规划， 但规划较粗略； 商场以零散经营为主：除了中百商厦进行统一管理外，其他商场都为零散 店铺经营 ，主要基于两个原因，其一商场已分割小商铺销售，造成小业主自行招商 ；其二商家为当地经营者，对统一管理模式尚未认可。 物业管理及经营管理概念尚未形成：除了中百商厦，每月有 50 元固定的 经营管理 费 外，其余商场都未收取管理费， 这与当地商家对商业 统一管理 经营模式认识较 浅 。 商品经营档次参差 不齐，以中低档为主，这与产权分零销售和管理公司对商业管理缺乏造成的。 商场内店铺开间与进深比例不一， 店铺面积较为 零 乱； 商场内通 道相对较窄，灯光照明较简陋暗淡， 步行梯及电扶梯交通系统不完善等诸多硬件设施落后，大大降低了整个商场形象。 峰 区域商业市场租金 /售价 调查 峰 区域街铺租金调查 1) 步行街 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 租金价格 步行街 品牌服装 20 余家 35 150 / 月 饰品 5 家 40 眼镜行 6 家 40 西餐 1 家 300 鞋城 7 家 80 日化店 1 180 其它 8 家 40 小结 ： 此路段为赤峰市商业中 心步行街 ， 聚集众多中大型商业物业 ， 业态业种较丰赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 14 富 ,店铺数量较多 ,店铺面积相对较小 ， 人流量 最密集 ，故租金最高，在 150月 。 2) 哈达街 街铺名称 经营 业种 店 铺 数量 店铺 面积 租金价格 哈达东街 影楼 约 18 家 30 80 / 月 餐饮 约 20 家 50 美发、迪吧、 约 10 家 100 其它 约 15 家 30 哈达街中段 品牌服饰 约 27 家 60 80 / 月 通讯 、电子 70 余家 60 电 器 1 家 3000 饰品 约 8 家 100 其它 (眼镜 化妆品等 ) 20 家 80 哈达街西段 装饰 100 余家 50 30 ;/ 月 美容美发 超市 药房等社区商业 小结 ： 该路段为以前规划的商业区域，电子通讯、电器及一些较为时尚业种在此经营，故租金价格相对较高，但由于哈达街西段离商业区相对较远，经营业种以超市和药房为住的社区商业，所以租金相对较低。 3) 新华路 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 月租金价格 北段 品牌服 装 30 余家 30 80 /月 其它 10 来家 南段 餐饮 50 来家 60 30 /月 其它 40 来家 小结 ： 该路段北段离商业步行街较近，经营业种以服饰为主，故租金相对较高；而南段较远，以经营餐饮业为主，故租金相对较低。 4) 长青街 街铺名称 经营业种 店铺数量 店铺面积 租金价格 东段 餐饮 40 余家 30 50 /月 超市 6 余家 其它 30 余家 中段 五金、机电 70 余家 50 30 / 月 灯饰 60 余家 西段 五金 10 余家 30 40 /月 副食 20 余家 30 其它 20 余家 30 小结 ： 此路段虽然离商业步行街较近，但由于经营年代较长，建筑形态较差，经营业种以五金副食为主，故租金 水平与步行街相比 较低 ，但靠近步行街地段租金水平稍微有所上浮，可达 70 元 /月 。 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 15 5) 钢铁街 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 月租金价格 西段（园林路以西） 家居、建材 100 余家 100 15 /月 其它 50 余家 中段 （园林路 - 服装 50 来家 50 50 /月 鞋类 10 余家 餐饮 10 余家 化妆品 10 来家 文体用品 10 余家 其它 20 余家 东段 汽车、摩托车配件 20 来家 50 40 /月 装饰、字牌 40 余家 家具 5 家 其它 10 余家 小结 ： 该路段为红山区商业区外商圈，经营业种主要以家居建材、餐饮、文化用品为主，消费者主要为周边居住人群，人流量相对较少，故租金水平相对较低；但 中段为园林路、昭乌达路交汇处，租金相对较高，可达到租金价格 100 元 /月。 6) 昭乌达路 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 月租金价格 北段 （哈 达街 以北） 酒店 3 家 300 30 元 /月 汽车 配件 5 家 200 其它 10 来家 50 中段 （哈 达街 长 青路 ） 旅游产品 20 余家 50 60 元 /月 其它 10 余家 南段 （长 青路 钢 铁街 ） 旅游产品 10 余家 30 50 /月 服饰 30 余家 餐饮 10 余家 其它 20 余家 小结 ： 该路段为商业区的主干道，街铺商业形态相对较好，聚集一些形象及影响力较好的专业店和快餐店，如鞋城、电脑城、东方快车快餐等，人流量也较大，故租金也相对较高；但其北段，商业氛围相对较弱，以酒店、汽车配件为主，租金较低。 7) 一道街 街铺名称 经营 业种 店 铺 数量 店铺 面积 租金价格 西段（ 170 余家） 百货批发 约 37 家 30 40 / 月 鞋类批发 约 35 家 50 五金批发 约 18 家 50 玩具批发 约 32 家 50 其它 约 20 家 30 东段（ 110 家） 美容美发用品 约 20 家 60 餐饮 约 20 家 50 家纺 约 16 家 100 小结 ： 此路段 为红山区商业区外商圈， 以批发为主 ，店铺面积大小不一，商业建筑赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 16 形态较陈旧，故租金价格不高。 8) 园林路 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 月租金价格 北段、中段（钢铁路以北） 餐饮 20 余家家 30 40 /月 副食 30 余家 药房 10 来家 美容美发 10 来家 银行 5 家 其它 100 余家 南段（钢铁路以南） 小商品批发 10 余家 60 30 /月 服装批发 20 余家 其它 10 来家 小结 ： 该路段为红山区商业区外商圈，经营业种较杂，主要以餐饮、副食、药房及小商品批发为主，故租金价格不高。 9) 火花路 街铺名称 经营业种 店 铺 数量 店铺 面积 月租金价格 北段 玩具批发 30 余家 60 50 元 / 月 副食批发 50 余家 60 其它 30 余家 60 中段 装饰、字牌 40 余家 60 40 / 月 其它 20 余家 60 南段 装饰 20 余家 30 30 / 月 家具 10 余家 100 餐饮 20 余家 50 小结 ： 该路段为红山去商业区外商圈，经营业种主要以批发及五金、装潢为主，商业形态较差，且整条街环境较差，人流量较少，故租金价格较低。 总结分析 ： 步行街街铺租金居首位，达到 150 / 月 ，铺位面积一般以 60为主，聚集众多知名品牌专卖店，是赤峰 本 地商业繁华地 带 ，人流 量 较大 ，故租金最高； 哈达街、长青街、新化路由于离商业步行街较近，商业形态相对较好，经营业种以服饰和时尚商业为主， 铺位面积一般以 60为主， 商业氛围较好，故商业租金仅次商业步行街， 可达 120 元 /月； 昭乌达路、长青街、钢铁街由于离步行街 相对较远，总体租金水平较低， 50月居多；但部分路段有大型商业物业的支撑，如家居广场、鞋城、电脑城，增强了路段的商业氛围，聚集了消费人群，故租金水平可达 70 元 /月，甚至有少数街铺达到 120 元 /月。 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 17 一道街、 火花路、园林 路 ， 为商业外商圈， 商业 较 分散，商业 氛围较弱，商铺较陈旧，租金水平递增缓慢， 大部分仍维持在 5 年前的租金水平，租金较低，多数 为 40 / 月 。 峰 区域商业 物业 售价 调查 商业物业名称 地理位臵 建筑形态 铺位面积（ ） 售价（元 /建面） 租价 （元 /月） 备注 皇家帝苑 新城区玉龙大街与林西交汇处 临街商铺 （两层商铺） 200F: 9000F: 均价 5800 3F:均价 3080 均价： 无 1F:尚无商家 F:正在销售；入驻情况： 尚未有商家入驻。 开盘时间： 06 年下半年； 目前临街商铺已售完； 共 49 个商铺 ； 3 层以上为写字楼 。 锦绣花园 新城区 紧靠广场 临街商铺 （二层为主，少量三层） 200 250 1F: 均价 9000 2F: 均价 3500 3F:均价 2500 均价： 30 一二三层整体出租 共 45 个商铺，已售完 ， 目 前 已 经 营85%左右 ，已形成餐饮一条街 玉龙花园 新城区 紧靠广场 临街商铺 （仅一层） 200价： 6000 均价： 40 共 60 个 商铺， 已有部 分 商 家 入 驻 经营，此物业 为商住楼，当地政府规定限 制 经 营 餐 饮 业种。 龙湾美食城 新城区临潢大街与林西路交汇 临街商铺， 共两层 160 280 1F:4700F:2700价： 24 2007 年 3 月开盘，采取 2 年返租；目前有部分在经营 大漠绿都 新城临潢大街与林西路交汇 临街商铺， 共两层 200F:4700F:2700价： 35 共 10 个商铺，已有两家商家入驻 海上明珠 新城区临潢大街与林西路交汇 临街商铺， 共两层 200龙水局单位商铺，不出售 均价： 25 共 32 个商铺，仅有 5 家经营 同济购物广场 老城区 步行街 临街铺 /商场内铺 1F: 临街：100F: 20F: 20F:25F: 临 街 均 价15000 内铺均价 12000 2F: 均价 7500 3F:均价 5500 4 F：均价 3980 1F: 临街均价220 内铺均价 150 2F: 均价 120 3F:均价 80 05 年销售， 07 年 1月已经营；共 174个商铺； 1 已销售 98%，目前主要销售四楼商铺，已销售 40%；返租 10年， 1 年 1 付 红城新世界 老城区 钢铁路 临街铺 /商场内铺 1F: 20F: 20F: 20F: 临 街 均 价18000 广场内均价 7500 2F: 均价 5500 3F: 均价 3500 25层租金相差不大，主要为电扶梯位臵租金相对较高 共 500 多个商铺，目前已销售90%， 2007 年 6月 18 开业；返租 9%， 1 年 1付，按市场租金收取 大惟通信数码广场 老城区哈达街西段 临街铺 /商场内铺 1F: 45F: 25F: 25F: 临 街 均 价23800 内铺均价 21800 2F: 均价 9000 3F: 均价 6000 尚未竣工，尚未商家入驻 共 84 个商铺， 07年 9 月 8 日开盘，目前销售滞缓，竣工 08 年 11 月 ， 一次性付款享有 2%折扣正在与赛博洽谈 赤峰伟映金钰大都会商业项目区域商业市场调研报告 18 总结分析 ： 赤峰市目前在售的商业楼盘一般都为 2005 年、 2006 年 放量的商业物业， 2007年新开盘的楼盘 较少 ， 目 前赤峰商业楼盘放量不大； 在售及已售罄的商业楼盘， 销 售率 均 好，几乎在开盘后短时间内销售率可高达70这与赤峰市 商业地产投资市场刚兴起 有关 ，处于投资高潮期，再者商业地产放量不大，故造成商业物业销售出现火爆的抢购现象 ； 商业物业销售以独立街铺销售和商业分零小铺销售两种形式 为主 ，街铺采取直接销售，无其他营销模式；而商业分零销售一般采取回报租金的形式 及委托招商模式，这 与 商业物业的形态及后期经营有关； 目前 新城区在售商业 都为街铺销售，老城区在售商业以商业物业内铺销售为主，新老城区两种商业形态销售 模式 对本项目有一定的参考作用； 目前赤峰市商业售价 临街商铺 均价 达到 17000 元 / （ 建面） 左右， 而目前最高售价可高达 23800 元 / （ 建面） ； 以人均收 入比例看，处于较高水平，这与赤峰市租赁市场较好有密切的联系，商铺投资回报率高； 新城区商业 售价及租金均 比老城区略低，但随着新城区开发日趋完善，人们对新城区的信心日趋增强，新城区商业 有较大的升值空间。 峰 区域竞争商业个 案调查分析 在竞争个案调查中，商业形态与本项目相似的 同济 购物广场 、中百商厦及红城新世界 成为我们研究的重点。 同济 购物广场的分析将提供 一个 很好的前车之鉴的样本，利于本项目规避失败因素 ； 中百 商厦经营模式的分析利于本项目后期经营模式 参考；红城新世界的购物广场建筑形态以本项目有异曲同工之处。 同济 购物广场 同济 购物广场 开发商： 赤峰 建美 房地产开发有限公司 管理商： 赤峰同济管理 公司 地理位臵： 红山 主城 步行街 主要经济指标： 总建筑面积为 23000 （ 共四层 ， 含负一层，含原同济百货 3000 ） 商业定位： 小百货 分布规划： 主要