2010年房地产税务稽查风险防范

1 20102010 年房地产税务稽查风险防范年房地产税务稽查风险防范 一 地产企业的常用避税措施一 地产企业的常用避税措施 一 利用关联建筑公司多开发票 加大成本 评价 同时资金回流 避个人所得税 注意偷税和筹划的界限问题 二 在国内设立咨询公司 设计公司 多列费用 三 在国外设立设计公司加大成本 尤其是香港等地 评价 注意国税函 2009 507 四 设立关联的新办商业企业 运用甲方供材以加大成本 评价 例如周正毅融资 运用要得当 但没有连续性筹划的例子 五 设立关联的装饰公司 销售精装修房的筹划 评价 注意国税函 1998 53 号 财税 2006 114 号文件 六 设立关联的代理公司 进行流程再造 评价 注意国税发 1995 76 七 地产企业完工后 设立销售公司 分解收入 降低增值率 评价 一般不提倡使用 因为契税交的太多 建立了很多避税链公司 财务可 能都在一间办公室 二 未完工开发产品收入二 未完工开发产品收入 一 一 三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入 三项费用扣除基数是否可以是未完工开发产品的收入 国税发 2009 31 号文件的规定 只要是签订了预售合同 都算是 销售 收入 新 31 号文件通篇没有出现 预售收入 字样 而销售收入是可以作为 2 三项费用扣除基数的 1 国税函 2008 875 号文件第一条 一般销售收入的确认原则 合同是否签 订 是构成企业所得税收入的重要要件 2 31 号文件第六条 特殊销售收入的确认原则 目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的 只有福州国税局 而政 策大省 北京 江苏等地都明确指出可以作为三项费用扣除基数 3 关于申报表填列 做变通处理 3 种方法 是申报表服从政策 还是政策服从申报表 1 填列到主营业务收入 国税发 2009 92 号文件的填报方法 2 填列到视同销售收入 总结 1 只要签订了预售合同就属于销售收入 因此可以作为三项费用的扣除 基数 增加三项费用的扣除基数 2 完工年度 以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入 不能再次作 为三项费用扣除基数 二 二 未完工开发产品收入的范围 未完工开发产品收入的范围 1 预收账款贷方发生额 常规科目 包含 发票领购簿及发票收据 网上备案合同 纸质合同 销售 台账 明细表 预收账款账 2 定金 订金 保证金 诚意金 其他应付款二级科目 是否缴纳企业所 得税 3 1 2008 年以前 因为税法有预售收入的概念 所有的预收款项均作为 预售收入 因此定金必须缴纳企业所得税 这也是税务机关检查重点 2 2008 年以后 如果收取的定金跨越年度 由于没有签订预售合同 因此在收取定金当年 要作为预收款项 不作为收入处理 并入以后年度的销 售收入或营业外收入 3 定金是否要缴纳营业税 什么时间缴纳 营业税暂行条例实施细则第二十八条规定 纳税人转让土地使用权或销 售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 此 项规定所称预收款 包括预收定金 因此 预收定金的营业税纳税义务发生时 间为收到预收定金的当天 思考 完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入 对于完工开发产品 如果未签合同仅交付定金的 不符合销售收入实现的 条件 预收的定金不需结转为完工产品销售收入 三 会员卡或会员费 三 会员卡或会员费 1 2006 年 山东某地产企业 搞所谓会员制售房 入会后缴纳 2 万元 会费 以后可以抵顶房款 总局认为 这种形式属于变相的预售收入 应当征 税 江苏盐城会员卡收取订金 2 2008 年 1 月 1 日后 对于此类为购房而办理的会员卡 会员费 是 否需要缴纳企业所得税 同定金 思考 免费赠送的服务卡 是否征收营业税 关于有价消费卡征收营业税问题的批复 国税函 2004 1032 号文件 4 四 非法预售房屋未签订预售合同 是否计税 四 非法预售房屋未签订预售合同 是否计税 如 某开发商为税务局集资盖房 已经收取了 90 的款项 但是未签订预 售或者销售合同 是否计税呢 1 根据新 31 号文件第 6 条规定 签订合同后 才计税 2 这里的合同 应遵循 实质重于形式 的原则 不局限于房管局制式 的合同 只要有实质上行使销售合同意向的协议存在 则推定为销售合同已经 签订 875 号文件的解读 不可能 非法预售就不缴税 思考 未取得预售许可证的销售合同 在法律上是否有效 法释 2003 007 号第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受 人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉前取得商品房预售许可 证明的 可以认定有效 五 是借款合同 还是销售合同 实质重于形式 五 是借款合同 还是销售合同 实质重于形式 假借借款的形式包含合同条款规定 所借款项没有利息 借款只能用 于楼盘建设 借款人享受开盘价 80 优惠 收款收据注明 购房集资款 并可以抵顶房款 因此 稽查认定此项行为实质上为销售行为 应缴纳所得税和营业税 销售收入不区分合法收入和非法收入 未取得预售许可证 就进行预售是非法的 但是 税务机关不是预售许可 的主管机关 也不去分辨 总之只要取得收入就要纳税 如果业主起诉 法院 5 判定合同无效 则前期确认的收入可以扣减 1 教育部门收取非法择校费 财税 2006 3 号 2 三陪小姐税收 3 假按揭纳税 吹牛是否纳税呢 非法预售案例 2006 年房地产税务稽查过程中 某地产公司将预收款项打 入老板个人账户 再以个人借款方式 将款项转入企业账簿 其隐瞒非法预售 收入的行为 税务机关不坐视不理 1 老板借给公司钱 对于税务稽查来说关注 非法预售的征兆 是不 是非法预售款项 假借老板个人账户 个人所得税问题 如果排除第一种情 况 是否有利息支出 企业有责任代扣代缴个人所得税 企业所得税扣除 2 根据财税 2003 158 号文件规定 一年内不归还又不用于企业经营的 要根据股息红利所得征收个人所得税 财税 2008 83 号文件进一步做了重申 企业所得税风险 如果企业对老板不收取利息 将可能遭遇关联方交易调整 缴纳企业所得税 六 预计计税毛利率的含义 六 预计计税毛利率的含义 一 国税发 2003 83 号文件第二条表述为 利润率 二 国税发 2006 31 号文件表述为 预计计税毛利率 三 国税函 2008 299 号文件表述为 预计利润率 四 国税发 2009 31 号文件 预计计税毛利率 关键点 1 预售阶段 是否允许扣除期间费用 2 预售阶段是否允许扣除税金及附加 包括预征的土地增值税 6 七 预售收入预缴申报表的填报 七 预售收入预缴申报表的填报 假设某地产企业 2008 年第一季度取得了预售收入 1000 万元 预计利润率 为 20 期间费用 80 万元 营业税金及附加为 55 5 万 预缴的土地增值税为 10 万元 如何进行预缴纳税申报 1 国税函 2008 299 号文件 2 预计利润率的理解 3 司长答疑 季度申报是否允许扣减税金及附加 做错账目怎么样 大地税函 2009 77 号文件第三 四条 4 预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损 税局逼我做假账 5 国税函 2008 635 号文件 四要素公式分析 思考 年末汇算清缴补税好还是退税好 八 预售收入年度纳税申报表的填报 八 预售收入年度纳税申报表的填报 假设某地产企业 2008 年取得了预售收入 1000 万元 当年发生开发成本 600 万元 期间费用 80 万元 营业税金及附加为 55 5 万 预缴的土地增值税 为 10 万元 如何进行纳税申报 1 申报表第一行填列多少 2 申报表第三行如何填报 3 附表 3 第 40 行的填报 纳税调减 3 附表 3 第 52 行应当如何填报 纳税调增 或者 大连市的填表方法 直接将纳税调减的 65 5 万 作为调增 200 万的 7 抵减项 填入附表三第 52 行 申报表是为政策服务的 无论如何填报只要符合税收政策 能够通过系统 审核即可 九 经济适用房的税收优惠 九 经济适用房的税收优惠 1 营业税 经济适用房不再有任何的营业税优惠 2 土地增值税 土地增值税没有任何税收优惠 只是如果符合普通标准住 宅 而且增值率不超过 20 的 可以免税 不是特性的税收优惠 有些地区经 济适用房土地增值税预缴有优惠的措施 3 企业所得税 企业所得税没有实体性优惠 只是预计计税毛利率比较低 当地政府承诺的优惠 只能通过财政返还的形式来进行 总结 经济适用房在三大税种没有非常大的税收优惠政策 三 房地产企业六大收入解读三 房地产企业六大收入解读 一 实际填列申报表 一 实际填列申报表 假设某企业有三个楼盘 楼盘 1 在以前年度已经完工 尚有尾房 楼 盘 2 在今年完工 楼盘 3 尚处在预售年度 1 楼盘 2 未完工年度纳税申报表的填列 复习 2 楼盘 2 完工年度申报表的填列 3 楼盘 2 完工年度同时有的填列 4 楼盘 2 完工年度同时有 楼盘 1 收入 的填列 8 5 楼盘 2 完工年度 同时有 楼盘 2 完工当年销售收入 楼 盘 1 收入 楼盘 3 的未完工收入 关注三件事情 1 毛利如何调整 2 税金及附加如何调整 3 三项费用扣除基数如何确认 二 实际填列申报表 二 实际填列申报表 问题 当年预售收入季度预缴计算的毛利 如果当年度完工 是否允许在 附表三 52 行扣减计算的毛利 总结 未完工开发产品收入缴纳税款属于时间性差异 通过纳税申报表的 调整技术来实现 附表三 52 行 以前年度预售收入确认的毛利 附表三 52 行扣减 当年预售收入确认的毛利 主表 34 行扣减 减去的是税款 任何复杂的收入确认都可以分解为四种情况 组合填列申报表就能保证不 会出错 三 结转预售收入的时机 三 结转预售收入的时机 国税发 2009 31 号文 第三十五条开发产品完工以后 企业可在完工年度 企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日 不得滞后 凡已完工 开发产品在完工年度未按规定结算计税成本 主管税务机关有权确定或核定其 计税成本 据此进行纳税调整 并按 中华人民共和国税收征收管理法 的有 9 关规定对其进行处理 思考思考 1 1 及时性原则不是说当月达到完工标准 当月就要必须结转收入和 成本 而是必须在第二年汇算清缴结束前结转收入和成本 一般都要在汇算期 间再结转 思考思考 2 2 那么企业愿意在那个季度结转收入和成本呢 1 如果第四季度结转 预缴申报表的填列 存在将去年的毛利重复缴纳税款 压资金的情况 2 如果在次年一季度结转 预缴申报表的填列 依然存在这种情况 结论 结论 那个季度都不好 只能做资产负债表日后事项 大地税函 2009 77 号文件的规定 什么时间都没有问题 四 四 以前年度多缴税款是否退税 以前年度多缴税款是否退税 如果不存在税率差 那么房地产企业预售收入缴税 只是时间差 在完工 年度以前确认的毛利都运用纳税调减 全部转回 即 预售收入缴税不影响税 款的入库 但是 当计税成本为 900 万元时 情况发生了变化 1 1 以前年度缴纳税款 应纳税所得额 1000 20 65 5 40 94 5 万元 应纳税款 94 5 33 31 185 万元 2 2 会计利润 会计利润 1000 900 65 5 40 5 5 万元 加 加 纳税调增 65 5 万 10 减 减 纳税调减 200 万 应纳税所得额 140 万元 可以用以后年度所得额弥补 3 3 整个项目汇总起来 整个项目汇总起来 1000 900 65 5 40 40 45 5 万元 即 整个项目亏损 但是亏损不能 退税 32 185 万 只能用以后年度盈利弥补 如果地产企业为项目公司 则 只能自认倒霉 五 五 项目清算项目清算 与与 年度汇算年度汇算 的区别的区别 1 内资企业季度预缴 年度汇算清缴多退少补 2 外资企业按照项目清算 实际上将年度预缴的税款视同内资企业的季度 预缴 人为的汇算清缴期间拉长了 有其一定的合理性 3 类似的 还有土地增值税 也是按照项目清算 4 31 号文件未完工收入缴纳的税款是 纳税调增 项目 是应纳税所得 额 而不是预缴税款 坚持了按照年度汇算的所得税原则 不存在对外完工收 入缴纳税款 多退少补 的问题 5 31 号文件第九条的表述 四 未完工收入和完工收入的结转四 未完工收入和完工收入的结转 一 四种前期多缴税款后期不能退税的困扰 一 四种前期多缴税款后期不能退税的困扰 我国弥补亏损的规定 1 向后 5 年弥补 如果向前 5 年弥补就可以解决问题 2 世界各国的弥补方式 11 以下四种情况会引起前期多交税款 以后年度不能退税 A 实际毛利率小于预计毛利率造成不能退税 B 土地增值税清算款项无所得税收入与之相匹配 C 完工年度不能取得发票 造成以后年度无收入相配比 国税发 2009 31 号文件第 32 条 D 由于不允许预提配套设施成本 造成后续成本无收入配比 二 完工标准问题 二 完工标准问题 完工标准不但是预售收入转化为销售收入的分水岭 也是开发成本结转为 销售成本的分水岭 意义重大 1 完工标准的重要性 两种原因 1 实际毛利率大于预计毛利率 可能导致补税 2 完工后 税务稽查风险大大增加 完工前 税务机关只查收入和期 间费用 不会检查开发成本 案例 2007 年专项检查中 某企业开发的楼盘尚未完工 稽查人员检查出 有 1000 万的假票 因此判定该企业多列成本 1000 万元 补缴税款 330 万元 稽查局的定性处理 是否准确 应当如何处理 在实务检查中 区分完工楼盘和未完工楼盘 十分重要 思考 思考 稽查局查未完工楼盘和完工楼盘的区别 是否需要善意提醒稽查人 员 查未完工楼盘 不要去查成本 2 2 完工开发产品的标准 完工开发产品的标准 12 国税发 2009 31 号第三条规定 企业房地产开发经营业务包括土地的开 发 建造 销售住宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产 品 除土地开发外 其他开发产品符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 3 3 竣工证明是指 竣工证明是指 竣工验收备案表竣工验收备案表 案例 2007 年在某地区进行纳税检查时 发现某开发企业在 2006 年 12 月 31 日做的竣工备案 因此判定该楼盘完工年度为 2006 年度 该企业仍然按照 预售收入申报纳税 经过检查开发成本 发现开发成本中有 1500 万不符合规定的发票 10 分 钟查出 1500 万的方法 同收入综合计算后 计算出该企业应补税 600 万 企业的应对 1 认为完工时间为 12 月 31 日 近似等于 2007 年 因此完工年度应该 算作 2007 年 积极工作不见得是好事 方向不对 努力白费 还有 2008 年底做竣工备案的 积极工作是为了多缴 8 的税款 2 企业律师提出 竣工证明材料并未报房管局备案 因此不算完工 4 4 开发产品已开始投入使用 开发产品已开始投入使用 1 竣工备案和投入使用那个在先 为什么有了竣工备案标准 还要设立投入使用标准 13 2 如果竣工备案时 开发产品尚未通过建筑验收 未进行竣工决算 但是已经实际入住 是否视为完工 缴纳企业所得税 国税函 2009 342 号文件 3 税务稽查如何判定实际投入使用 什么是稽查证据 拍照片 挨家挨户敲门做询问笔录 上海局的做法 4 稽查干部提出的问题 30 层楼已经盖了 28 层 5 引申 中纪委的累计折旧问题 4 4 初始产权证明是指 初始产权证明是指 大房产证大房产证 三 三 完工标准问题 完工标准问题 1 如果一个小区的一栋楼达到三个标准 该小区是否算作完工 思考 完工标准针对的是一个小区还是一栋楼 完工标准针对的是成本对象 因此成本对象的划分同完工标准息息相关 2 执行完工标准的制度性保障有什么 计税成本的核定权与税务处罚权 问 在稽查过程中 发现该企业已经达到完工标准 却未及时将预售收入 确认为销售收入 未及时结转计税成本 税务机关将如何处理呢 第三十五条开发产品完工以后 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前 选择确定计税成本核算的终止日 不得滞后 凡已完工开发产品在完工年度未 按规定结算计税成本 主管税务机关有权确定或核定其计税成本 据此进行 14 纳税调整 并按 中华人民共和国税收征收管理法 的有关规定对其进行处 理 稽查局一般是汇算一遍 达到完工标准由于发票取得不及时 而不去汇算 的案例比比皆是 是违法情形中最多的一种类型 五 代收款项的税务处理五 代收款项的税务处理 房地产企业销售商品房时 通常代有关部门向购房者收取煤气 天然气 集资费 暖气集资费 有线电视初装费 电话初装费 办证费 房屋交易手续 费 产权登记费 他项权利登记费 权证工本费 契税 商品房购销合同印花 税 房屋所有权证印花税 土地使用证印花税 住房维修基金 等 1 这些代收费用开发商有利润么 2 那么代收费用是否需要缴纳 营业税 企业所得税 土地增值税呢 一 一 营业税 营业税 原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税 而不去区分是否开票或纳入 房价内 1 根据 营业税暂行条例 第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳 务 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 新旧条 例无差别 2 旧 营业税暂行条例实施细则 第十四条 2009 年 1 月 1 日前适用 15 条例第五条所称价外费用 包括向对方收取的手续费 基金 集资费 代收 款项 代垫款项及其他各种性质的价外收费 凡价外费用 无论会计制度规定如何核算 均应并入营业额计算应纳税额 3 营业税 2009 年的新政策变化 营业税暂行条例实施细则 第五条所称价外费用 包括手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 罚息 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 待垫款项以及其他各种性质的价外收费 但不包括同时符 合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费 1 由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金 由国务院或者省级政 府及其财政 价格主管部门批准设立的行政事业性收费 2 收取时开具省级以上部门印制的财政票据 3 所收款项全额上缴财政 4 特殊项目的代收费用 1 代收的维修基金征收营业税么 国税发 2004 69 号 2 代收的契税和印花税是否缴纳营业税 3 拆除建筑物 平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税 国 税函 2009 520 号第二条 总结 原则上代收费用作为价外费用 要缴纳营业税 以下情形除外 1 2009 年 1 月 1 日以后 符合三个条件的代收费用 2 代收的维修基金 国税发 2004 69 号文件 16 3 代收的拆迁补偿费 国税函 2009 520 号 4 收的契税 印花税 是税不是费 5 个别省自行规定了不征收营业税的个别项目 5 开发企业如何规避对代收费用交纳营业税 1 国税发 1995 76 号 从代理业讲起 2 国税函 2007 908 号 差额征税 3 国税发 1998 217 号 建设部和总局协调的结果 4 财税 2003 16 号文件第三条第十九款 二 二 企业所得税 企业所得税 收支两条线的原则 不影响税款本身 影响所得税款的利息 是否将代收费用纳入所得税收入 未作统一要求 要根据开发商是否对代 收费用开票或纳入房价内而定 代收费用无论是否作为收入都不影响所得税 只是影响所得税款的利息 有关部门对开发商开票 开发商对业户开票 或者开发商在账目上体现利 润差价 这种情况下 收取的代收费用要记作收入 当向有关部门缴纳时 可 以作为成本费用扣除 一 无论如何操作不影响所得税款本身 二 可能影响所得税款的利息 三 如果纳入收入可作为三项费用的扣除基数 17 三 三 土地增值税 土地增值税 1 财税 1995 48 号文件第六条 2 国税发 2009 91 号文件第二十八条 问 土地增值税 是既作为收入 又作为费用扣除好呢 还是既不作为收 入 也不作为费用扣除好呢 案例 经查甲公司 其他应付款 账户 该公司 2003 至 2005 年在销售商 品房时向客户收取住房专项维修基金 管道燃气初装费 有线电视初装费等 2200 万元 未做任何税务处理 其中专项维修基金 700 万元符合国税发 2004 69 号文件规定 不计征营业 税 其余 1500 万元未按税法规定申报纳税 处理决定 1 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 第一条 第二条 四条及 中 华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十四条的规定 追缴该公司代收款 项营业税及附加 并加收滞纳金 2 因代收款项票据由委托方开具 根据 31 号文的规定 此代收代付款项 不并入应纳税所得额缴纳企业所得税 3 因为代收费用单独核算 所以也不缴纳土地增值税 四 四 代收费用的总结 代收费用的总结 1 营业税 除了四种情况 一律缴纳营业税 2 企业所得税 可以做三项费用扣除基数 18 3 土地增值税 不允许做加计扣除及开发费用扣除基数 个人观点 倾向于做代理业 规避营业税 不去考虑企业所得税三项费用 基数问题 以避免麻烦 五 五 代收代付拆迁补偿费的营业税处理 代收代付拆迁补偿费的营业税处理 纳税人受托进行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用权人支付 拆迁补偿费的过程中 其提供建筑物拆除 平整土地劳务取得的收入应按照 建筑业 税目缴纳营业税 其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于 服务业 代理 业 行为 应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿 费后的余额为营业额计算缴纳营业税 1 企业销售商品同时满足下列条件的 应确认收入的实现 结合国税函 2008 875 号文件 2 商品销售合同已经签订 企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给 购货方 第六条企业通过正式签订 房地产销售合同 或 房地产预售合同 所取得的 收入 应确认为销售收入的实现 具体按以下规定确认 一 一次性全额收款方式 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 应于实际收讫价款或取得索取 价款凭据 权利 之日 确认收入的实现 二 分期收款方式 新会计准则的纳税调整问题 采取分期收款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款和 19 付款日确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 1 注意收入同成本要配比 收入分期 成本不能按全部 2 现实生活中有傻傻的 提前付款的情况么 凡事不符合常理 背后必 有问题 3 新所得税法的规定 实施条例第 23 条第一款 没有提到提前付款的情 形如何处理 实施条例 23 条 以分期收款方式销售货物的 按照合同约定的收款日期确 认收入的实现 如果企业采取企业会计制度 则税收同会计无差异 如果采用会计准则 则存在会计同税收的差异 某企业采取分期收款方式销售商品 商品价值为 250 万元 对方可以分 3 年交付价款 每年 100 万元 读懂申报表的知识 则 借 长期应收款 300 万 贷 主营业务收入 250 万 未实现融资收益 50 万 借 主营业务成本 210 万 贷 库存商品 210 万 借 未实现融资收益 20 万 贷 财务费用 20 万 此时第一年应当调整如下 第 5 行 调减收入 150 万 第 40 行调增 140 万 元 即调减 140 万成本 第 36 行 调减未确认融资收益 20 万元 申报表中未 20 涉及分期收款的成本问题 以上 3 个步骤 就完成了调整 三 银行按揭方式 两个条款 三 银行按揭方式 两个条款 采取银行按揭方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定的价款确定 收入额 其 首付款应于实际收到日确认收入的实现 余款在银行按揭贷款 办理转账之日确认收入的实现 第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的 凡约定企业为购买方的 按揭贷款提供担保的 其销售开发产品时向银行提供的保证金 担保金 不得从 销售收入中减除 也不得作为费用在当期税前扣除 但实际发生损失时可据实 扣除 1 首付款和按揭款确认收入时间的不一致 如何解决其销售成本的分摊问题 2 按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减 次贷危机 国税函发 2007 1272 号文件 3 关于银行按揭款项的稽查 1 伪造银行按揭合同案例 别墅和住宅卖一样的价钱 2 假按揭案例 建设银行假按揭事件 森豪假按揭事件 问 假按揭在税收上如何处理呢 疑难解答 税收不区分合法收入与非法收入 一律纳税 4 假按揭的税务处理 1 假按揭的特征 购房人员能在工资表中看到 本企业人员 内部人 员买房不便宜 反而贵 将按揭销售收入计入短期借款 混同融资行为 财务 21 费用中列支个人按揭利息 企业代替个人还按揭款项 计入其他应收款 房子 没有卖出去前的租金 冲销个人应收款 2 稽查查到以后的交涉 不要轻言放弃 作退房处理 利用银行和税务信息的不对称 争取 实质重于形式 四 委托销售方式 四 委托销售方式 思考 代理销售和销售的区别 国税函 2005 917 号 1 1 向海外支付佣金 向海外支付佣金 1 境外支付佣金 国税发 1999 242 号 2 第二十条企业委托境外机构销售开发产品的 其支付境外机构的销售 费用 含佣金或手续费 不超过委托销售收入 10 的部分 准予据实扣除 思考 向海外支付佣金 是否代扣代缴营业税及预提所得税 第四条条例第一条所称在中华人民共和国境内 以下简称境内 提供条例规 定的劳务 转让无形资产或者销售不动产 是指 一 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内 收入来源地原则 劳务发生地原则 必须是支付给具有合法经营资格的中介服务企业或个人 必须同具有合法经营资格的中介服务企业或个人签订了代办合同和协 议 支付给单位的款项 必须是通过银行转账 无论支付给单位还是个人 其支付金额均不得超过服务合同或协议金 22 额的 5 佣金和手续费是支付给交易双方以外的中介机构或个人 第三方 而 不包括交易双方 代理人 代表人之间支付的款项 防止将返利 回 扣混同手续费和佣金 反腐败措施 强调收支两条线的原则 做为销售方支付的手续费不能作扣服务金额 做为购买方支付的佣金和手续费不能直接扣除 而是做为固定资产 无形资产 依法取得合法真实凭证 文件执行时间 2008 年 1 月 1 日 3 支付手续费方式 多支付佣金 隐瞒收入 案例 以佣金推算收入 询问笔录的技巧 不支付佣金 以房降价差价抵债 2 视同买断方式 3 超基价分成方式 4 包销方式 体现原则 收支两条线 国家不承担企业经营风险 问题 包销方式的营业税应当如何缴纳 国税函发 1996 684 号文件 六 销售收入的确认原则六 销售收入的确认原则 一 一 关于土地及不动产差额征收问题 关于土地及不动产差额征收问题 23 财税 2003 16 号文件第三条第 19 款 1 差额征税基本规定 财税 2003 16 号文件 2 上一个环节没有征税 是否可以差额征收 国税函 2005 83 号 3 扣税凭证问题 16 号文件第五条 新实施细则第 19 条 国税函 2005 77 号 4 房地产业购进土地 销售房屋是否能够差额征收 平行和交叉 二 二 关于土地及不动产差额征收问题 关于土地及不动产差额征收问题 财税 2003 16 号文件第三条第 19 款 1 购买土地 直接卖掉 是否可以差额缴税 2 购买烂尾楼 做了装修卖掉 是否可以差额缴税 3 购买烂尾楼 加 10 层后卖掉 是否可以差额缴税 4 转让在建工程的营业税规定 16 号文件第二条第 7 款 2009 年全国稽 查考试试题答案 5 转让在建工程的土地增值税规定 国税函发 1995 110 号文件第六条 国税发 2007 132 号文件第 38 条 6 将土地归还政府的行为 国税函 2008 277 号 操纵政府 三 三 关于土地及不动产差额征收问题 关于土地及不动产差额征收问题 财税 2003 16 号中的关于适用税目问题的解释规定 只要购入完成土地开 发并进入施工阶段的 就按销售不动产征税 那么购入者在完成后续开发后销 售 同一税目的情况下 就可抵购入价 就余额缴交营业税 24 25 七 十五种拿地方式分析七 十五种拿地方式分析 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 1 招 拍 挂 最规范的拿地方式 出让土地一方为国家 没有任何税费 拿地一方 可以支付的所有款项进入企业所得税和土 地增值税成本 没有任何争议 问题 1 土地闲置费问题 国税函 2010 220 号 国税发 2009 31 号 问题 2 契税问题 财税 2004 134 号 国税函 2009 603 号 一级开发情况下出现的问题 问题 3 考虑拿地的主体问题 例如 签订土地转让框架协议的可以是母公司 如果是最后签订协议 一定是项 目公司 否则 土地再转让到项目公司 税收问题很严重 问题 4 返还的土地出让金问题 财税 2009 151 号 财税 2009 87 号文件 例如 某公司 5 亿元拍下了土 地 政府又返还了 2 亿元土地出让金 思考 如果是直接减免的土地出让金呢 是否需要计入应纳税所得额 问题 5 以地补路问题 江苏南京市关于土地增值税的问答 认为看似企业没有花钱就去的了土地 实际上支付 的修路款就是去的土地的对价 因此可以进入成本 类似的 企业所得税认为也应该照此办理 26 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 2 2 不是招拍挂 创造招拍挂 操纵政府 例如 某国有企业土地补缴土地出让金 变为开发用地后 准备将地转让给某开发企业 第一步 国家将土地收储 支付给开发企业补偿费 营业税 国税发 1993 149 号文件 国税函 2008 277 号文件 国税函 2009 520 号文件 不征税 土地增值税 条例 和财税 2006 21 号文件 不征税 企业 所得税 国税函 2009 118 号文件 享受搬迁补偿纳税待遇 第二步 国家二次招拍挂 承诺该企业拿到土地 支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付 此时 政 府出让土地 没有任何税费 第三步 如果该国有企业要房子 不要地 则地产企业保留分给国有企业的房子不卖 而是在将利润分走后 将企业股权留给国有企业来完成 总结 该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下 解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家 27 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 3 3 购买转让土地 买方 直接按照支出款项作为成本费用 除了缴纳契税以外 没有其他涉税问题 最干净 卖方 涉及税收很高 第一 企业所得税 第二 营业税 第三 土地增值税 第四 涉及法律问题 注意问题 一 卖地营业税的差额征收 1 差额征收营业税 财税 2003 16 号 2 如果是招拍挂拿下 的土地 卖地时是否允许营业税差额征收 国税函 2005 83 号 但部分省明确表示不允许 3 如果是购入 烂尾楼 装修后销售 是否允许加计扣除 二 卖地的土地增值税 1 如果是直接卖地 土地增值税是否允许加计扣除 国税函 1995 110 号文件 不允许加计扣除 2 生地变熟地的扣除项目 国税函 1995 110 号 国税函 2007 132 号文件 允许扣除 3 卖在建项目的 扣除项目 4 不更名 实际卖项目的税收问题 国税函 2007 645 号 要注意 营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调 三 拆迁补偿费的税务处理 1 营业税 国税函发 1995 549 号 2 土地增值税 国税函 2010 220 号 3 个人所得税 财税 2005 45 号 4 契税 财税 2005 45 号 28 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 4 4 购买股权 将目标公司的其他资产先清理掉 然后卖公司 100 股权 该方式是目前运用非常普遍的方式 购买方的大忌 是在谈判的时候 不考虑税负问题 结果酿成大问题 卖方 只有企业所得税 没有营业税和土地增值税 财税 2002 191 号 青地税函 2009 47 号 国税 函 2000 687 号 买方 税负较重 风险较大 1 股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除 相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了 资本结构的一般变化 其税收待遇不变 万科拿地多是股权模式 2 标的企业未来的税务检查风险 例如 该企业账上有 3000 万元白条 3 该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险 不能为目标企业的过去买单 例如 过去偷税 4 该企业的其他潜在负债 例如 电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司 29 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 5 5 创造境外卖 股权 一 境外卖股权 将使得企业所得税税率从 25 下降到 10 所以如果预计到未来将转卖股权 拿地之前 就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式 二 将增值分段 创造境外卖股权 组合拳 1 在境外避税港建立全资子公司 2 将有地的子公司投资到境外子公司 该项投资可以实现一部分增值 并交纳企业所得税 但是税法规定 可以递延 10 年 例如 计税基础 1 亿元 市场公允价值为 5 亿元 可以 3 亿元的评估价值投资到境外的全资子 公司 财税 2009 59 号文件第七条第三款 3 境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司 作价 5 亿元 该交易可以在境内完成 也可以 在境外完成 这部分增值按照 10 交纳预提所得税 税负比较 如果长期股权投资计税基础为 1 亿元 市场公允价格为 5 亿元 则第一步投资的时候 可以按照 3 亿元投资 此时 2 亿元的所得额可以递延 10 年实现 第二步 境外销售价格为 5 亿元 此时增值额为 2 亿元 此时预提所得税税负为 10 30 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 6 6 设立 spv 购 买股权 spv 是指特殊目的的 载体也称为特殊 目的机构 公司 其职能是在离岸 资产证券化过程 中 购买 包装 证券化资产和以 此为基础发行资 产化证券 向国 外投资者融资 大的地产企业经常运用 但是在国税函 2009 698 号文件颁布以后 收到了一些限制 一 股权架构设计 1 在维尔京群岛设立控股公司 2 在香港设立二级控股公司 3 香港的公司全资 控股大陆有地一方 二 操作模式 1 维尔京群岛转让香港股权 价款在境外支付 2 理论上 中国大陆没有征税权 三 反避税 1 国税函 2009 698 号文件 可以刺穿公司面纱 但是如果企业不是上市公司的话 由于此类转让非常隐 蔽 税务当局很难知道消息 2 根据中港协定 如果不动产占到目标股权 50 中国大陆有征税权 第二议定书确定 这里的 50 是在 36 个月之内 曾经达到过 50 疑问 维尔京群岛转让股权 是否会被 SAT 认定为适用中港税收协定的不动产条款 31 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 7 7 直接同目标企 业合并 然后 目标公司的股 东卖股权 情况描述 甲公司准备购买乙公司的土地 乙公司先将其他资产清理掉 只有一块土地 操作模式 1 甲公司直接将乙公司吸收合并 财税 2009 59 财税 1995 48 号 国税函 2002 165 号 财税 2008 175 号 财税 2003 183 号 2 12 个月后 乙公司股东将股权转售给甲公司原有股东 8 8 有地一方投资 到地产公司 然后卖股权 情况表述 有地一方将土地投资到房地产公司 然后将所持有的股权变现 1 投资及将来转让股权均不缴纳营业税 财税 2002 191 号文件 2 投资到地产公司 自 2006 年 3 月 2 日以来 需要交纳土地增值税 如果是非地产公司更好 3 投资行为 需要交纳企业所得税 总结 节省税负有限 只省略了营业税 好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前 扣除 相比较直接卖土地来说 是比较好的方式 综合税负来看 上游少缴了营业税 而下游税负没有提高 32 序序 号号 拿地方式拿地方式评述评述 0 9 非地产公司投 资到非房地产 公司公司 然 后同地产企业 合并 情况描述 该方法适用范围较为狭窄 适用于协调能力强的企业