长城盛世家园物业管理投标方案书

目 录 第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划 . 9 第一章 项目调研 . 9 第二章 管理目标 构建文化社区 . 10 、倡导全员参与的管理文化 . 11 二、推广平等互动的服务文化 . 12 三、营建和睦亲善的社区文化 . 12 四、塑造亲和人文的环境文化 . 12 第三章 长城盛世家园管理模式 . 13 第四章 拟采取的管理服务措施 . 14 、导入 量管理体系 . 14 二、实施质量、成本双否决运作机制 . 14 三、建立加油站式的员工培训机制 . 15 四、实现与大型住宅区的资源共享 . 16 五、建立物业管理信息岛 . 16 六、倡导开放式的管理服务 . 17 七、提供个性化的装修套餐服务 . 18 八、构建服务平台 窑户服务中心 . 18 九、构建网络化的物流链 虚拟仓库 . 19 十、管理体系的全面整合和提升 . 20 十一、致力于共用设施、设备的循环改进 . 20 十二、引入直饮水系统 . 21 第五章 管理目标及经营指标承诺 . 22 一、管理目标承诺 . 22 二、经营指标承诺 . 23 第二部分 管理处 管理模式、工作计划和物资装备 . 23 第一章 管理模式 . 23 一、管理模式 . 23 二、盛世家园管理处组织架构 . 24 三、创建盛世家园有效的服务价值链 . 25 四、盛世家园管理处外部沟通导向图 . 26 第二章 工作计划 . 27 一、前期介入工作计划 . 27 二、入伙接管工作计划 . 29 三、正常居住期工作计划 . 30 第三章 管理处物资装备计划 . 31 一、物质装备计划 . 31 二、行政办公用品计划 . 33 三、维修工具计划 . 34 四、护卫、消防装备计划 . 35 第三部分 促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 . 36 第 一章 销售预测及定位 . 36 一、长城盛世家园销售分析及预测 . 36 二、长城盛世家园销售对象定位 . 37 三、物业管理服务定位 . 38 第二章 销售的建议 . 38 、会所提前投入运营 . 39 二、招聘中年销售人员 . 39 三、建立团队激励体系 . 40 四、重视客户关系管理 . 40 五、实现客户承诺的统一 . 41 六、成立销售协调小组 . 41 七、提供毛坯样板房 . 41 八、组织专家授课的促销活动 . 42 九、引入电脑购房查询系统 . 42 十、签订物业管理合同 . 43 笫三章 配合销售的措施 . 43 一、提供物业管理咨询 . 43 二、提供物业管理培训 . 44 三、提供护卫及保洁服务 . 44 四、提供有形展示 . 44 五、协助举办展销活动 . 44 六、开展业主意见征询 . 45 七、提供优质客户服务 . 45 第四章 费用的解决办法 . 45 第四部分 管理人员的配备、培训、管理 . 46 第一章 管理服务人员的配备 . 46 一、管理处人员配备 . 46 二、管理人员配备方案及岗位要求 . 46 三、作业服务人员配备方案及要求 . 48 第二章 管理服务人员的培训 . 50 、培训工作的指导思想 . 50 二、培训系统的实施运作 . 51 三、培训内容及目标 . 55 四、管理人员培训计划 . 61 笫三章 管理人员的管理 . 64 、量才录用，培养提升 . 64 二、默契合作，充分授权 . 64 三、定期考核，绩效为本 . 65 四、奖惩严明，优胜劣汰 . 66 第五部分 财务管理及经费收支测箅 . 66 第一章 财务管理 . 67 、财务管理模式 . 67 二、财务管理措施 . 67 三、管理服务费及代收代缴费的收取 . 68 四、维修基金的管理和使用 . 69 第二章 日常物业 管理经费收支测算 . 70 、物业管理资金的筹措与使用 . 70 二、测算依据及说明 . 70 三、物业管理服务费标准的测算 . 72 四、物业管理服务费的盈亏分析 . 76 五、增收节支的措施 . 78 笫三章 社区便民服务及特约服务 . 79 一、我们的服务思路 . 79 二、服务项目 . 79 第六部分 日常管理 . 85 第一章 前期介入 . 86 一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点 86 二、开展业主服务需求凋查 . 86 三、进行物业交付前的实操性工作 . 87 四、按规范实施接管验收 . 87 五、承担前期介入所需费用 . 88 第二章 业主入住 . 89 一、办理入住高效迅捷 . 89 二、入住期的便民服务措施 . 89 第三章 二次装修管理 . 90 一、加强宣传，正确引导 . 90 二、严格审批，加强巡查 . 90 三、依法管理，以理服人 . 91 四、谨慎验收，不留隐患 . 92 第四章 业主投诉处理 . 92 一、投诉受理 . 92 二、投诉处理 . 93 三、投诉回访 . 93 笫五章 安全管理 . 93 、治安形式分析 . 93 二、安全管理的措施及对策 . 94 第六章 车辆及交通管理 . 96 一、对机动车辆的管理 . 96 二、对自行车的管理 . 96 笫七章 消防管理 . 97 一、消防管理目标 . 97 二、加强消防教育宣传和培训演练工作 . 97 三、加强二次装修的消防管理 . 98 四、建立长城盛世家园消防快速反应分队 . 98 第八章 环境保护与管理 . 100 、环境保护 . 100 二、环境管理 . 101 第九章 裙楼商铺的管理 . 104 、加强裙楼商铺的装修管理 . 104 二、加强裙楼商铺用房的管理，维持正常的经营秩序 . 104 笫七部分 物业维修养护计划 和实施 . 105 第一章 物业维修养护管理 . 105 、技术力量配备 . 105 二、基金使用 . 106 三、制度保证 . 106 四、建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案 . 106 第二章 公用设施设备的维修养护 . 108 一、维修养护范围 . 108 二、公用设施设备日常管理及维护计划表 . 108 第三章 共