房地产市场研究报告 合肥汽配城项目概念构想

合肥汽配城项目概念构想 宅篇 目定位 项目分析 市场概况 (附件） 势 ( 项目 紧临长江东路，交通便捷； 开发商的创新意识和城市责任感； 老汽配城的知名度和号召力； 离市中心较近； 项目旁有中小学，教育配套齐全； 势（ 项目 周边为汽配市场和旧住宅区，形象较差； 紧临主干道，噪音、尘土污染严重； 项目所在区域在客户心理较差，缺乏吸引力； 地块规模较小，规模效应不明显； 周边配套不完善； 会（ 项目 合肥房地产市场的稳健发展； 区域市政配套的逐步完善； 华东市场经过调控后现已慢慢复苏； 东区小户型市场的空缺； 战（ 项目 区域内同期入市楼盘的竞争威胁； 房地产政策调控的不确定性； 片区影响力不够，接受度低； 目 利用住宅作为产品线组合中核心部分的高成功机会 利用产品创新填补区域空白 发挥商务办公市场优势 规避区域的负面信息，强化区域未来的优势 商务 +居住的双重功能，提升应变 强化业绩 利用汽配城的知名度和与市中心的距离，弱化区域概念 抢占市场先机，逐步建立市场的第一关注度 以服务赢得客户 挖掘产品价值 弱化区域概念 创新的营销手段 产品的差异化 目 基本策略： 建立区域第一关注度和兼顾企业资源优势； 商务和居住功能的综合考虑，顺应地块特征； 创新制胜和差异化产品和营销策略 弱化东区的负面信息和区域概念 目定位 项目分析 市场概况 (附件） 目定位 以市场为导向的前瞻性规划 将居住文化注入项目的开发理念 高性价比的升级换代产品 找准主调，不要失去自己的方向 ! 定位战略建议 目 价值判断 地块西北 北向 汽配城 东向 老住宅楼 西向 天长路 南向 长江东路 西临天长路（汽配一条街），环境比较吵杂，居住氛围不浓 路对面是汽配沿街门面和旧住宅楼，景观较差 西 闹 北 闹 北向为规划中的新汽配城，环境比较杂乱吵闹 * 城市主干道长江东路，交通便利，但噪音尘土污染严重 * 路对面是金太阳家具城，环境比较吵杂 东 较静 南 闹 地块东面为旧的居民区，环境较安静，但景观不佳 目前为 2栋待拆迁的商办楼，拆迁进度未定； 地块成长条形，规划难度不大； 地块东西向存在高差 地块内部 目 价值判断 繁闹 繁闹 较静 繁闹 地块价值判断： 地块南向临主干道，西向临汽配一条街，北面为汽配城，两面临街，环境吵闹，更适合商务功能。 长江东路 天长路 汽配城 论： 1、项目三面受噪音影响，不适合居住，适宜商务用途； 2、项目两面临街，为了提升项目价值，可考虑开发沿街商业，。 住两用的商务公寓 商： 即项目长江东路在规划上要顺应城市发展，在项目建筑规划设计时充分考虑道路未来商务办公的需求。 可住： 依据区域现状，定位住宅，开发的风险最低，能够有利于项目利润的快速回收。 可投资： 项目所在区域尽管目前较落后，但随着区域生活及交通配套的成熟，区域价值将逐步放大，为促进投资，项目应兼顾中小户型。 中小企业的迅速发展，对于中低端商务办公有较大的需求 商务公寓的市场现状： 商务公寓市场需求由于更强调成本和便捷，对于周边配 套的需求也会相对不高，因此，项目自身在商业功能上 的考虑可满足商务公寓的市场需求。 合肥经济的不断发展，促进了小型商务需求的市场量进一 步放大。 例 A： 北京 于朝阳 面临道路，东向临城市干道四环路。项目在建设初期， 域价值不被看好，但开发商定位于商住两用，提出 得成功。 启示：依据项目地理区位特征，从市场需求和城市发展的综合考虑，更能获得成功。 例 B： 深圳都市阳光大厦 位于深南大道车工庙段，处于中心区辐射地带，并毗邻深南大道城市交通干道，开发初期，周边写字楼商务市场氛围尚未形成，以商务公寓定位，实现了项目的快速销售，而目前项目的主要服务于企业商务办公之用。 启示：功能的可转换性，以及超前的规划构想，能解决现实销售与城市发展及功能转换的矛盾。 例 C： 合肥黄金广场 位于合肥金寨路与黄山路交汇处，处于中心区辐射地带，并毗邻金寨路等交通干道。此项目以商务公寓定位，实现了市场的第一关注和强烈反响。 ， 可商可住可投资 项目定位 形象定位 服务于城市精英商务居住的社区形态，起源于欧美， 为小型创意工作室、律师事务所、设计室、咨询公司 以及城市自由职业者所追捧。 居住和商务的分离、 既独立又共享会所、景观、休闲等功能空间 强调开放、 创造、活力、自由、享受、时尚，反叛旧城区生活的 呆板，既强调效率又基于人本。 何为 在同一小区内既拥有住宅，又享用商务便利的特殊阶层，提供量比选择，具 “ 商务家 ” 、 “ 投资家 ” 和 “ 生活家 ”特质 “ 念，即让住户在购买居住区内的物业之后，可以同时享用会所内专设的移动商务中心服务，业主既可自住，又可享有独立、专业的办公空间，有办公室轻松正规的环境，也有住宅的私密空间，分区作息，居家、办公互不干扰。 居住和商务功能既同时满足又相互分离； 强调居住和办公的舒适、社区环境的优越， 强调会所功能对于商务洽谈、接待的满足， 更加优化了会所的价值实现。 户定位 城市精英群体 中高收入 积极向上 创新者，接纳新事物 看重区域潜在价值 营销所创造的附加价值吸引 居住者 前商后住 投资者 项目周边的中小企业主、区域办事处等 看重区域潜力 重视企业形象附加值 商用者 项目定位 户定位 核心客户 重点客户 游离客户 偶得客户 项目定位 客户定位 项目周边的中小企业主 特别是汽配行业产业链及上下游相关企业 东区及新站区域中小企业主 合肥市其它区域的中小企业主 其它区域的投资客及部分自住客户 代简约风格 发挥结构构成本身的形式美； 清新简洁、线条流畅的现代风格，体现朝气蓬勃、奋发向上的时代精神 项目定位 产品定位 建筑风格 尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果 建筑风格 项目定位 产品定位 过几种色调的和谐配置和色块的穿插，创造一种跳跃、活泼的建筑外在视觉效果 外立面 注意发挥结构构成本身的形式美，造型简洁 项目定位 产品定位 用一些现代的、轻盈飘逸的建筑修饰符号装饰建筑的形式美，丰富屋顶轮廓，避免过于平板和单调，使建筑形式富有时代性和运动性 平屋顶 +飘板设计 项目定位 产品定位 有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空调的使用时间 空中花院通风 项目定位 产品定位 共空间 商住部分 高品质的入户大堂 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感 选用进口高速电梯，凸显物业档次 采用分户中央空调，降低客户办公成本 大堂 项目定位 产品定位 更宽敞舒适空间 层高 /走廊 更宜人的尺度 入户门 /电梯厅 /电梯间 确保公共空间的照明指数，提升物业档次 户内 /公共部分主材部分量的提升 走廊 项目定位 产品定位 所 人际的疏离是整个工业社会的通病，用一种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。 项目定位 产品定位 白色为主色调 ， 宁静 、 简洁 、 单纯 ， 这正是这种空间极力主张的生活方式 。 项目定位 产品定位 会所 林 根据园林规划设计的原则，考虑到项目的规划现状，建议本项目的园林采用 屋顶花园 的形式。 项目定位 产品定位 形式 生态是未来社区园林规划建设的方向和趋势； 步入式，即可参与性，社区园林设计的一个重要原则 给园林景观赋予文化主题，使业主享受这些美好环境的同时，也享受民族传统文化的熏陶，在潜移默化之中提高艺术修养和文化品味。 园林 生态花园 步入式花园 文化花园 项目定位 产品定位 风格 主题 型 项目定位 产品定位 百变空间，可拆可合，自由组合 型 项目定位 产品定位 型 项目定位 产品定位 型 项目定位 产品定位 考户型 : 性多用间 多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住 可变的空间体现居住的个性 户型 项目定位 产品定位 入式阳台 步入式 景观凸窗 室内地面 步入式阳台 步入式 景观凸窗 步入式 阳台 利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式 项目定位 产品定位 户型 层 偶数层 奇数层 B B C C 楼层结构示意 3米的层高，创造高敞的居住空间 项目定位 产品定位 户型 蔽式衣橱 转角或弧形凸窗 可拆卸凸窗剖面图 窗台可拆除 修建议 房间内墙及天花： 水泥砂浆打底，刮腻子两道 厅房地面： 水泥砂浆（砼面）抹平压光 门窗： 入户门采用实木防火防盗门 ，内房门留门洞，阳台门采用塑钢门窗 阳台： 地面同室内地面，天花刷防水乳胶漆 卫生间及厨房： 地面、墙面做防水处理，天花砼原面、预留给排水接口 煤气、暖气： 输通入户 外墙： 采用高级外墙涂料 电视插座： 一户一线两接口 宽频接口： 一户一线两接口 项目定位 产品定位 修设计选择多种风格，现代的、古典的、欧美的，营造多种风情，体现现代生活的丰富浪漫性 项目定位 产品定位 装修建议 业管理 项目定位 产品定位 知名物业管理公司 + 贴身管家式服务 &零干扰式服务 身管家式服务 “标准层管家式”物业管理服务 任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求 项目定位 产品定位 车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 业主论坛 物业管理公告 在线服务 万能 宽带网络 通信线路 视频接收端子 住宅智能化 项目定位 产品定位 业主在享受通透开畅空间的同时，也享受科技带来的便利和安全保护 项目定位 产品定位 目定位 价格定位 项目名称 本项目 盛大国际 豪世优庭 聚亿经典花园 港汇逸景坊 比较因素 权重 35% 25% 20% 20% 区位 20% 1 部配套 10% 1 部配套 15% 1 1 划 10% 1 型 20% 1 林 10% 1 1 1 1 1 自然环境 10% 1 发商 5% 1 1 1 销售价格 4200 3100 3100 3000 比准均价 3550 3179 3147 3133 本项目比准价格 3550 35 +3179 25 +3147 20 +3133 20 3136元 /平方米 目定位 价格定位 项目最低均价 3136元 /平方米 项目增值均价 3136 平方米 项目挑战均价 3391元 /平方米 3400元 /平方米 根据我司操盘经验，由于世联制造的价值增值过程，项目均价均有 5%以上的提升，则： 项目操作各方的精诚合作将使项目销售各环节操作更加顺畅，有利于提高项目的整体销售均价，届时项目均价将能再提升 3%，即： 市场的比准均价： 目定位 项目分析 市场概况 (附件） 城区 为全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住功能； 东区 为居住、工业、商贸、交通功能的综合区； 北区 为居住、工业、建材、仓库功能的综合区； 西南区 为政务、居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区； 新区 为现代工业基地、兼居住，旅游功能突出。 西南区 北区 东区 老城 城市主要向南发展，适当向东发展，控制向北发展。 新区 5年合肥房地产市场特征 中高档楼盘成为合肥市场开发的主流 年轻人及二次置业所占比例逐渐提高 房地产走向品牌竞争和理性时代 板块效应初步形成 0 0 2 年, 0 3 年, 0 4 年, 3 4 30501001502002503003504002002年 2003年 2004年销售面积( 万平方米)图一：合肥市近年销售面积统计曲线图 合肥市近年的销售面积逐年增加 工面积 ( 万平方米 ) , 2 0 0 2 年 ,4 7 8 . 0 9施工面积 ( 万平方米 ) , 2 0 0 3 年 ,9 3 2 . 8 6施工面积 ( 万平方米 ) , 2 0 0 4 年 , 1 1 0 70200400600800100012002002年 2003年 2004年2002年2003年2004年（ 2） 2003年和 2004年的施工面积均接近了千万平米，这存在重复统计的可能，但是连续两年单年的施工面积超过了过去三年的销售面积，这无疑是不正常的。从 2005年开始，合肥房地产市场可能已经进入了高风险的产品过剩阶段 。 图二：合肥市近年施工面积统计曲线图 5183 4602410639371870204060802002年 2003年 2004年历年建筑风格占比分析多层小高层高层别墅高层、小高层比例大幅上升， 这是合肥城市化进程的体现和趋势 0 0 4 年销售户型面积比例15%35%39%11%70户型面积比例13%35%43%9% 0 0 5 年销售户型面积比例26%41%27%6%70小户型市场逐渐接受 2005年合肥市新建商品住宅均价 3089/平方米 2002年至 2005年连续四年来 ， 合肥市的商品住宅平均销售价格呈现上涨态势 ， 同比的分别上涨 318元 /平方米 、 616元 /平方米和 132元 /平方米 ， 上涨幅度分别达 房地产继续保持持续的发展态势，受宏观政策和市场的影响， 去年增速缓慢，整体市场的发展空间不明朗 2002年 2003年 2004年 2005年 平均单价 2013元 / 2341元 / 2957元 / 3089元 / 05年合肥房地产市场价格分析 致 2005年新建商品住宅销售价格涨副放缓的主要原因 ， 有以下三点 ： 政策调整后，由于市场持币待购的心态较为普遍，因此迫使开发商低心理赢利预期，主要表现在新开楼盘入市价格相对较低以及已开楼盘放缓调价的幅度和频次。 新增楼盘大量分布在销售价格较低的瑶海区及经济技术开发区。这些区域的新开楼盘数量占到了总体的一半左右，房地产开发的边缘化，抑制了整个合肥新建商品住宅销售价格的上扬； 不同建筑类型商品住宅的面积占比发生了变化，也抑制了 2005年整体新建商品住宅销售价格上升。在销售价格最低的多层面积占比 36%反弹到 而去年则是多层比例的快速下降），而平均销售价格最高的别墅面积占比则下降了 5个百分点； 005 年合肥市商品房价格走势图0500100015002000250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月瑶海区（平均价格） 多层瑶海区（平均价格） 小高层瑶海区（平均价格） 高层包河区（平均价格） 多层包河区（平均价格） 小高层包河区（平均价格） 高层庐阳区（平均价格） 多层庐阳区（平均价格） 小高层庐阳区（平均价格） 高层蜀山区（平均价格） 多层蜀山区（平均价格） 小高层蜀山区（平均价格） 6年合肥房地产市场发展前景 中小户型物业需求将加大 开发水平不断提高，产品差距逐渐缩小 西南将继续维持市场热点 继续保持上升的发展势头，价格上涨空间小 肥楼市的热度随着宏观调控的到来逐渐走向理性 ， 而开发商们手里的土地和正在盖的楼房却没有办法收回或停止 。 下半年的市场走向谁心里也没底 ， 最近的土地拍卖以流拍收场也看出了大部分开发商的彷徨心态 。 但是不管怎么样 ， 市场上楼盘越来越多 ， 老百姓却越来越挑剔和犹豫 ， 商品房是人见人抢的稀缺商品的时代已经一去不返了 。 小结 告别了暴利时代的房地产市场，开发商的成功之道就是必须遵守市场经济规律了： （ 1）差异化的产品定位和设计； （ 2）顾客价值的挖掘； （ 3）产品品质的提高； （ 4）管理水平和成本控制。 房地产策划大全 房地产市场研究报告 团圆网 内容简介： 一、包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量： 600量 二、 41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛 五、内容格式： 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！ 由于篇幅所限，以下仅列出 2010年更新的部分资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！ 更多详情介绍请登陆： 联系 1323556639 华高莱斯 2010年 2季度房地产研究报告 2010年海南万宁房地产市场发展分析报告 2010年 8月南京房地产市场月报 2010年 7月合肥房地产市场报告 2010年 7月哈尔滨房地产市场月报 2010年 7月 22日广州萝岗房地产市场调查报告 2010年 6月天津房地产市场报告 2010年 6月哈尔滨房地产市场月报 2010年 6月福州土地拍卖成交情况 2010年 1 北京市某施工现场安全保证措施 2009年北京丰台科技园与新区建设介绍 上海某污水处理厂排海管道顶管施组设计 围岩监控量测施工作业指导书 某工程施工组织设计方案 上海市真如副中心城市设计 梅列区土地治理项目施工组织设计 武汉金百灵大酒店装饰工程施工方案 深圳商贸中心大厦建筑设计方案 梅列区土地治理项目施工组织设计 2010年重庆联发嘉园 2号楼 8月 7日开盘方案 泛澳 2010年佛山藦璒荟豪庭营销执行方案 绿城集团 2010年 5月浅析别墅客户的需求和建议 2010年天津市星耀五洲销售培训讲义 2010年 7月济宁盛泰广场推售提案 中原地产销售技巧 万科地产万客会资料集 房屋销售成交三十六计 房地产销售消费心理学 东莞万科城市高尔夫花园 3期产品推介 廊坊盛通物业管理有限公司程序文件 2009年当代万国城游泳池设备操作手册 某物业管理公司贯标文件 信阳和美物业管理有限公司管理大纲 弱电设备运行维护管理服务方案 忠信物业考核标准 房屋建筑管理手册 戴德梁行物业管理服务规范手册 中信广场全套物业管理方案 世联 2010年别墅建筑风格及打造要点 2010年 7月 8日青岛保利 百合花园案例分析 中原 2010年深圳新政下户型赠送合拼方式 中原 2010年深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议 中原 2010年 8月深圳纯水岸踩盘分享报告 中海地产 2010年 6月房地产人文营销推广解析 新景祥 2010年郑州胜岗项目市场定位与发展战略 万科 2010年上海浦江镇 127号地块规划方案设计 仲量梁行 2010合年肥公寓市场研究报告 中原 2010年上半年长沙房地产市场报告 伟业大客户战略管理 赛普咨询房地产集团管控 宏泰 2010年 8月人力资源战略建议 世联 2008年济南建工集团发展战略 园林树木栽培与养护 房地产开发企业内部流程 房地产开发成本、利润测算表 佛奥集团运作表格 金地集团 2011 众美地产绩效管理手册 世联如何进行开盘前客户摸排 销售管理人员能力发展手册 2010年文登香湖彼岸销讲 房地产销售实战技巧综合培训 2009年南京新景祥营销事务流程 2010年 3月郑州托斯卡纳营销回顾 康田国际案场管理制度 2010年重庆富港天地销售执行详案 2010年天津市星耀五洲销售培训讲义 2010年 7月太原星河湾开盘报告 2010年 1 某项目一期建筑方案设计招标文件 恒大 2007年室内精装修工程管理指导书 给排水与采暖工程施工工艺标准 西元推广机构 2009年年广州江景房典型户型 地中海风格经典楼盘参考 07 北京君山高尔夫别墅户型图 阿特金斯 2009年酒店地产开发案例 某项目一期建筑方案设计招标文件 深圳大学房地产投资分析课件 房地产营销策划（姚玉蓉） 策源工作手册 2010版 2010年莱蒙鹏源定制化薪酬分析报告 2008年万科