加油站资产收购法律实务(1)

1、整理整理ppt 1 零售网络发展法律实务零售网络发展法律实务 第一章第一章 概概 述述 第二章第二章 独资新建法律实务独资新建法律实务 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 第四章第四章 股权收购法律实务股权收购法律实务 第五章第五章 合资合作法律实务合资合作法律实务 第六章第六章 资产租赁法律实务资产租赁法律实务 第七章第七章 经营权收购经营权收购/ /租赁法律实务租赁法律实务 结束语结束语 讲讲 座座 目目 录录 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 加油站资产收购是零售网络发展的首选模式之加油站资产收购是零售网络发展的首选模式之 一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中

2、的土地一，在本章中，重点掌握收购加油站过程中的土地 、房产等不动产的登记过户等、房产等不动产的登记过户等12个操作要点，以及个操作要点，以及 出卖人权利瑕疵和资产瑕疵等出卖人权利瑕疵和资产瑕疵等7个法律风险提示。个法律风险提示。 第一节第一节 概概 述述 一、资产收购的概念一、资产收购的概念 二、资产收购的分类二、资产收购的分类 三、资产收购的主要法律依据三、资产收购的主要法律依据 第二节第二节 资产收购操作要点解析资产收购操作要点解析 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、资产收

3、购的概念一、资产收购的概念 .加油站资产收购的性质属于买卖行为加油站资产收购的性质属于买卖行为 收购资产从法律性质上讲是一种买卖行为，属于合同法意义上 的买卖合同：即一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价 款的合同。 资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划，资产收购是指销售企业依据零售网络发展的整体布局和规划， 通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的通过收购自然人、法人或其他经济组织所有的加油站部分或全部的 资产，最终实现占有、使用、收益和处分。资产，最终实现占有、使用、收益和处分。 第一节第一节 概概 述述 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实

4、务 一、资产收购的概念一、资产收购的概念 .加油站资产收购的性质属于买卖行为加油站资产收购的性质属于买卖行为 但是加油站资产是涉及不动产买卖的特殊合同。必须采取书面 形式，而且房屋的过户必须到产权部门进行登记变更，不登记变更 不发生权利转移效力。同时，作为不动产的权利共有人或承租人， 在同等条件下享有优先购买权。 第一节第一节 概概 述述 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、资产收购的概念一、资产收购的概念 2.买卖与转让的区别与联系买卖与转让的区别与联系 在零售网络发展中，既有资产收购，也有股权转让，两者从法 律性质上讲都是转移所有权的行为，那么买卖和转让之间到底有什 么区别

5、和联系呢？ 前面讲过，资产收购属于买卖合同，买卖更侧重于对可见实物 所有权的流转，而转让的标的物既可是可见实物资产（如：加油站 房屋），也可是权利（如：商标权），因此上买卖和转让是所有权 转移的不同的表现形式，且转让的外延要大于买卖的外延。 第一节第一节 概概 述述 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、资产收购的概念一、资产收购的概念 2.买卖与转让的区别与联系买卖与转让的区别与联系 例如：在房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能 支付货币作为的对价。而在房地产转让中，买受人既可以通过赠予 获得房地产，而不用支付任何对价，也可以将它作价入股，抵偿债 务，并且都产生房地产权

6、属的转移。 第一节第一节 概概 述述 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、资产收购的概念一、资产收购的概念 3.收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系收购加油站资产合同主体与买卖合同主体的法律关系 第一节第一节 概概 述述 出卖人（合同法称谓）出卖人（合同法称谓） 卖方（合同条款称谓）卖方（合同条款称谓） 买受人（合同法称谓）买受人（合同法称谓） 买方（合同条款称谓，买方（合同条款称谓， 一般为我方）一般为我方） 买卖合同主体买卖合同主体 收购加油站收购加油站 资产合同主体资产合同主体 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、资产收购的分类二、资产收购的分类

7、 根据资产内容和土地权属的不同，收购资产又可分为：根据资产内容和土地权属的不同，收购资产又可分为： 1.收购加油站资产和设备并办理了完整的土地出让手续； 2.收购加油站资产和设备土地无法办理出让手续，但是合法使用 土地的； 3.收购地面加油站资产和设备但是土地不能合法化。 第一节第一节 概概 述述 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产收购的主要法律依据三、资产收购的主要法律依据 合同法合同法 意思自治原则在合同谈判中的重要意义 物权法物权法、民法通则民法通则 民法理论对物的最基本分类是：动产和不动产 我国物权法第9条规定和第23条规定分别对不动产和动产 所有权转移进行了规定

8、 第一节第一节 概概 述述 第一节第一节 概概 述述 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 一、根据不同情形，选择签约主体 二、加强尽职调查，理清权属关系 三、核实资产数量，制作财产清单 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 五、控制付款节奏，合理支付价款 六、重视资产交接，产权及时过户 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 七、合法合规操作，回避用地风险 八、设置水电责任，确保经营正常 九、做出声明承诺，预先设置防范 十、办理资产保险，防范意外风险 十一、提供相应担保，对抗出让瑕疵 十二、追究违约责任，维护合法权益 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三

9、章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有在加油站资产收购中，出让人应该是出让加油站的所有 权人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权权人，其不仅对该出让加油站享受占有、使用和收益的权 利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。实务利，同时也享有处分权（出让权就属于典型的处分权）。实务 中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组中，出让人既可是自然人，也可以是法人或其他经济组 织。下面结合出让人不同法律身份下签约主

10、体的选择，供大家织。下面结合出让人不同法律身份下签约主体的选择，供大家 在实务中参考：在实务中参考： 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 1.出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下，出让人是自然人且对出让资产单独所有，这种情形下， 出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资出让人当然签约主体；出让人是自然人但与他人共同对出让资 产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生产所有，这种情形下，出让人的单方出让行为，并不当然产生 产权转移的法

11、律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产，产权转移的法律效力，除非第三人不明知该资产为共有财产， 且办理了相应的过户手续（即善意取得）。且办理了相应的过户手续（即善意取得）。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 2.出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体；出让人是依法设立的独立法人，出让人当然签约主体； 但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可但如果是分公司（分支机构），必须取得法人的授权后，方可 以将其作为签约主体。以将其作为签约主体。 第二节

12、资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 3.当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人当收购加油站产权证上记载的所有权人与实际转让人 不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是不一致时，应以所有权证上记载的当事人为所有权人，登记是 经非法手段取得的除外。经非法手段取得的除外。 如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实如果加油站没有土地房产等权属证照，那么以确定的实 际所有权人作为签约主体。际所有权人作为签约主体。 4.在实务中，某自然人对加油站享有所有权

13、，并注册了有在实务中，某自然人对加油站享有所有权，并注册了有 限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为限公司，这种情况下，是以自然人为签约主体，还是以公司为 签约主体？应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体。签约主体？应依据加油站产权证上的所有权人为签约主体。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 5.对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位对方为国有企业出售主要资产时，需取得上级主管单位 或国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约或

14、国有资产管理部门的同意的，取得批复文件后，以其为签约 主体。主体。 6.不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授不属于前述情况，但获得了前述有权处置人全权授 权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其权，有权以自己名义处置他人土地、房产的自然人、法人或其 他经济组织也可作为签约主体。他经济组织也可作为签约主体。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、根据不同情形，选择签约主体一、根据不同情形，选择签约主体 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 案情：案情： 甲某个人拥有甲某个人拥有A加油站，资产

15、办理在个人名下，同时他也依法注册成立了加油站，资产办理在个人名下，同时他也依法注册成立了 B贸易有限公司。某石油公司欲收购加油站，甲某提出用贸易有限公司。某石油公司欲收购加油站，甲某提出用B贸易有限公司的贸易有限公司的 名义与石油公司签订合同，方便开具发票。名义与石油公司签订合同，方便开具发票。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系 从土地局调查土地权属状况（如：非法用地）从土地局调查土地权属状况（如：非法用地） 从房管局调查房屋权属状况（如：抵押）从房管局调查房屋权属状况（如：抵押） 从工商局调查工商登记详细情况（如：与

16、他人共有）从工商局调查工商登记详细情况（如：与他人共有） 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系 4.调查其经营资质（必备经营证照调查其经营资质（必备经营证照和相关立项审批手续和相关立项审批手续 是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常是否齐全，通过改造能够取得缺失证照，证照是否经过正常 年检年检） 5.调查调查规划情况规划情况，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁，杜绝收购后所在地重新规划遭拆迁 6.调查设备、实施情况（核实加油站设备、设施真实情调查设备、实施情况

17、（核实加油站设备、设施真实情 况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用况，设备、设施是否符合国家建设标准，是否符合物理使用 标准）标准） 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、加强尽职调查，理清权属关系二、加强尽职调查，理清权属关系 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 案情：案情： A石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为石油公司与张某达成加油站转让协议，约定转让金额为350万元。协议万元。协议 签署第签署第3天天,石油公司按合同约定支付了石油公司按合同约定支付了50的转让金。一个月后，

18、在的转让金。一个月后，在A石油石油 公司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油公司进行资产交接、变更经营证照过程中，当地城市信用社要求查封该加油 站，并主张对该站进行拍卖。原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押站，并主张对该站进行拍卖。原来，早在几年前，张某已经以该站作为抵押 ，向信用社贷款。信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请，向信用社贷款。信用社要求张某支付到期借款及相应利息，并向法院申请 对抵押物即加油站进行了查封。对抵押物即加油站进行了查封。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、核实资产数量，制作财产清单三、核实资产数量，制作财产

19、清单 收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设收购资产既包括土地、房屋等不动产，也包括加油站设 备、设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意：备、设施等，均属于加油站资产范畴，在收购过程中应注意： 1.将加油站各种图纸及资产清单与实物资产逐一核对，明确资 产数量。 2.加油站所属的各种证照虽不能成为资产收购的标的物，但也 必须核对清晰后制作清单。 3.加油站实物资产和权证数量与实物核对完毕后，制作财产 清单，并将其作为合同附件。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、核实资产数量，制作财产清单三、核实资产数量，

20、制作财产清单 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 案情：案情： 甲石油公司于甲石油公司于2005年年10月与乙商贸公司就收购乙公司下属的加油站达成一致，于月与乙商贸公司就收购乙公司下属的加油站达成一致，于 同年同年11月签署了月签署了资产收购协议资产收购协议并支付了并支付了20%的合同款。甲石油公司开始对站进的合同款。甲石油公司开始对站进 行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。后经了解，因该站紧邻国道，是行交接进驻时，发现油站内的两间平房有交警驻扎。后经了解，因该站紧邻国道，是 该市交警稽查过往大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租该市交警稽查过往

21、大车的黄金地点，于是交警队便与乙公司签署了为期五年的房屋租 赁合同。交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站赁合同。交警查违章和超载的执法行为不仅使过往的大车绕道行使，客观上对加油站 经营不利，而且甲石油公司的名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职经营不利，而且甲石油公司的名员工也因油站房屋紧张而无休息场所，严重影响职 工日常生活。甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产工日常生活。甲石油公司就此与乙公司进行交涉，乙公司以该两间房屋并未列入财产 清单为由，拒绝石油公司的请求。清单为由，拒绝石油公司的请求。 评析：评析： 资产收购合同未罗列

22、全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物资产收购合同未罗列全部财产清单，现场交接也没有签订交接纪要，属于标的物 范围不明，所以导致出现此问题。范围不明，所以导致出现此问题。 建议：建议： 现场实物清点并制作财产清单，交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设现场实物清点并制作财产清单，交接要签订交接纪要，对于收购前标的物已经设 置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案。置的法律关系（如租赁）在合同签订前要约定处理方案。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴

23、：在收购加油站资产中，价格应包括但不限于以下范畴： 1. 拟收购加油站地面及地面以下所有设施、设备、资产； 2. 买卖过程中产生的一切税、费（包括但不限于营业税、契 税、土地增值税、印花税、交易手续费等）； 3.拟收购加油站土地变更为我方合法使用所产生的一切费用和 税收（包括但不限于登记费、手续费等）； 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 四、价格条款清晰，涵盖范围广泛四、价格条款清晰，涵盖范围广泛 4.拟收购加油站消防器材、办公用品、形象标识等的费用； 5.拟收购加油站的土地征用、出让和土地补偿金；办理土地、 房屋及其他手续中

24、发生的一切费用； 6.按照买卖合同性质应当支付的其他费用。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 五、控制付款节奏，合理支付价款五、控制付款节奏，合理支付价款 收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较收购加油站资产过程中，因资产收购合同履行的时限较 长，应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付长，应尽量避免一次性支付全部价款，把握付款时段，控制付 款节奏，有效控制风险：款节奏，有效控制风险： 1.签订合同； 2.资产交接（ 资产交接前，建议：付款不超过30%）； 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解

25、析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 五、控制付款节奏，合理支付价款五、控制付款节奏，合理支付价款 3.不动产权证过户（ 产权过户前，建议：付款不超过60） 4.经营证照变更（ 经营证照过户前，建议：付款不超过 90） 5.保证金（为保证加油站正常运营，建议加油站正常运营满1年 后返还其保证金） 控制好四次付款时段及比例，重点运用三个关键点（加控制好四次付款时段及比例，重点运用三个关键点（加 注）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权注）来控制付款节奏，这对于确保我方权益，约束出让方权 利有着极为重要的作用。利有着极为重要的作用。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收

26、购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 六、重视资产交接，产权及时过户六、重视资产交接，产权及时过户 在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接。在收购资产合同中，交付分为财产交接和权证交接。 1.现场实物核对，提出整改意见，提交备忘录； 2.交接相关权证，提出完善期限； 3.签署财产交接清单和交接纪要作为合同附件； 4.不动产权证及时办理过户登记和经营证照的变更； 5.行使合同抗辩权。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 七、合法合规操作，回避用地风险七、合法合规操作，回避用地风险 由于在资产收购中，

27、土地可能不是商业出让地，所以在由于在资产收购中，土地可能不是商业出让地，所以在 价款中应明确价款中应明确“收购款包括使土地合法化收购款包括使土地合法化”等相关内容。等相关内容。 收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理收购站土地为出让地的，应在第三次付款前，及时办理 土地过户手续。土地过户手续。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 七、合法合规操作，回避用地风险七、合法合规操作，回避用地风险 收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及收购站土地为集体土地的，能够办理土地征用手续的，及 时办理征用手续，使用地合法化

28、；如办理集体土地征用手续确时办理征用手续，使用地合法化；如办理集体土地征用手续确 有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。有困难时，应由县级人民政府批准，向集体组织租赁使用。 （其他土地问题在第一章已详述，请参考）。（其他土地问题在第一章已详述，请参考）。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 八、设置水电责任，确保经营正常八、设置水电责任，确保经营正常 水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中，水、电属于加油站正常经营的必备条件。在实际操作中， 要针对该条款设置的违约责任，督促出让方履行通水、通电义要针对该条

29、款设置的违约责任，督促出让方履行通水、通电义 务，确保我方经营正常开展。务，确保我方经营正常开展。 收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连，这收购加油站位于乡镇，水电等设施未与国家管网相连，这 种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要出卖方有对种情况下，水电条款责任的约定就显的尤为重要出卖方有对 加油站水电的正常使用承担通畅义务。加油站水电的正常使用承担通畅义务。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 九、做出声明承诺，预先设置防范九、做出声明承诺，预先设置防范 声明与承诺条款是对可能出现的情况预先设置的防范性声明与承诺

30、条款是对可能出现的情况预先设置的防范性 对策，是由出让方单方向我方作出的：对策，是由出让方单方向我方作出的： 1.主体资格的承诺 2.权利瑕疵的承诺 3.品质瑕疵的承诺 4.优先权的承诺 5.交付后对拆迁事项的承诺 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 十、办理资产保险，防范意外风险十、办理资产保险，防范意外风险 加油站资产自办理过户或交付起，资产灭失的风险就转加油站资产自办理过户或交付起，资产灭失的风险就转 移给我方。因此，为减少标的物灭失的法律风险，可以待完成移给我方。因此，为减少标的物灭失的法律风险，可以待完成 资产交付后，

31、由双方办理保险受益人变更手续，由我方作为被资产交付后，由双方办理保险受益人变更手续，由我方作为被 保险资产的受益人。保险资产的受益人。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 十、办理资产保险，防范意外风险十、办理资产保险，防范意外风险 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 案例：案例： 甲石油公司收购乙加油站，双方交接完成后，办理保险受益人变更手续，甲石油公司收购乙加油站，双方交接完成后，办理保险受益人变更手续， 以甲公司作为保险受益人。当年秋天，该地山洪暴发冲垮了加油站。洪水以甲公司作为保险受益人。当年秋天，该地

32、山洪暴发冲垮了加油站。洪水 过后，甲石油公司积极与保险公司进行了理赔，大大减少了洪水带来的资产过后，甲石油公司积极与保险公司进行了理赔，大大减少了洪水带来的资产 损失。损失。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 十一、提供十一、提供相应相应担保，对抗出让瑕疵担保，对抗出让瑕疵 出让方对标的物的权利担保和品质担保，可能在短期内出让方对标的物的权利担保和品质担保，可能在短期内 无法发现，需经长期的实际使用，才可能被发现。在收购资产无法发现，需经长期的实际使用，才可能被发现。在收购资产 合同中，双方虽然约定合同中，双方虽然约定10%的保证金可以在交付加油站后一年的保证金可以在交付加油站后

33、一年 后支付，但是毕竟金额较少，无法弥补因收购资产的权利和品后支付，但是毕竟金额较少，无法弥补因收购资产的权利和品 质瑕疵造成的实际损失。质瑕疵造成的实际损失。 因此有必要要求出卖方提供保证人担保或股东责任担保因此有必要要求出卖方提供保证人担保或股东责任担保 ，且承担连带保证责任。，且承担连带保证责任。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 十二、追究违约责任，维护合法权益十二、追究违约责任，维护合法权益 我方按照合同约定内容进行付款。监督对方按照时间进我方按照合同约定内容进行付款。监督对方按照时间进 度协助履行相关义务：资产交接

34、、权证过户等。度协助履行相关义务：资产交接、权证过户等。 违约责任追究：违约责任追究： 违约责任方式：不履行、履行迟延、不完全履行、预期违约责任方式：不履行、履行迟延、不完全履行、预期 违约。违约。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 十二、追究违约责任，维护合法权益十二、追究违约责任，维护合法权益 合同中不要笼统约定合同中不要笼统约定“违约方赔偿守约方损失违约方赔偿守约方损失”，尽量明，尽量明 确违约责任内容，承担违约责任要的三种形式：一是继续履行确违约责任内容，承担违约责任要的三种形式：一是继续履行 合同；二是根据违约内容，

35、采取有效措施进行补救；三是赔偿合同；二是根据违约内容，采取有效措施进行补救；三是赔偿 守约方损失。守约方损失。 第二节资产收购操作要点解析第二节资产收购操作要点解析 第一节第一节 概概 述述 第二节第二节 资产收购操作要点解析资产收购操作要点解析 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格 二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵 三、资产权利或品质瑕疵三、资产权利或品质瑕疵 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 四、资产、证照不完善四、资产、证照不完善 五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记 六、一次性支付转让费六

36、、一次性支付转让费 七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁七、收购后随即遭遇政府征收或者拆迁 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格 风险描述风险描述 1.出让方原为企业法人，但营业执照已被吊销； 2.出卖资产在企业法人名下，但以企业负责人或企业出资人为 出卖方； 3.出卖资产在自然人名下，但以该自然人设立的企业法人为出 卖人。以上三种情况均是出让主体不适格，可能导致出让行为无效 的风险。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、出让方主

37、体不适格一、出让方主体不适格 防控建议防控建议 1.合同签署前，对企业法人主体资格是否被吊销进行必要的尽 职调查； 2.合同签署前，对收购资产的权属登记情况进行全面调查。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 一、出让方主体不适格一、出让方主体不适格 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 案情：案情： A市石油公司欲收购甲名下的加油站一座，经审查，该加油站的房屋土地均在甲名市石油公司欲收购甲名下的加油站一座，经审查，该加油站的房屋土地均在甲名 下，下，A公司遂与其签订收购协议，支付了收购款，并办理了资产过户手续。乙向法

38、院起公司遂与其签订收购协议，支付了收购款，并办理了资产过户手续。乙向法院起 诉，声称该加油站为其与甲共同建造，为双方的共有资产，是甲在办理房产土地证时诉，声称该加油站为其与甲共同建造，为双方的共有资产，是甲在办理房产土地证时 弄虚作假，要求确认其对加油站拥有的一半所有权，解除甲与弄虚作假，要求确认其对加油站拥有的一半所有权，解除甲与A公司的合同。法院审理公司的合同。法院审理 后认为，乙的主张属实，但由于资产权证已经过户，后认为，乙的主张属实，但由于资产权证已经过户，A公司属于善意的第三人，物权利公司属于善意的第三人，物权利 益应当保护，判决合同不能解除，由甲向乙承担侵权责任。益应当保护，判决合

39、同不能解除，由甲向乙承担侵权责任。 评析：评析： 在本案中，加油站系甲公司与乙公司共建，双方为该加油站的共有人，甲单方处在本案中，加油站系甲公司与乙公司共建，双方为该加油站的共有人，甲单方处 分加油站的行为是无效的。但因石油公司对此并不知情，而且已办理了产权过户登记分加油站的行为是无效的。但因石油公司对此并不知情，而且已办理了产权过户登记 ，因善意而取得了该加油站。，因善意而取得了该加油站。 此外根据物权优先于债权原则，由于此外根据物权优先于债权原则，由于A公司已经获得了加油站资产的所有权，因此公司已经获得了加油站资产的所有权，因此 法律优先保护，乙的权利受到了损失，只能追究甲的责任。反之，如

40、果在权证变更之法律优先保护，乙的权利受到了损失，只能追究甲的责任。反之，如果在权证变更之 前，乙就提出了诉讼，则若经法院审理确认乙享有加油站的部分所有权，则前，乙就提出了诉讼，则若经法院审理确认乙享有加油站的部分所有权，则A公司的权公司的权 利就只能通过向甲追究违约责任来实现。利就只能通过向甲追究违约责任来实现。 建议：建议： 及时办理产权过户手续是避免此类问题的关键。及时办理产权过户手续是避免此类问题的关键。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵 风险描述风险描述 1.改变土地用途，违反土地用途管制法律； 2.租赁合法获得的国有出让用地土地

41、使用权的没有办理土地 他项权证可能导致无法对抗第三人； 3.直接向农村经济组织租赁集体土地有风险，租金一次性不能 支付太多，对加油站后续投入要谨慎； 4.土地租赁合同超过20年不受法律保护； 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵 风险描述风险描述 5.未按规定对用途不能用于加油站建设的土地办理用途变更手 续； 6.收购没有合法用地手续的加油站，未在收购时对土地进行合 法化； 7.临时用地到期后没有续办用地手续； 8.对于房地不合一的加油站/服务区，收购地面资产但没有和土 地使用权所有人签订土

42、地使用权租赁合同； 9.征用集体土地时没有按规定标准和程序进行补偿。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵 防控建议防控建议 1.严格遵守国家关于土地管理的法律法规； 2.租赁集体土地应取得当地土地部门批准或支持； 3.土地用途发生变化时应及时办理相应的变更手续； 4.具备出让、征用条件的土地应及时办理相关权证。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 二、土地使用权的瑕疵二、土地使用权的瑕疵 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描

43、述及防控建议 案情：案情： A石油公司从甲企业收购加油站一座，并签署了收购合同，但因加油站土石油公司从甲企业收购加油站一座，并签署了收购合同，但因加油站土 地手续不齐未能办理产权过户。后市场行情看涨，甲企业认为地手续不齐未能办理产权过户。后市场行情看涨，甲企业认为A石油公司收石油公司收 购资金偏低，意图以土地未过户要求购资金偏低，意图以土地未过户要求A石油公司解除合同。石油公司解除合同。A石油公司则希望石油公司则希望 通过法院裁判，强制继续按合同履行。但通过法院裁判，强制继续按合同履行。但A石油公司经审查当初的收购材料石油公司经审查当初的收购材料 发现，该加油站的土地性质是工业出让，不符合当前

44、加油站用地应是商业出发现，该加油站的土地性质是工业出让，不符合当前加油站用地应是商业出 让地的规定，因此其主张未能获得法院支持。让地的规定，因此其主张未能获得法院支持。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 风险描述风险描述 1.出让方属于非经依法设立的行政管理部门/企业法人，不具备 出售资产的资格； 2.出让方为企业法人，未经公司股东或董事会批准，擅自出售 资产； 3.出让方对出卖的资产不享有完全的所有权，如：夫妻共同财 产，与他人共有财产，未经共有人同意，而擅自出让； 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章

45、第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 风险描述风险描述 4.转让资产占用范围内土地未获得出让的国有土地使用权（或 其他合法的土地使用权）； 5.转让资产及其国有土地使用权（或其他合法的土地使用权） 之上设置有抵押权、典权以及其他形式的物权； 6.转让资产及其国有土地使用权（或其他合法的土地使用权） 之上存在司法机关、行政机关查封或者以其他方式限制权利； 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 风险描述风险描述 7.转让资产未

46、获得相应政府主管部门的批准，系非法建筑； 8.转让资产不符合国家及地方有关环保、卫生、市容、消防等 方面的规定； 9.转让资产不符合国家安全规定或不符合加油站营业的安全要 求。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 建议：合同签署前，对出让方主体资格和转让资产进行建议：合同签署前，对出让方主体资格和转让资产进行 全面的法律尽职调查。全面的法律尽职调查。 1.调查出让方是否依法设立，是否依法享有对转让资产处分的 权利； 2.调查转让资产上是否设置有抵押权、典权或者有司法机关、 行政

47、机关的查封或其他限制； 3.调查出让方的转让行为是否经上级机关批准；是否经股东或 董事会批准；是否经共有人书面同意；是否经有处分权人授权等； 4.调查转让资产的合法性、安全性。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 案情：案情： 2002年年5月，甲石油公司以出让方式取得月，甲石油公司以出让方式取得A加油站土加油站土 地使用权。地使用权。10月月18 日，甲公司与王某签订日，甲公司与王某签订A加油站资产加油站资产 及经营权转让协

48、议书及经营权转让协议书。甲公司以。甲公司以 85 万元价格收购加油万元价格收购加油 站全部资产，包括加油站土地、房产、站内各种设备、设站全部资产，包括加油站土地、房产、站内各种设备、设 施等。同时，双方签订施等。同时，双方签订A加油站承包经营合同书加油站承包经营合同书，加，加 油站收购后由王某承包经营。而之前王某已于油站收购后由王某承包经营。而之前王某已于7月月4日将加日将加 油站资产以最高额抵押的方式抵押给了县信用社，贷款最油站资产以最高额抵押的方式抵押给了县信用社，贷款最 高额不超过高额不超过 45万元，并于万元，并于10月月22日向信用社以个人名义日向信用社以个人名义 贷款贷款 41 .

49、50万元。万元。2005年年6月王某自杀身亡。月王某自杀身亡。7月月12日信日信 用社以王某生前未能归还该笔贷款并存在财产抵押的事实用社以王某生前未能归还该笔贷款并存在财产抵押的事实 为由，向县人民法院起诉甲公司，要求甲公司返还抵押物为由，向县人民法院起诉甲公司，要求甲公司返还抵押物 。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 三、资产权利瑕疵或品质瑕疵三、资产权利瑕疵或品质瑕疵 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 案情案情: 某公司濒临破产，将旗下一座加油站转让给甲石油公司。在办理某公司濒临破产，将旗下一座加油站转让给甲石油公司。在办理 产权过户的过程中，相关部门指出

50、，由于该公司是国有企业，转让资产权过户的过程中，相关部门指出，由于该公司是国有企业，转让资 产必须经过国资委的书面批复同意，而且必须到产权交易中心交易。产必须经过国资委的书面批复同意，而且必须到产权交易中心交易。 转让合同无效。转让合同无效。 评析：评析： 案例中该公司虽然为该加油站的所有权人，但是由于在处理自己案例中该公司虽然为该加油站的所有权人，但是由于在处理自己 权利的时候存在部分先决条件：国有资产的出让，必须经过法定程序权利的时候存在部分先决条件：国有资产的出让，必须经过法定程序 和上级部门的批准。缺少该先决条件，转让合同不生效。和上级部门的批准。缺少该先决条件，转让合同不生效。 建议

51、：建议： 在不同的主体下，法律对处分权有不同的规定，因此要熟悉各种在不同的主体下，法律对处分权有不同的规定，因此要熟悉各种 主体行使处分权的具体规定和要求。主体行使处分权的具体规定和要求。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 四、资产、证照不完善四、资产、证照不完善 风险描述风险描述 由于收购资产的重点，在于目标企业资产的转移， 故其风险主要集中在有关资产的交割、过户，土地权属 及变更，权属证照的变更等方面。资产、证照不完善就 可能导致我方财产所有权及其他权利的丧失。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 四、资产、证照

52、不完善四、资产、证照不完善 防控建议防控建议 对于资产证照完善应做好以下四个方面的： 1.收购资产合同签署前，签署前，我方应对拟收购加油站/服务区持 有哪些资产、证照，缺失哪些资料、证照进行全面调查和摸排 ； 2.收购资产合同签署后签署后，对拟收购加油站/服务区的资产、 证件清点并登记造册； 3.在收购合同中明确出卖方对权证、资料的完善义务完善义务； 4.收购合同签署时，在合同中明确对方对权证、资料的变变 更义务。更义务。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记 风险描述风险描

53、述 1.不动产转让不登记不产生所有权转移的效力； 2.后转让资产行为办理了不动产转让登记，依法取得不动产 所有权，可以对抗先收购资产合同行为。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记 防控建议防控建议 签署收购资产合同后，及时办理合同项下房屋及占用范围内 土地使用权的过户登记手续。在收购资产合同中主要涉及的不动产 有：加油站/服务区地面建筑和占用土地使用权，这两项均是国家 法律明文规定需要办理过户登记手续的资产。 如暂时无法办理不动产过户登记手续，应在合同中约定办理 预告登记。

54、 预告登记预告登记lj 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 五、不动产转让未及时办理登记五、不动产转让未及时办理登记 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 案情：案情： 甲公司与蓝天公司签署了加油站收购合同。完成资产交接后，甲公司进驻该站开甲公司与蓝天公司签署了加油站收购合同。完成资产交接后，甲公司进驻该站开 展经营。而甲公司参与收购的工作人员被派往外地学习半年，办理产权过户手续的事展经营。而甲公司参与收购的工作人员被派往外地学习半年，办理产权过户手续的事 情就被搁置。两个月后，蓝天公司致函甲公司要求解除合同，甲公司

55、未予答复。一个情就被搁置。两个月后，蓝天公司致函甲公司要求解除合同，甲公司未予答复。一个 月后，蓝天公司强行封闭该加油站，并驱离甲公司工作人员。当天，蓝天公司又将该月后，蓝天公司强行封闭该加油站，并驱离甲公司工作人员。当天，蓝天公司又将该 加油站卖给乙公司并签署了加油站卖给乙公司并签署了转让协议转让协议。半月后，蓝天公司协助乙公司办理了该站。半月后，蓝天公司协助乙公司办理了该站 的土地及房产过户手续，并陆续将其他经营性证照办理到乙公司名下，乙公司随即对的土地及房产过户手续，并陆续将其他经营性证照办理到乙公司名下，乙公司随即对 加油站开始营业活动，并向蓝天公司支付了加油站开始营业活动，并向蓝天公

56、司支付了450万元转让款。甲公司得知情况后，向法万元转让款。甲公司得知情况后，向法 院提起诉讼。法院审理后，作出判决：蓝天公司对甲公司承担违约责任，但鉴于蓝天院提起诉讼。法院审理后，作出判决：蓝天公司对甲公司承担违约责任，但鉴于蓝天 公司与乙公司已履行了土地及房产过户手续，不支持甲公司要求继续履行合同诉讼主公司与乙公司已履行了土地及房产过户手续，不支持甲公司要求继续履行合同诉讼主 张。一审判决后，甲公司提起上诉。二审法院经审理后对此案作出终审判决：维持原张。一审判决后，甲公司提起上诉。二审法院经审理后对此案作出终审判决：维持原 判。判。 评析：评析： 本案属于典型的一物二卖。蓝天公司与甲公司、

57、乙公司签署的合同均合法有效。本案属于典型的一物二卖。蓝天公司与甲公司、乙公司签署的合同均合法有效。 办理产权过户手续是关键。最高人民法院对涉及土地使用权的一物二卖有相关的法律办理产权过户手续是关键。最高人民法院对涉及土地使用权的一物二卖有相关的法律 规定。请参见资料链接。规定。请参见资料链接。 建议：建议： 1、及时办理产权过户；、及时办理产权过户； 2、如暂时无法办理产权过户要预告登记；、如暂时无法办理产权过户要预告登记； 3、履行合同要积极。、履行合同要积极。 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务

58、资产收购法律实务 六、一次性支付转让费六、一次性支付转让费 风险描述风险描述 在实践中，加油站/服务区出让方通常要求一次性付清全部款 项，或者首次付款不得低于30%，第二次付款在双方交接后并不得 低于全部价款的50-60%。然而办理资产、证照等权证需要较长的 时间，还可能出现无法过户的情况，一次性支付价款后，无法再对 出让方形成有效制约，风险极大。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 第三章第三章 资产收购法律实务资产收购法律实务 六、一次性支付转让费六、一次性支付转让费 防控建议防控建议 示范文本中设置了四次付款的方式，在具体运用中，可以根据 实际情况谈判确定。操作时，要把握

59、好三个关键点：资产交接、不 动产权证过户、经营证照变更，按照进度逐步支付收购款。因为这 三个关键点对于加油站能否正常经营，降低我方风险具有非常关键 的意义。 第三节第三节 风险描述及防控建议风险描述及防控建议 案情：案情： 甲某向银行贷款做生意失败，急于出售手中加油站。于是甲找到在乙公甲某向银行贷款做生意失败，急于出售手中加油站。于是甲找到在乙公 司负责投资发展的项目经理王某（甲的同学），承诺如乙公司收购该加油站司负责投资发展的项目经理王某（甲的同学），承诺如乙公司收购该加油站 ，甲将给王某，甲将给王某20万元的好处费。后经王某操作，乙公司与甲签订万元的好处费。后经王某操作，乙公司与甲签订加油站转加油站转 让合同让合同，合同约定，合同约定 “合同签订后合同签订后10日内，一次性支付转让款日内，一次性支付转让款”。在乙公司。在乙公司 相关人员提示下，乙公司向王某支付了相关人员提示下，乙公司向王某支付了90%的款项。拿到转让款之后，并未的款项。拿到转让款之后，并未 向乙公