第六章房地产估价

1、第六章第六章 成本法及其运用成本法及其运用 6-1 成本法概述成本法概述 一、成本法的含义一、成本法的含义 概念：概念：是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。具体就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 重新购建价格：重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况估价对象的必要支出和应得利润。 折旧：折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为估价对象在估价时点的重新购建价格与该宗房地产在估价时点的房地产市场价值之差。 先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取处各

2、个组成部分的价值，再将其相加（累加或积算）本质：本质：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价格优点：优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据生产费用理论生产费用理论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的卖方角度卖方角度价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润买方角度买方角度房地产的价格基于社会上的生产费用，买方愿意支付的最高价格不能高于买方预计重新开发建设该房地产所付出的代价，包括必要支出和利润，如果高于，则购买不合适而不如自己开发。均衡点均衡点卖方出价不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的

3、重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润 三、成本法适用的估价对象三、成本法适用的估价对象 适用对象适用对象 新开发的房地产 旧的房地产 在建工程 计划开发建设的房地产 很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产（公益类） 有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产（化工、钢、油田等） 单纯的建筑物或者其装修部分 房地产保险及房地产损害赔偿（局部损害） 房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 不适用的对象不适用的对象 建筑物过于老旧的房地产 【2006年真题】 下列各类房地

4、产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A某标准厂房 B某酒厂厂房（或某军队营房） C某待出让土地 D某写字楼 【答案】 B 四、成本法估价需要具备的条件四、成本法估价需要具备的条件 条件：条件：自由竞争；商品本身可以大量重复生产。 满足条件，价格才逼近成本加平均利润 注意事项：注意事项： 一是应采用客观成本而非实际成本。客观成本：大多数开发商的一般花费。实际成本：开发商个别成本。 二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计条件等的分析进行调整（如在人流少的地方建大商场） 三应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。供大于求，减价调整；供小于求，增价调整。 【2006年真题】 在运用成本法

5、时最主要的有（ ）。 A区分计划成本和实际成本 B区分实际成本和客观成本 C结合实际成本来确定评估价值 D结合实际开发利润来确定评估价值 E结合市场供求分析来确定评估价值 【答案】BE 五、成本法估价的操作步骤五、成本法估价的操作步骤 1、弄清估价对象房地产的价格构成 2、测算估价对象重新购建价格 3、测算建筑物折旧 4、求取估价对象积算价格6-2 房地产价格构成房地产价格构成 典型的房地产开发经营方式的房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、 投资利息、销售税费、开发利润七项。 一、土地取得成本（三个途径）一、土地取得成本（三个途径） （一）市场购置下的土地取得成本（两

6、项（一）市场购置下的土地取得成本（两项构成）构成） 土地使用权购买价格 买方应当缴纳的税费（二）征收集体土地下的土地取得成本（三（二）征收集体土地下的土地取得成本（三项构成）项构成） 1、征地补偿安置费用（四项构成） 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。 2、相关税费（四项税费） 征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、政府规定的其他有关费用 3、土地使用权出让金等土地有偿使用费（三）征收国有土地上房屋的土地成本（三（三）征收国有土地上房屋的土地成本（三项构成）项构成） 1、房屋拆迁补偿安置费用（五项） 被征收房屋的市场价格、被征收房屋

7、室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。 2、相关费用（四项） 房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋征收估价费、房屋拆除和渣土清运费、其它费用。 3、土地使用权出让金等土地有偿使用费 二、开发成本二、开发成本 （一）勘察设计和前期工程费（可行性研究、环评等） （二）建筑安装工程费（土建、安装、装饰装修等费用） （三）基础设施建设费 （四）公共配套设施建设费（教育、医疗卫生、文体、社区服务等） （五）其他工程费（工程监理费、竣工验收费等） （六）开发期间税费（绿化工程费、人防工程费等） 三、管理费用三、管理费用 是指房地产开发商为组织和管理房地产开

8、发经营活动的必要支出，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等 按土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算，一般是5% 四、销售费用四、销售费用 指销售房地产的必要支出 分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用 销售之前发生的费用：广告费、销售资料制作费、样板房（间）建设费、售楼处建设费等，计入投资利息计算范畴。 销售同时发生的费用：销售代理费等，不计入投资利息计算范畴。 一般按售价的一定比例测算：开发完成后房地产价值的4% 五、五、 投资利息投资利息（一）投资利息与财务费用的区别（一）投资利息与财务费用的区别 财务费用：项目的借款的利息和手续费财务费用：项目的借款的利息和手续费 投资利息：

9、是指在房地产开发完成或者实现销售投资利息：是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息：包之前发生的所有必要的费用，都应计算利息：包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项）。用（四项）。 无论其是来自借款资金还是自有资金，借款要支无论其是来自借款资金还是自有资金，借款要支付贷款利息，自有资金使用要放弃可得的存款利付贷款利息，自有资金使用要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。息，即要考虑机会成本。 （二）投资利息的计算（五方面）（二）投资利息的计算（五方面） 应计息项目（四项）：应计息项目（四项）：土地取得成本、开

10、发成本、管理费用、销售费用（注：销售税费一般不计利息），取值应按他们在估价时点的正常价值计算。 计算周期：计算周期：计算利率的单位时间，可以是年、季、月 计息期：计息期：要估算建设期，一般为获得土地日期到估价对象开发完成日期。成本法估价一般假设在估价时点建成。一般不考虑预售和延迟销售。若费用在计息期内均匀发生，可以假设所有费用集中（一次性）发生在计息期的期中。 计息方式：计息方式：单利和复利两种方式。 利率：利率：当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别： F=P(1+r/m) （nm） r-名义利率,n名义利率的时间单位,m在名义利率的时间单位内的实际计息次数，P本

11、金，F-计息后的本利和。如r为年利率，若实际计息半年一次，则一年两次，则m=2 名义利率与实际利率的换算 实际利率i= (1+r/m) m -1. 六、六、 销售税费销售税费 只计算由卖方缴纳的销售税费： （一）销售税金及附加（两税一费，售价的5.5%）：营业税、城市维护建设税、教育费附加 （二）其他销售税费：印花税、交易手续费 特别规定：销售税费不包括应由买方缴纳的契税、以及由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税（是个别成本）。 七、开发利润七、开发利润 （一）开发利润的含义（一）开发利润的含义 1、指房地产开发商的利润而非建筑承包商利润 2、开发利润指缴纳土地增值税、企业所得税之前的利润。 开

12、发利润=开发完成后房地产价值土地取得成本 开发成本管理费用 销售费用投资利息销售税费 3、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润。而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。 （二）开发利润的估算：（二）开发利润的估算： 开发利润按照一定基数乘以相应的利润率来估算，开发利润按照一定基数乘以相应的利润率来估算，利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。 有四种情况：有四种情况： 1、直接成本利润率：、直接成本利润率： 直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本+开发成本） 2、投资利润率： 投资

13、利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用） 3、成本利润率： 成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息） 4、销售利润率： 销售利润率=开发利润开发利润/ 开发完成后房地产开发完成后房地产价值价值 销售利润率=开发利润开发利润/ （土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）开发利润） 开发利润开发利润= 【（土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息+销售税费）销售利润率】/（1销售利润率） 四种利润率的关系：四种利润率的关系：直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是

14、成本利润率，销售利润率最小。（三）利用销售利润率计算房地产价值（三）利用销售利润率计算房地产价值 因为：因为： 开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息+销售税费+开发利开发利润润 销售税费=开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值销售税费率 开发利润开发利润=开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值销售利润率 所以：所以： 开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息+开发完成后房地开发完成后房地产价值产价值（销售税费率+销售利润率） 开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值=（土地取

15、得成本+开发成本+管理费用 +销售费用+投资利息）/【1 （销售税费率+销售利润率）】6-3成本法的基本公式成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式一、成本法最基本的公式 房地产价值房地产价值=重新购建价格折旧（分为新开发的房地产和旧的房地产两种情况） 二、适用于新开发的房地产的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式 （一）三种情况：（一）三种情况： 1、新开发的房地合一的房地产价值基本公式： 新开发房地价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费 开发利润 2、新建建筑物的价值的基本公式： 新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费 开发利润 3、新开发

16、土地的价值的基本公式： 新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 （二）注意问题：（二）注意问题： 1、新开发的房地产一般没有物质折旧，但可能存在功能折旧、外部折旧或增值因素（多为外部因素影响），故在用成本法估价中要予以适当的减价或增加调整。 2、示例：新开发区土地的分宗估价 （1）公式： 新开发区某宗土地的单价（取得开发区用地的总成本土地开发总成本总管理费用 总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润 ）（开发区用地总面积开发完成后可转让土地面积的比率）用途、区位等因素调整系数 其中，开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地总面积开发区

17、用地总面积100% （2）步骤: 计算开发区全部土地的平均价格： （取得开发区用地的总成本土地开发总成本总管理费用 总销售费用总投资利息总销售税费总开发利润 ）开发区用地总面积 计算开发区可转让土地的平均价格： 开发区全部土地的平均价格开发完成后可转让土地面积的比率 计算开发区某宗土地的价格：开发区可转让土地的平均价格用途、区位等因素调整系数 三、适用于旧的房地产的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式 房地合一时 旧的房地价值房地重新购建价格建筑物折旧 土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧 只计算建筑物时 旧的建筑物价值建筑物重新购建价格建筑物折旧6-4重新购建价格的求取重新购建价格

18、的求取 一、重新购建价格的含义 概念 也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者在估价时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。 说明 重新购建价格应当是估价时点的价格 重新购建价格应当是客观的价格 建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点的价格 【2006年真题】 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。 A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应得利润 B重新购建价格是在估价时点的价格 C重新购建价格是客观的价格 D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E土地的重新购建价

19、格是法定最高出让年限状况下的价格 【答案】ABCD 二、重新购建价格的求取思路（三种情况）二、重新购建价格的求取思路（三种情况） （一）房地合一 思路一：房地合一，模拟房地产开发过程，在房地产价格构成基础上，用成本法求得 思路二：房地分离，分别测算，相加求取 （二）单纯土地 假设土地上没有建筑物直接测算土地部分：土地的重新构建价格分为土地的重新购置价格和土地的重新开发成本，土地的重新购置价格可用市场法、基准地价修正法计算、土地的重新开发成本可用成本法计算。有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损 （三）单纯建筑物 假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需

20、的必要支出及应得利润 也可等于支付总承包商的所有费用发包人的其它必要支出发包人的应得利润。 三、建筑物重新购建价格的求取方式三、建筑物重新购建价格的求取方式 重建价格（成本）方式与重置价格（成本）方式比较： 重建价格（成本） ：原址+与估价对象相同的材料、配件、设备相同的技术估价时点的价格体系，重新建造与原物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润，相当于复制。适用于有历史或美学价值的建筑物。 重置价格（成本） ：用估价时点材料、配件、设备估价时点技术估价时点的价格体系，重新建造与原物同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润， 相当于替代。适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格 【2007

21、年真题】 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。 （ ） 【答案】x 【解析】此为重建价格 四、建筑物重新购建价格的求取方法四、建筑物重新购建价格的求取方法 （一）建筑物重新购建价格的公式（一）建筑物重新购建价格的公式 建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用建筑物重新购建价格建筑安装工程费专业费用管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润销售费用投资利息销售税费开发利润 （二）主要方法：（二）主要方法： 1、单位比较法、单位比较法

22、内涵：选取某种与该类建筑物的建安工程费密切相关的计量单位内涵：选取某种与该类建筑物的建安工程费密切相关的计量单位（如单位建筑面积或体积），然后调查、了解在估价时点的近期（如单位建筑面积或体积），然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位面积建安工程费，并对其适当的修建成的类似建筑物的这种单位面积建安工程费，并对其适当的修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。格的方法。 实质：实质： 市场

23、法、市场法、 修正修正 将实际不正常的建安工程费修正为正常的单建安工程费将实际不正常的建安工程费修正为正常的单建安工程费 将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费 将可比实例的状况调整到估价对象的状况将可比实例的状况调整到估价对象的状况 类型：单位面积法（常用）；单位体积法（储油罐、地下油类型：单位面积法（常用）；单位体积法（储油罐、地下油库等）例见库等）例见P247 2、分部分项法、分部分项法 内涵：假设将估价对象分解成各个独立构件或分部分项工程，并测量每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查、了解估价时点时的各个独立构件或分

24、部分项工程的单位价格或成本，将各个独立构件或分部分项工程的数量与其单位价格或成本相乘，再相加求和，最后加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。 实质：把估价对象分解成独立构件或分部分项工程，由部分组装成整体 注意事项：注意各个部分计价单位可能不一致；既不要漏项也不得重复计算。例见P248 3、工料测量法、工料测量法 内涵：假设将估价对象还原成建筑材料、建筑构配件、建筑设备，并测量重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、建筑设备数量和人工时数，然后调查、了解估价时点时建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单位价

25、格和人工费标准，将建筑材料、建筑构配件、建筑设备数量和人工时数与其单位价格或人工费标准相乘，再相加求和，最后加上相应的专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新购建价格的方法。 实质：从性质上分为人、材、机，再相加 优点：详细、准确 缺点：比较费时，并需专业技术，一般用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 【2007年真题】 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米（其中人工费为50元每平米），装饰装修工程直接费为900元每平米（其中人工费为45 元每平米），又知该地区土建工程综合费率为土

26、建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为3.5，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（ ）元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 【答案】B 是分部分项法和工料测算法的综合 分部分项法： 直接费 综合费 税金 土建 780 117 安装 450 37.5 装饰装修 900 32.4 合计 2130 186.9 （2130+186.9）（1+3.5%）=2397.99 4、指数调整法、指数调整法 也称为成本指数趋势法 利用指数或成本变动率，将历史成本调整为估价时点的成本来求取

27、重新购建价格的方法。6-5建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义一、建筑物折旧的含义 是指各种原因造成的建筑物价值的减损 其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差 建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值 二、建筑物折旧的种类和原因二、建筑物折旧的种类和原因 （一）种类：种类：物质折旧、功能折旧、外部折旧 折旧总额物质折旧功能折旧外部折旧 （二）原因： 1、物质折旧 概念：也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损 原因： 自然经过的老化时间流逝，由自然力作用引起。如人的岁数增长 正常使用的磨损由人工作用引起。工作造成的损害

28、 意外破坏的损毁由突发天灾人祸引起。生病、受伤 延迟维修的损坏残存有病不治 2、功能折旧、功能折旧 概念： 也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。 原因： 建筑设计上的缺陷 过去的建筑标准过低 人们消费观念的改变 建筑技术进步 种类： 功能缺乏该有的没有 功能落后有但是标准低于正常标准 功能过剩不该有的却有了 3、外部折旧、外部折旧 概念：也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损。 外部不利因素：区位因素（如周围环境和景观改变等）、经济因素（市场供给过量或需求不足等）、其它因素（政府政策变化等） 分类：永久性外部折旧，暂时性外部折旧 【

29、2006年真题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。 A功能落后 B功能缺乏 C环境污染 D交通拥挤 E正常使用的磨损 【答案】CD 三、建筑物折旧求取方法（年限法、市场提取法、分解三、建筑物折旧求取方法（年限法、市场提取法、分解法法 ） （一）年限法（一）年限法 1、年限法及年限的相关概念、年限法及年限的相关概念 （1）年限法概念 也称为年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 （2）相关概念（三方面六个概念） 建筑物的寿命：建筑物的寿命： 自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而

30、不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 一般经济寿命短于其自然寿命 建筑物的年龄：建筑物的年龄： 实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄 有效年龄：指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄 关系关系 有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄有效年龄可能小于也可以等于或大于实际年龄 当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄当维修养护为正常时，有效年龄实际年龄 当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄当维修养护比正常好，有效年龄实际年龄

31、 当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄当维修养护比正常差，有效年龄实际年龄 剩余寿命：剩余寿命： 剩余自然寿命：剩余自然寿命自然寿命实际年龄 剩余经济寿命：剩余经济寿命经济寿命有效年龄 （3）规定）规定 利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命 2、直线法、直线法 假设：在建筑物经济寿命期间，每年的折旧额相等 公式公式: 1）年折旧额公式：）年折旧额公式：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N 直线法公式中：直线法公式中： Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧年的折旧; C 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格; S

32、 建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。费用后的余额。 N 建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命; R 建筑物的净残值率建筑物的净残值率,R=S/C100 ; (CS)称为折旧基数称为折旧基数; 2）年折旧率公式：年折旧率公式：d=D/C 100=(1-R)/N 100 3）有效年龄为）有效年龄为t年的总折旧额公式：年的总折旧额公式：Et=D t= (C-S) t /N=C(1-R) t /N=C d t 4,直线折旧下建筑物现值公式：直线折旧下建筑物现值公式：V=C-Et=C- (C-S) t /N=C 1- (1-R) t /N =C 1-

33、d t 3、成新折扣法、成新折扣法 1）概念：根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价估价 先判定出成新率，用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。 2）成新率的求法：直接判断（完好房：十成、九成、八成完好房：十成、九成、八成 、基、基本完好房：七成、六成、一般损坏房：五成、四成本完好房：七成、六成、一般损坏房：五成、四成 、严重损坏、严重损坏房及危房：三成以下）房及危房：三成以下）；根据寿命概念求取 3）公式： 建筑物现值建筑物的重新购建价格成新率 V=C q, 成新率q=V/C= 1- (1-R) t /N = 1- d t

34、成新率1年折旧率有效年龄t 当残值率为0时 成新率剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命） 4）适用范围：比较粗略，适用于初步估价；同时需要对大量建筑物进行估价的场合 （二）市场提取法（二）市场提取法 1、内涵： 3、市场提取法的步骤 1）搜集交易实例 2）选取可比实例（三个以上，类似折旧状况） 3） 对可比实例成交价格进行换算、修正与调整（交易情况、房地产状况修正，但不做市场情况修正），再求取可比实例在其成交日期时的土地重新购置价格，用进行换算、修正与调整后的可比实例成交价格减去其成交日期时的土地重新购置价格，得出 4）用其它方法求出可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，减去得出可比实

35、例可比实例建筑物重新购建价格，得出总折旧率。如果各可比实例总折旧率范围较窄，可把可比实例总折旧率调整为估价对象的总折旧率；如果各可比实例总折旧率范围较宽，将总折旧率除以建筑物年龄转化为年平均折旧率,再调整为估价对象的年折旧率。 5）用估价对象建筑物重新购建价格乘以总折旧率，得到估价对象建筑物的折旧。 4、四个重要公式 总折旧率建筑物折旧/建筑物重新购建价格 年平均折旧率总折旧率/建筑物年龄 当残值率为零时 建筑物经济寿命1/年平均折旧率 建筑物成新率1总折旧率 （三）分解法（三）分解法 1、概念 先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加求取建筑物折旧的方法 是求取建筑物折旧的最详

36、细、最复杂的一种方法 2、思路 物质折旧分为物质折旧分为可修复的、不可修复的项目项目 功能折旧分为功能折旧分为功能缺乏、功能落后、功能过剩 外部折旧分为外部折旧分为可修复的、不可修复的项目项目 3、物质折旧的计算、物质折旧的计算 将物质折旧项目分为可修复的项目和将物质折旧项目分为可修复的项目和不可修复的项目两项目两类类 1）可修复的项目）可修复的项目 条件：修复的必要费用条件：修复的必要费用修复后的房地产价值修复前修复后的房地产价值修复前的房地产价值的房地产价值 公式：折旧额在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用（修复费用） 2）不可修复的项目（分为两种情况）项目

37、（分为两种情况） A,短寿命项目：不可修复项目剩余使用寿命短于整体建短寿命项目：不可修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命（可多次更换）筑物剩余经济寿命（可多次更换） 用重新购建价格，根据寿命、年龄或剩余使用寿命，利用重新购建价格，根据寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额用年限法计算折旧额 B,长寿命项目：不可修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命 用建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额，根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算） 3）物质折旧的计算：物质折旧的计算：把可修复项目的修

38、复费用、短寿命项目短寿命项目折旧额、长寿命项目折旧额相加，即为物质折旧额。 例见P262 4、功能折旧的计算（功能缺乏、功能落后、功能过剩）、功能折旧的计算（功能缺乏、功能落后、功能过剩） （3）功能过剩折旧的计算：（一般都是不）功能过剩折旧的计算：（一般都是不可修复的）可修复的） 功能过剩折旧由功能过剩造成的无效成本和功能功能过剩折旧由功能过剩造成的无效成本和功能过剩造成的超额持有成本构成。过剩造成的超额持有成本构成。 A,确定无效成本确定无效成本 - 通过重置成本（替代）的核算通过重置成本（替代）的核算来自动消除（如规定层高来自动消除（如规定层高5米，但建了米，但建了6米，按层米，按层高高

39、5米重置）米重置） B,确定超额持有成本确定超额持有成本- 通过超额运营费用资本化通过超额运营费用资本化法求取，即求取功能过剩造成的各年超额运营费法求取，即求取功能过剩造成的各年超额运营费用的现值和。（如空调每年多耗电）用的现值和。（如空调每年多耗电）扣除功能过剩折旧后的价值扣除功能过剩折旧后的价值= 重置价格重置价格超额持超额持有成本有成本=重建价格（复制）重建价格（复制） 无效成本无效成本超额持有超额持有成本。例见成本。例见P265-266 【2006年真题年真题】 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（可修复的功能

40、落后。（ ） 【答案答案】 5、外部折旧、外部折旧的计算：（一般都是不可的计算：（一般都是不可修复的）修复的） 必须先分清楚是暂时性的还是永久性的 然后根据收益损失的期限差异，利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额。 四、求取建筑物折旧应注意的问题四、求取建筑物折旧应注意的问题 （一）估价上折旧与会计折旧有本质区别（一）估价上折旧与会计折旧有本质区别 估价上折旧注重市场价值的真实减损，是减价调估价上折旧注重市场价值的真实减损，是减价调整。整。 会计折旧注重的是原始价值的分摊、补偿和回收。会计折旧注重的是原始价值的分摊、补偿和回收。 在

41、直线法折旧现值公式V=C 1- (1-R) t /N中 在会计上，在会计上，C 为资产原值，不随时间流逝而变化；为资产原值，不随时间流逝而变化； 在估价上，在估价上， C为资产的重新购建价格，估价时点为资产的重新购建价格，估价时点不同，不同，C不同。不同。 在会计上，在会计上， V 为资产的账面价值，无需与市场价为资产的账面价值，无需与市场价值一致；在估价上，值一致；在估价上， V 为资产的实际价值，必须为资产的实际价值，必须与市场价值一致。与市场价值一致。 （二）注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 1、建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的、建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的 应按照建筑

42、物经济寿命计算建筑物折旧。 注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期。 2、建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的、建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的 1）出让合同中未约定不可续期的 意味着一般情况下可以续期，视为土地对建筑物无影响，应按照建筑物经济寿命计算折旧。 2）出让合同中已约定不可续期的 应按建筑物经济寿命减去其超出土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧 【2007年真题】 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。 （ ） 【答案】 【解析】应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 【2007年真题】 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设

43、期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。 A.200 B.2.13 C.2.22D.2.50 【答案】C 出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧 折旧期限50-5=45 年折旧率1/45=2.22%6-6成本法应用中涉及的有关规定成本法应用中涉及的有关规定 一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 （一）商品住宅价格构成（四

44、大项） 1、成本（6项） 征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息 2、利润 3、税金 4、地段差价 不得计入商品住宅价格的项目：非住宅小区级的公共建筑的建设费用；住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用 【2006年真题】非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ） 【答案】 （二）经济适用住房价格构成（三大项） 1、开发成本（7项） 征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、管理费、贷款利息、行政事业性收

45、费 2、税金 3、利润 不得计入经济适用住房价格的项目： 住宅小区内经营性设施的建设费用 房地产开发经营企业留用的办公、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用 各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款 按规定已减免及其他不应计入价格的费用 二、房地产征收费用的有关规定二、房地产征收费用的有关规定 （一）集体土地征收费用构成（六项） 1、征地补偿安置费用 土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用 2、征地管理费 3、耕地占用税 4、耕地开垦费 5、新菜地开发建设基金 6、其它费用（二）国有土地上房屋征收费用的构成（

46、六项） 1、房屋拆迁补偿安置费用 被征收房屋的房地产市场价格、被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额、各种补助费、补偿费 （搬迁补偿费、安置补助费、征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费）。 2、房屋拆迁管理费 3、房屋拆迁服务费 4、房屋征收估价费 5、房屋拆除和渣土清运费 6、其它 三、房屋完损等级评定的有关规定三、房屋完损等级评定的有关规定 （一）划分的依据（三方面） 结构、装修、设备 （二）评定的类型（五类） 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 （三）判定依据（五类） 房屋新旧程度（成新）的判定标准 完好房：十成、九成、八成 基本完好房：七成、六成 一般损坏房：五成、四成 严

47、重损坏房及危险房：三成以下四、房屋折旧的有关规定四、房屋折旧的有关规定年折旧额年折旧额=原值原值（1-残值率）残值率）耐用年限耐用年限 类等 耐用年限 房屋残值率生产用房 受腐蚀的生产用房 非生产用房 钢筋混凝土 5035600砖混 一等 4030502% 砖混二等 4030502%砖木一等 3020406% 砖木二等 3020404% 砖木三等 3020403% 简易结构 30204006-7成本法总结和运用举例法总结和运用举例 一、成本法总结 一般步骤 选择估价方法 选择计算公式 求取土地的重新购建价格 求取建筑物重新购建价格 求取建筑物的折旧 求取积算价格 二、案例 案例1：某宗房地产的土地面积为1000，建筑面积为2000 土地是10年前通过征收集体土