第七章房屋及设施设备管理

1、第七章 房屋及设施设备管理 考纲基本要求： 掌握：房屋及设施设备管理的主要内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。 熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。 了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理，房屋及设施设备管理的相关法规。 第一节 房屋及设施设备管理概述（A） 一、房屋及设施设备的种类和组成部分（B）项目划分依据 组成部分 房屋种类划分 按建筑结构类型和材料划分砖木、混合、钢混、和其他结构按承重受力方式划分墙承重、构架式承重、筒体结构或筒体框剪结

2、构和大空间结构承重按层次和高度划分 低层、多层和高层建筑按用途划分居住、工业、商业、其他用途 房屋组成部分 结构部分 基础、承重、非承重、层面、楼地面 装修部分 门窗、内外抹灰、顶棚、细木装修 设施设备部分 水卫、电气、暖通、特殊设备 设施设备8大系统：水、电、气、暖、消防、空调、电梯、电信及智能化大系统：水、电、气、暖、消防、空调、电梯、电信及智能化 二、房屋及设施设备管理的基本要求（AA） (一) 基本要求 1、维护保养； 2、安全管理（最重要）； 3、降低能源消耗。 （二）评价参考主要指标 1、评价指标 （1）房屋完好率=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）房屋总建筑面积100%

3、（2）危房率=危险房屋的建筑面积总建筑面积100% （3）设备完好率=完好设施设备数量全部设施设备数量 例1：某住宅小区总建筑面积8万平方米，在房屋完好等级评定的检查中，未发现有危房情况，但有12套住房，共960平方米被列入严重损坏房，有30套住宅共2400平方米被列为一般损坏房，问该小区房屋完好率为多少？ A 95.8% B 98.8% C 97% D 100% 例2：某小区完好房屋建筑面积100000平方米，基本完好房屋建筑面积80000平方米，一般损坏房屋建筑面积3000平方米，严重损坏房屋1000平方米，危险房500平方米，该小区的房屋危房率为( )。 A0.27% B0.81% C2

4、.44% D0.44 % 2、房屋完好等级的评定方法 （1）房屋完损等级的评定依据：房屋的结构、装修、设施设备的完损程度。 （2）房屋完损等级的分类（见下表）序号 完损等级 内容 维修类别1完好房结构、装修、设备完好、个别轻微损坏 小修恢复功能 2基本完好房屋结构、装修基本完好，少量构件轻微损坏 一般性维修3一般损坏房结构、装修一般性损坏，部分构件损坏 中修或局部大修4严重损坏房年久失修、结构明显变形，装修严重变形、设备陈旧不全 大修、翻修、改建5危险房不能确保安全居住，随时可能倒塌 三、房屋及设施设备管理的内容和方法（AA） (一) 使用管理 1、通过宣传，使物业使用人正确使用房屋及设施设备

5、。 2、认真做好维修保养、巡视检查，确保房屋和设施设备的稳定、安全运行，降低维护费用，延长其物理寿命。 （二）维修保养 （三）安全管理 1、安全教育； 2、健全安全管理制定并严格执行； 3、安全和防护装置装备。 （四）技术档案资料管理：及时归档、妥善保管。 （五）采购和零备件管理 （六）工量具和维修用设备的管理 （七）外包管理 （有两种外包形式） （八）技术支持：对个别具体问题寻求外界帮助。 第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施（A） 一、房屋及设施设备维修养护计划的制订 （一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 1、维修养护的方式和类别（AA） （1）维修方式 1）预防性维修：具有

6、主动性特点，是主要维修养护方式，适用于重点和重要的设施设备。 预防性维修的种类： 计划性预防维修，又称定期维修，具有周期性特点。 状态检测下的预防维修：以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理。 主要适用：重点设施设备；利用率高的精、大、稀设备。 改善性的预防维修：适用于先天性缺陷或陈旧老化设备。 2）事后维修：能发挥主要构件的最大物理寿命，但一般情况下，应尽量避免采用。适用范围： 故障停机； 修理技术不复杂，修理迅速又能及时提供备件； 某些利用率低或有备用的设备。 3）紧急抢修。 这类维修具有不可预见性，难以进行事前准备。 （2）修理类别 1）大修：设施设备大修是工作量最大的一种计划修理

7、。 2）中修：中修的工作量介于大修和小修之间，大修与中修的差别不宜界定。 3）小修：小修是维修工作量最小的一种计划修理。 （3）修理周期和修理周期结构 1）修理周期：两次相邻大修之间的间隔时间。对于新设备来说，修理周期是指从开始使用到第一次大修之间的间隔时间。 2）修理间隔期：两次相邻计划修理之间的工作时间。 2、维修养护计划的种类 （1）按时间编制：如年、季、月。 （2）按修理类别编制：如房屋、空调系统、消防系统等。 3、维修养护计划的编制依据 1）房屋及设施设备的修理周期和修理间隔期； 2）房屋及设施设备的使用要求和管理目标； 3）安全与环境保护的要求； 4)房屋及设施设备的技术状态。 4

8、、编制维修养护计划应考虑的问题（略） 5、维修养护计划的编制流程 （7步流程） 明确目标 收集材料 技术状况诊断 计划草案编写 计划草案论证计划确定 执行计划。 6、维修养护计划的内容（略） 二、房屋及维修养护计划的实施（A） 1.修前预检 2.修前资料准备 3.修前工艺准备 4.其他准备 5.组织实施,主要做好质量控制、进度控制和成本控制 6、验收和存档 第三节 共有设施设备的运行管理（B） 一、制订合理的运行计划（略） 二、配备合格的运行管理人员（略） 三、提供良好的工作环境（略） 四、建立健全必要的规章制度 1、实行定人、定机和凭证操作制度； 2、实行交接班和值班巡视记录制度； 3、遵守

9、设施设备的操作和运行规程。 五、设施设备的状态管理 （一）设备的检查，按检查时间的间隔，分为日常检查和定期检查。日常检查由操作人员每天进行；定期检查是在操作人员参加下由技术人员按计划定期对设备进行的检查。 （二）设备的状态监测：分为停机监测和不停机监测（又称在线监测）。 （三）定期预防性试验。它是由专业人员按规定期限和要求进行试验，如动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等， （四）设备故障诊断技术（略） 六、节能管理（AA） （一）采用管理手段节能降耗 管理节能是一种最经济的节能方式。主要措施包括： 1、落实组织和管理体系； 2、加强节能宣传和培训； 3、建立能源消耗的计划和考核制度； 4、

10、在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用； 5、调整设备运行时间，实行节能运行程序； 6、合理设定运行参数。 （二）采用技术改造节能 技术改造节能也称投资性节能，是指通过设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对能耗较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。 Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb 后4种能耗通过管理措施可以节能；第一种能耗控制只能通过技术改造。 第四节 房屋及共有设施设备维护管理项目的外包控制（B） 一、共有设施设备外包的选择 （一）项目外包分析(自身分析) （二）承包方分析 1. 企业品牌情况；2. 企业规模； 3. 资信信誉；4. 技术能力； 5.企

11、业质量保证能力； 6. 管理维护计划、标准； 7. 预算价格、付款方式。 二、共有设施设备外包管理合同的签署和外包控制（B） （一）订立外包合同应注意的事项 1、签约主体与实施主体一致； 2、明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，不同情况下分别应由何方承担责任。 3、明确服务的技术指标标准，尽量量化。 4、保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件。 （二）外包管理合同实施应注意的问题 1、建立检查控制制度并落实； 2、建立定期沟通会议制度； 3、建立定期效果评价制度； 4、定期对承包方基本情况全面更新。 第五节 几种典型设备的管理 （B） 一、供电系统 （一）种类 按供电方式的不同分

12、为：高压供电和低压供电； 按供电回路数目的不同分为：单回路供电和多回路供电； 按备用电源情况分为：无自备电源和有自备电源供电； 按供电性质不同分为：长期供电和临时供电。（二）管理工作的主要内容1、配备合格的工程技术人员和相应数量的操作和维修电工；2、制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度；3、建立供电系统技术档案；4、配备各种必要的工具、仪器仪表和防护用品、常用零配件5、定期对用电计量仪器进行检查和校验；6、建立临时用电管理制度；7、建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施；8、做好节约用电工作，降低损耗；9、限电、停电要提前通知；10、供配电运行可建立24小时值班制度；11、定期

13、对备用电源、进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验；12、重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量；13、进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 二、给排水系统 （一）种类1、给水系统可分为生活用水、消防用水、中水和热水系统。2、排水系统可分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。 （二）管理工作的主要内容1、建立给排水管理队伍；2、建立给排水运行管理和维修保养管理制度；3、建立给排水工程技术档案；4、配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗品；5、制订供水计划，保证正常的水压、水质。停水要提前通知用户。6、有应付台风、暴雨、大

14、面积跑水等紧急事件的应急措施；7、做好节约用水工作，防止跑冒滴漏；8、对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算；9、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。 （三）注意事项 1、保证消防用水的基本储备； 2、北方地区应注意冬季管道防冻； 3、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止污水直接排入排水管道； 4、采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放。 三、消防系统 （一）构成(略) （二）管理工作的主要内容 1、配备消防设施主管技术人员； 2、建立严格的消防管理制度，消防控制中心24小时值班； 3、建立消防设备、设施技术档案； 4、建立消防设备巡视、检查、测试制度（周检、月检、半年检、年检的项目）；

15、 5、对日常发现的问题限期整改，并采取措施避免再次发生； 6、对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 （三）注意事项 1、注意消防设备的日常巡视、检查、试验和测试； 2、定期进行消防演习。 四、电梯系统 （一）种类 按照用途不同分为：乘客电梯、载货电梯和客货电梯； 按照拖动方式不同分为：直流电梯、交流电梯和液压电梯； 按照控制方式不同分为：单机控制电梯和集选控制电梯。 （二）管理工作的主要内容 1、配备专业电梯管理人员，并持证上岗； 2、制订电梯安全运行和维修保养的制度和工作程序； 3、建立电梯技术档案； 4、备齐电梯维修保养所必需的工具、仪器等； 5、确定电梯

16、服务的时间和清洁保养时间； 6、测算电梯的使用成本； 7、停梯应及时通告； 8、认真审核承包方的专业技术水平和专业资格； 9、每年进行年检，获得合格证书后方可使用。 一、单项选择题 1.按房屋的（ ）可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。 A.承重受力方式 B.建筑结构类型和材料 C.用途 D.层次和高度 2. 按房屋的（ ）可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间承重结构。 A.承重受力方式 B.建筑结构类型和材料 C.用途 D.层次和高度 3下列设备中，在多层住宅、高层住宅、工业厂房、商业楼宇中应通常配备的设备是( )。 A发电机 B手扶电梯

17、C消火栓 D管道煤气 4、（ ）是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业服务企业应提倡的主要维修方式。 A 预防性维修 B 事后维修 C 紧急维修 D 大修 5.对于重点和重要的设施设备，更应该实行（ ）。 A 预防性维修 B 事后维修 C 紧急维修 D 大修 6、以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理，叫（ ）预防性维修。 A.计划性 B.状态检测下 C.改善性 D.事后 7、为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足，故障频发而进行的维修，叫（ ）预防性维修。 A.计划性 B.状态检测下 C.改善性 D.事后 8修理周期是指两次相邻（ ）之间的间隔时间。 A.大修 B.中修

18、C.小修 D. 综合维修 9对于新设备来说，修理周期是指从（ ）到第一次大修理之间的间隔时间。 A.中修 B.小修 C.综合维修 D.开始使用 10.修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的（ ）。 A.间隔时间 B.工作时间 C.维修时间 D.计划时间 11、电梯按拖动方式划分，可分为直流电梯、交流电梯和（ ）电梯。 A. 单机控制 B. 乘客 C. 液压 D. 集选控制 12、修理周期是指两次相邻大修之间的（ ）。 A.间隔时间 B.工作时间 C.维修时间 D.计划时间 13、按房屋的建筑结构类型和材料划分类别，不包括（ ）。 A 砖结构 B 钢筋混凝土结构 C 框架结构 D 木结构 14、共

19、用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是（ ）。 A. 在签订合同时应注意保证签约主体和实施主体一致 B. 定期对承包方基本情况全面更新，及时掌握承包方的情况 C. 在合同中要明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失的责任方 D. 委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件 15、按照有关规定，电梯每（ ）要由政府技术监督部门进行检验，合格后才能继续使用。 A 半年 B 6个月 C 一年 D 两年 16、消防加压水泵、正压送风、排烟风机应（ ）试启动一次。 A 每月 B 半年 C 3个月 D 每年 17、在设施设备节能管理中，( )是一种最经济的节能方式。 A 技术改造 B 设

20、备及时更新 C 根据实际情况减少使用时间 D 采用管理手段节能降耗 18. 多层住宅通常配备的消防设施包括（ ）。 A. 消防水泵 B. 消防栓 C. 喷淋系统 D. 自动灭火系统 19、某住宅小区总建筑面积8万平方米，在房屋完好等级评定的检查中，未发现有危房情况，但有12套住房，共960平方米被列入严重损坏房，有30套住宅共2400平方米被列为一般损坏房，问该小区房屋完好率为多少？ A 95.8% B 98.8% C 97% D 100% 20某小区完好房屋建筑面积100000平方米，基本完好房屋建筑面积80000平方米，一般损坏房屋建筑面积3000平方米，严重损坏房屋1000平方米，危险房

21、500平方米，该小区的房屋危房率为( )。 A0.27% B0.81% C2.44% D0.44 % 21.结构构件完好、安全可靠，屋面或板缝不漏水、装修和设备完好，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用的房屋属于（ ）。 A.完好房 B.基本完好房屋 C.一般损坏房 D. 严重损坏房 22.房屋及设施设备管理时，降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法是（ ）。 A.安全管理 B.维修保养 C.技术支持 D.外包管理 23.房屋的基本组成部分中，属于装修部分的是（ ）。 A.基础 B.屋面 C.顶棚 D.楼地面 24.

22、房屋及设施设备的评价指标不包括（ ）。 A.房屋完好率 B.危房率 C.设施设备完好率 D.房屋折旧率 25.关于消防系统管理工作的说法，错误的是（ ）。 A.设有消防监控中心的，要安排24小时值班 B.每周检查消防备用电源是否正常，能否及时切换 C.建立消防设备、设施技术档案 D.对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据 26.关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是（ ）。 A.电梯每隔2年由政府技术监督部门进行检查 B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应 C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作 D.定期

23、对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性 27. 为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为( )。 A计划性预防维修 B改善性的预防维修 c状态监测下的预防维修 D紧急性预防维修 28. 节能管理是要通过各种管理手段，减少( )。 A正常能耗 B标准能耗 C非计划能耗 D非正常的能耗 二、多项选择题 1、房屋种类按照承重受力方式不同可分为（ ）。 A 墙承重结构 B 构架式承重结构 C 混合结构 D 大空间承重结构 2、按照房屋的用途不同可分为（ ）。 A 居住物业 B 工业物

24、业 C 其他物业 D旅游物业 3、房屋的基本组成部分包括（ ）。 A 结构部分 B装修部分 C设施设备部分 D承重部分 4、按照房屋的（ ）等部分的完损程度，可将房屋的完损等级分为五类。 A 结构 B 设备 C 装修 D 使用程度 5、根据房屋的结构、装修、设备等部分的完损程度，房屋的完损等级分为（ ）。 A 完好房 B 基本完好房 C 一般损坏房 D 基本损坏房 E严重损坏房 6、物业服务企业在房屋设施设备安全管理方面 应采取的措施是（ ）。 A 加强安全教育，使员工和物业使用人树立安全意识 B 建立健全各类安全管理制度并严格执行 C 提供必要的安全和防护装置装备 D 实施设施设备的外包以转

25、移风险 7、预防性维修的主要方式包括（ ）。 A 计划性预防维修 B 状态检测下的预防维修 C 改善性的预防维修 D 紧急抢修 8、在房屋设施设备维修养护的组织实施过程中，物业服务企业应注意（ ）的方面的控制。 A 质量控制 B 进度控制 C成本控制 D技术人员的控制 9、下列设备中的（ ）应定期进行预防性试验。 A 动力设备 B 管道疏通机 C 电气设备 D 消防设备 10、从物业的总体环境考虑，空调噪声的（ ）等工作不应被空调管理工作人员所忽视。 A 测量 B 评估 C 减小 D 杀菌 11、中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，在日常管理中应注意恰当地控制新风比例并注意采取（ ）措施。 A 隔尘 B 杀菌 C 消毒 D 封闭 12.房屋及设施设备维修养护方式主要