中原-重庆高层豪宅市场研究2010.07

1、重庆高层豪宅市场研究发展阶段及特征未来供应需求分析与一线城市高层豪宅对比发展阶段及特征豪宅定义目前发展阶段在售项目特征 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人居住，而有些“富人的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。豪宅只是一个相对的概念豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅要有气质和灵魂在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。什么是豪宅？豪宅概念从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不 尽相同。从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托

2、于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。 先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。 豪宅只是一个相对的概念 重庆高层豪宅的界定对于豪宅，由于各个国家国土面积和人口数量不同，城市化程度和供给土地质量不同，诠释出的豪宅概念和风格更是不同。在中国大陆，由于房地产发展仅十余年，各城市中的功能分区确定不久，新区和旧城相互错杂，地块的尊贵差异区别较小，所以对豪宅的定义暂未形成公认而统一的界定。但从目前市场的表现特征出发，豪宅主要包含以下 五重含义：地段的稀缺性环境的不可复制性产品

3、品质的均好性物业服务的尊贵性价格表象的突出性结合江北嘴项目的经济指标，该报告将重点研究高层豪宅产品，即别墅和花园洋房产品之外，符合豪宅表象特征的小高层和高层产品。研究区域：重庆主城九区研究项目：瑞安重庆新天地、龙湖春森彼岸、招商江湾城、恒大华府、棕榈泉国际花园、东原长江畔1891；重庆高层豪宅价格目前普遍高于10000元/研究重点：供应区域、产品设计、价格走势、销售速度等高层豪宅目前没有统一的界定标准 ，此次研究将基于本地市场发展阶段及特征成熟阶段深入发展阶段初始阶段及发展阶段看重地段、资源和产品凸显尊崇感追求国际人居理念高层豪宅的发展历程土地政策相对宽松，开发商圈地行为频现产品粗糙，配套欠缺

4、，一味凸显“大面积房地产市场全面发展，但开发商管理能力、建筑技术水平以及开发理念仍然落后强调以精装修为主的产品主义，注重营销推广房地产市场趋于成熟，购房者需求更为理性和个性化由产品本身转向对新的生活理念和人文关怀的追求重庆处于深入发展阶段目前重庆高层豪宅市场正处于深入发展阶段，即仍以产品竞争为核心解放碑CBD观音桥南坪杨家坪沙坪坝重庆天地江湾城春森彼岸协信公馆珊瑚水岸长江畔1891恒大华府棕榈泉国际花园重庆高层豪宅集中分布在自然资源稀缺或地段优势凸显的热点区域典型高层豪宅分布情况分布区域江北区南岸区渝中区北部新区恒大华府、棕榈泉国际花园龙湖春森彼岸、招商江湾城和黄珊瑚水岸、东原长江畔1891瑞

5、安重庆新天地、协信公馆集中分布在滨江沿线，坐拥稀缺江景资源位居主城核心区域，独占城市热点板块云集全国品牌开发商，开启综合竞争时代供应量从2008年开始出现明显增加，重庆高层豪宅市场进入深入发展阶段重庆高层豪宅入市始于04年，07年以棕榈泉花园和春森彼岸为代表的高层豪宅开始大量供应08、09年进入高速增长期，09年高层豪宅集中爆发10年受政策等因素影响，高层豪宅市场供应放缓高层豪宅市场除08年和10年受市场大环境影响外，市场表现活跃，去化良好典型高层豪宅供应情况项目名称开发商背景拿地时间首次开盘时间重庆天地香港瑞安集团旗下品牌 2006年底2008-3-29春森彼岸重庆第一品牌、总部已迁至北京2

6、004年2007-12-1江湾城香港招商局集团旗下品牌、中国最早的房地产企业之一2004年2008-9-20恒大华府广州大型房地产综合企业2006年底2008-7-12棕榈泉国际花园 1995年在香港创立、中国豪宅产品掌门人之一2003年2004-5-13珊瑚水岸香港大型跨国企业2002年2008-12-14长江畔1891重庆迪马股份旗下房地产开发公司2006年2010-3-27目前香港房地产企业是涉足高层豪宅物业的主力军外地开发商看好重庆高层豪宅市场，大部分在2004年前后便已圈地规划和记黄埔是高层豪宅的首席伯乐，但棕榈泉却是实践先驱高层豪宅集中在2008年前后面市香港开发商隐居于市 新特区

7、成立后 合力掀起重庆高层豪宅市场热潮重庆“新特区政策颁发第二年对外贸易及吸引外资的能力同比增长134.15%，跃升为西部12个省区市中第一名2004年至今 已面市说明：全部统一为清水房的销售价格首次开盘，价格优势突出，领先同区域普通高层物业20005000元/不等，与联排别墅售价相当2008下半年至2009年上半年，价格出现全面下滑，且下滑幅度略高于普通高层物业2009年下半年，豪宅市场逐步回暖，价格再次反弹，但因资源不同，部分价格仍处于低位截止2010年7月，豪宅价格突破15000元/高层豪宅的价格波动受市场影响较为明显 但目前已恢复高位 单位元/2007前，仅棕榈泉国际花园一个高层豪宅项目

8、面市，而且销售速度较慢，市场接受能力有限2008年，高层豪宅集中面市，但月均销售套数仅在10-30以内2009年，高层豪宅销售情况整体明显好转，月均销售套数平均上涨三倍以上2010年，高层豪宅可售房源不多，但整体成交量仍为突出2004年至今 已面市高层豪宅月度销售套数分析2009年至今， 高层豪宅整体销售情况明显好转， 市场接受度急剧攀升20042006年2007年2008年2009年2010年102030套/月100以上908070605040春森彼岸珊瑚水岸重庆天地恒大华府江湾城重庆天地长江畔1891棕榈泉珊瑚水岸棕榈泉春森彼岸棕榈泉春森彼岸恒大华府江湾城江湾城春森彼岸恒大华府重庆天地绝大

9、部分高层豪宅采取高层和小高层物业交错布局的方式，以实现景观资源和产品配置的双重互补。其中，仅珊瑚水岸为全高层物业，恒大华府为全小高层物业；滨江项目，小高层物业沿江分布，而高层物业那么围绕社区外延，但江景资源最为丰富的地段会修建高层物业；非滨江项目，小高层物业那么围绕中庭景观分布；高端项目高层豪宅部分的整体规划及户型设计资源最稀缺的地块打造配置更高、面积更大的“豪宅精品重庆高层豪宅整体规划几乎都采取多种业态混搭模式，多分布在各滨江带说明：仅分析在售高端项目的高层豪宅产品只包括高层和小高层产品市场成熟度不高，高层豪宅项目为了快速销售，设置了部分中小户型产品，呈现出产品线长，主力面积保守的特征高层豪

10、宅户型面积整体趋大，但结合重庆市场实际情况，开发商为实现快速销售，仍穿插了部分中小户型。除江湾城已供应产品的户型面积全在100 以上外，其余项目均保留了部分80 的两房，长江畔1897更是推出了27-43 的一房产品；小高层物业户型设计更为大气，主力面积为120-150 ，以三房和四房为主；高层物业面积区间跨度较大，但仍110-150 的三房和四房为主；重庆高层豪宅面积区间总面积区间主力积区间项目名称装修状态装修标准户外装修户内装修外立面电梯品牌大堂装修入户方式门窗是否带家具家电是否中央取暖客、卧及书房室装修厨卫装修重庆天地 全精装1500面砖、石材、真石漆、复合石膏板日立7米挑高、进口大理石

11、和高级面砖凭钥匙钢木子母门、彩铝双层中空玻璃带部分家电无（日立挂式空调）涂料、上海宏星实木复合地板欧林橱柜、西门子灶具抽油烟机、TOTO和科勒洁具、能率热水器恒大华府部分精装350025001200（小户型）面砖、生态石材美国奥提斯进口大理石和高级面砖、艺术天花吊顶配高级灯饰、凭钥匙高级装甲入户门、中空断桥铝合金窗否无多乐士高级涂料、陪精美石膏角线、复合实木地板吸附组合橱柜、摩恩洗菜盘及龙头、亚细亚地砖及墙面砖、TOTO洁具、美的（燃气炉、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、热水器、浴霸）、华亿达五金棕榈泉花园 部分精装1800高级面砖、外墙涂料芬兰通力进口大理石和高级面砖、艺术天花吊顶配高级灯饰、凭

12、钥匙高级子母门、隔热铝合金窗、中空浅镀膜玻璃带部分家电分户式中央空调贴墙纸、高级实木复合地板、品牌地砖、局部吊顶、高级衣柜、意大利博洛尼橱柜、德国西门子抽了烟机、美国摩恩洗涤槽及龙头、德国杜拉维特漱浴具、TOTO全自动座便器、美国史密斯热水器长江畔1891部分精装3000涂料,局部石材及面砖芬兰通力进口大理石和高级面砖凭感应卡、密码、钥匙三者皆可高级子母门、铝合金窗、双层中空玻璃带部分家电无（三菱挂式空调）菲林格尔地板德国柏丽橱柜、瑞士弗兰卡洗菜盆、西门子电磁炉、抽油烟机和开关面板、洛克斯热水器、德国杜拉维卫生面盆马桶和浴缸、德国汉斯格雅水龙头和花洒、科勒五金件、瑞士奥斯兰格新风系统已面市高层

13、豪宅精装修列表重庆市高层豪宅大部分采取部分精装 且处于装修档次和品牌竞争阶段，档次在逐步提升，开始使用高端进口品牌瑞安重庆天地恒大华府棕榈泉高层豪宅细节展示长江畔1891项目名称装修状态入户方式户外装修电梯品牌大堂装修珊瑚水岸公共部分精装凭钥匙日本富士达8米挑高，全精装修春森彼岸 公共部分精装凭密码、钥匙两者皆可奥的斯6米以上挑高，全精装修江湾城 公共部分精装凭钥匙芬兰通力6米挑高，全精装修住宅部分没有采用精装修的项目，入户大堂和公共部分都采取了精装修春森彼岸清水交付的高层豪宅入户大堂和公共部分的装修档次较高项目名称项目配套重庆天地 700平方米带独立活动场地的三班幼儿园、国际学校、3000平

14、方米顶级豪华会所、高档商业商务区 珊瑚水岸3900平方米三层豪华大型会所 、沿江风情商业街春森彼岸 无边际滨江游泳池、两个幼儿园、五星级会所、1公里沿江商业街 江湾城 运动休闲会所恒大华府摩纳哥王宫会所、双语幼儿园、商业走廊 棕榈泉花园 1万的国际俱乐部，拥有室内外游泳池、红酒雪茄吧、咖啡厅长江畔189111万平方米滨江大型商业集群、五星级酒店已面市高层豪宅项目配套招商江湾城会所江湾城会所棕榈泉会所春森彼岸商业绝大部分配有会所，但以泛会所为主会所配置项目 会所面积是否对外营业会所功能重庆天地 珊瑚水岸春森彼岸 江湾城 恒大华府棕榈泉花园 10000是长江畔1891典型高层豪宅物业服务及特色软性

15、服务尚未作为项目主要卖点，以开发商下属物业为主项目 物业公司服务特色重庆天地 新昌瑞安物业 建立社区准则 珊瑚水岸和记黄埔物业服务体现尊崇感春森彼岸 龙湖新物业 百户配一个24小时管家、服务亲切贴心江湾城 招商局物业服务周到细致 恒大华府戴德梁行顾问事无巨细、专业细致棕榈泉花园 香港地铁物业十户配一个24小时管家，服务体现尊崇感长江畔1891暂未确定对外宣称将提供有偿的酒店式服务目前高层豪宅的物业管理公司仍以开发商下属物业公司为主，少量项目聘请了世界五大行作为物业顾问各项目物业服务内涵不同，而且逐渐成为项目增值的核心点2009年，供应量和销化速度集中释放，市场认可度得以极大提升目前核心卖点仍依

16、靠产品装修档次和品牌，软性服务水平有待提高目前重庆高层豪宅市场2009年，价格再次突破天花板，目前售价与联排别墅相当重庆高层豪宅市场研究发展阶段及特征未来供应需求分析与一线城市高层豪宅对比重庆未来高层豪宅供应主要集中在南滨路和北滨路沿线，这也是目前高层豪宅集中区域，这一区域靠近CBD且景观资源优越销售状态项目名称在售重庆天地江湾城春森彼岸长江畔1891珊瑚水岸未售协信公馆皇冠国际翔龙江畔金融街长安厂项目招商弹子石项目中海江北城项目信和项目重庆天地招商江湾城信和项目春森彼岸金融街长安二厂项目长江畔1891皇冠国际珊瑚水岸翔龙江畔协信公馆在售项目未售项目中海江北城项目招商弹子石项目核心CBD未来市

17、场供应会进一步加大，都以综合体形式出现，其中部分在售项目楼面地价较低，未入市项目楼面地价普遍较高，其中不乏地王销售状态项目名称未来供应量（万）总体量（万）楼面地价（元/）综合物业形态建筑类型开发商在售重庆天地1303602119商业、写字楼、酒店、公寓综合体瑞安地产江湾城3348商业、公寓综合体招商地产春森彼岸4178750商业、写字楼、公寓综合体龙湖地产长江业、公寓综合体东原地产珊瑚水岸3045763商业、公寓综合体和记黄埔未售协信公馆1615.653960商业、公寓综合体协信皇冠国际326商业、写字楼、酒店、公寓综合体浦辉翔龙江畔4041商业、写字楼、酒店、公寓综

18、合体恒基兆业金融街长安厂项目301322940商业、写字楼、酒店、公寓综合体金融街招商弹子石项目601503335商业、写字楼、酒店、公寓综合体招商地产中海江北城项目5053.845959商业、写字楼、酒店、公寓综合体中海九龙仓信和项目901034059商业、写字楼、酒店、公寓综合体信和中渝华人置业重庆高层豪宅项目未来放量会大幅增加，真正迎来高层豪宅时代在售项目未售项目重庆高层豪宅未来供应量： 单位：万平方米重庆高层豪宅未来入市时间分布较为密集，市场扩大的同时竞争也更为激烈；竞争将集中在南北滨江路沿线，靠近CBD区域201020112012201320142015201620172018南滨路

19、北滨路嘉滨路长江畔春森彼岸江湾城重庆天地珊瑚水岸协信公馆皇冠国际翔龙江畔金融街招商弹子石中海江北城信和2015年及以后部分项目持续供应，另外会有部分未知项目入市未售项目在售项目小结重庆高层豪宅开发商以港企为主，均为一线品牌开发商，未来这一态势还将持续部分地块拿地时间较早，楼面地价低，溢价率高重庆高层豪宅即将进入高速增长阶段重庆未来豪宅仍将集中在距离CBD较近的滨江沿线，其中将以北滨路沿线为主重庆高层豪宅市场研究发展阶段及特征未来供应需求分析与一线城市高层豪宅对比重庆主城区人均GDP增长迅速，房地产进入快速发展阶段，高层豪宅时代来临1300美元1500美元3000美元主城经济年份4000美元60

20、00美元97直辖人均GDP达到3000美元，房地产行业进入高速增长阶段西永微电园城乡统筹寸滩保税港西永保税区两江新区2007年首个万元滨江豪宅春森彼岸开盘2004年作为高层豪宅先驱的棕榈泉国际花园入市2008年重庆天地、恒大华府、珊瑚水岸等项目相继开盘，高层豪宅进入大规模放量阶段上海人均GDP7000美元，汤臣一品面市6年上升64%3.5年上升94%主城商品住宅销售均价走势重庆的富豪数量激增，预示重庆富裕阶层进入快速增长期。重庆富豪的资金，多投入购买房产、汽车、奢侈品等。2008年重庆的千万富豪约有8900多人，年消费与全国平均水平相当，均为170万元随着重庆经济和战略地位的提升，以及两江新区

21、等政策利好，未来还将催生更多富豪，富豪数量增长速度也会进一步加快富裕阶层发展重庆富裕阶层进入快速增长期，高层豪宅潜在客户群增加2007200820092010201120123000600090001200015000180008900人9700人570人650人千万富豪增长趋势亿万富豪增长趋势数据来源：胡润财富报告重庆别墅5年入市量走势20065002500200015001000别墅入市量增加，高端物业需求扩大，一方面高层豪宅面对的竞争更为激烈，另一方面，未来别墅“回归群体也会增加300020072008200920101778套1529套1698套2238套2500套以上1174套数据统

22、计截止为7月重庆今年来别墅入市量稳步增长，高端物业需求量加大，预计10年别墅入市量会达到2500套以上高端市场供应量的增加，预示着未来在高端市场会产生激烈的竞争从最近几年别墅市场供应情况看 ，未来高层豪宅从别墅“回归群体也会逐渐加大，预示着更多的市场机会进口汽车保有量快速增长，重庆富裕阶层数量持续增加，这部分群体也是高端物业消费群体，未来高端物业购买力将有较大提升近年重庆进口汽车保有量统计数据来源：中国第三产业统计年鉴重庆进口汽车保有量呈逐年加快增长趋势，重庆高端消费能力增强重庆进口汽车保有量从06年9937辆增加到09年的20185辆，增速从20%以下提升到35%以上进口汽车消费显示出重庆富

23、裕阶层基数扩大，高端消费能力提升重庆今年发展速度加快，政策出台越来越密集，对外影响力和辐射能力扩大，房地产市场将吸引更多外来投资型客户97直辖西永微电园城乡统筹试验区保税港区两江新区97年重庆直辖，重庆进入新的发展时期允许重庆在发展的道路上先行先试国家第三个经济特区，西部经济增长极核，对重庆意义不亚于直辖重庆产业升级转型的标志性事件，在吸引外资和发展外向型经济有重大意义中国内陆第一个报税港区，也是中国政策最优惠的保税港区19972005200720082010典型高层豪宅购买客户特征分析高层豪宅购买客户仍以本地人为主 但因企业布局不同 比例有明显区别项目名称购买客户比例购买客户特征 重庆天地

24、本地60%+外地40%本地客户中有大量投资客外地以香港、上海、武汉以及海外华侨客户为主，且新天地的品牌追随者居多珊瑚水岸本地50%+外地40%+外籍10%本地客户中有大量投资客，且大部分是基于和黄在重庆的良好口碑外地以香港、上海以及海外华侨客户为主春森彼岸 本地80%+外地20%本地有钱人，客户眼见为实，伴随实景的品质展现，市场认同度逐步走高 外地客户，以商务人士为主，认同地段和产品，价值感强；特别是北京、浙江、深圳人、香港、新加坡人 江湾城 本地90%+外地10%本地二次以上换房者、别墅换高层客户为主 外地以招商地产的品牌追随者为主恒大华府本地70%+外地30%本地人以重庆私企业居多外地以北

25、京上海为主棕榈泉花园 本地60%+外地30%+外籍10%以艺术界、名流等贵族为主 本地客户典范：画家、法拉利车主 目前高层豪宅物业的购买客户仍以重庆本地人为主，对外辐射力较一线城市仍存在一定距离购买客户中存在一定量的投资比例，购买核心源于对稀缺资源和地段的独占性全国布局的开发商凭借渠道优势，对好号召力相对较强，例如是珊瑚水岸和重庆天地等已入住高层豪宅居住客户特征分析高层豪宅的居住者既是财富的象征 又是优质生活的倡导者项目名称自住客户特征租赁客户特征典型高层豪宅拥有较强的经济实力是城市的塔尖人群具有较高的居住理想对住宅品牌、不可复制的自然资源、人文环境以及配套和圈层有着苛刻的要求及独占欲望大多是

26、外企的高官人员享受较高的住房补贴或租房标准追求良好舒适的居住环境非常关注交通的便捷度以及物业管理重庆天地本地有钱人为主英国领事馆等外籍人士为主，他们对社区整体档次有较高的要求，希望能提供国际化管家式服务棕榈泉花园 社会名流为主北部新区的外企高管为主，例如长安福特的美籍人士，看重社区居住氛围，讲究身份匹配高层豪宅中有大量租赁客户自住者和租赁者均非常看重社区品质和物业服务高层豪宅将成为都市中心的主流产品“洄游人群将逐步放大 郊区生活将回归中心化随着郊区置业者对郊区生活配套和交通环境的日益不满随着中心城市居住环境的不断提高随着都市区高端服务的不断精准化人们开始思考都市在回归中的意义即回到以人为本的生

27、活目标，更重要的是居住方式的重塑、居住消费模式的重塑。“洄游现象开始蔓延，高端人群对城市资源的独占性日益凸显 该类产品逐渐成为外来高端商务人士的中长期居住首选产品分析：客户关注物业品质，特别是装修用材用料，自用客户对户型各个空间尺度敏感本地较多购置一室一厅的小面积户型；特别注重产品的硬件配置，装修品牌和物业管理，对产品了解特备细；本地注重产品的品质，装修标准，以及电梯等硬件配置；对产品装修用材的品牌比较敏感，名牌装修材料易提高好感度；厨房和卫生间要尺度合理，暂住客户注重卫生间尺度，常住客户则注重卧室尺度和卫生间尺度。外地购置时对产品户型大小没有明显倾向；对装修细节不过多关注，但注重产品整体装修

28、品质、档次；外地注重产品的装修品质，装修用材品牌；对户型设计比较关注，厕所和卧室空间需要足够大，客厅空间稍压缩能够接受；有较齐全的生活用具配置，洗衣机、厨具等比较瘦关注；单层户数不宜过多，保证居住品质。投资客户自用客户产品分析价格分析：客户关注单价与项目品质之间的匹配度，总价是影响客户决定的因素之一，但不是唯一因素本地喜欢各个在售公寓单价横向比较，对单价差异比较敏感；对总价折扣优惠幅度有详细了解，是客户重要决定因素之一。外地重庆公寓价格较沿海差距较大，客户对单价抗性不大，相比单价更较关注总价；关注价格的高低是否会影响升值空间。本地在公寓具有较高品质时，对单价差异有一定程度接受，价格仅是影响客户

29、决定的因素之一；外地外来驻渝企业的高管外地客户房补较高，对价格不敏感；与重庆有业务往来，偶尔居住的外地客户对价格升值空间较关注，以便于后期转卖。投资客户自用客户价格分析置业特征分析：本地投资客户关注区域升值潜力和产品品质，外地投资客户在关注区域和产品的同时还关注政策环境，自住客户都关注物业地段和品质，外来客户同时还关注配套和服务本地注重地段因素，多选择传统商圈和媒体宣传较多的具有良好景观资源的滨江区域；作为固定资产的保值增值；关注物业品质；关注产品物管水平；外地产品所在区域的价值；立体交通系统和相关配套是否完善；产品升值潜力大小；海外资金转入内地的相关政策信息；注重宏观层面因素，对区域价值和升

30、值潜力了解详细；满足购置中心区豪宅的心里；本地注重产品的私密性和生活服务水平；物业品质和产品装修档次要高；以短暂居住兼投资为主，比较关注厕所空间和带烘干洗衣机等为暂住提供便捷的生活家电配置；区域情节较强，比较喜欢在自己以前生活过的区域内购置公寓；外地希望公寓是纯居住型楼宇，且安保管理良好；比较注重楼宇的整体品质，希望具有居家氛围的居住环境；要有完善的生活娱乐配套，如会所、健身房等；立体交通便捷，与各个商圈车程不宜过久；物业管理水平要求较高，需要配备部分日常增值服务。投资客户自用客户置业特征分析个体特征分析：本地客户多为中产及以上阶层，一般购置多套物业，担心通货膨胀，外地客户多为走南闯北的投资客

31、户或商务人士本地常涉足于房地产投资，具有一定资金实力；属于城市的中产及以上阶层，有多行业投资经验并尝到甜头；担心通货膨胀，注重资产的保值增值。外地资金实力较雄厚，主要来自香港、深圳、上海以及北京等沿海发达城市；常年走南闯北，阅历比较丰富，有主见，对事物有自己的观点和认识；本地有较强的区域情节，多选择在自己长期生活区域内购置小户型公寓；郊区购置有别墅，但但因在主城区工作、应酬等不便而购买，提高居住便捷度的富裕阶层；此类客户具有投资兼自用性；为中心区工作的孩子购买，为其提供便捷居所。外地主要以外来驻渝企业高管和与重庆有业务往来偶尔居住的商务人士；企业高管住的多是公司名义购买为其提供居住的公寓；注重

32、健身养生，以及生活娱乐配套；偶尔居住的商务人士具有偶尔居住和投资兼有性质。投资客户自用客户个体特征分析客户需求分析纯粹性对居住私密性极其敏感；担心楼宇人员杂乱，希望楼宇是纯居住物业；安全性对楼宇安全性要求高，希望公寓能提供良好的安防系统和24小时安保服务，保证居住的安全性；品质感对楼宇形象有一定要求，多项选择择离工作地点较近的公寓，公寓装修品质要求高，装修用材偏好知名品牌，家具、家电等配置齐全，喜欢简洁质感而色彩搭配协调的装修，外境人士要求预留安装卫星电视接收器的位置；服务好希望物管在提供常规物业服务的同时，能提供洗衣、送餐、保洁等增值服务；配套全希望公寓内或周边有健身、养生以及娱乐配套设施，

33、偏好会所， 既可健身锻炼，也可以认识新朋友。服务式公寓客户分析总结服务客户主要需求点其他配置及装修安保配套户型平面布局是否合理卫生间尺度是否大气，主卫浴缸是否可观风景厨房设计是否合理，尺度是否足够大楼宇的居住纯粹性，是否全为住家用途楼宇安保设置是否先进物业门窗是否牢固、安全项目内是否有会所配套项目周边是否有餐饮娱乐配套公共部分装修用材用料和档次包括立面、大堂入户门、入户大堂、电梯厅、走道、电梯等室内部分装修用材用料和档次入户门、客厅卧室的天地墙、卫生间、厨房等项目的安保服务程度项目的增值服务有哪些是否提供保洁、洗衣、送餐等服务物业内家具家电是否配备齐全是否能观看卫星电视项目周边交通是否便捷重庆

34、高层豪宅市场研究发展阶段及特征未来供应需求分析与一线城市高层豪宅对比位于城市核心区，普遍采用围绕景观资源布局方式，以单一物业形态出现较多普遍采用单一高层物业或单一小高层物业，少数项目为两种物业混合布局，项目在品质和利益这两种选择上目标明确，划分明显多位于景观资源优越的地段，且周边社会环境好，交通便利，居于城市中心地带，项目多围绕景观布局，内部以中庭景观为导向，外部以江景、海景、公园等景观为导向一线城市高层豪宅项目规划及户型户型面积大，面积区间跨度大，总价高，大部分价值远超别墅228857700441406124042789228530520120户型面积总体偏高，以总价表达高价值，部分项目单价

35、10万以上，保值能力强越靠近城市中心项目，户型设置越大，真正从面积上表达出高层豪宅的价值感超大面积户型一般为一层一套，面积设置最大为汤臣一品，达到1240，最小为翠湖天地嘉苑，仅有89，主力面积区间为200700高层豪宅部分装修用材高档，多为顶级品牌，硬件和软件科技含量高，理念先进，注重对人的关怀普遍采用精装，用材高档，地面墙面一般采用进口石材和涂料，内外装修用材都极具科技含量，多为该领域顶级品牌安防级别高，入户一般采用多重系统和多道关卡，充分保障业主的私密性和安全，注重个人空间建筑注重节能环保，极具科技含量，从硬件到软件，在注重以人为本的智能化和高科技应用的同时，更注重科技对生活的改变，一些

36、先进的理念得到应用一线城市高层豪宅项目装修及用材一线城市高层豪宅内部展示北京星河湾昆仑公寓汤臣一品翠湖天地嘉苑王子晶品一号银海项目名称项目配套星河湾香港德福双语幼儿园 、星河实验小学、星河湾商业街、超五星级酒店昆仑公寓会所汤臣一品会所翠湖天地嘉苑CULB DU CASA 私人会所王子晶品内外双会所红树西岸幼儿园、会所一号银海会所一线城市高层豪宅项目配套大部分项目都配有会所，部分配有学校，以幼儿园为主会所会所为项目增值加分还仅作为补充？项目 会所面积是否对外营业会所功能星河湾囊了酒店和俱乐部等多种功能。包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳400人的国际宴会厅，咖啡厅，圣保罗西餐厅、中餐厅及多国特色美食的餐饮服务。此外还有户内外豪华游泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球，健身房等。昆仑公寓汤臣一品翠湖天地嘉苑王子晶品每位业主可享受五星级上海晶品酒店的设施及私人会所的双重礼遇。（温水泳池、SPA水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等）私人会所仅服务于100席业主家庭。（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）红树西岸一号银海一线城市高层豪宅物业服务及特色物业服务特色鲜明，第三方物业和开发商自己管理模式均有项目 物业公司服务特色星河湾高力物业“金钥匙”服务昆仑公寓锦江物业