界首东城路项目行销整合推广方案doc29

1、.：.；界首东城路工程行销整合推行方案前言：房地产市场竞争日趋白热化，客观的开发方式、自然销售方式已不能顺应市场，同时盲目的工程开发性定位，无疑带来宏大的市场运营风险；当今房地产开发企业，更情愿借用“外脑，在猛烈的市场竞争环境下，经过专业地产行销机构对工程进展全方位整合、定位、包装，充分把握消费趋向，透悉消费心思，基于实践、实施创新的行销理念，使您的开发工程胜战定江山！善战者，决胜于未战之前全程行销整合推行是从房地产工程开发前期入手，其效果直接影响到投资工程的市场成败，市场价值实现。我们经过对界首市的经济、文化、房地产市场特征的充分分析，以及工程现状的细致讲究，周边楼盘的缜密调查，目的客户行为

2、特征的准确把握根底之上，并努力从最大限制缩短销售周期和尽量实现工程市场价值最优化的原那么出发，制定出开源节流、品牌销售、整合推行、过程致胜的整体【行销整合推行方案】，迅速完本钱案的销售任务。本方案要旨第一部分：市场分析篇一、界首市房地产市场综述一、界首市综述界首市位于安徽省西北部，地处黄淮平原，总面积667.3平方公里，人口72万，辖18个乡镇办事处，是皖西北重要商埠和门户，安徽省综合经济十强县市之一。界首历史 界首1947年解放设市，1953年撤市建县，1989年撤县复市。界首交通 市区距大京九铁路枢纽之一的阜阳站和阜阳机场仅60公里，漯阜铁路穿境而过，公路与104、105、106国道相连，

3、水路由颍河入淮河汇入长江。市内电力、道路、通讯事业兴隆，人民路、中原路两条贯穿市区的交通主干线。功能配套 环境优美。宝兰商城、贵源商城、招商大厦、购物中心、华联超市等商业网点。光武小百货市场、陶庙镇山羊市场、鸭王尼龙绳市场、废旧塑料市场名扬全国。经济开展据统计2003年全年实现国内消费总值29.4亿元。完成农业总产值14.6亿元。农业构造调整力度加大，畜牧业产值占农业总产值的比重达36.6%，比上年提高5.6个百分点，水产品产量同比增长2.3%。乡镇企业增长6.9%。年劳务输出收入3亿多元。国有及规模以上工业企业完成产值7.22亿元，产品销售率较上年提高1.6个百分点，完成技改投入1.18亿元

4、，实施技术改造工程8个，开发新产品26个。财政收入1.018亿元，比上年略有下降，财政支出2.12亿元，增长4.8%。完成社会消费品零售总额14.7亿元。年末金融机构存款余额25.8亿元，贷款余额18.25亿元，分别增长18.4%和6.9%。生活程度 全市城镇职工年平均工资7225元，增长1.2%。农民人均纯收入2171元，下降5.8%。社会保证体系进一步完善，全市共有12400人参与养老保险，支付离退休人员养老金1560万元，社会化发放率到达100%，发放失业救援金18.9万元，已登记失业人员按时足额领取了失业保证金。二、界首市房地产市场综合分析市场概论界首市随着市场经济的不断开展，带动了房

5、地产业、文化教育事业、市政配套设备建立等方面的提高；但由于近几年市内各大支撑型企业的经济调控出现不同程度的问题，导致界首市与其它相关城市比较处于欠开展阶段。市场特征房地产市场开展缓慢，据敝司最新调查数听阐明：界首市尚未有相对较为正规的商业物业和住宅物业，现有的市场商业体系比较混杂，居住环境落后，物业价钱反差很大，物业市场价值表达不客观、不明显，从诸多要素可以反映出该市的房地产市场价钱构成与客观市场不相吻合，产品价值的表达还占据着相当的客观能动性市场还不是独一衡量该地域物业价值的砝码。物业分布老城区依然是众多工程开发选址的中心，界首市由于还没有构成规模型城市，城区覆盖范围有限，物业较集中于市中心

6、，以人民路、中原两条东西市区交通要道为中轴，其中人民路道路两侧的物业居多，商业较为密集，物业价钱位居市区榜首。市中心集聚了太平街服装市场、贵源商贸服装市场、新世纪商城建立中、金都商城等一批商用一体的物业。市场建立2004年，界首市将进一步完善太平街服装市场、东城农贸市场、南方家俱广场等专业市场配套设备建立，加快实施东城路商业街、东太平街商城、新世纪商城、金都商城等一批商业设备建立。加快小型超市、连锁店开展并逐渐向乡村延伸。从大建市场转向建大市场，对全市商业网点和专业市场进展合理规划规划，做到归行就市。重点开展颍南农副产品买卖市场，西城粮油、服装、家电市场，东城建材、家俱、农机具市场，城北医药零

7、售、配送市场，逐渐构成优势互补、相互带动的市场群体。二、界首市住宅市场分析据此次市场调查，目前界首市住宅情况相对低下，多数为早期建筑，在整体物业的规划、设计的合理性实施上，根本处于空白；住宅物业仍停留在“满足居住者有其屋的形状，对现代居民的居住的生活性和温馨度等方面思索严重缺乏。住宅现状该市的住宅市场与其它城市有着明显的区别。截止目前，除在建的宝兰小区外，纯居住型物业近乎于零；现有的住宅与商业铺面合为一体的占据相当的份额，如金太阳商城、新世纪商城、金都商城等均为集居住、商业市场为一身的综合性物业。显然这对于居家所追求的温馨、安宁的生活环境和享用生活的愿望是相违背的。某种程度上反映了该市房地产市

8、场的不成熟、不完善。住宅价钱物业价钱是一个地域房地产市场开展情况的反映，同时也是衡量当地居民消费才干的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价钱依然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次：1、一级地段市中心中心位置住宅销售均价：950元/-1200元/1、二级地段市中心边缘位置住宅销售均价：850元/-1000元/1、三级地段与城市接壤位置住宅销售均价：750元/-900元/。住宅质量对于次级商业城市的经济开展、经济收入的提高，标志着消费程度将有所上升，住房做为一次大的消费支出，有别于普通商品的投入关注度，他们更加注重居住产品质量，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品规划分配以及物

9、业配套、景观、环境等等。而界首市目前的居民住宅根本无社区规划的人性化可寻，对居住环境的讲究甚少，涉及到产品本身缺乏功能的合理，采光、通风等细微要素也不能有效实现。三、界首市商业地产市场分析商业市场总体特征商业地产主要从专业商业市场和混合商业市场两个方面展开，界首市当下商业地产市场较为淡薄，主要表达在两个方面：第一、缺乏规模型、专业型大型商业市场支撑 市中心区域老城区内已成型的仅有贵源商贸中心服装市场和在建的金都商城、新世纪商城；除华联超市外，无成规模百货商场、大卖场、零售市场和品牌专营市场。第二、以零散型商业铺面为主，商业热度无法提升 由于没有专业的、大型的商业市场，不能聚集一定的人气，市场价

10、值就很难表达，加之市场压力大，不能构成商业气氛，从而导致许多沿街门面出现滞销或空置的为难商业局面。商业市场综合分析市场类别工程称号地理位置销售价钱集中市场贵源商贸中心人民路与大桥北路交叉口东北租赁：40元/月两层，早建金太阳商城人民路与解放路交叉口西南销售均价：6000元/单层金都商城人民路与安康路 售 价：10000元/双层新世纪商城人民路中段未开盘零散市场 市府广场周边门面租赁：10元/月单层，早建租赁：20元/月单层，新建人民路与解放路交叉 租赁：60元/月人民路与文昌路交叉 租赁：10元/月中原路与安康路交叉 租赁：14元/月双层中原路与解放路交叉 租赁：10元/月单层从统计表中可以明

11、显看出，市中心区域的价钱要远高与市边缘区域，零散市场与集中型市场也构成差距，这也就是人气价值是商业价值的最直观表达；市民消费驻足的重心仍在中心区域，要经过相当程度上的市场引导方能逐渐转移其消费观念；其次良好的路段，交通网络兴隆，也是提升商业价值的关键。四、界首市房地产市场前景预测析基于宏观环境的影响，我国的房地产业开展迅猛，主要表达在房地产整体素质的提高及相应市场价钱的不断上扬，必将带动地方经济、房地产业。就界首市现状，经济开展缓慢，房地产市场的开展还没有到达城市建立应有的空间，按照经济建立的正常轨道，随着建立步伐的加快，市民经济收入的不断增长，该市的房地产市场将蕴藏着宏大的开展广度；但这必需

12、依靠于市规划建立的正常轨迹、对外经济往来、招商引资力度的加大。从2004年界首市政府报告会上得悉，2003年该市的各个方面均获得了显著效果，2004年将加大市政规划建立、招商引资，构成对内对外的快速同步市场开展战略。对于界首这样的次级城市来说，房地产业才真正开场起步。第二部分：地块综合素质分析一、工程概略工程暂定名界首市东城路工程。地处安徽省界首市东区，建立场位置于人民路东西方向、东城路规划中、中原路东西方向交汇。总体规模庞大，实施分期开发战略，一期工程拟建住宅和商业铺面。中原路、人民路直接贯穿其中，道路广大，东城路预备冠名兴建，地块毗邻界首市广电大楼在建，距界首市市政府约300米，周边分布机

13、关单位、金融系统中国农业银行、市政府广场，地段开展潜力明显。二、工程地块SWOT分析一、优势S：1-地段开展契机明显，新城中心版块根据界首市的整体规划规划，以人民路、中原路为中心的开展趋势是要素之一；且目前整个市区的西面、东面以及南面曾经没有充分开展的空间，城市东拓已成必然，本地块无疑成为新城区的中心，随着各类机关、企业、效力体系的逐渐落实和完善，必将带动本案的地块价值和产品价值。2-工程地块规模优势工程占地面积大，预建总面积位居界首现有物业前例，规模效应可有效引导和促进消费者对居住、投资经商的愿望和能动性，同时也有利于品牌价值的推进。3-企业运营品牌优势“法姬那做为贵司的优势企业运营品牌，可

14、以有效带动关联品牌运营业主的进入，加强商业投资者的投资愿望，容易形废品牌连锁，提高商业档次。4-道路宽阔、通畅人民路、中原路是该市区中心主干道，均经过本案；另外，火车站、国道临近咫尺，道路阔达，对外出行方便。二、优势W：1-市政配套不健全工程周围根本无日常所需的生活配套设备，如学校、医院、菜市等，外部条件缺乏，将会干扰消费者的购买欲。2-无公交车辆通行市区由于地方经济开展缓慢的缘由，该市目前只需1路公交车通行，不经过本案，给本案的普通消费居民、投资者进入市区带来不便。3-周边感观不好，影响消费认识工程东、南、北三个方向均为田地，对于一个开展较成熟的城市来说，生活居住郊区化以逐渐构成，是利好要素

15、；而相对落后的城市界首，因他们的择居观念仍旧停留在以市中心、以最繁华的气氛为居住环境的时候，显然本工程不是他们理想的安居场所。三、时机O：1-城市缺乏高质量物业据调查发现，整个界首市根本没有大型规模社区、质量物业；且物业笼统、配套落后，对本案新笼统、新产品的推出是一大利好要素。2-行销谋划之工程利器猛烈的房地产市场竞争决议了除了工程原有的优势资源利用外，行销谋划无疑已成为当今工程开发推行的营销利器。因此，以超前的决策认识，以科学的态度研讨“供应-需求，便可以抢占“先机。3-新城规划建立的带动本工程可依托新城建立实施的市场开展优势，如现有的市府广场的美化，商业设备、生活配套的完善等，以实现工程的

16、连动价值。4-工程本身价值的提升丰富和完备工程本身功能配套：如道路、学校、交通设备、医院等，提高产品质量，就更能发扬优势，实现本工程物业潜在价值，最大化兑现产品价值。四、要挟T：1-传统消费心思妨碍工程周边目前比较空阔，人气较差，这对于久居市区的居民以及投资者传统居住观念的影响、选择投资环境的气氛，有着不可跨越的心思妨碍，毕竟该区域还处于开展阶段，他们关注的很多是现状。2-市场竞争，客源分流目前浙江、江苏等地的开发商已在该市掀起了圈地热，“金太阳商城、“新世纪商城、“金都商城等新建物业分流了本案相当一部分目的客户。3-首期先建商业铺面，很难吸引人气主因地块偏离城市中心，市区居民消费认识不强，不

17、能构成人流量，对商业部分的现推势必有一定的难度。4-首期产品定价过高，市场接受度低许多大中型城市的案例阐明，大型工程的赢利关键是在中期或后期，前期主要以“中低价位、高姿态入市，吸引消费，构成气氛，树立品牌。相反一味的追求本钱利润的回收，反而影响资金的回笼和收益价值的最大化，同时给工程去化呵斥风险。三、总结从市场调研分析结果、本工程的优优势比较，虽然本工程地段具有良好的开展潜力，但必定要有时间和过程的制约，工程匮乏相应的生活气氛和商业气氛，生活配套、根底设备薄弱，无疑是本案的最大阻力；反之，本工程假设能在产品创新、社区质量提升、宏观条件的配合以及价钱战略上取胜的话，将会有效降低销售的风险性和困难

18、度。因此本案的关键就是尊重市场、丰富本身功能，整合与工程有关的各种要素。追求产品供应-需求的完善性，使工程到达预期的市场期望值。第三部分 工程开发战略性思索一、工程开发战略与城市规划开展房地产开发与城市建立规划严密关联，由于本案位于界首市规划中的新城区，地块尚处于未开发形状，如何协调好城市规划与房地产开发的关系，对本案有着积极而重要的意义。一总体指点思绪：1、东城路地块的开发需求严密结合界首未来城市的开展规划2、经过对东城路地块的开发加速和带动界首的城市化进程二界首市未来城市规划方向：在界首市未来的幅员规划中，围绕市政府为中心的城市规划已初步定型，以东升路为城市中心主干道的新城区规划将逐渐取代

19、以人民西路为中心的老城区规划。目前老城区人口密度过高，交通、环境压力过大，致使城市档次不断难以提升。城市东移是界首市未来开展的主要方向，如何做到老城区到新城区的过渡将是一项长期而艰巨的义务。东城路紧邻新城区中心地带，作为未来新城区的主要干道之一，在地理位置上有着积极而明显的战略意义，因此东城路地块的开发战略应做到“高屋建瓴,在城市规划的大方向中寻求更合理的开展定位。三工程开发需求城市建立加以配合：1-一致规划、统筹安排，促进住宅和公用设备建立同步开展。1交通及根底设备。调整完善交通体系，改善根底设备条件，防止建立和管理滞后。2生态环境维护规划。综合规划绿化隔离地域、水系、限建区、林带等生态维护

20、区域。居住生活区应该加强生态建立，坚持生态平衡；对现有的地形、地物要进展合理地利用与改造，同时要建立足够的绿地。2-新城区的建立不仅要注重塑造界首现代化的城市笼统，更要提高新城区的生活质量和环境质量。新城区的建立必需突出人居环境的营造，以其优美的环境、完善的根底设备、便利的交通以及价钱优势，吸引成都市区的人流。此外确立一套高规范的建立目的，如人均住房建筑面积、人均公共绿地面积、人均医疗配套设备面积等等，并根据此目的体系对新城的建立严厉控制，使新城区的城市环境和生活质量得到提升。四工程开发战略思索：1、针对地块现状，有效利用内外部资源，为工程的运作积聚人气。2、经过东城路物业笼统的改观与地块的人

21、气聚集，有效提升地块的市场竞争力；3、必需对现有地块的开发进展合理规划规划，确定规划实施方案，最大化提升工程的市场价值；二、资源有效整合与工程价值提升基于本案的战略性思索，地块价值的提升应做到资源的高度整合：一市政府文化广场对本案的影响尚不容忽视。离本案较近的市政府广场是界首市已成型的文化休闲广场，其功能尚未得到有效发扬，目前人流量不大、人气缺乏，景观、功能规划设置有待完善。市政府广场作为文娱休闲的重场场所，具有聚积人气的优势，在后期经过政府行为加以推行，扩展广场的影响力，在良好的笼统带动下，以点辐射面，带动周边的开展和笼统价值的提升。二“法姬那品牌优势的有效利用目前贵司有意将东城路的路名命名

22、为“法姬那大道，基于此，敝司以为可以以此为契机，发扬“法姬那品牌的连锁效应，规划建立以“法姬那品牌命名的商业广场、“法姬那品牌旗舰店等。结合后期市场运作，经过政府行为推行以及媒体的宣传，从而到达以较强的品牌优势和影响力带动本地块的开发。三有效利用政府资源，优化投资环境，加强市民对新城区的认同政府有关部门需求确定“界首新城区的开展规划方向并适时加大宣传力度。对于新城区的规划，政府应出台相应的优惠政策和详细措施，来吸引商客的投资；坚持规划先行，不断强化规范的调控引导作用。通对对新城区进展科学的功能划分和风格设计，加强了新城区的吸纳功能和承载才干。同时，引导宽广市民积极参与城市规划，经过媒体公示、规

23、划展览等方式，使市民广泛关注新城区，提升受众的关注度。三、本案启动胜利的关键要素由于目前工程地块周边的市场气氛不浓，市场价值不明显，地块的不成熟性呵斥城市东西开展的明显差别化。目前在此根底上，开发居住区和商业物业存在着较大的市场风险，同时也应看出，工程地块的市场潜力仍有着较大的培育空间。因此，如何有效聚积人气与合理规划开发地块，将是本案启动胜利的关键。第四部分：本案目的消费群体锁定及其分析一、目的消费群体定位从工程本身的出发，结合界首市的经济收入、政治文化、消费的特征；并经过对整个界首市房地产市场综合分析，物业的仔细、谨慎的调查研讨，敝司以为本案的主流目的消费群定位为：【界首市中高档收入群体和

24、中高级投资人士】二、目的消费群体细分产品A住宅的目的客户1-一类目的客户：国家公务员、金融、IT、新闻媒介任务者此类消费群体多为界首市中高层次任务人员或中高收入行业人士，他们有固定的经济收入来源、任务相对稳定。因界首市区目前没有上档次或生活质量较好的住宅，寻求更好的生活空间的群体。2-二类目的客户：二次置业者或私营业主这类客户有一定的经济收入，多为私营业主，分布在离本案道路较通畅、便利的区域；二次置业者也是本案消费群体之一，他们现多居于市内，但对目前的住房不是很称心，有想经过现有房屋的租赁或出卖来换取新房的愿望。3-三类目的客户：普通工薪阶层主要为市内普通的工薪阶层，以工资为主要收入，任务相对

25、稳定，现代化的生活社区是他们所向往的理想生活方式。产品B商业铺面的目的客户1-一类目的客户：实力型投资企业或个人1、注重本案的规模所带来的宏大人气，消费量大且比较集中；2、物业的地段的开展潜力，具有较高的升值空间和投资报答率，此类投资者多为本地或少量外地的投资客商，运营具有品牌趋向和档次规范。3、这部分消费群经济实力较强，收入相对丰盈，资金周转比较灵敏，根据本身情况本人运营或是以高价租赁的方式进展运作。2-二类目的客户：品牌连锁店界首市现有的品牌连锁店甚少，对于一个城市来说显然是微缺乏道的，本工程确实立，势必吸引省内外品牌连锁店投资者，这部分消费群体更注重物业所带来的商业气氛，目光长久，选择正

26、规的店面，面积普通在100-200左右的商业铺面。3-三类目的客户：零散性投资业主多为本市区的原有小商贩，有本人的店面，规模很小，属小本生意类别，主要运营小百货、零售、美容美发、干洗店之类，旺市区的经济投入比较高，有足够人流量的大中型社区是他们最适宜的选择。【小结：】鉴于工程的现状，须有效地弱化产品优势、强化延伸优势，在整体营销战略的制定上，以迎合目的消费者的需求，将成为我们网罗本案目的消费群体的重要手段。第五部分：工程开发主题定位及地块规划建议一、工程开发主题定位经过开发主题的定位，明确工程地块开发的方向和思绪，为工程的本质性运作提供战略性指点。在深化分析地块的特征和准确把握界首市房地产市场

27、的根底上，敝司将工程地块开发主题定位为：【界首市东部的“造城运动】 在上述的开发思绪引导下，围绕以“新都市主义为开发主线确定工程地块的整体规划建议。二、工程市场定位每一个胜利占领市场的产品，其准确的市场定位是发明销售佳绩的关键之所在。一住宅部分：本案住宅部分的市场定位应针对目前界首市住宅市场开展滞后，有效需求缺乏的现状，以刺激宽广市民的购房需求，聚集人气、提升地块价值为目的。鉴于此，敝司经过深化的研讨与分析，确定以下具有市场可行性的定位：【界首市首座大型高质量安康生活社区】开创城市住宅开发之先河，表达开发规模、质量，为居者提供温馨的人居环境二商铺部分：商铺部分是本地块开发的中心部分，它的开发胜

28、利，将是本案开发获利的关键之所在。由于区域版块的不成熟性，城市东西开展存在较大的差别化，针对本案商铺部分的定位，敝司以为要在准确把握市场的前提下，最大化提升商铺的市场价值，发掘商铺的开展潜力，将进展以下的定位方向：【界首市首座高档商业步行街】商业人气的聚集地，城市新城区商业物业的典范三、工程地块规划建议工程地块为东城路全段，北以新阳路为界，南以顺河街为界，全长1600余米。前期拟定开发中原路至翠园路一段，总长700余米，沿街东西商铺进深各22米。一地块分布：A地块 位置：人民路与东城路交叉口东南角，占地150亩B地块 位置：人民路与东城路交叉口西南角C地块 位置：人民路与东城路交叉口西北角，占

29、地10余亩D地块位置：人民路与东城路交叉口东北角东城路两侧沿街商铺二地块规划建议：A地块规划建立大型纯居住社区B地块 规划建立住宅相关的生活配套设备包括：购物及效力区、综合效力功能区、家政效力功能区、装建筑材效力功能区C地块规划建立大型购物广场，引入知名品牌的百货连锁企业；D地块规划建立三星级规范洒店C地块、D地块中原路沿街商铺规划建立界首市法姬那商业步行街其中C地块中原路沿街商铺，拟规划建立服装、鞋帽专区其中D地块中原路沿街商铺，拟规划餐饮、文娱专区四、工程开发思绪与风险分析鉴于地块的现状和区域经济的不兴隆性，思索到工程投入的资金及市场开发的风险性，敝司以为对本案现有地块的开发思绪应遵照以下

30、原那么：1在开掘潜力的根底上，最大化提升工程价值2防止盲目开发，降低开发的本钱与市场风险3坚持战略致胜，有方案、有顺序地进展开发就此，针对本案提出以下开发思绪，供贵司参考：一开发思绪1住宅先行二开发思绪2：商铺先行三开发思绪比较与风险分析结合地块开展滞后、暂无人气的现状，本案的开发思绪要真实贯彻“有效聚积人气与合理规划开发地块的开发战略。综合分析两种开发思绪：开发思绪1，讲究开发的整体战略性，有效地贯彻了开发战略，强调以住宅先行来带动人气的迅速提升，辅以开发部分商铺，以规模型社区、大型购物广场、高档酒店来整体改观地块的物业笼统，最后整体开发商铺，从而到达吸引商客投资，做到商业销售价值最大化的目

31、的。开发思绪2，主张先规划建立大型购物广场、商业街、酒店，再行开发住宅，经过商业的大范围建立全面带动地块的升值。【风险比较】1、由于本案的商业体量大，商业的开发胜利于否，直接关系到本案开发获利。商业物业的胜利启动需求足够的人气带动，因此，在开发过程中切不可急于冒进，逃避市场目前的开展现状。2、针对商铺存在的较大风险性，开发思绪1做到了有效聚集人气，弱化了工程开发的风险的目的。3、思绪2在后期实施中无法做到风险的有效分散，投放市场后商业铺面销售的难度非常宏大。【结 论】敝司以为工程的开发应确定以思绪1为主体开发思绪，进而制定工程的详细实施方案，确保工程投入市场的可实施性。第六部分：工程运作实施建

32、议此部分的重点是针对地块现有的住宅与商铺两种产品提出详细的实施建议。一、住宅开发实施建议本案住宅开发的重点应放在A地块上，在明确住宅市场定位的前提下，敝司以为住宅开发事项包括：一处理交通体系瓶颈住宅区开展的重要条件是良好的交通体系，这种交通体系应该是多种交通方式的组合。针对本案现状，将依托城市公交体系、周边的高速公路网来带动地块的住宅开发。二处理社会效力体系瓶颈目前区域内社会效力设备并不完善，如商业、教育、文化、医疗等效力设备明显欠缺。这些效力设备显然不是开发商经过努力可以处理的。本案住宅的大片开发离不开政府的支持。三注重社区开发的质量1、注重住宅的低密度性；2、注重社区景观空间的营造；3、注

33、重住宅建立的均好性；4、注重住宅建立的多样性；5、注重住宅建立的协调性；6、整体建筑外观设计要求具有现代风格。四注重房型设计的合理性：根据界首市购房群体的消费偏好，房型以2室、3室为主，建议房型面积配比为：面积70-90 占20%面积90-120占60%面积120-150占20%五促进居住生活区的配套化1、为了保证社区的纯居住性，在B地块规划建立住宅相关的生活配套，如中小型医疗单位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。2、社区内增设教育机构：设立幼儿园，中小学也可利用政府资源，在片区内设立中小学，处理业主子女的教育问题。3、设立小区会所：会所是住户作为休闲活动、公共交往的场所。会所设备包括：健身房、

34、儿童游戏室、器械室、图书室、美容中心等。4、智能配套设备：包括可视对讲系统、周界防越报警系统、车辆出入管理系统、出入口门禁系统、消防报警系统、电子公告、背景音乐系统等。六聘请知名的物业管理公司以聘请知名的物管公司，为业主提供更全面而专业的效力，并以此提升社区的质量，加强消费的购买自信心。二、商业开发实施建议商铺的开发建立要能做到引导市场，要有超前的开发认识，惟有如此，才干做到开发、投资和运营者三方共同利润的最大化。商铺更加注重工程入市后的运营情况和物业升值，因此在实施过程中应该对所运营的业态业种以及运营环境、运营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高工程的市场认知度，从而提升工程的商业价值和

35、开展前景，吸引投资者与运营者共同的投资热情。结合本案的开发思绪，商业铺面的开发应做到：1分阶段分批量开发，严厉控制开发的本钱2对沿街商铺实行重点开发，确定商铺开发的重心3留意开发时机的选择3做好的商业街的详细规划任务详细实施阶段：第1阶段，1、以B地块的商铺开发为主，胜利启动的前提是需求住宅来带动人气的提升。重点规划运营社区商铺，详细规划见下表。功能区功能划分购物及效力区速食外卖店、鲜花店、报刊杂志店、户外用品店、彩扩/摄影店、面包房、水果店、文具店/办公用品店、时髦物品店、化装品店、品牌服装店、孕婴用品店、干洗店、美容店、音像店、药店、米面等食品店综合效力功能区快餐连锁或西餐、便利店、便利店

36、、邮政家政效力功能区宠物店、电器维修店、网吧、老年效力社、宠物店、二手房买卖、渔具店、缝纫店、社区医疗效力点装建筑材效力功能区汽车美容、洗车、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷砖、灯饰、瓷砖、卫浴、窗帘、铁艺、板材、五金、品牌橱柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市2、大型购物广场的开发建立，在开发时机的选择上，需求综合思索住宅小区与购物广场的工程进度，以期两者同期开工及交付运用，此阶段同时对知名品牌的百货连锁企业进展招商。第2阶段，C地块、D地块中原路的沿街商是铺东城路段商铺的开发重点，该地段的开发，需求在第1阶段完成的根底上进展开发，规划建立界首市首座法姬那商业步行街，其功能划分为：1、 C

37、地块中原路沿街商铺拟规划建立服装、鞋帽专区，以零售运营为主，重点引进此类知名品牌，尤其是吸引部分服装、鞋业旗舰店的进驻，以此来提升商业步行街的笼统；其次是部分商家的零散运营。2、 D地块中原路沿街商铺拟规划餐饮、文娱专区，运营种类包括特征西餐、咖啡店、连锁快餐、茶座、特征西餐、酒吧等。此地块的开发，需求以三星级酒店的知名度来带动商铺的开发。第七部分：营销战略篇房地产销售是整个工程营销过程中的关键的一环，战略的制定实施又是左右销售胜利与否的分量级砝码，战略为先、实施为后，充分把握市场、分析整合工程各个要素，以务虚、以智胜，胜战于市场。一、总体销售战略本案有别于普通型物业，目的经过树立界首市第一物

38、业品牌效应，以高质量、高笼统为主导推行、传播，到达资金的快速回笼，产品价值最大化兑现。因此，本案营销战略的重点应放在行销方式的创新、市场广告宣传的广度和深度的把握以及销售时机的掌控，充分发掘和延伸工程价值，以中端价钱、高端风格传播、引导市场，以致到达开盘后迅速去化产品，并为后期产品“高价位、高姿态的市场价值提升做有力促进。1、注重销售推行卖点输出的层次性、逻辑性与动态性；2、以“造城运动的浩大气势，刺激需求，激发关注度和购买欲，延伸传播的抛物线。2、注重从战略到战术各子系统环节的合理衔接与协调一致，力争论行过程趋于零缺陷，以便使整个销售推行步入良性循环；3、营销力度上要深化浅出，自然构成“高产

39、品价值与低实践价钱的剧烈心思感应；4、销售推行必需是建立在相对合理的目的期望值上予以执行。二、销售方式确立根据我们的行销阅历和对当地市场的了解，确定以案场销售为主，其它方式为辅的方式作为本案的销售方式。据案场销售的实践情况，添加或减少销售队伍，敝司并派遣专案谋划人员直接进入案场，视目的客户的实践反映和市场行情的变化适时调整或改动营销战略，以最短时间贯入实践操作环节，从而有效防止了远程市场信息传播的偏向和间接性。同时委派敝司的专业销售骨干进场驻点销售，辅以当地销售人员旨在更好的掌握当地目的客户的消费行为促进销售。三、销售时机把握由于工程现仍处于前期规划阶段，详细工程安排还有待提高讨论落实，但整体

40、上应把握住以下几点：1、以工程本身的绝对优势做为贯穿整个销售过程；2、抓住对本案有竞争要挟的楼盘空挡时机加强宣传、销售力度；3、节假日、休憩日以及相关社会公众活动的场所展开攻势，促进销售；4、洞悉市场，实施新颖、独特的销售举措。第八部分：工程市场推行方案房地产的宣传和推行是整个房地产开发过程中最为重要的任务之一。假设由于宣传战略的失调或营销战略的缺陷而导致营销任务的停滞，就会导致整个工程的失败。因此，宣传战略和营销战略应该作为工程开发的中心要素。一、广告推行战略本案属大型房地产工程，分期开发销售，一期是树立整个工程质量与品牌笼统的关键，因此在广告战略上应留意运用以下战略：广告阶段战略：根据广告

41、紧紧围绕销售推行效力这一目的，并结合广告主题层面以及开发节拍，我们建议将广告阶段排为如下几个阶段：1、导入期：以软性新闻为主，配合大篇幅的硬广告进展笼统推行，以城市中心的未来开展方向以及打造界首一流质量物业为宣传中心。内部认购时，针对地段开展、物业笼统、产品等方面进展全面诉求，以硬广告引见物业的产品及认购方式，配适宜量引见内部认购情况的软广告。2、开盘期：以电视媒体、广播、报纸、新闻报道等方式，实施立体投放。广告传送全面，突出工程本身优势和配套优势，同时结合开盘的销售情况，及时调整战略，传达给受众销售火爆的信息。3、强销期：着重对物业质量等方面做重点宣传，同时针对产品本身存在的缺乏或销售环节遇到的问题，及时调整战略。4、清盘期：视前一阶段的广告效果及销售情况而制定尾盘广告投入，同时根据工程进度兼顾二期启动的告知性宣传，为二期面市做预备。二、案名建议基于工程的品牌宣传以及该工程市场定位的思索，我们经过深化的讨论与思想发散，从中提炼出两个具有代表性的案名：案名一：现代城案名释义： 时代感：以时代气味领略现代居住、投资；震撼力：气势浩大，气势澎湃，具有较强的震撼感召力；规模性