项目可行性分析报告的课件

1、1xxx园别墅项目可行性研究报告专业创造价值运营方：2广东清远沁园3广东清远沁园中式别墅中国人文精神的自然回归4中式唐风建筑,王者归来广东清远沁园5目录市场大势投资测算项目定位6第一章：市场态势1.1 城市发展研究1.2 清远市场研究1.3 中式别墅案例1.4 项目本体分析1.5 企业目标分析我们在哪里？71、1城市发展研究清远城市发展研究181、1城市发展研究地利区域优势明显，是珠三角北部重点发展城市，也是广州及珠三角后花园。经济的快速发展带动了房地产市场需求的迅速提升，推动了房地产市场快速发展清远珠三角后花园北江明珠、香清溢远。清远是一座年轻而充满魅力的城市。在经济进入新的一轮腾飞期后，清

2、远市依托工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，正逐渐成为一座现代化滨江新城在北江。“珠三角后花园”清远的良好地区形象已日益深入人心，91、1城市发展研究天时清远承接珠三角产业转移的重要城市，发展速度加快，逐渐体现城市活力。 2008年全市实现生产总值（GDP）746.6亿元，比上年增长18.2%。其中，第一产业增加值99.6亿元，增长6.5%；第二产业增加值429.4亿元，增长25.9%；第三产业增加值217.7亿元，增长10.8%。人均GDP突破2万元，达到20205元，增长16.5%。工业化进程明显加快，产业结构不断优化。三次产业结构由上年的14：54：32发展为13：58：29。

3、经济的快速发展带动了房地产市场需求的迅速提升，推动了房地产市场快速发展101、1城市发展研究天时人口规模不断扩大，外来人口不断增加，居民收入水平不断提高，居民购房能力大大增强。城市人口规模不断扩大 截至2008年，全市户籍总人口405.8万人，比上年末增加2.8万人，增长6.9。全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，其中清城区常住人口约55万。近年来由于落户清远的企业不断增多，而本地技术型工人缺口比较大，因此外来人口的数量也在不断增加，据测算08年外来人口约20万，比上年末增长约28。 居民收入水平不断提高 截至2008年，市区居民人均可支配收入13006元，比上年增长10%。

4、全市在岗职工年平均工资25799元，增加2246元，增长9.5%。 农村居民人均纯收入4887元，比上年增长14.1%。城市人口规模扩大，对居住地产需求增强，居民收入的提升有效提升了居民购买力。111、1城市发展研究地利旅游资源丰富，旅游精品不断涌现，清远逐渐成为珠江三角的后花园。旅游资源丰富： 清远是广东省自然生态环境最优越的地区之一，山清水秀，空气清新，环境质量全省前茅，先后获得“中国优秀旅游城市”、“中国宜居城市”、“中国漂流之乡”、“中国温泉之乡”、“中国龙舟之乡”等20多个国家级荣誉称号，是最佳的休闲度假之地。 精品线路不断涌现： 全省拥有国家4A级景区最多的地级市，清远旅游发展着力

5、打造清新生态、飞霞风景名胜、英西奇特峰林、英佛湖光山色、连阳民族风情等“五条热线”和温泉休闲、漂流感受、山水风光、溶洞奇观、民族风情等“五大品牌”。 旅游业快速发展带动清远城市形象提升和交通的发展，珠三角人对清远的城市认可度越来越强。121、1城市发展研究地利交通规划已纳入珠三角总体规划中，正逐渐实施，与广州的1小时交通圈指日可待。高速公路09年清远将成为我省高速公路建设的重点地区和主战场，最终实现与广佛同城化及无缝对接，形成“品”字型的城市群，全面融入珠三角。 出省通道：广(州)乐(昌)高速公路(清远段)、二(连浩特)广(州)高速公路(清远段)和英德至连州高速公路。与周边地级市的对接通道：佛

6、(山)清(远)高速公路、清(远)从(化)高速公路、汕(头)湛(江)高速公路(清远段)和汕(头)昆(明)高速公路(清远段)，建设清(远)连(州)高速公路连南段和广清高速北延线，以及对广清高速进行4车道改8车道扩建，届时将形成总里程1088公里。 高速铁路：武广铁路（2010年建成通车）、广清轻轨（2011年建成通车）交通条件的改善，使得清远与珠三角的到达便捷程度提高和时间成本降低，心里距离比以前大大缩短。131、1城市发展研究地利规划和建设中的城市新城区和主要的居住集中区，也是未来清远第三产业和现代商贸旅游发展的主导区。城市发展总目标突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游

7、商贸、旅游服务为特色的第三产业，加快经济发展、建立良好的生态环境，突出城市山水特色，把清远建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。城市空间发展战略城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。新城区： 本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地， 兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。城市重点建设的居住新城区和城市入口的形象区，决定了本项目必将成为城市“名片”。本项目14清

8、远房地产市场研究215历程发展较晚，但结果系列的促进政策，房地产发展迅速，投资和销售及售价提升较快。2000年以来，清远市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业； 取消货币分房政策； 逐步限制市区自建房的审批； 促进金融对房地产的支持；【房地产开发投资额逐年上升】 2001年以来，清远市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。 【空置面积2003年以后逐年下降】 清远市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势，在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后清远房地产市场发

9、展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。 1、2清远房地产市场研究宏观分析16历程03年后，随着清远房地产市场的持续升温吸引了大批外地投资商的加入，清远的房地产业迈向了快速发展的快车道。 0306年市区房地产开发统计主要指标情况表年份2003年2004年2005年2006年上半年完成开发投资（万元）95395123940123886139835商品房施工面积（万平方米）119.35130.25156.63358.45其中：新开工57.2164.5948.7789.34商品房竣工面积（万平方米）51.3637.3118.4280.2商品房销售面积（万平方米）49.0133.9350.1465.9

10、9商品房销售额（万元）7443091715154904213993商品房空置面积（万平方米）35.5419.3520.1733.66 投资额呈现逐年增大的趋势； 销售量稳步上升； 销售额04年后大幅度攀升；1、2清远房地产市场研究宏观分析17历程发展较晚，但结果系列的促进政策，房地产发展迅速，投资和销售及售价提升较快。年份2003年2004年2005年2006年上半年面积（万m2）41.6628.2548.7259.61销售额（万元）5023649053131265199749套数3356100%2348100%3139100%3396100%按面积划分80m2以下48914.6%32313.

11、8%1755.6%2096.2%80-120m2172951.5%78133.2%67521.5%73521.6%120-160m260518.0%76932.8%97030.9%157546.4%160m2以上53315.9%47520.2%131942.0%87725.8%按房价划分2千以下302190.0%163769.7%160951.3%116234.2%2千-3千3309.8%70129.9%67221.4%58417.2%3千-4千50.2%100.4%752.4%3099.1%4千-5千78324.9%119035%5千-6千1053.1%6千以上461.4%0306年市区住宅

12、销售（含预售）情况1、2清远房地产市场研究宏观分析18历程发展较晚，但结果系列的促进政策，房地产发展迅速，投资和销售及售价提升较快。 随着收入的提升，清远人对120m2以上大面积住宅需求上升； 80120m2住宅需求稳定； 新建普通住宅单价涨幅不大； 江景或别墅类住宅对整体单价拉动作用大； 住宅单价呈现逐年小幅上升的趋势；1、2清远房地产市场研究宏观分析19现状受地产非理性发展的影响，07年清远地产发展迅猛增长，受金融危机影响，08地产投资和销售迅速滑落。商品房销售面积对比上年增长（其中）住宅销售面积对比上年增长2006年140万20.5%130万20.9%2007年239.7万71.2%23

13、0.2万76.8%商品房销售面积对比上年增长（其中）住宅销售面积对比上年增长2007年239.7万71.2%230.2万76.8%2008年125.4万-47.7%112.4万-51.2%1、2清远房地产市场研究宏观分析20现状受地产非理性发展的影响，07年清远地产发展迅猛增长，受金融危机影响，08地产投资和销售迅速滑落。 清远房地产有一定的独立性，自身有相对独立的区域购房群体，但搂市受大势的波动任然很明显。1、2清远房地产市场研究宏观分析2109年趋势受国家经济刺激政策的影响，清远搂市呈现复苏迹象，出现“小阳春”，楼市利好明显。1、2清远房地产市场研究宏观分析宏观经济持续走强，清远概念逐渐深

14、入人心宏观政策较为宽松，清远政府大力支持交通利好不断涌现，清远概念持续升温购房需要将进一步加大，外地人来清远购房比例将会提升 国内经济复苏在望，投资信心不断增强； 清远经济连续四年增幅第一，增强了消费者在清远置业安居的信心； 二套房贷有望放宽，融资成本不断下降； 清远政府近年来实施“三化一园”发展战略，强力拉动房地产开发、消费升温，直接推动了房地产市场的发展； 清远城市化进程加快，促进房地产市场持续、健康、稳步发展； 广清轻轨于2009年7月动工，2011年建成，届时到广州只需25分钟，大大拉近与珠三角的距离； 武广高铁2010年建成，届时到武汉仅需3.5小时，使清远城市发展和工业的发展提供了

15、强大的后劲； 清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，吸引外地人来清远置业； 清远市城市辐射力的提高，将刺激周边区域的购房需求； 旧城改造速度加快，积极推进货币化分房，扩大住房补贴覆盖面，促进购房消费增加； 根据清远市房管局的数据显示，今年前三月，城区商品房成交套数稳步放大，一月份成交797套，二月份成交869套，三月份成交1533套，同比环比都有较大幅度提升。22 江南板块由于近年来清远城区向南扩张，大量政府机构向南迁移，使到市中心江南板块的房地产项目不断涌现，竞争异常激烈。1、2清远房地产市场研究板块格局金业名居丽清花园义乌商贸城碧水康桥汇景名居信诚豪庭城中绿洲现代城云山诗

16、意世纪花城汇江花园万基金海湾国际公馆美好居瑞清花园弘福花园东方巴黎城市百合碧江帝景上域国际金茂家园凤城世家二期帝景豪苑金海湾豪庭金逸雅居金信蓝湾江南板块在售或在建项目包括：碧江帝景凯旋花园上域国际金茂家园凤城世家二期帝景豪苑金海湾豪庭金逸雅居金信南湾瑞清花园弘福花园东方巴黎城市百合万基金海湾国际公馆美好居汇江花园信诚豪庭城中绿洲世纪花城云山诗意现代城碧水康桥义乌商贸城丽清花园金业名居汇景名居以上共26个项目，若加上部分早期尚余尾货项目，总共将大于30个。23 江南板块由于近年来清远城区向南扩张，大量政府机构向南迁移，使到市中心江南板块的房地产项目不断涌现，竞争异常激烈。1、2清远房地产市场研究

17、板块格局江南板块在售或在建项目包括： 以上共12个项目，若加上部分早期尚余尾货项目，总共将大于15个。汇侨新城恒丰华庭御景湖畔聚龙苑御水龙庭江威豪临加州花园海逸华庭金碧湾花园锦江豪苑阳光嘉园东方豪庭豪逸花园恒丰华庭汇侨新城御景湖畔聚龙苑御水龙庭江威豪临加州花园海逸华庭锦江豪苑阳光嘉园东方豪庭豪逸花园24云山诗意占地面积300亩，总建筑面积50万平方米。项目计划分三期进行开发，首期8万为11栋6层情景房，4栋11层小高层，2栋24层高层，并且配套有会所及商业街。【 首期产品简介 】多层：一梯两户，170 ，均价4200元/。小高层：一梯四户，117 和139 ，均价3600元/。1、2清远房地产

18、市场研究典型项目据该项目营销总监王礼行先生介绍：本地人购房占95。25加州花园项目简介： 项目占地面积10万，总建筑面积23万 ，共有90套别墅和900套小高层洋房 ，建筑密度20.4，容积率2.0。市政路将项目分成东西两部分，分两期开发，首期为东部 。【 首期产品简介 】别墅：首期别墅主要为联体、双拼，共40套，每套约300 ，价格约300万元/套，当前剩下2套代售。小高层：类别较多，主要为一梯四户，从110 230 不等，均价约3700元/。1、2清远房地产市场研究典型项目欧陆风格并不能在市场上得到太大惊喜，别墅楼距过密，私家花园面积太小，由于项目规模不大，公共花园部分不能有效弥补私家花园

19、的不足。最接近市区的在售别墅项目26恒大金碧天下项目简介： 项目位于清新县龙颈镇(广清连高速龙颈出口)，占地面积2700亩，总建筑面积280万 ，规划共有别墅1000余套和洋房1300余套 ，首期容积率1.2。周边有丰富的原山山水资源，设有35000 五星级酒店、会议中心、饮食中心、运动中心 ，以及健康、娱乐、商业中心等，配套总面积达到85000。【 首期产品简介 】别墅：首期别墅主要为联体、双拼，共1010套，双拼主力面积为180270 ，联排主力面积为140250 ，单价约3300元/ ，毛坯交楼。小高层：类别较多，从30 120 不等，约2000套，单价约2400元/。1、2清远房地产市

20、场研究典型项目原生态自然环境和实惠的售价令人心动，完善配套，交通方便，适合居家度假休闲。清远市规模最大的别墅项目27美林湖国际社区项目简介： 位于花都山前大道，占地万亩以上，首期1200亩，为纯别墅社区。配套完备，广东省休闲体育基地、广东省高尔夫训练基地、国际乡村俱乐部、超五星级度假酒店、国际学校、商业小镇、生态园；小区内部配套：娱乐中心、滨水公园、康体活动中心、医疗保健中心。【 首期产品简介 】“圆石滩”起价6000元/，联排128万/套起，独栋380万/套起棕榈组团联排别墅毛坯价格：6600-15000元/平米，独立别墅均价：14000-25000元/平米；联体别墅价格：8000-1000

21、0元/平米1、2清远房地产市场研究典型项目受金融危机影响，别墅销售较慢，目前存货压力大，五一降价促销。南加州风情社区28中式住宅案例研究3第五园291、3案例：深圳第五园印象第五园感悟第五园品位第五园感悟第五园30基本概况：占地面积:一、二期22万平方米，三期8.4万平方米；建筑面积：一、二期25万平方米，三期建筑面积12万 平方米容积率：1.44套数：1034套，其中庭院别墅约102套、叠院HOUSE约180套、景观高 层752套户型：庭院别墅（190240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130160平方米，三房、四房）、景观高层单位（70110，二房、三房）。1、3案例：深圳第五园3

22、1神韵骨子里的中国第五园是能够呼应我们“骨子里的中国情结”的一片净土。白墙黛瓦的简洁素雅，竹林掩映的曲径通幽，深深庭院中疏影横斜，走在路上，你一定会遐想，前面幽深的巷道里，会不会有一个百合般的姑娘，撑着油纸伞，静静数着雨滴？ 1、3案例：深圳第五园32文化中国传统文化图腾与西方的华丽、张扬不同，中式建筑大多富有历史的厚重感，内敛而有张力，追求自然、崇尚意境美。第五园，从中国传统建筑中汲取文化精髓，于现代生活中撷取中式建筑的诗画意象，为骨子里的中国文化寻求心灵皈依，实现中国建筑的精神回归，让建筑成为中国传统文化图腾。33气质绝世独立，深蕴于内第五园就像绝世独立的“佳人”，不与姹紫嫣红的庸脂俗粉争

23、奇斗艳，静静地立在尘世之中，有如空谷幽兰散发出淡淡幽香，让人魂牵梦绕，却是“可远观而不可亵玩焉。”34传承与发扬用白话文 写就的传统在第五园，化繁为简的中式住宅，留下了文化的精髓，又注入了现代的空间模式和空间需求，住在这里，是传统的、宁静的，又是便捷的、舒适的。就如用白话文写就的传统，既有白话的简练，又将传统深蕴于内。35精神超越感官需求之上踏入第五园那一刻，你知道，就是这里了，只有这一方世外桃源之地，能超越感官需求之上，与你的心灵如此完美地契合。36印象第五园感悟第五园品位第五园品味第五园37规划篇融合环境，和谐共生第五园借助其坡地和山体的背景，依山傍势，营造了丰富的地貌和外部景观资源，与整

24、个环境达到完美的融合，和谐相生，仿佛从来就是生长在这里一样。38建筑篇徽派大寨，中式神韵万科第五园，依循“岭南四园”的思路而建，汲取徽派和晋派建筑的精华，融合现代人居理念。中国情结的文化归依久违的照壁、山墙、冷巷、天井、前庭、后院、廊架，久违的“藏风”、“聚气”的“六合院”、“四合院”，久违的水围竹绕、粉墙黛瓦、诗画如歌。39第五园的村落式规划，一个大村由四个小村构成。建筑篇：“村”之物语40TH组团洋房组团多层组团小区主要道路整个社区的规划是由边界清晰的不同形式的住宅所组成的一个大的“村落”。联排住宅形成了两个方向略有不同的主要村落。情景洋房和多层住宅分别形成了不同的村落。各村落通过一条半环

25、形的主路连接起来。建筑篇：“村”之物语41建筑篇：“墙”之物语万科第五园提炼了徽州和山西民居的建筑精髓，但摈弃了原始的高墙小窗的形式，采用双层墙面，外层墙采用具有窄缝和小洞的设计，里层则按照正常的墙的需求进行设计。一方面可以追求墙的实的效果，又可以满足开窗、通风、遮阳的要求。两层墙之间的区域, 是房子内部和外部之间的过渡，从里到外，似乎是一个循序渐进的过程，其中也透出淡淡的儒家韵味。42建筑篇：“院”之物语中国小院，是中国风水上所追求的“藏气聚风”之地。在万科第五园， Townhouse的内院以及通过组合形成的“六合院”和“四合院”，情景花园的“立体”小院(院落+露台)，多层及小高层公寓部分的

26、围合所形成的“大院”，其种种院落形式无不着力体现中国传统建筑当中那种“内向”型的空间，同时，街坊街巷大院小院内院的空间层次上的过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分交流的场所。43品味第五园建筑篇“巷”之物语第五园吸收了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，以清幽的冷巷取代炙热的人行步道，冷巷的微风以较快的风速，带走热量，降低住宅能耗，一切源自天然，源自大自然的赐予。44建筑篇：“色”之物语第五园在色彩上“舍艳求素”，主要借鉴徽州民居，追求朴素而简洁的外观效果，黑白二色中，凸现出水墨山水般的独特韵致。45建筑篇“街”之物语万科第五园街区，以“原创现代中式街区”为理念，凭借现

27、代的建筑手法，融合传统的元素，正开创一个复兴起来的民族的大众的生活的美学。46第五园的中式并不是简单机械地照抄照搬，而是化繁为简，改良传统建筑中一些较为繁琐的细节，把中式元素演化为一个个建筑符号，撷取了中式的“神”而不是简单地从“形”上进行模仿,并结合现代人居理念，运用了许多现代的建筑元素，70%的中式外表,30%的现代元素,100%的中式韵味.建筑篇30%现代元素47建筑篇20%现代元素扬弃式继承：不见了许多传统的中式建筑元素，如马头墙、挑檐、砖木石雕等，而将其简化为一个个建筑符号，以凝练的语言描绘出生动的中式感觉，形态近似而内在神似.传统徽派建筑中的马头墙万科第五园的墙48建筑篇20%现代

28、元素传统徽派建筑：高墙、小窗、挑檐第五园：双层墙、高墙大窗、高墙多窗、高墙低窗49建筑篇30%现代元素传统徽派建筑的窗花：繁复、精致第五园的窗花：简约、直白50建筑篇30%现代元素桥传统的桥，大多是木制结构或者砖石结构，上面雕刻瑞兽、花木等进行装饰桥第五园的桥，撷取了中式的桥梁的拱形、取色等外型元素，用材却以现代的玻璃、水泥等为主51建筑篇30%现代元素传统徽派建筑的影壁：上覆瓦片、悬挂匾额第五园的影壁：简化、简约52建筑篇30%现代元素传统徽派建筑的天井第五园的天井53建筑篇100%现代元素户型设计方面，融入大量现代元素，如飘窗、凸窗和落地窗等54建筑篇100%现代元素露台、入户花园、空中立

29、体小院等户型方面的创新，提高了空间利用率和实用性。55建筑篇100%现代元素大面积地下室的赠送，更增加了其产品附加值，成为颇受购房者欢迎的一个产品创新点。56建筑篇70%现代元素建筑材料在建筑材料的应用上，“第五园”也突出了传统和现代两方面的要素。青石、砖瓦、木料与水泥、玻璃、钢等现代建筑材料并存，实现了传统的再造。 57品味第五园建筑篇小结“ 原创、现代、中式”第五园“原创”是毋庸置疑的。摈弃旧中式中一些不实用的繁文缛节，依照现代人的生活习惯和人居理念来做产品，处处从人性化的角度出发，所以第五园“现代”。采撷中式建筑中的典型元素并加以改造，处处给人中式的感觉而又绝非简单的复制粘贴，一切源自中

30、式精髓，所以她“中式”。58园林规划篇起承转合，曲径通幽园林：构思巧妙，曲折新颖，谋篇布局，起承转合，深邃含蓄，曲折多变，通过分景、含景等园林营造手段，在有限的空间中获得无限的意境.59园林篇”花木“物语品味第五园竹、荷、木棉花、凤凰花、数十棵老树，成就万科第五园的花木世界。60园林篇“水”之物语“水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇”第五园的水，是灵秀的，是安静的，是温柔的，是婉约的。她在那里，静静地、静静地，让人疼惜，让人遐想：有位伊人，是不是正在水一方？61园林篇“桥”之物语桥风情万种，一桥如带，长虹卧波，断桥残雪万科第五园将桥这一浪漫元素引入中式园林，中国桥的故事、桥的传奇，从此有了续篇62

31、园林篇“廊”之物语万科第五园，在重回“前庭后院中天井”中国模式的同时，并未忘记“回廊“这一传统元素，于是，现代中国人又可留连其中，诗酒人生了。63园林篇小结第五园的园林可以用三个字来形容：“小而精”。由于容积率的限制和社区的村落式规划，小区景观和绿化面积并不大，尤其是水景面积不多，与純正的江南园林有一定差距，但在社区的每个角落都有中式景观元素的点缀，在不多的景观面积内做出了“处处有景、步移景易“的感觉。64共享资源篇老房子在这个水墨画似的中国民居似乎将只能封存在光盘中的年代，万科将一座平方米的老房子从北京移植到第五园，再现徽式民居的原汁原味作为项目的精神核心和文化灵魂，老房子再生后，将是项目的

32、社区人文博物馆。65共享资源篇万科书院万科书院，容四书五经与当代文化名人于一堂，博大精深，令人流连忘返66共享资源篇尚街尚街原创独立中式街区万科第五园街区，在西式街区的潮流中，异军突起，恣意展示着纯正的中式风情。67共享资源篇物业服务万科物业在第五园打造与实施了“中国的、文化的、文明的、舒适的物业服务“模式：68共享资源篇小结由于地理位置、片区规划等的限制，第五园的外部配套并不完善，尤其是交通配套和教育配套更成为影响客户购买的重要因素。因此第五园兴建了社区商业街、幼儿园、小学等，部分解决了业主的商业和教育配套问题，并开通了直达项目的大巴。但配套仍较单一，有待完善。老房子、万科书院等，成为第五园

33、独特的社区配套，彰显社区特色。69多层顶部的开放处理，可让住在六楼的人有如身处一楼的庭院。半开放的庭院。细节亮点篇建筑细部处理70细节亮点篇建筑细部处理开窗。这一面墙上有四扇窗，位置不一样，就有四种开法。窗花71在万科第五园的构想中，天窗所要营造的，是自然天光沐浴下的，一个远离俗世、无所拘束的私密田地；是一个人与自然、人与宇宙、人与自我袒裎对谈的窗口，是一种所谓“天人合一”的境界。细节亮点篇天窗72细节亮点篇隔栅隔栅，雕刻光影的道具。隔栅，是一把梳子，它梳理阳光，梳理微风，也梳理天窗之下人的视线和心情。73细节亮点篇虹桥入口虹桥，细看之下，有点清明上河图之中虹桥的意味。河虽小，但取的是中国传统

34、“护城河”的意味，很多庄院、村庄、民居，其门外，都有一条小河。74细节亮点篇照壁、影壁照壁，是建筑的序言。它矗立于建筑外围，显露出一种提纲挈领的气度。影壁为私密而陈设75细节亮点篇沙、灯走马灯一沙一世界，一叶一天堂76细节亮点篇地上青砖、 池中水草地上青砖池中水草77细节亮点篇内部陈设石凳茶壶中国结竹帘78 导示牌。红黑白三色，老宋体，窗花。垃圾桶上的中国元素窗格、老宋体细节亮点篇每一处石头垒成的院墙79品味第五园第五园对中式建筑的阐释，及其对传统的继承与对现代的融合，体现在项目内的每个角落、每个细节中。无论是广告、形象、推广语言、导示系统，还是建筑、园林、景观、小品、公共配套设施，更有甚者大

35、到广场铺地砖的铺设、小的家俱配置，都非常到位，大抵，将传统诠释到极致，就体现于这些细节中罢细节亮点篇小结80客户定位篇文化、情感角度切入，精准定位 根据其产品的文化属性，推断出其目标客户必然具有较高的文化水准 的共性，以文化为切入点； 在深圳这个移民城市里，用传统民居唤起人们的乡愁，唤醒其骨子里的中国情结，以情感为另一诉求点。81客户定位篇文化角度切入，精准定位年龄学历客户群体年轻化，学历普遍较高 一、二期客户年龄在40岁以下（占8成），主要集中在2534岁（60）学历较高，91客户拥有大专及以上学历，且较多文化圈客户年富力强的高素质群体82品味第五园客户定位篇文化角度切入，精准定位职务企业中

36、高管为主要购买群体中高层管理者以上比例占约6成，此外高级白领，外籍人士，高收入的艺术及文化创意人士，投资客，港澳台人士也是第五园的主要买家。 83项目本体分析484地利区位项目简介：项目位于清远市清城区南边，广清高速横荷出口正对面，和清远大道交汇处。离清远市中心约10分钟车程，离广州市区约40分钟车程。其中，横荷出口为广清高速清远最近出口，周边有清远市党校（隔清远大道相望）、市消防特勤中心以及兴建中的汝珍雕塑公园。1、4项目分析清远门户位于广清高速出口，是清远城区的形象门户，也是清远旅游产业的首站。项目所在地85经济指标1、4项目分析清远门户位于广清高速出口，是清远城区的形象门户，也是清远旅游

37、产业的首站。项目数量总占地面积12.93万弘基设计院所做的规划显示总建筑面积约90000旅游服务中心、商业约25000m2星级酒店配套5554 别墅住宅约100套，约60000m2，赠送约60000m2容积率0.6986地块现状优势：坡地：现状地貌为坡地、林地和水体，地形起伏较大，有利于打造坡地别墅；水景：现状水体纵横交错，资源相当丰富，其中地块南边有一面积40亩水塘，有利于打造原生态流水别墅；公园：朱汝珍市政雕塑公园在项目的北边，被项目两边包围，本项目可享受最大的景观及人文资源；劣势：目前项目东北有一个大岭村，对项目人文景观带来影响。项目南边（隔水塘）有天农食品厂，对项目有一定景观影响。1、

38、4项目分析因山就势、因地制宜，利用坡地和公园景观，将别墅价值最大化。充分利用雕塑公园和政府旅游服务中心的资源优势，提升项目的人文价值。87项目SWOT分析1、4项目分析优势S:交通方便：临广清高速路口，30分钟进入珠三角，15分钟到达清远市中心；自然山水资源，项目现状为坡地，水体面积超过60亩；毗邻市政公园，独享私家配套；区位成熟，在主干道边，车流量大；政府支持，项目包含市政旅游服务中心和星级酒店，便于聚集人气和提升项目档次；项目将打造新颖产品，可填补市场空白，具有差异化竞争优势；劣势W:周边配套尚未成熟，当前居住和商业氛围不足；项目相对规模较小，不利于打造完善的别墅社区；由于项目规划有旅游服

39、务中心和星级酒店的功能，游客对社区住户造成一定程度的干扰；项目南边有一个食品厂，对项目景观造成一定影响；机会O:宏观经济有所回暖，据世界银行预测，世界经济将于09年年底全面复苏，而本项目推出时间约为明年初，占尽天时；国家政策有利于房地产业的发展，国家近期的房地产和金融政策对房地产业的消费和投资都具有促进作用；城市高速发展：清远连续四年GDP增长率全省第一，而且具一系列的交通建设利好，是一座高速发展的城市，其城市化速度和聚集力将会越来越强。挑战T:竞争加大：市场上充积大量货源，市场竞争大；对于本项目打造的较新颖产品，需要加以引导；预计本地客户未能完全消化本项目产品，需要拓展外地客户；对于新颖产品

40、的打造存在设计以及建造风险；88企业目标分析589项目发展目标1、5企业目标分析项目目标清远城市旅游客厅、城市高档居住地产名片。企业目标树立企业品牌。 企业在清远地区拥有丰富的土地开发储备，本项目的开发肩负着企业品牌塑造的使命。探索中国传统建筑的精髓，唤起对文化认同的回归。 崇洋风盛行，传统文化不断被侵蚀，怀着振兴民族文化的责任感，探寻适合新时代具有中国传统文化特色的优质住宅。开发目标顺利销售、回笼资金。项目的开发必须能够顺利销售、回笼资金，并能达到企业可持续发展的目标。90第二章：发展定位2.1 开发理念2.2 总体定位2.3 客户定位2.4 形象定位2.5 产品定位2.6 户型定位我们是什

41、么91唤起2、1核心思考开发理念922、1核心思考开发理念当高楼大厦鹤立鸡群的时候，我们争先恐后地搬进高楼，但是我们象被束之高阁的书本，孤独地并列而居，在也无法感受亲地的踏实与温馨。932、1核心思考开发理念当欧美如一夜春雨般风情了中华大地时，我们又把巴洛克、歌特式奉若神明，然而粗糙的罗马柱没有让我们体味欧罗巴文明，反倒有种流浪感。942、1核心思考开发理念当家被现代化的防盗门、猫眼、门铃等重重保卫着，我们发现再也没有以前熟悉的招呼声、嘘寒问暖，没有闲暇时的家长里短952、1核心思考开发理念家可以搬.记忆却搬不走.当欧陆风情、洋派设计挑逗戏弄着成吉思汗的精神图腾，世界对于中国建筑的印象，只不过

42、是张艺谋画面中的大红灯笼。当你站在公寓中向外看去，看到社区的万家灯火，你怎能知道究竟身处哪一座城市，东京还是纽约？北京还是上海？城市的面孔变得日益模糊。当高楼大厦取代院落成为人们生活的主要载体，虽然三餐里都会有面包和牛奶，接不着地气的人却活得日益苍白，心慌气短。所以，中国风，不能仅仅理解为某种风潮和运动，也不仅仅停留在建筑风格。而应该是我们记忆中的传统居住，我们记忆中的往事如歌。胡同、四合院、粉墙黛瓦、飞檐琉璃、旗袍、马褂、货郎、糖葫芦，这一切都已变成发黄的老照片，我们不能让时间革了记忆的命。962、1核心思考开发理念找回失落的传统文化居住记忆寻求失去已久的人类精神家园广东清远沁园972、1核

43、心思考开发理念对于一个小规模地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭，只有其内部蕴含的地域差异和文化特征难以做到，这也就成为其市场差异化、特色化竞争力的焦点。本项目规模小，在社区规模、园林绿化、社区配套方面无法与大盘竞争，我们必须寻找小盘自己独特的差异，而独特文化的塑造是项目创造自己市场吸引力，在激烈竞争中突围的有力武器。文化的融合与形象的突破如何营造项目形象？本 项目文化特色形象：清远最具中国传统文化特色，最具唐风神韵“中式”建筑982、1核心思考开发理念产品是消费者产生最直观消费感受的载体。因此必须树立精品开发意识，利用创造的产品的特色，抢夺市场先机，力争

44、塑造有个性的项目形象，来打动消费者。具体策略：不走欧风美雨路线，大胆寻求突破：本项目应大胆地尝试，突破清远现有传统商业及居住地产模式，做市场转型的强大推动者，成为清远全新的示范型项目。发掘市场空白，做专而精的精品物业：跳出“大众化”、“大而全”路线，迎合市场变化趋势，深度发掘市场空白，走“专而精”的路线，将项目打造成精品，强调特色，以强有力的品质和鲜明个性赢得市场。如何通过精品创建优势项目如何赢取市场本 项目文化特色形象：做珠三角乃至国内最具有特色的精品中国风（唐风）别墅项目，以精品吸引目标消费者 992、2总体定位中国纯“唐风”院落别墅社区定位阐释：中国：着眼于中国，建中国最好的纯中式别墅社

45、区。唐风：唐是中国古代最鼎盛的时期之一，汉唐文化所形成辉煌的历史沉淀影响深远。院落：院落是的中国传统民居最显著的特征。别墅社区：突出项目的功能属性和别墅区的尊贵性。广东清远沁园1002、2总体定位内涵场景记忆尊贵领地唐风+院落+别墅物质内核精神内核唐风建筑院落空间1012、2总体定位内涵山墙飞檐花窗可感受的1中式样唐建筑风和园林1022、2总体定位内涵静巷庭院可感受的1场景记忆我们可以从四合院认出北京、用石库门找到上海、以围楼识别福建我们可以从墙的高矮、门的大小、窗的风格乃至房间与房间的组合，想象出这里的人们过着怎样的生活，发生过怎样的故事。1032、2总体定位内涵可体验的2唐风飞檐山墙静巷民

46、居唐风院落别墅的物质内涵庭院禅意1042、2总体定位内涵可体验的2院落家庭记忆礼仪邻里浪漫归属院落礼仪的精神外延自豪享受1052、3客户定位类型他们是所谓“看不见的上层”1062、3客户定位来源区域客户来源：根据潜在客户访谈及市场分析，本项目的目标客户包括：主力客区：清远，约占30、珠三角区：约占50其他区：约占201072、3客户定位特征我们的客户文化无界限，它的渗透力无法以区域为划分的主要指标，因此，我们抛开客户的年龄、区域等特质，着重从客户的心理诉求来有针对性地寻找我们的目标客户，分析客户构成，阐述不同类型客户的核心价值需求。一个有中式情结的客户阶层主要身份 “政、商、文、野” “政、商

47、、文”为主，“野”为辅1082、3客户定位特征我们的客户政政府官员商文化层次较高的私营企业主和企业高官文大学教授野医生律师海外华侨外籍人士（外企高管等）1092、3客户定位特征我们的客户他们有知识，有品味，热爱中国传统文化，有骨子里的中国情结具有一定的财富积累，属于知富阶层，较高的文化素养，较好的品味，并对中国传统文化和中式建筑有偏好他们对物质财富已经能够全面支配，他们对欧风美雨居住已经厌倦，他们富而有爱，从传统文化的居住中找到心灵的归宿和栖息之地。1102、4形象定位形象定位诠释缘起一 我们对项目的共识：我们是中式的，但又不脱离现代；我们是文化的，是高雅的；我们是幽静的，宜居的；我们代表一种

48、品位，一种生活态度；1112、4形象定位形象定位诠释缘起二 我们对项目的期望与设想我们要做长沙市场中式标杆；我们要为长沙这座在人们印象中已经没有文化的城市找回它的文化，为城市文明贡献价值；我们需要将新中式与现代居住文化达到很好的融合；我们不仅仅是建筑，我们还要代表文化，代表品位；1122、3形象定位特征中国“禅”文化居住领地尊重自然、尊重生命、尊重生活，以禅启迪智慧,净化人生，1132、3形象定位案名广东沁园去掉清远二字，意义更广，范围更宽借广东其他四大园而成”第五园” 广东的、中国的、世界的1142、5产品定位档次定位高档次“唐风”中式精品别墅首期：在位置和资源好的区域，建设高端独立别墅和商

49、业街的建设提升项目形象，高开高走，迅速树立项目形象。二期：在位置和景观差地方，建设双拼和联排别墅。以高端中式别墅突围欧风美雨别墅市场竞争激烈。1152、5产品定位产品组合高端独立别墅启动市场，双拼和联排将地块价值最大化独立中式别墅以差异化中式产品，突围目前市场欧美风盛行的市场格局高总价产品双拼中式别墅位置和景观较差的地块，提高容积率中等总价产品首期二期独立别墅和酒店制造轰动、引爆市场联排和双平地块价值最大化在何时的地块位置，还可以考虑少量“合院”别墅楼王酒店客房别墅作为旅游接待中心配套产权酒店产品1162、6户型定位市场参考周边主要别墅区户型面积300m2以上，450m2以下面积是珠三角比较合

50、适的别墅户型面积，市场接受程度最高总体户型畅销户型加州花园联排、双拼，每套约300m2基本售完恒大。金碧天下双拼主力面积为180270 ，联排主力面积为140250 价格实惠、销售好美林湖联排:300-380m2独立：350500m2300400面积畅销，大面积独立别墅销售速度慢1172、6户型定位市场竞争独立别墅以450600m2为主，利用山地赠送面积约比例1：1联排双拼以300350m2为主，利用山地赠送面积比例约1：1首期：在位置和资源好的区域，建设高端独立别墅和商业街的建设提升项目形象，高开高走，迅速树立项目形象。二期：在位置和景观差地方，建设双拼和联排别墅。300以上，450以下面积

51、是珠三角比较畅销别墅户型。总体户型赠送面积比比例（套）总价独立别墅建筑面积450600m21：140500万1000万联排别墅建筑面积300350m21：140300万350万产权酒店别墅建筑面积350-400m2（装修配家私）1：110300万450万装修及家私约另加100150万118第三章：整体规划及经济测算3.1 总体规划建议3.2 投资回报测算我们怎么做119总体规划建议11203、1总体规划地块现状8车道清远大道规划路规划路原始山景观地块内自然水体地块现状对规划影响自然有高差坡地政府在建雕塑公园政府规定必建的旅游服务中心靠近清远大道正对雕塑公园坡地高差和水景部分区域不规则建商业旅游

52、区建设独立别墅有高差的别水景墅不设置高价值物业1213、1总体规划价值排序8车道清远大道规划路规划路原始山景观地块内自然水体地块现状地块价值排序自然有高差坡地政府在建雕塑公园政府规定必建的旅游服务中心交通对物业的影响景观与环境资源噪音环境地块高差私密和昭示性一级价值：A区，价值最大，景观最好；物业：独立别墅。二级价值：B区，价值次之；物业：联排或双拼别墅。三级价值：C区，靠近主干道，形象区；物业：商业地产ABBC122以“唐风”中式社区规划回归中国人文居住精神，形成中式住宅的院落空间和西式住宅的生活流线。形成建筑整体风格以中式风格和岭南园林为主基调3、1总体规划理念形成以相互关爱、邻里守望“院

53、落”居住生活公共入口与旅游服务中心结合，打造标志性形象建筑将佛教的“禅”意赋予社区，建设和谐居住生活因山就势、利用高差，将地块价值最大化交通流畅、局部人车分流，适合步行，自然紧密结合1233、1总体规划构想主入口规划路景观主轴原始山景观地块价值排序一级价值：A区，价值最大，景观最好；物业：独立别墅。二级价值：B区，价值次之；物业：联排或双拼别墅。三级价值：C区，靠近主干道，形象区；物业：商业地产一条景观主轴，沿主干道为景观次轴；四个关键节点（入口、景观塔、酒店入口、至高点）次入口次入口酒店住宅商业1243、1总体规划现有规划调整建议酒店区左移，总价联排别墅将停车场改为地下，占地变为酒店区缩小商

54、业区的占地面积，增加别墅区面积联排和双拼别墅，改变布局方向，应尽量南北向。增设社区标志塔，作为形象标志减少超大面积别墅数量，由5栋变为23栋（面积大难销售）1253、1总体规划开发时序首期：独立别墅约17套；双拼别墅：6套；楼王：2套商业街：25000m2停车场二期：独立别墅约19套；双拼别墅：38套；联排：9套楼王：3套酒店：12套首期二期126投资回报测算2127项目基本经济指标3、2投资回报测算经济指标项目数量总占地面积12.93万在弘基设计院所设计图纸上估算总建筑面积约90000旅游服务中心、商业约25000m2（旅游接待约10000m2）星级酒店约5000 独立别墅约28000m2联

55、排或双拼约32000m2容积率0.69128项目投资估算3、2投资回报测算投资估算项目投资=土地成本前期成本建安成本基础设施配套费公共配套设施费其他工程费开发期间税费管理费不可预见费财务费用项目投资估算依据国家相关法律法规政策。贵公司提供的相关项目拆迁数据资料以及前期做过的相关投资评估数据规划公司提供的初步规划设计指标本公司对北方项目市场调查所得的相关资料和对类似项目的投资估算经验。合计：389234880.4，约3.9亿元1291、土地成本按总成本估算序号项目计算基础总价单价1土地成本1.1征地拆迁费含补偿金、装修补偿费、奖励费0.0 0.0 1.2过渡补偿费0.0 0.0 1.3土地有偿使

56、用出让金60000000.0 666.7 合计60000000.0 666.7 3、2投资回报测算投资估算1302、建安工程费序号项目计算基础（建筑面积）总价单价2建安工程成本2.1独立别墅2800033600000.0 1200.0 2.2联排或双拼别墅3200038400000.0 1200.0 2.2独立别墅外装修2800014000000.0 500.0 2.3联排或双拼别墅中式外装修3200016000000.0 500.0 2.4中式园林装修5000030000000.0 600.0 2.5 商场2500070000000.0 2800.0 2.6 酒店500025000000.0

57、 5000.0 合计227000000.0 2522.2 3、2投资回报测算投资估算1313、前期成本序号项目计算基础总价单价3前期费用3.1工程监理费2*1%2270000.0 25.2 3.2可行性研究费2*0.1%2270000.0 25.2 3.3勘探设计费2*1.5%2270000.0 25.2 3.4三通一平费8元/M2720000.0 8元/M2合计7530000.0 83.7 3、2投资回报测算投资估算1324、其他费用序号项目计算基础总价单价4基础设施建设费供水、供电、电信、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等23400000.0 260元/m25公共配套设施建设费约15000（旅游服务中心）0.0 2800.0 6其他工程费临时用地和临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、质量监督费、竣工图编制费、工程保险费等5400000.0 60.0 7开发期期间税费固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等18000000.0 200.0 8开发管理费（1 2 + 3 + 4567 ）* 3%管理人员工资、福利、办公、保险、公司开办、技术