房地产投资决策要素分析

1、房地产投资决策要素分析房地产投资决策要素分析近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济开展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对将来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。一、房地产投资决策概述房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资工程的必要性和可行性进展技术经济论证，对不同的房地产投资方案进展比拟选择，并做出判断和决定的过程。1由于房地产本身具有的物理和

2、经济特征，房地产投资也表现出区别于其他工程投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，工程投资数额宏大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的构造性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用处的物业，如特种厂房、码头等，而商尝写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般可以平安地按期收回贷款，所以易获得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都非常关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因此受到政府政策的影响；最后，房地产的不可挪动性及回收期长

3、等特点，使得房地产投资长期受将来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险程度相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和才能，并与认识和掌握决策的理论知识、根本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着亲密关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进展：第一，提出房地产投资决策的目的要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资工程做经济评价、社会评价和环境评价，进展投资方案的比拟，最后确定出最正确的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，

4、按照科学的方法执行和检验最正确的房地产投资方案。投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进展工程决策是科学决策的根本要求。影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得宏大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进展详细分析。二、房地产投资决策要素分析一时机的决策分析投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目的和投资形式的特定性严密关联，也与特定的投资类型相联络。房地产投资时机分析的根本形式一般有以下四种：环境因素分析形式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定

5、方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的本质内涵。在详细分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进展综合分析。寿命周期分析形式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益时机。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建立、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目的和实力来选择不同阶段的投资时机。开发价值分析形式：房地产类型的多样性及投资者实力和

6、开发才能的差异决定找寻特定主体的适宜开发类型与开发工程是房地产投资获利的关键。商业房产的价值包含了相当部分的无法量化的效劳价值与无形收益，对这些价值进展正确判别会为特定的投资者带来获利的时机。产业开展分析形式：产业开展与变化规律是一般性把握商业房产投资时机的根本点。把握不同产业转换开展的有利时机来进展相关物业开发，将会有宏大的收益回报。不同类型商业房产的需求常随不同商业部门的兴衰而定，城市产业演进可能在不同时期带来不同商业经济活动的繁荣，把握产业演进变化的规律性，有助于正确选择投资时机。二区位的决策分析房地产地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增长性很大程度上取决于区位土

7、地的增值，区位理论是投资地段选择的理论根底，而在详细的决策分析中可采用以下一些方法：因素分析法。详细分析影响房地产区位价值的各种自然因素、经济因素、社会因素和行政因素，在对不同地段的因素比拟中把握优势地段的形成、开展和变化规律。明确能提升特定地域商业房产价值的各种宏观因素和微观因素，通过预测这些因素的改变把握优势地段的形成与转变。假设开发法。运用假设开发法的原理，通过对拟选地块的不同用处的收益与本钱进展估算，在不同物业估价值中选择能为企业带来最大投资价值的地块。正确预测特定地段的最正确利用方向，在综合分析投资企业的内外环境的根底上，把握那些能为投资者带来最大收益的地段竟价地租曲线法。以商业用地

8、的竟价地租曲线为根底，在正确判别自身实力的情况下，确定对开发主体来说最为有利的商业房产投资地段。对商业用地收益的正确判别依赖于投资者对城市经济活动规律性和城市土地价值演进规律的正确把握。威尔逊购物形式法。在商业经济活动高度兴隆的城市，可借助于威尔逊购物形式来进展商业优势地段的选择。在特定商业房产和竞争性房产互相争夺消费者的过程中，消费群体的大小在很大程度上决定了商业房产的理想规模大小，从而也就为特定商业房产的区位选择2确定了标准。三开发内容的决策分析在选择房地产作为投资对象之前，投资方向的正确把握要求确定最适宜的投资类型。按物业类型把房地产分为商业房地产、工业用房和住宅房地产。不同用处的房地产

9、投资的投资本钱、投资风险和利润获取都是不同的。在房地产的不同物业类型中进展选择需把握以下要点：选择一块土地，是作商业用处还是工业用处，此时可借助于土地竟价模型来进展。即城市不同区位上，把一特定地块用于商业房产开发还是工业房产开发，净收益是不同的。商业净收益大于工业净收益，表示是进展商业房产开发的较理想地段。只有在商业利用价值超过同一区位的工业利用价值之时，选择此地作商业房产开发才是合理的。当然，假如在商业店铺、写字楼或旅馆酒店的物业类型中进展选择，同样的方法也是适用的。假设已选定了一宗特定地块，还可运用假设开发法的原理来对其不同的用处进展选择，这种方法的根本公式为：工业宗地价=预期工业房产售价

10、-预期开发费用-正常开发利润商业宗地价=预期商业房产售价-预期开发费用-正常开发利润假设商业宗地价大于工业宗地价，那么可认为选择该地块是合理的。四规模的决策分析商业房产的最正确规模应综合考虑企业、地域与产品特性等多方面因素。企业在进展商业房地产投资时，不仅要考虑物业因素，还要考虑企业资本状况、市场地位、经营才能等多方面综合因素，努力寻求企业资源的合理配置。如对于那些有主导产品消费的企业，其物业投资的最优规模要结合产品价值与物业价值来考虑。而对于完全面向市场的商业房产，不管是写字楼还是商业店铺，其开发投资规模还要考量该类型物业的市场存量。在详细施行时可考虑使用：剩余面积=可供面积-成交面积这个公

11、式粗略估算出当前市场的供求状况，并对主要的竞争对手或潜在对手的实力进展严密分析，在此根底上，才能最终确定商业房产的最优规模。鉴于现行我国房地产市场的特殊状况，房地产投资者愈发难以确定投资规模。房地产市场供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地产投资者应根据市场信息和状况严格控制开发规模，以保证市场的供求平衡。一方面，开发商在详细的房产投资规模决策时，从房地产开发费用出发，运用盈亏平衡分析方法，即使投资工程的收入和支出到达平衡时的最低消费程度和销售程度，确保投资工程产生最优的经济效益；另一方面，房地产投资商应以市场为导向，正确预测出市场需求量。必要时，运用经济控制方法论，建立房地产开发规模优化数学模型，

12、以便为房产开发商和政府管理部门制定决策提供理论参考。3五质量的控制决策商业房产的投资质量包括其本身质量和管理效劳质量两方面。从投资者的角度来看，房地产投资质量的根本内涵就是商业房产租约对双方权利义务的规定，主要包括：租赁期限、租金修订期、租约修订条件和对租户责任的说明；也包括影响投资者收入的物业本身的物理性能，如区位、楼龄、时尚程度、施工质量、楼宇规模与内部布局的合理性等。但租户对房地产的质量却与投资者有着截然不同的理解。表1房地产投资者和用户的质量观点比拟因此，对房地产投资者而言，房地产质量目的确实定应综合考虑用户要求的量、价格以及建立本钱和利润，从而到达用户愿意购置、投资者对回报满意的双层

13、次质量程度。三、房地产投资决策建议(一)做好房地产开发企业的市场定位房地产开发企业的投资战略必须以企业的总体经营战略为根底，来研究企业的市场定位。房地产开发企业的市场定位是以理解和分析消费者的需求心理为核心和出发点，设定自己独特的与竞争者有着显著差异的特征，以引起消费者认同。准确的房地产开发企业的市场定位，必须做好企业的分析、开掘和培育企业的核心才能及目的市场的定位。通过分析企业在价值创造环节中的优势并相应确定企业的核心才能，使之形成一套行之有效的制度和体系，使核心才能得以维继发扬。总之，通过企业的分析，发现和培育企业的核心才能，开掘一个目的市场，就构成了企业的角色定位。房地产开发企业的角色定

14、位最终要明晰准确地说明企业的产品范围、市场消费群、地理范围等因素。(二)做好房地产工程可行性研究房地产工程的可行性研究是指工程建成前，对拟建工程有关的社会、经济、技术等方面进展调查研究，对可能的方案进展技术经济分析和比拟论证，对工程建成后的经济效益进展预测和评价。在此根底上，对拟建工程的技术先进性和实用性、经济合理性和有效性，以及建立的必要性和可行性进展全面分析、系统论证、多方案比拟和综合评价，由此得出如何投资的结论性建议，为工程投资决策提供科学根据。充分的市场分析和调研是做好房地产工程可行性研究的先决条件。4(三)做好房地产工程投资风险管理房地产业是典型的高风险行业，为了减少房地产投资的风险损失，当务之急是加强和完善房地产投资风险管理。明智的投资者不会因有风险而采取无风险经营的保守