全国房地产市场调研年度报告

1、08年度全国房地产市场调研报告出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。纵观观30年年来我国国房地产产业的发发展，明明显可以以看出119988年住房房体制改改革后，走出了了一波“黄金十十年”的的牛市行行情。各各种数据据都表明明这是一一波空前前、也可可是绝后后的增长长与繁荣荣

2、。然而而，繁荣荣过度便便会出现现泡沫，就应当当有所回回归，这这也正是是20003年以以来房地地产宏观观调控的的主要目目的。从从20007年第第四季度度开始，至20008年年第三季季度，我我国楼市市调整态态势越来来越明显显，第四四季度开开始已加加快下行行。接下下来，笔笔者以历历史的眼眼光，通通过数据据比照，从几个个方面总总结一下下20008年中中国房地地产市场场的运行行态势。首先先，分析析一下土土地市场场。从220033年开始始，我国国土地市市场步入入繁荣期期，重要要表现是是房地产产开发企企业每年年的土地地购置面面积超过过3亿平平方米，并一直直持续到到20008年，其中220077年超过过4亿平

3、平方米，为历史史最高水水平，反反映出220077年在房房市火爆爆的背景景下，开开发商积积极拿地地，各地地纷纷爆爆出地王王，大型型地产商商尤其是是从资本本市场融融得巨资资的企业业疯狂圈圈地。数据来源源：国家家统计局局网站步入入20008年之之后，开开发商购购地热情情明显下下降，全全国土地地市场低低迷，各各地皆出出现流标标现象，大城市市尤为突突出。据据不完全全统计，今年上上半年，全国流流标、流流拍的土土地达到到出让总总数的110。国土资资源部土土地宏观观调控课课题组撰撰写220088年上半半年土地地市场运运行的经经济分析析报告显示，今年上上半年全全国土地地供应总总量比去去年同期期减少225.227

4、%。据统计计，上半半年，北北京共出出让住宅宅土地6676.5万平平方米，仅相当当于全年年计划供供应住宅宅供地117000万平方方米的11/3，广州的的比例则则更低，仅155%，福福州则不不及计划划的三成成。另外外，国家家统计局局数据表表明，11-111月，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3.2亿平平方米，同比下下降5.9%；完成土土地开发发面积22.1亿亿平方米米，同比比下降22.7%。以上上海为例例，20008年年前111个月流流标的住住宅用地地比例高高达388%。地出出让频频频流标，充分反反映了房房地产市市场的不不景气和和开发企企业对后后市的忧忧虑。随随着今年年房地产产市场持

5、持续下滑滑，过去去几年被被诸多开开发商引引以为傲傲的高土土地储备备成了企企业的包包袱，一一方面很很多开发发企业已已无多余余资金购购地，或或者没有有足额资资金缴纳纳去年拍拍下的高高价地。因此，今年已已普遍出出现开始始开发企企业减少少开工量量，或者者停止项项目施工工，甚至至有少数数开发企企业谋求求退地。频繁的的土地流流标会进进一步打打击市场场信心，让观望望气氛加加重，不不利于稳稳定市场场。 其次，观观察房屋屋销售形形势。从从19996年开开始，我我国商品品房销售售量持续续平稳上上升，220055年增幅幅较大，并首次次迈上55亿平米米平台，20007年成成交量高高达7.7亿平平米，创创下历史史新高笔

6、者者估计以以后也很很难超越越这一高高点。220088年1-11月月，全国国商品房房销售面面积4.9亿平平方米，同比下下降188.3%。其中中，商品品住宅销销售面积积下降118.88%。充充分表明明，市场场出现显显著调整整。数据来源源：国家家统计局局网站由于于全国各各地楼市市发展不不均衡，20008年月月东部地地区房屋屋销售量量下降幅幅度大于于中西地地区，一一二线城城市下降降幅度大大于三四四线城市市。上海海、北京京、武汉汉、福州州等重点点城市的的成交萎萎缩超五五成，惨惨不忍睹睹，已出出现非理理性超跌跌的现象象。111月重点点城市的的成交量量明显增增加，主主要跟政政策利好好有关，不具有有持续性性。

7、总体体而言，成交低低迷成为为20008年楼楼市最鲜鲜明的特特点之一一。再次，看看房房价的演演变情况况。看下下图全国国房价指指数的同同比增幅幅可知，近十年年来，我我国楼市市和房价价一直处处于增长长周期。19999年第第四季度度，全国国房屋销销售价格格指数同同比由负负增长，扭转为为正增长长，并一一直持续续至今。从增幅幅看，220044年一季季度至220055年二季季度，增增幅平均均8%以以上，其其后有所所回落，20007年三三季度至至20008年二二季度重重新跃上上8%。之后，20008年三三季度涨涨幅大幅幅回落，幅度之之大历史史罕见，充分反反应了此此次房价价下行的的压力之之大，基基本上跟跟美国2

8、20077年第三三度的情情况类似似，而至至今美国国房价依依然在下下跌，比比20006年房房价高点点已下跌跌近三成成。数据来源源：国家家统计局局网站 备注：20005年33季度前前为355个大中中城市房房价指数数，之后后为700个大中中城市房房价指数数，统计计方法相相同房价价同比增增幅跨度度为一年年，并不不能反映映房价的的短期走走势，因因此我们们再分析析一下月月度房价价的环比比增长情情况。由由下图可可知，220077年9月月环比增增幅达到到最高点点，之后后下滑，直到220088年8月月，全国国70个个大中城城市房屋屋价格指指数环比比增幅为为-0.1%，为近几几年首次次出现负负增长，表明全全国房价

9、价真正出出现“拐拐点”。接下去去，9月月、100月、111月房房价环比比增幅依依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下下跌呈加加速趋势势。数据来源源：国家家统计局局网站我们们不妨再再观察一一下成交交均价。国家统统计局数数据表明明：20008年年年1-11月月全国商商品房成成交均价价为39931元元/平米米，同比比去年同同期成交交均价339511元/平平米，已已经下跌跌0.55%。基基本上可可以判断断出来，20008年全全年全国国房价同同比20007年年，基本本上属于于横盘形形态，没没涨也没没跌。最后，再再来分析析一下房房地产业业的整体体态势。全国房房地产开开发景气气指数综综合体现现了

10、开发发投资、土地购购置、施施工开工工、空置置面积、资金来来源等情情况，反反应了行行业景气气度，尤尤其体现现开发商商对于市市场的预预期和投投资意愿愿。由下下图可知知，20004年年2月，国房气气指数高高达近1108点点，其后后有所波波动，但但总体下下滑，反反映了在在宏观调调控之下下，开发发商的热热情有所所减退，直到220077年4月月开始持持续上升升，直220077年111月达到到1066点多，其后一一路下滑滑，20008年年10月月为999.688，比99月份回回落1.47点点，比220077年同期期回落66.066点，步步入不景景气区间间11月月进一步步下滑至至98.46，比100月份回回落

11、1.22点点，比去去年同期期回落88.133点。数据来源源：国家家统计局局网站从220088年111月的分分类指数数看：房房地产开开发投资资分类指指数为1100.98，比100月份回回落0.96点点，比去去年同期期回落33.555点；本本年资金金来源分分类指数数为911.944，比110月份份回落00.711点，比比去年同同期回落落15.99点点；土地地开发面面积分类类指数为为94.79，比100月份回回落0.26点点，比去去年同期期回落33.255点；商商品房空空置面积积分类指指数为1100.32，比100月份回回落0.93点点，比去去年同月月回落111.665点；房屋施施工面积积分类指指数

12、为1101.96，比100月份回回落1.32点点，比去去年同期期回落33.588点。总总之，各各项指标标都在回回落，反反映出开开发商对对后市比比较悲观观。尤其其值得警警惕的是是，截至至11月月末，全全国商品品房空置置面积11.366亿平方方米，同同比增长长15.3%，增幅比比1-110月提提高2.2个百百分点。其中，空置商商品住宅宅70884万平平方米，同比增增长222.9%，增幅幅提高44.9个个百分点点。 那么么，20009年年中国房房地产市市场又将将何去何何从？实实际上，我国房房地产市市场发展展已难以以摆脱外外界经济济环境的的深重影影响。220099年，国国内外宏宏观经济济还将继继续下行

13、行，国际际金融风风暴继续续肆虐，世界各各国都受受到波及及，欧美美地区受受灾尤其其严重，国内经经济亦受受其负面面影响，出口下下滑，经经济下行行，外资资撤离。总的看看来，全全球经济济步入衰衰退的可可能性较较大。国国内经济济面比主主要发达达国家要要好一些些，但国国内经济济下行已已成定局局，股市市、楼市市皆低迷迷，实体体经济亦亦萎靡不不振，企企业效益益下滑，中央在在为20009年年经济增增长“保保八”而而奋斗。因此，在内外外宏观经经济双重重负面影影响下，我国房房地产市市场必然然也会同同步下行行。但是，国国际社会会的救市市行动使使经济下下滑的速速度变缓缓。尤其其是近几几个月来来，我国国政府拯拯救经济济的

14、决心心很大，11月月“4万万亿投资资计划”的出台台，表明明国家促促内需保保增长的的力度将将超过119988年应对对亚洲金金融危机机的措施施，“积积极的财财政政策策和适度度宽松的的货币政政策”也也标志着着持续五五年之久久的紧缩缩型宏观观调控转转变为扩扩张型调调控。尤尤其是112月举举行的中中央经济济工作会会议，态态度坚定定的提出出了“保保增长、扩内需需、调结结构”的的九字经经济工作作方针。政策利利好显而而易见。就房房地产政政策而言言，100月222日财政政部和央央行的相相关文件件标志着着中央救救楼市的的开始，实际上上地方政政府救市市的热情情和力度度远远超超过中央央。122月中央央经济工工作会议议

15、公报中中明确提提出：“要保持持资本市市场和房房地产市市场稳定定健康发发展。要要把满足足居民合合理改善善居住条条件愿望望和发挥挥房地产产支柱产产业作用用结合起起来，增增加保障障性住房房供给，减轻居居民合理理购买自自住普通通商品住住房负担担，发挥挥房地产产在扩大大内需中中的积极极作用。” 220088年122月200日，国国务院办办公厅出出台关关于促进进房地产产市场健健康发展展的若干干意见，其中中分为六六大条，13小小条，内内容的全全面性和和重要性性可与220055年出台台“国八八条”、20006年出出“国六六条”相相提并论论。其中中重点提提出加大大保障性性住房建建设力度度、进一一步鼓励励普通商商

16、品住房房消费、支持房房地产开开发企业业积极应应对市场场变化。中央央和地方方政府救救经济、救楼市市态度是是鲜明的的，力度度还在不不断增加加中，那那么，是是否意味味20009年房房地产市市场因此此会触底底反弹，步入下下一轮增增长周期期。我们们认为政政策利好好难以在在20009年迅迅速转化化成市场场回暖的的实效。原因很很简单，绝大部部分政策策其效力力显现都都需要一一个过程程，存在在滞后期期。若进进一步往往深处探探究，则则会发现现政策显显效的内内因是市市场主体体（尤其其是买方方）的心心理预期期发生改改变。就就当前来来看，全全国楼市市的预期期是向下下走的，救市之之策绝非非“神仙仙药”，无挽狂狂澜之力力，

17、短期期内市场场不容乐乐观。然然而另一一方面，随着越越来越多多、越来来越强的的救市政政策出台台，市场场预期会会必然受受其影响响，慢慢慢改变，终会迎迎来由量量变到质质变的时时间节点点。从经经济发展展的周期期性规律律来看，楼市周周期基本本与经济济周期同同步。改改革开放放以来，我国经经济经历历了三个个周期，第一个个周期（19779-119900年）的的高峰出出现在119844年（GGDP增增长155.2%），低低谷出现现在19990年年（GDDP增长长3.88%）。第二个个周期（19991-220011年）高高峰出现现在19992年年（GDDP增长长14.2），低谷出出现在119999年（GGDP增增

18、长7.6%）。第三三个周期期从20002年年开始，20007年达达到高点点（GDDP增长长11.9%），若按按前两次次规律，20111-220122年将有有可能迈迈入新的的增长期期。数据来源源：国家家统计局局另外外，对比比19998年和和20008年中中央两次次救经济济，可以以发现二二者面临临的外部部环境和和采取的的措施有有许多相相似之处处，但119988年GDDP增速速却没能能守“88%”的的关口，降至77.8%，19999年年进一步步下滑至至7.66%。由由此，我我们认为为20009年中中国GDDP增长长必然继继续下滑滑，能否否保住“8%”，形势势并不乐乐观，220100年经济济增长会会有

19、所回回暖，但但很难进进入下一一轮增长长期，因因为分析析上一轮轮经济调调整，在在经历119988-19999两两年低谷谷之后，20000-220011年GDDP增幅幅为8%多点，仍然属属于低位位盘整期期，直至至20002年才才重新迈迈上9%大关，迈入新新一轮增增长。由由此，我我们可以以大致推推测，本本轮中央央救经济济，虽然然力度很很大，但但也很难难在两年年内显著著提升经经济，220099-20010年年，我国国经济基基本上会会在低部部调整。 房地地产市场场周期基基本与宏宏观经济济同步，有时会会稍微提提前一段段时间，因此我我们认为为20009年中中国楼市市仍然继继续下滑滑，市场场底部极极有可能能出

20、现在在20110前后后，其后后会维持持1-22年的小小幅上行行加盘整整的态势势。还有有，楼市市回暖的的时间节节点还跟跟政府救救市的力力度有关关，如果果20009年中中央和各各地政府府持续加加大救市市力度，则不排排除市场场在20009年年下半年年见底的的可能性性，总体体来说，这种可可能性较较小。另外，220099年在全全国房地地产市场场整体下下行的背背景下，各地房房地产市市场的运运行态势势会有明明显差别别。部分分城市将将会出现现明显下下滑，而而一些城城市的表表现会相相对比较较稳定，还有少少数城市市可能会会调整到到位，下下半年可可能出现现触底反反弹。数据来源源：CRRIC中中国房地地产决策策咨询系

21、系统总体体而言，我们认认为本轮轮房地产产市场必必然是一一次三年年左右的的中期调调整，而而目前仅仅仅才调调整了一一年，房房价仅仅仅开始环环比下跌跌才一个个季度。几个月月前，上上海易居居房地产产研究院院综合研研究部曾曾做过一一项全国国房地产产泡沫的的专题研研究，以以20007年房房价收入入比衡量量，大部部分一二二线城市市房价都都存在泡泡沫。以以上海为为例，房房价应在在20007年的的基础上上下调115%左左右，但但20008年以以来，即即使拿111月均均价与220077年122月的1117114元相相比，又又上涨了了13%。这就就意味着着，在111月的的价格基基础上，上海房房价需要要回调220%左左右，才才能会趋趋于比较较合理的的位置。正由于于此，关于促促进房地地产市场场健康发发展的若若干意见见才破破例地提提出：“房地产产开发企企业要根根据市场场变化和和需求，主动采采取措施施，以合合理的价价格促进进商品住住房销售售。”从成成交量上上判断，20009年房房地产市市场可能能会到达达底部，上文已已有所述述，部分分城市已已经出现现成交量量“超跌跌”现象象，而我我国住房房需求的的基本面面没有大大的改变变，投资资和投机机需求大大幅萎缩缩，然而而以首次次置业和和二次改改善为的的自住需需求依然然大量存存在，正正是这些些需求将将使20009年年成交量量维持在在一低位位盘整的的状态