低碳住宅成本控制及其价值提升

1、基于价值值工程的的低碳住住宅成本本控制与与价值提升升作者简介鲍海君（1977- ），男，浙江台州人，博士，硕士生导师，副教授，浙江财经学院工商管理学院副院长，主要从事土地管理与房地产经济研究，E-mail: baohaijun，联系电话邮编：310018。庄红梅（1987-），女，江西吉安人，浙江财经学院工商管理硕士研究生，研究方向项目管理与房地产企业管理研究E-mail:441036599，联系电话基金项目国家自然科学基金项目（70803042）：基于可拓理论与集对分析的征地补偿机制研究。浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）项目：基

2、于价值工程理论的低碳住宅开发体制研究。鲍海君，庄红梅梅（浙江财财经学院院工商管管理学院院，浙江江杭州 33100018）摘要：全全球气候候变暖，发展低低能耗、低污染染、低排排放的低低碳住宅宅意义重重大，但但目前低低碳住宅宅成本高高，难以以推广。本文从从降低企企业开发发低碳住住宅的成成本出发发，应用用价值工工程理论论分析低低碳住宅宅的成本本、功能能，具体体分析了了住宅的的整个寿寿命周期期，即方方案设计计、材料料采购、建筑施施工、竣竣工验收收与住宅宅使用后后期物业业管理阶阶段的低低碳功能能实现和和成本控控制，最最终实现现了低碳住住宅的总总成本最最小，价价值最大大。关键词：低碳住住宅；价价值工程程；

3、寿命命周期一引言根据联合合国政府府气候变变化专门门委员会会（IPPCC）的研究究，全球球温度一一直在上上升，在在20世纪纪内升高高了0.76（0.118），而全全球变暖暖的直接接因素是是温室气气体二氧氧化碳的的过度排排放。全全球气温温变化将导导致海平平面上升升、气候候灾害频频发、疾疾病传播播、生物物多样性性遭破坏坏、农作作物欠收收甚至绝绝产。为为了地球球的可持持续发展展，必须须改变人人类生产产、生活活、发展展模式，降低碳碳排放量量。中国是一一个发展展中的工工业化国国家，人人口基数数大，碳碳排放量量巨大，减排工工作刻不不容缓。国务院院在20009年年11月25日召开常常务会议议，决定定到2002

4、0年年中国单单位国内内生产总总值二氧氧化碳排排放比220055年下降降40%至45%1。统计表明明我国建建筑相关关能耗总总量（包包括建筑筑能耗、生活能能耗、采采暖空调调能耗等等）已经经超过工工业成为为社会第第一能耗耗大户，占总能能耗的46.7%。随着城城市化进进程的加加快和人人民生活活质量的的提高，建筑物物还将持续续增加，能耗耗必然不不断上涨涨。要降降低整体体碳排放放量，必必须降低低建筑的的碳排放量量，而住住宅占建建筑的比比例大，应努力力降低住住宅的碳碳排放量量。低碳住宅宅的特点点是低能能耗、低低污染、低排放放，实质质是提高高能源利利用率，开发清清洁能源源，调整整能源结结构，最最大限度度地减少

5、少煤炭和和石油等等高碳能能源的消消耗，从从而降低低碳排放放量。因因此低碳碳住宅切切合节能能减排的的全球气气候变化化主题，是未来来的发展展趋势。低碳住宅宅理念早早已提出出，但市市场上的的低碳住住宅极少少，主要要原因是是企业开开发低碳碳住宅成成本高、价格高高，消费费者无力力购买。目前的的文献研研究主要要集中在在介绍低低碳住宅宅的相关关概念2；或阐述述开发低低碳住宅宅的重要要性3；或研研究低碳碳住宅的的评价体体系4；或介介绍低碳碳住宅的的技术5等。而而对如何何解决低低碳住宅宅成本高高的文献献研究很很少。但但是低碳碳住宅要要得到推推广，必必须降低低成本，让企业业和消费费者获得得更多利利益，才才可能实实

6、现。价价值工程程理论广广泛运用用于产品品开发、设计、生产制制造、销销售管理理以及消消费者服服务等领领域，较较多学者者运用价价值工程程原理研研究产品品如何以以最低成成本获得得所需功功能。比比如：把把价值工工程理论论用于房房地产开开发项目目管理6；用于建建设工程程项目管管理7等。本文文着重运运用价值值工程理理论研究究低碳住住宅的成成本控制制和价值值提升，具体从从住宅的的整个生生命周期期分析，实现以以最低成成本开发发具备低低碳功能能住宅。二基于价价值工程程的低碳碳住宅成成本控制制与价值值提升1价值值工程概概述价值工程程（vallue enggineeeriing，简称VVE）最早于于20世纪纪40时

7、代代美国通通用电气气公司设设计工程程师劳伦伦斯戴罗斯斯迈尔斯斯提出来来，现在在我国已已广泛运运用。价值工程程是一种种技术与与经济紧紧密结合合而又十十分注重重经济效效益的现现代管理理技术，它是以以提高研研究对象象（包括括产品、工艺、工程、服务或或它们的的组成部部分）的的价值为为目的，以功能能系统分分析为核核心，以以创造思思维开发发集体智智力资源源为基础础，以最最低的成成本来实实现研究究对象必必要功能能的一种种科学方方法8。其数学表表达式：V=FF/CV：产品品的价值值F：产品品所具备备的用户户需求的的功能C：取得得产品功功能所花花费的成成本价值工程程理论可可以用于于所有为为获取功功能而发发生费用

8、用的事物物对象。低碳住住宅除了了一般住住宅的功功能外还还增加了了低碳功功能，为为获取低低碳住宅宅的功能能需要发发生费用用，所以以低碳住住宅可以以作为价价值工程程方法的的研究对对象。价值工程程活动的的全过程程是发现现问题，分析问问题和解解决问题题的过程程。低碳碳住宅的的开发也也是一个个“发现减减排部位位，分析析减排部部位，解解决减排排部位”的过程程。因此此价值工工程可以以用于指导导开发低碳碳住宅，以最低低成本实实现低碳碳功能，提提高低碳碳住宅的的价值。低碳住住宅由于于高成本本一直难难以推行行，企业业无法获获得相应应经济利利益，顾顾客无法法承担高高价格，解决这这一问题题的办法法就是提提高低碳碳住宅

9、的的价值，价值越越高的产产品，顾顾客越青青睐。低低碳住宅宅的价值值取决于于功能和和成本的的比值，既不可可独立强强调低碳碳功能，亦不可可片面降降低成本本，要综综合两者者，提高高低碳住住宅的价价值。2住宅宅成本分分析根据价值值工程原原理，产产品寿命命周期是是指从产产品开发发、设计计开始，经过制制造过程程及使用用过程，直至报报废为止止所经历历的整个个时期8。根据该定定义，住住宅的寿寿命周期期从住宅设计计决策、材料设设备采购购、建筑施施工、竣工验验收、销售到住住宅的使使用报废废为止。住宅寿寿命周期期成本应应包括整整个开发发设计、建造、和使用用过程中中全部耗耗费，包包括设计计费用、建造费费用以及及住户使

10、使用住宅宅时的使使用、保养维维修费，甚至包包括房子子转让报报废时的的处理费费。总之之，住宅宅寿命周周期成本本包括两两部分，生产成成本和使使用成本本。本文文采用住住宅寿命命周期成成本作为为住宅的的总成本本，是因因为低碳碳住宅可可以减少少能源消消耗，用用户在使使用住宅宅时可以以降低使使用成本本。3住宅宅功能分分析开发低碳碳住宅，需要对对住宅每每个结构构的功能能进行分分析，了了解住宅宅组成结结构的必必要功能能，去除除不必要要功能，节省能能源消耗耗。住宅宅功能按按性质可可分为使使用功能能和品位位功能。住宅的的使用功功能是指指住宅的的可靠性性、安全性性、维护性性、经济性性；其中中经济性性是指住住宅在使使

11、用过程程中对动动力、燃料、材料、维修费费用等消消耗是否否最低。住宅的的品位功功能主要要是指外外观功能能、美学功功能、欣赏功功能，这这些功能能带给住住户精神神感觉上上的享受受。低碳碳住宅要要在传统统住宅的的功能上上增加降降低碳排排放量的的功能，具备这这种功能能的住宅宅可以减减少能源源的消耗耗，降低低住户使使用成本本。4低碳碳住宅的的价值提提升顾客在购购买商品品时总是是选择价价值高的的商品，低碳住住宅要得得到顾客客认可，必须提提高价值值。提升升价值主主要从两两方面入入手：成成本控制制和功能能调整。房地产产住宅开发发项目一般般包括以以下几个个阶段：规划设计计决策阶阶段、材料设设备采购购阶段、建筑施施

12、工阶段段、竣工验验收阶段段、销售阶阶段、后期物物业管理理阶段。在每一一个阶段段，房地地产企业业都可利用VEE理论，对开发项项目进行行科学管管理，降降低成本本，提高高价值。根据ABBC分析析法原理理，少数数几个关关键阶段段往往决决定了住住宅总成成本，本文着着重分析析这几个个关键阶阶段。在在住宅规划划设计决决策阶段段，将决定住宅宅的选址址、住宅的的材料标准准以及房屋屋的构造等等，一旦旦设计方方案确定定，很难难调整。因此，设计决决策阶段段对住宅宅总成本本的控制制起着关关键作用用。在此此阶段运运用VEE分析住住宅的功功能、构构造、规规格可以以更好地地实现低低碳功能能，控制制成本，成效最最大。再再者材料

13、料设备采采购阶段段、建筑筑施工阶阶段、后后期物业业管理阶阶段也对对低碳住住宅的开开发和使使用成本本起着十十分重要要的作用用。因此此本文主主要考察察这四个阶段段的成本本控制和和功能实实现（见见图1）。最低总成本的低碳住宅普通住宅价值工程程法分析析设计决策 材料采购建筑施工后期物业管理生产成本本使用成本本低碳住宅宅总成本本图1 价价值工程程分析图图（1）规规划设计计决策阶阶段住宅的规规划设计计决策阶阶段对住住宅功能能实现和和总成本本起主要要作用，需要在设设计住宅宅构造时时，分析析各个结结构的功功能和成成本，实实现最低低成本。按照价价值工程程方法，整个设设计住宅宅过程要要围绕回回答以下下几个问问题来

14、设设计：这这是什么么；这是干干什么用用；它的成成本是多多少；它的价价值是多多少；有无其其他方法法实现这这个功能能；新的方方案成本本是多少少,功能如如何；新的方方案能满满足要求求吗?9通过对对以上七七个问题题的回答答，可以以分析出出哪些住住宅构造造可以实实现低碳碳功能，不断改改进设计计方案实实现最低低开发成成本。在住宅规规划设计计阶段要要充分研研究住宅宅区的土土地规划划布局、给排水水系统、采光照照明系统统、电系系统、取取暖制冷冷系统、通风系系统、门门窗墙体体系统、围护系系统、装装修系统统、垃圾圾处理系系统。因因为这些些系统的的设计很很大程度度决定碳碳的排放放量和成成本的高高低。设设计这些些系统时

15、时尽量结结合周边边环境与与资源情情况，提提高能源源使用率率，或采采用新的的节能资资源降低低排放量量。第一，住住宅区的的土地规规划布局局。消费费者购买买住宅时时不仅关关注住宅宅本身，还关注注住宅区区内设施施、服务、环境等，企业通通过合理理规划土土地用途途，可节约用用地，提升整整个住宅宅区的价价值，从从而提升升住宅价价值。用用VE法分分析小区区的道路、服务设设施、停车场、公寓等等土地利利用状况况，提高每块土土地的功功能，最最小化实实现该功功能的成成本，寻寻找提升升其价值的的方案。例如住住宅区的的道路，其基本功功能是方方便交通通，布局局道路时时综合考考虑住宅宅区整体体情况，设计合合理的道道路走向向、

16、宽度、长度，可以减减少道路路的土地地消耗量量，降低低成本。用同样样的方法法分析住住宅区其其他土地地的利用用状况，合理安安排，可可大量减减少土地地消耗，且若把把节约的土土地用于于绿化，可以吸吸收二氧氧化碳，即降低整整个住宅宅区的碳碳排放量量，又提升小小区整体体外观功功能，最最终提升升住宅价值值。第二，给给排水系系统。低碳碳住宅重重点是节节能，提提高能源源利用率率，设计计住宅结结构时要要巧妙设设计给排排水系统统，提高高水的利利用率，节约用用水。根根据住宅宅所处地地理位置置不同，气候不不同，综综合考虑虑设计给给排水系系统。比比如在南南方，由由于雨水水多可以以在给排排水系统统中增加加收集雨雨水功能能。

17、推广广水系统统循环利利用方式式，比如如卫生间间用水、生活用用水等大大量中水水可用于于绿化浇浇灌。自自来水以以及中水水二次供供水的水水速流量量要适当当降低，可采用用感应用用水方式式。水泵系系统采用用变频技技术可以以提高水水资源利利用率，降低能能耗。绿绿化灌溉溉时，可可设计埋设设喷灌管管道系统统，还可可设计收收集屋面面雨水补补充景观观湖水等等。总之之在住宅宅规划设计计阶段尽尽量采用用节水技技术，关关注细节节，提高高用水效效率。这这样给排排水的功功能F提升，节约了了用水，成本CC也降低低，价值值V（功能能/成本）必然增增大。第三，采采光照明明系统。充分利用用建筑的的坐向方方位，利利用自然然采光节节约

18、用电电，降低低碳排放放量。如如住宅照照明灯的的设计，由于照明明灯种类类多样，比如白白炽灯、卤素灯灯、日光光灯、节节能灯、霓虹灯灯；按灯灯的安装装位置不不同还分分为吊灯灯、吸顶顶灯、壁壁灯、台台灯、落落地灯等等，通过对各各种灯的的照明、节能效效果和成成本进行行分析，对功能能F与成本本C之比（即价值值V）采用044评分法法，价值值最大为为4分，最最低为00分，较较大为33分，较较低为11分，同同等大为为2分。得得出价值值评价系系数最大大的灯作作为照明明灯。如如此，既实现低碳碳功能，又降低低成本，达到价值值最大化化。第四，能能源系统统。电系系统是住住宅的最最大耗能能系统之之一，必必须做好好低碳设设计

19、。目目前住宅宅供电有有输送电电、太阳阳能光伏伏发电、风能发发电等方方式。根根据住宅宅所处地地理位置置和自然然条件差差异，设计相对对应的用用电装置置。比如如在日照照强度大大的南方方，能源源系统方方案有输输送电和和太阳能能光伏发发电。通通过分析析两种方方案的功功能和成成本，再再采用德德尔斐法法打分，得出价价值高的的方案太阳阳能光伏伏发电。太阳能能光伏发发电装置置开发成成本高于于输送电电装置，但可以以减少煤煤炭燃烧烧发电，提高住住宅的低低碳功能能，另外外住户利利用太阳阳能减少少了其他他能源的的费用，使用成成本大大大降低，最终提提升了住住宅价值值。第五，取取暖制冷冷系统、通风系系统和门门窗墙体体系统。

20、数据显显示北方方地区集集中供热热的建筑筑面积是是63亿平方米米，占全全国建筑筑面积总总量的110%多一点点，但能能耗占全全国城镇镇建筑总总能耗的的40%10。若改变供供热方式式，实行行“谁用热热谁交费费”计量方方式，意意味着供供热方面面可以减减少至少少20的能能耗。冬冬天暖通通和夏天天空调制制冷导致致二氧化化碳大量量排放。在设计计住宅阶阶段提前前考虑住住宅结构构和取暖暖制冷系系统，可可以大量量减少煤煤炭使用用，提高高低碳功功能。例如运用价价值工程程理论分分析门窗窗墙体系系统中的的玻璃选选择，提提高其价价值。先先对玻璃璃的功能能进行分分析，其其功能主主要有：采光、增加美美观、遮蔽风风雨、隔热、保

21、暖、遮阳、保障安安全、隔声、减少光光污染等等。目前前住宅一一般使用用普通玻玻璃，隔热与与保暖性性差，冬冬天能耗耗损失大大，而新新型的建建筑节能能玻璃夏夏天可以以隔热，冬天可可以保暖暖。比较两两种玻璃璃的成本本，新型型玻璃每每平方米米的造价价多100元左右右，但每每年在在在空调和和取暖时时用电减减少，节节约大量量能源，每年可可以减少少电费3300-5000元11。因此使使用新型型玻璃的的住宅低低碳功能能提高，成本降降低，价价值提升升。再如通风风系统的的设计，若采取取通风自自动控制制，热量量感应器器控制通通风孔自自动开关关，可确保室室内温度度适宜，避免不不必要的的制冷带带来能源源浪费。设计阶阶段周

22、全全考虑取取暖制冷冷系统、通风系系统和门门窗墙体体系统的的设计，用新的的低碳节节能方案案取代旧旧方案，提高住住宅价值值。第六，垃垃圾处理理系统。住宅的的寿命周周期不仅仅包括开开发建设设阶段，还包括括住宅使使用阶段段，住户户在使用用住宅时时必然会会产生大大量垃圾圾，要提提前设计计垃圾的的处理系系统。合合理设计计生活废废水、废气、废品、生活残残留物的的处理系系统，如如废水用用于浇灌灌绿化，废品分分类收集集，可回回收废品品重新再再利用，生活残残留物可可以用于于生物有有机肥料料等。合合理设计计住宅的的垃圾处处理系统统，可以以减少资资源浪费费，降低低碳排放放量。（2）材材料设备备采购阶阶段该阶段是是根据

23、设设计方案案采购原原材料，降低材材料的采采购成本本，可以以提高住住宅价值值。主要要从两方方面考虑虑：第一一，找出出功能相相似的多种材料料，选择择成本低低的；若若功能要要求的材材料成本本太高，或市场场上材料料稀缺，寻找其其替代材材料，选选择成本本低的。第二，选择合理理的采购购批量和和采购方方式，比比如企业业可采取取集中采采购和联联合采购购，集小小订单成成大订单单，增强强谈判力，获取采采购规模模优势，还可减减少中间间层次，降低流流通成本本并保障障产品质质量。总总之，可可对原有采购购方案应应用价值值工程理理论分析析，选择择以最低低成本实实现所需需功能的的采购方方案。（3）建建筑施工工阶段建筑施工工阶

24、段的的成本控控制，主要是是选择合合适的施施工方案案。用VE技术术对不同同方案进进行技术术和经济济上对比比分析，如施工流流程、作作业方法法、作业业设备，择优选择择施工方方案和中标单单位。除除此之外外还要控控制工程程变更和和现场签签证，严严格审核核施工造造价，建建筑工程程造价的的预算采采用工程程量清单单报价，优选专专业分包包，制定定严密的的合同条条款。建筑施工工阶段需需要大量量用水，会产生生大量建建筑垃圾圾，此阶阶段要做做到低碳碳施工。在施工工阶段采采用住宅宅产业化化方式，可以大大幅度提提高住宅宅质量，根据经验验大约可减少600%的用水，减少880%的的建筑垃垃圾12，还可以以缩短建建造周期期，提

25、高高整体运运作效率率。住宅宅产业化化在欧美美发达国国家已较较为成熟熟，提高高了住宅质质量，又又降低能能耗，住住宅价值值大大提提高。具体实实现手段段是将建建筑尽量量分解为为梁柱、楼板、墙壁等等若干个个标准化化的部件件，在工工厂里预预制之后后，再搬搬运到工工地拼装装起来。住宅产产业化不不仅提高高建筑效效率和质质量，还还由于规模经经济效益益大量降降低住宅宅建造成成本，并并且直接接减少了了水、木木材、煤煤炭等资资源的消消耗，实实现了低低碳施工工。目前中国国的商品品住宅880%是是毛坯房房，只有有少数是是精装房房。毛坯坯房需要要购房者者自行装装修，但但因其非非专业，造成装装修技术术、装修设设备选择择不当

26、增增加了碳碳排放量量，而且且无法形形成规模模效益，成本高高。如果果采用企企业精装装修住宅宅，既可可按照低低碳住宅宅的要求，选择低低碳设备备，如空空调、厨具等等；又可可利用规规模效益益降低住住宅装修修成本。万科董董事会主主席王石石表示，如果毛毛坯房交交付给消消费者，消费者者委托公公司装修修，平均均一套房房子多产产生建筑筑垃圾大大约2吨，也也就是多多排放22吨二氧氧化碳13。因此企企业应该该选择建建造精装装房，既既可降低低装修成成本，又又可实现现低碳功功能，住宅价价值高。消费者者购买精装装房的购购买成本本虽高，但使用用成本低低，总成成本低于于毛坯房房。（4）后后期物业业管理阶阶段低碳住宅宅要实现现

27、从建造造到使用用全寿命命周期节节能环保保，后期期物业管管理阶段段也要降降低碳排排放量。后期物物业管理理的低碳碳实现主主要有两两大方面面：一是是住宅生活活垃圾的的处理。住宅社社区垃圾圾的分类类收集与与循环利利用应强强调从源源头处理理，走33R(RReduuce，Reuuse，Reccyclle)即即减量化化、再利利用、循循环经济济的道路路。建议议每天由由专人收收集能化化解的垃垃圾如肉肉骨头、蔬菜、鱼刺等等剩菜剩剩饭，送送往小区区的生物物化解器器，变成成绿色肥肥料循环环利用。同时全全面分类类回收报报纸、杂杂志、纸纸板、木木箱、玻玻璃瓶、建筑垃垃圾等，高效处处理，再再生利用用。二是是住宅的的维修与与

28、维护，如如水系统统，电系系统等。后期物物业管理理费用占占总成本本一定比比例，严严格控制制其成本，如维修修费用，选择合适适的维修修方案，在保证证低碳功功能实现现的同时时，尽量量节约成成本，避避免不必必要的浪浪费，可可提升住住宅价值值。在开发低低碳住宅宅的各阶阶段运用用VE方法法，一方方面实现现了低碳功功能F，另一一方面降降低了总总成本（总成本本C=开发发成本+使用成成本），最终提高高了低碳碳住宅的的价值VV（V=FF/V），而价值值高的低低碳住宅宅让企业业和消费费者获得得更多利利益，利利于低碳碳住宅的的推广，降低我我国碳排排放量。三结语低碳住宅宅可以大大量降低低碳排放放量，是是住宅的发展方方向，

29、社会、企业行行动越早早，经济济损失越越少，社社会效益益越大。房地产产企业应应紧跟低低碳住宅宅发展趋趋势，应应用价值值工程原原理研发发低碳住住宅，降降低住宅宅总成本本并提升升其功能能，从而而在激烈烈的市场场竞争中中取得更更大成功功。当然，低低碳住宅宅的推广广还需要要政府的的引导。建议政政府重视视以下四四方面工工作：一一是大力完善善相关法法律法规规和出台台低碳住住宅扶持持政策；二是建立低低碳住宅宅的设计计、评价价技术体体系与标标准；三三是加大住宅宅工程低低碳控制制的审查查力度，包括可行行性研究究报告、设计方方案到验验收交付付各阶段段的审核核；四是是加大宣宣传力度度，让低低碳住宅宅深入人人心。【Ab

30、sstraact】Witth tthe glooball waarmiing, itt iss siigniificcantt too deevellop thee loow-ccarbbon houusess whhichh arre llow powwer connsummptiion,loww poolluutioon aand loww caarboon eemisssioon. Reccenttly it is diffficcultt too prromoote thee loow-ccarbbon houusess foor tthe higgh ccostt. IIn oord

31、eer tto rreduuce thee coost, thhis papper anaalyzzes thee coost andd fuuncttionn off thhe llow-carrbonn hoousees wwithh vaaluee ennginneerringg thheorry. Esppeciialyy wee haave anaalyzzed thee coost andd fuuncttionn off thhe hhousses in thee enntirre llifee cyyclee, iinclludiing proograam ddesiign, maaterria