8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析报告(二)南嘉大道大崇山土地使用权拍卖底价评估分析报告 如何科学合理地评估国有土地使用权拍卖出让底价，是国有土地使用权拍卖出让工作中一个不可或缺的重要环节，同时也是人们感到头疼和棘手的问题。本案例分析报告对土地使用权拍卖项目在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。 第一部分 评估项目的背景一、估价对象 本次评估的估价对象是座落于嘉鱼县南嘉大道的一宗地，宗地面积44000，根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象宗地呈不规则多边形，使用权面积为44000，委托人提供的资料记载该宗地拟出让为商业

2、、住宅用地，土地使用权出让年限为商业用地40年，住宅用地70年，此次评估设定用途为商业、住宅。估价对象场地平整，地势平坦，地质条件良好。宗地北面是牛头山风景区公园，景观条件良好，估价人员经实地查看确定宗地所在区域基础设施已达到“五通”（通路、通电、通上水、通下水及通讯）。二、估价目的 本次评估的目的是为委托方确定估价对象的拍卖出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据三、地价定义 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00八年三月十八日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为商业40年、住宅70年的商住用

3、地出让土地使用权价格。 第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案 一、估价方法的确定 针对评估土地使用权拍卖底价的特点，宜遵循替代原则、最有效利用原则、预期收益原则和需求与供给原则等。按照评估原则与估价方法衔接一致的要求，评估土地使用权拍卖底价，首先应重点选用市场比较法和剩余法两种评估方法。因为市场比较法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。剩余法则充分地考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。运用这种方法测算的地价，实际上相当于竞买人最终获得拍卖地块所需支付的

4、最高价格。这对于竞买人最终确定购买价或拍卖人最终确定保留价都具有一定的指导作用。当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定前提条件。在市场不发达、缺乏交易案例，或无城市规划主管部门审定的详细规划设计方案的情况下，就只能选取基准地价系数修正法和成本逼近法等方法来进行评估。因为该估价对象所在区域商业用地的一级市场和二级市场交易较为频繁，与估价对象相类似的交易实例丰富，又由于估价对象属于待开发房地产，所以采用市场法和剩余法对估价对象进行评估。二、本项目评估过程中的难点及解决方案主要有以下几点：1、估价基准日的确定。根据规程的解释，估价日期是指该项估价工作的起止日期，其实是按照委托方的要求和作业的

5、难易程度确定的。在实际估价工作中，通常估价人员将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而拍卖出让土地一般都提前一定的时间(一个月左右)事先在新闻媒介上刊登公告。同时，鉴于标的价款大，通常要求确定一个保留价。因此，土地出让方要先行委托专门的估价机构进行估价，其估价日期肯定在公告确定拍卖时间的前一个时间段内。为了真正体现评估的拍卖底价是在拍卖之日正常、公开市场条件下的土地出让价格水平，其估价时点应与公告确定拍卖时间相一致，即将估价基准日确定为公告中的拍卖之日。由此可见，拍卖底价的估价基准日一般为估

6、价日期以后的某个具体日期。2、市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中准备参照当地政府部门公布的基准地价修正体系，且修正幅度也参考当地基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度，并进行适当的优化。3、剩余法中土地利用条件怎样确定。剩余法要求有明确的规划指标，但是由于估价对象为拟出让土地，土地利用指标为控制性指标，所以在估价时按照最高最佳使用原则进行了相应的选取。第三部分本案例估价的主要经验总结一、根据估价对象的用途和同一供求区域的地产市场状况，明确估价的技术路线，选取最合适的两种方法进行估价。二、估价过程中所需要的市场资料和相关参数，必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客

7、观和准确。三、运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法可比实例与估价对象因素比较的基础指标。第四部分 评估项目的启示开展土地使用权拍卖底价的评估工作，应事先对影响拟拍卖出让地块的各种价格因素作出全面深入调查分析的基础上，需侧重把握以下几点：一、是应采取公开市场价值标准。在评估拟拍卖土地底价过程中，估价人员必须明确其评估的价格应是指在估价基准日的正常公开市场、规划利用条件下，设定的开发程度与用途、法定最高年限内的一定年期出让土地使用权的价格。 二、是估价基准日一般为估价日期以后的某一个具体日期。为了真正体现评估的拍卖底价是在拍卖之日正常、公开市场条件下的土地出让价格水平，其估价时点应与公告确定拍卖时间相一致，即将估价基准日确定为公告中