个人商品房按揭贷款管理暂行办法XXXX1114

1、PAGE PAGE 111 个人商品房按揭贷款管理暂行办法第一章总 则第一条为为规范个个人商品品房按揭揭贷款管管理，促促进该项业务务健康发发展，根根据中中国人民民银行个个人住房房贷款管管理办法法、个个人贷款款管理暂暂行办法法和个人住住房贷款款管理办办法（试试行）等等有关制制度规定定，制定定本暂行行办法。第二条本本办法所所称个人人商品房房按揭贷贷款是指指本行向向符合条条件的自自然人发发放的用用于购买买各类型型住房或或商业用用房的贷贷款。第三条个个人商品品房按揭揭贷款坚坚持“部分自自筹、有有效担保保、专款款专用、按按期偿还还”的原则则。第二章 贷款款项目合合作第四条贷贷款分类类一、贷款购购买的住住

2、房按工工程进度度，可分分为现楼楼贷款和和期房贷贷款(一)用于于购买现现房的贷款款称为现现房贷款款。现房房指已封封顶、地地价缴清清、相关关手续完完备、工工程验收收合格的的楼盘，不不存在任任何可能能影响竣竣工、入入住、办办理房地地产证的的不利因因素或未未决事项项，该楼楼盘应该该满足有有关部门门核发房房地产权权证的所所有要求求或房地地产证已已办妥。(二)用于于购买期期房的贷贷款称为为期房贷贷款。期期房原则则上必须须是多层层住宅主主体结构构封顶、高高层住宅宅完成总总投资的的三分之之二的楼楼盘。二、按贷款款办理的的形式，贷贷款可分分为批发发性个人人商品房贷贷款与零零售性个个人商品品房贷款款。(一)批发发

3、性个人人商品房贷贷款是指指开发商商就某一一楼盘向向本行申请请商品房房贷款项项目额度度后，分分批分期期介绍购购房者向向本行申请请商品房贷贷款并愿愿意承担担连带保保证责任任，本行行据以对对该楼盘盘购房者者批量发发放的贷贷款，一一般为一一手楼。(二)零售售性个人人商品房房贷款是是指单个个购房者者为购买买一手房房或者二二手房（住住房）而而直接向向本行申请请的贷款款。第五条 楼盘的的开发商商应具备备以下条条件：一、开发商商应为工工商行政政管理部部门批准准成立的的企业法法人，具具有房地地产经营营许可证证，具有有较强的的经济实实力和良良好的经经营状况况，没有有烂尾工工程记录录，具备备连带责责任保证证能力。二

4、、以项目目公司名名义开发发的楼盘盘，必须须是通过过竣工验验收的现现楼方可可办理贷贷款。对对于实力力雄厚，经经营良好好，信誉誉卓著的的专业房房地产开开发商为为某一项项目单独独设立的的项目公公司，在在落实开开发商连连带责任任保证的的前提下下，允许许办理期期房贷款款。三、对于批批发性的的个人商商品房贷贷款，在在与本行行签订额额度协议议后，开开发商应应在本行开开设售房房款专户户，并将将售房款存入入本行，委委托本行行对售房款进行行监管。同同时，开开发商应应保留贷贷款总额额一定比比例的资资金作为为保证金金，至少少在开发发商承担担连带责责任保证证期间留留存于本本行。第六条 对合作作项目楼楼盘的要要求一、合作

5、项项目楼盘盘要求地地理位置置好，具具有较强强的升值值潜力和和变现能能力。二、对于一一手房要要求开发发手续齐齐全，具具备投资资许可证证、建筑筑许可证证、建设设许可证证、开工工许可证证、预售售许可证证，且已已按规定定交纳了了土地使使用价款款和有关关的配套套费用、取取得了国国有土地地使用证证，具有有建筑质质量监测测合格证证明等。三、对于二二手房还还要求贷贷款年限限加上所所购二手手楼使用用年限不不超过330年，已已办好土土地使用用权证、房房地产权权证、房房屋结构构完好且且不存在在水、电电、物业业管理、建建造质量量、环保保交通、城城建等方方面的纠纠纷或问问题。第七条贷款可可由各支支行推荐荐上报总总行，并

6、并由总行行与相关关合作方方签订协协议，同同时，指指定相关关支行办办理相关关贷款业业务。第三章贷贷款对象象及条件件第八条贷贷款对象象为具有有完全民民事行为为能力的的自然人人，包括括中国公公民和在在中国拥拥有合法法居留权权的外国国人。第九条申申请个人人商品房房按揭贷贷款的借借款人必必须同时时具备下下列条件件：（一）具有有完全民民事行为为能力和和合法有有效的身身份证件件；（二）有稳稳定的经经济收入入，借款款人家庭庭平均月月收入不不低于月月债务支支出的22倍，有有偿还贷贷款本息息的能力力；（三）信用用良好，无无重大不不良资信信记录和和行为记记录。贷贷款申请请人在“个人信信用信息息基础数数据库”中当前前

7、无拖欠欠，且近近24月月来累计计不超过过3次拖拖欠记录录；（四）持有有与售房房人签订订的真实实、合法法、有效效的购房房合同、协协议或其其他有效效证明文文件；（五）能够够提供符符合本行行要求的的担保；（六）按下下述规定定支付购购房首付付款：1、购买首首套自住住房且套套型建筑筑面积在在90平平方米以以下的，执执行不少少于200%的首首付款比比例；2、购买首首套自住住房且套套型建筑筑面积在在90平平方米以以上的，执执行不少少于300%的首首付款比比例；3、购买第第二套住住房的，执执行不少少于50%的的首付款款比例；4、购买个个人商业业用房、别别墅的，执执行不少少于500%的首首付款比比例。5、政策另

8、另有规定定的，按按相关规规定执行行。（七）本行行规定的的其他条条件。第四章贷贷款额度度、期限限与利率率第十条贷贷款额度度（一）购买买首套一一手住房房的，套套型建筑筑面积在在90平平方米以以下的，贷贷款额度度最高不不超过购购房款的的80%；套型型建筑面面积在990平方方米以上上的，贷贷款额度度最高不不超过购购房款的的70%；若为为二手住住房的，贷贷款额度度最高不不超过借借款人所所购住房房成交价价格、评评估价格格两者之之中低者者的60。（二）购买买第二套套住房的的，贷款款额度最最高不超超过购房房款的550%；（三）购买买个人商商业用房房、别墅墅的，贷贷款额度度最高不不超过购购房款的的50%；（四）

9、原则则上不发发放购买买第三套套（含）以以上住房房的贷款款。第十一条贷款期期限（一）一手手房个人人住房贷贷款期限限最长为为30年年；零售售性的二二手房个个人住房房贷款期期限最长长为200年；个个人商业业用房、别别墅贷款款期限最最长为110年；（二）借款款人申请请贷款金金额较大大的，原原则上贷贷款期限限最短不不得低于于1年； （三）贷款款期限不不得超过过所抵押押房产的的剩余使用用年限； （四）按揭揭贷款期期限加上上借款人人实际年年龄之和和，原则则上不超超过600岁，最最长不超超过655岁。第十二条贷款利利率按照照福建建某某银银行股份份有限公公司人民民币贷款款利率定定价管理理办法的的有关规规定执行行

10、。第十三条 个人人住房贷贷款期限限在1年年以内（含含）的，遇遇法定利利率调整整，不调调整贷款款利率，继继续执行行合同利利率；贷贷款期限限在1年年以上的的，遇法法定利率率调整，于于下年度度1月11日开始始，按相相应利率率档次执执行新的的利率规规定。第五章贷贷款受理理、调查查、审查查与审批批第十四条贷款受受理。本本行可以以委托合合作项目目开发企企业代为为受理，也也可以自自行受理理。借款款人申请请个人住住房、商商业用房房按揭贷贷款，需需填写借借款申请请书，并并提供下下列资料料：（一）借款款人及其其配偶有有效身份份证明材材料，包包括：居居民身份份证、户户口本、军军官证、警官证、港澳居民往来内地通行证、

11、台湾居民来往大陆通行证、护照或其他有效身份证件，以及未婚证明、结婚证和离婚证等；（二）借款款人偿债债能力证证明材料料，包括括收入证证明材料料、工作作证明、有有关资产产证明和和资产出出租证明明等；（三）已通通过房管管部门备备案登记记的购房房合同；（四）借款款人已付付所购房房屋价款款规定比比例以上上的首付付款交款款单据（税税务部门门监制的的预收款款收据或或发票、银银行进帐帐单等）； （五）本行行规定的的其他文文件和资资料。 第十五条贷款调调查。实实行双人人调查，调查人员应对借款人购房行为真实性、信用状况、购房首付款、还款能力、房屋交易价格合理性以及提交的全部文件资料的真实性、合法性和贷款可行性进行

12、调查。查询人民银银行个人人征信系系统，打打印并保保存借款款人信用用报告。至少与借款款人面谈谈一次，做做好面谈谈记录，并并出具调调查意见见。第十六条 贷款款审查。审审查人员员应对贷贷款资料料完整合合法有效效性、借款人人信用状状况、还还款能力力、购房房首付款款、借款担担保、调查人人员调查查结论等等在内的的内容进进行审查查。第十七条贷款审审批。经经审查同同意的贷贷款，报报本行贷款款审审委员会会集中研研究审批批。第六章贷贷款担保保与保险险第十八条贷款担担保。采采取阶段段性担保保加所购购商品房房抵押的的担保方方式。阶段性担保保是指在在取得以以本行为抵抵押权人人的房屋屋他项权权证之前前，由售售房人承承担连

13、带带责任保保证的方方式。（一）保证证人必须须是本行行与之签签订了商商品房销销售贷款款合作协协议书的的，且又又是借款款人所购购住房或或商业用用房的开开发商或或售房单单位；如如为二手手房的，应应为本行行认可并并签订合合作协议议的房产产中介组组织。（二）在所所抵押的的住房或或商业用用房取得得房屋所所有权证证并办妥妥抵押登登记后，根根据合同同约定，保保证人不不再履行行保证责责任；（三）本行行应与借借款人、抵抵押人、保保证人同同时签订订借款合合同。第十九条担保的的范围包包括主债债权及利利息、违违约金、损损害赔偿偿金和实实现担保保权的费费用等。第二十条抵押人人原则上上要办理理保险。抵抵押人可可在本行行认可

14、的的保险公公司范围围内自主主选择保保险公司司办理有有关手续续。保险险期限不不得短于于借款期期限，保保险金额额不得低低于贷款款金额，保保险费由由投保人人负担，保保险单正正本由本本行代为为保管。在在借款债债务存续续期间，抵抵押人不不得以任任何理由由中断或或撤销保保险。保保险期间间届满，借借款人未未能清偿偿全部借借款时，抵抵押人须须续办保保险。保保险单必必须注明明本行为该该保险的的第一受受益人。保保险单中中特别约约定，一一旦发生生保险事事故，保保险人应应将保险险赔偿金金直接划划付至本本行指定定的账户户。第七章 贷款发发放、支支付与偿偿还第二十一条条签订订借款合合同后，根根据国家家法律法法规和当当地的

15、相相关规定定，办理理抵押登登记、保保险及其其他必须须的手续续。第二十二条条贷款款发放和和支付。经经本行同意意发放的的贷款，在在借款人人办妥有有关手续续后，本本行按照照借款合合同约定定的用款款计划和和用途分分别划转转至开发发商（或或售房单单位）在在本行开立立的结算算账户和和保证金金存款专专户，并并由本行行按有关关规定监监管使用用。第二十三条条贷款款偿还。借借款人应应按照借借款合同同约定的的还款计计划、还还款方式式和还款款日期偿偿还贷款款本息。第二十四条条贷款款还款方方法。贷贷款人与与借款人人应在借借款合同同中明确确约定还还款期限限和方法法。偿还还贷款本本息可选选择一次次性还本本付息、等等额本息息

16、还款和和等额本本金还款款法。（一）贷款款期限在在1年以以内（含含1年）的的，实行行按季付息、到到期还清清本息的的还款方方法；（二）贷款款期限在在1年以以上的，可可采用等等额本金金还款法法或等额额本息还还款法。借借款人可可以根据据需要选选择还款款方法，但但一笔借借款合同同只能选选择一种种还款方方法，合合同签订订后，未未经贷款款人同意意借款人人不得擅擅自改变变还款方方法。1.等额本本息还款款法。即即借款人人每月以以相等的的金额偿偿还贷款款本息。计计算公式式为： 还还款总期期数月利率（月利利率）每月还款款额贷款款本金 还还款总期期数（月利利率） 2.等额本本金还款款法。即即借款人人每月等等额偿还还本

17、金，贷贷款利息息随本金金逐月递递减，计计算公式式为： 贷贷款本金金每月还款额额（贷贷款本金金已归归还贷款款本金累累计额）月利率还款款总期数数第二十五条条还款日日的确定定。实行行按月归归还贷款款本息的的，自贷贷款发放放后次月月起进入入还款期期，每月月按200日为约约定还款款日，首首期还款款日为借借款发生生的次月月20日日；第一一期计算算天数为为开户当当月的实实际天数数加上次次月的330天；末期还还款日为为贷款到到期日，计计息天数数为最后后一个月月的月初初到到期期日的实实际天数数；除首首期和末期外外，其余余各期均均按“公式法法”计算还还款本息息。第二十六条条贷款款还款方方式。借借款人可可采取委委托

18、扣款款方式或或柜面还还款方式式偿还贷贷款本息息，但提提前还款款只能采采取柜面面还款方方式。（一）委托托扣款方方式即借借款人委委托贷款款人从其其指定的的账户中中直接扣扣收贷款款本息；（二）柜面面还款方方式即借借款人直直接以现现金、支支票或信信用卡、储储蓄卡到到本行规定定的营业业柜台还还款。第二十七条条提前前还款处处理。借借款人如如提前还还款，应应向本行行提出书书面申请请。提前前清偿的的贷款本本金在以以后期限限不再计计息，此此前已计计收的贷贷款利息息也不再再调整。提提前还款款违约金金按照本本行相关关政策规规定执行行。第二十八条条借款款的展期期。借款款人在原原合同履履行期间间，如不不能按照照原还款款

19、计划按按期归还还贷款，可可向本行行提出展展期申请请，经本本行批准准后，签签订贷款款期限调调整补充充协议，并并办理有有关手续续，同时时担保人人在展期期还款协协议上签签字。借款人申请请借款展展期只限限一次，原原借款期期限与展展期期限限之和，个个人住房房贷款最最长不超超过300年，商商业用房房贷款不不超过110年。原原借款期期限加上上展期期期限达到到新的利利率期限限档次时时，从展展期之日日起，贷贷款利息息按新的的期限档档次利率率计收。已已计收的的利息不不再调整整。第八章贷贷后管理理第二十九条条贷款款发放后后，贷款款人必须须加强贷贷后管理理，做好贷款款检查。项项目竣工工验收后后，贷款款人要督督促开发发

20、商和借借款人及及时办理理抵押登登记手续续。第三十条贷款人人应建立立贷后检检查制度度。对正正常、关关注类贷贷款可采采取抽查查的方式式不定期期进行，对对次级、可可疑、损损失类贷贷款采取取全面检检查的方方式，每每季度至至少进行行一次贷贷后检查查，并填填写个人人贷款贷贷后检查查表，经经支行（部部门）负责人人签字后后及时归归档。第三十一条条贷后后检查可可通过监监测贷款款账户、查查询不良良贷款明明细台账账、查询询人民银银行个人人信用信信息基础础数据库库、电话话访谈、见见面访谈谈、实地地检查等等途径获获取信息息，并对对各种信信息进行行综合分分析，判判断贷款款的风险险状况，提提出预防防或补救救措施。第三十二条

21、条贷后后检查人人员应根根据借款款合同的的约定，检检查借款款人是否否履行合合同，重重点包括括以下内内容：（一）借款款人依合合同约定定归还贷贷款本息息情况；（二）借款款人职业业、收入入、健康康状况等等影响其其还款能能力和诚诚意的因因素变化化情况；（三）借款款人工作作单位、住住址、联联系电话话等信息息的变更更情况；（四）担保保变化情情况，包包括：保保证人保保证资格格和保证证能力变变化情况况、抵（质质）押物物状况及及价值变变化情况况等；（五）其他他可能影影响贷款款质量的的因素变变化情况况。 第九章合合同的变变更与终终止第三十三条条借款款合同需需要变更更的，必必须经借借贷双方方协商同同意，并并依法签签订

22、变更更协议。如如果是担担保贷款款，应事事先征得得担保人人同意。协协议未达达成之前前，原借借款合同同继续有有效。第三十四条条借款人人出现死死亡、丧丧失民事事行为能能力或经经有权部部门宣告告失踪、死死亡等情情况的，依依据法律律规定，应应由其财财产合法法继承人人在继承承财产范范围内或或其财产产代管人人在借款款人财产产范围内内继续履履行借款款合同。第三十五条条抵押押物发生生意外损损失或保保证人失失去担保保资格或或丧失担担保能力力时，借借款人应应及时通通知本行行，并提提供本行行认可的的新的担担保，重重新签订订担保合合同。未未经本行行同意，原原合同继继续有效效。第三十六条条借款款人按借借款合同同规定还还清

23、全部部贷款本本息后，借借款合同同随即终终止。本本行应在在借款合合同终止止后155日内通通知借款款人，返返还其用用于担保保的抵押押物权属属凭证及及相关证证明文件件。第十章违违约与处处置第三十七条条下列列情况属属借款人人违约：（一）提供供虚假的的资料、文文件而取取得贷款款；（二）未按按合同约约定的还还款计划划归还贷贷款本息息；（三）拒绝绝或阻碍碍本行对贷贷款使用用情况和和抵押物物情况实实施监督督检查；（四）将设设定抵押押权的财财产拆迁迁、出售售，或未未征得贷贷款人同同意出租租、转让让、馈赠赠或重复复抵押；（五）与他他人签订订有损贷贷款人权权益的合合同或协协议；（六）借款款人及家家庭财务务状况恶恶化

24、，卷卷入或即即将卷入入重大的的诉讼或或仲裁程程序及其其他法律律纠纷，可可能或已已经影响响贷款义义务的履履行；（七）保证证人违反反保证条条款或丧丧失承担担连带保保证责任任能力，抵抵押物因因意外损损毁不足足以清偿偿债权，而而未按要要求重新新落实担担保；（八）借款款人在合合同履行行期间死死亡、宣宣告失踪踪或丧失失民事行行为能力力后，其其遗产或或财产继继承人、受受遗赠人人、监护护人、财财产代管管人拒绝绝继续履履行原借借款合同同；（九）隐匿匿、私分分、违法法出让、故故意压低低价格变变卖财产产，危害害贷款安安全；（十）借款款人发生生违反借借款合同同的其他他行为。第三十八条条借款款人发生生本办法法第三十十四

25、条违约约行为时时，本行行可视借借款人违违约情况况，采取取以下一一种或数数种债权权保护措措施：（一）责令令限期纠纠正违约约行为并并赔偿相相应损失失；（二）停止止发放尚尚未支用用的贷款款；（三）宣布布贷款立立即到期期，要求求借款人人立即归归还借款款本息及及相关费费用；（四）对借借款人未未按时还还清的借借款本金金和利息息（包括括借款人人未按约约定的分分期还款款计划按按时并足足额归还还贷款本本息情况况、被贷贷款人宣宣布全部部或部分分到期的的借款本本金和利利息），自自借款逾逾期之日日起至拖拖欠本息息全部清清偿之日日止，按按对应的的借款逾逾期罚息息利率和和约定的的结息方方式计收收利息和和复利；（五）向借借

26、款人收收取违约约金； （六）从从借款人人在本行行系统的的账户上上划收任任何币种种的款项项；（七）要求求借款人人对本合合同项下下所有债债务提供供符合本本行要求求的新的的担保；（八）行使使担保权权利；（九）解除除与借款款人的借借贷关系系；（十）依法法采取其其他必要要措施。第三十九条条借款款人月供供逾期时时，客户户经理应应及时对对借款人人和保证证人进行行电话、短短信、书书面和上上门催收收，并做做好催收收记录。借借款人连连续3期期或累计计拖欠月月供超过过6期的的，应移移送风险险管理部部门，进进入法律律诉讼程程序。第十一章附 则则第四十条本办法法由本行行制订和解释释。 第四十一条条本办办法自发发文之日日

27、起执行行。 附件1：莆田农商银银行个人住房一一手房贷贷款操作作流程一手房指售售房人为为开发商商的住房房。个人人住房一一手房贷贷款（以以下简称称“一手房房贷款”）是指指贷款人人向借款款人发放放的、用用于其购购买一手手房、借借款人以以所购住住房作为为抵押物物、开发发商提供供阶段性性保证担担保的贷贷款。一、操作流流程图 一手房贷款款操作流流程包括括楼盘审审查和发发放贷款款两部分分。 在借款人提提出申请请之前，本行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请项目调查审查审批签订项目合作协议书。 发放贷款操操作流程程为：贷贷前咨询询借款人人申请贷款受受理贷前调查查审查、审审批签

28、订借借款合同同办理保保险、担担保等手手续贷款发发放、支支付资料归归档贷后管管理清户撤撤押。 按照房屋是是否经过过竣工验验收，将将房屋分分为现房房（竣工工验收合合格的房房屋）和和期房（尚尚未通过过竣工验验收的房房屋），分分别按相相关流程程办理。二、现房楼楼盘审查查（一）房地地产开发发公司提提出申请请本行要求房房地产开开发公司司（以下下简称“开发商商”）提交交下列资资料： 1、书面申申请书，内内容包括括开发商商概况、项项目情况况、拟申申请贷款款金额等等。 2、公司材材料。（1）企业业法人营营业执照照、税务务登记证证、法人人代码证证、贷款款卡、法法定代表表人身份份证明或或法定代代表人授授权委托托书；

29、 （2）房地地产开发发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）；（3）公司司同意为为借款人人承担阶阶段性连连带保证证责任的的承诺；（4）公司司股东或或公司章章程规定定的方式式出具同同意为借借款人承承担阶段段性连带带保证责责任的承承诺。 3、项目资资料。（1）项目目的可行行性研究究报告及及计委立立项批复复；（2）建设设用地规规划许可可证；（3）建设设工程规规划许可可证；（4）建设设工程施施工许可可证；（5）国有有土地使使用证；（6）商品品房预售售许可证证；（7）竣工工验收合合格证明明。上述材料原原件经审审核无误误后留存存复印件件。4、本行要要求提供供的其他他资料。（二）项目目调查

30、本行收到上上述资料料后，经经初步审审查，资资料齐全全后进行行受理，及及时安排排调查部部门进行行调查，调调查部门门在规定定工作日日内完成成调查。主主要调查查以下内内容：1、手续的的合法性性。核实实上述项项目资料料是否完完整、有有效、合合法、内内容是否否前后一一致。2、项目的的基本情情况。调调查项目目的地理理位置、社社区环境境、交通通条件、环环保指数数、配套套工程、市市政设施施、物业业管理情情况等；了解和和掌握占占地面积积、建筑筑面积、容容积率、绿绿化率、楼楼宇结构构与栋数数、户型型设计等等。3、项目市市场前景景。调查查项目的的市场定定位和销销售情况况，进行行简单的的项目评评估、同同等位置置项目的

31、的比较分分析和市市场预测测，判断断项目的的销售前前景及抗抗风险能能力。4、项目效效益。调调查开发发商与本本行的合合作诚意意和对本本行产生生的效益益，如存存款等。经调查，确确认该楼楼盘符合合个人住住房贷款款条件后后，调查查部门形形成书面面调查报报告，并并在项项目调查查、审查查、审批批表上上签署调调查意见见，送交交贷款审审查部门门。 （三）审查查、审批批贷款审查部部门收到到调查部部门提交交的项目目有关资资料以后后，要对对其真实实性、完完整性、有有效性及及贷款项项目的合合法性和和可行性性进行审审查，及及时签署署审查意意见。经经审查同同意的，按按照贷款款审批权权限上报报，有权权审批人人及时签签署是否否

32、同意的的意见。 （四）签订订合作协协议书 经审批同意意的，本本行与开开发商签签订个个人购房房贷款项项目合作作协议。三、期房楼楼盘审查查（一）开发发商申请请本行要求开开发商提提交下列列资料：1、书面申申请书，内内容包括括开发商商概况（含含经营财财务状况况）、项项目情况况、工程程进度、投投资完成成情况、拟拟申请贷贷款金额额等。2、公司材材料。（1）企业业法人营营业执照照、税务务登记证证、法人人代码证证、贷款款卡、法法定代表表人身份份证明或或法定代代表人授授权委托托书； （2）公司司章程、成成立批文文；（3）经会会计师事事务所审审核的近近三年的的财务报报表（资资产负债债表、损损益表、现现金流量量表）

33、；（4）房地地产企业业开发资资质等级级证书；（5）房地地产开发发经历（本行不得与有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商合作）;（6）公司司同意就就该项目目向本行行申请个个人住房房抵押贷贷款及配配套服务务，并为为借款人人承担阶阶段性连连带保证证责任的的承诺；（7）公司司股东或或公司章章程规定定的方式式同意就就该项目目向本行行申请个个人住房房抵押贷贷款及配配套服务务，并为为借款人人承担阶阶段性连连带保证证责任的的承诺。上述第（11）、（22）、（44）项资资料原件件经本行行审核无无误后留留存复印印件，其其他资料料留存原原件。3、项目资资料。（1）项目目的可行行性研究究报告及及计委立立项批复复；（2）建设

34、设用地规规划许可可证；（3）建设设工程规规划许可可证；（4）建设设工程施施工许可可证；（5）国有有土地使使用证；（6）工程程概预算算资料；（7）项目目资金来来源及落落实情况况、房地地产开发发贷款情情况；（8）项目目投资完完成情况况；（9）商品品房预售售许可证证。上述资料中中证件和和批件原原件经本本行审核核无误后后留存复复印件。4、本行要要求提供供的其他他资料。（二）项目目调查本行收到上上述资料料后，经经初步审审查，资资料齐全全的同意意受理，及及时安排排调查部部门进行行调查，调调查部门门在规定定工作日日内完成成调查。主主要调查查以下内内容：1、开发商商基本情情况。调调查开发发商注册册资本、法法定

35、代表表人素质质、经济济实力、经经营管理理机制、财财务管理理和经济济核算制制度、业业务范围围、开发发经历、完完成项目目建设的的能力及及其自身身具备的的优势等等；分析析财务报报表，估估测其营营运能力力及赢利利状况。2、手续的的合法性性。核实实上述项项目资料料是否完完整、有有效、合合法、内内容是否否前后一一致。3、项目投投资情况况。调查查项目投投资构成成与各项项费用支支出明细细，并与与工程概概预算报报告中有有关数据据进行核核对，分分析资金金投入时时间与工工程进度度是否一一致；工工程后续续资金来来源是否否已经落落实，如如果后续续资金是是通过预预售房款款再投入入，在未未能按计计划回笼笼资金的的情况下下，

36、是否否有应变变措施。4、项目的的基本情情况。调调查项目目的地理理位置、社社区环境境、交通通条件、环环保指数数、配套套工程、市市政设施施、物业业管理情情况等；了解和和掌握占占地面积积、建筑筑面积、容容积率、绿绿化率、楼楼宇结构构与栋数数、户型型设计等等。5、项目市市场前景景和销售售情况。调调查项目目的市场场定位和和销售情情况，进进行简单单的项目目评估、同同等位置置项目的的比较分分析和市市场预测测，判断断项目的的销售前前景及抗抗风险能能力。6、项目效效益。调调查开发发商与本本行的合合作诚意意和对本本行产生生的效益益，如存存款等。7、开发商商的负债债情况。经调查，确确认该楼楼盘符合合个人住住房贷款款

37、条件后后，调查查部门形形成书面面调查报报告，并并在项项目调查查、审查查、审批批表上上签署调调查意见见，送交交贷款审审查部门门。（三）审查查、审批批 贷款审查部部门收到到调查部部门提交交的项目目有关资资料以后后，要对对其真实实性、完完整性、有有效性及及贷款项项目的合合法性和和可行性性进行审审查，及及时签署署审查意意见。经经审查同同意的，按按照权限限上报，有有权审批批人及时时签署是是否同意意的意见见。 （四）签订订合作协协议书 经审批同意意的，本本行与开开发商签签订个个人购房房贷款项项目合作作协议。四、发放个个人住房房贷款 （一）借款款人申请请 借款人申请请个人住住房贷款款，所购购住房必必须为现现

38、房或多多层主体体结构封封顶、完完成总投投资三分分之二以以上的期期房。本本行要求求借款人人填写个个人住房房借款申申请表，并并提供下下列资料料： 1、借款人人身份证证件（居居民身份份证、户户口簿、军军官证、还还乡证、居居留证或或其他有有效身份份证件），对对于借款款申请人人委托他他人办理理购房贷贷款申请请手续的的，还须须提供经经公证的的委托书书及代理理人的身身份证件件；2、婚姻状状况证明明；3、不低于于房价330%的的首付款款付款凭凭证（发发票、收收据、银银行进账账单、现现金交款款单等）； 4、房地产产主管部部门统一一印制的的、具有有法律效效力的商商品房买买卖合同同； 5、共有权权人同意意以所购购住

39、房作作为抵押押物的证证明； 6、借款人人偿还贷贷款能力力证明材材料（包包括收入入证明材材料和有有关资产产证明，主主要包括括由借款款人所在在单位人人事部门门出具个个人证明明或纳税税凭证、银银行存单单、不动动产证明明、有价价证券等等）；如如果属于于借款人人家庭成成员共同同还款，则则各方要要签订共共同还款款责任确确认书，明明确在一一方无力力偿还贷贷款的情情况下，其其他方仍仍要继续续承担还还款责任任； 7、本行要要求提供供的其他他文件或或资料。 （二）受理理、调查查本行收到借借款人提提交的资资料后，经经初步审审查，同同意受理理的及时时安排调调查部门门进行贷贷前调查查，贷款款调查人人至少直直接与借借款人

40、面面谈一次次，在规规定工作作日内完完成贷前前调查。主主要调查查借款申申请人的的偿还能能力、还还款意愿愿、购房房行为的的真实性性，具体体内容包包括： 1、核实借借款人提提供的资资料是否否完整、真真实、合合法、有有效，对对提供的的复印件件与原件件进行核核对，并并在复印印件上签签署“与原件件核对相相符”字样，并并签名，填填写核对对日期。 2、借款人人是否已已支付330%以以上的首首付款，并并存入开开发商在在本行开立立的售房房款专用用账户上上； 3、贷款年年限加上上借款人人年龄是是否超过过65年年； 4、借款人人偿还贷贷款本息息的能力力，借款款人住房房贷款的的月房产产支出与与收入比比是否控控制在550

41、%以以下（含含50%），月月所有债债务支出出与收入入比是否否控制在在55%以下（含含55%）；房产支出与与收入比比的计算算公式为为：（本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费）/月月均收入入所有债务与与收入比比的计算算公式为为：（本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费+其他他债务月月均偿付付额）/月均收收入上述计算公公式中提提到的收收入应该该是指申申请人自自身的可可支配收收入，即即单一申申请为申申请人本本人可支支配收入入，共同同申请为为主申请请人和共共同申请请人的可可支配收收入。但但对于单单一申请请的贷款款，如考考虑将申申请人配配偶的收收入计算算在内，则则应该先先予以调调查核实实，同时时

42、对于已已将配偶偶收入计计算在内内的贷款款也应相相应的把把配偶的的债务一一并计入入。5、借款人人所购房房屋的价价格与当当地同类类物业的的市场价价格水平平是否基基本相符符； 6、抵押是是否足额额有效，共共有人是是否出具具同意抵抵押的合合法文件件。 贷款调查岗岗依据以以上调查查内容，形形成书面面调查报报告，并并在个个人住房房贷款调调查审批批表中中对是否否同意办办理此笔笔贷款业业务以及及贷款方方式、金金额、期期限、利利率、还还款方式式等方案案提出初初步意见见，连同同所有资资料一并并送交贷贷款审查查岗。（三）贷款款审查、审审批贷款审查部部门在收收到贷款款调查部部门的意意见后，及及时完成成贷款审审查，主主

43、要从以以下几个个方面加加以审查查： 1、购房行行为的真真实性，防防止借款款人和开开发商串串通骗取取银行贷贷款； 2、所购住住房价格格与当地地同类物物业的市市场价格格是否相相当； 3、共有人人是否出出具同意意抵押的的合法的的书面意意见； 4、借款人人还款能能力。 贷款审查人人认为需需要补充充材料和和完善调调查内容容的，可可要求贷贷前调查查人进一一步落实实，对贷贷款调查查人提交交的材料料和调查查内容的的真实性性有疑问问的，需需安排其其他贷款款调查人人进行核核实或重重新调查查。经审审查同意意的，提提出贷款款额度、方方式、期期限、利利率、还还款方式式等建议议，提交交贷款审审批岗审审批。有有权审批批人及

44、时时完成审审批。 需提交贷款款审查委委员会审审议的贷贷款，由由贷审会会根据调调查岗、审审查岗提提交的有有关资料料进行审审议，按按照贷审审会议事事规则办办理。 （四）签订订借款合合同 合同填写完完毕后，填填写人员员应及时时将有关关合同文文本交合合同复核核人员进进行复核核，并建建立复核核记录。合合同填写写并复核核无误后后，信贷贷员负责责与借款款人、开开发商签签订个人人住房按按揭合同同。签订借款合合同时，应应履行充充分告知知义务，告告知借款款人、保保证人等等合同签签约方关关于合同同内容、权权利义务务、还款款方式以以及还款款过程中中应注意意的问题题。（五）办理理抵押物物保险、登登记手续续1、保险。办办

45、理财产产保险必必须明确确本行为第第一受益益人，保保险单正正本及保保险发票票交由本本行保管管。保险险金额不不得低于于贷款金金额；保保险费用用由借款款人支付付；可以以采用一一次性或或分次投投保两种种方式，保保险期限限不得短短于贷款款期限，贷贷款未清清偿之前前不得中中断或撤撤销保险险。可由由本行代办办保险业业务。由由置业担担保公司司提供保保证担保保的，可可不再进进行抵押押物保险险。 2、公证。本行认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。3、抵押（预预）登记记。以所所购住房房为抵押押物的，本行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。抵押人取得房地产权属证书后

46、，要重新办理房地产抵押登记，并取得房地产他项权证。（六）贷款款发放、支支付以所购住房房作为抵抵押物的的，在借借款人办办妥房屋屋保险、公公证和抵抵押预登登记手续续后，方方可发放放贷款；若当地地房地产产管理部部门尚未未开办抵抵押预登登记业务务，在借借款人办办妥房屋屋保险、公公证并将将购房合合同、首首付款付付款凭证证等办理理房屋产产权证明明必需的的资料移移交本行行后，方方可发放放贷款。 发放贷款时时，由信信贷员填填写借据据，借款款人签章章或按指指印认定定，同时时与借款款人签署署个人借借款划款款扣款授授权书，信信贷员开开户后打打印贷款款发放通通知书，作作为会计计部门开开立贷款款账户的的依据，会会计部门

47、门凭借据据、开户户通知书书将款项项直接划划入开发发商在本本行开立立的售房房专户上上，并按按贷款用用途监控控资金的的使用，信信贷员应应及时通通知借款款人贷款款已经发发放，要要求开发发商出具具收款证证明。 （七）资料料归档 本行主管信信贷员应应在贷款款发放后后10个个工作日日内完成成资料归归档。个个人住房房贷款业业务档案案实行本本行集中中管理、专专人单独独保管，房房屋他项项权利证证书等重重要凭证证须按照照会计制制度有关关规定入入库保管管，个人人住房贷贷款业务务终结后后的档案案仍需保保管5年年。 1、归档范范围。各各本行应按按照一一手房贷贷款业务务档案目目录所所列的内内容，及及时完整整地建立立业务档

48、档案。凡凡入库保保管的要要件在信信贷档案案中要保保留复印印件。 2、建立抵抵押物和和有关权权证保管管台账。质质押凭证证、他项项权利证证书、保保险单正正本等重重要权证证入库保保管并建建立代保保管登记记簿，其其中质押押凭证要要列入表表外科目目核算。档档案管理理人员要要与会计计人员做做好交接接手续，防防止资料料丢失。 3、严格遵遵守档案案管理、保保密制度度。执行行档案移移交、查查借阅批批准制度度，履行行移交、监监交、查查借阅登登记手续续。 （八）贷后后管理1、贷款本本息偿还还按个个人商品品房贷款款管理办办法的的有关规规定执行行。2、贷后检检查。 贷款发放后后，本行行要加强强贷后管管理，定定期进行行贷

49、款检检查。督督促开发发商和借借款人及及时办理理正式的的抵押登登记手续续。本行行每月进进行一次次综合性性个人住住房贷款款贷后检检查，掌掌握全行行个人住住房贷款款的资产产质量状状况并研研究对策策。检查查的内容容主要有有： （1）按时时归还贷贷款本息息情况； （2）借款款人有无无骗取银银行信用用的行为为； （3）借款款人职业业、收入入和依据据等影响响还款能能力的因因素变化化情况； （4）保证证人保证证资格和和保证能能力变化化情况； （5）抵押押物保管管及其价价值变化化情况；（6）项目目工程进进度（限限于期房房贷款）；（7）有关关合同及及相关资资料的完完整性与与有效性性，有无无与法律律、法规规和制度度

50、相抵触触，需要要变更、修修改和补补充之处处； （8）其他他贷款人人债权实实现和保保障的内内容。 3、提前还还款处理理。 借款人可以以申请部部分或全全部提前前还款，选选择按月月归还贷贷款本息息的还款款方式的的,部分分提前还还款后可可以采取取下列两两种方式式： （1）月还还款额不不变，缩缩短还款款期限； （2） 还还款期限限不变，减减少月还还款额。 4、贷款风风险的识识别与判判断。 （1）借款款人未按按合同约约定的日日期和金金额归还还贷款本本息； （2）借款款人有违违法、违违纪等不不良行为为，受到到法律、行行政、经经济制裁裁或处罚罚； （3）借款款人收入入明显下下降（如如借款人人从业单单位或行行业

51、属于于关、停停、并、转转范围；借款人人处于失失业、半半失业状状态，失失去稳定定收入来来源或仅仅依靠最最低生活活保障或或社会救救济金生生活等）； （4）借款款人健康康状况恶恶化或遭遭受重大大人身伤伤害，丧丧失或部部分丧失失劳动能能力； （5）借款款人死亡亡、失踪踪或宣告告死亡及及丧失民民事行为为能力，且且无合法法继承人人、受遗遗赠人或或法定继继承人、受受遗赠人人拒绝履履行合同同； （6）借款款人有套套取银行行信用，挪挪用贷款款行为； （7）借款款人或抵抵押人未未经本行行同意，擅擅自将设设定抵押押权的房房屋拆迁迁、出租租、出售售、转让让、馈赠赠或重复复抵押； （8）借款款人拒绝绝或阻挠挠本行的贷贷

52、后检查查或提供供虚假材材料、信信息； （9）借款款人居所所和联系系方式经经常变动动，本行行不能有有效判断断借款人人情况和和贷款实实际使用用情况； （10）因因抵押物物贬值，抵抵押物价价值趋于于或低于于贷款金金额及抵抵押物或或抵押权权益受到到损害，抵抵押权难难以或不不能实现现；（11）期期房项目目未按正正常进度度完工或或在约定定的时间间内未能能办妥房房屋产权权证明，进进行有效效抵押登登记；（12）新新法律、法法规实施施使借款款合同及及相关合合同存在在法律的的缺陷和和问题； （13）贷贷款手续续及信贷贷档案不不齐全，重重要文件件或凭证证遗失，对对债权实实现有实实质性影影响； （14）本本行已要要求

53、履行行保证、保保险责任任及诉诸诸法律的的借款案案由。5、违约贷贷款的催催收与处处理。 贷款催收指指信贷员员按规定定程序，对对未按期期还款的的借款人人发出催催收提示示和催收收通知，督督促借款款人清偿偿违约贷贷款的过过程。 （1）借款款人首次次未按合合同约定定时间归归还贷款款本息时时，信贷贷员应在在5个工工作日内内对客户户进行电电话提示示； （2）借款款人连续续2次未未按期归归还贷款款本息时时，信贷贷员要向向客户发发出催收收通知书书； （3）借款款人连续续3次未未按期归归还贷款款本息时时，信贷贷员要约约见客户户或上门门催收，督督促客户户落实可可行的还还款计划划； （4）借款款人连续续6次未未按期归

54、归还贷款款本息时时，本行行依法处处理抵押押物； （5）违约约贷款的的其他处处理方式式： A、依法纠纠正借款款人的违违约行为为； B、对逾期期贷款本本息计收收罚息； C、从借款款人账户户中扣收收本息； D、依法追追索保证证人的连连带责任任； E、依法要要求保险险人履行行保险责责任；F、依法行行使债权权人其他他权利。（九）清户户撤押借款人偿还还全部本本息后，本行会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人，持有效身份证件、贷款结清凭证领回由本行保管的法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，本行和借款人共同办理抵押注销登记手续。附件2：莆田农商银银行个人住房二二手房贷

55、贷款操作作流程二手房，指指已取得得完全产产权、可可以进入入房地产产三级市市场流通通交易的的住房。个个人住房房二手房房贷款（以以下简称称“二手房房贷款”）是指指贷款人人向借款款人发放放的用于于购买二二手房的的贷款。一、贷款操操作流程程图 提出申请调查、估估价审查、审审批签订借借款合同同办险保发支归管撤二、借款人人申请 本行要求借借款人填填写个人人住房借借款申请请表，并并提供下下列资料料： （一）身份份证件（居居民身份份证、户户口簿或或其他有有效居留留证件）； （二）婚姻姻状况证证明；（三）不低低于所购购房屋价价格300%的首首付款付付款凭证证； （四）商品品房买卖卖合同或或协议； （五）所购购住

56、房产产权证明明； （六）共有有权人同同意以所所购住房房作为抵抵押物的的证明； （七）若售售房人为为自然人人，提供供售房人人（含共共有权人人）身份份证件；如售房房人为法法人，须须提供有有效的法法人营业业执照、法法定代表表人证明明书等有有关文件件； （八）购买买已出租租的房屋屋，须签签定贷款款人、借借款人、租租户三方方协议书书； （九）借款款人家庭庭财产和和经济收收入证明明（包括括由借款款人所在在单位人人事部门门出具个个人收入入证明或或纳税凭凭证、银银行存单单、不动动产证明明、有价价证券等等）；如如果属于于借款人人家庭成成员共同同还款，则则各方要要签订共共同还款款责任确确认书，明明确在一一方无力力

57、偿还贷贷款的情情况下，其其他方仍仍要继续续承担还还款责任任； （十）本行行要求提提供的其其他文件件或资料料。 三、调查、估估价 本行收到上上述资料料后，经经初步审审查符合合贷款条条件的同同意受理理，及时时安排调调查部门门进行贷贷前调查查；调查查部门及及时完成成贷前调调查。以以所购住住房作为为抵押物物的，对对抵押物物的价格格与借款款人进行行协商确确定并经经本行审查查认可或或委托评评估机构构进行价价格评估估，协商商价与评评估价两两者就低低不就高高。 贷前调查的的内容包包括： （一）核实实借款人人提供的的资料是是否完整整、真实实、有效效，对提提供的复复印件与与原件进进行核对对，并在在复印件件上签署署

58、“与原件件核对相相符”字样，并并签名，填填写核对对日期。 （二）借款款人是否否支付330%以以上的首首付款，并并存入双双方约定定的账户户上； （三）贷款款年限加加上借款款人年龄龄是否超超过655年，贷贷款年限限加上所所购二手手房已使使用年限限是否超超过300年； （四）借款款人偿还还贷款本本息的能能力，借借款人住住房贷款款的月房房产支出出与收入入比是否否控制在在50%以下（含含50%），月月所有债债务支出出与收入入比是否否控制在在55%以下（含含55%）。房产支出与与收入比比的计算算公式为为：（本本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费）/月月均收入入所有债务与与收入比比的计算算公式为为：（本

59、本次贷款款的月还还款额+月物业业管理费费+其他他债务月月均偿付付额）/月均收收入上述计算公公式中提提到的收收入应该该是指申申请人自自身的可可支配收收入，即即单一申申请为申申请人本本人可支支配收入入，共同同申请为为主申请请人和共共同申请请人的可可支配收收入。但但对于单单一申请请的贷款款，如商商业银行行考虑将将申请人人配偶的的收入计计算在内内，则应应该先予予以调查查核实，同同时对于于已将配配偶收入入计算在在内的贷贷款也应应相应的的把配偶偶的债务务一并计计入。（五）借款款人所购购买二手手房的价价格与当当地同类类物业的的市场价价格水平平是否基基本相符符； （六）抵押押担保是是否足额额有效，共共有权人人

60、是否出出具同意意抵押的的合法文文件； （七）所购购房屋如如有租约约在先，须须签定贷贷款人、借借款人、租租户三方方协议书书。贷款调查岗岗依据以以上调查查内容，形形成书面面调查报报告，并并在个个人住房房贷款调调查审批批表中中对是否否同意办办理此笔笔贷款业业务以及及贷款方方式、金金额、期期限、利利率、还还款方式式等方案案提出初初步意见见，连同同所有资资料一并并送交贷贷款审查查岗。 四、审查、审审批。 贷款审查部部门收到到调查部部门提交交的调查查报告和和有关资资料后，及及时完成成贷款审审查，审审查的主主要内容容有： （一）房屋屋的产权权是否明明晰； （二）房屋屋交易价价格是否否合理；（三）贷款款期限、