龙润山庄别墅项目前期市场报告

1、龙润山庄庄别墅项项目前期期市场报报告ARUNN上海安安瑞投资资咨询有有限公司司20044年11月目录第一部分分宏观环境境44地理环境境44行政区划划55经济环境境55人文环境境88交通环境境99消费环境境110第二部分分徐州房地地产市场场115一、概述述115二、徐房房指数211第三部分分徐州别墅墅市场研研究 23一、徐州州别墅市市场综述述 223二、徐州州别墅区区域分布布研究 25三、细分分物业简简述 27四、区域域市场分分析 29第四部分分龙润山庄庄分析 447一、项目目概况 47二、项目目周边环环境 47三、项目目SWOOT分析析 488四、项目目定位 550附：项目目投资财财务可行行性

2、分析析（框架架） 556第一部分分宏观环环境 一、地地理环境境徐州位于于东经111622,北纬纬3343-33458。在江江苏省的的西北部部，地处处苏、鲁鲁、豫、皖四省省交界,为东部部沿海地地区与中中部内陆陆地区、长江三三角洲经经济区与与环渤海海经济圈圈的结合合部。东东西宽约约2100公里，南北长长约1440公里里，总面面积1112588平方公公里。距距南京、济南、郑州、合肥皆皆为3000余公公里。素素有南国国门户，北国锁锁钥，中中原屏障障之称。徐州市位位于华北北平原的的东南部部，域内内大部分分为平原原，少数数丘陵山山地，平平原总地地势由西西北向东东南降低低，平原原约占土土地总面面积的990%

3、，海拨一一般在330550米之之间。徐徐州境内内河流纵纵横交错错，湖沼沼、水库库星罗棋棋布，废废黄河斜斜穿东西西，京杭杭大运河河横贯南南北.徐州市属属暖温带带季风气气候区，由于东东西狭长长，年气气温144度，四四季分明明，光照照充足，雨量适适中，雨雨热同期期。四季季之中春春、秋季季短，冬冬、夏季季长，春春季天气气多变，夏季高高温多雨雨，秋季季天高气气爽，冬冬季寒潮潮频袭。 徐州矿产产资源丰丰富。已已探明和和开采的的矿产资资源有煤煤、铁、铜、石石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿矿页岩、硅石、粘土等等。二、行政政区划徐州总面面积1112588平方公公里，占占江苏省省总面积积的111%，其其东西长长约211

4、0公里里，南北北宽约1140公公里，其其规模为为江苏省省五个特特大城市市之一。徐州下下辖五区区、四县县以及两两个县级级市；五五区是鼓鼓楼区、云龙区区、泉山山区、九九里区、贾汪区区；四县县是丰县县、沛县县、铜山山县、睢睢宁县；两个县县级市是是新沂市市和邳州州市。市市区主要要部分为为各所辖辖县级市市和县包包围，位位于中心心地段；但贾汪汪区位于于徐州的的东北部部由铜山山县与市市中心区区相隔开开。三、经济济环境20044年1-10月月份，徐徐州经济济继续保保持良好好的发展展势头，工业生生产加快快、产销销衔接良良好，投投资、出出口、消消费三大大需求保保持旺盛盛，居民民收入稳稳步提高高、市场场物价继继续攀

5、升升，财政政收入平平稳增长长、金融融存贷持持续增加加，全市市国民经经济整体体运行继继续保持持了稳步步快速的的增长态态势。1、工业业生产加加快 产产销衔接接良好工业业生产快快速增长长。1-10月月份，全全市国有有及年产产品销售售收入5500万万元以上上非国有有（规模模以上）工业增增加值完完成1887.224亿元元，增长长22.0%，增幅比比上月加加快0.2个百百分点。工业生生产的主主要特点点：一是是重工业业生产增增势强劲劲。今年年以来重重工业一一直以较较快的速速度增长长，1-10月月份，重重工业完完成增加加值为1121.46亿亿元，同同比增长长34.8%,增幅比比上月加加快0.2个百百分点。二是

6、外外商及港港澳台投投资企业业、其他他类型企企业增速速加快，股份制制企业保保持稳定定。110月月份，外外商及港港澳台投投资企业业、其他他类型企企业完成成工业增增加值分分别为113.335亿元元和133.000亿元, 增长长17.2%和和30.5%，增幅分分别比上上月加快快2.88个百分分点和22.2个个百分点点。股份份制工业业企业完完成工业业增加值值为1004.669亿元元,增长长28.5%。三是私私营经济济发展迅迅猛。11-100月份，全市私私营工业业企业完完成工业业总产值值1299.388亿元，同比增增长366.4%，增幅幅高于全全市平均均水平55个百分分点。四四是大企企业、集集团的带带动作

7、用用依然较较强。1110月月份，全全市300家大企企业、大大集团生生产势头头良好，累计完完成工业业总产值值3899.922亿元,同比增增长344.2%,其增增幅超过过全市平平均水平平。五是是市区工工业快于于六县（市）工工业。11-100月份，市区、六县（市）分分别完成成工业总总产值3381.79亿亿元、2231.92亿亿元,同同比分别别增长334.55%和225.55%。产销销衔接态态势良好好。1-10月月份，全全市工业业品销售售率为997.66%。2、三大大需求保保持旺盛盛投资资继续保保持较快快增长。110月月份，全全市全社社会固定定资产投投资完成成3199.222亿元，比去年年同期增增长2

8、00.4%，其中中，国有有及其他他单位投投资完成成1755.166亿元，同比增增长288.2%。在国国有及其其他单位位投资中中，基本本建设、更新改改造和房房地产开开发投资资分别增增长299.3%、288.4%和0.1%。进出出口贸易易、实际际利用外外资增长长较快。今年以以来，我我市把对对外贸易易经济作作为加快快徐州经经济发展展的第一一要务来来抓，加加大招商商引资的的力度，对外贸贸易呈现现持续快快速增长长的态势势。 1110月月份，全全市进出出口总额额6.003亿美美元，比比上年同同期增长长63.1%，其中出出口总额额2.338亿美美元，增增长211.4%。协议议外资、实际利利用外资资增幅有有所

9、回落落。110月月份新签签协议外外资金额额3.996亿美美元,比比上年同同期增长长2.22%；实实际利用用外资11.955亿美元元，同口口径增长长17.9%。消费费需求回回升加快快。100月份，全市各各大商家家抓住“十一”黄金周周的销售售商机，大力开开展各种种促销活活动，商商品销售售和餐饮饮业较为为火爆,带动消消费品市市场较快快增长。10月月份，全全市社会会消费品品零售总总额200.400亿元，比上年年同期增增长133.2%。110月月份累计计实现消消费品零零售总额额1911.233亿元，比上年年同期增增长111.9%，增幅幅比上月月加快00.1个个百分点点，呈现现持续回回升的良良好态势势。分

10、销销售地区区看，县县域市场场繁荣活活跃，市市和县以以下市场场保持稳稳定。1110月月份县的的消费品品零售额额增长221.99%；市市及县以以下消费费品零售售额分别别增长111.88%和99.1%。分行行业看，其他行行业、餐餐饮业较较为活跃跃，批发发零售业业保持稳稳定，1110月月份分别别增长116.55%、113.77%和111.66%。3、居民民收入稳稳步提高高 市场场物价继继续攀升升城镇镇居民家家庭收入入稳步提提高。11-100月份，全市城城镇居民民人均可可支配收收入达774577.199元，同同比增长长9.55%。市场场物价继继续攀升升。100月份，全市市市场物价价总水平平延续九九月份的

11、的上涨势势头，继继续攀升升。当月月全市居居民消费费价格总总指数上上涨2.7%，创今年年以来新新高。11-100月份，全市居居民消费费价格总总指数上上涨1.2，其中，服务项项目价格格上涨33.0%，消费费品价格格上涨00.7%。从各各大类分分类价格格看，食食品类、烟酒及及用品、衣着类类、医疗疗保健和和个人用用品、娱娱乐教育育文化用用品及服服务类、居住类类价格较较上年同同月有所所上涨，分别上上涨2.3%、1.22%、00.2%、1.8%、2.44%和11.7%,家庭庭设备用用品及维维修服务务、交通通和通讯讯价格比比去年同同期有所所下降。4、财政政收入平平稳增长长 金融融存贷持持续增加加 财政政收入

12、平平稳增长长。110月月份，全全市财政政总收入入完成770.667亿元元，比上上年同期期增长332.66%，同同口径增增长255.9%。其中中地方收收入完成成33.97亿亿元，增增长322.6%，同口口径增长长17.9%；中央收收入完成成36.70亿亿元，增增长322.6%。财政政支出444.332亿元元,比上上年同期期增长228.88%。金融融机构存存贷款持持续增加加。100月末全全市金融融机构存存款余额额7100.277亿元，比年初初增加992.110亿元元，增长长14.9%；其中城城乡居民民储蓄存存款余额额4711.777亿元，比年初初增加554.998亿元元，增长长13.2%。贷款速速

13、度继续续加快,贷款增增幅再创创新高。10月月末，金金融机构构贷款余余额4556.998亿元元，比年年初增加加57.38亿亿元，增增长144.4%，增速速比9月月末加快快0.11个百分分点。其其中短期期贷款增增长111.3%，工业业短期贷贷款增长长21.6%。四、人文文环境1、历史史沿革“自自古彭城城列九州州，龙争争虎斗几几千秋”。徐州州历史悠悠久，帝帝尧时为为大彭国国，有227000多年的的建城史史，是江江苏境内内最早出出现的城城邑。这这里是上上古养生生学家彭彭祖的封封地，汉汉代开国国皇帝 刘邦的的故里，西楚霸霸王项羽羽的旧都都，具有有深厚的的历史文文化积淀淀。据史史料记载载，从公公元前221

14、世纪纪的夏朝朝大彭国国彭伯寿寿与西河河武观在在彭城兵兵戎相见见开始，到楚汉汉相争、三国交交兵，再再到抗日日战争中中的徐州州会战和和解放战战争中的的淮海战战役，发发生在徐徐州规模模较大的的战役有有4000余起，产生了了大量的的军事家家和经典典战例，使徐州州在中国国乃至世世界军事事史上有有着重要要的地位位。2、人口口状况截止止20002年全全市户籍籍人口9904.44万万，其中中非农业业人口2250.30万万，占人人口总数数的277.7%。徐州州人口以以汉族为为主。据据第四次次人口普普查资料料，全市市汉族人人口比重重为999.822%，另另外还有有回、苗苗、布依依、满、蒙古、土家等等个个少数民民族

15、，占占全市总总人口的的0.118，其中尤尤以回族族人口居居多。五、交通通环境1、徐州州外部交交通环境境优越，徐州州素有“五省通通衢”之称。京沪、陇海铁铁路在此此交汇，京、杭杭大运河河傍城而而过，为为全国重重要水陆陆交通枢枢纽和东东西、南南北经济济联系的的重要“十字路路口”。徐州州铁路运运输占有有重要位位置，陇陇海、津津浦两大大铁路干干线在此此交汇，始发上上海、 北京、青岛、武汉等等大中城城市的客客运列车车16对对，徐州州铁路货货运编组组站是全全路第二二大枢纽纽，有调调作业量量居全路路首位。徐州州境内有有国道55条，省省道200条，通通车公路路总里程程1.22万公里里，其中中一级公公路 5500

16、余余公里，二级公公路7114公里里。公路路通车里里程在江江苏省处处于领先先地位。 国内内一级航航空干线线大型民民航空港港徐州州观音机机场，已已开通至至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨滨、成都都、昆明明等航线线，并积积极发展展海外专专、包机机业务；大郭庄庄联航机机场也可可起降大大中型客客机，已已开通至至北京、惠州航航线徐州州内河航航运发达达，有黄黄金水道道之称的的京航大大运河傍傍城而过过，沿线线有邳州州、万寨寨等4 个内河河大港，年吞吐吐量20000多多万吨。2、徐州州市区交交通状况况得到相相当大的的改善。淮海海路、黄黄河南路路、建国国路、湖湖北路、中山路路、西安安路、复复兴路以

17、以及二环环线、三三环线等等主干道道纵横交交错，构构成了徐徐州市区区的交通通网络，这些道道路基本本都已完完成改造造，路况况较好，行车方方便。中心心地段和和主干道道路况较较好，但但主干道道的绿化化做得不不够，市市区次干干道道路路陈旧，交通环环境欠佳佳。需要要改造的的力度较较大。城市市公共汽汽车营运运线路较较多，基基本能抵抵达市区区各重要要地点。但营运运公交车车还需改改善，行行车路线线和车次次规划需需优化设设置。六、消费费环境 1、城市市居民收收入稳步步增长徐州州市区3300户户城市居居民家庭庭抽样调调查资料料显示，19月份份城市居居民人均均可支配配收入为为67888.445元，同比增增长100.2

18、44%。从从收入来来源看，工薪收收入增长长较快，经营净净收入高高速增长长，是拉拉动可支支配收入入增长的的主要原原因。1)、工工薪收入入仍是居居民家庭庭收入的的主要来来源19月份份城市居居民人均均工薪收收入47700.97元元，同比比增长77.3%，占家家庭总收收入的比比重为664.33%，其其中：工工资及补补贴收入入人均446511.055元，增增长9.6%。增长的的主要原原因：市市政府积积极推行行一系列列有力的的措施，在去年年基础上上再次提提高企业业最低工工资标准准和工资资指导线线；加强强对劳动动政策执执行情况况的检查查和监督督；机关关事业单单位年度度考核晋晋级。2)、经经营性收收入迅猛猛增

19、长19月份份城市居居民人均均经营净净收入3319.78元元，同比比增长33.688倍，占占家庭总总收入的的比重为为4.44%.经经营性收收入高速速增长的的主要原原因有二二：一是是从事个个体经营营的人数数增加，抽样调调查资料料显示，今年前前三季度度，徐州州平均每每个家庭庭从事个个体经营营的人数数为0.09人人，比去去年同期期增加00.033人。二二是为了了加快经经济发展展，扩大大就业渠渠道，今今年以来来徐州制制定了一一系列鼓鼓励和促促进私营营个体经经济发展展的优惠惠政策，使得徐徐州私营营个体经经济有了了良好的的发展，为提高高徐州居居民收入入和扩大大就业提提供了机机会。3)、财财产性收收入快速速增

20、长随着着经济的的发展和和居民理理财意识识的明显显增强，利息、红利、房租等等财产性性收入成成为普通通百姓家家庭收入入新的增增长点。今年前前三季度度，城市市居民人人均财产产性收入入为1009.555元，同比增增长1222.00%，但但因占家家庭总收收入的比比重仅为为1.55%，所所以拉动动作用较较小。4)、收收入来源源呈现多多元化随着着经济体体制改革革的深化化和就业业渠道的的不断拓拓宽，居居民收入入来源的的多元化化格局、多层面面特征更更趋明显显，为居居民收入入的不断断增加创创造了条条件。调调查资料料表明：徐州城城市居民民工薪收收入占家家庭总收收入的比比重为664.33%，比比去年同同期下降降1.8

21、8个百分分点；经经营净收收入占家家庭总收收入的比比重为44.4%，比去去年同期期上升了了3.44个百分分点。由由此看出出，随着着城市居居民就业业观念的的转变，居民对对市场经经济的适适应能力力正在逐逐步提高高，经营营性和财财产性收收入的增增长，体体现了居居民收入入多元化化的趋势势。5)、居居民收入入水平位位居全省省第七20004年年19月份份，徐州州城市居居民收入入水平位位居全省省第七。其中：苏州市市（94484.71元元、166.666%）、无锡市市（87752.02元元、144.888%）、常州市市（87745.01元元、144.477%），南京市市（76679.71元元、111.188%）

22、、南通市市（73348.52元元、122.955%）、镇江市市（71159.84元元、166.499%）。城市居居民人均均可支配配收入增增幅居全全省第十十位。2、城市市居民消消费支出出同步提提高在居居民收入入稳步提提高的同同时，消消费支出出也有了了较大幅幅度的增增长。调调查资料料显示：19月份份城市居居民人均均消费性性支出为为47882.115元，同比增增长6.0%。消费观观念明显显改变，消费结结构日趋趋合理，消费方方式灵活活多样，生活质质量不断断提高。1)、医医疗保健健支出增增长最快快随着着收入水水平的不不断提高高，城市市居民的的保健意意识在逐逐步加强强，特别别是 “非典”的影响响，居民民家

23、庭的的生活习习惯趋向向理性，人们在在加强锻锻炼，提提高体质质的同时时，不少少市民更更是采取取购买和和服用各各种保健健品来提提高免疫疫力，保保健品、营养品品消费大大增，致致使前三三季度，居民家家庭医疗疗保健费费用大幅幅增加，人均支支出4554.114元，同比增增长达555.88%。“花钱买买健康”已成为为当今社社会的时时尚。2)、教教育文化化娱乐服服务支出出增幅较较大随着着居民生生活质量量的提高高，物质质生活的的日益丰丰富，社社会的竞竞争也日日趋激烈烈，愈来来愈多的的人们对对“知识创创造财富富”有了更更深的理理解。父父母望子子成龙，除了为为子女选选择名校校外，课课外家教教的拓展展，各种种技能的的

24、培养都都已列入入家庭支支出的预预算。同同时越来来越多的的成年人人也在自自我充电电，学电电脑、学学英语、学驾驶驶等已成成为众多多市民的的选择。19月份份城市居居民人均均教育支支出达5540.99元元，同比比增长446.33%。3)、交交通与通通信消费费快速增增长城市市改造步步伐的加加快，城城市规模模的不断断扩大，公交线线路的不不断完善善，人们们出行更更多的选选择公共共交通，而方便便快捷的的出租车车更受到到了广大大市民的的欢迎。19月份份城市居居民人均均交通支支出1440.558元，同比增增长199.7%。由于于通讯信信息产品品的快速速发展，层出不不穷的新新产品大大大地刺刺激了消消费者的的消费欲欲

25、望，加加之今年年通信部部门竞争争激烈，百姓得得到了实实惠，119月份份城市居居民人均均通信消消费支出出为2551.773元，同比增增长233.8%。4)、社社会保障障支出稳稳定增长长社会会保障制制度的逐逐步完善善，参加加社保的的职工越越来越多多，19月份份城市居居民人均均社会保保障支出出为4113.001元，同比增增长100.2%。人均均社会保保障支出出占人均均家庭总总收入的的5.77%。从从构成来来看，个个人交纳纳的养老老基金所所占比例例为422.0%，个人人交纳的的住房公公积金为为43.4%，个人交交纳的医医疗基金金为111.1%，个人人交纳的的失业基基金为33.3%，其他他社会保保障支出

26、出为0.2%。5)、食食品消费费比重继继续下降降食品消费费继续呈呈现“主食为为辅，副副食为主主”的特征征，食品品支出注注重营养养，恩格格尔系数数下降。19月份份，城市市居民人人均食品品支出为为16554.338元，同比下下降0.1%。食品支支出占消消费性支支出的比比重（恩恩格尔系系数）由由去年全全年的336.77%降到到34.6%，下降了了2.11个百分分点。6)、服服务性消消费稳步步上升随着着居民生生活水平平的提高高，人们们更愿意意花钱享享受服务务。19月份份人均服服务性消消费支出出为14410.66元元，同比比增长116.22%，占占消费性性支出的的29.5%，比上年年同期提提高了22.6

27、个个百分点点3、存在在问题1)、高高低收入入户间的的差距继继续扩大大。今年以来来，高收收入户的的收入增增长大大大超过了了低收入入户的收收入增长长，抽样样调查资资料显示示：19月份份20%的高收收入户人人均可支支配收入入同比增增长211.7%，200%的低低收入户户人均可可支配收收入同比比下降110.99%，高高收入户户的收入入占总收收入的442.44%，低低收入户户的收入入占总收收入的66.8%，高低低收入差差距为77.7倍倍，比上上年同期期的5.6倍扩扩大了22.1倍倍。2)、居居民消费费倾向下下降。居民的消消费倾向向是说明明消费实实现程度度的重要要指标，是指居居民家庭庭的消费费性支出出与其

28、收收入间的的一种比比例关系系。今年年前三季季度，我我市居民民消费倾倾向系数数为700.4%，比去去年同期期的733.3下下降了22.9个个百分点点。目前前，房价价的节节节攀升、教育费费用居高高不下、不断上上涨的医医疗药品品费用、企业下下岗风险险的增加加等因素素影响了了居民对对预期收收支的看看法，预预期收入入的不稳稳，预期期支出的的增加，使得城城市居民民采取了了相对谨谨慎的消消费态度度。宏观环境境研判：徐州州的经济济发展具具有北方方工业城城市的显显著特点点：持续续、稳定定增长，但活力力较为缺缺乏，发发展的速速度较为为缓慢。由于于徐州的的人文历历史久远远，发展展的束缚缚较多，质变的的酝酿需需更长的

29、的时间；但徐州州已具备备了很好好的发展展基础，四通八八达的地地理位置置，学习习交流机机会较多多，经济济基础较较好，同同时教育育科技力力量雄厚厚，人口口素质在在不断提提高。在振振兴老工工业基地地的经济济环境下下，随着着江苏省省整体经经济发展展的带动动，徐州州优越的的交通环环境所带带来的经经济活力力以及政政府积极极、开放放的政策策，可以以预见在在未来几几年徐州州的经济济将进入入快速发发展阶段段，在第第二产业业快速发发展发展展的同时时，第三三产业的的发展将将为徐州州经济作作出重大大的贡献献，这些些都将为为房地产产业的发发展创造造很好的的外部环环境。第二部分分徐州房房地产市市场一、概述述20044年第

30、三三季度徐徐州住房房均价为为18554元/平方米米，二季季度住宅宅均价为为18332元/平方米米，比二二季度上上涨1.2%，在市场场政策和和金融政政策的调调控下，徐州房房地产市市场的表表现还是是比较平平稳。其其主要表表现为：第三季季度土地地市场供供应没有有明显减减少，但但新增房房地产投投资减少少，房屋屋销售量量有所萎萎缩，部部分区域域的商品品房价格格有明显显上升；开发企企业注重重楼盘品品牌意识识、创新新意识，同时房房地产产产品理念念设计、小区环环境设计计，物业业管理意意识也得得到加强强。20044年第三三季度房房地产市市场基本本情况是是：部分分区域的的住房价价格有明明显的上上升，全全市住房房均

31、价略略微上涨涨，从后后期看房房地产市市场价格格总体上上将保持持平稳，徐州的的房地产产市场仍仍将是发发展的趋趋势。1、商品品房预（销）情情况：220044年三季季度的商商品房住住宅批准准预（销销）售面面积为223.991万平平方米，比20004年年第二季季度减少少15.94万万平方米米。 徐州州市20004年年二、三三季度商商品房预预售面积积比较表表类型 220044年二季季度 20004年年三季度度 两季度度相比住宅（万万） 339.885 233.911减少400%2、房地地产交易易情况：据房地地产交易易管理部部门统计计资料分分析，220044年三季季度增量量住房交交易为222577户（宗宗

32、），交交易面积积24.14万万平方米米,交易易额3.15亿亿元，比比二季度度分别下下降300.088%、221.557%、28.41%；存量量房产交交易27779户户（宗），交易易面积116.776万平平方米，比二季季度分别别下降224.117%、16.74%.由此此可以看看出,本本季度的的增量住住房及存存量住房房的交易易量减少少,说明明目前市市场供应应萎缩. 徐州房房地产交交易情况况对照表表年度 户户数 交易面面积(万万)交易金额额(亿元元)增量住房房(商品住住房)20044年第二二季度3228830.7784.420044年第三三季度2257724.1143.155存量住房房(私房)200

33、44年第二二季度3665520.1131.64420044年第三三季度2779916.7762.0883、资金金供应：第三季季度交易易较上季季度相比比有所下下降，购购房贷款款与上季季度相比比较上升升5%。 房地产产市场的的发展离离不开金金融的支支持，在在目前的的房地产产市场资资金链中中，商业业银行基基本参与与了房地地产开发发的全过过程，直直接或间间接的承承受了房房地产业业的市场场担风险险和信用用风险，银行界界应密切切关注本本次加息息对房地地产市场场的影响响，及时时规避风风险。徐州市220044年二、三季度度住房按按揭比较较表项目20044年二季季度20044年三季季度两季度相相比户数24699

34、21866下降111.466%面积（万万平方米米）22.22625.228上升133.577%低押额（亿元）4.44.622上升5%4、总结结：上述述有关数数据不难难看出徐徐州房地地产市场场的总的的特点：表现为为土地市市场供应应充足，交易量量下降，成交价价明显上上升，具具体反映映在商品品住宅（增量房房）销售售量低于于存量房房产交易易量，说说明增量量房产供供给略显显不足，潜在需需求较大大，存量量住房交交易价格格有明显显的上涨涨。二、徐房房指数20044年三季季度徐房房指数为为21993点，比上季季度上涨涨26点点，涨幅幅为1.20%(基期期为20003年年三季度度,基期期指数为为20000点)徐

35、州分区区均价表表徐房住宅宅均值18544RMBB/比上季度度上涨11.200%中心区住住宅均值值26044 RMMB/比上季度度上涨00.466%东区住宅宅均值13922 RMMB/比上季度度下降00.500%南区住宅宅均值22700 RMMB/比上季度度上涨44.755%西区住宅宅均值19333 RMMB/比上季度度上涨66.500%北区住宅宅均值13166 RMMB/比上季度度上涨55.966%从徐房指指数走势势图可以以看上，徐州房房地产市市场价格格总体走走势平稳稳，价格格会随着着宏观调调控及市市场淡、旺季小小幅波动动。第三部分分徐州别别墅市场场研究根据上海海安瑞机机构研展展部及徐徐州专案

36、案组对徐徐州别墅墅市场的的前期市市场调查查，并结结合徐州州别墅的的区域分分布特点点，将徐徐州别墅墅分为下下述四个个区域板板块：1、新区区板块 行政政范围为为铜山新新区及泉泉山区近近铜山区区部分地地区，地地理范围围为三环环南路以以南、新新茶路（矿大南南湖校区区）以东东地区；代表楼楼盘有：久隆凤凤凰城、泉山美美墅等。2、云龙龙湖西岸岸板块 地理理范围为为云龙湖湖以西地地区，代代表楼盘盘有：湖湖森堡、南湖一栋洋洋房。3、凤鸣鸣路板块块 地理理范围为为凤鸣路路沿线区区域，代代表楼盘盘有：阳阳光森林林半山别别墅、一一栋洋房房。4、金山山桥板块块 地理理范围为为金山桥桥经济开开发区，代表楼楼盘有：中汇怡怡

37、心别墅墅、金山山晓月。一、徐州州别墅市市场综述述新区成为为别墅开开发热点点、传统统别墅区区域供应应萎缩目前徐州州在建、在售别别墅集中中在铜山山新区，而该区区域也是是徐州未未来重点点发展的的方向，且新区区还有一一定量的的别墅用用地储备备。新区别墅墅中以久久隆凤凰凰城为代代表，另另外新区区还有泉泉山美墅墅、嘉慧慧园等项项目，而而浙江同同创的大大面积的的别墅用用地储备备在未来来会使新新区成为为徐州最最大的别别墅群落落。 传统的的别墅供供应区域域供应量量较小，如：凤凤鸣沿线线、云龙龙湖西岸岸，仅湖湖森堡处处于预热热阶段，其它楼楼盘处于于尾盘状状态。未来两年年供应量量将有所所放大目前别墅墅市场处处于热销

38、销期的仅仅久隆凤凤凰城、嘉慧园园，其中中久隆凤凤凰城别别墅预计计将会持持续供应应至066年下半半年；湖湖森堡、泉山美美墅、中中汇怡心心别墅处处于预热热期，将将会于年年底陆续续上市；而明后后年上市市的还会会有南湖湖一栋洋洋房、太太阳花园园山水逸逸墅、汉汉府雅园园、浙江江同创等等；竞争个案案上市时时间一览览表案名上市时间间销售持续续时间 供应应量物业类型型 工程进度度所属区域域久隆凤凰凰城03年底底06年下下半年10000余套联排、双双拼、独独栋详见个案案简介新区板块块泉山美墅墅05年下下半年1年左右右100余余套叠加、联联排、双双拼详见个案案简介新区板块块汉府雅园园05年下下半年不详联排尚在做规

39、规划 新区区板块浙江同创创不详较大可能全做做独栋 生地地 新区区板块南湖一一栋洋房房 055年1年左右右100亩亩左右联排、双双拼、独独栋 生地地云龙湖西西岸板块块 太阳花园园山水逸逸墅 不详详100亩亩左右 不详 生地地云龙湖西西岸板块块湖森堡 04年年12月月 预计至至06年年100套套独栋 地下工工程 云龙湖西西岸板块块中汇怡心心别墅 04年年12月月 1年年左右300余余套联排、双双拼、独独栋三通一平平金山桥板板块从上表可可以看出出：从004年112月份份起别墅墅市场将将有所放放量，由由于超级级大盘久久隆凤凰凰城的存存在，以以及别墅墅储备地地块的陆陆续开发发，未来来别墅市市场供应应量稍

40、大大的态势势将持续续到066年底或或07年年。二、徐州州别墅区区域分布布研究 根根据前期期市场调调查的数数据，以以下分析析的采样样的样本本为：久久隆凤凰凰城、嘉嘉慧园、泉山美美墅、逸逸山花园园、湖森森堡、中中汇怡心心别墅。目前徐州州的别墅墅主要分分布在新新区板块块，占到到56.9%，未来还还将有其其它楼盘盘陆续上上市，因因此新区区板块别别墅唱主主角的格格局几年年之内不不会改变变；随着着云龙湖湖西岸板板块的南南湖一栋洋洋房及太太阳花园园山水逸逸墅明年年的陆续续的上市市，云湖湖龙西岸岸板块的的别墅将将会较目目前的99.5%有较大大上升；凤鸣路路沿线别别墅已比比较成熟熟，已无无土地可可供开发发，因而

41、而该板块块将无新新别墅面面市。三、细分分物业简简述叠加市场供应应量：1180套套左右主要分布布区域：新区板板块主力总价价范围：32万万主力面积积：1885-2200单价：117000 RMMB/左右代表楼盘盘：嘉慧慧园由于目前前仅嘉慧慧园推出出叠加别别墅有明明确的价价格，其其本身品品质不高高，单价价偏低；因而徐徐州有品品质的叠叠加别墅墅有一定定的市场场空白点点。连排市场供应应量：4480套套左右主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块主力总价价范围：60万万元主力面积积范围：2300单价：223000-38800元元/平米米行情：是是徐州别别墅市场场的主角角代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、嘉慧慧

42、园双拼市场供应应量：1162套套主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块主力总价价范围：1000-1220万元元主力面积积范围：2800-3110单价：336000-40000元元/平米米代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、中汇汇怡心别别墅独栋市场供应应量：1187套套左右主要分布布区域：新区板板块、金金山桥板板块、去去龙湖西西岸板块块主力总价价范围：1500-2000万元元主力面积积范围：3000-3880单价：445000-50000元元/平米米代表楼盘盘：久隆隆凤凰城城、中汇汇怡心别别墅、湖湖森堡四、区域域市场分分析（一）、新区板板块新区板块块别墅市市场的规规模约占占到整个个徐州别别墅市场场的

43、500%，目前在在售楼盘盘有久隆隆凤凰城城、嘉慧慧园，预预热盘有有泉山美美墅，未未来将有有汉府雅雅园别墅墅、浙江江同创(规模较较大)上上市。以下为新新区别墅墅的分析析，结合合实际情情况，采采集数据据的样本本为：久久隆凤凰凰城、嘉嘉慧园、泉山美美墅。套数比例 主力面面积（）单价（RRMB/） 主力总总价叠加160 26.8%185-2000 1700032万联排 3000 550.22%23022000-2990060万 双拼拼 888 114.77%280-310032000-37700 1000万 独栋栋 550 8.33% 2990-3310、380039000-56600110-1700

44、万 合计计598 1000%注：分析析所用价价格为优优惠后价价格。1、物业业类型分分析 新新区板块块别墅市市场中：以联排排和叠加加为主要要产品，占到777%；双拼和和独栋所所规划的的数量也也占一定定比例。2、规划划面积分分析新区别墅墅规划面面积大致致如下：叠加面面积在1180-2000、联联排面积积在2330、双拼面面积在2280-3100、独独栋面积积在2990-3310（久隆隆）和3380（嘉汇汇园）。久隆凤凤凰城所所规划的的别墅均均较经济济适用，因而面面积落点点较小，主要反反映在独独栋的面面积上。以上数据据并结合合市场反反映情况况可以看看出：新新区板块块别墅面面积规划划较为合合理，经经济

45、型别别墅或低低总价别别墅是市市场的主主流产品品。3、价格格分布分分析通过分析析可以得得出新区区别墅总总价：叠叠加322万、联联排600万、双双拼1000万、独栋1110-1700万。无无论是久久隆凤凰凰城的小小面积规规划，还还是嘉汇汇园的低低单价，最后反反映的总总价不高高，从而而能为市市场所接接受。4、个案案分析久隆凤凰凰城1）基本本资料项目地址址：铜山山新区湘湘江路、近嵩山山路（111路终终点站对对面）销售电话话：05516-353395008、3353992088、355397728开发商：久隆集集团企划营销销：久隆隆集团下下属营销销公司总建规模模：500万占地面积积：15500容积率：0

46、.338绿化率：60%物业类型型:别墅墅（独栋栋、双拼拼、联排排）、小小高层、花园洋洋房、商商业街规划：别别墅共分分四期开开发，每每期均有有独栋、双拼、联排三三种物业业形态。一期规规划3000余套套、二期期规划2200余余套（联联排2000套、双拼116套、独栋220套）、三期期及四期期预计规规划均有有2000余套。工程进度度：一期期准现房房、二期期结构封封顶、三三期及四四期处于于地块状状况入市时点点：一期期03年年底、二二期044年6月月、三期期目前内内部认购购交房时间间：一期期04年年底、二二期055年7月月销售进度度：一期期剩余三三套独栋栋、二期期热销中中（600%）、三期内内部认购购（

47、400套）面积范围围：二期期：联排排2300-2990、双拼2250-2900、独独栋2550-3310单价范围围：二期期：联排排22880-227800RMBB/、双拼336000-38800RRMB/、独独栋44400-58000RMMB/总价（二二期）：联排：主主力总价价55万万-700万，均均价在660万左左右；双拼：总总价范围围90-1100万，均均价在1100万万左右；独栋：1110万万-1880万优惠度：一次性性付款44%，按按揭3%； 客源：公公务员、私营企企业主、矿大及及师大老老师物业管理理：久隆隆集团会所：别别墅区、花园洋洋房、小小高层均均配有会会所；会会所拥有有游泳池池、

48、健身身房、棋棋牌室等等。小区配套套：总建建面积33万商商业街、商业街街的基本本业态为为欧式风风情酒吧吧和欧洲洲日用品品卖点提炼炼：开发发商品牌牌、超大大社区、高品质质规划、社区景景观、依依山伴水水更突出出别墅的的原味、完善的的配套、2000亩活水水源、面面积落点点小、单单价低等等均是本本案卖点点。营销主题题：欧典典山水高高档社区区、财富富领袖时时尚生活活2）交通通 本案案距市中中心的车车程在220分钟钟左右，小区对对面为111终点点站，小小区将来来有免费费班车直直达市区区。3）浅析析久隆凤凰凰城作为为徐州在在售体量量最大的的楼盘，自去年年年底上上市以来来，销售售情况顺顺利，一一期比二二期在价价

49、格上涨涨了5000至110000元不等等;本案案有以下下几点值值得关注注：案名：“久隆凤凤凰城”将开发发商品牌牌与项目目所处的的区位有有机的结结合起来来,既体体现开发发商品牌牌,又挖挖掘项目目所在地地凤凰山山的效应应.规划:15000亩的超超级大盘盘规划至至关重要要,整体体规划既既体现楼楼盘品质质又符合合市场需需求;本本案做足足了2000亩的的赛纳河河和凤凰凰山的文文章,景景观房的的概念使使楼盘升升值不少少.房型、价价格本案无论论是联排排、双拼拼、独栋栋规划的的面积均均比市场场上同类类产品要要小,而而在价格格上也有有一定优优势,做做成了经经济性别别墅,从从而占有有市场先先机,这这对后期期开发带

50、带来便利利.营销 本案无无论是案案场管理理、售楼楼处包装装、业务务员形象象及素质质、广告告宣传、板区的的精心雕雕琢都体体现了楼楼盘的档档次,而而销售过过程采取取的逼迫迫式营销销手段也也值得借借鉴.泉山美墅墅1）基本本资料项目地址址：南三三环、泉泉山森林林公园东东侧（风风华园斜斜对面）销售电话话：05516-399990000 3399991111开发商：徐州山山水人家家房地产产开发有有限公司司企划营销销：新景景祥总建规模模：111.988万(不含公公建)占地面积积:2000.338亩绿化率：40%物业类型型:多层层公寓;双拼、联体、叠加别别墅规划：一一期1000亩规规划为多多层公寓寓;二期期1

51、000亩规划划为双拼拼、联排排、叠加加别墅(共计330余栋栋、其中中：叠加加有200几栋约约1000套、联联排4至至6栋约约20套套、其余余为双拼拼约122套)工程进度度：七通通一平阶阶段入市时点点：一期期公寓预预计年底底推出、二期别别墅055年下半半年推出出交房时间间：二期期别墅006年底底交房面积范围围：叠加加1855-2000、联排2230、双拼拼2800单价范围围：未定定均价：未未定主力总价价：不详详优惠度：未定物业管理理：未定定会所：110000多平方方米(位位于别墅墅区)卖点提炼炼：本案案以泉山山森林公公园为最最大卖点点，项目目东侧（近别墅墅区）有有十几万万方的规规划湖也也成为其其

52、宣传的的重点。营销主题题：山湖湖林海间间、国际际公园城城2）交通通本案紧邻邻南三环环,路竞竞较好.风华园园南门公公交路线线有游11、355、699,可到到达市区区各处.距市中心心15分分钟车程程。3）浅析析本案一期期规划为为多层，虽然拉拉低了别别墅的档档次，但但一期先先占有市市场的做做法，值值得借鉴鉴；小区区周边有有大型的的成熟社社区（风风华园）以及大大学城，这将为为本案提提供各种种不同层层次的客客源，在在小区本本身定位位也是针针对不同同层次的的客户；另外小小区紧邻邻三环线线，在出出行方便便的同时时，也较较为嘈杂杂。嘉慧园1）基本本资料项目地址址：铜山山新区黄黄河路、圭山路路(中医医院西220

53、米)销售电话话：05516-342230009、3342330066开发商：徐州港港彭房地地产开发发有限公公司总建规模模：166万平方方米占地面积积:2000余亩亩绿化率：40%左右物业类型型:别墅墅(独栋栋、双拼拼、联体体、跃层层)、多多层规划：本本案2000多亩亩地,大大约一半半规划为为别墅、其余为为多层;叠加660户左左右、联联排844户、双双拼300幢600户、独独栋300幢.工程进度度：结构构封顶入市时点点：044年4月月交房时间间：预计计明年77月面积范围围：叠加加1900、联联排2225、双拼3310、独栋栋3800;单价范围围：叠加加17118 RRMB/、联联排29988RR

54、MB/、双双拼32200RRMB/、独独栋39988 RMBB/主力总价价：叠加加：322万、联联排677万、双双拼999万、独独栋1550万;优惠度：1%会所：有有2）交通通距市中心心大约115分钟钟的车程程,公交交路线只只有111路.3）浅析析 本案同同时规划划有多层层，这样样整个项项目层次次不高；相比较较其它楼楼盘，别别墅的价价格是其其无可比比拟的优优势，目目前别墅墅销售情情况较好好，所剩剩房源不不多；现现场销售售人员态态度、仪仪表、素素质及售售楼处包包装较差差，这也也会影响响本案的的去化和和整体感感。（二）、云龙湖湖西岸板板块本区域是是传统的的别墅区区之一，较早别别墅有南南湖花园园、天

55、齐齐别墅。临近云云龙湖、闹中取取静是该该区域的的特点，云龙湖湖西岸也也规划中中的风景景区，未未来升值值潜力较较大。目目前云龙龙湖板块块仅湖森森堡为预预热盘；天齐别别墅几年年前就已已开发，由于价价格、规规划方面面的原因因，目前前还剩余余几套，参考意意义不大大。目前前该板块块有两块块别墅储储备用地地，为南南湖一栋洋洋房和太太阳花园园山水逸逸墅，其其中南湖湖一栋洋洋房可能能在年底底动工。湖森堡1）基本本资料项目地址址：云龙龙区玉带带路销售电话话：05516-502235555、5502335588开发商：徐州桃桃园房地地产开发发有限公公司企划营销销：上海海新吉阳阳房地产产咨询有有限公司司总建规模模：

56、4.16万万占地面积积:1556亩容积率：0.44绿化率：70%物业类型型:独栋栋建筑风格格: 欧欧式古典典风格规划：小小区总共共规划有有1000幢独栋栋别墅;一期规规划255栋;后后期推出出的量体体及周期期会根据据市场反反映调整整.工程进度度：地基基入市时点点：一期期04年年12月月交房时间间：一期期05年年11月月销售进度度：本案案为预热热盘、一一期122月内部部认购面积范围围：3446-5507主力面积积：3880左左右均价：预预计50000RRMB/左右右主力总价价：1880-2200万万优惠度：无车位：户户外车库库物业管理理： 未未定客源:港港台、江江浙等私私营企业业主会所：内内、外

57、双双会所;其中内内湖广场场会所有有10000多卖点提炼炼：超低低容积率率、高绿绿化率、小区规规划是其其突出卖卖点,每每户占地地1.00亩至11.5亩亩,小区区内有人人工湖、内外双双会所等等设施;靠近云云龙湖也也是其宣宣传的卖卖点之一一;本案案也是徐徐州目前前唯一纯纯独栋别别墅区，因而要要打造成成徐州最最顶尖的的别墅。营销主题题： 云云龙风景景区绝版版独墅纯欧洲洲风情第第一豪园园2）交通通本案紧邻邻的玉带带路宽仅仅4米左左右,市市政规划划为388米;本本案距二二环、三三环也有有两三分分钟的车车程,距距去龙湖湖的车程程在7、8分钟钟.目前周边边的公交交仅311路,通通至段庄庄.3）浅析析本案由上上

58、海新吉吉阳全程程代理，其案名名及整体体规划均均翻版原原来项目目，虽然然有其成成功及成成熟的一一面，但但是否被被徐州市市场接受受有待考考验；本本案全部部规划为为独栋别别墅，而而且面积积偏大，总价抬抬高后，去化将将有一定定难度；本案所所在的地地理位置置也是目目前所有有在售别别墅中最最差的，完全处处于农村村包围中中，周边边配套、道路通通达度均均不理想想；本案案整体规规划（绿绿化、容容积率、房型、人工湖湖、内外外会所的的概念）将为楼楼盘增色色不少。天齐别墅墅1）基本本资料项目地址址：去龙龙区湖西西路销售电话话：05516-596694775总建规模模：不详详物业类型型:联排排、独栋栋工程进度度：现房房

59、入市时点点：两年年之前面积范围围：联排排1800、独独栋3000-4400单价：联联排42200RRMB/、独独栋52200RRMB/总价：联联排755万、独独栋1880万左左右优惠度：4%2）浅析析 本案上上市时间间较早，因而楼楼盘也无无任何品品质；目目前所剩剩所源不不多，几几套左右右，现场场仅一名名销售人人员，且且经常不不在。价价格高，无品质质感等因因素导致致本案的的性价比比不高，市场有有一定的的抗性。（三）、凤鸣路路板块 区域是是离市中中心最近近的别墅墅区，沿沿凤鸣两两侧分布布了阳光光森林别别墅、一一栋洋房房、凤凰凰山庄等等别墅；于开发发时间较较早，目目前仅逸逸山花园园有少量量房源出出售

60、，类类型为花花园洋房房的跃层层，总价价在900多万；该板块块板块已已无地可可开发。逸山花园园1）基本本资料项目地址址：凤鸣鸣路近解解放路销售电话话：05516-386616118开发商：成泰房房产企划营销销：翰林林堂房地地产开发发有限公公司物业类型型:三层层花园洋洋房（33楼为跃跃层）规划：本本案规划划为9栋栋花园洋洋房、778套中中有266套为跃跃层工程进度度：现房房入市时点点：033年底交房时间间：现房房面积范围围：2228-2266（跃层层）单价：335800RMBB/总价：880-995万、地下室室及车库库另需加加10万万左右；90-1055万为房房子的总总价优惠度：5%销售率：85%