奉新县华林公园前策提纲

1、奉新县华林公园项目前期策划谨呈：华林公园项目解析华林公园项目定位项目销售模式建议项目整体定位项目客户研判项目格建议 奉新县，江西省宜春市辖县，位于江西省西北部，介于东经11445至11531，北纬2834至2852之间；东连安义县、南接高安县、西南毗宜丰县、西北邻修水县，北靠靖安县，潦河水流贯境内西东。县城冯川镇距省会南昌60千米；县境东西最长约78.3千米，南北最宽约32.3千米，总面积1642平方千米；到2010年底，全县总人口312956人，其中非农业人口80582人。辖18个乡镇场，耕地面积42万亩，林地面积165.7万亩，森林覆盖率达70%。华林公园项目解析一、项目区位分析 华林公园

2、位于奉新县县中心，北至冯川路、南至西门街、西至奉新四小、东至宫保路商业步行街，公园占地面积约18000，是奉新县的商业核心，商业潜力巨大。项目SWOTStrength优势Opportunities机会Strength(优势) 项目位于奉新县主力商圈的核心位置，华林公园地下，绝版地段优势无可替代； 项目所处地段地上商业成熟、商业氛围浓厚，是开发地下商业的绝佳选择；华林公园项目为地下购物广场，内部空间开阔，区别于传统的地上商业，为奉新县的一种全新商业模式； 项目体量大，可以涵盖多种商业经营功能，相对一般商业街能更好的吸引消费。Opportunity(机会) 项目为奉新县第一个地下商业，具备引领地下

3、商业发展的潜质，必将成为商圈的地下商业引领者； 奉新县中心成规模商场较少，商业整体水平一般； 政府支持并重点打造核心路段，使得越来越多的投资者更加关注地段；目前全国对于商品房市场的严控，对于投资性的物业行为必然会向投资商铺方向发展 ，华林公园项目是最具投资价值的地下商业。Threats威胁Weakness劣势Weakness(劣势)地下商业为奉新县的一种全新商业，当地居民对地下商业的认可程度较难评定；地下商业的商业价值上，在一般客户意识中要低于地上商业； 华林公园地上为华林湖，地下施工难度较大； 交通环岛影响消费人群的流动，环形的交通岛，虽有众多的地下出口，也容易使商场消费客户迷路； 周边商业

4、市场氛围已经形成，缺少停车位。Threaten(威胁) 国家宏观调控政策，银行的宽松政策收紧，影响到潜在客户群体的投资热情； 全新地下项目在潜在消费客户群体中的印象； 作为体量相对较大的地下商业街，整体的规划要求高，相互之间的关联大。同时对于将来的招商以及运营管理要求高；规划和运营管理是一把双刃剑，良好的运营管理必将促进项目的销售；项目综合分析：（1）相对较大体量的规划，城市核心位置，给予项目商业规划非常大的提升和发挥的空间，可以通过各个经营功能的合理配合，打造奉新县有名的地下商业消费区，引领区域地下商业的发展。（2）由于项目为全新地下商业，如何让客户认可地商业，如何通过包装和宣传扭转潜在客户

5、的观望情绪是前期销售积累客户的关键。（3）项目的优劣分明，推广的关键在于充分发挥项目优势，依托本项目独特的个性和唯一性，抢占市场，传播价值点；（4）合理的规划业态和商业功能搭配，聘请良好的商业运营管理公司，发挥双刃剑的功效，引领齐齐哈尔地下商业的发展。华林公园项目定位华林公园项目整体定位城市核心，地下商业的财富聚集地新一代时尚的地下商业集餐饮、娱乐、购物于一体的一站式地下购物中心一个我行我素的时尚购物中心一个年轻时尚人群所热爱的潮流圣地买点整理华林公园，城中心绝版核心地段；原始旺铺，投资经营原始股，升值潜力巨大；国际级运营理念，整合商业资源，专业管理，统一运营；多业态组合，休闲、娱乐一站式购物

6、中心；项目客户研判目标客户总体特征： 有一定闲置资金，希望通过投资不动产使自有资金保值或升值的客户； 能够支付使用面积20000元/平方米或以上； 希望通过购买商铺扩大自身经营规模的实力经营商户； 希望通过买卖商铺赚得利润的投资客； 职业：政府公务员、行政事业单位人员、小商户，私营业主，企业中高层管理人员以 及收入相对较高的各行业人群； 年龄：3550岁，经济实力较强、拥有良好的经商经验或者迫切的投资欲望，认可商 业地产的升值潜力与华林公园地下未来的发展空间； 家庭结构：单身贵族、两口或者三口一代居住家庭； 价值取向：通过商业经营赚取更多的经营价值，通过商业投资赚取物业升值和资金价 值回报。项

7、目客户研判目标客户价值观特征：有较强的经济实力，拥有迫切的增值、自营和投资收益需求；非常注重商业价值的体现，对于商业的位置、以及经营规划或者是投资收益率敏感；接受新鲜事物，对新的主张或者符合时代潮流的东西关注。能够支配家庭收入，并且对于生活有强烈的向上进取心，追求财富价值的提升；目标客户生活方式特征：目标客户有宽阔的视野和较高的品味，对于时代潮流敏感；关注全市投资物业的发展；通常会关注路牌广告和户外广告，报纸（尤其商业信息的报纸）；经济实力较为雄厚，购物的场所主要在高档商场、日用大卖场；社交圈子广泛，主要是一些时尚的中高端群体，较少的与工作圈子交叉；价格建议 经市场情况和项目收益考虑对商铺售价

8、进行评估，华林公园项目商铺在销售理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目商铺销售价格初步建议为9000-12000元/（建筑面积）。实际销售价格应在充分试探客户后另行确定。华林公园项目销售模式建议返租销售优势：前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象；容易形成商业氛围，3年后保障商业做旺；替业主坚守前几年守业期，能坚定投资者信心。劣势：返租补贴返算回到了商铺售价里，商铺均价将会提高，投资者容易认为价格过高；返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作量；销售模式优劣势分析不返租，直接销售优势：无需承担返租补贴与相关税

9、费；将商业经营压力转移至中小业主，由其分担经营压力；发展商省事、麻烦少、没有负担。劣势：产权分散，引进主力店或品牌店的难度增加；招商与销售难度加大；无法控制和统一经营业态，规范整体形象；商业做旺主要依靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有不利影响。销售模式建议 建议华林公园全部商铺以使用面积进行销售并采取返租销售模式，由投资者购买商铺后，与本项目经营管理公司签订3年委托租赁合同，公司在投资者交齐首期款后一次性返还第一年租金，直接冲低客户首期款压力；租金返还额度为总铺款的8%。认筹方式方案一：购买VIP认筹卡，开盘按照认筹卡序号进行选铺。方案二：直接以交费三联单为认筹依据，

10、选铺顺序以三联单排号为准。（我司建议应尽量印制VIP认筹卡）认筹卡优惠方式诚意金缴纳金额：2万元/间方案一：交2万抵3万。方案二：持认筹卡的客户购买商铺一次性付款享受9.8折优惠，贷款无折扣优惠。（为避免小面积商铺减免过多房款，建议采用第二种认筹卡优惠方式）综述 整体工作建议综述 工作建议综述开盘销售的目标时间节点，前期筹备工作重点有以下的建议：提高项目形象 项目的地面广场和下沉广场一直为周边平民活动的广场，未有任何的商业形象或突出商业项目的氛围，项目所在的位置对奉新人民而言并不认同为商业项目的所在地；因此，应对项目周边环境进行商业优化，加强商业面貌的外观如树立标志性的摆设、临时商业活动布置、

11、墙体的美化、晚上灯光照明的点缀等等，制造出中心广场的商业气氛和效果，以改变奉新市民心目中的过去形象。加强项目知名度 现应开始从软性和硬性广告中通告奉新及宜春市民，华林地下商业即将在华林公园诞生。通过各项的推广活动，将项目的知名度尽快提升，树立项目的自我品牌效果，以达到项目能尽快深入民心。提炼项目的含金量 每一个项目均有其自身的优势和含金亮点，华林公园项目应通过广告公司和策划公司尽量提炼出多个项目的含金亮点，在众多亮点中选择一两个重点内容（例如奉新仅有一个市中心的商业项目不可以再生再现、周边的商业都是以华林公园为核心等），作为对外宣传的口号，尽量与周边的商业项目区别开它的含金特性。深入了解目标客户群的心理价位 通过以上（1）、（2）和（3）的操作，目标客户群对华林公园看法、心态等与目前的想法定别有所不同和变化，应在往后的时段里不断的了解客户的心理价位变化，以作为开盘定价的参考数据。分析消费者的期望水平 房地产市场的投资风险风云万变，商业地产更是最为突出，买家对商铺的投资回报期望值，也会因应项目的品牌效应、市场变化等而改变（由8%提高到9%才能接受还是下调到7%也能接受）。因此，应充分了解客户对项目的投资回报信心和期