产品线标准建设技术规格书+标准应用平台课件

1、-纪一I.才晕令导正弘置业产品线标准建设咨询、技术规格书、 【标准叫用平台】、际云面i .一i宁-.,黑雪r-.可贾可胃霄攀j令:_ n.-I-nI -4r歹令一帕:I,.亭平.-.，忙I一.，I-_J,-，勹一一-.r一干气,雪 ， ，.J卢-一I.才晕令导正弘置业产品线标准建设咨询、技IIICHAPTER1产品线标准建设 标准化逻辑 标准化历程 标准化成果CHAPTER23技术规格书工作历程工作方法工作成果CHAPTER标准应用平台 框架逻辑 平台展示 价值点ICHAPTER1产品线标准建设 标准化逻辑CHAPTERICHAPTER 产品线标准1 标准化逻辑ICHAPTER 产品线标准1

2、标准化逻辑标准化逻辑提升企业的开发能力和开发运营效率赢产品者，赢天下！产品线研发项目技术管理职能考核管理标 准进 度考 核标准化逻辑提升企业的开发能力和开发运营效率赢产品者，赢天下！标准化逻辑标准化四大版块动态循环：可应用、可复制、可扩展产品标准项目应用项目后评估项目库可应用、可复制、可扩展标准化逻辑标准化四大版块动态循环：可应用、可复制、可扩展产品标准化逻辑产品标准化建设四部曲四大工作重点强调团队共识、理论探索、落地实践明造出抓战略原型标准采购是企业对其所生产与经营的产品进行的全局是企业对其未来生产与经营的某类产品进行在战略指导下的、实际项目的全产业链、全过程研发实践。是企业依据产品线原型项

3、目，对产品标准（控制点及关键指标）的系统性编制，其中包括客户敏感点和成本控制点。是企业依据产品线原型项目，对项目重点材料（成本占比及品质关注较重）采购标准的编制，进行材料供应链的重点控制管理。性、根本性和长远性的谋划。研究解决向市场提供什么产品，并应如何通过产品去更大程度的满足客户需要，提高企业竞争能力。研究解决在市场主流产品中，如何在现有资源与竞争能力下，打造一款能更大程的满足客户需要的产品。研究解决在特定市场品质与价格竞品中，如何通过标准的编制，保证未来企业批量产品能更大程的满足客户需要。研究解决在产品批量生产中，如何通过（主）材料采购标准的建立，确保产品能用最优采购价满足客户更大程的需要

4、。客户需求与产品的对位问题： 暨何时产品战略与成熟产品的对位问题： 暨产品品质与生产效率的对位问题：产品品质与采购成本的对位问题：何地为那些客户提供怎样的产品和服务。产品战略中主导产品的研发与落地实施。暨产品批量化生产的落地实施。暨产品批量化生产中集采的性价比落地实施。梳理产品方向起步产品研发构建产品标准落实产品管控标准化逻辑产品标准化建设四部曲四大工作重点强调团队共识、理论标准化逻辑产品标准化建设三层管控体系标准产品系（线）整各标准产品系（线）定位各标准产品系（线）拿地策略各标准产品系（线）品牌策略产品策划管控体框架各标准产品系（线）产品策略各标准产品系（线）运营策略各标准产品系（线）成本策

5、略标准产品系（线）产品管控工具示范区示范区产配置标准交付区交付区产品手册产品手册产品配置标准标准产品管控体系产品设计管控通用产品标准模块库户型库立面体系通用图库通用做法部品库产品管控工具通用工具模板项目流程模板缺陷报告设计资源管理产品运营管控设计任务书模板标准合同文本模板审图要点模板交房标准管控模板标准化逻辑产品标准化建设三层管控体系标准产品系（线）整各标准标准化逻辑第一阶段：产品模块框架标准集合体系（产品配置类模块拆解）风格 尺度 单价卖得掉控得住营销导入做得到部品部件可见即可得产品 模块设计一键生成报告数据可扩展变现标准应用平台成本导出设计营销定位设计原则核心指标设计要求构造节点材料说明目

6、标成本设计要求采购要求参考价格是经营理念变现的过程数据更安全跨部门共享产品标准三方语言的打通产品标准广度与深度的研究产品标准平台落地性的研究示意参考标准化逻辑第一阶段：产品模块框架标准集合体系（产品配置类标准化逻辑第一阶段：产品模块框架模块框架基础模块选配模块主入口单元入口次入口中心景观宅间景观方案选择空间模块儿童活动场地消防通道车行道停车位园路道路铺装围墙景观构筑物非机动车出入口地下车库出入口景观要素模块扩初配置景观水景景观小品景观设施景观桌椅垃圾箱大门照明灯具井盖台阶通风采光井材料库施工图控制工艺工法标准化逻辑第一阶段：产品模块框架模块框架选配模块主入口单标准化逻辑第一阶段：产品模块框架标

7、准集合体系（产品配置类模块信息点拆解）配置信息营销客户关注点配置信息成本关注点产品模块维度规划配置人性化、私密性配置舒适性、安全性配置社会性、识别性配置尊贵感、智能化配置产品关键尺度配置产品功能空间配置产品关键用材配置产品关键设施配置楼型、户型配置大堂、电梯厅及电梯配置地下室配置社区入口配置景观空间配置景观节点配置售楼处配置样板间及展示区配置10标准化逻辑第一阶段：产品模块框架标准集合体系（产品配置类标准化逻辑第一阶段：产品模块框架模块信息点框架该模块敏感等级及分项敏感等级客户该模块敏感点分项说明硬件设施选配分析该模块成本敏感等级成本该模块成本控制要点该模块成本目标值（来源于原型模块参照）该模

8、块设计说明模块该模块设计指标设计该模块设计图纸（来源于原型模块参照）该模块设计缺陷控制要点该模块施工图要求该模块建造做法说明该模块工程缺陷控制要点该模块标准节点详图工程采购该模块材料配置表（包括例如属性、图片、设计要求、规格、成本、厂家、供货要求等）11标准化逻辑第一阶段：产品模块框架模块信息点框架客户该模块标准化逻辑第一阶段：产品模块数据成熟产品标准化整理项目体系标准建设三维度推导标准建设原则项目设计标准项目技术控制关键指标项目创新点与品牌识别体系抓原型做控制出亮点建立原则产品原型要素分析：客户要素：客户敏感点；成本要素：成本敏感点市场客户原型提炼：市场上定位相同的热销产品，提炼产品共性企业

9、发展战略研判：客户原型发展方向研判；企业发展定位分析以客户为中心的品牌力与以成本为依托的产品力，运用到产品线各要素体系中的设计标准产品原型框架：运用到项目体系骨架的构建中产品控制指标框架：运用到项目体系内容的建立中构建成果形成产品原型：项目设计指导标准建设产品控制设计关键指标项目的核心价值与识别体系标准要素控制，实现标准应用的灵活性与可监控性增加产品的溢价能力及企业品牌辨识度效果提升设计质量；压缩设计周期快速标准研发与建立 方便标准应用与监督 准确标准创新与品牌战略建立宗旨标准化逻辑第一阶段：产品模块数据成熟产品标准化整理项目体标准化逻辑第一阶段：产品模块数据参考数据标准化逻辑第一阶段：产品模

10、块数据参考数据产品线标准CHAPTER 1 标准化逻辑 标准化历程 标准化成果产品线标准CHAPTER 1 标准化逻辑产品标准咨询工作成果 住宅产品线工作过程时间节点2017年2018年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月1234123412341234123412341234123412341234项目资料收集产品线手册数据录入项目启动A线B线A线项目资料收集手册框架编制并确定B线A线手册数据平台录入及部署上线运行产品线手册字段表确定手册框架编制并确定产品线手册数据录入A线B线B线产品线手册数据录入产品线成本配置沟通产品线手册数据录入产品线成本配置沟通A线B线手册数据平台录入及部署

11、上线运行B线完成咨询成果产品标准咨询工作成果 住宅产品线工作过程时间节点2017年2产品线标准CHAPTER 1 标准化逻辑 标准化历程 标准化成果产品线标准CHAPTER 1 标准化逻辑产品标准咨询工作成果 标准化体系产品线划分梁啊置业产品线体系住宅系列商办系列梁啊TOP梁啊社区商业梁啊生活广场梁啊国际广场典范（C线） 高端类产品顶级尊享对稀缺资源、文化禀赋与顶级生活的品味中央公园5#地块澜庭叙二期、三期标准化工作情况说明：A线：室内缺2个精装户型，示范区缺资料；B线：室内缺3个精装户型，示范区缺资料产品标准咨询工作成果 标准化体系产品线划分梁啊置业产品线体系产品标准咨询工作成果 建筑专业设

12、计标准梳理技发部配合基于标杆项目-A线（中央公园5#地块）B线（澜庭叙二期）梳理模块标准：规划设计模块（经济技术指标等）平面模块（设计要点等）立面模块（用材配置等）地库模块（如设计原则、装饰标准）电梯模块A线B线A线：1物业类型5标准模块1单元平面 1立面B线： 2物业类型 10标准模块2单元平面 2立面产品标准咨询工作成果 建筑专业设计标准梳理技发部配合基于标产品标准咨询工作成果 室内专业设计标准梳理技发部配合基于标杆项目-A线（中央公园5#地块）B线（澜庭叙二期）梳理模块标准：公区空间模块（入户大堂&电梯厅等）户型精装空间模块（厨房、卫生间模块等）1.高层001.1 入户1.2 标准1.3

13、 地下1.4地下1.5 楼梯A线B线2.高层002.1 入户2.2 标准2.3地下一2.4地下二2.5 楼梯A线：10标准模块2公共区域（缺2精装户型）B线：11标准模块1公共区域1精装样板户型（缺3精装户型）产品标准咨询工作成果 室内专业设计标准梳理技发部配合基于标产品标准咨询工作成果 景观专业设计标准梳理技发部配合基于标杆项目-A线（中央公园5#地块）B线（澜庭叙二期）梳理模块标准：空间设计模块（空间配置要点等）硬景模块（设计要点等）软景模块 （软景设计原则）1. 空间设计1.1 小区间设计.1 小区.2 小区.3 单元.4 中心.5 宅间.6 儿童.7 慢跑景设计1.2 小区1.3 单元

14、1.4 中心1.5 宅间1.6 儿童1.7 慢跑B线A线1.8 宠物2. 硬景设计2.1 构筑物2.1.1 入口2.1.2 围墙2.1.3 景墙2.1.4 景观构筑物.1.1 入口.1.2 围墙.1.3 景墙.1.4 种植景设计A线：28标准模块 7空间模块 8构筑物 4硬景铺装B线：31标准模块 8空间模块 8构筑物 4硬景铺装产品标准咨询工作成果 景观专业设计标准梳理技发部配合基于标产品标准咨询工作成果 标准化体系产品线定位对标项目：中央公园5#地块产品线定位分析表梁啊标配产品线类别主力家庭结构客户价值需求区域梁啊标配A线青年之家A线刚需类产品对标项目：澜庭叙二期、三期更专注成长性及儿童适

15、居区域产品线定位分析表梁啊区梁啊区域标杆B线都市新贵产品线类别产品价值区域交通道路配套临空高层域土地周边配套标杆线区域核心、成熟近郊、学区道路通畅性好，公共交通完善，有轨道交通配套完善资源禀赋容积率改善类产品交通土地周边配套首次首次资源禀赋容积率无突出自然、人文资源购买动因高层容积率2.9，洋房容积率1.65家庭结构主力客户年龄客户比例单身/新婚2首次改善： 改善居住环境、主户和扩充户型功能再次改善：置业次数两次及以上客户购买动因投资：对区域房地产有较大的升值预期，资金相对充裕家庭结构单身+青年之家+空巢老人（1-2人） 小小太阳+青年之家+青年持家（2-4人）三代同堂+中年之家（4-6人）购

16、买需求客户主力客户年龄客户比例25-30岁20%30-40岁50%40-45岁30%产品诉求优先次序1.价格 ；2购买需求首改、养老首改再改+改善产品诉求优先次序 1、地段 2、区域大环境 3、交通便利 4、户型 5、景观品质 6、建材配置产品标准咨询工作成果 标准化体系产品线定位对标项目：中央公园产品标准咨询工作成果 成本配置梳理成本部配合参考综合单 成本参考编号 模块名称模块配置项标准层层高编号 模块名称控制标准/含量材料参考价格控制标准/含量备注价指标2.86米参考综合单 成本参考模块配置项材料参考价格备注价指标12.98元/成本参考指标计算基数：楼栋总建筑面积配电箱A线/B线成本配置表

17、景观控制指标成本指标项目备注3室内甲供材桥架结构单方总造价600元/电缆1 主体建安排污泵及其配电硬景单方造价软景单方造价300-600元/250-450元/0-50元/发电机组设备及泵房室内加压及给水给水电力室外给水红线外电力私家庭院单方造价硬景面积占比4机电硬景面积/景观面积乔灌木造价/总造价地被造价/总造价二次结构30%17%8%红线内电力室内粗装修燃气供热燃气一次支网换热站乔灌木造价占比地被造价占比二次支网产品标准咨询工作成果 成本配置梳理成本部配合参考综合单 成产品标准咨询工作成果 部品部件和建造标准梳理梳理部品部件标准：建筑篇包括：石材、涂料、金属、玻璃、保温材料等；室内篇包括：石

18、材、涂料、瓷砖、金属、木饰面、玻璃、金属、壁布、洁具&五金、灯具、开关插座、门五金等；景观篇包括：石材、真石漆、砖、木铺装、塑胶地垫、儿童活动器械、老年活动器械、灯具、成品选型等；按照空间和部位梳理建造标准：建筑篇包括：坡道、楼地面、顶墙、内墙、墙裙、踢脚、屋面、外墙、地下室防水；室内篇包括：石膏板天花、室内墙面壁纸、厨卫墙地砖、 墙面乳胶漆、室内墙面木饰面、室内大理石墙地面、室内墙面金属板、室内门、室内木地板、室内地毯；景观篇包括：场地建造标准、硬景建造标准、软景建造标准；A线：3专业 17部品部件分项 14建造标准B线：3专业 26部品部件分项 22建造标准产品标准咨询工作成果 部品部件和

19、建造标准梳理梳理部品部件标准产品标准咨询工作成果 住宅产品线手册成果产品定位(客户、配置)土客分析产品属性含钢量；含砼量；外立面；窗地比；墙地比；窗；推拉门配置与成本标准首层大堂及电梯厅；标准层电梯厅；顶层电梯厅；地下大堂及电梯厅；楼梯间住宅产品标准手册控制指标；小区主入口；小区次入口；单元入口；中央景观；宅间景观；儿童活动场地；慢跑步道；地下车库出入口；自行车道出入口；人防出入口；重要展示面围墙；次要展示面围墙设计标准（建筑、室内、景观）单元模块：户型模块、地库模块、外立面模块、门窗模块；电梯模块；首层大堂及电梯厅模块；标准层电梯厅模块；地下大堂及电梯厅模块；小区主入口模块；小区次入口模块；

20、单元入口模块；中央景观模块；宅间景观模块部品标准天然石材；外墙涂料；外墙砖；金属板材；保温隔热材料；塑钢门窗、百叶格栅坡道、楼地面；顶墙；内墙；墙裙；踢脚；屋面；外墙；地下室防水石膏板天花；室内墙面壁纸；厨卫墙地砖；墙面乳胶漆；室内墙面木饰面；室内大理石墙地面；室内墙面金属板；室内门；室内木地板；室内地毯；建造标准场地建造标准；硬景建造标准；软景建造标准产品标准咨询工作成果 住宅产品线手册成果产品定位土客分析产品产品标准咨询工作成果 住宅产品线手册成果产品线标准建筑专业产品线标准室内专业产品线标准景观专业产品标准咨询工作成果 住宅产品线手册成果产品线标准建筑专业产技术规格书CHAPTER 2

21、工作历程 工作方法 工作成果技术规格书CHAPTER 2 工作历程技术规格书：工作过程重要节点2017年8月9月10月11月12月2018年1月2月5月12341234123412341234123412341234梳理图纸资料项目启动技术规格书目录框架模板技术规格书技术要点模板确认对接供应商+比对技术指标+指标数据确定技术规格书初稿根据业主要求（如使用部位区分等），修改技术规格书完成技术规格书终稿技术规格书：工作过程重要节点2017年8月9月10月11月1技术规格书CHAPTER 2 工作历程 工作方法 工作成果技术规格书CHAPTER 2 工作历程技术规格书：工作方法筑想提供部品部件目录模

22、板，通过标杆项目梳理部品信息针对品质改善B线，分析图纸和资料，得出的重要材料清单和信息。筑想SPEC目录，是全业态、大而全的建筑材料分类目录。SPEC目录技术规格书：工作方法筑想提供部品部件目录模板，通过标杆项目梳技术规格书：工作方法最终-品质改善B线技术规格书目录（根据筑想模板，与业主要求勾选确定）景观部分部品清单示意室内部分部品清单示意建筑部分部品清单示意示意参考技术规格书：工作方法最终-品质改善B线技术规格书目录（根据筑技术规格书：工作方法最终-品质改善B线技术规格书框架（信息点框架）（根据筑想模板，与业主要求勾选确定）概述部分产品部分施工验收部分参考国标、行标和地标，供应商所需递交资料

23、：对应材料技术指标的来源和依据产品界面：阐述部品详细指标，对应标招标要求。施工验收界面：补充材料招标后施工及验收要求。示意参考技术规格书：工作方法最终-品质改善B线技术规格书框架（信息点A寻找合适供应商合适B各供应商重要指标比对，选择合适的技术指标，形成技术规格书初稿技术规格书：工作方法参数部分辅材参数部分体现设计要求：框定招标时材料种类。详细技术指标：材料精确对位产品线，锁定材料招标时的档次和等级。设计要求、技术指标和品牌推荐推荐品牌：参照百强房企推荐目录、筑想登记企业供应商数据库等示意参考A寻找合适供应商合适技术规格书：工作方法参数部分辅材参数部根据业主要求（如材料使用部位区分等），对技术

24、规格书进行调整，形成技术规格书终稿技术规格书：工作方法目录部分产品辅材部分根据会议要求，对材料目录根据使用场景和部位进行细分根据梁啊提出的招标要求，对材料属性进行进一步修改完善。根据参考造价，改进推荐品牌示意参考根据业主要求（如材料使用部位区分等），对技术规格书进行调整，技术规格书CHAPTER 2 工作历程 工作方法 工作成果技术规格书CHAPTER 2 工作历程技术规格书：工作成果成果展示：技术规格书终稿技术规格书示意示意参考技术规格书：工作成果成果展示：技术规格书终稿技术规格书示意示标准应用平台CHAPTER 3 框架逻辑 平台展示 价值点标准应用平台CHAPTER 3 框架逻辑它全面展

25、示了产品线研究领域中的阶段性成果是标准设计选用及落地实施的重要工具。示范区它全面展示了产品线研究领域中的阶段性成果是标准设计选用及落地【标准应用平台】框架逻辑看 管 用产品线、项目库、户型库/模块库、部品部件库、知识库报表中心项目配置权限设置（后台）数据展示数据统计数据使用实现体系化模块信息查询工作平台实现对平台实施情况一览实现淘宝式决策过程协同工作平台【标准应用平台】框架逻辑看 管 用产品线、项目库、户型库/模标准应用平台CHAPTER 3 框架逻辑 平台展示 价值点标准应用平台CHAPTER 3 框架逻辑【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知

26、识库报表中心产品线根据业主对产品标准的研发要求，将产品产品线划分线基于营销、成本、采购、设计等四方语言的研究成果，通过图文并茂的形式实际全景展现。并从建筑、室内、景观等多个专业的角度描述其中的模块标准、部品部件标准数据。标杆项目展示【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】产品线模块详情展示页面建筑建筑-立面模块建筑-户型模块建筑模块产品线-文件下载中心【标准应用平台】产品线模块详情展示页面建筑建筑-立面模块建【标准应用平台】产品线模块详情展示页面室内室内-电梯厅效果室内-电梯厅模块室内模块产品线-文件下载中心【标准应用平台】产品线模块详情展示页面室内室内-电

27、梯厅效果【标准应用平台】产品线模块详情展示页面景观景观-小区主入口效果景观模块景观-小区主入口模块产品线-文件下载中心【标准应用平台】产品线模块详情展示页面景观景观-小区主入口【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知识库报表中心项目库根据业主对产品标准的研发要求，将优秀项目基于营销、成本、采购、设计等四方语言的研究成果，通过图文并茂的形式展现。并从建筑、室内、景观等多个专业的角度描述其中的模块、部品部件数据。单项目信息*注：平台开发已完成，项目库数据待之后录入【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】平台展示看 用

28、 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知识库报表中心模块库根据业主住宅项目梳理的广度深度框架，相关的户型、外立面、门窗、公共区域、户内精装、软景要素、硬景要素等模块标准数据在这展示逻辑和功能需求，实现该些数据的筛选、检索、查阅、对比等功能。【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】平台展示户型模块-户型对比功能：根据总结提炼的户型模块标准成果数据的展示逻辑和功能需求，实现该些数据的可见即可得、实时查询阅览，同时，实现自有户型的对比，自有户型与竞品户型的对比，并可一键导出对比报告等功能。专业模块-户型库户型对比【标准应用平台】平台展示户型模块-户

29、型对比功能：根据总结提炼【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知识库报表中心部品库根据筑想标准部品部件目录的基础上，从设计、采购技术规格及参考成本等维度展示相关数据。可涵盖：建筑装饰材料、室内装饰材料、常规设备材料、消防设备材料、智能化设备材料等，形成部品部件数据库。部品部件数据库：快速检索甲供集采部品部件【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知识库报表中心知识库汇总某商相关研究的执行标准、类别一：内部文件 部门管理制度文件 课题研究 竞品调研

30、 后评估.课题成果、内部知识积累、相关标准流程等内容，通过平台可在线查阅，下载，实现该些文本数据的知识沉淀与共享。类别二： 通用图库 通用做法 审图要点 交房标准 标准任务书 标准合同 类别三： 图书类 文档类【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目配置产品线项目库模块库部品库示范区知识库报表中心报表中心对平台 “项目库”“模块库”知识库”等频道的数据进行统计和分析。直观表达平台数据的新增、更新情况及平台各数据的浏览、下载情况，形成统计报表。为平台管理部门了解平台使用情况提供数据支持。【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台产品线项目库模【标准应用平台】平台展示看 用 管产品标准平台项目