年虎门房地产市场

东莞中原研究部2011年12月虎门房地产市场研究报告虎门经济发展概况Part.one宏观经济虎门经济保持高速增长，与周边镇区相比遥遥领先。2010年虎门完成生产总值285亿元，增长13.9%；规模以上工业总产值520亿元，增长13.4%；出口总额22.7亿美元，增长17.5%虎门经济实力全市第一，继续保持高速增长；与周边镇区相比，遥遥领先，且第三产业占半壁江山。社会人口虎门户籍人口平稳增长，外来人口有小幅下降趋势。2009年虎门户籍人口126120人保持相对稳定。2009年虎门外来人口1426320人本地、外来人口倒挂严重。财政与消费虎门镇级可支配财政收入增多，社会消费总额节节攀升。2010年虎门镇级可支配财政收入17亿元，增长18.5%。2010年虎门社会消费品零售总额124.81亿元，增长20.2%。城建规划东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。常平副中心在《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》中，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。此外，按照区位、发展条件、自然条件和历史传统，将市域划为“西北部片区、中部片区、西南部片区、东北部片区、东南部片区”，五大片区，片区内部突出功能整合，片区之间由生态绿地相分隔，片区中心之间由轨道交通相连。区域规划虎门发展总体规划：“一河两岸三板块”虎门城市总体规划编制5年后迎来首次编修，新一轮编修是积极融入珠三角一体化大格局的战略举措。之所以对总规进行修编，是因为虎门建设滨海国际商城，确立“一河两岸三板块”的新城市发展格局，提出产业升级与城市升级的战略重点，都对城市总体规划提出了新的、更高的要求。修编总体规划是要和新的发展战略定位实现有效衔接，突出滨海国际商城这一城市定位，突出“一河两岸三板块”这一城市格局。“一河两岸三板块”，形成以太平河“一河”为中轴,虎门和威远“两岸”齐头并进,威远、新湾、虎门中心区“三大板块”鼎立联动。交通网络虎门作为珠三角交通枢纽，带动经贸、物流快速发展。虎门港国家一类开放港广深高速广深沿海高速常虎高速广深港高铁白沙站（预计12月开通）R2线与广深港客运专线交站穗莞深城轨珠三角一小时生活圈地块交通四通八达，轻轨的前景诱人，未来广深客户可以轻松融入珠三角一小时生活圈专业市场虎门服装专业市场分布服装商业区内有大型服装专业市场18个，经营服装商铺达8600家，商业网点分布密集，虎门专业服装市场主要以黄河地产开发的黄河服装城片区和以富民地产开发的富民服装城为两大区域虎门房地产市场发展情况Part.two1土地地成成交交分分析析常平平土土地地供供应应缓缓慢慢；；流流拍拍现现象象与与个个人人拿拿地地行行为为共共存存！！近几几年年土土地地供供应应紧紧缺缺，，且且地地块块面面积积偏偏小小！！2008年楼楼市市萧萧条条，，出出现现流流拍拍；；同同时时由由于于地地块块较较小小，，个个人人拿拿地地行行为为盛盛行行！！年份土地位置面积（㎡）容积率总成交价地面地价楼面地价买方2006金洲村348422.5306008782.53513广州凯蓝房地产有限公司2006连升路236934.596304064.5903.2东莞市合盛房地产开发有限公司2006连升路216513.4866503071.5882.6东莞市合盛房地产开发有限公司2007白坑水库旁13476022830021001050东莞市虎门建设发展有限公司2007博涌社区823.8－2052488.5－东莞市嘉安实业投资有限公司2008金洲村30096.93.575242499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008金洲村393773.598442499.9714.3东莞市东方伟业房地产开发有限公司2008博涌社区人民北路2827.6－10423685.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路4258.6－24505753.1－东莞市钧达实业有限公司2008博涌社区人民北路23319.62.35121275200.32212.9东莞慧盈咨询管理有限公司2008博涌社区人民北路20736.31.98107835200.12626.3东莞慧盈咨询管理有限公司2009虎门金洲村74836≤4.03843051351284东莞市龙泉实业发展有限公司2009虎门金洲村15659≤4.01180075361884东莞市龙泉实业发展有限公司2010虎门金洲村40526≤2.57900013042.765217.1万科地产201020044≤2.5万科地产2010虎门博涌社区15757≤3.01590010090.83363.6东莞市高盛誉信用担保有限公司但2009年以以来来，，全全市市土土地地市市场场升升温温明明显显，，商商住住用用地地普普遍遍拍拍出出高高价价，，特特别别是是2010年1月虎虎门门金金洲洲村村地地块块，，以以5217元/㎡的的地地王王价价格格成成交交。。2011年暂暂无无商商住住地地块块出出让让。。2007-2010年供供应应情情况况供应年份产品类型建筑面积套数

2007年

别墅92550.03202公寓00洋房297563.8725752007年汇总390113.92777

2008年

别墅62269.07142公寓65149.741079洋房125973.3911302008年汇总253392.22351

2009年

别墅36032.13131公寓7655.68194洋房178437.0516172009年汇总222124.861942

2010年别墅32278.3380公寓00洋房97706.0812942010年汇总129984.4113742011年1-11月供供应应情情况况07年楼楼市市红红火火，，新新增增供供应应创创下下历历史史最最高高，，供供应应面面积积为为39.01万平平米米，，同同比比增增加加59.52%；2010新增增供供应应持持续续偏偏紧紧，，仅仅有有来来自自虎虎门门国国际际公公馆馆1134套、丰泰·东海城堡228套、万科紫紫台12套。2011年1-11月，新增住住宅供应47.60平米，3484套，主要有有万科紫台台、地标广广场、龙泉泉豪苑、虎虎门国际公公馆等等。。2近年虎门住住宅供应情情况用途建筑面积套数别墅15361.8150公寓21083.4338普通住宅439523.83096总计4759693484自11年新政调控控以来，受受楼市大势势影响，虎虎门住宅由由供不应求求转向供大大于求！2011年市场整体体供应为3484套，成交2524套，市场整整体供大于于求！60-100平米为虎门门的主力去去化的合拼拼前户型，，占虎门总总成交量的的45%！3供求面积区区间分析2011年1-11月住宅市场场整体供需需情况面积区间供应套数面积区间成交套数均价供需比库存21-4030420-4029581591.0336041-6024940-6041879710.6014561-8018460-8019385230.959381-100156280-10094497641.651136101-12052100-1206295720.8420120-1400120-1402977790.0017141-160202140-16011197601.8234161-1802191602383181-200112180-20049105302.2970201-300321200-300165120451.95213301-400165300-40049138203.37126401-5008401-5008125561.008500以上106500以上23145334.61114总计3484总计2524102561.382419>>>>>11年1-11月虎虎门门住住宅宅市市场场排排名名楼盘名称成交套数成交面积成交金额名次万科·紫台47571.034786.781地标广场61854.825965.882丰泰·东海城堡50869.154814.833龙泉豪苑45653.41624.824虎门国际公馆42017.324564.245虎门地标25187.553621.686金湾花园5791.92120.767虎门1号4939.14740.488滨江花园5535.5400.459怡景·山水名都689.540.0510虎门门前前十十名名排排名名中中，，万万科科·紫台台以以6.78亿居居首首，，第第二二、、三三名名分分别别是是地地标标广广场场、、东东海海城城堡堡！！高端端标标杆杆大大盘盘推推出出的的新新货货，，开开盘盘销销售售较较为为理理想想，，其其他他项项目目以以存存量量为为主主、、慢慢慢慢去去货货！！42011年住住宅宅整整体体市市场场在售售项项目目11年洋房房面积积区区间间销销售售套套数数情情况况从个个盘盘销销售售套套数数看看，，地地标标广广场场、、紫紫台台一一枝枝独独秀秀，，合合拼拼户户型型也也较较多多。。5洋房房出出货货面面积积区区间间楼盘名称20-4040-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上合拼户型总计滨江花园1

4121310

40地标广场113801055497147596丰泰·东海城堡

21411121445丰泰·裕田花园

22海岸国际

1113虎门1号4212371074虎门地标

267655121129362虎门国际公馆62116961214178442龙泉豪苑

129132162万科·紫台

320449472怡景·山水名都

1214总计2183601945966528112182421266272602>>>>>虎门门市市场场别别墅墅累累积积供供需需比比虎门别墅墅市场，，新上市市产品都都能快速速消化，，均价在在18000-25000元/平米间，，总价在在800-1000万为主！！近年别墅墅整体供供应为523套，成交交389套，成交交率达到到74.38%，但像金金湾花园园等老盘盘则还有有一些顽顽固的货货量没被被消化！！其中万科科紫台一一支独秀秀，达到到虎门别别墅价格格的天花花板！6别墅市场场分析楼盘名称总套数总建筑面积销售均价销售套数剩余套数丰泰·东海城堡17942548.031812614930丰泰·东海山庄1224332176451220丰泰·观山碧水9547957门国际公馆4223671.31194922418金湾花园73810.911268125蟠龙山庄一期5127626.933996501万科·紫台279772.04252801611在售项目目11年别墅面积区间间销售套套数情况况大面积别别墅畅销销。从个个盘销售售套数看看，200-300平米以以上大大别墅墅需求求较大大，从从别墅墅产品品类型型来看看，联联排别别墅出出货理理想，，其次次为双双拼别别墅；；7别墅成成交面面积区区间独栋联排双拼总计面积区间金湾花园蟠龙山庄丰泰·东海城堡东海山庄万科·紫台丰泰·东海城堡虎门国际公馆180-20088200-30027229300-400549401-5006118500以上621018总计1223526114722008年至2011年11月整体体成交交均价价变动动不大大，不不部分分时间间维持持在7000元/平米左右；；即使在08年低东莞楼楼市最惨淡淡的时候，，虎门楼市市也只是小小幅调整，，此后从09年开始成交交逐渐放大大，价格节节节攀升；；10年受供应匮匮乏拖累，，成交较为为平淡；而而随着虎门门国际公馆馆、万科紫紫台的入市市，精装洋洋房和别墅墅成交拉高高整体均价价，目前价价格依然能能保持在相相对高位。。********************************数据来来源：：东莞莞市房房管局局2008年2009年2010年51018价格分分析如剔除除豪宅宅精装装修影影响，，住宅宅成交交均价价在9000-10000元/㎡；2011年10市场存存量分分析截止止11年11月30日，，虎虎门门目目前前住住宅宅库库存量量为为31.79万平平米米，，2270套，，其中中普普通通住住宅宅存存量量为为29.29万平平米，，2205套；；别别墅墅存存量量为为2.50万平米米，，65套；；楼盘名称可售套数可售面积虎门国际公馆83374261丰泰·东海城堡43544367龙泉豪苑378131389地标广场19516655万科·紫台17425131虎门1号1084876虎门地标596452滨江花园445817虎门安居大厦162464海岸国际91743黄金洲天安大厦8852金湾花园52565怡景·山水名都2439锦绣半山花园2212蟠龙山庄1560丰泰·裕田花园1130总计2270317912虎门门楼楼市市表表面面上上看看，，住住宅宅存存量量都都以以100平米以下为为主，实际际上是合拼拼之前的状状态，大部部分楼盘存存量是在120平米以上居居多。数据来源：：东莞市房房管局11市场存量分分析虎门合拼户户型消化压压力较大注意：数据据截止2011年11月面积区间可售套数套数占比可售面积面积占比20-4035215.96%116883.99%40-601235.58%60122.05%60-80863.90%66072.26%80-100104347.30%9615232.82%100-120200.91%23090.79%120-140150.68%19290.66%140-160331.50%48511.66%160-180803.63%136344.65%180-200632.86%122684.19%200-3001838.30%4107414.02%300-4001064.81%4021813.73%400-50060.27%26710.91%500以上954.31%5352118.27%总计2205100.00%292934100.00%深冠华地块12虎门楼市版版图：白沙沙新联、新新城中心、、威远岛>>>>>虎门市场潜潜在供应2011年供需比=（存量+潜在供应））/10年成交=5.19，高档楼盘盘扎堆竞争争压力加大大！2011年，别墅在在售面积（（新货+存量）将达达到4.09万平米，供供需比2左右，小于于整体市场场的压力！！13潜在供应市市场分析楼盘名称物业类型建筑面积地标广场商铺41696.00普通住宅76923.42车库26432.69万科·紫台二期普通住宅134313.16龙泉豪苑商铺709.85普通住宅53667.37车库56018.02丰泰.东海城堡普通住宅63966.62车库18324.23别墅5633.06龙泉华苑普通住宅55050.62车库10636.65海鸿银居普通住宅36783.20万科·紫台普通住宅23375.75车库6082.91别墅4850.33虎门国际公馆别墅2999.73总计

617463.60万科·紫台龙泉豪苑龙龙泉华苑苑地标广场虎门国际公公馆海鸿银居丰泰·东海城堡潜在供应项项目分布图图深冠华地块块14周边区域竞竞争项目分分析楼盘名称区域建筑面积均价产品卖点销售情况长安1号长安18万10386100—170平米长安镇最中心尾盘富盈·御墅莲峰长安14.4万9725联排别墅莲花山下仅剩1套莲湖四季豪园长安22.5万17642联排双拼独栋地段产品80%沃多夫长安5.2万1448843-85平米公寓精装酒店管理尾盘万科·麓湖别墅大岭山11.7万14014独栋双拼同沙生态圈内91%新世纪·领居大岭山70万729480-190平米标杆大盘80%丰泰·观山碧水厚街80万11448别墅高层横岗湖90%湖景壹号庄园二期厚街36万10895别墅高层横岗湖50%虎门周边区区域的厚街街、大岭山山、长安有有些高端楼楼盘也会对对虎门的项项目形成一一定竞争15虎门个案分分析项目基本指指标：物业类别:高层住宅装修情况：：毛坯物业地址：：龙泉国际际大酒店东东侧，虎门门公园南面面开发商商：瑞丰地地产东莞莞市凯蓝房房地产开发发有限公司司容积率率：2.5绿化率率：35%开盘时间：：07年11月18日交通状况：：位于虎门门CBD中心，毗邻邻虎门大道道、连升路，2分钟至黄河河时装城，，3分钟至高速速路口周边配套：：中小学——虎门中学、、虎门三中中幼儿园——黄金洲幼儿儿园法式：欧洲洲血统点评：：从2007年虎门1号开盘，就就完成了从从地王到楼楼王的飞跃跃，也一直直倍受市场场关注，销销售价格一一直高于周周边项目30%，书写了虎虎门地产销销售神话。。而其持续续吸引市场场热度的原原因就是地地王身份、、自身高品品质与强有有力的营销销手法个案分析——虎门1号该项目定位位:虎门50万㎡顶级山山水公馆项目基本指指标：总建筑面积积：248709.17㎡住宅面积：：196307.22㎡；别墅面积：：约21000㎡；商业面积积：2752.34㎡㎡规划总户数数：2478户小区建筑密密度：12.2％小区容积率率：1.50小区绿地率率：47.19％一期住宅面面积：71950㎡一期总户数数900(合并后600)多户一期车位比比例：地下下817、地上398个案分析——虎门国际公公馆虎门目前最最大规模高高档社区，，其大规模模可以有足足够的空间间打造特色色精品园林林，而这又又迎合了虎虎门客户注注重园林的的心理预期期！项目基本指指标：占地面积：：69480㎡建筑面积：：25万㎡容积率率：3.50绿化率率：40%总户数数：1553户园林：独享享一座10000平米的花园园，在山水水园林间，，整个社区区园林的景景观视野就就形成了上上、中、下下三层立体体景观，层层次分明。。规划：定位位为时尚都都会生活豪豪宅。整个个小区规划划讲究，商商业与住宅宅互不影响响，天虹百百货已租赁赁本项目达达40000平米，打造成成华南区域旗旗舰店，另外外本项目还有有20000余平米的国际际主题街区。。除自身大体体量高端商业业外，周边配配套齐全，拥拥有龙泉国际际大酒店、虎虎门地标商业业广场等虎门门顶级商务商商业配套。认筹5万抵15万，开盘98折，当天98折，一次性付付款99折。4月13日开盘，首推推1#、2#245套145-178㎡大户型产品，，售出130套左右，均价价98000元/平米。个案分析——地标广场个案分析——海岸国际项目规模：规规划用地面积积27452平方米，总建建筑面积130170平方米，其中中住宅面积92938平方米，地下下停车场面积积27039平方米，车位位有近600个，绿化率45.7%；主力户型：共共约440套，全部为大大户型中高端端产品。一期期推出170套。三种主力力户型：三房房130平方米，仅有有48户，四房160平方米，五房房200平方米；形象定位：镇镇中心区，居居住豪宅目标客户群：：主要为周边边专业市场私私营业主，以以自住为主。。项目简评：太太沙路与虎门门大道交界处处南，06年下半年泛中中心区惟一较较大规模的新新项目。毗邻邻天河城、黄黄河服城等专专业市场。但但目前周边环环境较杂乱，，没有景观资资源，且户型型全为中大户户型，自06年5月蓄客，10月开盘以来，，至今销售约约100套，月均销售售速度缓慢，，仅为15-20套/月。价格由开开盘5200暗降至目前的的4800。地段好，定位位于大户型豪豪宅，但项目目自身及周边边形象与之不不相匹配个案分析——滨江花园本项目分两期期开发，共计计10栋，均为11层的小高层建建筑，主力户户型：100-140平米的三房，，160左右的四房，，当时均价6200元/平方米。项目基本指标标占地面积:40000平方米总筑面积:87400平方米容积率：：2.2虎门首个低密密度社区，刚刚一面市便受受到欢迎和瞩瞩目30基本资料项目名称：龙龙泉豪苑占地面积：90495平方米容积率：