地块发展定位报告课件

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2010.3

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目，要具有市场影响力。项目预计8月份开工，分三期开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。4、通过对区域其它地块比较，寻找本项目发展方向。本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展达到目标的手段高占位，差异化2基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位区域发展启示竞争战略2、项目本体分析发展方向选择3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发4麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况4麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况5区域

位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。麻涌镇位于广州、东莞、深圳、香港等全球最大的制造业产业带，可谓珠江三角洲黄金腹地，处于珠三角铁路、高速公路和广州、深圳、香港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。港口城镇，依托港口发展成为连通珠三角重要枢纽。

东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。5区域

位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交6区域

经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平，经济实力一般。在产业结构上以第二产业为主导，第三产业的比重较少，因此本地的二元化经济发展特点比较明显。麻涌经济发展在港口发展带动下从21世纪开始飞速发展，整体经济在东莞属于发展较晚，但目前发展速度较快，具有后发展优势。发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成为区域发展一大热点。6区域

经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平，经济实力一般7区域

特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特点明显。麻涌新沙工业园，西依新沙港和虎门港麻涌港区，东靠沿江高速公路，海运、陆运条件优越，利用优越的港口条件吸引了众多国内外优秀企业：东莞玖龙纸业、丹麦马士基、德国可耐福、台湾康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益海粮油、中储粮油、中纺粮油、嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、久留香米业、穗丰面粉等大型粮油食品企业，工业聚集，工业化发展突出。依托港口优势及丰富的土地资源，麻涌发展以玻璃制造、造纸、物流运输、化工等为主的重工业基地，污染较重。由于水乡的地域特色，当地居民主要以香蕉种植、砂船等为主要经济来源，经济发展落后。水乡片区新沙港工业园农业产业园镇中心区7区域

特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特8区域

优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优势。麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内河岸线10.56公里。镇域西南部的新沙港，是华南最大的内陆港口。麻涌依托区位、港口、交通以及后发优势，大力实施港口带动和大项目带动战略，相继引进了一批投资规模大、科技含量高的行业龙头企业，发展临港工业，经济社会得到快速发展。由于麻涌开发发展相对较晚，拥有丰富的土地资源，用于满足工业用地及城镇建设的土地储备相对比较充足。具备后发展优势。麻涌港口沿海产业带8区域

优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优9区域

劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘化，对外影响力不足。中成化工南玻集团新基工业区玖龙纸业印染厂麻二工业区麻涌镇区以重工业发展为主，镇区遍布了多家污染较严重企业，形成传统的工业污染重镇。中成化工、炼油厂、德永佳纺织制衣以及洗水、漂染、电镀等38家企业污染较严重，形成全镇重度污染源。环境污染已经成为麻涌对外一个整体印象制约当地发展及对区域的认知。镇区发展分散，全镇多个工业区域，村落分布零散，中心镇区发展又相对落后，商贸氛围及配套设施都比较薄弱。9区域

劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘10麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房地产市场10麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房11发展

历程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2005-2006海滨花园（一、二期）面积：90-140平户型：二房-三房、少量别墅首个花园式小区，舒适型居家户型为主，本地人占一半以上，另外公务员及工厂职工占部分2006-2007大步花园二房：90-100平三房：109-120平主力：二房、三房产品品质一般，中小居家户型。以单体楼为主，无小区概念外来新莞人为主2007-2008南峰时代广场二房：65平三房：90-120平四房：130平主力：三房中心区楼盘，围合式设计，大面积绿化园林，周边配套丰富本地人、个体户、公务员、事业单位员工及周边工厂中高管2008-2009新世纪江畔湾二房：90-100平三房：120-130平三房小复式：99平主力：三房小复式丰富产品线，创新户型，8万平岭南风情园林，现楼发售，楼层较高镇区工厂白领、个体户、公务员及广州开发区企业员工麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。显著特征海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部分别墅及三期的400余套住宅；南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区配套优越。07年11月开盘，吸引了本地人及公务员的购买，为目前入住率最高的楼盘之一，社区居住氛围较浓；新世纪江畔湾，产品创新，提升营销水平，吸引镇区及广州开发区的企业员工，开始凸显投资的概念。09年1月开盘，客户群也逐渐转向了外来的消费群体。11发展

历程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2012成交

情况05年06年07年08年09年海滨花园1、2期一期05年开盘，总量约600套，平均25套/月，价格约3100元/㎡09年1月开盘，目前已销售400余套，剩余约900套，平均30-35套/月，目前销售均价约4100元/㎡新世纪江畔湾大步花园一期06年9月开盘，销售总量约500套，平均15套/月，二期销售均价约3300元/㎡南峰时代广场07年11月开盘，09年08月已基本售謦，销售总量570套，平均30套/月，销售均价约3500-3600元/㎡入住率90%，客户以本地人为主入住率80%，客户以本地泛公务员及新莞人为主入住率70%，客户以本地人、公务员、个体户为主一期10年01月交楼，目前入住率较低，三期产品约400套规划中，预计11年中入市市场成交量及成交价格都处于缓慢发展的阶段，年均成交约600套。12成交

情况05年06年07年08年09年海滨花园1、2期13市场

供应2011-2012年2010年海滨花园三期42套别墅，400余套洋房（预计11年推售）90-130平米洋房（剩余900余套）椰林山庄地块新世纪江畔湾9万占地，2.0容积率(18万建面)东太村地块3571112103591271010万占地，1.8容积率（18万建面）地税地块10万占地，1.5容积率(15万建面)三块地入市时间及规模都比较接近，将构成未来2-3年麻涌市场主力供应麻涌目前市场供应较少，但未来2-3年供应将增大，达到51万平米。13市场

供应2011-2012年2010年海滨花园三期4214市场

特点户型面积租金二房85-100平米1500元三房110-120平米1800元租赁市场：租赁价格：小区两房租金1500元/㎡左右，三房租金1800元/㎡左右，其它户型出租较少。村民自建房约250-300/间。二手房销售价格海滨花园南峰时代广场大步花园公务员小区均价（元/平）32003500-380031002000-2500二手房买卖市场：二手房买卖价格：保持在3100-3800元/平之间；二手房买卖较淡，整个镇区无地铺销售二手房,二手房销售主要通过物业管理处。市场二手交易较少，但租赁市场比较活跃，投资需求有待进一步激发。14市场

特点户型面积租金二房85-100平米1500元三房15楼盘

分布本地块镇政府南峰时代广场新世纪江畔湾海滨花园★大步花园镇中心区位置规划新行政中心区往广州开发区麻涌楼盘主要集中于镇中心位置，借助于便利的交通及完善的配套。15楼盘

分布本地块镇政府南峰时代广场新世纪江畔湾海滨花园★16个盘

分析户型面积总套数户型配比销售均价剩余货量三房小复式99㎡628套50%4100元/㎡494套二房90-100㎡320套25%4000元/㎡213套三房120-130㎡252套19.8%4300元/㎡117套四房150-160㎡64套5%未推64套顶层复式220-230㎡8套0.2%5000元/㎡4套总数1272套100%4100元/㎡892套新世纪江畔湾☆项目占地面积：72253平方米

☆建筑面积：156720平方米

☆容积率：2

☆主广告语：一湾江水一生居99平复式产品未推产品☆项目位置：麻涌镇中心，与麻涌市场、麻涌一中比邻

镇中心楼盘，项目通过江景资源的塑造及配套资源的成熟吸引客户。主力户型以二、三房为主。16个盘

分析户型面积总套数户型配比销售均价剩余货量三房小复17新世纪江畔湾人群购买户型总价购买原因本地人129三房55万景观好、舒适度高的三房泛公务员99平米复式三房40万赠送高，比较划算企业员工99平米复式三房40万户型创新度高，感觉比较舒适广州开发区居民99平米复式三房40万周边配套比较齐全，看中未来发展空间客户组成当中50％是麻涌本地企业员工，20％是公务员群体，14%是广州开发区与麻涌有地缘关系的群体，麻涌本地居民购买相对较少。在销售及价格方面，由于前期本地客户对于楼盘的认同比较低，因此前期销售并不理想，而在后期的宣传推广中强调了户型创新及区域价值的挖掘上，年轻客户群体逐渐接受99㎡复式产品，从而带动了销售及价格的上涨，目前客户对于4000左右的价格抗性比较大。客户构成主要以周边企业职工及公务员群体为主的新莞人，本地人接受较少。17新世纪江畔湾人群购买户型总价购买原因本地人129三房5518新世纪江畔湾赠送面积较多创新复式设计畅销户型分析三房两厅两卫（复式）建筑面积：约99㎡户型特点：1、创新复式设计，开创当地市场先河。2、超高赠送，99平米面积享受130平米的空间。3、户型方正实用，无浪费。4、5.8米层高,空间较宽畅,符合客户需求.创新的复式户型设计及宽敞的空间,较多的赠送迎合了客户的需求。18新世纪江畔湾赠送面积较多创新复式设计畅销户型分析创新的复19新世纪江畔湾滞销户型分析二房二厅一卫（平层）建筑面积：约91㎡户型缺点：1、整体设计中规中矩,无亮点.2、卧室空间及客厅不够开阔。3、整体户型设计基本无赠送空间,实用率不高。4、户型朝向主要以背向园林景观为主,景观面不佳。空间不开阔基本无赠送对于实用率不高，空间不宽敞的小户型市场接受度不高。19新世纪江畔湾滞销户型分析空间不开阔基本无赠送对于实用率不20南峰时代广场户型面积总套数户型配比一房约65㎡50套8．8%二房约85㎡200套35.1%三房100-120㎡280套49.1%四房约130㎡40套7%总数570套100%☆项目占地面积：41509.63平方米

☆建筑面积：85505平方米

☆容积率：1.82

☆主要卖点：优越的地理位置，完善的商业配套，优美的园林环境。☆项目位置：市民广场旁

镇中心园林小区，完善的商业配套及生活配套是项目最核心卖点。以居家二、三房为主。20南峰时代广场户型面积总套数户型配比一房约65㎡50套8．21南峰时代广场人群购买户型总价购买原因公务员二房、三房25-40万总价较低企业高管三房40万舒适度高的园林小区私企业主、生意人二房、三房25-40万便利、配套齐全本地居民三房、四房40-50万宽敞舒适的房子南峰时代广场客户构成中主要以本地居民、周边私企业主、生意人及企业高管为主，由于户型涵盖一房到四房，但舒适度高的三房还是客户最认同的户型产品。销售价格方面，价格在4000元/㎡左右的时候，销售速度比较缓慢，而在价格调整为3500-3600元左右的时候，销售速度比较快。项目主要以企业管理层、生意人、本地居民客户群为主，对于价格较敏感。21南峰时代广场人群购买户型总价购买原因公务员二房、三房2522南峰时代广场畅销户型分析三房二厅一卫建筑面积：约96.13㎡户型特点：1、整体户型方正实用,无明显浪费。2、100平米做三房,整体实用率较高。3、景观阳台设计,景观视野佳。4、位置较好，望江景单位。景观凸窗设计户型方正实用户型设计方正、景观朝向好、舒适度较高的三房户型在市场上认同度高。22南峰时代广场畅销户型分析景观凸窗设计户型方正实用户型设计23南峰时代广场通道较狭长次卧偏小滞销户型分析二房二厅一卫建筑面积：约80㎡户型缺点：1、户型面积有部分浪费。2、次卧偏小，空间不开阔。3、整体户型设计不实用。户型面积偏小，存在缺陷的户型在市场上销售较艰难。23南峰时代广场通道较狭长次卧偏小滞销户型分析户型面积偏小，24区域市场小结:具有临港的区位优势，具备发展潜力，但目前经济发展水平处于中下游水平，城乡二元化发展结构明显。麻涌市场处于房地产发展初期，整体楼盘供应较少，且供应户型较雷同，以三房中等居家为主，但随着市场的发展，未来2-3年市场供应将明显增加，竞争将会加剧。区域发展市场供求个盘情况实用率高、创新度好、空间开阔的户型比较受客户喜欢，但目前市场上楼盘营销方式都比较单一，客户构成也相对简单。从市场来看，存在供应空白点，但随着市场供应的增加，竞争的加剧，项目将采取何种战略赢得竞争？1、精准的客户定位2、项目的价值挖掘24区域市场小结:具有临港的区位优势，具备发展潜力，但目前经25麻涌市场市场客户调研客户调查分析客户调查分析25麻涌市场市场客户调研客户调查分析客户调查分析26市调前提区域客户外流情况？本地客户购房情况了解？外围客户对于区域的看法？城区楼盘问卷调查、实地访谈客户分类实地调查访谈电话访谈三个问题三种方式，针对问题展开调查。通过实地调查了解，访谈本地客户约30批，发放问卷约60份，电话访谈约20批。26市调前提区域客户外流情况？本地客户购房情况了解？外围客户27本地私营企业主、政府高级官员、类公务员高层中小型私营企业主及高层、部分本地原住民、类公务员管理者、经营时间较长的新莞人生意人顶端高端中端低端周边原住居民、政府普通公务员、新莞人生意人、周边企业中高层管理人员、大部分类公务员普通工薪阶层、年轻类公务员、经营时间较短的新莞人生意人参照目前楼盘客户构成及麻涌市场特点，将客户进行分类，全面调查，重点访谈。主要在城区购买（通过对天骄峰景、国际公馆麻涌客户进行问卷调查）麻涌市场主要客户群（现场实地拜访及访谈）购买力相对较弱（电话访谈）客户分类27本地私营企业主、政府高级官员、类公务员高层中小型私营企业28麻涌本地人（老一辈）：改善型居住为主，需求未被激发，关注户型、小区园林、安全等。麻涌本地人：麻涌本地人基本住在自建房中，以传统种植香蕉及靠砂船为主要经济来源，收入不高，因此对于商品房接受度也比较低，而且住惯了自建房，认为商品房面积比较小，而且较封闭没有传统的邻里感觉。但是目前由于政府不再批宅基地，本地人也开始考虑购买商品房，但对价格及户型比较关注。客户访谈1：曹先生，东太村村民基本情况：本地村民，住在自建房里，开小店铺，家庭4-5人（2个小孩），喜欢一家人住在一起；收入情况：收入一般购房意向：可能考虑购房，主要是为了小孩打算，但是觉得目前房价太贵了，最多接受3500左右的房价；购房需求：至少三房；看待本项目：觉得本地发展还是有点慢。客户访谈2：黄先生，麻涌供水站附近村民基本情况：本地村民，住在自建房里；收入情况：在麻涌供水站工作，收入一般购房意向：不会考虑买房，认为商品房没有自己建的房子好，认为自建房比较便宜，舒适度高，目前政府不批宅基地，部分没有宅基地的村民会考虑购买商品房；购房需求：本地村民还是认可比较大的三房；看待本项目：认可东太村的发展，知道是政府重点规划区域。客户情况28麻涌本地人（老一辈）：改善型居住为主，需求未被激发，关注29麻涌本地人（80后一代）：首次置业为主，思想独立，有购房需求，但接受总价有限，关注户型、位置、总价等。麻涌本地人：与老一辈人思想不同，不太喜欢与父母住在一起，同时考虑结婚需求，需要购买商品房，而且对于新事物接受程度比较高，但由于自身利经济实力所限，对总价有要求，一般需求在不60-80平米两房为主。客户访谈1：钟先生（80后）麻涌本地人基本情况：本地村民，在麻涌上班，家里有一个哥哥，哥与父母住在自建房里，自己想寻求独立；收入情况：5000元/月收入购房意向：有购房需求，主要是为了自己结婚；购房需求：65平米左右的两房；看待本项目：比较认可项目位置，认为发展前景应该不错。客户访谈2：萧小姐（80后）麻涌人基本情况：已嫁到中堂，在城区工作，住在自建房里；收入情况：公司小职员，收入一般购房意向：自己会考虑购房，但家人不喜欢买商品房，主要觉得没有自建房舒服，而且要买房也是考虑城区；购房需求：复式比较喜欢（住惯楼上楼下）；看待本项目：知道项目位置，但由于很久没去过所以现在也不大清楚。29麻涌本地人（80后一代）：首次置业为主，思想独立，有购房30类公务员：经济实力比较强，以改善型居住为主，关注小区环境、户型、位置等。麻涌类公务员：公务员整体经济实力比较强，每月公积金比较高，而且公务员基本都有政府福利分房，比较便宜，但目前基本都有换房需求，想住更好小区，更大一点房子，所以对小区、户型要求比较高，比较容易受群体影响。客户访谈1：李老师麻涌中学老师基本情况：已在新世纪江畔湾买房，有车；收入情况：每个月公积金大概有2000多元，目前用自己公积金在供房，如果有合适项目还会考虑用妻子公积金供房。购房意向：150平米左右复式，比较认可江畔湾的复式设计，觉得住惯平层，而且觉得复式样板房感觉不错；购房需求：暂时未打算购房，不过将来说不定；看待本项目：麻涌中学就在附近，上班会比较方便，以后可能会有老师在那边买房。客户访谈2：卢小姐麻涌财税局员工基本情况：在麻涌上班，新莞人收入情况：政府公务员，经济实力强购房意向：有购房打算；，主要也是考虑结婚或者在麻涌生活购房需求：90平米左右二房；看待本项目：比较清楚项目位置，但认为目前发展还不是很好，未来也说不准。30类公务员：经济实力比较强，以改善型居住为主，关注小区环境31公务员高层、私企业主：经济实力强，多在城区购房，关注环境及小区档次。私企业主：私企业主外流比较明显，目前麻涌没有高端产品供应，因此这部分客户多在城区购房，主要考虑小区环境及档次，户型要求比较宽敞，同时认为麻涌污染比较严重，考虑在麻涌买房的可能性比较小。客户访谈1：东太村村委四人基本情况：东太村村委，都有车收入情况：不详。购房意向：考虑别墅为主，认为大步村靠近海边会有部分高档别墅出现，目前主要是自建的一些别墅；购房需求：暂时未打算购房，不过将来说不定；看待本项目：认为项目应该吸引外地人购买，本地人毕竟购买有限。客户访谈2：麦先生麻涌人（天骄业主）基本情况：在天骄峰景买房，需求200平以上户型收入情况：企业老板购房意向：有购房打算；但考虑4房200平米以上大户型购房需求：不会在麻涌买房；看待本项目：认为麻涌比较穷，污染比较严重31公务员高层、私企业主：经济实力强，多在城区购房，关注环境32企业中、高管理层：自住兼投资，看中未来发展及小区环境，购买力较强。企业管理层：企业管理者流动性比较大，经常会出差或者外派，因此在当地购房一方面是目前需要居住，另外也考虑投资，对于区域的发展前景比较看中。客户访谈1：曹先生奇声电子高层管理者基本情况：要经常在外地出差，在麻涌居住的时间也不多，但考虑麻涌房子不是很贵所以还是买了房收入情况：经济实力比较强，在江畔湾购房一次性付款。购房意向：99平米复式（认为周边发展前景还是比较看好，而且这种户型将来出租或者投资也比较容易；购房需求：三房左右的户型；看待本项目：有很多企业都开始在麻涌建厂，未来发展应该不错，投资前景也看好。专业访谈2：李先生江畔湾销售经理江畔湾客户主要是企业管理者及公务员，广州开发区居民占14%，本地人对商品房认同比较低，但从小区管理安全及小区园林方面进行诉求，也慢慢能改变本地人观念，目前由于外来购买比较多，江畔湾也会慢慢打一些投资概念，吸引客户。32企业中、高管理层：自住兼投资，看中未来发展及小区环境，购33外来生意人、新莞人：自住为主，关注小区位置、周边配套。群体规模较小。外来生意人：本地商业氛围一般，因此外地来麻涌做生意的比较少，主要也是以小商铺为主，经济实力有限，流动性也比较大，很少在本地买房，而且对于价格较敏感，对于位置及周边配套要求比较高。客户访谈1：刘大姐东太村附近百货商店基本情况：湖南人，在麻涌做生意两年多收入情况：认为麻涌商业氛围比较淡，周边也比较穷，因此收入一般。购房意向：三房，但目前在麻涌买房解决不了户口问题，因此不会在当地买房，而且认为这边房子比较贵，想回湖南买房；购房需求：三房左右的户型；看待本项目：东太村目前在修路，所以很多周边的居民在旁边买地盖房，但东太村村民比较穷，以后这块发展应该会比较好。专业访谈：新世纪江畔湾销售麻涌客户群比较单一，主要是附近工厂企业的中高层管理者，还有部分广州、深圳客户及麻涌本地客户，附近工厂企业中高层管理及深圳、广州客户主要购买复式产品，看中区域的发展前景及规划，本地人主要购买130平米三房，购房比较少。

33外来生意人、新莞人：自住为主，关注小区位置、周边配套。群34广州开发区居民：与麻涌有地缘关系，认可麻涌未来发展。关注小区位置、周边配套、区域发展。广州开发区居民：大部分广州开发区客户在麻涌工作，与麻涌有地缘关系，主要看中麻涌周边学校及港口的规划带动投资潜力，而且目前麻涌房价相对广州开发区较便宜，利于投资。客户访谈1：梁先生在麻涌上班，属于广州户口基本情况：在麻涌上班，到江畔湾看复式楼，自己之前看了还比较满意，目前是带家人一起过来看收入情况：中、高层管理者，收入较高。购房意向：99平米复式，但觉得4000多的价格还是有点贵，而且觉得麻涌环境污染比较大，目前还在犹豫；购房需求：三房；看待本项目：在江畔湾看房也是同事介绍，对周边的规划也有一些了解，但主要还是要看将来规划发展。专业访谈：广州开发区万誉房地产销售员广州开发区目前二手房价均价约6500元，较新的楼价格约7500元，两房租金大约在1600元左右，广州开发区生活氛围及配套比较齐全，但目前基本没有一手房在售。

34广州开发区居民：与麻涌有地缘关系，认可麻涌未来发展。关注35外区域客户：对麻涌认知较少，不认可区域发展。到麻涌置业相对较少。外区域客户：周边镇区及城区客户对于麻涌认知比较少，一般认为位置较偏而且觉得污染较严重，不适合居住，因此到麻涌置业客户比较少。客户访谈1：黎先生中堂人基本情况：对那边还算比较熟悉，目前在中堂政府单位上班，有车收入情况：经济实力雄厚购房意向：200平米四房，但目前主要是考虑城区楼盘，如世纪城、金域中央等；购房需求：大面积单位；看待本项目：不看好片区未来发展，而且觉得那边污染太重，不适合居住，而且认为麻涌地基不稳，建太高的房子不敢住，自己也有朋友在那边买房，主要也是为了工作方便及价格比较优惠。专业访谈：梁先生地产公司员工，麻涌本地人对麻涌比较了解，但觉得那边属于乡村，发展比较滞后，而且居住环境及生活氛围都比较弱，所以觉得即使房价比较便宜也不会购买。

35外区域客户：对麻涌认知较少，不认可区域发展。到麻涌置业相36通过客户调研，在本地有购房需求的人群排序如下：公务员人群：强工厂中高层管理者：较强广州开发区居民：较强

麻涌本地人：较弱（需引导）周边镇区及城区客户：弱从世联操盘经验来看，镇区的客户是否还有深层次的共性？36通过客户调研，在本地有购房需求的人群排序如下：公务员人群37有趣的本地人现象！2004年底，当世联在中堂进行调研时，调研情况和今天惊人的相似。本地人均表示：不会在中堂购买商品房。理由：有自建小楼，不急等房子住商品房太小，自建小楼空间大商品房太贵，发展商太黑太挣钱商品房还要交物业管理费，日日有支出调研情况同时部分富裕本地人认为：中堂毕竟是镇区，经济落后，此地置业没面子。塔尖人士纷纷到东莞城区买房。实际销售情况和调研情况出现极大反差，当中港城，莞都国际花城出现时，主力产品均为大户型，120-170平米户型首先被本地人购买，而且迅速销售一空。。理由：大花园、大社区楼间距大，采光好，不像村屋逼仄户型好，虽是平面户型，舒适宽敞电梯洋房、煤气入户、保安伺候，有泳池、有会所，有学校，楼下是商场给儿子结婚。对小孩成长好。实际销售情况眼见为实打动居民。置业观念需要引导。置业跟风现象、群居现象严重没有商品房置业经验，表现出抗性焕然一新的环境。住商品房是风潮，有身份够面子我们对本地人置业意愿，要具体分析！37有趣的本地人现象！2004年底，当世联在中堂进行调研时，38所以虽然调研时本地人表示不会购买，但并不代表产品出现时，本地人不会跟风购买。重点在于抓住当地意见领袖，典型客户。麻涌本地居民购房机会点：根据市场调研，麻涌本地居民观念发生了一些变化：A、目前政府已经不再批宅基地，用于自建房的土地已经没有，如果宅基地不够的家庭需要购买商品房。B、目前麻涌规划发展中征集了大量的土地，村民在征地过程中能拿到分红。C、麻涌本地新一代已经观念转变，认可商品房，并希望自己独立出来。镇区市场多表现为内向型市场！根据世联运作多个东莞镇区楼盘的经验，镇区房地产市多表现为内向型市场，即产品多为本地人消化。38所以虽然调研时本地人表示不会购买，但并不代表产品出现时，39客户分析小结麻涌市场主力客户群主要为本地原住民、工厂中高层管理、镇区公务员等，整体需求未被有效激发。在客户需求中，对于改善型居住要求高，比较看中小区环境、户型产品、未来发展潜力。如何有效满足客户需求？看看项目地块具有什么发展条件？39客户分析小结麻涌市场主力客户群主要为本地原住民、工厂中高40本体分析项目本体研判本体分析本体分析40本体分析项目本体研判本体分析本体分析41地块

指标指标数值用地面积90936.577平米容积率2.0绿地率≧30%建筑密度≦28%最大高度60米其它需设置9班幼儿园满足90/70项目地块方正，总体建筑面积约18万平米，中等规模楼盘。41地块

指标指标数值用地面积90936.577平米容积率242地块

位置位处麻涌新行政中心区，未来发展重点区域，发展前景看好。本地块镇政府南峰时代广场新世纪江畔湾海滨花园★大步花园镇中心区位置新行政中心区新沙港工业区往广州开发区42地块

位置位处麻涌新行政中心区，未来发展重点区域，发展前43本项目广麻公路延长线规划东环线地块

价值轻轨R1线西部快速路麻涌大道广深沿江高速区域内规划多条道路，将扩大区域对周边的影响，提升区域价值。项目附近路网规划项目附近有两条市政规划路，一条广麻大道延长线，直接通往东莞城区。另一条东环线，连通整个麻涌交通网络，使交通更便截。区域路网规划轻轨R1线连通麻涌与城区交通，提升区域价值。广深沿江高速、西部快速实现城区、镇区、城市之间交通对接，为麻涌发展提供发展基础。43本项目广麻公路延长线规划东环线地块

价值轻轨R1线西部快44地块

价值本项目地税地块椰林山庄地块新世纪江畔湾南峰时代广场南玻集团中诚化工目前麻涌工业区主要集中于新沙港工业区及沿麻涌河附近分布，项目位置附近基本无工厂，因此污染源较少，具备打造高端社区的条件。当地大污染企业中诚化工、南玻集团等都离项目位置较远，受到的污染较少，生态环境比较突出。项目地块处于东太村古村落附近，周边将是政府着力打造的生态居住区，不再发展工业。项目远离工厂密集区域，污染较少。麻三工业区44地块

价值本项目地税地块椰林山庄地块新世纪江畔湾南峰时代45地块

价值地块周边配套缺失，居住氛围不浓。本项目新麻涌中学项目处于东太村村落附近，周边生活配套缺乏。目前仅有麻涌中学在建，基本无其它设施配套。镇区生活配套主要集中于镇政府附近。地块周边为传统的农业生产区域，无生活设施配套。45地块

价值地块周边配套缺失，居住氛围不浓。本项目新麻涌中46四至

分析

目前为空地(未来规划用地)西东规划中麻涌中学、高压线南香蕉地、麻涌河工厂、东太村北项目周边较空旷,通达性及展示面都比较差。46四至

分析

目前为空地(未来规划用地)西东规划中麻涌中学47项目本体小结优势劣势1、处于规划新行政中心区，发展前景看好。2、周边工厂少，环境污染少。3、地块方正，利于规划。1、周边配套不足，生活不便利。2、交通通达性及展示性差。机会威胁1、路网的修通，带动区域的发展。2、区域规划及市政配套的落实。1、三块类似地块的供应，未来竞争激烈。中心区价值是项目本身最大的价值所点，那么项目将以何种战略迎接挑战？我们的打造的方向又是什么？47项目本体小结优势劣势1、处于规划新行政中心区，发展前景看48在确定战略之前：我们看看其它类似区域的发展模式，寻找案例借鉴了解麻涌未来发展趋势48在确定战略之前：我们看看其它类似区域的发展模式，寻找案例49发展战略区域发展启示麻涌市场特点案例借鉴麻涌市场特点49发展战略区域发展启示麻涌市场特点案例借鉴麻涌市场特点50初步发展镇区特点一：处于房地产发展初步阶段，市场供应单一，需求未被有效激发。市场特点50初步发展镇区特点一：处于房地产发展初步阶段，市场供应单一51特点二：客户对于区域认同感不强，对外影响力有限。麻涌镇：4000元/㎡代表楼盘：新世纪江畔湾中堂镇：4500元/㎡代表楼盘：东港城新塘镇：6000元/㎡代表楼盘：凤凰城、新塘新世界等广州开发区：7000元/㎡代表楼盘：保税广场望牛墩：3800元/㎡代表楼盘：四季名苑洪梅镇：3500元/㎡代表楼盘：雍景香江道滘镇：4100元/㎡代表楼盘：新世纪上河居水乡片区：在售楼盘较少市场特点51特点二：客户对于区域认同感不强，对外影响力有限。麻涌镇：52特点三：城乡二元化发展明显，客户基础薄弱，购买力不强。指标数据全市排名备注生产总值75602915第二产业生产总值64086210第三产业生产总值10753629仅优于望牛墩、洪梅农民人均纯收入873929仅优于望牛墩、洪梅城乡居民储蓄存款28071828备注：以上数据摘自东莞统计年鉴工业发展迅速第三产业发展薄弱市场特点52特点三：城乡二元化发展明显，客户基础薄弱，购买力不强。指53发展战略其它区域发展启示城市背景案例借鉴案例借鉴麻涌市场特点53发展战略其它区域发展启示城市背景案例借鉴案例借鉴麻涌市场54中堂市场1莞都国际花城54中堂市场1莞都国际花城55项目金额（万元）全市排名生产总值65975616农业总产值68209工业总产值43417515第三产业总产值21876120工商税收总额8477718镇可支配财政收入4213920农民人均纯收入10973（元）21中堂整体经济处于中下游水平，但“藏富于民”的特点明显。中堂镇GDP呈较快的增长态势，其08年GDP为659756万元，同比增长12%；在全市排名为16名，处于中游位置；中堂镇GDP贡献按产业结构分，第二产业贡献比重最大，约为66%；第三产业其次，约33%；第一产业只占1%；中堂镇各经济指标在全市共32个（镇）区排名中位于中下位，约在16-20名之间。区域背景55项目金额（万元）全市排名生产总值65975616农业总产56市场背景项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售情况南国雅苑23万2.31339，一期69880-89平米二房109-123平米三房2600元一期：05年9月14％东港城28万2.81700，一期23980-90二房、90-120三房2800（带装修)元一期06年5月1日——鸿富花园6万2.088二房、99、107三房2600元05年95％市场分析：项目位于镇中心区，三大盘形成三国演绎局面。1）均为23万以上大盘，分期开发；2）位置集中，竞争激烈3）面积趋同，以80-90平米二房为主4）中堂地区消化速度慢市场供应主要以中等居家户型为主，产品雷同度高，市场竞争激烈。56市场背景项目建面容积率总套数主力户型面积均价推出时间销售57莞都国际花城基本信息项目位置：中堂镇中心位置发展商：东莞市综艺集团有限公司物业管理：开发商物业容积率：2.5绿化率：36%占地面积：18万平方米总建筑面积：52万平方米开发周期：三期总户数：4166（其中一期1029套）一期A区，已售完一期B区，已售完二期未动工三期地块未动工户型面积区间套数套数比一房49-6216216%小二房68-7416216%大二房87-9616816%三房129-14926426%四房147-164929%三房＋工人房147-15111211%顶层复式145-164697%合计

1029100%依靠丰富的产品线及大盘策略改变市场格局。案例分析补缺产品补缺产品主力户型57莞都国际花城基本信息一期A区，已售完一期B区，已售完二期58莞都国际花城1、大面积户型，中堂稀缺性产品；2、南北通透，大尺度客厅，把握中堂高阶层客户需求3、跃层设计，中堂首创产品，提高住房情趣空间，符合客户需求4、户户落地凸窗，增加附加值时，考虑实用型畅销户型：145平米南北通透3房＋工人房畅销户型：70平米二房1、68-74平米三房，不仅符合投资客户需求，同时符合居家自住客户需求2、90平米以下，可2成首付，以及千分之0.5契税，购房成本降低3、户户落地凸窗，增加附加值时，考虑实用型突出产品创新与户型赠送，打造产品亮点，展开市场竞争。58莞都国际花城畅销户型：145平米南北通透3房＋工人房畅销59莞都国际花城从镇区走向外销主要针对中堂客户：我们是中堂最好的项目第一步：固足中堂主要针对镇区客户：我们是周边最好的项目第二步：吸引周边镇区主要针对市区中端客户：东莞北花园，离尘不离城第三步：辐射市区改变市场客户结构，既立足本地，又吸引外区域客户，实现项目价值最大化。59莞都国际花城从镇区走向外销主要针对中堂客户：我们是中堂最60案例借鉴点：1、打破市场固有规则，首先以大盘的形象强占市场，获得市场认同；2、差异化竞争，强调产品的丰富性及产品创新，通过产品打造赢得市场。3、挑战市场固有客户结构，既立足本地市场又要开拓外区域市场，提升区域价值，使项目价值最大化；产品细分+大盘占位，领导市场60案例借鉴点：1、打破市场固有规则，首先以大盘的形象强占市61万江市场2风临美丽湾61万江市场2风临美丽湾62区域竞争项目一级竞争项目干扰性竞争项目●上东国际●滨江公馆●理想0769●阳光海岸˙悦湾●水印长堤˙江湖●藏珑●风临美丽湾●塞纳河畔●塞纳嘉园●景湖湾畔●运河东1号●盛世华南区域背景莞城片区总站片区坝头片区新行政文化中心项目位于万江新行政文化中心区，近水乡片区，整体形象较低。62区域竞争项目一级竞争项目干扰性竞争项目●上东国际●滨江公63市场背景项目占地建筑总套数主力户型面积均价推出时间理想076933万50万三、四期232278-108平米两房三房5500涨至8500降至400005年阳光海岸·悦湾9万20万123090-180三、四、五房4800降至370008年3月滨江公馆10万26万150089平米二房改三房，120三房、140三房500008年9月上东国际19万39万130091平米二房、110-130平米三房、150-160平米四房480008年10月盛世华南10万20万200套90-140平米二房、三房4500-480007年8月水印长堤·江湖20万14万410套洋房120-180平米三房、四房600007年10月市场供应以中等居家户型为主，供应面积较集中，市场竞争激烈。市场供应产品主要80-100平米二房、110-140平米三房为主，市场产品比较类似。63市场背景项目占地建筑总套数主力户型面积均价推出时间理想064风临美丽湾1234567891011121314151618171922242325A区（一期）C区（二期）B区（商业未建）规划设计上突出产品舒适性及均好性，以产品优势挑战市场竞争。案例分析户型建筑面积（平米）户数套数比一房二厅44727.3%二房二厅公寓67727.3%73-8323523.8%三房二厅88-9738538.9%105454.6%110--11811411.5%四房二厅132606.1%复式198-21660.6%合计995100%总占地面积：105200.86㎡总建筑面积：228090.36㎡容积率：1.5项目分2期开发，共1383套遵循90/70，9-18层的小高层一期995套梯户比1梯2户－3户64风临美丽湾1234567891011121314151665风临美丽湾属性定位：东莞行政中心中等居家型楼盘差异化的产品定位是项目在入市即热销的最主要成功因素。项目70％的户型为78-95平米的二房三房。产品定位时就以中等居家为方向，针对市场的需求进行定位。70％的户型为赠送户型，实际达到2房变三房，三房变四、五房的目标，满足中等居家人口的需求。89平米三房赠送部分产品突出实用性及高赠送，做到同类产品最优品质。65风临美丽湾属性定位：东莞行政中心中等居家型楼盘差异化66中央地∙高尚区∙生活圈项目区域形象:杂乱\城市边缘地带工厂区无高尚住宅区配套严重不足打造方向:中央地:万江的未来新中央高尚区:新行政文化中心区/风临美丽湾高尚住宅区生活圈:项目的大型集中商业配套满足生活所需属性定位：东莞行政中心中等居家型楼盘独特的产品定位，打造西班牙风情建筑与园林风格，与东莞项目产生视觉差异化效果，在竞争中脱颖而出。风临美丽湾中心区形象定位及高端品质的打造，极大挖掘项目潜在价值。66中央地∙高尚区∙生活圈项目区域形象:杂乱\城市边缘地带工67案例借鉴点：1、在激烈的市场竞争中，以高品质的户型突出亮点，树立优势，成为同类户型中性价比最高的产品；2、挖掘项目中心区区位价值优势，以高端产品形象挑战市场；高品质产品+中心区人文价值诉求，获得区域认同67案例借鉴点：1、在激烈的市场竞争中，以高品质的户型突出亮68寮步市场3中央公馆68寮步市场3中央公馆69区域背景百业工业园★镇政府华南工业园新城工业园大进工业园汽车城新镇中心老镇中心汽车销售和IT两大主产业均位靠近东城与寮步交界的横坑附近，是区域内房地市场发展缓慢的重要原因总人口25万，其中户籍人口6万，外来人口19万；28个村委，1个居委会；教育、医疗、酒店、娱乐等基本配套具备；市场建设：鸿图灯饰市场；国际星城数码港；支柱产业：汽车市场和IT产业——寮步城市名片；汽车城：规划86万平米，90多家汽车专营店；工业园区：排名前三位的华南工业园百业工业园和新城工业均以IT产业为主业务，大进工业园以毛纺织为主；区域经济发展迅速增长，但房地产还是处于发展起步期，整体市场不成熟。69区域背景百业★镇政府华南工业园新城工业园大进工业园汽车城70市场背景项目名称占地/建筑面积推出时间面积范围总套数均价(元/m2)总价(万元)销售状况世纪豪门21万平米/35万平米06.4.28282-664319平米最多848000-9000220-600销售速度慢海悦一期34万平米/9.9万平米04.3.29348-556平米938000-10000300-6002-3套/月尚余12套万科城市高尔夫12万平米/18.5平米04.11.6120-180平米208一期：4800二期：560055-10040套/月售罄星河传说84万平米/92万平米06.4.1506.1.13120-299平米138-310平米300564洋房:7000别墅:1100070-230100-340洋房:35套/月别墅:15套/月碧水天源40万平米/22万平米05.08.28270-600约2509300元/平米250-55810套/月万科松山湖项目13.3万平米/约7.7万平米06.10160-600约5001.2万-2万180-1200——寮步市场供应较少，高端产品无供应，客户外流明显。寮步盘周边区域盘70市场背景项目名称占地/建筑面积推出时间面积范围总套数均价71案例分析位置：蟠龙路与东区大道交汇处基本指标：总占地面积：8.8万平米建筑占地面积：3.6万平米总建筑面积：8.9万平米计容积率面积：7.2万平米容积率：0.87建筑密度：41%绿化率：28%汽车停车位：738个总套数：310套别墅

84套洋房物业类型双拼联排叠加洋房合计套数比3%17%59%21%——套数1266808036363648394A区套数435474725253648277A区套数83133331111————127单位面积324207171199181211137121——总面积3891136431369715905650676114957581172000面积比5%19%61%15%——海悦二期海悦一期悦莱酒店蟠龙路东区大道中央公馆寮步第一个类别墅项目，以产品品质及高形象引领市场。蟠龙山山体资源71案例分析位置：蟠龙路与东区大道交汇处物业类型双拼联排叠加72中央公馆标志塔入口处理强势现场包装宣传形象：中央公馆国际化形象，世纪城品牌的高形象，寮步第一形象，东莞的高档别墅盘；展示形象：销售中心，酒店式大堂，面积虽小，功能齐全；体验高形象：样板房尊贵、豪华，园林细节体现品质；通过蟠龙山山体资源的稀缺资源展示,高形象占位，树立高端项目形象.72中央公馆标志塔入口处理强势现场包装宣传形象：中央公馆国际73案例借鉴点：1、打造寮步第一个类别墅项目，改变市场格局；2、通过稀缺资源蟠龙山山体的展示打造，以高形象的占位获得市场认同；强势资源+稀缺产品，树立高端形象领先市场73案例借鉴点：1、打造寮步第一个类别墅项目，改变市场格局；74对于项目，我们借鉴点在哪？案例给我们的启示：1、大盘启动，产品全面覆盖2、高品质产品树立区域形象3、高端稀缺产品挑战市场空白1、目前项目体量为中小盘规模，也无强势资源优势。2、市场客户基础比较薄弱，发展高端物业具有一定风险。那么我们发力点在哪？74对于项目，我们借鉴点在哪？案例给我们的启示：1、大盘启动75发展战略市场竞争研判竞争战略竞争战略75发展战略市场竞争研判竞争战略竞争战略76SWOT

分析抢占市场空白时间点。打造项目的高端形象。策略上以挑战者的姿态进行推广。1.新行政中心区2.周边污染源少3.地块平整4.景观资源较好1.麻涌经济发展带来的住房需求；2.政府对新行政中心区的大力扶持；3.周边学校、道路等规划落实；4.阶段的竞争空白点；土地供应的增加，周边楼盘的开发；三个特征相似项目基本同期销售，本项目遇到挑战难题；优势（strength）劣势（weakness）机会（Opportunity）威胁（threat）1.交通通达性较差2.周边配套缺乏3.区域认同感不强76SWOT

分析抢占市场空白时间点。打造项目的高端形象。77—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者领导者领导者竞争

战略77—垄断价格追随者—搭便车，借势补缺者—目标明确，挖掘客户78『客观性』主动式被动式『主观性』

3142产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）相对良好自然资源在麻涌还需积累需要赋予给客户身份特征的精神依托本项目的选择：“1+4”（产品+人文）——给产品赋予人文的内涵，实现项目价值最大化。“4”—“人文”通过对区位价值的人文传达，赋予项目人性化特点“1”—“产品”以自身对产品的打造，形成核心竞争力世联模型着力打造的，带出项目的重点竞争

选择78『客观性』主动式被动式『主观性』31产品服务人文79发展战略发展方向选择方案选择方案比较方案选择79发展战略发展方向选择方案选择方案比较方案选择80方向思考用地面积:90936.577平方米容积率:2.0别墅+洋房?多层+高层?全高层?2.0的容积率可分拆组成不同的产品组合。80方向思考用地面积:90936.577平方米容积率:2.081方向思考在不同产品组合上，为实现产品价值最大化,对容积率进行拆分。方案产品组合别墅面积别墅容积率多层面积多层容积率高层面积高层容积率方案一全高层180000㎡2.0方案二别墅+多层+高层18000㎡0.618000㎡1.2144000㎡3.2方案三多层+高层54000㎡1.2126000㎡2.8以上产品组合方式考虑到产品舒适性及价值最大化的原则。不同容积率下的产品可能性组合81方向思考在不同产品组合上，为实现产品价值最大化,对容积率82产品排布方案一:全高层优势：整体舒适感强，楼间距及户型设计上均能打造项目亮点。劣势：没有最大化利用景观优势，只有少部分楼栋能望江。全高层方案不利于与后期地块的融合。规划上无突出亮点，与目前市场楼盘区别不大。主展示面考虑融合麻涌河82产品排布方案一:全高层优势：主展示面考虑融合麻涌河83方案二:别墅+多层+高层优势：资源最大化，北边高层可望江景。考虑到与后期地块的融合性，南边排布舒适度高的别墅产品有利于后期的融合。劣势：高层舒适度降低，容积率高，在市场上竞争优势降低。开发高端物业有待市场检验，风险较高。麻涌河主展示面考虑融合北边排布高层南边排布别墅、多层83方案二:别墅+多层+高层优势：麻涌河主展示面考虑融合北边84方案三:多层+高层优势：资源最大化，北边高层可望江景。考虑到与后期地块的融合性，南边排布层数较低的多层。产品线较丰富，产品可以突出特色。劣势：高层舒适度感降低。麻涌河考虑融合北边排布高层南边排布多层主展示面84方案三:多层+高层优势：麻涌河考虑融合北边排布高层南边排85不同容积率下的产品可能性组合占地：90936平米可选择容积率2.0\0.6+1.2+3.2\1.2+2.8建面：181873.154平米住宅面积：176873平米商业：5000平米幼儿园面积：2500平米(备注:以上面积均按国际标准比例计算)基准容积率2.00.6+1.2+3.21.2+2.8产品类型高层别墅\多层\高层多层\高层经济测算根据不同容积率拆分，进行经济测算。价值点高舒适度社区别墅价值最大化资源价值最大化85不同容积率下的占地：90936平米基准容积率产品类型经济86经济测算一（2.0容积率高层洋房）1、占地面积909366、地下面积

备注2、容积率2.07、规划栋数

3、建筑面积1818728、总套数

4、住宅面积1768729、住宅价格4500

5、商铺面积500010、商铺价格8000

项目总投资估算表

销售收入83592利润额23796

总投资额59797利润率39.8%三种不同容积率的收益预估：高层：4500元/平米建安成本单价：1500元/平米商业单价：8000元/平米[备注：销售价格可能随着经济的发展在未来2年有5-7%的增幅]方案一方案对比86经济测算一（2.0容积率高层洋房）1、占地面积9093687方案二经济测算二（0.6+1.2+3.2容积率别墅+多层+高层）1、占地面积909368、地下面积

备注2、容积率2.09、规划栋数

3、建筑面积18187210、总套数

4、多层面积1800011、多层价格5000

5、高层面积14087212、高层价格42006、别墅面积1800013、别墅价格70007、商铺面积500014、商铺价格8000

项目总投资估算表

销售收入84766利润额24753

总投资额60014利润率41.2%三种不同容积率的收益预估：高房：4200元/平米，多层5000元/平米，别墅7000元/平米建安成本单价：1500元/平米(超高层建筑成本较高)商业单价：8000元/平米[备注：销售价格可能随着经济的发展在未来2年有5-7%的增幅]87方案二经济测算二（0.6+1.2+3.2容积率别墅+多层88方案三经济测算三（1.2+2.8容积率多层+高层）1、占地面积909367、地下面积

备注2、容积率2.08、规划栋数

3、建筑面积1818729、总套数

4、高层洋房面积12287210、高层价格4200

5、多层洋房面积5400011、多层价格50006、商铺面积500012、商铺价格8000

项目总投资估算表

销售收入82606利润额22991

总投资额59614利润率38.6%三种不同容积率的收益预估：高层：4200元/平米，多层:5000元/平米建安成本单价：1500元/平米商业单价：8000元/平米[备注：销售价格可能随着经济的发展在未来2年有5-7%的增幅]88方案三经济测算三（1.2+2.8容积率多层+高层）1、占89三种方案的综合对比：列项方案一方案二方案三2.0高层0.6+1.2+3.2[别墅+多层+高层]1.2+2.8[多层+高层]经济价值中好低市场风险中（竞争面窄）高低项目匹配度中低（资源型大盘较符合）高（既有特色又实现景观资源最大化）优\劣势对比优势：舒适型高层洋房社区;产品及社区品质佳;劣势：形象不利于提升,容易与目前在售项目产生竞争优势：产品较高端，容易塑造项目形象，打造麻涌第一豪宅产品高层景观性较好优势：风险较大，高端产品对于麻涌来说承载力有限项目并无太多的资源及景观优势，高端产品支撑力不足优势：产品丰富，在创新方面有优势区别于其它项目，差异化竞争不足:舒适感降低，客户接受度有限方案三在综合经济价值及市场风险方面具有一定优势，主要在于突出资源价值最大化及产品打造。89三种方案的综合对比：列项方案一方案二方案三2.0高层0.90方向选择方案产品组合特点劣势方案一全高层楼盘舒适度高难于形成市场特点，与目前市场在售楼盘区别不大方案二别墅/多层/高层别墅价值最大化市场风险较大，麻涌市场难于承载大规模别墅体量方案三多层/高层景观资源最大化经济价值不是最高综合以上各方面对比，建议项目打造中高端产品，以多层+高层的组合方式打造产品亮点。90方向选择方案产品组合特点劣势方案一全高层楼盘舒适度高难于91报告回顾：区域房地产发展处于初级阶段，市场及客户都需要培育。市场供应产品以中等居家三房为主，产品雷同度高。寻找市场空白点，打造差异化亮点，通过产品品质的打造挑战市场。项目处于发展新中心区域，具备发展潜力。突出中心区价值，以人文赋予项目高端形象诉求。市场客户需求未被激发，客户对于高品质的社区要求强烈。通过高品质社区、创新产品树立新的区域标准，赢得竞争，规避风险。关键：高端产品的打造，缔造市场的新标准，通过中心区位价值的诉求，打造项目高端形象，从而实现成为市场上最具竞争力的项目。91报告回顾：区域房地产发展处于初级阶段，市场及客让更多的人享受真正的地产服务世联地产2010.03Youenjoy.Weserve.Theend！让更多的人享受真正的地产服务世联地产Youenjoy.W演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产2010.3

麻涌东太村地块发展定位报告谨呈:宝盈地产世联地产95基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目，要具有市场影响力。项目预计8月份开工，分三期开发，三年内消化完。第一年回收投入资金的80%。我们对问题的理解本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位3、通过市场调查了解市场需求及市场容量。4、通过对区域其它地块比较，寻找本项目发展方向。本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展达到目标的手段高占位，差异化2基本思路开发商提出问题要求：本项目是公司开发的第二个项目96报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发展定位区域发展启示竞争战略2、项目本体分析发展方向选择3报告结构麻涌市场概况1、麻涌市场研究市场客户调研3、项目发97麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况4麻涌市场麻涌市场概况区域房地产市场区域概况区域概况98区域

位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交界处，东距东莞市区22公里，西距广州市区29公里，与广州经济技术开发区一桥相通。麻涌镇位于广州、东莞、深圳、香港等全球最大的制造业产业带，可谓珠江三角洲黄金腹地，处于珠三角铁路、高速公路和广州、深圳、香港几大国际机场的中心点，是扼守珠三角的中枢之地。港口城镇，依托港口发展成为连通珠三角重要枢纽。

东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。5区域

位置麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，广州市与东莞市的交99区域

经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平，经济实力一般。在产业结构上以第二产业为主导，第三产业的比重较少，因此本地的二元化经济发展特点比较明显。麻涌经济发展在港口发展带动下从21世纪开始飞速发展，整体经济在东莞属于发展较晚，但目前发展速度较快，具有后发展优势。发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成为区域发展一大热点。6区域

经济麻涌经济在东莞整体上处于中下游水平，经济实力一般100区域

特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特点明显。麻涌新沙工业园，西依新沙港和虎门港麻涌港区，东靠沿江高速公路，海运、陆运条件优越，利用优越的港口条件吸引了众多国内外优秀企业：东莞玖龙纸业、丹麦马士基、德国可耐福、台湾康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益海粮油、中储粮油、中纺粮油、嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、久留香米业、穗丰面粉等大型粮油食品企业，工业聚集，工业化发展突出。依托港口优势及丰富的土地资源，麻涌发展以玻璃制造、造纸、物流运输、化工等为主的重工业基地，污染较重。由于水乡的地域特色，当地居民主要以香蕉种植、砂船等为主要经济来源，经济发展落后。水乡片区新沙港工业园农业产业园镇中心区7区域

特点传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发展特101区域

优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优势。麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公里和可建1000吨以上泊位的内河岸线10.56公里。镇域西南部的新沙港，是华南最大的内陆港口。麻涌依托区位、港口、交通以及后发优势，大力实施港口带动和大项目带动战略，相继引进了一批投资规模大、科技含量高的行业龙头企业，发展临港工业，经济社会得到快速发展。由于麻涌开发发展相对较晚，拥有丰富的土地资源，用于满足工业用地及城镇建设的土地储备相对比较充足。具备后发展优势。麻涌港口沿海产业带8区域

优势港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重要优102区域

劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘化，对外影响力不足。中成化工南玻集团新基工业区玖龙纸业印染厂麻二工业区麻涌镇区以重工业发展为主，镇区遍布了多家污染较严重企业，形成传统的工业污染重镇。中成化工、炼油厂、德永佳纺织制衣以及洗水、漂染、电镀等38家企业污染较严重，形成全镇重度污染源。环境污染已经成为麻涌对外一个整体印象制约当地发展及对区域的认知。镇区发展分散，全镇多个工业区域，村落分布零散，中心镇区发展又相对落后，商贸氛围及配套设施都比较薄弱。9区域

劣势产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被边缘103麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房地产市场10麻涌市场麻涌市场概况城市背景区域概况区域房地产市场区域房104发展

历程入市阶段代表项目主力户型产品及园林主流客户2005-2006海滨花园（一、二期）面积：90-140平户型：二房-三房、少量别墅首个花园式小区，舒适型居家户型为主，本地人占一半以上，另外公务员及工厂职工占部分2006-2007大步花园二房：90-100平三房：109-120平主力：二房、三房产品品质一般，中小居家户型。以单体楼为主，无小区概念外来新莞人为主2007-2008南峰时代广场二房：65平三房：90-120平四房：130平主力：三房中心区楼盘，围合式设计，大面积绿化园林，周边配套丰富本地人、个体户、公务员、事业单位员工及周边工厂中高管2008-2009新世纪江畔湾二房：90-100平三房：120-130平三房小复式：99平主力：三房小复式丰富产品线，创新户型，