中信集团CLD豪宅战略定位报告课件

中信东莞CLD项目前期报告®20051121中信东莞CLD项目前期报告®20051121商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向CLD项目高端(超前)中高中端(主流)设计指导需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向思路与解决模型项目发展空间项目限制条件定位选择建筑规划产品组合开发节奏方向选择市场判断(趋势/竞争)地块资源条件中端中高高端地块企业目标基本面(政策)思路与解决模型项目发展空间项目限制条件定位选择建筑规划产品组万科运河东1号星河传说凯旋城景湖春晓格林小城东骏豪苑世纪城森林湖葛兰溪谷御花苑本项目FOCUS2007项目面临的竞争总建面积(m2)239505.15土地面积(m2)95802.06容积率≤2.5建筑覆盖率≤25％绿地覆盖率≥30%万科运河东1号星河传说凯旋城景湖春晓格林小城东骏豪苑世纪城森FOCUS竞争时间表06.345678910111207.12345678万科运河东1号：预计05年12月1期开盘容积率2.92期、3期、4期金众葛兰溪谷：预计06年初1期开盘，创新产品入市容积率1.65洋房为主力产品凯旋城：05年5月1日2期开盘中大户型高档洋房东竣豪苑：05年9月18日1期开盘，高端入市容积率1.782期小高层、3期高层星河传说：6500元/均价月均8－10套高价低速非市场化操作模式金地格林小城：05年5月1日2期开盘70万规模容积率1.53期产品建设控股项目：预计明年上半年开盘，容积率1.65洋房为主力产品森林湖：2006东莞市场颠峰之作，顶级豪宅入市后续中高密度产品本项目本项目24万建面，容积率2.5，规模/资源/指标属性存在差距FOCUS竞争时间表06.345678910111现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档总未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线2006走势线未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线2006走势线东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别墅发展趋势（早期传统别墅）（嘉多利山花园）均价：5000（世纪城一期）均价：6000（世纪城二期）均价：6500主流中高端洋房发展趋势（凯旋城一期）均价：4000（凯旋城二期）均价：4500（世纪城）均价：4000180-250平米200-300平米300-400平米156平米180平米152平米150万-200万120万-180万110万-160万200万-400万50万-60万70万-80万60万-70万50万-60万143平米400-500平米面积区间总价区间东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品价格趋势：东莞中高档住宅价格箱体进一步放大，项目发展空间及可选择方向进一步拓宽。2007走势线2005走势线总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品价5500元/平米7000元/平米6000元/平米高端：中端：中高端：5000元/平米Question：本项目的价格箱体如何判定？4500元/平米森林湖/五环路项目/星河传说御花苑/世纪城/凯旋城万科运河东1号/东骏豪苑金众葛兰溪谷/建设控股项目/景湖春晓？2007市场价格箱体变化5500元/平米7000元/平米6000元/平米高端：中端：本地人、外高、企业中高管资源型大面积独立别墅（400-500）工薪阶层经济实用型多层平面（80-120）新移民随着东莞城市化进程的加速，大量外来中间阶层（白领、中产）的崛起未来将逐渐向纺锤体转变中间产品空隙的填充东莞传统哑铃型的客户结构决定其哑铃型的供应结构

。未来的客户结构将随着东莞城市化进程而发生变化。2003－2005城区人口增长分析城区常住人口99.29万人常住人口3年增长率15.35%大专以上年均增长率135％年均总人口增长量25.52万人数据来源：东莞统计局本地人、外高、企业中高管资源型大面积独立别墅（400-5002004年上半年东莞市实际利用外资15.90亿美元，比上年同期增长50.3%。在以外源经济为主的经济体系中，利用外资一直保持平稳增长趋势，外商直接投资比重相对较大。05年东莞购房客户构成未来客户：外来的中高端客户是东莞主要的客户构成，同时随着东莞发展会带来更多的客户资源。数据来源：东莞房管所时间地点东莞市广州市2004年------2003年14,0807,7282002年14,0618,7272001年13,6128,3092000年13,8258,0001999年13,678----东莞外资利用统计东莞市近年外商投资企业发展与深圳市、广州市对比表单位：家2004年上半年东莞市实际利用外资15.90亿美元，比上年同政府04年对高端低密度市场控制，使其开始逐渐进入减速发展期启动期发展期快速发展期90年代末~2000年初市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又有多个别墅项目推陈出新，充分保证了市场供量2000年初~2004年御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势减速发展期2004年初，政府出台停止别墅用地的供应在此之前获得审批的项目相继入市，现度引起发市场火爆，消费者需求受到触发，但这一政策会导致未来1、2年的别墅供应逐步减少，市场会出现供不应求局面90年代初东莞豪宅开始概念诞生93年旗峰山下新世界花园的开发兴建，将香港豪宅的规划设计正式引入东莞特征5：政策因素影响大市场快速发展阶段特征：政府04年对高端低密度市场控制，使其开始逐渐进入减速发展期9高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐显现，市场呈现追捧现象。在别墅销售不断攀升的情况下，别墅累计空置面积基本保持不变，说明客户购买别墅主要用于改善居住。别墅预售面积急剧下降，市场供应被政府有效的控制别墅价格在一路攀升，且增幅明显大于住宅整体增幅资源来源：东莞房协东竣豪苑9.18开盘至今，叠加售罄，独栋剩5套，洋房销售仅30％。高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐显现，市场呈现追捧现象。在项目名称区域容积率总建筑面积（m2）后续量（推出时间）06年下半年后续供应中信森林湖南城0.9866万2006年上半年独立别墅＋联排TH＋洋房东峻珊瑚湾畔南城1.7848万2005年下半年少量独栋＋小高层御花苑南城0.9955万2005下半年联排TH＋洋房景湖花园南城2005下半年少量TH,洋房世纪城南城1.3357.8万2006上半年洋房金众项目南城1.6534万2006年上半年洋房建设控股南城1.6543万2006年下半年洋房景湖湾畔南城1.730万2005下半年洋房运河东1号南城2.929.8万2006年中小高层湖畔湾东城1.832万2005下半年少量别墅＋洋房万科城市高尔夫东城1.536万2004.11洋房景湖春晓东城243万2005下半年洋房天骄峰景东城2.847万2005下半年洋房星河传说东城1.0992万（住宅51万）2005下半年洋房理想0769万江1.549万2005下半年洋房（低密度产品）城区后续供应量预估：05－07低密度产品主要来自于森林湖、御花苑，景湖和东峻等有少量供应，预计供应量在2年内在20多万项目名称区域容积率总建筑面积（m2）后续量（推出时间）06年东莞市场购买大户型的中高端需求量占到市场总体购房需求的25％（套数比）左右。从成交价格来看，140平米以上的户型价格承受能力较强。从成交速度来看，180平米以上的户型销售难度较大按房价划分，房价3000元左右是市场销售单价的主力；结合实际销售情况，洋房单价达到4000-4500元已属高档洋房系列，而这些高价楼盘的主力户型一般在120平米以上。25％25％25％东莞市场购买大户型的中高端需求量占到市场总体购房需求的25％按05年1－9月供应量，城区的住宅面积在135万，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）预计在50万左右。东莞市批准商品房预售项目情况表（2005年1-9月）镇区名称

批准预售面积

住宅

城区

217127110987东城

804089519796南城

921722589756万江

237254137275常平

445740366311长安

407686323131虎门

347751341353塘厦

283767258538厚街

321677283651住宅

套数比

面积比8024％（80户均）17％80-12051％（100户均）46％120-14025％（160户均）37％160以上

各类户型销售的面积比按05年1－9月供应量，城区的住宅面积在135万，中高端住宅未来中高端洋房客户客户特征客户的具像描述购买动机原豪宅消费群东莞本地有钱人客户层面窄，对价格不太敏感非常注重项目的尊贵感、身份感和居住人群的特点，有明显的群居特性休闲娱乐配套、独有的景观资源，如山景、水景、高尔夫等港、台商、外商有一定的投资趋向，对价格不太关注较为注重项目的地段、社区环境及物业管理，有非常明显的群居特性形成特定的生活群体及良好的生活氛围外来企业主、高级管理层对价格相对敏感，物业总价将是衡量其决定购买的关键因素注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感，注重产品品质、管理及私密性看重外来背景物管公司，规模突显价值传统洋房消费群本地原住民、公务员需求面积相对较大，以120~180平米为主，对价格敏感性相对较低注重项目的园林景观效果、户型布局、商业配套等因素改善居住环境，形成特定的生活群体港、台商、外商企业主拥有自己的工厂或企业，买房为员工提供更好的福利注重项目品质及档次，希望员工群居，并以此来为自己公司打造更好的形象为员工提供更好的福利，以留住人才新移民来东莞5年以上时间，打算在东莞安家可能与孩子、父母同住，注重社区环境和片区环境，对生活的期望值高改善居住环境高级白领精英及企业管理层、商务人仕、一般来莞多年，习惯东莞生活，多数已成家取决于物业的档次、品质感，注重交通与居住的舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感为满足居住需求，而规范一种特定的生活方式中高端客户对社区环境、物业品质及物业管理要求较高。本地客户看重内部环境，外商更重功能使用的舒适性和外部环境。客户趋势：中高档住宅客户主要来自两块，高端客户寻求替代，传统洋房客户因人口增长而增加。未来中高端洋房客户客户特征客户的具像描述购买动机原豪宅消费群“环境和治安都不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。”“我最喜欢的数字就是9，我买的房子正望东莞龙脉黄旗山顶，又是9栋9楼09单位，所以立刻就定了下来。““我买国际公馆是因为这里所独有的品味。。”“我从未在东莞看过房，我印象中东莞还没有高尚，环境好的大社区。偶然一次在路边看到了世纪城的几栋房子，就过来看看了。感觉挺符合我的要求的。“我喜欢绿色的安静的环境，早上忙了一天晚上挺想享受一下。我对南城发展有信心，我买这里是为了小孩以后的生长环境着想，这里治安不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。买房前我就已经锁定了四环路这一带的小区，因为我这边朋友比较多，我也经常过来典型客户语录（类别墅客户）“环境和治安都不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。”典型典型客户语录（高端洋房客户）配套设施要比较休闲，可以提供老人散步的地方，要有阅览室、游泳池、篮球场；会所更要休闲。目前东莞的房子间距较密，觉得没有私密性，所以还是选择是四楼。来东莞已有五年时间，已融入东莞的习俗，尤其是风水方面。对周边的环境会比较看重，认为如果周边环境不好，回家的心情也会不好。在看过的楼盘当中，喜欢景湖花园，因为物业管理较为放心，而国际公馆则花园较密，管理水平也一般，凯旋城有个好的学校，而格林小城的楼距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考虑小朋友、老人的安全。现在东莞学校接送的比较多，不需要过多考虑是否在学校附近。对小孩的未来规划很多，希望给小孩自由成长的环境，并提供尽量好的一些环境，舍得对小孩投资，肯定会选择最好的学校

典型客户语录（高端洋房客户）配套设施要比较休闲，可以提供老人分析：1.德方斯区是凯旋城标杆区域；2.巴黎楼和嘎纳楼是德方斯区景观、位置最优；3.当时以均价为3985元/平米的价位销售，销售率达50%—80%。（2003年1月放售），最终实现均价为4245元【凯旋城实践】洋房中高端客户对景观的追逐，说明其对高素质物业的强烈要求。德方斯区巴黎楼嘎纳楼从早期的销售情况来看，最先消化的是价格最高、景观最佳的户型单位分析：1.德方斯区是凯旋城标杆区域；【凯旋城实践】洋房中高【凯旋城实践】对高素质物业追求的这群高端客户购买力强。分析：120平米的小三房销售达到50%，160平米的中四房销售达到41%，凯旋城景观、位置最好的大平面销售达77%。

在艾丽舍区销售较好的楼栋为景观、位置、朝向最好的艾1和艾9部分单位，可以看到销售分别达到40%和67%；超级四房：均价达5000元，面积为240平米，总价可达120万，接近别墅总价【凯旋城实践】对高素质物业追求的这群高端客户购买力强。分析：中高端竞争：竞争对手的开发模式分析开发模式世纪城/御花苑金众葛兰溪谷星河传说凯旋城/格林小城二高一低模式局部创新高价低速稳健模式模式分析指标分解：高端启动树立形象；快速建立轰动效应；外来发展商惯常思路：依托新产品创新快速进入陌生市场非市场化低容积率下品质与环境的提升，全面均好社区随市场增长而增值模式前提规模大，容积率低必须保证足够大的可开发空间局部创新（产品/环境/会所配套/功能突破）市场价格必须可预期——市场不明朗/资源有限下的快进快出模式模式应用判断依赖对地块的趋势判断中高端竞争：竞争对手的开发模式分析开发模式世纪城/御花苑金众生态居住区CBD项目地段价值中心区的向心力凸现，本项目作为未来东莞CLD的代表性项目，具有典型的示范意义和价值空间CLD生态CBD项目地段价值中心区的向心力凸现，本项目作为未来东莞项目四环路进入路径CLD东莞大道项目印象优越的城市中心资源，纯净的高尚片区项目四环路进入路径CLD东莞大道项目印象优越的城市中心资交通：现状较差，未来交通便利，文教卫娱配套齐全东莞大道五环路南外环路本案食街客车站配套分析中央生活区购物乐园汽车站南开中学（拟建）高级中学四环路交通：现状较差，未来交通便利，文教卫娱配套齐全东莞大道五环CLD资源及项目地块未来景观资源CLD资源及项目地块未来景观资源CLD资源及项目地块周边未来发展CLD资源及项目地块周边未来发展CLD发展意义：东莞CBD发展困境及瓶颈的突破。东莞将投入500亿打造现代化中心城市CBD大量市政配套投入，土地价值提升带动房地产升值东莞现有做法：商务启动。办公楼的大量集中供应，但办公楼（4000-4300）与高档洋房住宅（3900-4500）相当。原因：产业未成熟，需求有限，土地价值较难体现。非大都市CBD启动的常规模式：住宅启动。市政配套对土地价值的拉升立即从住宅需求中得到释放需求较强，客户范围扩展CLD发展意义：东莞CBD发展困境及瓶颈的突破。东莞将投入5[案例借鉴]自1993年启动开始，福田中心区以商务物业带动，走了这样一条道路：交通配套--写字楼--住宅--市政工程--商业规划启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启动商业启动1993年前1993年1995年1996年1998年1998年1999-2001年投资大厦、信息枢纽中心启动量：启动量：47.9万平米彩福大厦、中海华庭、深业花园六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅区域商业形成=居住商业+写字楼商业多元化发展2002年-现在启动量：约20万平米住宅（星河国际、天健）+写字楼（中电）+集中商业（购物公园）+市政设施1998：彩福大厦130000平米1999：中海华庭109302平米2000：黄埔雅苑1，深业花园，240000平米2002：城中雅苑、风华盛世、黄埔2、3，天健、星河国际697356平米2003：春晖苑、港丽豪园、黄埔4，雅颂居276984平米住宅累计总放量不足150万平米：[案例借鉴]规划启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启商服物业供应的缺乏为宝安新中心区住宅物业发展方向提供多种可能住宅写字楼市政配套商务功能住宅（44.6%）写字楼市政配套等（40.9%）商务功能福田中心区：宝安新中心区：住宅物业在商服物业供应缺乏下的两种可能：1、部分住宅成为商服务业的配套；2、部分住宅物业本身功能上的商服化14.5%开发时序体量商服物业供应的缺乏为宝安新中心区住宅物业发展方向提供多种可能宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中心区进程缩短，多元化提前到来规划启动商务住宅商业04333深圳中心区多元化进程轴(年)规划启动住宅商务商业多元化032122宝安新中心区多元化进程轴(年)多元化2中心区多元化进程对比宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中心区进程缩短，多元化提东莞CBD发展契机1：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造势

CLD的启动在未来2年内住宅供应高速放大，未来2-3年内现已知的供应量在300万以上——土地交易的规范化使得开发商进入门槛提高；——外地开发商积极进入的方式：参与市场交易；寻求合作；（万科、金地、金众等）——城区待开发土地集中分布在东莞大道沿线和四、五环路两侧；东莞CBD发展契机1：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造东莞CBD发展契机2：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快速增长。东莞近5年人均GDP及增长率人均GDP增长率达38.4%,列于珠三角首位第三产业的迅速发展，尤其是高新技术产业常住人口平衡增长，外来人口的迅速增长。东莞CBD发展契机2：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配套逐渐成熟）市政府人民大会堂国书馆群众艺术馆展示中心大剧院科学技术博物馆青少年活动中心12345678东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛围最浓的区域）

四环路东莞大道鸿福路莞太路体育路12345678联通大厦华凯大厦金盈大厦鸿富大厦华凯广场鸿福广场鸿禧中心第一国际黄金花园石竹花园已集有多个写字楼项目，多以中小户型单位为主，其入住客户以办事处、私人工作室及装饰公司为主。910两大居住楼主要是为片区提供居住配套功能东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛城市中心形成房地产四大表现表现一：土地稀缺性体现，价格快速上涨表现二：价格级差出现表现三：用地容积率升高，土地效能的最大化发挥表现四：影响力范围扩大，聚集效应突显。东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（居住中心化，配套逐渐成熟）放量3500300033004200-480030003700时间轴200320042005价格轴南城普通住宅均价走势城市中心形成房地产四大表现表现一：土地稀缺性体现，价格快速上CLD未来发展趋势判断地块趋势判断①政府发展CLD是必然趋势：②不可确定因素：CLD建设时间不确定。CLD住宅启动有效释放大量市政配套对土地价值的拉升；东莞CBD单一商务化发展，CLD为其带来多元化发展契机；CLD未来发展趋势判断地块趋势判断①政府发展CLD是必然趋方案一：稳健式（快进快出）项目发展方向基于市场不明朗，CLD发展不确定下的选择物业类型选择：经济型（中小）客户：日趋放大的白领阶层户型面积范围套数比2房65－7535％小3房85－9020％中3房100－10520％大三房115－12015％四房120－12510％价格区间判定：5000元/平米左右方案一：稳健式（快进快出）项目发展方向基于市场不明朗，CLD方案二：局部创新项目发展方向创新提升方向——①主产品

(高舒适性/高附加值/高形象标签[楼王与立面])②环境：生态③功能创新：——商业『社区参与/体验/CBD商务/企业展廊』——CBD公寓（功能创新点、经营性）网球建筑方案二：局部创新项目发展方向创新提升方向——①主产品(高超大观景面，三面采光本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准—标准一：高舒适性指标1：超级无敌视野指标2：超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性、超级复式户型，2梯2户）指标3：豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）超大观景面，三面采光本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高本项目户型设计新标准1：

突破传统平面产品——绿色走廊系列（楼王）户型面积四房两厅160-170平赠送面积:40-50平米绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅生态走廊+户内花园系列

(50%送)12错层露台(全送)3入户花园(全送)44专属私家电梯独立客房本项目户型设计新标准1：

突破传统平面产品——绿色走廊系列（本项目户型设计新标准2：

——底层溢价系列（底层“TOHO”系列）户型面积四房两厅180－220平赠送面积:30-40平米12层层退台(全送)312抽屉式全景书房嵌入式花园（50%送）3叠水4通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升平面户型总体均价本项目户型设计新标准2：

——底层溢价系列（底层“TOHO”底层“TOHO”系列底层“TOHO”系列四层夹层三层层高2.18米情景洋房(6层+负1层)(7层+负1层)情景美墅(16层+负1层)本项目户型设计新标准3：

——情景美墅系列（明星＋现金牛）四层夹层三层层高2.18米情景洋房(6层+负1层)(7层+负3。85米空中会客厅指标1：豪华人性公共空间（阳光电梯厅、豪宅入户大堂等）指标2：智能安全系统（如门禁系统、智能电梯）指标3：生态人性空间（空中会客厅、观光电梯）奇数层3米偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送本项目户型设计新标准4：主流产品刷新东莞平面产品形态，全面体现高附加值。户型面积套数套数比四房两厅130-140平三房两厅90-120平5%赠送面积:10-30平米3。85米空中会客厅指标1：豪华人性公共空间（阳光电梯厅、豪奇数层3米偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送本项目户型设计新标准4：刷新东莞平面产品形态，全面体现高附加值。奇数层偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送指标1：地标式建筑形象（通过体量，色彩，形状，立体绿化）指标2：考究的材质，精致的细部建指标3：尊贵的符号形象（标识系统）材质和细部凸现项目形象通过立体绿化建立地标形象通过形状建立地标建筑形象本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准—标准三：高形象标签指标1：地标式建筑形象（通过体量，色彩，形状，立体绿化）材质本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准—标准一：生态指标高绿化率指标1：高生态资源率（绿化率、水化率）指标2：区域性纯粹指数指标3：资源合理利用率（可享受资源的用户比例）本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪沿小区景观轴、水与水之间的道路以主题桥连接，在展示中营造一种另人兴奋的穿越体验提升“水化率”的实践沿小区景观轴、水与水之间的道路以主题桥连接，在展示中营造一种首席展示——异域风情完美演绎芭堤雅风情园林首席展示——异域风情完美演绎芭堤雅风情园林不可忽视的水元素这里的水曲曲折折、高高低低、深深浅浅，在阳光下闪烁着柔和的质感。芭堤雅的水是一曲动听的交响乐，有泉水溅起的丁冬声，有从高处跌落的潺潺声，有穿行草坪的汩汩声；不可忽视的水元素这里的水曲曲折折、高高低低、深深浅浅，在阳光元素1：水空间水广场水社区123丰富的水空间3以水来线索，打造不同意象空间，丰富水的寓言，给人不同的水生活体验。水栈道水广场水社区123丰富的水空间3以水来线索，打造不同意象空间中信集团CLD豪宅战略定位报告中信集团CLD豪宅战略定位报告元素2：桥居生活主桥各式次桥12丰富的路径体验水生活的进一步的延伸和升华，有机将水与陆联系在一起，寻找新的体验方式。主桥各式次桥12丰富的路径体验水生活的进一步的延伸和升华，有元素3：水上会所及泳池会所：水、庭院、建筑完美结合水上会所及泳池尊贵的水居生活水与会所完全融合，打造尊贵且富有体验性独特性的会所，使其成为小区标志之一会所：水、庭院、建筑完美结合水上会所及泳池尊贵的水居生活水与中信集团CLD豪宅战略定位报告元素4：分级的庭院空间多层次的人性化园林空间强调空间层次性和丰富性，从公共空间到私有空间的过渡。不同的参照体系产生不同的空间体验，以小见大的理念打造庭院空间。节点广场楼栋架空庭院空间组团庭院１２３多层次的人性化园林空间强调空间层次性和丰富性情景洋房元素5:立体园林打造立体绿化景观园林瀑布，双层水景概念水幕社区结合项目的地形条件，设置趣味性强的台地园林立体生态车库元素5:立体园林打造立体绿化景观园林瀑布，双层水景概念水幕社水与建筑水成为建筑设计的元素之一引水入户，水成为建筑庭院中最重要的组成成份。水成为建筑表现最重要的背影元素。水与建筑指标一：拥有标志性空间节点（如特定主题的商业街）指标二：社会资源的占有度（教育资源，娱乐资源，城市功能资源）指标三：社会的高美誉度，认知度，社会特定阶层象征指标五：社交指数（公共空间的利用率）特定主题商业街本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准—标准二：功能指标指标一：拥有标志性空间节点（如特定主题的商业街）特定主题商业商业街融合了小区泛会所的功能，利用山墙和屋顶结合商业业态，营造出攀岩墙/滑板道/漫跑径/迷你golf等时尚动感的体验点动感、趣味/生活/参与性景观元素/体验点商业氛围营造直通街概念“Foldedstreet”X.Game攀岩篮球慢跑径跑鞋店果汁吧漫跑道小型剧院/餐馆迷你golf商业街融合了小区泛会所的功能，利用山墙和屋顶结合商业业态，营利用上下折叠的街道，将各种消费行为串联起来，形成众多风景不同的临街店铺利用上下折叠的街道，将各种消费行为串联起来，形成众多风景不同商house/企业展廊商house/企业展廊功能创新（经营性）CBD豪华公寓(1000元装修)内街类型户型销售面积比例公寓2居8560%3居12040%全套房计划功能创新（经营性）功能创新网球建筑功能创新指标一：星级物管服务指标二：社区安全智能系统指标三：个性化增值服务（房屋托管，出售）指标四：社区价值增值系统（定期维护，更换系统）星级物管本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准—标准三：配套指标智能型车库指标一：星级物管服务星级物管本项目建筑实践的战略2：突破东莞内街ABCDEF本项目地块功能规划示意地块属性规划建议A临干道高层B一线园景高层底townhouseC一线园景,CLD中心园景情景美墅(16层小高层)D与CLD休闲区融合直通街/内街E高形象标签商务/双套房豪华公寓内街ABCDEF本项目地块功能规划示意地块属性规划建议A临干现有市场的供应情况分析：在售楼盘规模供应量（套数）月消化量物业类型构成面积区间基本情况世纪城公馆占地：32.4万平米建面：22.74万平米774（别墅430）20类别墅、洋房180-250平米目前二期已销售七成多，目前销售因没有展示到位带来一些困难。凯旋城二期占地：53880平米建面：84565平米56035小高层100-180平米目前二期已销售六成多，蓄客期大半年，解筹率较高，但目前销售情况一般格林小城二期占地：13万平米建面：26万平米79665多层+小高层100-140平米二期自五一开盘以来，销售近四成澳园占地：10万平米建面：18万平米1578100小高层100-130平米目前销售八成多，销售速度较快江南世家占地：15.8万平米建面：27万平米170020小高层+别墅80-130平米别墅已售完，洋房销售情况较差理想0769一期占地：33万平米建面：49万平米1366110小高层50-120平米一期基本售完盛世华南占地：10万平米建面：20万平米约100020小高层90-120平米蓄客期近一年，最近公开分售，销售速度较慢景湖春天（最后二栋）占地：22万平米建面：38万平米19050小高层76-104平米最后二栋7月发售，开售当天销售100多套蔚蓝星湖二期占地：50000平米建面：60000平米58580多层+小高层80-120平米开盘即售40%，现推出单位基本售完注：除凯旋城及蔚蓝星湖二期规模仅为二期的规模外，其余所标规模为整个项目的总体规模。现有市场的供应情况分析：在售楼盘规模供应量（套数）月消化量物物业类型均价水平月销售速度年消化量典型项目独栋10000-180002-4套1.2-2.4万御花苑联排700010-12套2.4-3.6万世纪城叠层650012-152.88-3.6万世纪城洋房（150-160）4000-480030-405.4-7.2万凯旋城洋房（100-120）3500-360060-100套7.2-15万阳光澳园现有市场的销售速度统计：按现有的销售速度，若项目采用较为理想的中高端物业组合，年消化量在11.8-16.8万。销售周期在1.5-2年的时间。物业类型均价水平月销售速度年消化量典型项目独栋1000根据销售速度、总价区间，选取高层底部townhouse作为低密度替代产品，16层情景美墅小高层和部分30层高层作为项目的中高密度产品。物业选择面积区间参考价本项目均价月销售速度总价区间综合因素考虑底部townhouse（明星）180-2207500（世纪城）750015-20套130-160低密度产品速度情景美墅小高层140-1605500（葛兰溪谷）650030－40套90-110取代传统中高档洋房，保证速度和竞争豪华公寓（1000元精装修）85-1205000（凯旋城）550020－3040－70速度较慢，可考虑为经营性酒店公寓高层（高舒适性）2梯2户140-1604500（凯旋城）500020-30套55－96速度较慢，注意控制数量，不易过多。市场增长率建筑规划原则：保证视野开阔且满足朝向要求，建议高层放在A区，F区为大园林，底部townhouse放在资源较好的B区小高层部分放在不受噪音影响且景观价值最高的C区。临CLD中心公园的D区设置直通街E区可考虑设置豪华公寓内街ABCDEF根据销售速度、总价区间，选取高层底部townhouse作为低物业类型参考价单价建筑面积总价（万元）底部townhouse（明星）7500（世纪城）750040003000情景美墅小高层5500（金众）650012543581533CBD豪华公寓（1000元精装修）5000（凯旋城）55001107060885高层（高舒适性）2梯2户4500（凯旋城）50008700043500商业街2000012000（小型商业街区标准）24000总计

212918最终实现总收益为15.78亿，住宅均价在6845元/平米，整体均价在7076元/平米；物业类型参考价单价建筑面积总价（万元）底部townhouse见证东莞城市豪宅分水岭！见证东莞城市豪宅分水岭！中信东莞CLD项目前期报告®20051121中信东莞CLD项目前期报告®20051121商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向CLD项目高端(超前)中高中端(主流)设计指导需解决的问题①定位(基于2年内市场趋势)②物业发展方向思路与解决模型项目发展空间项目限制条件定位选择建筑规划产品组合开发节奏方向选择市场判断(趋势/竞争)地块资源条件中端中高高端地块企业目标基本面(政策)思路与解决模型项目发展空间项目限制条件定位选择建筑规划产品组万科运河东1号星河传说凯旋城景湖春晓格林小城东骏豪苑世纪城森林湖葛兰溪谷御花苑本项目FOCUS2007项目面临的竞争总建面积(m2)239505.15土地面积(m2)95802.06容积率≤2.5建筑覆盖率≤25％绿地覆盖率≥30%万科运河东1号星河传说凯旋城景湖春晓格林小城东骏豪苑世纪城森FOCUS竞争时间表06.345678910111207.12345678万科运河东1号：预计05年12月1期开盘容积率2.92期、3期、4期金众葛兰溪谷：预计06年初1期开盘，创新产品入市容积率1.65洋房为主力产品凯旋城：05年5月1日2期开盘中大户型高档洋房东竣豪苑：05年9月18日1期开盘，高端入市容积率1.782期小高层、3期高层星河传说：6500元/均价月均8－10套高价低速非市场化操作模式金地格林小城：05年5月1日2期开盘70万规模容积率1.53期产品建设控股项目：预计明年上半年开盘，容积率1.65洋房为主力产品森林湖：2006东莞市场颠峰之作，顶级豪宅入市后续中高密度产品本项目本项目24万建面，容积率2.5，规模/资源/指标属性存在差距FOCUS竞争时间表06.345678910111现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档总未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线2006走势线未来2年城区洋房价格水平变化趋势2007走势线2006走势线东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别墅发展趋势（早期传统别墅）（嘉多利山花园）均价：5000（世纪城一期）均价：6000（世纪城二期）均价：6500主流中高端洋房发展趋势（凯旋城一期）均价：4000（凯旋城二期）均价：4500（世纪城）均价：4000180-250平米200-300平米300-400平米156平米180平米152平米150万-200万120万-180万110万-160万200万-400万50万-60万70万-80万60万-70万50万-60万143平米400-500平米面积区间总价区间东莞中高档住宅距离拉近（别墅面积下降，洋房价格提升）。主流别总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品价格趋势：东莞中高档住宅价格箱体进一步放大，项目发展空间及可选择方向进一步拓宽。2007走势线2005走势线总价（万元）物业类型低档中档洋房中高档洋房别墅及低密度产品价5500元/平米7000元/平米6000元/平米高端：中端：中高端：5000元/平米Question：本项目的价格箱体如何判定？4500元/平米森林湖/五环路项目/星河传说御花苑/世纪城/凯旋城万科运河东1号/东骏豪苑金众葛兰溪谷/建设控股项目/景湖春晓？2007市场价格箱体变化5500元/平米7000元/平米6000元/平米高端：中端：本地人、外高、企业中高管资源型大面积独立别墅（400-500）工薪阶层经济实用型多层平面（80-120）新移民随着东莞城市化进程的加速，大量外来中间阶层（白领、中产）的崛起未来将逐渐向纺锤体转变中间产品空隙的填充东莞传统哑铃型的客户结构决定其哑铃型的供应结构

。未来的客户结构将随着东莞城市化进程而发生变化。2003－2005城区人口增长分析城区常住人口99.29万人常住人口3年增长率15.35%大专以上年均增长率135％年均总人口增长量25.52万人数据来源：东莞统计局本地人、外高、企业中高管资源型大面积独立别墅（400-5002004年上半年东莞市实际利用外资15.90亿美元，比上年同期增长50.3%。在以外源经济为主的经济体系中，利用外资一直保持平稳增长趋势，外商直接投资比重相对较大。05年东莞购房客户构成未来客户：外来的中高端客户是东莞主要的客户构成，同时随着东莞发展会带来更多的客户资源。数据来源：东莞房管所时间地点东莞市广州市2004年------2003年14,0807,7282002年14,0618,7272001年13,6128,3092000年13,8258,0001999年13,678----东莞外资利用统计东莞市近年外商投资企业发展与深圳市、广州市对比表单位：家2004年上半年东莞市实际利用外资15.90亿美元，比上年同政府04年对高端低密度市场控制，使其开始逐渐进入减速发展期启动期发展期快速发展期90年代末~2000年初市场由90年代末的高潮期步入平稳发展期景湖花园、愉景花园项目的水景园林曾一时轰动市场，陆续又有多个别墅项目推陈出新，充分保证了市场供量2000年初~2004年御花苑、世纪城、星河传说等新兴项目的推出，以其各自独特的产品及营销给东莞豪宅市场带来了强大的冲击力，市场呈现出供需两旺之势减速发展期2004年初，政府出台停止别墅用地的供应在此之前获得审批的项目相继入市，现度引起发市场火爆，消费者需求受到触发，但这一政策会导致未来1、2年的别墅供应逐步减少，市场会出现供不应求局面90年代初东莞豪宅开始概念诞生93年旗峰山下新世界花园的开发兴建，将香港豪宅的规划设计正式引入东莞特征5：政策因素影响大市场快速发展阶段特征：政府04年对高端低密度市场控制，使其开始逐渐进入减速发展期9高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐显现，市场呈现追捧现象。在别墅销售不断攀升的情况下，别墅累计空置面积基本保持不变，说明客户购买别墅主要用于改善居住。别墅预售面积急剧下降，市场供应被政府有效的控制别墅价格在一路攀升，且增幅明显大于住宅整体增幅资源来源：东莞房协东竣豪苑9.18开盘至今，叠加售罄，独栋剩5套，洋房销售仅30％。高端需求强劲，低密度市场稀缺性逐渐显现，市场呈现追捧现象。在项目名称区域容积率总建筑面积（m2）后续量（推出时间）06年下半年后续供应中信森林湖南城0.9866万2006年上半年独立别墅＋联排TH＋洋房东峻珊瑚湾畔南城1.7848万2005年下半年少量独栋＋小高层御花苑南城0.9955万2005下半年联排TH＋洋房景湖花园南城2005下半年少量TH,洋房世纪城南城1.3357.8万2006上半年洋房金众项目南城1.6534万2006年上半年洋房建设控股南城1.6543万2006年下半年洋房景湖湾畔南城1.730万2005下半年洋房运河东1号南城2.929.8万2006年中小高层湖畔湾东城1.832万2005下半年少量别墅＋洋房万科城市高尔夫东城1.536万2004.11洋房景湖春晓东城243万2005下半年洋房天骄峰景东城2.847万2005下半年洋房星河传说东城1.0992万（住宅51万）2005下半年洋房理想0769万江1.549万2005下半年洋房（低密度产品）城区后续供应量预估：05－07低密度产品主要来自于森林湖、御花苑，景湖和东峻等有少量供应，预计供应量在2年内在20多万项目名称区域容积率总建筑面积（m2）后续量（推出时间）06年东莞市场购买大户型的中高端需求量占到市场总体购房需求的25％（套数比）左右。从成交价格来看，140平米以上的户型价格承受能力较强。从成交速度来看，180平米以上的户型销售难度较大按房价划分，房价3000元左右是市场销售单价的主力；结合实际销售情况，洋房单价达到4000-4500元已属高档洋房系列，而这些高价楼盘的主力户型一般在120平米以上。25％25％25％东莞市场购买大户型的中高端需求量占到市场总体购房需求的25％按05年1－9月供应量，城区的住宅面积在135万，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）预计在50万左右。东莞市批准商品房预售项目情况表（2005年1-9月）镇区名称

批准预售面积

住宅

城区

217127110987东城

804089519796南城

921722589756万江

237254137275常平

445740366311长安

407686323131虎门

347751341353塘厦

283767258538厚街

321677283651住宅

套数比

面积比8024％（80户均）17％80-12051％（100户均）46％120-14025％（160户均）37％160以上

各类户型销售的面积比按05年1－9月供应量，城区的住宅面积在135万，中高端住宅未来中高端洋房客户客户特征客户的具像描述购买动机原豪宅消费群东莞本地有钱人客户层面窄，对价格不太敏感非常注重项目的尊贵感、身份感和居住人群的特点，有明显的群居特性休闲娱乐配套、独有的景观资源，如山景、水景、高尔夫等港、台商、外商有一定的投资趋向，对价格不太关注较为注重项目的地段、社区环境及物业管理，有非常明显的群居特性形成特定的生活群体及良好的生活氛围外来企业主、高级管理层对价格相对敏感，物业总价将是衡量其决定购买的关键因素注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感，注重产品品质、管理及私密性看重外来背景物管公司，规模突显价值传统洋房消费群本地原住民、公务员需求面积相对较大，以120~180平米为主，对价格敏感性相对较低注重项目的园林景观效果、户型布局、商业配套等因素改善居住环境，形成特定的生活群体港、台商、外商企业主拥有自己的工厂或企业，买房为员工提供更好的福利注重项目品质及档次，希望员工群居，并以此来为自己公司打造更好的形象为员工提供更好的福利，以留住人才新移民来东莞5年以上时间，打算在东莞安家可能与孩子、父母同住，注重社区环境和片区环境，对生活的期望值高改善居住环境高级白领精英及企业管理层、商务人仕、一般来莞多年，习惯东莞生活，多数已成家取决于物业的档次、品质感，注重交通与居住的舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感为满足居住需求，而规范一种特定的生活方式中高端客户对社区环境、物业品质及物业管理要求较高。本地客户看重内部环境，外商更重功能使用的舒适性和外部环境。客户趋势：中高档住宅客户主要来自两块，高端客户寻求替代，传统洋房客户因人口增长而增加。未来中高端洋房客户客户特征客户的具像描述购买动机原豪宅消费群“环境和治安都不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。”“我最喜欢的数字就是9，我买的房子正望东莞龙脉黄旗山顶，又是9栋9楼09单位，所以立刻就定了下来。““我买国际公馆是因为这里所独有的品味。。”“我从未在东莞看过房，我印象中东莞还没有高尚，环境好的大社区。偶然一次在路边看到了世纪城的几栋房子，就过来看看了。感觉挺符合我的要求的。“我喜欢绿色的安静的环境，早上忙了一天晚上挺想享受一下。我对南城发展有信心，我买这里是为了小孩以后的生长环境着想，这里治安不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。买房前我就已经锁定了四环路这一带的小区，因为我这边朋友比较多，我也经常过来典型客户语录（类别墅客户）“环境和治安都不错，而且住在里面的人也相对比较有素质。”典型典型客户语录（高端洋房客户）配套设施要比较休闲，可以提供老人散步的地方，要有阅览室、游泳池、篮球场；会所更要休闲。目前东莞的房子间距较密，觉得没有私密性，所以还是选择是四楼。来东莞已有五年时间，已融入东莞的习俗，尤其是风水方面。对周边的环境会比较看重，认为如果周边环境不好，回家的心情也会不好。在看过的楼盘当中，喜欢景湖花园，因为物业管理较为放心，而国际公馆则花园较密，管理水平也一般，凯旋城有个好的学校，而格林小城的楼距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考虑小朋友、老人的安全。现在东莞学校接送的比较多，不需要过多考虑是否在学校附近。对小孩的未来规划很多，希望给小孩自由成长的环境，并提供尽量好的一些环境，舍得对小孩投资，肯定会选择最好的学校

典型客户语录（高端洋房客户）配套设施要比较休闲，可以提供老人分析：1.德方斯区是凯旋城标杆区域；2.巴黎楼和嘎纳楼是德方斯区景观、位置最优；3.当时以均价为3985元/平米的价位销售，销售率达50%—80%。（2003年1月放售），最终实现均价为4245元【凯旋城实践】洋房中高端客户对景观的追逐，说明其对高素质物业的强烈要求。德方斯区巴黎楼嘎纳楼从早期的销售情况来看，最先消化的是价格最高、景观最佳的户型单位分析：1.德方斯区是凯旋城标杆区域；【凯旋城实践】洋房中高【凯旋城实践】对高素质物业追求的这群高端客户购买力强。分析：120平米的小三房销售达到50%，160平米的中四房销售达到41%，凯旋城景观、位置最好的大平面销售达77%。

在艾丽舍区销售较好的楼栋为景观、位置、朝向最好的艾1和艾9部分单位，可以看到销售分别达到40%和67%；超级四房：均价达5000元，面积为240平米，总价可达120万，接近别墅总价【凯旋城实践】对高素质物业追求的这群高端客户购买力强。分析：中高端竞争：竞争对手的开发模式分析开发模式世纪城/御花苑金众葛兰溪谷星河传说凯旋城/格林小城二高一低模式局部创新高价低速稳健模式模式分析指标分解：高端启动树立形象；快速建立轰动效应；外来发展商惯常思路：依托新产品创新快速进入陌生市场非市场化低容积率下品质与环境的提升，全面均好社区随市场增长而增值模式前提规模大，容积率低必须保证足够大的可开发空间局部创新（产品/环境/会所配套/功能突破）市场价格必须可预期——市场不明朗/资源有限下的快进快出模式模式应用判断依赖对地块的趋势判断中高端竞争：竞争对手的开发模式分析开发模式世纪城/御花苑金众生态居住区CBD项目地段价值中心区的向心力凸现，本项目作为未来东莞CLD的代表性项目，具有典型的示范意义和价值空间CLD生态CBD项目地段价值中心区的向心力凸现，本项目作为未来东莞项目四环路进入路径CLD东莞大道项目印象优越的城市中心资源，纯净的高尚片区项目四环路进入路径CLD东莞大道项目印象优越的城市中心资交通：现状较差，未来交通便利，文教卫娱配套齐全东莞大道五环路南外环路本案食街客车站配套分析中央生活区购物乐园汽车站南开中学（拟建）高级中学四环路交通：现状较差，未来交通便利，文教卫娱配套齐全东莞大道五环CLD资源及项目地块未来景观资源CLD资源及项目地块未来景观资源CLD资源及项目地块周边未来发展CLD资源及项目地块周边未来发展CLD发展意义：东莞CBD发展困境及瓶颈的突破。东莞将投入500亿打造现代化中心城市CBD大量市政配套投入，土地价值提升带动房地产升值东莞现有做法：商务启动。办公楼的大量集中供应，但办公楼（4000-4300）与高档洋房住宅（3900-4500）相当。原因：产业未成熟，需求有限，土地价值较难体现。非大都市CBD启动的常规模式：住宅启动。市政配套对土地价值的拉升立即从住宅需求中得到释放需求较强，客户范围扩展CLD发展意义：东莞CBD发展困境及瓶颈的突破。东莞将投入5[案例借鉴]自1993年启动开始，福田中心区以商务物业带动，走了这样一条道路：交通配套--写字楼--住宅--市政工程--商业规划启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启动商业启动1993年前1993年1995年1996年1998年1998年1999-2001年投资大厦、信息枢纽中心启动量：启动量：47.9万平米彩福大厦、中海华庭、深业花园六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅区域商业形成=居住商业+写字楼商业多元化发展2002年-现在启动量：约20万平米住宅（星河国际、天健）+写字楼（中电）+集中商业（购物公园）+市政设施1998：彩福大厦130000平米1999：中海华庭109302平米2000：黄埔雅苑1，深业花园，240000平米2002：城中雅苑、风华盛世、黄埔2、3，天健、星河国际697356平米2003：春晖苑、港丽豪园、黄埔4，雅颂居276984平米住宅累计总放量不足150万平米：[案例借鉴]规划启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启商服物业供应的缺乏为宝安新中心区住宅物业发展方向提供多种可能住宅写字楼市政配套商务功能住宅（44.6%）写字楼市政配套等（40.9%）商务功能福田中心区：宝安新中心区：住宅物业在商服物业供应缺乏下的两种可能：1、部分住宅成为商服务业的配套；2、部分住宅物业本身功能上的商服化14.5%开发时序体量商服物业供应的缺乏为宝安新中心区住宅物业发展方向提供多种可能宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中心区进程缩短，多元化提前到来规划启动商务住宅商业04333深圳中心区多元化进程轴(年)规划启动住宅商务商业多元化032122宝安新中心区多元化进程轴(年)多元化2中心区多元化进程对比宝安新中心区的启动快于深圳中心区，其中心区进程缩短，多元化提东莞CBD发展契机1：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造势

CLD的启动在未来2年内住宅供应高速放大，未来2-3年内现已知的供应量在300万以上——土地交易的规范化使得开发商进入门槛提高；——外地开发商积极进入的方式：参与市场交易；寻求合作；（万科、金地、金众等）——城区待开发土地集中分布在东莞大道沿线和四、五环路两侧；东莞CBD发展契机1：大量外来开发商的进入，房地产项目联合造东莞CBD发展契机2：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快速增长。东莞近5年人均GDP及增长率人均GDP增长率达38.4%,列于珠三角首位第三产业的迅速发展，尤其是高新技术产业常住人口平衡增长，外来人口的迅速增长。东莞CBD发展契机2：经济快速发展，第三产业的增长，人口的快东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配套逐渐成熟）市政府人民大会堂国书馆群众艺术馆展示中心大剧院科学技术博物馆青少年活动中心12345678东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（政治文化中心化，配东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛围最浓的区域）

四环路东莞大道鸿福路莞太路体育路12345678联通大厦华凯大厦金盈大厦鸿富大厦华凯广场鸿福广场鸿禧中心第一国际黄金花园石竹花园已集有多个写字楼项目，多以中小户型单位为主，其入住客户以办事处、私人工作室及装饰公司为主。910两大居住楼主要是为片区提供居住配套功能东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突（商务中心，目前商务氛城市中心形成房地产四大表现表现一：土地稀缺性体现，价格快速上涨表现二：价格级差出现表现三：用地容积率升高，土地效能的最大化发挥表现四：影响力范围扩大，聚集效应突显。东莞CBD发展契机3：中心区效应逐渐突显（居住中心化，配套逐渐成熟）放量3500300033004200-480030003700时间轴200320042005价格轴南城普通住宅均价走势城市中心形成房地产四大表现表现一：土地稀缺性体现，价格快速上CLD未来发展趋势判断地块趋势判断①政府发展CLD是必然趋势：②不可确定因素：CLD建设时间不确定。CLD住宅启动有效释放大量市政配套对土地价值的拉升；东莞CBD单一商务化发展，CLD为其带来多元化发展契机；CLD未来发展趋势判断地块趋势判断①政府发展CLD是必然趋方案一：稳健式（快进快出）项目发展方向基于市场不明朗，CLD发展不确定下的选择物业类型选择：经济型（中小）客户：日趋放大的白领阶层户型面积范围套数比2房65－7535％小3房85－9020％中3房100－10520％大三房115－12015％四房120－12510％价格区间判定：5000元/平米左右方案一：稳健式（快进快出）项目发展方向基于市场不明朗，CLD方案二：局部创新项目发展方向创新提升方向——①主产品

(高舒适性/高附加值/高形象标签[楼王与立面])②环境：生态③功能创新：——商业『社区参与/体验/CBD商务/企业展廊』——CBD公寓（功能创新点、经营性）网球建筑方案二：局部创新项目发展方向创新提升方向——①主产品(高超大观景面，三面采光本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准—标准一：高舒适性指标1：超级无敌视野指标2：超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性、超级复式户型，2梯2户）指标3：豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）超大观景面，三面采光本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高本项目户型设计新标准1：

突破传统平面产品——绿色走廊系列（楼王）户型面积四房两厅160-170平赠送面积:40-50平米绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅生态走廊+户内花园系列

(50%送)12错层露台(全送)3入户花园(全送)44专属私家电梯独立客房本项目户型设计新标准1：

突破传统平面产品——绿色走廊系列（本项目户型设计新标准2：

——底层溢价系列（底层“TOHO”系列）户型面积四房两厅180－220平赠送面积:30-40平米12层层退台(全送)312抽屉式全景书房嵌入式花园（50%送）3叠水4通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照系，而提升平面户型总体均价本项目户型设计新标准2：

——底层溢价系列（底层“TOHO”底层“TOHO”系列底层“TOHO”系列四层夹层三层层高2.18米情景洋房(6层+负1层)(7层+负1层)情景美墅(16层+负1层)本项目户型设计新标准3：

——情景美墅系列（明星＋现金牛）四层夹层三层层高2.18米情景洋房(6层+负1层)(7层+负3。85米空中会客厅指标1：豪华人性公共空间（阳光电梯厅、豪宅入户大堂等）指标2：智能安全系统（如门禁系统、智能电梯）指标3：生态人性空间（空中会客厅、观光电梯）奇数层3米偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送本项目户型设计新标准4：主流产品刷新东莞平面产品形态，全面体现高附加值。户型面积套数套数比四房两厅130-140平三房两厅90-120平5%赠送面积:10-30平米3。85米空中会客厅指标1：豪华人性公共空间（阳光电梯厅、豪奇数层3米偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送本项目户型设计新标准4：刷新东莞平面产品形态，全面体现高附加值。奇数层偶数层奇数层3.85米露台50%送2.15米书房全送指标1：地标式建筑形象（通过体量，色彩，形状，立体绿化）指标2：考究的材质，精致的细部建指标3：尊贵的符号形象（标识系统）材质和细部凸现项目形象通过立体绿化建立地标形象通过形状建立地标建筑形象本项目建筑实践的战略1：突破东莞传统中高密度产品现状，打造全新城市豪宅标准—标准三：高形象标签指标1：地标式建筑形象（通过体量，色彩，形状，立体绿化）材质本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪宅社区标准—标准一：生态指标高绿化率指标1：高生态资源率（绿化率、水化率）指标2：区域性纯粹指数指标3：资源合理利用率（可享受资源的用户比例）本项目建筑实践的战略2：突破东莞传统豪宅模式，打造全新城市豪沿小区景观轴、水与水之间的道路以主题桥连接，在展示中营造一种另人兴奋的穿越体验提升“水化率”的实践沿小区景观轴、水与水之间的道路以主题桥连接，在展示中营造一种首席展示——异域风情完美演绎芭堤雅风情园林首席展示——异域风情完美演绎芭堤雅风情园林不可忽视的水元素这里的水曲曲折折、高高低低、深深浅浅，在阳光下闪烁着柔和的质感。芭堤雅的水是一曲动听的交响乐，有泉水溅起的丁冬声，有从高处跌落的潺潺声，有穿行草坪的汩汩声；不可忽视的水元素这里的水曲曲折折、高高低低、深深浅浅，在阳光元素1：水空间水广场水社区123丰富的水空间3以水来线索，打造不同意象空间，丰富水的寓言，给人不同的水生活体验。水栈道水广场水社区123丰富的水空间3以水来线索，打造不同意象空间中信集团CLD豪宅战略定位报告中信集团CLD豪宅战略定位报告元素2：桥居生活主桥各式次桥12丰富的路径体验水生活的进一步的延伸和升华，有机将水与陆联系在一起，寻找新的体验方式。主桥各式次桥12丰富的路径体验水生活的进一步的延伸和升华，有元素3：水上会所及泳池会所：水、庭院、建筑完美结合水上会所及泳池尊贵的水居生活水与会所完全融合，打造尊贵且富有体验性独特性的会所，使其成为小区标志之一会所：水、庭院、建筑完美结合水上会所及泳池尊贵的水居生活水与中信集团CLD豪宅战略定位报告元素4：分级的庭院空间多层次的人性化园林空间强调空间层次性和丰富性，从公共